年廣東惠州某中高檔高層住宅營銷提案

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水口·廊院式生活藍本Brand/香港****地產(chǎn)Product/項目定位及產(chǎn)品規(guī)劃方案Preparedby/**地產(chǎn)****項目組Date/2007-01-16****春天

水口·廊院式生活藍本案前致謝：感謝貴公司給予我司操作『*****』（暫定名）項目的機會。我公司通過大量的數(shù)據(jù)收集和市場調(diào)研完成了本項目的市場研究報告，并對項目定位、產(chǎn)品規(guī)劃及項目營銷作了細致的闡述。我司認(rèn)為：****項目存在較強的操作空間，但也存在一定的市場風(fēng)險，經(jīng)過較為充分的論證，我司對操作該項目有十足的信心，我們將秉承**“為您，我做到！”的一貫宗旨，在今后的工作中竭盡全力，為貴公司提供最好的服務(wù)。此報告，是以貴公司提供的項目資料為依據(jù)，如項目的經(jīng)濟指標(biāo)有所變動，則本報告的數(shù)據(jù)會有所偏差，盡請諒解。預(yù)祝本項目成功熱銷！謝謝！**·惠州房地產(chǎn)項目前期戰(zhàn)略規(guī)劃是房地產(chǎn)企業(yè)對未來將要進行的樓盤營銷推廣活動的系統(tǒng)超前的描畫和決策，是房地產(chǎn)全程策劃營銷的重頭戲。這需要營銷策劃水平與銷售技巧的高度結(jié)合，需要高度專業(yè)化的運作。我們深信，一個樓盤的核心內(nèi)涵和市場營銷策劃，總是與市場環(huán)境息息相關(guān)的。對于一個植根于惠州的地產(chǎn)項目，勢必應(yīng)基于這片市場的形式動向之上，而決非一般意義上的拿來主義以及對流行風(fēng)尚的盲目追隨。圍繞自身并切合市場去擬定適合項目發(fā)展的戰(zhàn)略方向，才是項目操作的關(guān)鍵。所以我們的工作也是從市場開始的，通過分析項目所在市場的動態(tài)，提煉出項目的差異化核心賣點，圍繞核心賣點找出項目的各項強勢，明確項目自身的弱勢，最終提出相應(yīng)的解決方案。對于漢基地產(chǎn)水口項目的前期戰(zhàn)略規(guī)劃，我們分為項目市場調(diào)查研究、項目定位、產(chǎn)品規(guī)劃以及項目后期營銷推廣策略來進行，四者相輔相成，并結(jié)合樓盤開發(fā)商的整體政策，相互密切配合，共同致力于項目在市場上的快速消化。寫在前面的話項目開發(fā)思路探解對于此項目，我們的初衷在于：□整合和挖掘優(yōu)勢資源，打造先鋒樣板項目。□樹立項目市場品牌，并提升開發(fā)企業(yè)品牌競爭力?！鯇崿F(xiàn)項目的利潤最大化?！跬瓿身椖拷?jīng)濟效益、社會效益和品牌效益的最佳回報。項目操作思路產(chǎn)品規(guī)劃項目定位市場分析地塊分析營銷策略找出我們的目標(biāo)客戶和競爭對手審視項目自身，提出項目的差異化銷售主張確定做什么樣的產(chǎn)品，并明確產(chǎn)品的具化屬性通過對產(chǎn)品的塑造、市場營銷活動及媒體廣告，使項目得到惠州全程的關(guān)注，來實現(xiàn)項目的快速市場消化第一篇市場展望，我們將要活動筋骨的惠城關(guān)于惠州惠州市位于廣東省東南部，珠江三角洲東北部，南臨南海大亞灣，與深圳、香港毗鄰，是中國大陸除深圳市外距離香港最近的城市?；葜菔袑僦槿墙?jīng)濟區(qū)，現(xiàn)轄惠城、惠陽兩區(qū)和博羅、惠東、龍門三縣，設(shè)有大亞灣經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)和仲愷高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)兩個國家級開發(fā)區(qū)。陸地面積1.12萬平方公里，占珠三角經(jīng)濟區(qū)面積的1/4。海域面積4520平方公里，海岸線長223.6公里，是廣東省的海洋大市之一?；葜菰群髽s獲“中國優(yōu)秀旅游城市”、“國家衛(wèi)生城市”、“國家園林城市”和“國家環(huán)保模范城市”稱號，并擬在今后幾年內(nèi)，逐步奪取“中國人居獎”、“聯(lián)合國人居環(huán)境獎”以及“國際花園城市”的榮譽稱號，這將為惠州地產(chǎn)的良性發(fā)展奠定堅實的基礎(chǔ)?；葜莸貐^(qū)行政地圖惠州人口近年來惠州人口增長不大，但隨著中海石化城的建設(shè)，2005年開始有了較大幅度的提升，總?cè)丝谠鲩L26%，城區(qū)人口增長78%。城區(qū)人口的快速增長表明惠州的人口結(jié)構(gòu)正在不斷完善，人口素質(zhì)逐漸提高。城市化進程的提速預(yù)示著房地產(chǎn)行業(yè)的巨大商機。近五年惠州人口變化狀況市場宏觀環(huán)境230.39億元140.77億元37.67億元社會經(jīng)濟主要指標(biāo)年度20012002200320042005國內(nèi)生產(chǎn)總值(億元)476.39525.2590.97685.1803.94第一產(chǎn)業(yè)(億元)69.1673.7873.918382.17第二產(chǎn)業(yè)(億元)273.29302.43347.43391460.76第三產(chǎn)業(yè)(億元)133.94148.99169.63211.2261.01人均國內(nèi)生產(chǎn)（元）1721118641207582364226834惠州經(jīng)濟近五年綜合經(jīng)濟指標(biāo)2006年上半年綜合經(jīng)濟指標(biāo)※經(jīng)濟總量增長勢頭良好全市06年上半年全市實現(xiàn)生產(chǎn)總值408.83億元，增長15.5%，增幅比一季度上升6.8個百分點，增長速度顯著加快。從第三產(chǎn)業(yè)看，第一、第三產(chǎn)業(yè)增長平穩(wěn)，第二產(chǎn)業(yè)提速。第一產(chǎn)業(yè)增加值37.67億元，增長1.7%；第二產(chǎn)業(yè)增加值230.39億元，增長19.1%；第三產(chǎn)業(yè)增加值140.77億元，增長13.6%，分別拉動GDP增長0.2、10.7和4.6個百分點。市場宏觀環(huán)境惠州經(jīng)濟※工業(yè)生產(chǎn)保持較快增長上半年全市工業(yè)增長顯著提速，規(guī)模以上工業(yè)完成增加值157.4億元，增長23.3%，比一季度大幅度上升14.8個百分點，增幅創(chuàng)下近年來新高。其中，電子行業(yè)完成增加值96.56億元，增長16.7%；石化行業(yè)完成增加值（含殼牌項目）20.71億元，增長1.8倍?！潭ㄙY產(chǎn)投資較快增長，但增幅回落全市已完成全社會固定資產(chǎn)投資額149.31億元，增長2.6%，若剔除上半年同期中海殼牌項目的投資額，則06年上半年全社會固定資產(chǎn)投資增長51.8%，同期相比，增長下降2.4個百分點，顯示06年以來的新增投資繼續(xù)保持較快的增長，但增幅有所下降。

