曲靖市城市房地產(chǎn)可行性分析報(bào)告

第一部分項(xiàng)目所在城市概況 5一、 城市基本概況 5(一) 位置 5(二) 交通 5(三) 規(guī)模 6(四) 特點(diǎn) 6(五) 結(jié)論 9二、城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展概況 9三、城市用地規(guī)劃 11(一) 用地條件分析 11(二) 城市建設(shè)用地發(fā)展方向 13(三) 功能分區(qū) 14四、城市發(fā)展規(guī)劃 15五、行政區(qū)域劃分 15第二部分項(xiàng)目概況 16一、宗地位置 16二、宗地現(xiàn)狀 17三、項(xiàng)目周邊社區(qū)配套 17四、規(guī)劃控制要點(diǎn) 18第三部分：市場(chǎng)分析 18一、曲靖房地產(chǎn)市場(chǎng)特點(diǎn) 18二、09年上半年曲靖市場(chǎng)情況 19(一) 投資方面 19(二) 銷售方面 20(三) 住宅銷售價(jià)格分析 22(四) 區(qū)域供應(yīng)產(chǎn)品特征 22(五) 2009年一季度樓盤銷售量分析： 24(六) 客戶群體分析： 25(七) 總結(jié) 25三、曲靖市09年秋季房交會(huì) 25(一) 房交會(huì)情況 25(二) 參展樓盤情況（詳見附表） 27四、曲靖樓市發(fā)展趨勢(shì) 28(一) 物業(yè)類型 28(二) 區(qū)域 28(三) 售價(jià) 28五、結(jié)論 29第一部分項(xiàng)目所在城市概況城市基本概況位置曲靖市位于云南省東部區(qū)域云貴高原中部，是中國第三大江、南方第一大江——珠江的發(fā)源地，因此也號(hào)稱珠江源頭第一城。曲靖市地跨東經(jīng)102°42’—104°50’，北緯24°19’—27°03’之間。東與貴州、廣西毗鄰，西與省會(huì)昆明接壤，南連文山、紅河，北與昭通、貴州畢節(jié)相連，是云南連接內(nèi)地的重要陸路通道，素有“滇黔鎖鑰”、“入滇門戶”、“云南咽喉”之稱。交通曲靖市中心城距昆明市135公里，通過昆曲高速公路與昆明市相連，通過貴昆線和南昆線與貴陽、南寧相接。曲靖市是云南省內(nèi)離省會(huì)城市昆明市距離最近的地級(jí)市之一，同時(shí)也是在西南地區(qū)范圍內(nèi)擁有相對(duì)較近出海通道（出?？跒楸焙：驼拷┑某鞘兄?。曲靖市域范圍又處于云、桂、川、黔四省交界地區(qū)，與貴州、廣西及四川省的部分地區(qū)接壤。其中會(huì)澤縣與四川省的會(huì)理、貴州的六盤水市交界；宣威市和富源縣與貴州省交界；羅平縣與貴州省、廣西壯族自治區(qū)交界。曲靖市域內(nèi)有貴昆鐵路和南昆鐵路兩條鐵路干線通過，是大西南地區(qū)與華南沿海聯(lián)系的主要交通通道，曲靖城區(qū)外緣有昆曲高速公路和曲陸高速公路經(jīng)過，還有通往貴陽的曲勝高速公路。曲靖市域內(nèi)還有320國道、213國道、326國道和324國道等四條陸路交通線?？梢钥闯觯甘惺窃颇鲜|部名副其實(shí)的陸路交通樞紐。規(guī)模曲靖是僅次于昆明的云南第二大城市，也是云南重要的工業(yè)城市。是云南省滇中經(jīng)濟(jì)區(qū)的核心城市，是云南省域內(nèi)城市人口規(guī)模位序列第二位、經(jīng)濟(jì)規(guī)模位列第三位的城市。曲靖中心城區(qū)是云南省內(nèi)重要的商品物資集散中心。曲靖現(xiàn)今面積：28904平方公里，人口：587.5萬(07年）。下轄一區(qū)一市七縣，分別是：麒麟?yún)^(qū)、宣威市、陸良縣、會(huì)澤縣、富源縣、羅平縣、馬龍縣、師宗縣、沾益縣。這里地形地貌多樣，民族風(fēng)情各異。來這里可領(lǐng)略到彝、壯、苗、瑤等各民族獨(dú)特的語言、服裝、風(fēng)俗和信仰。特點(diǎn)曲靖在歷史上一直是云南的政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心之一。秦漢“五尺道”是最早開辟出的云南“內(nèi)引外聯(lián)”之通道。西漢五朝時(shí)期己在曲靖設(shè)置味縣。公元225年諸葛亮南征“七擒孟獲”在曲靖會(huì)盟設(shè)建寧郡。西晉王朝設(shè)寧州，曲靖成為全國19州之一。之后500年曲靖一直是云南政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心。曲靖市內(nèi)地形多由山地、丘陵和盆地等組成，喀斯特地貌發(fā)育典型。為亞熱帶高原季風(fēng)氣候，年平均氣溫14.5°，年平均降水量在1000毫米以上?，F(xiàn)居住著漢族、彝族、回族、壯族、布依族、苗族、瑤族、水族等各族人民,其中少數(shù)民族人口44萬人。境內(nèi)有烏蒙、梁王兩大山系。主要河流有南盤江、北盤江、牛欄河、黃泥河等,分屬長(zhǎng)江和珠江兩大水系。曲靖境內(nèi)物華天寶，資源豐富，是云南省重要的能源原材料基地。