昆明城市綜合體項目營銷策略報告圖文并茂

xx項目營銷策略案（針對一期塔樓）匯報說明本報告重點針對昆明的整體市場進行分析，以及對昆明的商業(yè)、辦公、公寓市場環(huán)境進行剖析，通過對本案核心價值體系梳理及客戶群鎖定，并根據(jù)最新工程及營銷節(jié)點，對本項目一期營銷策略及推盤計劃進行調整和部署。>>匯報框架>>一目標解析>>二大市趨勢及競爭判斷>>三項目核心價值體系>>四目標客戶圈層鎖定>>五項目營銷策略及推售計劃>>六推廣部署及分階段執(zhí)行計劃>>七營銷費用預算在探討本案營銷策略之前，我們先來看看《項目工程及營銷節(jié)點》

20122012201320132013201320142014

6月12月3月6月9月12月2月9月工程節(jié)點圖一期拿地二期拿地一期+-0一期封頂二期+-0一期開業(yè)二期封頂二期開業(yè)在探討本案營銷策略之前，我們先來看看《項目工程及營銷節(jié)點》5月8月6月5月11月10月9月7月12月xx營銷節(jié)點圖2012年2013年客戶會成立展示中心開放營銷推廣啟動二次認證秋交會內部認購社會化招商1月選鋪解籌預售許可證目標解析Part1xx全案目標明確|戰(zhàn)略目標本案作為螺投集團戰(zhàn)略性項目，我們需完成全新的市場份額開拓；完成中心板塊的項目運營作為首個具有“城市中心”意義的都市綜合體項目，我們需沉淀更具有企業(yè)戰(zhàn)略借鑒意義的營銷經(jīng)驗，為后續(xù)的更為高端的產(chǎn)品開發(fā)，積累力量。|品牌目標在逆市中，完成螺投集團品牌認知的再次升級；完成集團全新“都市綜合體”產(chǎn)品線的完善，獲得市場認知，并為xx的價格上升創(chuàng)造差異化競爭基礎。|價格目標在平衡速度-價格關系基礎上，實現(xiàn)與昆明可比項目的價格對接，乃至重新定義區(qū)域高端產(chǎn)品價格天花。|速度目標項目策略速度目標與公司年度任務相結合的靈活速度掌控。2012~2013年營銷目標明確|年度銷售目標13年5月入市，開盤旺銷。高速+高價+高品牌年度目標銷售金額？億元，回款？億元。考慮實際市場情況，本案面臨嚴峻市場及消化壓力，合理調整項目年度目標：2013年實現(xiàn)銷售額？個億，回款？個億|品牌目標螺投集團都市綜合體產(chǎn)品品牌概念導入與首發(fā)體驗，建立市場的品牌價值認知基礎，形成高價的品牌產(chǎn)品線預期。|形象目標實現(xiàn)項目的極度差異化形象認知，項目品牌形象建立，并為2013年奠定項目品牌溢價空間。大市走勢及競爭研判Part2宏觀市場Part2.1未來一年宏觀市場走勢判斷1、經(jīng)濟形勢：伴隨國際國內形勢轉變，國家經(jīng)濟增速將放緩趨穩(wěn)，中國經(jīng)濟進入新一輪去庫存周期；國際形勢看，外需下行將加劇中國目前去庫存壓力，貨幣政策難言放松，國內經(jīng)濟形勢依然嚴峻；2、政策走向：房地產(chǎn)行業(yè)政策控制房價目標明確，房價還未出現(xiàn)實質性下降，CPI未有大幅度下降，保障房未大量供給，這決定了行業(yè)政策將持續(xù)趨緊調控；3、周期分析：房產(chǎn)市場先于經(jīng)濟發(fā)展進入下行調整階段，2012年全國房產(chǎn)市場不容樂觀，中國房地產(chǎn)開始進入庫存周期，與中國經(jīng)濟的庫存周期的疊加效應增加了行業(yè)調控的復雜性。昆明市場整體情況Part2.2一主平：主要按指主遭城區(qū)生一環(huán)批路以切內的徒區(qū)域位，形菜成引市級奪主中捎心兩副屋：在呈尚貢新肆區(qū)吳根家營葡形成醒一個允市級典副中伴心，在并主城哀南部無巫家凡壩機顛場搬輝遷后死的用筑地形開成一余個市葵級副巖中心沾；兩區(qū)語：在主呢城西注／北鄉(xiāng)豐兩個蚊方向鉛布局褲兩個須區(qū)級紅服務智中心滔；多點坦：在中象心城睡區(qū)布固局若牧干基慌礎性瓶居住鞏區(qū)級援和居婦住小歸區(qū)級巖公共閃服務融單元；昆明熟城市焦發(fā)展竿變革傲：城倍市配嗽套規(guī)價劃——形成跡“一斗主、增兩副飼、兩炸區(qū)級蜜、多妨點”魔的普完善腰配套上體系一主伸規(guī)劃彼布局結合彩中心煙城區(qū)兵未來咸發(fā)展率的要痰求，鄙規(guī)劃沖形成自一主絮，兩俯副兩的區(qū)級架／多止點的盒公共仍服務香設施潮配套芽體系林．《昆明孔城市辯商業(yè)有網(wǎng)點肝規(guī)劃數(shù)（20啦02稍-2鬼01例0）》——本項飲目靠循近一恭環(huán)商諸業(yè)核宵心區(qū)慣，商亂業(yè)價逗值高槐、商貢業(yè)氛歲圍濃炮厚昆明渾城市邊商業(yè)或體系醋構成喝為：1個市貫級商族業(yè)中棟心、3個區(qū)箏域商糊業(yè)中陪心、賣若干惕個社旦區(qū)（搜居住寺區(qū)）子商業(yè)喜中心，遠籮景增綠加西工部、纏東部跑區(qū)域蜓商業(yè)矩中心1、市設級商軋業(yè)中帝心招：一環(huán)批路以男內及燒周邊要區(qū)域船，規(guī)仆劃形接成“駝四心曾六街者九區(qū)妥”，汁四心兄即：宗近日釀公園汽、小滅花園提、白疼塔路套片、覺小西貞門四艙個商苦業(yè)核販心區(qū)衰；六傷街九祖區(qū)即仍：六異條特樸色商稍業(yè)街捎九個殿商業(yè)偷區(qū)；2、區(qū)促域商控業(yè)中束心：北部爸、南芝部、假東南給部區(qū)喊域商萄業(yè)中俱心；3、社公區(qū)（叉居住撒區(qū)）求商業(yè)扎中心畝：人口黨規(guī)模色達到3萬人恐以上昆的居叼住區(qū)游。每1—遵2萬人嫌配置倉一個茫超市列（或勒生鮮脂超市掩）箏，每30活00人或30登0米為凳半徑幣配置托一個革便利策店。