市場宏觀環(huán)境※市場消費旺盛，第三產(chǎn)業(yè)增速加快投資、消費、出口“三駕馬車”對GDP的拉動作用顯著，是惠州市經(jīng)濟運行的另一顯著特點，在房地產(chǎn)熱銷、大型超市興起和旅游業(yè)加快發(fā)展的強力拉動下，惠州市06年上半年消費需求繼續(xù)處于高位運行。全市社會消費品零售總額146.79億元，增長17.4%，比第一季度上升1.8個百分點。對外貿(mào)易方面，全市出口額53.5億元，增長17.2%；進口額41.91億元，增長6.7%。

惠州經(jīng)濟市場宏觀環(huán)境※城鎮(zhèn)居民收入穩(wěn)步增長居民收入穩(wěn)步增加。1—11月城市居民人均可支配收入11024元，增長7.3%；在崗職工平均工資8407元，增長10.7%。11月末，全市城鄉(xiāng)居民儲蓄存款余額956.6億元，比年初增長16.2%。149.31億元146.79億元53.5億元41.91億元惠州經(jīng)濟發(fā)展預(yù)測在總體經(jīng)濟發(fā)展方面，惠州的經(jīng)濟及社會發(fā)展面臨外在和內(nèi)在的發(fā)展契機：外在契機：面臨珠三角經(jīng)濟圈的二次騰飛的機遇，尤其在東部經(jīng)濟區(qū)中惠州積極承接來自深圳、東莞的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，經(jīng)濟地位將進一步提升。內(nèi)在契機：來自石化城的啟動，未來將帶來直接和長遠的效益，使得整個經(jīng)濟形勢出現(xiàn)跳躍式的加速發(fā)展；同時，城市化進程的加速以及整體營商環(huán)境的改善又將帶來其他多方面的資金投入，形成良性的經(jīng)濟循環(huán)。因此可以預(yù)測，惠州在未來5年內(nèi)將會成為珠三角經(jīng)濟最發(fā)達城市之一。在人口結(jié)構(gòu)方面，惠州地大人少的局面在未來將會發(fā)生改變，石化城及其下游產(chǎn)業(yè)、其他投資的進駐將會直接帶來大量的外來人口和人才，因此，外來人口將不僅集中于工業(yè)廠房內(nèi)的低層次勞動力，相反分散在各行各業(yè)，將拉動在惠州的消費需求，尤其是惠城和惠陽兩大中心區(qū)域的消費需求。市場宏觀環(huán)境城市倒及區(qū)致域發(fā)索展規(guī)渾劃及廢趨勢中海萌殼牌惹項目薪的順彩利進難行，休惠州峽市行漏政區(qū)遲劃調(diào)何整的嘗完成要，惠虛州經(jīng)臺濟社梢會發(fā)效展的柄格局龜出現(xiàn)浙了實積質(zhì)性舞的調(diào)候整，哨惠州虛市由健沿江撇城市票發(fā)展志為濱畏海城生市，巷惠城嗎區(qū)與帝惠陽澡區(qū)相甲隔3哄0公益里，霧其間碧以惠舍澳大截道和跌惠淡閣大道街兩邊哄的數(shù)比碼工風(fēng)業(yè)園疫、民辱營工揚業(yè)園抽、臺異灣高哭科技駱工業(yè)嬸園構(gòu)丙成兩冰條產(chǎn)肚業(yè)帶它相連琴，共柱同組伴成惠殃州山走水組銹團式抱城市漆格局您，未午來惠聲州將蹦成為校以電鳴子產(chǎn)狂業(yè)、聾石油樸化工處能源辜為主桿導(dǎo)的夏生態(tài)禁經(jīng)濟產(chǎn)示范狼區(qū)。※成珠為石鑼化、碧信息覆、電藝子、床紡織振工業(yè)額產(chǎn)品眼重要匹生產(chǎn)哲基地※成攔為銜荒接粵抱東、鏈內(nèi)地杜，連釀接世耐界的襯交通連樞紐※成尖為重漁要的煌客貨林分流句中心閱和商側(cè)品集吧散地※成壇為獨悠具特臺色的匠旅游份度假霜區(qū)市場罩宏觀素環(huán)境房地愁產(chǎn)發(fā)鍬展?fàn)畹珱r惠州儀地處戰(zhàn)珠三喘角，疾與周葵邊城厭市的取交通丟網(wǎng)絡(luò)避日益注完善料，且敞十分儀便利洲，但目房價揭較低躲（平趕均房灶價只懇有深啄圳的朱1/煌3、畏廣州拉的l慕/2醋），鼓這顯奴示惠廟州對曉周邊滲城市喚的吸刊引力山不強拒。但惜自中當(dāng)海殼繁牌南桌海石勇化項援目于飲20啄02襪年1運1月雨奠基霜大亞播灣以推來，疏惠州架的房哈地產(chǎn)榜業(yè)持秤續(xù)升熔溫，捕逐步擇擺脫現(xiàn)了上酬世紀(jì)齊90映年代幣初期逗的房銳地產(chǎn)慈泡沫許，盤尤活了爛大批碎爛尾夫樓項液目和真閑置接土地圣。近瘦五年跪，惠農(nóng)州房短地產(chǎn)臺開發(fā)逝投資顏額累殿計達駕到1說27介.2坐億元掏，占繭同期節(jié)第三競產(chǎn)業(yè)屆比重就達的圾35該.9只%。從2始00逆5年喝惠州勉房地握產(chǎn)市龜場運文行的垮情況鏡來看微，市饅場比語較理糧性，稈供求腹總量籌基本覽均衡秀，供脅求結(jié)拉構(gòu)基鍬本合捎理，亮房地律產(chǎn)價江格基揭本平吃穩(wěn)。若隨著畢一批扮精品怨樓盤律和花環(huán)園住葛宅小妥區(qū)的繩相繼然推出晝，惠粗州房筒地產(chǎn)重業(yè)的偷發(fā)展魄呈規(guī)夢?；狻⒒~園化軋集聚茅，這侄使惠談城區(qū)星的核擺心區(qū)撇擴大筒一倍秀，城搖市面及貌煥即然一垃新，萬城市揚品位得大幅遲提升隱，“往綠色參惠州村、宜刑居典蘭范”協(xié)的品以牌日酷益彰餅顯?？偠⊙灾畮r，隨宣著珠賴三角申一體獻化程統(tǒng)度的查加深算，有余著良獸好自捷然資旁源的狼惠州撈，其夠房地方產(chǎn)業(yè)薪應(yīng)有闊更好泄的發(fā)桐展前抖景?？傮w軍發(fā)展混狀況房地搜產(chǎn)發(fā)蒼展?fàn)罘輿r房地仗產(chǎn)投拜資分緩析從歷竄年房崖地產(chǎn)死開發(fā)巨投資民占固龜定資招產(chǎn)比劇重來篇看，梁除了限20焦02恰年的蝴比重則提高抱之外下，其托余年噴份的如比重盒基本穴維持揉在1復(fù)2%始左右文。這賀說明畏房地勿產(chǎn)投萄資增瀉長呈頭現(xiàn)出鴉理性召、健凳康的蠟發(fā)展敬態(tài)勢亡，其御房地躬產(chǎn)開維發(fā)投傅資是毀順應(yīng)虎經(jīng)濟則發(fā)展亦要求闖的。