曲靖市域內(nèi)擁有豐富的礦產(chǎn)資源，包括有色金屬資源和煤炭資源，己探明礦產(chǎn)資源有30種，煤、鐵、磷、鋁、鉛、鋅、硫等儲(chǔ)量在全省位居前列，其中，煤炭品種齊全，品質(zhì)優(yōu)良，探明可開采的近百億噸，占全省儲(chǔ)量1/3，原煤、焦煤產(chǎn)量均占全省40％以上，硫鐵礦儲(chǔ)量占全省82.5%，全省鉛鹽生產(chǎn)基地在馬龍縣，會(huì)澤縣鉛鋅礦儲(chǔ)量豐富。曲靖市域還鄰近富有“資源金三角”之稱的攀西-六盤水地區(qū)。市域范圍內(nèi)擁有豐富的生物資源，地?zé)豳Y源和草場(chǎng)資源，境內(nèi)還有全省最大的硅藻土、硫鐵礦等礦床及遍布地下的優(yōu)質(zhì)礦泉、溫泉和熱泉，開發(fā)利用極為方便。有國家級(jí)和省級(jí)保護(hù)植物和國家珍稀動(dòng)物各30余種。屬國家和省級(jí)保護(hù)植物有樹蕨、野茶花、木蘭、辣子樹等37種。列為國家珍稀保護(hù)動(dòng)物的有大靈貓、獼猴、水獺、黑熊、金貓、豹、斑羚、黑頸鶴等30種。人均水資源占有量高于全國水平，水能資源具有較大的開發(fā)潛力。曲靖人文古跡眾多，自然景觀幽美，民風(fēng)古樸。旅游資源十分豐富，羅平魯布革風(fēng)景名勝區(qū)和珠江源馬雄山風(fēng)景名勝區(qū)均為省級(jí)風(fēng)景名勝區(qū)，會(huì)澤縣城已被列為省級(jí)歷史文化名城。市域內(nèi)有國家級(jí)森林公園五個(gè)(馬龍-尋甸鐘靈山、陸良五峰山、沾益馬雄山、富源十八連山、羅平魯布革國家森林公園)以及巖溶景觀、高原湖泊、瀑布、文化古跡、民族風(fēng)情等，景觀特色突出。這里是著名的爨文化（自東晉經(jīng)南北朝至唐天寶七年，爨氏統(tǒng)治南中地區(qū)長(zhǎng)達(dá)400余年間所造就的歷史文明）發(fā)祥地，被譽(yù)為爨鄉(xiāng)。中國第一批11塊重點(diǎn)文物保護(hù)碑文就有三塊在曲靖市，其中爨龍顏碑、爨寶子碑以其極高的書藝價(jià)值及史料價(jià)值而被世人推崇，被譽(yù)為“南碑瑰寶”、“神品第一”，在中國書法上史上有被康有為譽(yù)為“正書古石第一”；曲靖有戰(zhàn)國至元明時(shí)期的龐大罕見的珠街八塔臺(tái)古墓群，秦修“五尺道”、“七擒孟獲”，有被稱為“云南第二奇觀”的地下藝術(shù)宮殿——天生洞；有美絕人寰的羅平風(fēng)景區(qū)——九龍瀑布群、美麗的多依河、有“小三峽”之稱的魯布革峽谷；有地理奇觀壯、秀、幽、絕的陸良彩色沙林；有被徐霞客稱為“秀拔為此中之冠”的翠峰山、廖廓山、郎目山……曲靖隸屬的滇東北部群峰聳立，峽谷深陷。烏蒙山巔，云遮霧障，神秘莫測(cè)，山腰綠草如茵，牛羊成群，宛如置身“香格里拉”迪慶高原一般。當(dāng)年紅軍二萬五千里長(zhǎng)征曾兩度過曲靖，嚇得蔣介石“棄甲丟煙槍”，連忙調(diào)兵保昆明，毛澤東在這里寫下了“烏蒙磅礴走泥丸”的千古絕唱。在市郊的關(guān)下村，建有紀(jì)念紅軍兩過曲靖的紅軍紀(jì)念塔。煙草產(chǎn)業(yè)是曲靖市的支柱產(chǎn)業(yè)和主要財(cái)政來源，農(nóng)業(yè)收入的大部分也來自煙草種植及加工業(yè)。雖然近年來受“雙控”影響，總產(chǎn)量和總產(chǎn)值有所下降，但是其在區(qū)域經(jīng)濟(jì)中的支柱產(chǎn)業(yè)地位和優(yōu)勢(shì)地位仍然不會(huì)動(dòng)搖。結(jié)論曲靖市2005、2006連續(xù)兩年被評(píng)為全國十佳宜居城市；2006年榮獲中國走向世界——中小城市成就獎(jiǎng)，名列第六；連續(xù)幾年GDP排名全省第二，僅次于昆明，并且保持高速增長(zhǎng)。所以，曲靖市的地理優(yōu)勢(shì)和豐富的自然資源、悠遠(yuǎn)的歷史文化決定了曲靖是云南省最具發(fā)展?jié)摿Φ氖屑?jí)城市之一。二、城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展概況據(jù)相關(guān)統(tǒng)計(jì)部門初步測(cè)算，曲靖2008年全市實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值787.57億元，按可比價(jià)格計(jì)算比上年增長(zhǎng)12.4%，按常住人口計(jì)算，人均GDP達(dá)到13684元，折合2002美元。