房地產投資決策講義

房地產投資決策分析房地產投資決策分析房地產項目投資決策概述房地產投資項目的方案比選各比選指標的應用9．1房地產項目投資決策概述9．1．1房地產投資決策的含義

在房地產投資活動中，一般都會有不同的投資方案可供選擇，如何利用有效、準確的方法實現正確的選擇，在眾多的投資方案中找出最佳方案，就是房地產投資決策。9．1房地產項目投資決策概述9．1．2房地產投資決策的程序一項投資決策大體要經歷以下程序：1．確定擬建項目要達到的目標；2．根據確定的目標，提出若干個有價值的投資方案；3．通過方案的比選，選出最佳投資方案；4．最后對最佳方案進行評價，以判斷其可行程度。9．1房地產項目投資決策概述9．1．3房地產投資決策的準則1．確定型決策準則確定型決策問題的決策準則就是各類方案的評價指標。2．風險型決策準則這種方法要求決策者根據幾種不同自然狀態(tài)可能發(fā)生的概率開展決策工作。9．1房地產項目投資決策概述3．不確定型決策準則此類決策結果在很大程度上依賴于決策者對風險所持的態(tài)度。這些決策準則包括：1）悲觀準則2）樂觀準則3）折衷準則4）后悔值準則5）機會均等準則9．2房地產投資項目的方案比選9．2．1房地產投資項目方案比選的含義

房地產投資項目的方案比選，即投資方案的比較與選擇，是尋求合理的房地產開發(fā)方案的必要手段。它是對房地產投資項目面臨的各種可供選擇的開發(fā)經營方案，進行計算和分析，從中篩選出滿足最低收益率要求的可供比較方案，并對這些方案作出最后選擇的過程。9．2房地產投資項目的方案比選9．2．2投資方案的類型1．互斥方案

互斥方案是在若干個方案中，選擇其中任何一個方案則其它方案就必須被排斥的一組方案。2．獨立方案

獨立方案是指一組相互獨立、互不排斥的方案。在獨立方案中，選擇某一方案并不排斥選擇另一方案。3．混合方案

混合方案是指兼有互斥方案和獨立方案兩種關系的混合情況。9．2房地產投資項目的方案比選9．2．3比選所用的指標1．靜態(tài)指標這是指沒有考慮資金的時間價值因素的指標。1）差額投資收益率

差額投資收益率是單位追加投資所帶來的成本節(jié)約額，有時也叫追加投資收益率。其表達式為：式中：△R——差額投資收益率；C1，C2——兩個比較方案的年成本；I1，I2——兩個比較方案的總投資。9.2房地產投資項目的方案比選2）差額投資回收期

差額投資回收期是指通過成本節(jié)約收回追加投資所需的時間，有時也叫追加投資回收期。其表達式為：式中：△P——差額投資回收期；I1，I2——兩個比較方案的總投資；

C1，C2——兩個比較方案的年成本。9．2房地產投資項目的方案比選2．動態(tài)指標這是指考慮了資金時間價值因素的指標。動態(tài)指標主要有以下幾種：1）凈現值（NPV）

凈現值是投資項目凈現金流量的現值累計之和。用凈現值進行方案比選的方法叫凈現值法，有時也叫現值法。其表達式為：如果判斷項目的可行性，則NPV≥0的擬建方案是可以考慮接受的；如果進行方案比選，則以凈現值大的方案為優(yōu)選方案。

9．2房地產投資項目的方案比選2）凈現值率

凈現值率是投資方案的凈現值與投資現值的比率，它表明單位投資的盈利能力和資金的使用效率。式中：NPVR——凈現值率；

NPV——凈現值；Ip——投資現值。在進行方案比選時，凈現值率大的方案為優(yōu)選方案。9．大2房齡地產洋投資硬項目漠的方錦案比脖選3）似差額撿投資熟內部丸收益拔率（千△IR雙R）差額齡投資潑內部呢收益旦率是秤兩個貪方案害各期鳴凈現絞金流仰量差危額的忍現值姥之和籃等于寶零時以的折猜現率動。其表伏達式制為：式中：△IRR——差額投資內部收益率；——投資大的方案第期凈現金流量；——投資小的方案第期凈現金流量；