1、綱投資迎較為土理性名稱固定資產(chǎn)投資（億元）房地產(chǎn)開發(fā)投（億元）房地產(chǎn)開發(fā)投資占固定資產(chǎn)比重房地產(chǎn)開發(fā)投資同期增長率2001年83.8310.6512.70%15.76%2002年104.7315.8815.16%49.11%2003年187.9023.2212.36%46.22%2004年246.2029.5512.00%27.27%2005年351.6943.7812.45%48.16%2006年1-11月261.9333.4712.78%71.7%房地捏產(chǎn)發(fā)賊展?fàn)铕垱r06哀年上妹半年發(fā)，惠同州市膠房地踏產(chǎn)完副成的典投資黃額中聲，住魚宅完接成的貴投資愉額為隊15哲.2升3億才元，蛛辦公從及商泄業(yè)房現(xiàn)及其包他類愛用房腰完成可的投碰資額隸為1慨1.鼓05罩億元盡。從釀投資務(wù)比重棒表來鍬看，北3年鴿以來序，住幫宅的鄙投資聽比重舒有較追大幅著度的考回落繩，而蠶辦公聞、商稼用物蒼業(yè)的音投資摧比重盈則大乞幅提羽升。撥隨著鈔一些亂大型給超市仙如天畝虹廣跡場、滑世茂碼百貨異、世塔紀(jì)聯(lián)征華以巴及民頁樂福儉等商環(huán)業(yè)設(shè)假施的知開張危引爆伍了惠秒州的慮零售鼠業(yè)，喜這使驅(qū)開發(fā)際商對滿以辦跟公、頌商用呢及其閑他類敗用房他的投晉資前黨景看配好，嘗導(dǎo)致悠了辦轟公、桌商用猛物業(yè)蹈投資傷比重扁的提具升。2、憶住宅姑投資宇份額槳大幅折下滑何，辦正公、棟商用儀物業(yè)螞投資日看好名稱住宅投資比重（%）辦公、商用及其他類用房比重（%）2004年92.697.312005年66.8033.202006年1-7月57.9542.05房地板產(chǎn)發(fā)覽展?fàn)钐J況3、劍區(qū)域毒投資它不均峽衡，妥惠陽腔區(qū)逐拜漸引冬起關(guān)茶注05惜年惠誘州市臂兩區(qū)積三縣散以及泰大亞藍灣的稿房地下產(chǎn)投劑資額摟中，通惠城翠區(qū)的強房地使產(chǎn)開聯(lián)發(fā)投因資額浴所占贈比重但最大頭，達歲到7及6.辟40襪％，簡其次玻是惠炒陽區(qū)供，其尸它三稻縣和悟大亞偏灣加勢起來率比重眉不足咸15課％。帥這說啊明惠顧州市窄房地牛產(chǎn)投死資存獄在不糖均衡暑現(xiàn)象勻。同季時，典惠陽言區(qū)的矩投資緩比重溝相對閘于晌04濃年有兄4%趟的提愈高，過這說柳明惠唇陽區(qū)辮由于玻各種糾經(jīng)濟醉利好倦因素必的影奧響，拔逐漸螞吸引挨了房例地產(chǎn)諸開發(fā)趙商的召關(guān)注暖。名稱惠城區(qū)惠陽區(qū)博羅縣惠東縣龍門縣大亞灣金額（萬元）33447247318157901715059922477比例（%）76.4010.803.613.920.145.13房地承產(chǎn)發(fā)卸展?fàn)盥記r房地別產(chǎn)發(fā)層展特下點1、午樓盤液類型敏由單迫一型蒼向復(fù)槐合型大推進商業(yè)插地產(chǎn)榮、教政育地糞產(chǎn)、觀體育獵地產(chǎn)爐等一供些復(fù)求合概辮念逐明漸融斥入惠辱州樓吵市。括商業(yè)順地產(chǎn)獵如德乏賽大激廈、散世貿(mào)遼中心銹及雙叔子星桶大廈稅等一繭批商扎務(wù)辦向公樓跡拔地抬而起城，產(chǎn)窄權(quán)式丙公寓策酒店極接連炎推出扒；教哨育地捕產(chǎn)如仰東江失學(xué)府踢，它鄙將全稅國重服點中艷學(xué)—爽—惠哨州一君中引無入項職目內(nèi)杏，按館照“彼公司漆投資篇建校漢，學(xué)添校獨習(xí)立辦懼學(xué)”晚的原堅則，填雙方謹(jǐn)互惠既共贏營；體夫育地斯產(chǎn)如己奧林仁匹克駛花園權(quán)，給蟻置業(yè)街者提萌供一竹個運腐動與渾文化駁娛樂聽的平驚臺。隸這顯礙示，便由于疲受一違些先膜進的菜規(guī)劃暗設(shè)計肚理念遲以及勢市場橋需求牌的影標(biāo)響，粥惠州漢房地糊產(chǎn)業(yè)佛的發(fā)菠展正竊向多蠟元化索轉(zhuǎn)變但。2、到商業(yè)趴地產(chǎn)組異軍喇突起惠州品被眾悅多投么資者懼看好抹，從侵去年唉開始配，不浸斷有恐新的伐商業(yè)聯(lián)地產(chǎn)尼項目耳出現(xiàn)推，商鍛場也采陸續(xù)倆進駐熄惠州次。0療5年但新開貝大型住商場兔達1脈0多嘉家，停其中續(xù)以大及型購凳物廣孕場居雞多，戶同時碌也有筋各類詢大型乏專業(yè)爹市場膠漸成毅氣候董，義喘烏小鳥商品睡城建軟筑面襯積達嗎1咳8萬逆平方熊米，右彌補拒大型蛛批發(fā)榴商場殼業(yè)態(tài)艦的空悼白，巖汽車鋤、建辱材市錘場在裝惠南拳片集狼聚，父形成省一定訂的規(guī)每模。碰這些勝商場板主要雷由本雞地開擾發(fā)商俗與外柄地連端鎖機周構(gòu)共仍同經(jīng)瓜營。琴隨著連這種豆共同功經(jīng)營睬模式濱的不逃斷深邪化和兼投入農(nóng)營運誰，惠掏州的儲商業(yè)仇地產(chǎn)叨出現(xiàn)槽了繁伍榮的輕局面痛，但跟同時羅競爭腥也較透為激王烈。房地描產(chǎn)發(fā)液展?fàn)顥潧r由于躲交通犬便利龍、環(huán)猴境優(yōu)惠良、近房價撫相對役較低吐以及抬大型膚企業(yè)午經(jīng)濟見帶動愿的影肺響，禽使深紛圳人揪開始陵關(guān)注眾惠州祥的房就地挽產(chǎn)市努場并詢進行溪投資生。從高深圳渣人到勿惠州續(xù)置業(yè)肚的趨濾勢來吳看，盟他們臭主要哨關(guān)注爸高端喝住宅將、眨地段哈好的紐奉小戶蚊型或音商鋪朗（惠坡州小憐戶型鎮(zhèn)和商景鋪投低資剛么剛興蜻起，產(chǎn)市場粉有潛雙力可茶挖）越、大泊社區(qū)稠的中齊檔住都宅（細自住句投資蠶均可臺，自列住者掌多用分于度維假、志養(yǎng)老僚，投額資者優(yōu)則多梯計劃江出租亭給大嘴企業(yè)棵的高密層管換理者弱）。通同時水，由逼于深慚圳的轟土地停資源頓日漸筑稀缺雜，深溫圳開嘴發(fā)商蔑走出述深圳塑，已勾是必搶然趨水勢。河一些炸資源濁比較乖豐富收的區(qū)恐域，茄深圳仍的開替發(fā)商咬已嶄歪露頭襖角，界其開懶發(fā)項浩目的駁產(chǎn)品敘即是慈為深府圳客純戶量筋身打堤造的學(xué)。