昆明班商業(yè)驗服務肢網(wǎng)絡辟體系解規(guī)劃顫共三煉級，昆明荒主城塌區(qū)定刮位打越造中尤心城倆市商優(yōu)業(yè)中監(jiān)心；昆明處中心塊商業(yè)睜布局——本項構目區(qū)譯域將星成為勢中心有商業(yè)浙、南紋市中側心連江接帶缸的商行業(yè)商糠務功來能區(qū)中市蛙區(qū)發(fā)梁展規(guī)爸劃：煎根據(jù)甜昆明漏市總陳體規(guī)斯劃，芽主城載中心連區(qū)指墨二環(huán)搶路以姑內的邁昆明悶主城就中心扶區(qū)域約，規(guī)顛劃面送積46平方飛公里陽；中市省區(qū)集微中擔伶負城詞市中稱心功擾能，本項功目位鈔于現(xiàn)約有中多心商驚業(yè)和睬南市漁區(qū)過鴉渡地肝段，的承接施中心農(nóng)區(qū)的祥商業(yè)止商務霉功能劣。昆明羨城市壟商業(yè)渴發(fā)展高格局——城市令中心毅將集夢聚商省業(yè)、創(chuàng)商務按聯(lián)合鳴效應險價值城市旁發(fā)展矩變化訓將帶查動項恩目地冷塊的方屬性怎變化，項麥目商眨業(yè)價招值的桶較大津程度向提高駁；隨著社昆明段城市群大規(guī)沿模擴強張，主要撲城市臺中心清將由涉原中殼心區(qū)宵擴展鞋至一汪至二扮環(huán)為雨界的騙的新蜻城市性中心，這漆對于盼未來松中心疊區(qū)的箏商業(yè)假、商佩務價蚊值起崇到巨壟大的壞聯(lián)合著效應功；昆明蕩城市舊發(fā)展址依托鄭城市史雙向濾主軸朝擴展：南北柏主軸挺北京陡路、他東西麗主軸澤人民筐路。南北主軸東西主軸商業(yè)只一級辛市場——供應然結構饞平衡分、供仍應成墳倍增續(xù)長，鑰西、浸北將批成為糕繼東逼、南脂、呈戰(zhàn)貢后鵝的開涌發(fā)主銹場圖1.錘20蛾07重-2輕01惰1.襪8土地腔供應贏結構圖2.晨20簽07攔-2退01坡1.亮8土地趨供應偽區(qū)域智分布土地起供應震結構星：20遞09盲-2凍01戒1年居住奧、商劑業(yè)、巨商住事用地板供應書占比沒較為喉平穩(wěn)葉，但課整體擦放量討成倍接增長富，其中冊商業(yè)帆用地攔增幅3.裁14倍，良商住稿用地18倍；土地白供應壞區(qū)域美：除中至市區(qū)救供應棟減少穗外，估主城授區(qū)其獨他區(qū)申域均抖成漲阿勢，棍漲幅費排序郵為西籠市區(qū)>北市玻區(qū)>南市澤區(qū)>呈貢>東市繭區(qū)，芝其中西市漁區(qū)和農(nóng)北市栽區(qū)漲刪幅上漲千畝置，東鈔市區(qū)葵、南竿市區(qū)草、呈兼貢在20臘10年大穴放量淺之后掘，20膠11年漲節(jié)幅僅健逾百棟畝。這數(shù)意味浮著未滾來開寬發(fā)區(qū)深域繼野東、裂南市暈區(qū)、館呈貢睛之后遍，西引、北插市區(qū)態(tài)將成洗開發(fā)殖主場癥。土地莖成交芹結構泰：居住:商業(yè):商住=1袍2:悔1:意7，商遞住用序地占憲比大寇幅增餡加預洲示未馬來商賭住項礦目將炒占據(jù)淺一定息市場答，商歉業(yè)用識地20大11年供慕應加月速，伴同時見成交叮情況弦也較掙好；土地陸成交謠區(qū)域?。褐鞒切葏^(qū)成夠交量皇排序蛇依次溜為南>北>西>呈貢>東>一至勵二環(huán)>中心塌區(qū)，施其中退南市赴區(qū)高糊達近羅七千鍛畝，未來旋中心落區(qū)、炎一至匆二環(huán)封開發(fā)葉建設謙淡出憐市場巷，南祖市區(qū)祖、北龍市區(qū)扒、西華市區(qū)顛成開悲發(fā)主煮場，圣東市禍區(qū)再嶼次啟端動開秘發(fā)。商業(yè)去用地塌成交眼價：中心效區(qū)地雨價最頃高達18懷90萬元/畝，護其次首為西捕市區(qū)62窄5萬元/畝，其仆他市模區(qū)除搬東市坑區(qū)較社低外智，價淡格區(qū)菊間在33殿4-憲39徐9萬元/㎡，講西市僑區(qū)商趣業(yè)用額地成俗本將鞋大幅注增加滿。圖3.驅2腐00忘7-片20第11年商腳業(yè)用誼地成徑交價（萬忍元/畝）商業(yè)役一級枯市場——商業(yè)鐘商住且用地捉加速類成交際，成坑交價透大幅劃攀升等，商耐業(yè)以閥中心贊區(qū)為仇首、帽西市連區(qū)緊爺隨圖4.卡2靈01鑒1年1-壟8月昆際明成嶼交土凈地結論構（勒畝）商業(yè)渾二級照市場——松20砌05趕-2崗01群0年商逝業(yè)地槽產(chǎn)供么需受染政策贏及城醒市發(fā)紅展雙墨重影憐響2008年昆明商業(yè)地產(chǎn)總供應量及銷售量最大，分別為137.7萬㎡及99.6萬㎡，國家在2007年為抑制投資需求、防范和化解金融風險及抑制房地產(chǎn)泡沫，出臺系列嚴控樓市調控政策，其影響在2008年凸顯，致使開發(fā)商及投資者轉向商業(yè)地產(chǎn)；從2008年下半年開始國家為應對經(jīng)濟危機，刺激經(jīng)濟增長，利于樓市的調控政策開始實2009年后，昆明城中村改造項目的開發(fā)商為適應市場及盡快回籠資金，先推出住宅項目，導致商業(yè)項目滯后供應及銷售；從圖表也可以看出，昆明商業(yè)地產(chǎn)銷售率逐步上升，尤其是從2008年開始，平均銷售率超過了70%以上，說明昆明商業(yè)地產(chǎn)市場非常的活躍。注：鼠供應莊量包短括銷趣售的旦集中析商業(yè)比、專獨業(yè)市森場、脫社區(qū)搭底商情等主偷要商而業(yè)物律業(yè)，休純租后賃的脫商業(yè)久（如套新螺景螄灣希）沒乏有計潑算在億內商業(yè)創(chuàng)二級男市場——翁20扒05故-2借01祥0年昆支明商叉業(yè)地菊產(chǎn)價浩格變巡壽動幅歡度較膜大，桶整體裕呈上湊漲趨艙勢數(shù)據(jù)分析昆明商業(yè)地產(chǎn)價格變動幅度比較大，整體來說呈上漲趨勢，且上漲漲幅相當大，特別是是2008-2010年，分別較上一年上漲32.21%、41.27%；分析原因，進入2007年以后，商業(yè)地產(chǎn)的概念在業(yè)界逐漸引起關注，各種關于商業(yè)地產(chǎn)的研討也在熱烈的進行之中，地產(chǎn)界掀起一股商業(yè)地產(chǎn)熱，價格瘋狂上漲；2010年商業(yè)地產(chǎn)成交價格達到35000元/㎡，較上年漲幅達22.51%，注：番供應副量包稈括銷特售的矮集中僅商業(yè)每、專散業(yè)市直場、乞社區(qū)異底商暴等主塑要商蛾業(yè)物扔業(yè)，鍋純租悲賃的丑商業(yè)族（如閱新螺攏螄灣摔）沒休有計關算在瓦內20煤10年國重家出赴臺一情系列葛針對現(xiàn)住宅創(chuàng)的限購突政策四，部辰分投五資者仁轉向妹了商殼業(yè)地淡產(chǎn)；隨著券昆明騎重大事基礎思設施工的不漫斷完鉤善完隨善，昆明筒形成脫了多眼個區(qū)隨域性全商業(yè)水中心爺。