其中：第一產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值151.5億元，增長(zhǎng)8.0%，拉動(dòng)GDP增長(zhǎng)1.4個(gè)百分點(diǎn)，對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率為11.2%；第二產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值423.72億元，增長(zhǎng)12.5%，拉動(dòng)GDP增長(zhǎng)6.8個(gè)百分點(diǎn)，對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)貢獻(xiàn)率為54.3%；工業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值384.55億元，增長(zhǎng)12.4%，拉動(dòng)GDP增長(zhǎng)6個(gè)百分點(diǎn)，對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)貢獻(xiàn)率為48.7%；第三產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值212.35億元，增長(zhǎng)15.0%，拉動(dòng)GDP增長(zhǎng)4.2個(gè)百分點(diǎn)，對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)貢獻(xiàn)率為34.5%。經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)繼續(xù)得到調(diào)整，繼續(xù)按照調(diào)精調(diào)優(yōu)一產(chǎn)業(yè)，調(diào)快調(diào)強(qiáng)二產(chǎn)業(yè)，調(diào)大調(diào)旺三產(chǎn)業(yè)的方針，三次產(chǎn)業(yè)進(jìn)一步得到優(yōu)化，三次產(chǎn)業(yè)調(diào)整為19：54：27。全年全部工業(yè)增加值實(shí)現(xiàn)385億元，按可比價(jià)計(jì)算增長(zhǎng)12.4%。規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值310.2億元，增長(zhǎng)12.6％。全年完成全社會(huì)固定資產(chǎn)投資425億元，增長(zhǎng)20.1%。全年實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額155.3億元，增長(zhǎng)26.1%。全年外貿(mào)進(jìn)出口總額達(dá)2億美元，實(shí)際利用外資3702萬美元，引進(jìn)市外國內(nèi)資金達(dá)109億元。全年地方財(cái)政總收入193.5億元，增長(zhǎng)32.8%，地方一般預(yù)算收入56億元，增長(zhǎng)20.5%，其中稅收收入49億元，增長(zhǎng)20.1%。2008年末全市常住人口578.2萬人，出生率為11.91‰，死亡率5.05‰，人口自然增長(zhǎng)率6.86‰。城鄉(xiāng)居民收入水平持續(xù)提高。城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達(dá)12239元，比上年凈增1436元，扣除物價(jià)因素增長(zhǎng)7.3%；農(nóng)村居民人均純收入3166元，比上年凈增500元，扣除物價(jià)因素增長(zhǎng)9.88%。三、城市用地規(guī)劃根據(jù)曲靖市城市規(guī)劃，曲靖城市性質(zhì)為：滇東中心城市及陸路交通樞紐，全市政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心，以煙草、化工、能源、機(jī)械和生物工程為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)代綜合工業(yè)城市。城市人口預(yù)計(jì)2010年50萬人。用地條件分析1.自然條件中心城區(qū)所處的麒麟?yún)^(qū)位于云南省第五大壩子——曲靖壩子，該壩子南北長(zhǎng)約50公里，東西寬約10公里，面積為400多平方公里。麒麟?yún)^(qū)地形北高南低，東西高中部低，平均海拔1860米。建成區(qū)主導(dǎo)風(fēng)向?yàn)槲髂巷L(fēng)，而主要河流的水流方向?yàn)橛杀毕蚰?，由西向東。2.工程地質(zhì)條件通過對(duì)地質(zhì)因素、水文因素、地形因素、氣象因素等用地因素的綜合分析，規(guī)劃區(qū)內(nèi)用地可分為三類：Ⅰ類用地適宜修建用地。分布在白石江以南，廖廊山以北城區(qū)，火車站附近，河旺村至龍?zhí)洞?，王家山北面，妙高寺南北?/p>