3、靠深圳兆投資述客與肥開發(fā)挨商涉棕足惠恩州房牛地產(chǎn)六市場房地瓦產(chǎn)發(fā)的展?fàn)顬闆r惠城晚各片火區(qū)發(fā)矮展定卷位■東幫平片陶區(qū)占據(jù)窗資源動優(yōu)勢絮，為罰惠州爸新世臨紀(jì)居披住文似明和沒城市堵建設(shè)希質(zhì)量旬水平鋤的現(xiàn)對代化豎生態(tài)噴型的縮慧居住降區(qū)—芝—人庫居板旦塊；■江憂北片莖區(qū)占據(jù)僵地段墨優(yōu)勢首，定屯位為胳惠州強未來撈的C限BD竭，集撤辦公蝦、商隸業(yè)、恭金融涉、居路住、互休閑亭以及適娛樂撥為一伐體；■惠敲南片伍區(qū)同樣霧占據(jù)寺地段五優(yōu)勢留，定說位為杜以居射住為測主，節(jié)集休昌閑、盲購物協(xié)、娛俊樂為本一體北的健夏康居絨住家宜園—焰—商若住板擱塊；■金勞山湖姓片區(qū)在地惰段及泰配套脂等先魂天資譜源不寒足的杏情況肥下，攀項目前更多在的是度憑借隆自身蒜小區(qū)遇的營第造來亞提升鞋項目水的檔膛次，那這其沈中最沾典型而的樓誕盤代蜂表就攪是金倆山龍謊庭，掃打造萌成環(huán)左境絕叼佳的顧高檔箱產(chǎn)品跑。房地負產(chǎn)發(fā)組展?fàn)钚臎r惠州核房地販產(chǎn)開巧發(fā)主莊要集冶中在抱惠城野和惠甘陽，魂其它押區(qū)域持開發(fā)娛量較炎少。立惠城侮轄區(qū)浩分布眠較廣豬，又屑是中醬心區(qū)努，樓熱盤分愿布最剩多。號根據(jù)盈地理兼位置罰及樓昂盤分啞布情習(xí)況，載主要賴的熱質(zhì)點片狐區(qū)以基及所政屬的您樓盤刷如表世所示鴉。而嶺惠陽約片區(qū)狼，棕根櫚島妙以高映爾夫襯別墅截聞名繁，目握前已訓(xùn)匯聚霞不少悟惠州老及周久邊的拾高端我客戶樂，緊鴿臨棕能櫚島殼的半唯島一彼號擁遲有1碗00短萬平犬方米唯的別銳墅、扯To蛾wn純ho唉us姓e及譜洋房版面積快，聚卻焦了聯(lián)周邊史大量杜的置埋業(yè)者稈及投票資客墻?；葜菘s慧近年架開發(fā)返樓盤樣概覽區(qū)域主要樓盤惠城水口合生國際新城、藍波灣東平東方威尼斯、金城花園、長湖苑、荷蘭水鄉(xiāng)、日升昌、陽光假日、東湖花園、經(jīng)典故事、陽光100等江北帝景灣、金保興業(yè)家園、TCL雅園、華爾富米蘭生活、奧林匹克花園、雅庭院、麗日百合、碧水灣等惠南玉龍山居、山水世家、怡和人家、雍逸園、東江明珠花園、TCL翠園、巴黎廣場、美地花園城、水岸花都、都市新岸、黃金島、南翠花園等金山湖金山湖一號、金山龍庭、山水華府、東江學(xué)府、啟明苑等惠陽半島一號、棕櫚島、錦江國際、尚城世家、熊貓國際新城、中雄廣場明珠、隆基廣場等個盤農(nóng)賞析樓盤名稱合生國際新城項目地址惠州市水口中心區(qū)占地面積64萬M2建筑面積110萬M2容積率1.72綠化率45%車位配比商業(yè)0.5個/100㎡，聯(lián)排別墅1個/戶總戶數(shù)344戶戶型及其比例戶型結(jié)構(gòu)A（二層）B（三層+商鋪）C（三層）D（三層）面積190.02M2299.42M2218.64M2228.03M2戶型比例12.5%24.7%53.5%9.3%開盤時間一期2006.10.1定金20000元銷售價格一期6500元/㎡，二期6800元/㎡，最高價達8000元/㎡，含裝修費1200元/㎡銷售狀況10.1開盤，一期100%銷售，二期199套已基本認(rèn)籌完畢，第一批60套單位11月11日開盤，基本售罄。開發(fā)商合生創(chuàng)展物業(yè)管理廣東康景物業(yè)備注項目總共分為四期開發(fā)，前一二期為純聯(lián)排別墅，遵循現(xiàn)代集約式的城市規(guī)劃原則，沿街為帶商鋪的聯(lián)排別墅，其余聯(lián)排別墅呈排列式布局。個盤肯賞析含之——針國際殿新城個盤危賞析個盤憂賞析芝之——擺藍波種灣樓盤名稱藍波灣項目地址惠州市水口大湖溪廣汕公路旁占地面積18.05萬M2建筑面積13.4萬M2容積率0.74綠化率45%車位配比642總戶數(shù)502戶戶型及其比例戶型結(jié)構(gòu)Townhouse花園洋房獨棟別墅疊加別墅面積200-300M2約150M2360M2200M2戶型比例60%20%5%15%推出時間2003年年底認(rèn)籌，2004年開始銷售；一期2004年8月入伙，二期2006年7月入伙。銷售價格一期4000元/㎡，二期4500元/㎡；銷售狀況住宅部分已經(jīng)售罄，目前只剩下商鋪，銷售率約為70%。開發(fā)商惠州業(yè)成集團代理公司深圳華彥地產(chǎn)備注項目占地面積18萬，建面13萬，分兩期開發(fā)，少量多層、少量獨棟別墅，以Townhouse為主。樓盤名稱荷蘭水鄉(xiāng)2期位置惠州東平半島新開河畔占地面積52000M2建筑面積100000M2容積率1.92綠化率43%車位（個）180總戶數(shù)600戶型比例戶型結(jié)構(gòu)2房2廳3房2廳4房2廳復(fù)式（5房）面積（M2）73—8396—133156—161122和174戶型比例10%45%35%10%開盤時間2006.8定金5000元實收均價一線江景4500-5300元/M2二線江景3800-4500元/M2最高價5500元/M2銷售率80%管理費1.36元/M2·月投資/發(fā)展商深圳眾望/光耀集團(惠州)物業(yè)管理（顧問）萬科物管顧問公共配套建行、商業(yè)街、會所、北師大惠州附小商業(yè)配套荷蘭卡爾風(fēng)情商業(yè)街營銷/推廣特色深圳、惠州兩地房展會、深圳看樓團活動、“幸福置業(yè)黃金月”等活動，另外鋪天蓋地的戶外廣告。個盤治賞析飼之——水荷蘭限水鄉(xiāng)個盤路賞析樓盤名稱東方威尼斯位置惠州東平半島占地面積150000M2建筑面積260000M2容積率1.59總戶數(shù)345戶（一期）車位1345個銷售率60%開發(fā)商群星地產(chǎn)銷售代理**地產(chǎn)戶型及其比例戶型結(jié)構(gòu)3房2和3廳4房2和3廳5房（復(fù)式）面積（M2）140—149182—187167—190182—223304—314戶型比例60%30%10%認(rèn)籌時間2006.8.27開盤時間2006.10.14實收均價4000元/M2起價3300元/M2最高價4500元/M2備注東方威尼斯項目預(yù)計分三期開發(fā)，其中一期占地4萬多平方米，總建筑面積近8萬平方米，共345戶。由18套獨院別墅、4棟7—10層的寬景公館和2棟15層的街景洋房住宅組成，設(shè)置有6000多平方米的大型商業(yè)及公共設(shè)施，車位共300多個。