小結1、城偷市發(fā)滑展變慎革：城市長規(guī)模紫、城晝中村縫改造柜、道袋路交翁通變噴化、永居住粱環(huán)境僑改善亮、城泳市配賢套規(guī)輩劃，給城夕昆明挑市商難業(yè)帶爽來巨蔑大變斥革，仁向城暑市多定商業(yè)磁中心練，商口業(yè)中滾心轉畜移承歷接進錄行發(fā)下展；城市拆發(fā)展廳以城跨市中說心沿脾主軸葡擴張貌的趨南勢，本項思目地升理和拍項目候屬性擋，所烘在區(qū)家域承鹿接市律中心誕商業(yè)貧、商伍務主稠要功朽能；2、商耍業(yè)地段產(chǎn)發(fā)呀展：商業(yè)純地產(chǎn)母受政在策和樸城市婚發(fā)展救的主燦要影煙響，夏回顧龜歷年商業(yè)盆地產(chǎn)酒整體洲呈上罷漲趨壺勢，目妄前房謙地產(chǎn)浴市場距整體溜開始腔下行倒階段鍛，將對梁商業(yè)今市場義產(chǎn)生織一定壓程度晶影響；昆明懇商業(yè)膜規(guī)劃泛多中風心的故雛形逮已經(jīng)頸基本炸呈現(xiàn)駐，從遺目前資商業(yè)畝一級揪市場友供應發(fā)以中領心區(qū)覽為首碰、西勿市區(qū)核緊隨愧的情查況看馬，中心襲區(qū)和膀西市裳區(qū)存尼在巨貢大的璃商業(yè)萄機遇仍和市極場競辟爭。3、市請場供坊求情薦況：目前葉土地說供應通比例頂看，喂主要朝供給靜仍以蹈住宅樹為主淋，商每業(yè)成鋪交量鼠呈現(xiàn)乏上升神態(tài)勢盾，供虜大于瘡需的鞭狀態(tài)歇，整殊體成爛交均諒價快和速上門升；從區(qū)堡域成任交價唉格和艷成交趟量來廢看，源中心茶區(qū)和寇西市稿區(qū)成攏交量卡最大剝，成吩交價蓄格上執(zhí)升一呢倍；昆明賠商業(yè)港市場晨分析Pa釀rt傳2陪.320哥01年起獸步；20輛02年部彼分商雷業(yè)出悼現(xiàn)危惕機；20坡03年大寸規(guī)模透出現(xiàn)扭危機龜；20博04年商恐業(yè)地提產(chǎn)步星入元礦年；20駐05年商架業(yè)高闖歌猛批進群再雄并腰起亮；20銹06年商稻業(yè)開趨發(fā)走湖向多群元化磨；20腫07年的蝴商鋪棵開發(fā)摘是對屬市場鍛格局甘的補蹄充和惑升級那換代史；20縣08年昆墾明商亮業(yè)市求場形接成購石銷兩管旺的詳局面焦；20鍋09年昆獅明樓浙市出祥現(xiàn)城授市綜豆合體屠，商懇業(yè)配違套伴衡隨增旦量；20吹10賢-2挑01監(jiān)1年住忙宅市協(xié)場諸董多限伴制同腐時，筍商業(yè)南市場插開發(fā)漫投資落熱情憶高漲戀。昆明摧商業(yè)鑼地產(chǎn)叔發(fā)展室歷程Ⅰ商業(yè)柿起步爐危機吹階段Ⅱ商業(yè)桐開發(fā)詢高漲喬階段Ⅲ商業(yè)倘供銷腎兩旺掀階段昆明什商業(yè)吩地產(chǎn)永歷程摔按時測間發(fā)滲展主僵要表惱現(xiàn)如付下：昆明在商業(yè)堆發(fā)展鍵特點叢、代叛表商父業(yè)項吉目時間特點代表商業(yè)項目2004年昆明商業(yè)地產(chǎn)開始形成“商圈”概念匯都國際、大商匯、昆明走廊2005年第一批復合地產(chǎn)、城市綜合體開始斬露頭角匯都國際二期、順城、北辰財富中心、昆明老街、云南印象城2006年

重點開發(fā)一環(huán)三市街、開發(fā)走向多元化，住宅底層大型商業(yè)街開發(fā)，加強了主城商業(yè)地位MOMA、興杰站·現(xiàn)代城、翠湖鉆界2007年2007年商鋪是對市場格局的補充和升級換代，8大區(qū)域遍地開花，商業(yè)走向專業(yè)化、高檔化的全覆蓋進程；一環(huán)和廣福路成本年商鋪重點投放地，形成新一輪的商鋪格局世紀城shoppingmall、正義坊、頤高數(shù)碼大型商業(yè)、MOMA二期、順城、東陸座以廣福·商業(yè)中心、錦波商界·廣福美食城、富城商界二期為主的大型商業(yè)地產(chǎn)以理想·紅樹灣、水映長島、玫瑰灣為主的底商結構2008年購銷兩旺，以配套名義開發(fā)的小區(qū)底商錦繡天下，成主導市場的商業(yè)產(chǎn)品，帶租約銷售、安全回購等商業(yè)投資模式層出不窮，頂級旺鋪競相登場新南亞風情商城、云南映象Ⅱ期·故鄉(xiāng)的云、光輝城市、銀海領域、國貿(mào)西街、上東大街、金色商業(yè)街、新亞洲·體育城星天地商業(yè)廣場、云大知城商鋪2009年這些城市綜合體項目已經(jīng)分布于市中心區(qū)、北市區(qū)、南市區(qū)及西市區(qū)，與昆明的商業(yè)規(guī)劃區(qū)域不謀而合。百富琪、和諧世紀、南亞風情·第壹城、中央金座、經(jīng)典壹城2010年2011年在住宅限購令的利好情況下，昆明商業(yè)地產(chǎn)在2010-2011年大放異彩世紀金源shoppingmall、北辰財富中心成型；濱江商業(yè)街、啟鴻假日、版筑后街、七彩俊園、益龍萬象城等社區(qū)滅商業(yè)用去化乓情況——插20性05妙-2慚00決9年去陷化速藝度33叮5-州87兇00澤㎡/月，循均價50標00會-4他70長00萬元/㎡145981211121356891120嚷06年月份/年份昆明篩走廊昆明局洋人拌街新西垮貢碼海頭實力街郡城昆明第老街金色向俊園言金色萌商業(yè)找街銀海恰領域央國貿(mào)挨西街城市深理想朝花際曦拾-朝花推錢巢上東蟲城上更東大隸街20翠05年20說07年20剛08年20術09年20粱11撥.1體量2.癢8萬㎡撤，去速化速最度13淋06宜㎡/月，抹開盤鴉均價1.扒8萬元/㎡中體量27肢00㎡，趟去化握速度45考0㎡部/月，娘售價3.笑2-言3.奪48萬元/㎡中體量27芝52旋0㎡，告去化知速度13搬10越㎡/月，挺均價65篩00元/㎡南體量2萬㎡鏈，去焦化速擴度20效00暈㎡/月，放開盤版售價50宮00元/㎡起北體量值約10萬㎡下，去耐化速唱度52房誠60善㎡/月，釣售價3-半9萬元/㎡中體量87線00㎡，緩去化浙速度87翠00梨㎡/月，誓均價1.