房地產(chǎn)投資決策講義

房地產(chǎn)投資決策分析房地產(chǎn)投資決策分析房地產(chǎn)項目投資決策概述房地產(chǎn)投資項目的方案比選各比選指標(biāo)的應(yīng)用9．1房地產(chǎn)項目投資決策概述9．1．1房地產(chǎn)投資決策的含義

在房地產(chǎn)投資活動中，一般都會有不同的投資方案可供選擇，如何利用有效、準(zhǔn)確的方法實現(xiàn)正確的選擇，在眾多的投資方案中找出最佳方案，就是房地產(chǎn)投資決策。9．1房地產(chǎn)項目投資決策概述9．1．2房地產(chǎn)投資決策的程序一項投資決策大體要經(jīng)歷以下程序：1．確定擬建項目要達(dá)到的目標(biāo)；2．根據(jù)確定的目標(biāo)，提出若干個有價值的投資方案；3．通過方案的比選，選出最佳投資方案；4．最后對最佳方案進(jìn)行評價，以判斷其可行程度。9．1房地產(chǎn)項目投資決策概述9．1．3房地產(chǎn)投資決策的準(zhǔn)則1．確定型決策準(zhǔn)則確定型決策問題的決策準(zhǔn)則就是各類方案的評價指標(biāo)。2．風(fēng)險型決策準(zhǔn)則這種方法要求決策者根據(jù)幾種不同自然狀態(tài)可能發(fā)生的概率開展決策工作。9．1房地產(chǎn)項目投資決策概述3．不確定型決策準(zhǔn)則此類決策結(jié)果在很大程度上依賴于決策者對風(fēng)險所持的態(tài)度。這些決策準(zhǔn)則包括：1）悲觀準(zhǔn)則2）樂觀準(zhǔn)則3）折衷準(zhǔn)則4）后悔值準(zhǔn)則5）機(jī)會均等準(zhǔn)則9．2房地產(chǎn)投資項目的方案比選9．2．1房地產(chǎn)投資項目方案比選的含義

房地產(chǎn)投資項目的方案比選，即投資方案的比較與選擇，是尋求合理的房地產(chǎn)開發(fā)方案的必要手段。它是對房地產(chǎn)投資項目面臨的各種可供選擇的開發(fā)經(jīng)營方案，進(jìn)行計算和分析，從中篩選出滿足最低收益率要求的可供比較方案，并對這些方案作出最后選擇的過程。9．2房地產(chǎn)投資項目的方案比選9．2．2投資方案的類型1．互斥方案

互斥方案是在若干個方案中，選擇其中任何一個方案則其它方案就必須被排斥的一組方案。2．獨立方案

獨立方案是指一組相互獨立、互不排斥的方案。在獨立方案中，選擇某一方案并不排斥選擇另一方案。3．混合方案

混合方案是指兼有互斥方案和獨立方案兩種關(guān)系的混合情況。9．2房地產(chǎn)投資項目的方案比選9．2．3比選所用的指標(biāo)1．靜態(tài)指標(biāo)這是指沒有考慮資金的時間價值因素的指標(biāo)。1）差額投資收益率

差額投資收益率是單位追加投資所帶來的成本節(jié)約額，有時也叫追加投資收益率。其表達(dá)式為：式中：△R——差額投資收益率；C1，C2——兩個比較方案的年成本；I1，I2——兩個比較方案的總投資。9.2房地產(chǎn)投資項目的方案比選2）差額投資回收期

差額投資回收期是指通過成本節(jié)約收回追加投資所需的時間，有時也叫追加投資回收期。其表達(dá)式為：式中：△P——差額投資回收期；I1，I2——兩個比較方案的總投資；

C1，C2——兩個比較方案的年成本。9．2房地產(chǎn)投資項目的方案比選2．動態(tài)指標(biāo)這是指考慮了資金時間價值因素的指標(biāo)。動態(tài)指標(biāo)主要有以下幾種：1）凈現(xiàn)值（NPV）

凈現(xiàn)值是投資項目凈現(xiàn)金流量的現(xiàn)值累計之和。用凈現(xiàn)值進(jìn)行方案比選的方法叫凈現(xiàn)值法，有時也叫現(xiàn)值法。其表達(dá)式為：如果判斷項目的可行性，則NPV≥0的擬建方案是可以考慮接受的；如果進(jìn)行方案比選，則以凈現(xiàn)值大的方案為優(yōu)選方案。

9．2房地產(chǎn)投資項目的方案比選2）凈現(xiàn)值率

凈現(xiàn)值率是投資方案的凈現(xiàn)值與投資現(xiàn)值的比率，它表明單位投資的盈利能力和資金的使用效率。式中：NPVR——凈現(xiàn)值率；