個盤近賞析舅之——集東方溜威尼耍斯個盤憶賞析樓盤名稱東湖花園7號小區(qū)項目推廣名稱花園里的花園占地面積38413M2建筑面積128345M2容積率2.3綠化率39.5%車位600余個總戶數(shù)685戶戶型及其比例戶型及面積2房2廳：83—90M23房2廳：116—134M24房2廳：125—153M2戶型比例15%55%30%竣工時間2008年（整個項目）入伙時間2007.6付款方式及優(yōu)惠早期一次性9.5折，首期30%，按揭70%，9.7折；目前沒有任何折扣。實收均價4000元/M2起價3500元/M2最高價4650元/M2管理費1.1元/M2·月銷售率65%開發(fā)商隆生地產(chǎn)廣告推廣濤聲廣告?zhèn)渥㈨椖恐饕远鄬咏?jīng)濟型住宅為主，另設(shè)計少量小高層住宅(與總戶數(shù)比例約25%)；小高層為16－18層的高層住宅。目前項目正在建設(shè)八號小區(qū)，將引進吉之島進駐。個盤藥賞析個盤燦賞析隙之——膜東湖易花園房地辮產(chǎn)一就級市挑場05扒年，纏惠州季掛牌衛(wèi)出讓羞用地柳有4此2宗對，總辮面積報為2扣95餃.1勵9萬康平方恥米，抓總成筒交價擇為1陡17劇25港8萬撈元。饑其中焰，成題交總乞價最尋高的束是G鍛JB隔20掛05攏-2摘號地妨塊，窩為3美.8擠億；形成交艷單價午最高嫂的是銀GX枯P2嗽00鍋5-輸1號兇地塊呼，為刑30貢86菊元/歌平方譯米。滲掛牌鎮(zhèn)轉(zhuǎn)讓促土地智有1濃3宗雙，面脊積為徹16福.6字8萬師平米惠，成幅交價鴨為4鮮12腿4萬憶元。喜其中缺，成維交總彎價最番高的吉是G皮HH慶20五05另-7稼號地湖塊，糾為1崖29傳8萬瘋元；鄉(xiāng)豐成交舟單價妻最高態(tài)的是甜GN疊A2同00穩(wěn)5-搜4號譜地塊姜，為責(zé)93死0元萬/平狂方米孕。以鴉上的擊土地指交易兄都是傳國有棒土地鍬的交慨易，肢尚無餓企業(yè)貿(mào)土地鏡的轉(zhuǎn)娘讓交細易。土地戶交易違狀況所屬片區(qū)地塊宗數(shù)用地面積（㎡）東平538209江北51291674火車西站419066潼橋鎮(zhèn)11228989下角4232440仲愷新區(qū)5170920河南岸6129470其他片區(qū)151161132土地私用途撲以商扯住為循主房地都產(chǎn)一餅級市及場05朽年出估讓和稻轉(zhuǎn)讓晚的土輪地中輕，商圍住用威地所際占的炎比例頭最大穴，有蛙七成梢多，呀達到億22負7.廣31仗萬平鹿方米今。可想見，荷惠州導(dǎo)市政肆府在拳出讓融和轉(zhuǎn)序讓土創(chuàng)地的砌過程尚中，筍注重姥商業(yè)洋項目餃對住委宅的網(wǎng)配套擦，同運時，捏這也若反映斗土地躍市場獲的需蝴求狀永況。搭其他竹一些備用地貼，諸版如工縮慧業(yè)用員地或筑公共淹用地皂所占桑的份堪額是塌最少虛的，秋僅占德1%牢。房地征產(chǎn)一屢級市版場惠州懷市國乓土資考源部簽門采腎取掛淘賬收區(qū)地、僅調(diào)整林置換乓和限機期開謠發(fā)等證方式制，按養(yǎng)照發(fā)艇展的戒要求替，采賺取有擠效的蠻措施晨，開陡展對裕閑置爬土地咳的盤品整，玻為全廚市的合重點值項目毛和招秩商引岡資項宿目提龍供了舟用地株保障怕，并挎取得些了良帽好的仁成效漠。2惹00建6年奮根據(jù)熟《惠餅州市者土地銹收購們儲備印及出殲讓五挽年計橋劃》圓，將況有2胖0塊碌用地谷出讓破。其亂中，全河南恨岸總白建筑杏面積伸73秤05茶7平浸方米息的1賢6號骨小區(qū)樂用地木，江扇北總濤建筑撲面積蹤蝶18畢21蝕1平需方米戰(zhàn)的2呼4號逆小區(qū)譜用地依、約柱30創(chuàng)萬平背方米催的2占5號語小區(qū)負用地隆、3屋14睡94岸6平探方米宅的4叨0號昆小區(qū)未用地請，金污山湖竟總建鉛筑面當(dāng)積1除15遭73瞞1平找方米費的1豬1號寄小區(qū)談用地惠和古鎖塘坳么總建吸筑面搬積約蛙20括萬平繳方米趁的尖說峰山鍋用地武擬掛槍牌出昨讓。土地甲儲備茄有良唇好保紹障房地廁產(chǎn)二信級市卷場施工誤與竣晉工面屬積逐忍年升凍高近四紙年惠罰州市乒房地殘產(chǎn)竣南工面粗積逐樓年升弄高，帆但升酬幅很貓少，盲而施貴工面撞積卻絹大幅陜上升頓。全翅市施童工面認(rèn)積在起06斜年1沉-7撓月達失到4蜘22辣.2奮7萬重平米晶，同銀期增槍長2牛5.取8％絞，其雪中，狗惠城矛區(qū)2飾52班.4潑3萬腔平米削，下頃降1杠2.兔1％卻；惠距陽區(qū)匙14納5.班7萬獸平米糠，增場長1遷15根.1收％；笨大亞彼灣區(qū)爛24鑄.1親4萬崇平方腎米，朱增長夜22巖5.嶼8％腫。這贊顯示中惠陽雖、大防亞灣近房地閱產(chǎn)增漸長突亂飛猛寨進。技全市桶竣工襲面積芳由于離各中江、大杏型盤劈燕陸續(xù)轟進入嘉市場色而上鏡升較須快，通達到竟41禁.5婚4萬遙平米邊，比扛20盡04滑年增友長3舊8.拘9萬脖平米飲，增四幅為襖44彩.8咽5％瀉。房地恨產(chǎn)二比級市紡場預(yù)售逆面積航有較謝大幅般度提役高06做年1擇至3別季度陪，惠童州市孩房地晉產(chǎn)業(yè)弓繼續(xù)紹保持只平穩(wěn)閑理性害發(fā)展趣態(tài)勢詞，全武市新底建商以品房游預(yù)售授面積明20友9.材57灑萬平逗方米艘，預(yù)膀售金饒額達涉59差.1茄2余糟億元糊，預(yù)銜售均你價約隆28滾21狀元/橫平方子米。軋06掀年以協(xié)來，暗惠州衫市新趙建商斃品房赴現(xiàn)售展成交羊面積船為1央24贏.6勿7萬警平方釋米，鑰成交量金額宰達2蛇6.慈55升余億僚元，選成交閃均價叢21責(zé)30精元/掠平方恒米。波其中扣，惠訊城區(qū)懲新建造商品屑房預(yù)煌售1國59發(fā).2吸5萬委平方矩米，富預(yù)售省金額跑43吩.1虧4億酷元，夠預(yù)售持均價角為2訓(xùn)70秩9元助/平絲式方米見。新謎建商疾品房握現(xiàn)售拉成交朽面積悔82謊.2夸2萬揪平方唉米，器成交企金額持19擁.4蠅3億百元，捷成交獎均價臥23注64階元/柿平方菌米。與2藥00冬5年競相比泳，各王預(yù)售煌指標(biāo)適均有攻較大信幅度菠的提防高，劑這顯群示前逗兩年副以大川盤開火發(fā)為饅主的申樓盤閥正進摸入銷傻售階買段，盯市場錦供應(yīng)棟量的狹增幅望較大野，其鑰市場惡吸納婆力良鹿好，隆前景蹦普遍院被看簡好。名稱2004年2005年同比增長預(yù)售面積（萬㎡）178.2206.115.6%預(yù)售套數(shù)（套）146981904929.6%房地廚產(chǎn)二下級市姑場銷售期呈穩(wěn)扁步上槽升態(tài)漁勢近六撇年惠違州一睛手商嚇品房傘交易鉤面積座呈穩(wěn)暈步上唯升勢哪態(tài)，袖年均陽增長百率2艦3.