半2萬元/㎡東體量25編72襲6㎡，杏去化爆速度17叔15霞㎡/月，懸均價1.垃8萬元/㎡（銷克售期巷間漲恢幅最日高達2倍）南體量67圓00㎡，察去化索速度33架5㎡閃/月，沙均價1.窩4萬元/㎡一至險二環(huán)體量80室00㎡，攜去化喪速度80避00逮㎡/月，乒均價1.等4-次1.李6萬元/㎡西體量辜近3萬㎡加，去點化速蘆度15尖00悠㎡/月，20析09此.6開盤伍價1.裁2萬元/㎡，20際10牌.9均價2-差4.激7萬元/㎡一至座二環(huán)社區(qū)淡商業(yè)纖去化是情況——犬20面10斷-2粱01恭1年單鄰個項另目推鋼售體發(fā)量為40偶00剃-9都00但0㎡，僚去化畝速度41元0-當50系00電㎡/月，諸均價2-被5.虎9萬元/㎡1234567981011121234567891020則10年20栽11年月份年份中央愁金座中央遞麗城齊中央酬商業(yè)向街濱江績商業(yè)青街云上乘城商堤鋪啟鴻醉假日濫商鋪版筑旺后街推售挨體量約2萬，去條化速析度約50左00掠㎡/月，2萬-3萬元/㎡南推售援體量67粱00競㎡，去掩化速遵度78呢0㎡費/月，墓均價4萬元/㎡一至夏二環(huán)一至廟二環(huán)推售和體量78叛00㎡，總去化戰(zhàn)速度21期00腳㎡/月，拿均價4萬元/㎡一至塵二環(huán)推售攔體量96展20㎡，蓮去化衛(wèi)速度16數(shù)03嗚㎡/月，畫均價4.扮5萬元/㎡西推售伏體量47凍00㎡，全去化裝速度41頌0㎡安/月，挑均價5.澇9萬元/㎡一至怒二環(huán)推售宜體量1.誤5萬㎡捷，去具化速趕度40狗00輩㎡/月，渡均價4.械8萬/㎡1社區(qū)肥商業(yè)騎面積的分割——面積條分割按區(qū)間頓跨度美較大嚼，集杏中面尼積區(qū)頁間為10偵-3需00㎡

分隔面積（㎡）051020243050801001502002502603003503804004505009502007實力郡城昆明走廊2008城市理想上東城上東大街銀海領域國貿(mào)西街2009朝花曦拾-朝花錢巢2010中央金座中央麗城中央商業(yè)街2011版筑后街啟鴻假日商鋪云上城商鋪濱江商業(yè)街5.搞48仆-4鹽47躬.2哄9㎡24呀-2膝57壇㎡10卡-9鋪50的㎡24竊-2祥60定㎡10披-3新80㎡10判-4挨00㎡20堂-3查00㎡10然-3懼50㎡30望-3尋00㎡12店-1剪52㎡15棋0-摟30餃0㎡80取㎡社區(qū)盜商業(yè)堵去化湊特征方反映——去化啟梯度貍按年轟限劃季分不如明顯患，去類化受浩區(qū)位遺、地懇段、址面積箭、價挺格等移綜合檢影響每次斬推售豆：大多凈按開甜發(fā)量內推售去化很速度磁：最好87鄰00㎡/月最差33犯5㎡醉/月銷售情年限古：1年半銷售頃價格零：1.挖2-挽4.柳2萬元/㎡區(qū)域叛分布盟：各區(qū)董域均話活躍20耗0620韻0720頓0820刃0920誓1020性11年限梯度每次粗推售盜：大多掌按開逗發(fā)量怒推售去化狗速度禁：最好20餐00悉㎡/月最差45哨0㎡華/月銷售伯年限役：1年半銷售唇價格酒：50甩00元-3費.3萬元/㎡區(qū)域蹈分布師：以中為她主，豪南其溫次20擠05每次訪推售宴：40寇00負-9爸00地0㎡/單個傻項目去化拍速度條：最好50腔00㎡/月最差41憂0㎡窩/月銷售授年限隆：一至棄二環(huán)3-倍6個月航，其他記區(qū)域6個月-1年銷售鵝價格廚：2-肚5.痰9萬元/㎡區(qū)域乞分布輕：以一咬至二由環(huán)為輕主社區(qū)驅商業(yè)象營銷旋策略盞分析價格它漲幅裕：以一跟至二使環(huán)為艇例，20詞09年1.涉4-招4.答7萬元/㎡，20饒10缸-2按01耍1年2-虜4.管8萬元/㎡，20燭09哪-2船01始1年期逐間社磁區(qū)商等業(yè)價潑格漲蠅幅不線明顯返；推售女策略:1、推備售量恐：20截09年以系前推仍售量諷一般材按開吼發(fā)量洋銷售躍，銷噸售時枝間跨糞度大20育10棍-2杠01尼1年采取映多次雜推售嗎、小柏步快度走的岸銷售芹策略摟，推騙售量40畏00淹-1夢50額00㎡左穿右；2、時倚間節(jié)懶點：編開盤隔時間券節(jié)點弱集中鏟在每舒年前狗半年逆（集稈中在僅每年8月份柱之前瞎）。集中蹈商業(yè)噸去化令情況——單個兄項目凳推售時體量25窩00沿-9揚30冬0㎡，規(guī)去化戚速度36炎0-柱13斤00㎡/月，尺均價3.匯5-腳6萬元/㎡1234567981011121234567891020群10年20劇11年月份年份一至吹二環(huán)體量80替00悼㎡，去耽化速綿度13喇33浪㎡/月，干均價4萬元/㎡南一至沖二環(huán)南呈貢一至的二環(huán)1百富泊琪商峽業(yè)廣煙場奧宸巷財富下廣場益龍武萬象笨城南亞圓風情掩第壹鍛城中央怕商業(yè)蠅廣場順新冠時代百大裝新都愈會匯都茶國際槽二期南體量43慕20㎡，婚去化寧速度36榴0㎡孝/月，拒均價4-災5萬元/㎡體量93著00㎡，瞎去化濤速度77卵5㎡毀/月，乓均價3.殼7萬元/㎡兩次秘推售蛋體量22估00㎡，姑開盤姥售罄換，去希化速豆度11問00㎡/月，封均價3.足5、6.有5萬元鍛㎡體量25牲65㎡，胖去化淚速度85北5㎡狡/月，鼠均價4-蒙12萬元/㎡體量60那00掩㎡，去急化速腿度83績0㎡歪/月，纖均價5.攜6萬元/㎡體量34認00賓㎡，去被化速吐度85型0㎡鄙/月，缸均價3.扭3-午5.份9萬元/㎡集中月商業(yè)棵面積肥分割——面積鄙分割投區(qū)間幸較社鼻區(qū)商晚業(yè)跨榨度小費，集歇中面全積區(qū)鴨間為10喂-2裳00㎡范堡圍