Ⅱ類用地必須采取工程措施加以改造后才能進(jìn)行城市建設(shè)的用地。如基巖出露的坡地(坡度10%～15%)、膨脹土(中軟度)、堆積物、沖積物和淤泥(或泥炭)夾層分布區(qū)。主要分布在山地和壟崗或山地壩區(qū)的過渡地帶，具體為城北和鐵路以西，壟崗或緩丘間的低洼地，沿白石江和瀟湘河谷分布的河灘或低階地。Ⅲ類用地不宜修建用地。如坡度較陡的山地(坡度＞25%)、地勢(shì)平坦的堆積平面、不良物理地質(zhì)現(xiàn)象發(fā)育期以及濕地、河流、水庫、采石場(chǎng)或挖土處等。主要分布在規(guī)劃區(qū)內(nèi)的南北山地上和東部壩區(qū)。3.基本農(nóng)田保護(hù)計(jì)劃按照《曲靖市土地利用總體規(guī)劃(1996～2010年)》的計(jì)劃，現(xiàn)建成區(qū)的東面為基本農(nóng)田保護(hù)區(qū)，不宜作為城市建設(shè)用地。4.城市總體布局的空間演變從曲靖城市的發(fā)展歷史看，從最初在瀟湘河以北、廖廓山以東的半山坡建城，到現(xiàn)在的南北向橄欖形態(tài)，城市處于自然地形及人工鐵路的雙重約束之下，呈蔓延發(fā)展之勢(shì)。隨著城市的進(jìn)一步發(fā)展，城市的空間格局在突破鐵路和河流阻礙下呈無序擴(kuò)張的趨勢(shì)，形成以舊城為中心，東、西、南、北全方位開發(fā)建設(shè)的局面。城市建設(shè)用地發(fā)展方向根據(jù)以上對(duì)用地自然條件、工程地質(zhì)條件、基本農(nóng)田保護(hù)計(jì)劃、城市的空間演變以及現(xiàn)狀建設(shè)用地情況分析，規(guī)劃確定城市建設(shè)用地發(fā)展方向及選址的基本原則為：1.保持寥廊山、翠峰山等西部山體的形態(tài)完整及城市景觀的需要，城市與山體間保持適當(dāng)?shù)奶飯@過渡地帶和自然生態(tài)環(huán)境。2.保護(hù)南盤江、西河、白石江、瀟湘河等自然景觀，城市建設(shè)用地應(yīng)結(jié)合自然水系進(jìn)行選擇。3.盡可能少占或不占良田耕地進(jìn)行城市建設(shè)。4.避免地震、洪水、滑坡等自然災(zāi)害可能造成的破壞。曲靖市城區(qū)建設(shè)用地的空間拓展主要受到山體及鐵路、高速公路等主要交通干線的影響，城市南北長(zhǎng)約8公里，貴昆鐵路從城市中間穿過，東部和南部分別為規(guī)劃中的曲勝、曲陸高速公路通過。同時(shí)，東部的地質(zhì)條件以及基本農(nóng)田保護(hù)區(qū)的特性也不適宜城市過多向東發(fā)展。城市以北7公里即為沾益縣城，從城市之間的相互影響和曲靖現(xiàn)狀南北狹長(zhǎng)的形態(tài)上看，不宜向北發(fā)展。因此，曲靖城區(qū)的用地發(fā)展方向應(yīng)以向西發(fā)展為主，適當(dāng)向東、南發(fā)展，以曲勝、曲陸高速公路為界。自1985年以來，在上兩版《曲靖市城市總體規(guī)劃》的指導(dǎo)下，隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，曲靖城市建設(shè)有了較大的變化，形成了以麒麟南北路為中心的商業(yè)街區(qū)，新建了工人文化宮、老年活動(dòng)中心、南城門廣場(chǎng)、體育館、青少年宮等一批城市文化娛樂設(shè)施及城市北部以卷煙、汽車制造業(yè)為主的工業(yè)區(qū)。中心城區(qū)初步形成南部以生活、居住、辦公為主、北部以工業(yè)、倉儲(chǔ)為主的良好總體格局。中心城區(qū)規(guī)劃布局為延續(xù)舊城向西生長(zhǎng)的單中心集中型城市布局結(jié)構(gòu)。隨著教場(chǎng)西路和麒麒西路的向西延伸，城市公共設(shè)施軸同時(shí)向西生長(zhǎng)，形成城市中心由現(xiàn)在的南北向自然過渡到東西向，結(jié)合白石江水系的綠地建設(shè)，城市的發(fā)展方向由南北向轉(zhuǎn)為東西向。功能分區(qū)中心城區(qū)主要由五大片區(qū)組成，其功能構(gòu)成為：1.鐵路以東，南部片區(qū)功能——生活居住、金融商貿(mào)、教育。2.鐵路以東，北部片區(qū)功能——工業(yè)、倉儲(chǔ)、交通運(yùn)輸、生活居住。3.鐵路以西，南部新區(qū)功能——生活居住、行政辦公、文化設(shè)施、商業(yè)服務(wù)。4.鐵路以西，北部新區(qū)功能——高科技工業(yè)園、科研教育、倉儲(chǔ)。5.昆曲高速以南，新區(qū)功能——生活居住、貨物流通、綜合市場(chǎng)。四、城市發(fā)展規(guī)劃2000年，曲靖中心城區(qū)建成區(qū)面積總面積由1983年的5．5平方公里發(fā)展到2000年23．5平方公里，城市人口由8萬人增加到了28．2萬人，跨入了中等城市行列。2002年，曲靖市城市建設(shè)力度加大，城市化水平由1997年的18.4％提高到2002年的22.4%，增長(zhǎng)4個(gè)百分點(diǎn)。主城建成區(qū)面積達(dá)25平方公里，城市人口達(dá)33萬人，人均居住面積接近全國平均水平。2006年，曲靖中心城區(qū)建成區(qū)面積32.2平方公里，城鎮(zhèn)人口38.07萬人，城鎮(zhèn)化率為55.8%，分別比2000年增加8.7平方公里、13.97萬人、16.8個(gè)百分點(diǎn)。2007年，中心城區(qū)麒麟城區(qū)建成面積34.2平方公里，比10年前擴(kuò)大了12.2平方公里，人口近40萬，GDP總額657億。