忽3%盤。2手00帖5年敘，全掩市商饅品房鳴銷售艇面積柔達到跡13圖6.吉76各萬平泳方米歉，比賢去年到上漲奸35毛.2御3%香。其跪中，秒惠城錢區(qū)有尺10表2萬蟲平方西米，端占7艷4.快58膜%；境惠陽愿區(qū)9茂萬平塌方米微，占如6.盡58炕%；除大亞腫灣區(qū)現(xiàn)12途.1賠萬平稈方米面，占設(shè)8.擱85在%；擔(dān)博羅嚷縣1印0.喉4萬煤平方屢米，襖占7謊.6甚%。垂在所逼有區(qū)蘇（縣簽）中警，惠勞城區(qū)春商品弄房交帳易增申長最央快，厘較去剛年上與升5漿3%肚。至禮20絞06酬年1喝-1掘1月騙，全橡市商易品房賠銷售男面積究達到渴17出7.專17哪萬平駁方米灰，同悼期增裝長8筆2.勢7%俗。房地仔產(chǎn)二爆級市依場空置旱率將盒繼續(xù)骨小幅海上升20煉05章年商煤品房烏空葵置面攻積9跌4.膨70孝萬平孕方米廚，空拐置率晝約2容4.伶0％王，比止20蛾04氏年增崖長近瞇20姜萬平淋米，憤增長療26筆.7刃％。液至2碌00說6年耍1-思11盈月，淺全市膠商品陡房空膠置面滔積6柱2.獅30培萬平通方米壞，空雨置率耍24放.0擾%，差空置搏率基傻本持疲平，撥保持貌不變愁。房地再產(chǎn)三繩級市怨場惠州崖二手投房的呀交易或主要大集中深在惠嘩城區(qū)閘。0村5年優(yōu)，惠鵝城區(qū)漫二手歉房的毅交易鋸面積勵和交炸易金特額分冒別為掛84葬.3衣1萬店平方客米和帥9.四51警億元堵，均食實現(xiàn)欺了兩舟位數(shù)覽的增窯長。慕但交蛾易均戰(zhàn)價上烤漲的承幅度爽不大性，只烘有1嶺.6冶%，恩這主冶要是欠受一戰(zhàn)手房燈供應(yīng)瘦量充替足的晌制約筍，使榨二手犬房的爆上漲濁空間脾非常輔有限位。同榴時，窯二手遺房的解交易枯均價蹦相對賣于一江手房無的交仗易均房誠價來配說是討較低璃的，勸其均確價不宗足一慈手房暫交易位均價友的1傾/2短，這漁說明粘當(dāng)一沖手房晝的交眉易均脖價上釀漲后斬，二部手房撒的交仿易均葵價還悔是有隔充分覽的上猾漲空造間。二手趣房交起易活為躍，毒價格真有很招大上真漲空放間名稱交易面積（萬㎡）交易金額（億元）交易均價（元/㎡）2004年74.438.2611102005年84.319.511128惠州孔房地跨產(chǎn)價油格走漁勢從圖配表上刺相關(guān)省數(shù)據(jù)介看，盛近年矛惠州蔑房價擠走勢孩略有計起伏筆，0臭2住會宅均映價2時39異4元寬/平差方米巷，比壯01消的2念48準(zhǔn)6元班/平糊方米市下降柏了3盲.7腔%，戴03斗年均濕價1挑96鼻5元鋸/平辮方米周，比館02典年下績降1怎8％改，0恩4年還均價速24結(jié)24竟元/討平方羽米，蜘比0請3年得上漲核23彩.3雕6%巡壽，0匙5年慎均價業(yè)26晃14悔元/瘋平方候米，匪比0士4年落上漲交7.殲8％辱，到針06鏈年1管-1全1月職，商授品房腎均價落達育到2衡87注9元嶺/平賢方米收，同濾比增者長1英0.吩4%敏，2蕉00驗3年汪之后峽基本浪上呈屠現(xiàn)上半漲趨薯勢。經(jīng)過蛛房產(chǎn)非泡沫同后，招惠州都房價五一路朽攀升惠州得樓盤勵主要銹特征蕉分析物業(yè)就及產(chǎn)蜘品類踐型多顛樣物業(yè)類別均價分布區(qū)域代表性樓盤所占比例一類4000-7800元江北、東平、金山湖、水口鎮(zhèn)合生·帝景灣、奧林匹克花園、藍波灣、合生國際新城、東方威尼斯、金山龍庭（別墅）10%二類3000-4000元江北、東平、河南岸、金山湖金裕·碧水灣、麗日·百合家園、雅庭院、荷蘭水鄉(xiāng)、東湖花園、金山龍庭（小高層）25%三類2000-3000元；江北、東平、河南岸、演達、金山湖華爾富米蘭生活、金城花園、嘉和名苑、經(jīng)典故事、陽光假日花園、雍逸園、美地·花園城、山水華府47%四類2000元以下江北、麥地、演達潤宇·旺江樓、都市新岸、惠澤南苑18%從惠屈州房仙地產(chǎn)款市場東價格核來看炊，一踏類頂聾尖豪酒宅產(chǎn)蒙品均謝價集功中在足50將00斗—8搜00駱0元糧/平健米之示間，繞性價拖比較增高，洋還具攀相當(dāng)晃的上濫升空值間，齒同時昨這類勵高端攤住宅五項目刑也占頂據(jù)大質(zhì)量優(yōu)鴿質(zhì)土犧地資里源，聞必然竄會帶條動惠惕州樓妹市房駕價的微上漲。而從悟市場裂消化谷量來鈴看，靈市場鹽上以浸二類慰產(chǎn)品濟居多借。戶型產(chǎn)品面積區(qū)間（㎡）主要面積區(qū)間（㎡）別墅（Townhouse）190-365220-310復(fù)式160.88-253.85180-220四房137-183150-170三房83.77-138.3110-125二房51.91-8770-85一房30.2-57.7635-45從物顫業(yè)類假型看襪，惠私州樓枕盤涵狐蓋了呼別墅博、T勁ow蹈nh值ou選se微、小捷高層倡、高供層、姻多層齊等多匪種產(chǎn)紡品。從惠炕州房欣地產(chǎn)識市場御戶型闖產(chǎn)品碑供應(yīng)投結(jié)構(gòu)獄來看泊，三寄房及推四房你是惠云州市際場的氣主力累產(chǎn)品久，二房拍的面掉積一糖般偏剃大，填在7搖0—餓80春平米誕之間晨，且具優(yōu)質(zhì)御的產(chǎn)鋼品很渡少，妥而復(fù)尺式與嫂一房甩則是舌市場犯供應(yīng)肝量最日小的棋產(chǎn)品山。從產(chǎn)嘴品面哭積來企看，逆To嘩wn鑒ho課us翅e主匹要面事積區(qū)篇間在牛22樓0至摧31魯0平諸米，碰獨棟小別墅裂面積值則可鳳達到擺35岔0平它米以毯上。紐奉四房件面積勿多數(shù)汽在1乎40勻平方傭米以饒上，俊面積朵較大隸，而住三房隨則涵犧括了錢從8梁0—光14圾0平拐方米倚的區(qū)哈間，鏡12適0—跳16后0的販比較姑常見啞，80肺-1熱00周平方曾米的今精致甚小三并房很遠少，袖高質(zhì)聚量的理產(chǎn)品累在市黃場上擔(dān)幾乎巡壽是個本空白醋。物業(yè)露及產(chǎn)冷品類灘型多以樣惠州惜樓盤釋主要減特征滅分析惠州捉樓盤仔主要集特征勤分析樓盤鮮項目曾差異郵性分快析1、織樓盤管項目究定位肝各異從項過目定桂位來勢說，鄰普通辮住宅某、洋嘉房、番別墅大、T闊ow閥nh葡ou嫩se壁、高脹端項壘目是苗惠州湯樓盤眼的主運要類蕩型。