分隔面積（㎡）061020305070100200300350400450500700986150020002007匯都國際二期2008中匯商業(yè)廣場2010百大新都會順新時代南亞風情第壹城中央商業(yè)廣場2011益龍萬象城奧宸財富廣場百富琪商業(yè)廣場10克-3禮40㎡9.項88串-9布86㎡20幼-2罵00菌0㎡20嫂-7肆0㎡6-擦50㎡10默-2徹00㎡20捆-5偶00㎡表.集中脆商業(yè)莫分割的面積國區(qū)間10沃-1妄50妹0㎡集中梁商業(yè)閉去化現(xiàn)特征劈燕反映——去化尊按年段限劃以分不套明顯漂，去驕化受椅區(qū)位液、樓戲層、薯面積列、價妥格等鎖綜合討影響去化靈情況濟：集中腔商業(yè)針整體蹈去化祖沒有法社區(qū)重商業(yè)烘好推售乏體量語：34值00泛-8陜00期0㎡鍵/單個屢項目廢，較太社區(qū)舒商業(yè)呈推售罩量更命小、嚴更集荷中價格怖范圍呀：3.級5-充6.漏5萬元/㎡，價壤格整吹體高云于社悉區(qū)商潛業(yè)區(qū)域該分布貴：一至央二環(huán)辨、南漆市區(qū)捧為主除南找亞風假情第微壹城披中央掙商業(yè)期廣場墾銷售蹦最好血特殊行外，疊其余穗銷售策去化濁情況旋：20約11年去漢化速盞度：83裝0-衛(wèi)13扮33摩㎡/月20母10年去歪化速漠度：36賀0-騰85茄5㎡釘/月南亞舍風情心第壹驢城中壇央商劑業(yè)廣族場分別罪于20診10胞.1烈0、20嘆11挎.5推售晴商鋪類，兩派次推型售面樂積共永約22反00㎡，開盤荒即售餃罄（上去化泉速度粱計為11湊00房誠㎡/月），為20奸10年、20楊11年集奮中商亭業(yè)去匯化的握最好武情況沃。整體柳去化胖情況去化鑼速度特殊揮情況未來1-百3年昆勢明市刪場推沾售項篩目——未來宮商業(yè)況推售伶區(qū)域呢集中割，競顧爭愈鈔發(fā)激訴烈，總差異最化與安模式屋創(chuàng)新遭較為畢關鍵序號項目名稱區(qū)域面積區(qū)間（㎡）1國際銀座經(jīng)開區(qū)63-1202駿信國際汽配城經(jīng)開區(qū)140-50003南亞未來城東35-1514南亞風情第壹城·鋒尚mall南待定6時尚假日南146-5167百大新都會呈貢70-9808實力大學城商業(yè)中心呈貢40-709大學城新天地商業(yè)廣場呈貢5-200011呈貢俊發(fā)假日街呈貢110-95012龍潤財富慧都呈貢110-30013中央金座·金座新天地南30-16014水岸公館·緹香溪岸南待定16高順銘都南900以上17云都國際西7-30018馬街摩爾城西待定19大潤發(fā)商業(yè)廣場南35-11420呈貢龍成老街呈貢30-8021銀河中央北70-140根據(jù)歌目前都項目鉆推廣帥現(xiàn)狀暮分析炮，未來1-登3年昆偷明市套商業(yè)沿地產(chǎn)談的推糧售量咱仍然嗽比較眨集中，且韻主要上為呈尖貢片糟區(qū)和桶南市凝區(qū)；未來巾小面耗積商殺鋪仍毀是開蘇發(fā)商敢針對輕置業(yè)綢投資柿者的醒主要哪推售璃對象，從襪目前您商鋪工的去修化速搖度看躲，較趙大面蹄積的匯商鋪戰(zhàn)開發(fā)扭商被但動自姜持的骨可能哥性極憑大；整體窮昆明挨市場餡的消序化能演力有悔限，20侄10串-2礙01東1年商善業(yè)地半產(chǎn)的嬸放量忘已占慣歷年惕商業(yè)猛地產(chǎn)法高位燈，未來世商業(yè)右的差遭異化近與模幟式探網(wǎng)索將敬成為浩商業(yè)賠地產(chǎn)言成功尾投入木市場伍的關運鍵要悔素。目前遼推廣碧商業(yè)掉體量榴預測——未來兩昆明挨中心哀區(qū)、薦一至透二環(huán)包商業(yè)伐項目悄預測項目名稱建筑面積項目屬性區(qū)位營銷階段昆港城9萬平方米趙家堆、李家堆片區(qū)城中村改造一至二環(huán)推廣昆明西城國際金融60萬平方米，其中回遷房21.65萬㎡西山區(qū)棕樹營二號片區(qū)（紅廟村）城中村和舊城改造項目一至二環(huán)推廣七彩俊園集中商業(yè)56767.64平方米城市綜合體中心區(qū)推廣時代之窗總建筑面積約20.6萬平方米城市綜合體中心區(qū)推廣葡萄街區(qū)5萬平方米街區(qū)商業(yè)小廠村城中村改造項目一至二環(huán)推廣大宥城總建筑面積約70萬平方米城市綜合體中心區(qū)推廣東南亞南亞大世界總建筑面積100多萬平方米城中村改造項目一至二環(huán)推廣水晶廣場總建筑面積6.5萬平米未知中心區(qū)推廣云紡國際商廈總建筑面積218624m2（租賃性商業(yè)物業(yè)）中心區(qū)推廣合計城中村改造項目總建面9+60+100=169萬㎡，其他類型項目總建面20.6+70+6.5=97.1萬㎡，已知商業(yè)32.63萬㎡——推廣按中跪心區(qū)哭、一濟至二它環(huán)目頌前推直廣項舌目進祖行初恒步測通算，討城中卷村改丹造項秀目按揭照總紛建筑頓面積世的20宋%商業(yè)緊體測繪算：16誦9*20迎%=控33仍.8萬㎡傅，和桃其他暈類型劍項目聲按照15急%商業(yè)從體測拉算：97統(tǒng).1*15娃%=篇14秤.6萬㎡語，連詢同已覺知商況業(yè)10強.7你7萬㎡跌。綜上印，未們來昆丙明中暢心區(qū)嘉、一考至二考環(huán)的允競爭業(yè)商業(yè)礦體量饞測算昨總計辛約33由.8翁+1萬4.貨6+威32墻.6備3=蒸81彩.0師3萬㎡訊。20凍11年商唱業(yè)開呢盤在錦售情鐘況——開盤筑推出蜻產(chǎn)品養(yǎng)量較斥少，嗎銷售胖率集祥中在50羅-7狼0%項目名稱區(qū)域商業(yè)類型面積區(qū)間推出房源（套）開盤銷售（套）銷售價格開盤銷售率開盤時間啟鴻假日城市西商街24-258㎡52858787元/㎡15.00%1.15新都昌商業(yè)廣場一至二環(huán)集中式商業(yè)19-130㎡368192負一層均價3.9萬/㎡、一層均價7.16萬/㎡、二層均價4.7萬/㎡、三層均價3.9萬/㎡、四層均價2.06萬/㎡、五層均價1.6萬/㎡52.17%4.23百富琪一至二環(huán)商業(yè)廣場7-578㎡31937765元/㎡29.03%4.28云上城一至二環(huán)底商10-2873㎡371944625元/㎡51.35%5.14南亞風情第壹城南地下負一層黃金小鋪20-70㎡282565000元/㎡89.29%5.15奧宸財富廣場南商鋪8-81㎡292335037.49元/㎡79.31%5.22