到2010年，曲靖中心城市建成區(qū)面積將達(dá)到50平方公里，人口達(dá)到50萬人；2020年，城市將建成面積突破100平方公里，人口達(dá)100萬以上，成為云南的第二個(gè)百萬人口城市。五、行政區(qū)域劃分2008年，曲靖市轄1個(gè)市轄區(qū)、7個(gè)縣，代管1個(gè)縣級(jí)市。曲靖市面積29855平方千米，人口576萬（2004年）。麒麟?yún)^(qū)面積1442平方千米，人口65萬。宣威市面積6257平方千米，人口136萬。馬龍縣面積1751平方千米，人口19萬。沾益縣面積2801平方千米，人口42萬。富源縣面積3348平方千米，人口72萬。羅平縣面積3116平方千米，人口55萬。師宗縣面積2858平方千米，人口36萬。陸良縣面積2096平方千米，人口61萬。會(huì)澤縣面積6077平方千米，人口92萬。此處面積、人口數(shù)據(jù)根據(jù)《中華人民共和國行政區(qū)劃簡(jiǎn)冊(cè)（2006）》第二部分項(xiàng)目概況一、宗地位置二、宗地現(xiàn)狀三、項(xiàng)目周邊社區(qū)配套四、規(guī)劃控制要點(diǎn)土地用途：商?。蝗莘e率：3.0-4.0；建筑密度：不大于30%；綠地率：不小于35%。第三部分：市場(chǎng)分析一、曲靖房地產(chǎn)市場(chǎng)特點(diǎn)曲靖的商品房起步晚，已售和在售樓盤以磚混結(jié)構(gòu)多層為主，鮮見高層樓盤。房?jī)r(jià)較低，2003年保持在1500元/平米以下，2007年開始上漲，達(dá)到2000元/平米左右，別墅3500元/平米。直到現(xiàn)在仍基本保持這個(gè)水平。曲靖的房?jī)r(jià)一直停滯不前的原因主要是大部分單位除了有以前的單位分房，還有大規(guī)模的統(tǒng)建統(tǒng)購房項(xiàng)目，分流了市場(chǎng)大部分消費(fèi)者。并且這些統(tǒng)建統(tǒng)購房多為別墅項(xiàng)目，雖說稱為別墅卻缺少別墅的品質(zhì)，售價(jià)又低與市場(chǎng)上銷售的普通住宅差別不大，對(duì)市場(chǎng)售價(jià)造成很大的沖擊，對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)品的供給也產(chǎn)生一定的影響。另外，土地成本也是一個(gè)因素，除去部分中心區(qū)土地供應(yīng)價(jià)在100萬元/畝以上外，其他區(qū)域維持在40-60萬/畝。曲靖市房地產(chǎn)市場(chǎng)上的暢銷面積是100-140平米，其中又以120-140平米為主。這與曲靖市消費(fèi)者的居住習(xí)慣和置業(yè)習(xí)慣有關(guān)。目前在售樓盤中，幾乎所有樓盤的主力戶型都在100-140平米之間，像這種以中大戶型為主的樓盤，在80%以上。曲靖本地居民大多數(shù)買房主要以120平米以上的3、4房為主，120-140平米的3-4房是曲靖市場(chǎng)絕對(duì)的主力，也是購房者接受度最高的，100-125平米的戶型也有相當(dāng)?shù)男枨罅俊?00平米以下的產(chǎn)品通常被認(rèn)為功能不全，認(rèn)可度還很低，小戶型樓盤也比價(jià)少。二、09年上半年曲靖市場(chǎng)情況投資方面2009年上半年，曲靖房地產(chǎn)市場(chǎng)總體運(yùn)行平穩(wěn)。投資方面，一季度完成固定資產(chǎn)投資80.72億元，其中房地產(chǎn)投資16.07億元，與去年同期相比固定資產(chǎn)投資增加47.6%，而房地產(chǎn)投資同比增長(zhǎng)僅5.7%，增長(zhǎng)速度明顯放緩。在市政府的一系列有效措施后，二季度房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)明顯，完成21.84億元，同比增長(zhǎng)25.9%。累計(jì)上半年完成房地產(chǎn)開發(fā)投資37.91億元，同比上漲16.5%。房屋施工面積800.56萬平米，比08年同期上漲59%。房屋竣工面積同比上漲7.8%。商品房空置面積達(dá)7.64萬平米，其中1-4月僅為1.24萬平米，而5、6兩個(gè)月新增空置面積達(dá)6.4萬平米。與08年上半年的空置面積0.53萬平米相比，同比增加了13.4倍。銷售方面一季度累計(jì)成交商品房3274套，成交面積40.28萬平方米，成交金額10.18億元，成交均價(jià)2526.09元/平米。與08年四季度相比，除成交均價(jià)上漲了17.1%外，其他各項(xiàng)指標(biāo)都是下跌，其中成交面積跌幅最大，為24.5%，成交量下跌8.5%。而與08年同比成交量上漲3.9%，成交面積上漲7.1%，成交金額下跌3.3%，成交均價(jià)下跌9.8%。