NPV——凈現(xiàn)值；Ip——投資現(xiàn)值。在進(jìn)行方案比選時，凈現(xiàn)值率大的方案為優(yōu)選方案。9．大2房齡地產(chǎn)洋投資硬項目漠的方錦案比脖選3）似差額撿投資熟內(nèi)部丸收益拔率（千△IR雙R）差額齡投資潑內(nèi)部呢收益旦率是秤兩個貪方案害各期鳴凈現(xiàn)絞金流仰量差危額的忍現(xiàn)值姥之和籃等于寶零時以的折猜現(xiàn)率動。其表伏達(dá)式制為：式中：△IRR——差額投資內(nèi)部收益率；——投資大的方案第期凈現(xiàn)金流量；——投資小的方案第期凈現(xiàn)金流量；

n——開發(fā)經(jīng)營期。9．喝2房布地產(chǎn)侵投資蔥項目賀的方蛛案比芝選4）億等額捆年值卸（AW）將項厲目的區(qū)凈現(xiàn)繼值換潮算為塔項目科計算遠(yuǎn)期內(nèi)世各年奮的等調(diào)額年直金就餡是等題額年句值。用等制額年器值來鴿進(jìn)行覆多方狐案比賊選的俱方法蒼就叫活等額護(hù)年值粥法。從其糾表達(dá)會式可芬以看翅出，AW實際皇上是NP心V的等惰價指柴標(biāo)。猛也可已以說聲，在亦進(jìn)行獎方案縣比選氏時，患等額璃年值飾大的歲方案奇應(yīng)為螺優(yōu)選后方案零。9．咱2房牛地產(chǎn)駱投資受項目帝的方古案比舅選5）蹄費用側(cè)現(xiàn)值支（PC）把項娘目計別算期磁內(nèi)的跡各年廢投入哥（費勺用）倆按基宜準(zhǔn)收俗益率乖折現(xiàn)等成的莖現(xiàn)值所就是醋費用維現(xiàn)值找。用費擊用現(xiàn)附值進(jìn)啄行方荷案比隙選的刷方法磨就叫錯費用撫現(xiàn)值帶法。式中梅：C——施第t期投嫂入總瓶額；B——駕期末廳余值庭回收謝。n杠——項目慎的開事發(fā)經(jīng)張營期映。在進(jìn)講行方鋸案比除選時查，以蕉費用秒現(xiàn)值乒小的洞方案繡為優(yōu)野選方圣案。9.躁2房雪地產(chǎn)泡投資因項目換的方開案比育選6）嘩等額潤年費置用（AC）。將項與目計筐算期徐內(nèi)所游有的婆費用算現(xiàn)值選，按梢事先紋選定具的基仔準(zhǔn)收皮益率索，折喇算為娘每年顯等額衡的費餃用，榆叫做挑等額融年費櫻用。以此片進(jìn)行提方案原比選墨的方奸法，伸叫等六額年翼費用誤比較溪法。其表身達(dá)式飲為:在進(jìn)新行方世案比付選時器，以隔等額爬年費蛋用小舍的方谷案為侍優(yōu)選援方案順。9.懂2房揚地產(chǎn)訪投資載項目痕的方材案比拐選9．兄2．感4比韻選中哪應(yīng)注局意的見問題1．叮內(nèi)部血收益請率與歷凈現(xiàn)斬值大多族數(shù)情嘗況下洗的獨挎立項繳目的磚財務(wù)繩分析省中，旬用凈瘡現(xiàn)值席和內(nèi)侍部收牌益率影指標(biāo)開來判下斷項雀目的極可行棟性，飄所得杏出的稻結(jié)論皂是一商致的索。因殊此，詢可選賭擇任棗一指酷標(biāo)作執(zhí)為項壁目財毫務(wù)分湊析指集標(biāo)。覽但是說在某盒些情理況下素（如桃多個枝方案塵進(jìn)行淹比較躁和選宴擇時開），信相互吐矛盾讓的信虧號出錢現(xiàn)了究，這扒兩種掙方法惹可能戒會對最現(xiàn)有魂的備忽選方爪案作蝴出不再同的針排序郊。一般糧來說歪，在牢這樣潮的方粘案比只選中捐，通梯常不撒直接眨采用盲內(nèi)部抬收益紙率指怒標(biāo)比殘較，乳而采為用凈邪現(xiàn)值徹和差張額投撕資內(nèi)暮部收雄益率少指標(biāo)暴作為塌比較歷指標(biāo)亮。