商墅296-399㎡7523447.60元/㎡71.43%121樂淘淘一至二環(huán)地下商鋪10-50㎡825618000元/㎡68.29%6.19益龍萬象城一至二環(huán)集中式商業(yè)6-50㎡1077459712元/㎡69.16%7.16版筑·后街一至二環(huán)獨棟商鋪5-447㎡2385147778元/㎡21.43%7.31益龍萬象城一至二環(huán)集中式商業(yè)10-54.7433191.6-3.94萬元/㎡58%8.13商業(yè)咱市場丙小結1、供描應情溪況：20職11年推悔售商付業(yè)項系目以已一至尖二環(huán)蠅、南廣市區(qū)滴小批閥量推鋼售為蒸主，盟開盤扒銷售盆率集微中在50逐-7拿0%，供滅應較仁往年活急劇話減少踐，銷擴售價岔格集答中在2-鴿4萬元/㎡；2、去湖化情拒況：商業(yè)車去化唯按年命限劃五分不牌明顯經(jīng)，主攪要受薦區(qū)位瞇、樓療層、龍面積族、價古格等香綜合絨影響應；集中效商業(yè)體單孤個項聲目每叢次推斗售體品量34嗚00掌-8梢00裳0㎡，去碗化平棗均速佳度20捷10年為36捧0-掘85腳5㎡區(qū)/月、20撇11年為83他0-新13贏33買㎡/月；社區(qū)任商業(yè)單個圖項目蜜每次何推售毒體量40食00滑-9鳥00染0㎡，20種11年去扭化最吳好50滋00垃㎡/月、仇最差41殘0㎡趁/月，極一至桂二環(huán)菠以內朝商業(yè)識項目率歷年珍價格由漲幅殲不明璃顯；3、商陽業(yè)預幣測：未來魚商業(yè)填供應鏡以呈小貢片崇區(qū)和敵南市支區(qū)為攏主，蒙小面越積商暗鋪仍泉然是元主要歐推售幸對象猶，未坦來市飛場去暫化速惹度將斥較大闖程度饞減緩優(yōu)；昆明集寫字長樓市哀場Pa滑rt葵2界.4昆明截寫字等樓市遇場發(fā)杠展背衛(wèi)景1、99世博期間寫字筍樓99年世行博會茅前后，昆明秋寫字招樓開峰發(fā)、需求狂快速穴上升，出尤現(xiàn)較造多新燦建寫字矩樓、改始造酒改店寫趙字樓餅及商錢住寫角字樓捧，盲目略開發(fā)偷致使過后票幾年市場魄去化臺速度緩慢，空續(xù)置高鏡達60瓶%、出曾現(xiàn)低歸租金己、低膝售價挖、低梅物管買。2、政灶府調莫控消南化寫字扒樓昆明計市政駁府99年出巨臺《惱關于鍛在市嫁區(qū)不亡再審輸批、賓同意范建設記高層溫建筑信項目溉的決疤定》，這篇個停咽止決定厘及國盤家相戲關政勿策（輪如稅踏費政躲策規(guī)物定19扭98年6月30日前曠建成閣的寫吃字樓樂，在20明01希.1露.1踐—2切00鉆2.醫(yī)12碼.3預1期間遲銷售眨免征3%的契程稅）的有力夕調整艙，在經(jīng)歷糖長達7年漫映長痛得苦的消化撕期后呀，昆補明寫賤字樓織市場米從疲給軟狀扯態(tài)中根逐漸膀復蘇貼和升義溫。3、20舉07年后暈大量幅寫字隔間啟結動經(jīng)濟扶發(fā)展催生新著的市禽場需朽求，瓜市場舅存量陳不斷貸被新泳增企焰業(yè)消柱化，槐需求斬品質求不斷養(yǎng)提升途，寫巴字間華項目持續(xù)增多，順吸城雙般塔、鬧世紀鄙中心啊、俊慶發(fā)中宗心、織南亞帶之門顆寫字礙樓均銷為20學08年以淡后建攝造，濤檔次和規(guī)格核較高。從未拴來的爸城中昌村改安造來噴看，柴大量應的寫柳字間嶼產(chǎn)品載將進愈入市歡場，未臟來硬貢件及刷軟件歇設施慨管理暑達到5A標準責的寫制字樓擠是昆計明寫陶字樓漢發(fā)展辟的主贊要趨舞勢。中心區(qū)聯(lián)盟商圈世紀城版塊滇池路、廣福路版塊北辰商圈昆明波寫字艙樓供揚應以釘中心抵區(qū)為座主，良其次濾為南>北>西>東；主城寒區(qū)寫販字樓饞供應都分布勞呈“塊三橫岡三縱踢”；主城妥區(qū)寫雷字樓豬沿城識市主盤干道抽分布冰，主堡要集宴中在潤北京蹈路、器人民少路、脹青年計路、論東風保路沿閥線。昆明縮慧寫字加樓市治場——目前蹈入駐落寫字南樓主陜要分輛布1、甲痕級寫耽字樓慎：分布截：主斬要集冷中中急心區(qū)急、一伶至二紛環(huán)，趴北、悶南市棚區(qū)較豆少分租布，泡東、踩西市慈區(qū)無管分布租金匯：11恢0元/月·㎡以上2、優(yōu)興質寫滋字樓蘭：分布館：絕業(yè)大部股分集裕中在比市中石心北趕京路旨與青絨年路貿(mào)附近歪，其役次是毀一至治二環(huán)餃，南稈市區(qū)2個，竊北市飯區(qū)2個；租金姨：50謀-1洲40元/月·㎡；3、中旗低端巨寫字國樓分布會：集杠中在續(xù)中市雅區(qū)一攏環(huán)以灶內租金終：30眾-8趣0元/月·㎡；寫字道樓按胞檔次宮分布昆明妨寫字注樓市雜場二燃級市克場——歷年巷供求眨情況復蘇期復蘇高速發(fā)展期（萬㎡）（元/㎡）以20鮮09年幾師個標韻志性侄專業(yè)攝寫字墊樓入對市為蘭轉折傷，昆明規(guī)寫字司樓發(fā)冠展目廟前已除步入著復蘇條高速洋發(fā)展萍期；20軌09年供貨應最童多，年罷均成鼓交24留.2浪8萬㎡凡，成交運價年嚼均漲匠幅21風.9遞5%，20性10殊-2飼01什1年漲萬幅最露明顯；受投創(chuàng)資意堪識和儀開發(fā)擠工期什綜合翠影響榆，目前職新增盟供應重極少染，但居未來生大批代城改府綜合它體潛棕在供糠應量墾巨大。昆明誰寫字咐樓市蕉場——醫(yī)20必09年專弟業(yè)寫北字樓載主要耗開盤安項目序號項目名稱區(qū)域建筑面積（萬㎡）容積率每百㎡車位數(shù)（100㎡/個）開盤時間開盤價格（元/㎡）1順城雙塔中心區(qū)5.54.492.182009.3140002金領地一至二環(huán)3.03.990.762009.880003俊發(fā)中心一至二環(huán)4.25.30.752009.9120004領域時代北市區(qū)2.73.00.472009.590005順新時代南市區(qū)1.13.432.72009.98800從容鑰積率縣來看并，容石積率濤較高扔，基掃本為芽城市蛛規(guī)劃驗開發(fā)燈各個扶中心爭區(qū)域毫的大破型項近目；從車位慣配比看，大多達到頓甲級星寫字仿樓車描位規(guī)狼劃標冶準；車位押成為素新開旬項目辟一大栗賣點爺，開歇發(fā)商較多認真場對待車位蛛規(guī)劃蘭開發(fā)悅；從價堡格來想看，表寫字鄙樓項夠目是轟在20倆09年“酒火爆悶”樓纏市環(huán)窮境下袍漲幅佳最小匙的地關產(chǎn)物增業(yè)之藍一，育價格芹漲幅誓偏低子的影滋響因辦素，表主要虹源于炸市場怠需求飛問題型，當寨時市頂場受岔專業(yè)儀寫字巖樓的姿用戶殘或投委資者淹限制峰，缺卡乏價獅格持殼續(xù)上挖漲的型動力盡。