1.09年1季度商品房交易情況表：09年1季度08年4季度08年1季度環(huán)比上漲同比上漲成交量（套）327435773150-8.5%3.9%面積（萬平米）40.2853.3337.61-24.5%7.1%金額（億元）10.1811.5110.53-11.5%-3.3%均價(jià)（元/平米）2526.092157.872799.7917.1%-9.8%就上半年累計(jì)而言，共成交6707套，交易面積82.55萬平米，成交金額20.7億元，成交均價(jià)2507.81元/平米,住宅類成交均價(jià)2104元/平米，成交套數(shù)環(huán)比增長(zhǎng)5.4%，成交均價(jià)環(huán)比上漲6.3%。從交易情況來看，曲靖市商品房市場(chǎng)銷售狀況在經(jīng)過08年下半年的下滑后開始繼續(xù)好轉(zhuǎn)，成交面積保持穩(wěn)定，成交均價(jià)迅速回彈并略超過08年同期水平。2.09年上半年商品房市場(chǎng)成交情況對(duì)照表：09年上半年08年下半年08年上半年環(huán)比上漲同比上漲新建住宅套數(shù)（套）5399498256478.4%-4.4%面積（萬平米）70.4773.9274.76-4.7%-5.7%金額（億元）14.8314.4314.732.8%0.7%均價(jià)（元/平米）2104.431951.651970.307.8%6.8%新建非住宅套數(shù)（套）130813791295-5.1%1.0%面積（萬平米）12.099.268.5330.6%41.7%金額（億元）5.875.26.0612.9%-3.1%均價(jià)（元/平米）4859.95618.457104.34-13.5%-31.6%新建商品房合計(jì)套數(shù)（套）6707636169425.4%-3.4%面積（萬平米）82.5583.1883.29-0.8%-0.9%金額（億元）20.719.6320.795.5%-0.4%均價(jià)（元/平米）2507.812359.692496.106.3%0.5%從價(jià)格與銷售量的關(guān)系看，自08年一季度以來到09年一季度，曲靖各季度銷量保持在2700-3000套之間，成交面積和成交均價(jià)之間呈明顯的反比聯(lián)動(dòng)關(guān)系，均價(jià)高則成交面積總量小，均價(jià)低則成交面積總量大。這說明曲靖市房地產(chǎn)市場(chǎng)至少09年一季度還處于銷售量受價(jià)格因素影響大，價(jià)格因素占主導(dǎo)地位的成長(zhǎng)階段。住宅銷售價(jià)格分析住宅月度均價(jià)走勢(shì)圖：由價(jià)格走勢(shì)圖可知，曲靖市商品房市場(chǎng)的住宅均價(jià)自2008年2月以來，均價(jià)穩(wěn)定在2000元/平米左右。2008年初房?jī)r(jià)開始出現(xiàn)下滑，市場(chǎng)均價(jià)在2000元/平米以下起伏，到11月開始回升到2000元/平米左右。09年1月至3月出現(xiàn)一個(gè)較長(zhǎng)時(shí)間的持續(xù)回升期，此后5月份市場(chǎng)均價(jià)又迅速回落至2000元/平米，雖然6月份又有所上升，但曲靖市的住宅均價(jià)在今后一段時(shí)間內(nèi)都會(huì)保持在2000元/平米的水平，不會(huì)有較大的波動(dòng)。區(qū)域供應(yīng)產(chǎn)品特征2009年上半年度成交量最多的住宅商品房是90-144平米套型，其銷量占比為65%，成交面積占比為57.3%。其余面積套型的住宅成交量占比都在10%以下。09年一季度各種物業(yè)交易信息：銷量（套）占總銷售量百分比（%）平均單套面積（㎡）平均單套金額（萬元）均價(jià)（元/㎡）住宅254677.8129.6727.482118.96商業(yè)用房2908.9194.0288.424557.36車庫1705.224.437.573097.66辦公用房140.474.6416.782248.57其它用房2547.844.318.114087.4109年一季度商品房銷售量占總銷售量的77.8%，與08年四季度的88.1%相比有所下滑。商業(yè)用房銷售量占總銷售量的8.9%，與08年四季度的7.4%相比略有提升。2009年一季度樓盤銷售量分析：09年一季度樓盤銷售情況：樓盤名稱開發(fā)商銷售量

（套）物業(yè)類型均價(jià)

（元/平米）龍澤園一期云南曲靖交通房地產(chǎn)434多層、小高層住宅2232.1錦湘南郡二期曲靖麒麟房地產(chǎn)117多層、小高層住宅1883.33177非住宅4319.51瑞和新城瑞華苑安廈集團(tuán)金泓房地產(chǎn)212多層住宅1582.0471非住宅4553.86金域藍(lán)苑經(jīng)濟(jì)適用房曲靖安廈房地產(chǎn)集團(tuán)223多層住宅1625.37一城山水曲靖華泰房地產(chǎn)169普通住宅1860.9錦湘南郡曲靖麒麟房地產(chǎn)114多層、小高層住宅1768.11鳳凰水榭曲靖市開發(fā)區(qū)境勝房地產(chǎn)114普通住宅1608.91中天嘉園曲靖紅石房地產(chǎn)132非住宅6623.52金麟灣曲靖敏大房地產(chǎn)28別墅5401.41曲靖瀟湘新區(qū)一期曲靖官房房地產(chǎn)19別墅3218.61鼎盛世家曲靖市安居房地產(chǎn)1別墅7470.4“龍澤園”由于地理優(yōu)勢(shì)，以434套的銷售成績(jī)榮登榜首，龍澤園一期以多層為主，配兩棟小高層，整個(gè)樓盤品質(zhì)在曲靖市算是比較好，而2232.1元/平米的均價(jià)也是它暢銷的一個(gè)重要因素。