n——開發(fā)經營期。9．喝2房布地產侵投資蔥項目賀的方蛛案比芝選4）億等額捆年值卸（AW）將項厲目的區(qū)凈現繼值換潮算為塔項目科計算遠期內世各年奮的等調額年直金就餡是等題額年句值。用等制額年器值來鴿進行覆多方狐案比賊選的俱方法蒼就叫活等額護年值粥法。從其糾表達會式可芬以看翅出，AW實際皇上是NP心V的等惰價指柴標。猛也可已以說聲，在亦進行獎方案縣比選氏時，患等額璃年值飾大的歲方案奇應為螺優(yōu)選后方案零。9．咱2房牛地產駱投資受項目帝的方古案比舅選5）蹄費用側現值支（PC）把項娘目計別算期磁內的跡各年廢投入哥（費勺用）倆按基宜準收俗益率乖折現等成的莖現值所就是醋費用維現值找。用費擊用現附值進啄行方荷案比隙選的刷方法磨就叫錯費用撫現值帶法。式中梅：C——施第t期投嫂入總瓶額；B——駕期末廳余值庭回收謝。n杠——項目慎的開事發(fā)經張營期映。在進講行方鋸案比除選時查，以蕉費用秒現值乒小的洞方案繡為優(yōu)野選方圣案。9.躁2房雪地產泡投資因項目換的方開案比育選6）嘩等額潤年費置用（AC）。將項與目計筐算期徐內所游有的婆費用算現值選，按梢事先紋選定具的基仔準收皮益率索，折喇算為娘每年顯等額衡的費餃用，榆叫做挑等額融年費櫻用。以此片進行提方案原比選墨的方奸法，伸叫等六額年翼費用誤比較溪法。其表身達式飲為:在進新行方世案比付選時器，以隔等額爬年費蛋用小舍的方谷案為侍優(yōu)選援方案順。9.懂2房揚地產訪投資載項目痕的方材案比拐選9．兄2．感4比韻選中哪應注局意的見問題1．叮內部血收益請率與歷凈現斬值大多族數情嘗況下洗的獨挎立項繳目的磚財務繩分析省中，旬用凈瘡現值席和內侍部收牌益率影指標開來判下斷項雀目的極可行棟性，飄所得杏出的稻結論皂是一商致的索。因殊此，詢可選賭擇任棗一指酷標作執(zhí)為項壁目財毫務分湊析指集標。覽但是說在某盒些情理況下素（如桃多個枝方案塵進行淹比較躁和選宴擇時開），信相互吐矛盾讓的信虧號出錢現了究，這扒兩種掙方法惹可能戒會對最現有魂的備忽選方爪案作蝴出不再同的針排序郊。一般糧來說歪，在牢這樣潮的方粘案比只選中捐，通梯常不撒直接眨采用盲內部抬收益紙率指怒標比殘較，乳而采為用凈邪現值徹和差張額投撕資內暮部收雄益率少指標暴作為塌比較歷指標亮。9．善2房鳥地產士投資刑項目從的方銅案比六選2．誼凈現查值與惕凈現性值率凈現噴值和該凈現斤值率米兩個盛指標報在方誼案比異較和顯項目學排隊爐時，郵有時京也會淡得出租相反嬌的結準論。苗因此宵，在評進行局方案巧比選碧時，牢若無嗽資金懂限制瘋條件皇，此顆時可卻采用仔凈現店值作歲為比奮選指彼標，低相反楊，當療事先額明確楊了資電金限孝定范彎圍時謎，應架進一寶步用換凈現牲值率簡來衡核量，理這就烏使用桌了凈刮現值虧率排館序法勉。9．偏3各鴨比選割指標刺的應鞏用9．航3．降1互牽斥方廢案的耍比較希與選溪擇1．煤對于留項目蠻計算驕期相豎同的揭互斥思方案禁，可咽直接敲用凈桐現值蘿、差冶額投估資內纖部收的益率軋或等坑額年欠值指聰標進再行比偷選。2．滾對于濤項目次計算允期不醒同的和互斥居方案徹項目析，一址般采殲用等剛額年聲值指榴標進高行比蘿選。垮如果望要采刮用差逼額投遵資內東部收壁益率脊指標易或凈頭現值鑼指標脈進行嶺方案治比選哭，須析對各幫可供貞比較齡方案顫的項服目計晨算期案和計杰算方丸法按筋有關舉規(guī)定豪作適謙當處扒理。9．掙3各頃比選身指標帆的應綁用3．禮對于割計算盡期較土短的武出售柳型房麻地產間項目妄，可繡直接殲用利歌潤總腳額、嫂投資滴利潤厭率等嚇靜態(tài)礦指標續(xù)進行繪比選雙。4．膝對于蘇效益曠相同私或基牌本相懼同的法互斥崗房地罷產項巖目，曲為簡森化計撥算，舅可采表用費訓用現偏值指門標和練等額罪年費跌用指飼標直左接進庸行項出目方稼案費繳用部籮分的迫比選堡。9．倦3各恨比選薪指標攀的應談用9．播3．財2獨濟立方辦案的峰比較偽與選蹦擇獨立視方案故的選觀擇可醬能會才出現冊兩種搭情況夾：一種缺是投柄資者所可利荒用的寶資金盛足夠帽多，晌即通腳常所絲式說的賄無資爐金限岔制條燥件。另一掠種是拴投資亂者可烈利用聯的資兄金是潮有限愚制的篇。9．畝3各盈比選始指標宴的應慮用獨立布方案倚的比協較與木選優(yōu)兵指的正是在儀資金吩約束供條件水下，飼如何萄選擇擔一組洋方案滔組合們，以綿便獲薄得最直大的沾總體佛效益色，即省∑NP編V(ic)最宴大。一般敵來說古，它嘆有四憲種基奪本選柏擇方意法：事一是取現值雞法，固二是津凈現寨值率無排序和法，如三是論收益震率分年配法蓋，四詞是互坐斥組接合法默。9．民3各勺比選共指標迫的應湊用第四罩種方汽法-誦-互勸斥組英合法以，是躬把各殃獨立變方案所都組袖合成昨相互玻排斥裙的方轉案，蘇其中精每一運個組具合方游案代恨表一巖個相促互排初斥的拍組合逢，這隆就可割以利章用前搭述互殿斥方除案的掛比較捉方法圍，選白擇最汗優(yōu)的汪組合憂方案指。這種預方法占可以暈保證娛得到盒已知阿條件鮮下的扁最優(yōu)唇組合吐方案書。9．長3各毒比選宅指標盟的應醉用9.佛3.垂3混脈合方蛋案的花比較農與選匆擇混合蜓方案璃與獨幟