序號項目名稱區(qū)域開盤時間戶型區(qū)間（㎡）開盤均價（元/㎡）推出房源（套）開盤銷售（套）銷售率1南亞第壹國際A座南整棟賣給中國石油作辦公大廈2南亞第壹國際B座南整層銷售，未對外銷售3南亞第壹國際C座南2010.4.25107.09-299.29/329.6911000155155100%4世紀中心中2010.8.1553.94-312.042200013078（73套隔斷，5套整層）60%5財智心景一至二環(huán)2011.8.638.39-120.581613836035198%6上海東盟商務大廈B座呈貢2011.1045.02-134.716500（含3500元/㎡精裝修）39928070.2%從20它10年4月份-2盯01鐵1年8月份博，昆撫明有3個寫辜字樓鐵推出耕市場仿，總分共推魚出64溪5套，盡面積被區(qū)間脖在在38會-3朋29㎡，擔可進欣行自絞由組稱合，閱南亞血風情惑第一市城的C座推個出當怕天全饅部售認罄，弦其他杠兩個靈項目約目前挨的銷傲售量它在80宰%以上偉。開僑盤均企價在11墾00蔥0-跌23盛00悅0元/㎡，唉其中揭世紀稠中心膛為5A級甲愧級寫樓字樓潮。昆明射寫字戶樓市坊場——宵20焰10涉-2眨01烈1年1-您10月專錄業(yè)寫喝字樓旅開盤但項目市場答去化駐梯度刊反映——誘20貓06掘-2贈01理1年寫然字樓括去化謠呈現(xiàn)3個年鵝限梯好度去化趕速度怒：多為杰開盤楊當天統(tǒng)售罄銷售捕價格蜜：11嬌00慰0-曉16肚00勢0元/㎡建筑昨面積齊：3-勾18萬㎡/單個診項目區(qū)域販排序棋：南、丘中、閣呈貢去化騾速度功：0.蛙25然-1劑.7萬㎡/月銷售俱價格細：80蝴00胞-1勻30慣00元/㎡20總0620暈0720臭0820績0920證1020泰11建筑綱面積炊：2-敞3萬㎡/單個刃項目區(qū)域聲排序符：北、泛中、冷西去化懶速度遺：0.敘07睜-0海.2萬㎡/月銷售愧價格渡：46蒙00屋-6喊80隊0元/㎡年限梯度建筑甲面積莖：2-糞5萬㎡/單個監(jiān)項目區(qū)域擋排序晝：北、濫中、辮南年供獸應量荷：5-批6萬㎡/年年供議應量脹：16萬㎡/年年供須應量谷：13焰-3穿0萬㎡/年昆明獵寫字婚樓市織場——未來憶將推直售的鈴寫字頌樓項合目項目名稱區(qū)域建筑面積均價目前營銷狀態(tài)開盤時間云上城5A甲級寫字樓一至二環(huán)約3萬㎡1.4萬元/㎡在售2011年年底志遠城市綜合體一至二環(huán)約4萬㎡——展示——葡萄街區(qū)一至二環(huán)約4萬㎡——展示——廣基·錦悅四季一至二環(huán)約4萬㎡——展示——金尚俊園一至二環(huán)————展示——南亞之門一至二環(huán)——1.8-2萬/㎡展示——世紀浩鴻商業(yè)廣場南約6-7萬㎡——展示2011年年底天森金海國際南約4萬㎡7100元/㎡在售——邦盛水岸御園南————展示2012年別樣藍天南約2.4萬㎡——展示——潤城南————認籌——東信中心城南約17.4萬㎡——展示——云安陽光城西約3.2萬㎡——展示2011年底經(jīng)典雙城西————展示——未來灑寫字嚷樓開霸發(fā)市中場環(huán)吳境分邀析預沉測、酬應對酷策略預測徑：未洋來市僑場競絲式爭激刑烈、各市場忍去化應減緩1應對疊策略蘋：入襖市時棵機選微擇應章變最釘為關服鍵23營銷鉤策略斃：項典目放釀量視疫同期爬市場僵放量彼而定4未來僚開發(fā)央市場傾環(huán)境耳分析辦預測赴、應周對策佩略調研寶顯示遲，較匆多項找目一絕般在六住宅扇、商駱業(yè)推仗售之霜后再森銷售許寫字您樓產(chǎn)饑品，翻加之益考慮策工期前等因降素，折城改瓣項目徒入市箭時間疾節(jié)點當將延泳遲，要求柳開發(fā)本商方丟面應掠對市毛場變喊動、亭及應些變的梨能力丘較高平，抓枯住入攝市時昆機，澇適時建調整擁入市秀時間尼及策材略。目前轟寫字妥樓新介增供侄應極繞少，敘市場返去化頸速度20皆11年達絞到峰若值，壓但未屆來大洲批城盡改綜差合體址潛在婚供應輩量巨評大，即市場趕去化林將減存緩；預測琴：未踩來寫天字樓姜市場母政策純形勢惕依舊未來嫂國家氏宏觀擋、昆仙明微強觀市款場在達寫字涼樓市墳場的臨政策顛預計朱形勢棗依舊胃，與住環(huán)宅市旨場不貴同，娛寫字拋樓價譽格及燈銷售仗情況萍主要駛受昆彼明市沉場波汽動影怪響。由于陳主要皂考慮盼昆明悶寫字科樓市騙場波悶動情鈔況影喝響，營銷謀策略但重點鳳在于駁市場慎放量貍的控霞制，招商晝與市富場對碑外推都售同汁時進貪行，菠根據(jù)熊市場燦同期麥放量策進行谷放量眾。昆明訂公寓鼠市場授分析Pa妻r(nóng)t雹2野.5公寓登與住只宅的捆區(qū)別進及關玩系公寓住宅產(chǎn)權年限一般為40年，商業(yè)用地70年產(chǎn)權，居住用地功能用途商、住兩用居住為主區(qū)位分布一般為城市中心區(qū)、商業(yè)成熟區(qū)；突出位置核心性、需求便利性一般無限制；突出居住氛圍、工作便利開發(fā)成本商住公寓投資成本較高：土地成本較住宅高投資成本較公寓低客戶群體商務、投資客戶群體：小型公司辦公置業(yè)、首次置業(yè)年輕人自用、投資、自住兼投資需求投資回報1、銀行信貸、稅費是重要影響因素：50%首付款規(guī)定及還款年限限制，讓不少投資客“以租養(yǎng)貸”的成本被提高；2、與租賃市場的高相關性：公寓供貨量增加，擠進公寓投資市場的客戶必然增加，伴隨的租賃壓力同樣加大，租賃市場競爭愈發(fā)激烈，公寓投資回報有可能會有所降低；3、對商住公寓來說，水電費用普遍高于市政的一倍，物業(yè)管理費一般也較高，如果空置的話，高額的管理費會讓業(yè)主壓力不?。煌顿Y回報受市場售價、租賃市場等影響兩者關系公寓的市場變化與住宅市場的量、價以及行業(yè)政策的影響有高度相關性：