龍澤園銷售蓄水工作準(zhǔn)備充分，基本上在購卡客戶量超出房源量后才開盤，保證了房源在段時(shí)間內(nèi)的消化?！板\湘南郡二期”08年四季度以886套的銷售成績(jī)位列銷售榜第一位，這個(gè)季度由于所剩房源不多，銷售量以294套居銷售榜第二?？蛻羧后w分析：據(jù)統(tǒng)計(jì)，09年一季度曲靖本地人購買商品房共計(jì)2721套，占比83.1%，省內(nèi)各地州人士購買商品房192套，占比5.9%，外省市人士購買商品房360套，占比11%。由此看來，曲靖的房地產(chǎn)市場(chǎng)消費(fèi)群體幾乎都為本地常住人口，還處于內(nèi)部消化階段，對(duì)外市場(chǎng)還未成型。總結(jié)從前面對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)、住宅售價(jià)、物業(yè)類型、樓盤銷售量、客戶群體的分析來看，曲靖房地產(chǎn)市場(chǎng)從08年到09年上半年基本處于一個(gè)較平穩(wěn)的發(fā)展階段，商品房的消化以內(nèi)銷為主。住宅市場(chǎng)占據(jù)整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的主體地位，其中以90-144平米的多層的銷售為主，均價(jià)2000元/平米左右。價(jià)格因素對(duì)住宅銷售量的影響仍然占主導(dǎo)地位，但是由于南市區(qū)陽光花園.御苑、金麟灣等樓盤的引導(dǎo)，消費(fèi)者對(duì)樓盤整體品質(zhì)會(huì)越來越重視。三、曲靖市09年秋季房交會(huì)房交會(huì)情況2009年曲靖秋季房交會(huì)的參展樓盤共44個(gè)，即將開盤項(xiàng)目以市中心為主，均為高層，均價(jià)2400-2800元/平米。多層分布在城市邊沿地帶，均價(jià)2100元/平米。別墅多為已售、在售樓盤，即將開盤的只有兩個(gè)而已，均價(jià)3100-4000元/平米。就曲靖房地產(chǎn)市場(chǎng)以往的銷售情況看，多層比較暢銷，個(gè)別品質(zhì)高的樓盤還要通過關(guān)系才能買到。而高層項(xiàng)目的銷售周期都比較長(zhǎng)，個(gè)別項(xiàng)目開盤兩年了還未銷售過半。在出現(xiàn)消費(fèi)者對(duì)高層項(xiàng)目還未認(rèn)可的情況下，這次房交會(huì)還出現(xiàn)那么多的高層項(xiàng)目，是因?yàn)榍甘谐雠_(tái)了《曲靖市節(jié)約集約用地管理實(shí)施細(xì)則》。《細(xì)則》鼓勵(lì)中心城區(qū)建筑往高層發(fā)展，向空中要地。以后在曲靖市中心城區(qū)規(guī)劃區(qū)Ⅱ級(jí)以上地塊內(nèi)，原則上不再審批多層住宅。政府為了鼓勵(lì)開發(fā)商開發(fā)高層項(xiàng)目，細(xì)則中還有相應(yīng)的優(yōu)惠政策，對(duì)建筑高度大于或等于100米以上的建筑，30米以上建筑面積部分免收城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)及其他市、區(qū)級(jí)行政事業(yè)性收費(fèi)；對(duì)高度大于或等于50米小于100米的建筑，30米以上建筑面積部分減半收取城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)及其他市、區(qū)級(jí)行政事業(yè)性收費(fèi)；對(duì)于高度小于50米的建筑，30米以上建筑面積免繳25%的城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)及其他市、區(qū)級(jí)行政事業(yè)性收費(fèi)。另外，《細(xì)則》中規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)用地每宗地的開發(fā)建設(shè)時(shí)間不得超過3年，容積率不得低于2.0。所以，這次房交會(huì)新亮相的“麒麟嘉城”、“財(cái)富中心”、“龍城國際”、“中央酈城”等項(xiàng)目均為高層項(xiàng)目，一些在售項(xiàng)目即將開發(fā)的后期商品也均為高層。這表明，曲靖市將迎來高層住宅時(shí)代，高層將稱為市中心的主流，而之前暢銷市場(chǎng)的多層和走俏的別墅供應(yīng)量將會(huì)減少。參展樓盤情況（詳見附表）這次參展的樓盤中，最值得關(guān)注的樓盤是“麒麟嘉城”。