9．善2房鳥地產(chǎn)士投資刑項目從的方銅案比六選2．誼凈現(xiàn)查值與惕凈現(xiàn)性值率凈現(xiàn)噴值和該凈現(xiàn)斤值率米兩個盛指標(biāo)報在方誼案比異較和顯項目學(xué)排隊爐時，郵有時京也會淡得出租相反嬌的結(jié)準(zhǔn)論。苗因此宵，在評進(jìn)行局方案巧比選碧時，牢若無嗽資金懂限制瘋條件皇，此顆時可卻采用仔凈現(xiàn)店值作歲為比奮選指彼標(biāo)，低相反楊，當(dāng)療事先額明確楊了資電金限孝定范彎圍時謎，應(yīng)架進(jìn)一寶步用換凈現(xiàn)牲值率簡來衡核量，理這就烏使用桌了凈刮現(xiàn)值虧率排館序法勉。9．偏3各鴨比選割指標(biāo)刺的應(yīng)鞏用9．航3．降1互牽斥方廢案的耍比較希與選溪擇1．煤對于留項目蠻計算驕期相豎同的揭互斥思方案禁，可咽直接敲用凈桐現(xiàn)值蘿、差冶額投估資內(nèi)纖部收的益率軋或等坑額年欠值指聰標(biāo)進(jìn)再行比偷選。2．滾對于濤項目次計算允期不醒同的和互斥居方案徹項目析，一址般采殲用等剛額年聲值指榴標(biāo)進(jìn)高行比蘿選?？迦绻晒斡貌畋祁~投遵資內(nèi)東部收壁益率脊指標(biāo)易或凈頭現(xiàn)值鑼指標(biāo)脈進(jìn)行嶺方案治比選哭，須析對各幫可供貞比較齡方案顫的項服目計晨算期案和計杰算方丸法按筋有關(guān)舉規(guī)定豪作適謙當(dāng)處扒理。9．掙3各頃比選身指標(biāo)帆的應(yīng)綁用3．禮對于割計算盡期較土短的武出售柳型房麻地產(chǎn)間項目妄，可繡直接殲用利歌潤總腳額、嫂投資滴利潤厭率等嚇靜態(tài)礦指標(biāo)續(xù)進(jìn)行繪比選雙。4．膝對于蘇效益曠相同私或基牌本相懼同的法互斥崗房地罷產(chǎn)項巖目，曲為簡森化計撥算，舅可采表用費訓(xùn)用現(xiàn)偏值指門標(biāo)和練等額罪年費跌用指飼標(biāo)直左接進(jìn)庸行項出目方稼案費繳用部籮分的迫比選堡。9．倦3各恨比選薪指標(biāo)攀的應(yīng)談用9．播3．財2獨濟(jì)立方辦案的峰比較偽與選蹦擇獨立視方案故的選觀擇可醬能會才出現(xiàn)冊兩種搭情況夾：一種缺是投柄資者所可利荒用的寶資金盛足夠帽多，晌即通腳常所絲式說的賄無資爐金限岔制條燥件。另一掠種是拴投資亂者可烈利用聯(lián)的資兄金是潮有限愚制的篇。9．畝3各盈比選始指標(biāo)宴的應(yīng)慮用獨立布方案倚的比協(xié)較與木選優(yōu)兵指的正是在儀資金吩約束供條件水下，飼如何萄選擇擔(dān)一組洋方案滔組合們，以綿便獲薄得最直大的沾總體佛效益色，即省∑NP編V(ic)最宴大。一般敵來說古，它嘆有四憲種基奪本選柏?fù)穹揭夥ǎ菏乱皇侨‖F(xiàn)值雞法，固二是津凈現(xiàn)寨值率無排序和法，如三是論收益震率分年配法蓋，四詞是互坐斥組接合法默。9．民3各勺比選共指標(biāo)迫的應(yīng)湊用第四罩種方汽法-誦-互勸斥組英合法以，是躬把各殃獨立變方案所都組袖合成昨相互玻排斥裙的方轉(zhuǎn)案，蘇其中精每一運個組具合方游案代恨表一巖個相促互排初斥的拍組合逢，這隆就可割以利章用前搭述互殿斥方除案的掛比較捉方法圍，選白擇最汗優(yōu)的汪組合憂方案指。這種預(yù)方法占可以暈保證娛得到盒已知阿條件鮮下的扁最優(yōu)唇組合吐方案書。9．長3各毒比選宅指標(biāo)盟的應(yīng)醉用9.佛3.垂3混脈合方蛋案的花比較農(nóng)與選匆擇混合蜓方案璃與獨幟