悉惠州程大部幅分樓猜盤均被價還燥處在惕30愉00偽-3川50戴0元遙/平渴方米齡左右睬，像趟金迪疲新苑括、東罵江學(xué)所府、挖東湖買花園論、碧酸水灣蔥、雍融逸園談等，堤值得病注意公的是董，從且價格高說，肝惠州炎為數(shù)喜不多疤的洋恰房可抵以列柳在普華通住壁宅范寒圍內(nèi)御，因恢為其傻價格記也在奶30饒00乘-3菌50淋0元芽/平童方米巾之間差，僅倍比一鍵般的聰社區(qū)營住宅者高出燃幾百歡元，糾但這克些洋群房分秀布在頑別墅臨、T匯ow始nh立ou托se專社區(qū)拋內(nèi)，砌比一帖般住季宅更采有競腥爭優(yōu)樓勢。別墅脅、T茶ow掏nh閑ou茅se徐是近蒜年惠迅州涌承現(xiàn)出念來的餡一批究樓盤爛，藍換波灣飯、合摩生國值際新爭城、鮮半島涂一號州、御炎龍山庸、白鳥鷺湖玻別墅銷等代螺表著棚惠州騙房地犯產(chǎn)目恭前最悉高的刷開發(fā)戴檔次牲?；葜萆偃鄙倩芘c雕別墅戴、T蟲ow松nh晉ou檔se覆相抗驅(qū)衡的逃豪宅全，高斜端項海目并扁不多覆，但浴少數(shù)枝擁有附江景戰(zhàn)、湖呆景、派山景毒資源蠟的小注高層文、多部層住廉宅在慨惠州俊應(yīng)該傘屬于址高端財項目商，像筐荷蘭盛水鄉(xiāng)悟、全丘部精奸裝修翼的帝報景灣弦、金跳山龍殲庭里蓮的小蒼高層膀等，耐帝景絨灣均紙價達迎到6色00臨0元瓣/平賄方米儉，與兔To計wn挽ho乎us菊e均培價不獸相上矩下?；葜菥霕潜P娃主要施特征暴分析2、商項目潤先天仙資源冬差異從惠夠州各寬樓盤率具備守的先鎮(zhèn)天資朱源來獨說，為地段怕、景憤觀、歉規(guī)模韻及品杠牌是瘡首先劇考慮吐的幾當(dāng)大要頂素。址擁有丘核心柏地段挎的樓雞盤自零然受撒大眾挪關(guān)注要，價副格也濾理想歷，最呈典型套的就畫是處魯在惠欄城中鎖心地肥段的趨高層惹樓盤律麗日蓮百合從部分提物業(yè)泡達到移45發(fā)00璃元/逆平方器米的參均價聰。有范江景玩、湖啄景、追山景完資源具的樓零盤在吳惠州急同樣萄受市稀民青先睞，肢帝景慮灣、壟荷蘭盈水鄉(xiāng)法、以金山概龍庭逮、萬佩科大客辣累甲島脈項目怖、御談龍山煤別墅喬等都焰具代濃表性裹?；葶曋葜v哄究旦客家纏文化這，大狼盤、垃大社爺區(qū)往胡往受跡到人前們歡返迎，剩像東搭湖花騰園、貧金山剩龍庭佳、東怠江學(xué)逃府、戰(zhàn)奧園民項目屑、合逝生國廈際新恩城等如樓盤們都被倡人們標(biāo)看好移?；轂a州人默對本嬸土品仙牌發(fā)捧展商雞較認(rèn)據(jù)可，撲像惠蠅州本田地的遙國華澤、隆連生、隔金迪庫、金慈寶等斷開發(fā)姿企業(yè)沃就享丘有較棵好的言口碑比，客耍戶對秧其項遺目的律認(rèn)同執(zhí)感較預(yù)強。3、淋項目卻風(fēng)格伍與文探化迥鏈異現(xiàn)代很式風(fēng)桶格：麗日租百合平、東醉湖花溝園、露東江來學(xué)府扎、金妙迪新臣苑等盾，現(xiàn)字代風(fēng)御格是母目前展中國貢人比毯較容弄易接做受的涉住宅踢風(fēng)格歇，建朗筑形死態(tài)比揀較簡乘潔、婆明朗寨。東湖益花園惠州餓樓盤場主要預(yù)特征著分析西班洗牙風(fēng)贈格：半續(xù)島1挪號、彼雅庭腦院較亂為典蔽型。用半島油1號峰別墅救講究狂細節(jié)陰，其圖外墻惹選用腥裝飾命性的甩乳膠華漆，漿門窗怕選用頁西班抽牙古核典風(fēng)起格的走木紋議窗，蓮兩旁摧有裝蠢飾性妄板葉件。而槍雅庭任院規(guī)歐整的成建筑誓空間津，渾團圓厚委樸的處地中縱海式恭白色歷圍墻漲，深鋪香繽柜色的眾大凸陰窗，肢紅色君為主咐色調(diào)賭的拱懸形瓦合面，輝顯示拾西班蒙牙建鋒筑的視奔放因個性松。麗日據(jù)百合雅庭院惠州視樓盤再主要派特征樹分析歐式培風(fēng)格：荷縫蘭水把鄉(xiāng)、慈帝景古灣、慨東方柿威尼舊斯等耀樓盤洗比較材典型緊，這繡些樓滴盤處上于東稍江邊令上，盤自然匠景觀類比較歡好，懇它們辟以水乒景文遙化為陜主題根，建辣筑形葬態(tài)追困求歐禽式風(fēng)拿格，純部分截樓盤腿甚至費名稱膛都帶譜有歐握式烙況印。帝景慈灣荷蘭陰水鄉(xiāng)惠州遼樓盤警主要甜特征布分析歐式牌風(fēng)格焰和現(xiàn)浪代風(fēng)割格兼而艷有之們：像潮藍波禍灣、程金山姻龍庭燈，它楚們都健有歐晴式別剝墅、席To聯(lián)wn爽ho專us務(wù)e，悟藍波狗灣T院ow電nh衫ou憤se勝門前鳥還有際羅馬青立柱色裝飾怠，但喉這些漠樓盤偷也有賽多層音洋房榮，建鍬筑簡另潔、監(jiān)明快奶，現(xiàn)玩代感旺強，綢金山腎龍庭陣還有升現(xiàn)代藏風(fēng)格紀(jì)的小開高層扣。金山法龍庭藍波級灣惠州徹樓盤芬主要決特征擱分析高爾臺夫物魚業(yè)：棕牲櫚島研高爾盛夫別泳墅帶搜有濃頸郁的韻東南哀亞巴握厘島框風(fēng)情譯，其恐園林慕花園鈴洋溢溪著東輪南亞鈴風(fēng)情筍，島鏡內(nèi)會輕所、桿各種碧擺設(shè)懇與布邁置均鴨參照欄東南乏亞各鑄地的哥旅游流勝地恥優(yōu)點郵，度纏假風(fēng)戰(zhàn)情一弓覽無廟余。棕櫚島中式籍風(fēng)格：也巷許是賢起步識較晚殃的原柿因，維惠州傳目前茶純粹任的中溪式風(fēng)評格住斤宅小戶區(qū)還未徒興起帽，不買過2申00邁6年沒正填改補這尤一空悄白，倍已經(jīng)恒有項即目在菌醞釀?wù)軇庸?，如金山嬸湖一形號、丹山水疤江南鳥項目濃。金山湖一號惠州驢樓盤范主要況特征排分析4、梨樓盤孟客戶遇群差雞異從惠握州樓表盤客榨戶群敬來說摔，惠盈州樓拘盤客骨戶群每分為適本地肌中等抄及中蠶等偏形上收虎入家徒庭、貓公務(wù)陽員、粗教師廉、外遭企管甚理層抹、效置益較劈燕高的怎企業(yè)墨管理展層、叨生意豈人等哲，外油地客凳戶有流深圳慌、廣庸州、赴東莞鹽等地遺人?；葜菁静煌瓨潜P怨有明盜顯的炊差異續(xù)性，的普通狂樓盤脾基本建上是泉以本鉆地居面民為勞主，涼家庭低收入出在中巧等及卷中等卵偏上嗽水平乓，一艘些較鈔好的戒樓盤肺如帶松有多鈔層洋余房、瞇別墅耗、T庭ow丸nh丟ou漠se拐的樓攜盤，蛾景觀落資源放較好井的樓哨盤，較客戶繡基本事上是州以公講務(wù)員呀、大詞學(xué)教丙師、渴生意援人、宇外企留管理探層為址主，爹深圳不、廣爛州、刃東莞妹等地躲的外小地客扣戶有搖一定壁比例致，主紋要以取深圳拘客戶法為主村，占燦了絕寸對比針例，拆一些絡(luò)樓盤沒的深吊圳客專戶比孫例達仔到3安0%孫，像霧惠陽雄半島蘋1號爬的深殃圳客控戶甚萄至達闊到了肯50維%。目前著惠州柱正在豎開發(fā)雖高端鵲別墅揭項目春，如界棕櫚騾島、盆中信時湯泉鞭別墅陽、白肉鷺湖沉別墅課，這去些項耍目的掉客戶朋群基頸本以頑殼牌匙管理睜層、自惠州口較富個裕的聲階層傭、深筆圳客割戶以撓及其艱它地亮區(qū)有咽較高沈收入軌的群景體為塔主。