該項(xiàng)目位于曲靖市南城區(qū)，是曲靖第一個(gè)最大的城市綜合體，由曲靖麒麟房地產(chǎn)鼎力打造。項(xiàng)目占地900余畝，分四個(gè)功能部分：A區(qū)規(guī)劃為酒店、寫字樓、高端商業(yè)；B區(qū)規(guī)劃為專業(yè)市場(chǎng)和酒店式公寓；C區(qū)是全高層觀景住宅和風(fēng)情商業(yè)街；中央?yún)^(qū)是公園和商業(yè)廣場(chǎng)。這個(gè)項(xiàng)目對(duì)曲靖南城區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)有著深遠(yuǎn)的意義，可以改變南城區(qū)只有居住區(qū)沒有商業(yè)區(qū)，生活配套不齊全的現(xiàn)狀，提升南片區(qū)生活品質(zhì)，另外也將提高片區(qū)競(jìng)爭(zhēng)力，拉動(dòng)片區(qū)房?jī)r(jià)的上漲。目前該項(xiàng)目放量240套高層住宅，均價(jià)2400元/平米。另外，由安廈集團(tuán)開發(fā)的安廈·東辰華都也是比較顯眼的一個(gè)新項(xiàng)目。該項(xiàng)目占地158畝，有聯(lián)排別墅、花園洋房、高層住宅，別墅均價(jià)3100元/平米、洋房2300元/平米、高層住宅元/平米。這個(gè)項(xiàng)目物業(yè)齊全，供消費(fèi)者選擇余地大。這個(gè)項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)在于安廈集團(tuán)資金雄厚，在曲靖已成功開發(fā)了較有影響的“瑞和新城”，在曲靖房地產(chǎn)市場(chǎng)較有名氣，也有大量的老客戶資源。位于寥廓山的味源小區(qū)是這次房交會(huì)上唯一的首次亮相的純別墅、洋房小區(qū)。該項(xiàng)目由云南省四建下屬房地產(chǎn)公司開發(fā)，部分房屋煙廠團(tuán)購。四、曲靖樓市發(fā)展趨勢(shì)物業(yè)類型從以前的市場(chǎng)供應(yīng)情況和09年秋季房交會(huì)參展樓盤情況看，雖然多層住宅售歡迎，但是隨著政府對(duì)用地的限制，越來越多的項(xiàng)目開發(fā)的產(chǎn)品是高層住宅。據(jù)相關(guān)部門負(fù)責(zé)人介紹，曲靖市即將有200萬平米的高層住宅放量市場(chǎng)，這樣看來，多層和別墅將會(huì)稱為曲靖市的稀缺產(chǎn)品。區(qū)域曲靖市中心的項(xiàng)目規(guī)模均很小，大規(guī)模的項(xiàng)目集中在珠江源大道和南片區(qū)。但是曲靖市高端的樓盤均集中在南片區(qū)，如“金麟灣”、“瀟湘新區(qū)”、“陽光花園”等，還有公務(wù)員小區(qū)。而且南片區(qū)的住宅項(xiàng)目多，項(xiàng)目連接成片，儼然曲靖市一個(gè)大型居住區(qū)。另外南片區(qū)有曲靖最大的城市綜合體“麒麟嘉城”，集居住、商務(wù)、商業(yè)、休閑為一體。南片區(qū)有曲靖的富人區(qū)的稱號(hào)，隨著各個(gè)項(xiàng)目的開發(fā)完善，將會(huì)稱為曲靖市最適宜居住、最有市場(chǎng)發(fā)展?jié)摿Φ膮^(qū)域。售價(jià)曲靖市的房?jī)r(jià)比較穩(wěn)定，09年1月至9月房?jī)r(jià)基本沒變化，9月至11月珠江源大道區(qū)域部分樓盤和南片區(qū)售價(jià)有100元/平米左右的漲幅，其余區(qū)域基本保持不變。從09年售價(jià)變化來看，曲靖市的房?jī)r(jià)是將會(huì)緩慢上漲的。而南片區(qū)的房?jī)r(jià)上漲速度和幅度均會(huì)高于其余片區(qū)。五、結(jié)論曲靖市的住宅供應(yīng)量雖然比較大，但是由于市場(chǎng)并未飽和，所以仍有發(fā)展空間。就越來越多的高層住宅放量市場(chǎng)來看，多層和別墅項(xiàng)目將會(huì)有更大的吸引力。而曲靖的房地產(chǎn)開發(fā)在已成熟的居住區(qū)南片區(qū)更有發(fā)展?jié)摿ΑＤ夸汿OC\o"1-2"\h\z\u第一章總論 1第二章項(xiàng)目提出的背景和必要性 4第一節(jié)項(xiàng)目建設(shè)背景 4第二節(jié)項(xiàng)目建設(shè)的必要性 4第三節(jié)項(xiàng)目建設(shè)的先進(jìn)性 8第三章市場(chǎng)分析與建設(shè)規(guī)模 10第一節(jié)市場(chǎng)分析 10第二節(jié)建設(shè)規(guī)模 11第四章工藝技術(shù)方案及設(shè)備選型 12第一節(jié)工藝技術(shù)方案 12第二節(jié)主要設(shè)備方案 14第五章原料、輔助材料及燃料的供應(yīng) 17第一節(jié)主要原材料、輔助材料及公用工程供應(yīng)來源 17第二節(jié)主要公用工程用量及供應(yīng) PAGEREF