1、住宅售價<公寓售價，客戶購買偏向住宅，公寓去化速度放慢；2、政策影響因素（諸如住宅限購），普通住宅在密集政策的壓力之下成交量有所下降，公寓項目因此活躍，投資客轉向投資公寓和商鋪，公寓去化速度加快；昆明際公寓股分布入市年限項目名稱2006年上海沙龍、拿鐵公寓、時光俊園、雙龍匯、傲城、頃城名筑、新光世紀、MOMA藝術造城2007年匯都國際、知本時代公寓、櫻花麗景、新干線、集大廣場、東寺公寓、家天下鉑金公寓、北辰財富中心2008年糖果公寓、順城公寓果殼中的宇宙、東陸座、新南界、星雅俊園2009年SOHO俊園、七彩俊園一期—七彩之門、壹米陽光、中央金座、順新時代2010年西山新城一期、和諧時代、中央麗城9號公寓、百富琪、新亞洲歡樂城、鼎易天城、欣都龍城、云都國際、中天陽光100、合金公寓2011年?新亞洲體育城七期?星宇園、萬科?金域緹香20扒06昆-2假01渴1年公倦寓產(chǎn)級品的拳區(qū)域伏供應不同寶區(qū)域不公寓學在20銜06訴-2丸01眾1年的奪供應館情況20鐵06年－20懂11年昆梢明公奶寓區(qū)膏域分規(guī)布變姿化明哄顯；20金07年以凈前公疏寓的離分布齒主要與在商要務區(qū)和、商朝圈聚陷集中伸心區(qū)供和一鹽至二悲環(huán)區(qū)臘域；20貪08年至袋今，悄城市格化進案程發(fā)劣展迅鑼速，腫昆明巾城市著呈同昏心圓貝式發(fā)揚展，慢商務惡中心漂呈現(xiàn)赴多點拼式分憶布，乘公寓餓產(chǎn)品脊逐漸瓜發(fā)展鏈到三杯環(huán)以倍內；二級趁市場炭供應低量——20無06－20拔10年市幅場供店應量撤起伏崖不定起，于20鍛10年集荷中放李量，20痕11年受蓬新政賞影響議，市因場供咽應量刷急劇糠萎縮20它06年－20祖11年昆跌明公錘寓新陣增供景應量毀起伏黑不定妻，但凝至20董10年新學增供歌應量醉達到漲最大冒值為59飽29就06平方啄米，箭主要解原因開在于廁昆明宵城中級村的咽大量稠改造俊，于20嗎10年集溉中釋型放；與20斤10年月斜均銷次售量孫首榜瞞達到討最高皮值對莖應，20露10年昆抗明公獅寓市或場達脖到了樣前所請未有養(yǎng)的高耐度；自進思入20僵11年以就來，投資艇投機摩客戶勻受到專抑制系，市渾場信崇心不赴足，開直發(fā)商漆亦受樸到嚴宣重影幟響，月均依銷售額量大嚷幅度岔下降的同突時，毒供應兔量也譜降到伏了20萄06年以追來的怕低谷致，截探止至20糧11年底蕩，僅鑰達51盯18伍0平方房誠米（洗數(shù)據(jù)姓僅為陪今年棵開盤失項目催，內耗部認自購未衛(wèi)計入投其內和）。月均誕消化何量——20荒08年經(jīng)弓濟環(huán)晌境改毛善、眨接受考度提擇高及詢政策瘡寬松女，至20丹10年實干現(xiàn)跳幣躍，20依11年新降政實杠施，丈月均誤消化鉗量大戶幅度鉛降低20裂07年公軌寓市裁場呈悟現(xiàn)下番滑，賭自20鐵08年開曉始回徑升，道月均償消化枕量于20托10年達莫到最歐大值些為15鏟05名9㎡冷/月；20和11年由于協(xié)政策士緊縮直，客辮戶信栗心明凈顯不熊足，傍公寓脹投資亭市場航呈現(xiàn)冠明顯危下降蔽態(tài)勢肥，位劇居榜燃首的追項目英月均里銷售品僅達54從06孟㎡捎/月，下友降幅啄度高償達64犧%。觀望秘期觀望姑期市場攪良好MO偏MA藝術際造城掉櫻悼花麗通景塞星雅德俊園SO飾HO俊園顏西寸山新斬城一贊期叛紅星惹國際價格謠水平——惑20口06略-2滾00值7年公茄寓價抄格穩(wěn)衰定略班有上去漲，20專08后實凍現(xiàn)大掩幅度棄提升洞，產(chǎn)腿品亦翼實現(xiàn)考多元差化發(fā)桐展，粉接受就度提易高90賽0060長0040竄0030鼻0020苗0620劃0920撤1020證0720蛇0850聲0070勢0080預00主力閣價格54采0066盼0060豎0020懼1180長0070警0085孕0012證00助037姻00入市惜年份46稼0040運0052強0015宇00考0自20珠08年以逢來，滲公寓鞭市場辯接受芽度大光幅提器高價嫌格上譜漲較該快，護最開佛始主篇要集辮中于航昆明鋪傳統(tǒng)臣市區(qū)懼，進巡壽入20撫10年，柳昆明風新興教區(qū)域你（如動新亞太洲歡把樂城澡）公欣寓也星發(fā)展額迅速幻玉，價苗格分近極化互，同燥時眾貞多公太寓項盡目開采始以課精裝總修入任市，咽拉高翠了整棚體價擦格，20莖11年受丘昆明汗市場爪環(huán)境菜下滑掙的影療響，違公寓限價格帖略有貿(mào)回落20皮06－20金07年公柜寓市怪場接堤受度跪較小虛，價藍格變駐化不誼大，帽集中慘于37矩00－52萬00元/㎡10斬00扯020艙06－20飯07年公址寓價花格集涌中于37拴00－52荷00之間坐，略們有所粒上漲咐，但各幅度理較小毅；20每08年均旗價上夫漲幅影度達30謊.4榜%，20未09年均飾價上機漲幅杠度達33輸.3雖%，20抓10年以本來，扯昆明昌公寓貍供應織發(fā)生親較大墾變化哪，較郵多以厲精裝產(chǎn)交房鋼，并葛且眾也多傳鋤統(tǒng)市牲區(qū)以餃外項誦目以吃較低牙價格仁入市姑，價溝格呈均現(xiàn)分惑極化如，均棉價上船漲幅踩度難石以統(tǒng)展計，畫但較杯好區(qū)段域精擔裝房牽源價部格至15健00眼0元/㎡。20丙11年公逆寓開黎盤項獅目相陶對較炒小，金受政便策、網(wǎng)區(qū)位舉等因木素影幅響，碼價格中略有怕所回幫落，勞集中果于80嚴00－12懷00鏡0元/㎡；政策驗前后障公寓蒜產(chǎn)品離的消嚼化率面情況年份項目銷售時限（月）價格開盤銷售率2009SOHO俊園67400開盤80%2009七彩俊園一期—七彩之門48500開盤80%2009中央金座

7300售罄2009順新時代67600（精裝）6600（毛坯）售罄2010西山新城一期138600開盤84%2010和諧時代128000-12000開盤77%2010中央麗城9號公寓810000-12000開盤31%2010百富琪67800-8600開盤85%2010新亞洲歡樂城176000－8000開盤80%2010中天陽光100146000剩余25套左右2010合金公寓18500（精裝）7800（毛坯）售罄2010欣都龍城149000－12000（毛坯）14500（精裝）86.3%2010云都國際118800開盤42%2011新亞洲體育城七期?星宇園0.2