水口罵處在泛惠州勁市區(qū)派東出侄口，咬是惠摘州的胞東大瘦門，襲與市襯區(qū)規(guī)替劃融集為一乒體，撫接受縣來自蹲香港輛、深洽圳、療廣州挪、東距莞、朋大亞具灣等響地的理輻射齡，是鹿參與襪港深懶產(chǎn)業(yè)字分工庭和承蜓接周扭邊地只區(qū)產(chǎn)京業(yè)轉(zhuǎn)購移的鴉理想伐地區(qū)惠。作森為惠群州市努區(qū)的吐東大爐門，膽水口谷成為憂惠州嫌?xùn)|部摸崛起更的戰(zhàn)坡略支庫點。除了尤優(yōu)越肯區(qū)位車之外纖，水燒口還悟擁有惜充足須的土綿地資拘源，皆便于發(fā)連片且集中埋開發(fā)躲。流界經(jīng)水欠口的乘東江掙及數(shù)駐量眾剪多的物湖泊盜、山游塘、爪水庫申為水患口的擴工業(yè)泉和生漫活用游水提沿供了述充足池的水嶼源。在位茶置和依資源慣的支磁撐下肥，水傾口發(fā)雅展基嫂礎(chǔ)扎菊實。燒目前鑰，水剖口有遍外資糠企業(yè)學(xué)約3滿00會多家伙，現(xiàn)脆已形燦成紡帶織、筋電子稅、化派工、栽食品屑、服屈裝為衫支柱黎的外口向型黎工業(yè)混體系料。水槐口的累農(nóng)業(yè)那也正孫由傳啦統(tǒng)農(nóng)借業(yè)向弄現(xiàn)代械農(nóng)業(yè)壇轉(zhuǎn)變兄，“里三高精”農(nóng)覆業(yè)蓬黨勃興疊起并壩已成副為農(nóng)顯業(yè)發(fā)怪展的泛主導(dǎo)掉力量蛾。第漿三產(chǎn)統(tǒng)業(yè)中拋，房賢地產(chǎn)犁、酒孫店、僑旅游催休閑接、商據(jù)貿(mào)以斷及飲瓣食的磨發(fā)展辛勢頭抖不減晨，成要為水祖口經(jīng)屈濟的辱重要旱增長湊點。趕連續(xù)慮幾年熱，水滅口的餃國內(nèi)纖生產(chǎn)身總值洗、三誘大產(chǎn)欄業(yè)總僵值都鞠呈現(xiàn)東出快膠速增籃長勢味頭。隨著南惠城吐區(qū)版乏圖的般進一罷步擴害大，死水口受由鎮(zhèn)平級行測政編興制改畫為街特道辦櫻事處卻，作幅為市雕區(qū)通脅往惠荒東、痰潮州命、汕竄頭、乖福建堂等地儉的門趴戶，征其行夠政編惡制的呼改變茅是一傳次歷味史性夫機遇億，更語是水對口發(fā)元展史練上一良次質(zhì)醫(yī)的飛蟲躍。片區(qū)改宏觀及環(huán)境就調(diào)查奔分析水口甲片區(qū)囑分析水口說片區(qū)嘉分析片區(qū)木城市路發(fā)展拳規(guī)劃魅力紋新水兔口八方匯有來劣客秋水晚口是賞新家優(yōu)越菌的區(qū)撕位優(yōu)框勢和誦環(huán)境引優(yōu)勢陽，像壘一塊口巨大碑的磁紀(jì)石，項吸引森著四堆面八絨方的劉投資蘿者、沖外來攏工，怎他們唇與當(dāng)再地居僚民和集諧共蠅處，蛙共建鉛水口分的美搶好未付來。作為敏惠州約市區(qū)很的東朵大門惡，水置口，辨正在昆打造惠州哨市區(qū)原東部祝區(qū)域禁性城粥市中穗心。從市瞎場現(xiàn)肌狀來傻看，曲水口節(jié)大部登分已菌售樓結(jié)盤規(guī)臺模較租大（踩合生純國際癢新城騰、藍俱波灣咸等樓螺盤）祖，一象般在雕幾十傲萬平乎方米刑，容諷積率脂低的凈大型跟社區(qū)久，目槍前該喪片區(qū)樂樓盤依較少問，待樂開發(fā)切的項許目有小臨近顏本項涉目的彼遠水忍水口倘項目灶占地嗚15阿.9渡萬左蓋右高之檔住胳宅項條目；■片商區(qū)以計別墅燈產(chǎn)品鋒為主船，均尸價與訓(xùn)其它際片區(qū)延同類犁產(chǎn)品側(cè)相比煩較低烤；■位置局相對拘較偏還，周輩邊配鳴套暫石不成刊熟，健片區(qū)要形象碧及消屑費力接有待同提升歲；■片區(qū)財利好鄰消息損：納考偉仕漏科技菠項目殃數(shù)億鈔元投呢資注謹(jǐn)入水鵲口并生不斷脈擴大塞生產(chǎn)婦規(guī)模攔；■水口封文體竟中心前和水旱口湖拿濱公匙園建善成投伍入使供用，侄南旋械皇冠誘五星飲級國粒際假宇日酒扶店項圣目正動式啟留動，青富士耍康集團蘭的遷景入將冒改變宋水口榮片區(qū)贈人口關(guān)結(jié)構(gòu)禿，進灑一步膨提升預(yù)水口尤的區(qū)彼位優(yōu)銅勢和孩競爭紗力。水口跳片區(qū)另分析片區(qū)星房地黨產(chǎn)發(fā)廊展及盟預(yù)測有市貪場，誼就看般筋斗饅怎么讓翻！從物氧業(yè)類遙型看：惠翅州樓門盤基膜本上粱以別炊墅、寨To撒wn暴ho罩us圣e、稈小高充層、位高層責(zé)及多臉層為絡(luò)主，欠在這艱些物昆業(yè)類夢型中敗，其脖產(chǎn)品感表現(xiàn)森形式盡有別監(jiān)墅（酒To睡wn燃ho筒us脹e）窮、復(fù)閑式、著四房薯、三晝房、臣二房互、一創(chuàng)房多搭類，驅(qū)其中惱三房割和四拾房是菜惠州敬的主輪力產(chǎn)恐品，棋而復(fù)機式與緒一房幼則是要市場擋供應(yīng)委量最蒸小的因產(chǎn)品吃。單蛇純從黑戶型完產(chǎn)品平的結(jié)嘴構(gòu)來扒看，脫三房舊和四煤房是聞市場奔上最交暢銷駝的戶刃型。從產(chǎn)每品面侍積來舒看：四汪房面禁積多也數(shù)在蓮14績0平在方米侄以上修，面黎積較虛大，月生活弟追求角舒適坡，而主三房犯則囊差括了誰從8另0-隙14濱0平筒方米叔的區(qū)荒間，寫有8崖0-惜10窗0平漲方米摔的小住三房革，也好有寬簡敞舒宣適的猶大三窄房，軟可以谷滿足驗不同微層次窯的需峽求。予因此扶在打四造產(chǎn)陡品時軟，必滿須尋湊求突偏破，舍找出遣差異摧，開耀發(fā)出豎新穎蝕、有珠創(chuàng)新冒的產(chǎn)丹品方爸能贏剃得競慨爭。從產(chǎn)蹲品價愧格趨鑒勢來途看：近抬幾年揀，以裁別墅嚷、T株ow勸nh晉ou纖se懇、洋隔房為虧主的黎高端郵項目賞正大幟量涌昌現(xiàn)出秤來，圍藍波嬌灣、職合生珍國際廉新城師、半犁島一完號、遠棕櫚浪島、膊御龍耍山、荒金山葵龍庭渾以及絕正待嗓開發(fā)搞的湯紫泉別腔墅、殲白鷺紛湖別鉛墅等六樓盤筒就是垃其中鞭的代督表。扇高端鬧項目司必然鹿會帶衡動惠織州樓職市房凝價的失上漲鞠。從發(fā)融展趨辟勢來蠟看：精冠品樓背盤和報花園型住宅固小區(qū)摟的相貨繼開匹發(fā)和長推出僵，發(fā)畫展呈養(yǎng)規(guī)模支化、爛花園絕化，翅產(chǎn)品院日益挖成熟圖，住轟宅郊撕區(qū)化禽日益譽明顯飄。以俘“山廁水組絕合、悟低密扯度、掀社區(qū)扯化”宿為標(biāo)究志的赤人居御環(huán)境夜質(zhì)量幅在珠惹三角悉各市暑中居咬于前姐列，抄”綠醫(yī)色惠戀州、貪宜居煤典范察”的櫻品牌販日益擾彰顯刻。第二街篇捎