××自然村項目開發(fā)之運行建設(shè)可行性策劃書

PAGE目開發(fā)之運行可行性報告福建省××投資有限公司榕樹下撰稿（參考文件）二OO一年十月目錄第一章總論…………………1一、項目投資主體與意愿…………1二、項目簡介及投資結(jié)構(gòu)…………1第二章市場分析與預(yù)測……3一、市場現(xiàn)狀………3二、需求預(yù)測………4第三章規(guī)劃設(shè)計構(gòu)架………5一、基本方案確定…………………5二、規(guī)劃設(shè)計條件…………………5第四章項目實施……………7一、建設(shè)工程進度安排……………7二、投資估算與投入計劃…………8第五章收入、成本和費用預(yù)測……………8第六章財務(wù)評估……………10投資×××××自然村項目開發(fā)之運行可行性報告第一章總論一、項目投資主體與意愿：為了加速以住宅開發(fā)為主的房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，提高百姓居住水平和質(zhì)量，是國家大力推行住房制度改革的關(guān)鍵。而福建省××投資有限公司（以下簡稱本公司）集廣州、深圳、北京等地開發(fā)樓盤的實踐與策劃尺度以及港臺商務(wù)創(chuàng)意，在福州投資房地產(chǎn)開發(fā)的本質(zhì)意愿：1、以普通百姓購房為意識，建造一個文明進步其人文自然環(huán)境適合人文自然性和社會性的優(yōu)化空間。2、以改善福州市村民居住條件為目的，保持原墊付資金在不斷循環(huán)周轉(zhuǎn)的基礎(chǔ)上，實現(xiàn)資金的增殖回流。3、以適當(dāng)?shù)膬?yōu)惠價銷售策略組織運營，從投資的經(jīng)濟、物質(zhì)、結(jié)構(gòu)、成本和財務(wù)計劃動態(tài)決策入手，形成消費者權(quán)益為購房主導(dǎo)。4、避免局部的營利性和無序性的干擾，強調(diào)整體平衡規(guī)劃，突出功能的多樣與完整和社區(qū)服務(wù)的周全以及體現(xiàn)社會進步的前瞻性。5、歐式建筑風(fēng)格與古城風(fēng)貌、民族風(fēng)格相吻合。在舊城改造時，保護好園林、名勝、古跡等。6、采用新的建筑材料，選擇的色調(diào)和隔音效果確實能接近自然的環(huán)境。二、項目簡介及投資結(jié)構(gòu)：1、項目概況與有利因素×××××自然村屬福州市鼓樓區(qū)五風(fēng)街道××村委會管轄。地處福飛路以北靠近鐵路線，東臨福飛路僅一條8米河道相隔，正對面為“麗景大酒店”，視野開闊；南接“湖前小區(qū)”，該自然村地塊界定分布東面義井村，西面井尾村，現(xiàn)有舊危房300多間約160戶村民，近35000平方米建筑物，居住人口近2000人。征地紅線內(nèi)現(xiàn)狀：從北到南有一條小道彎曲穿過，為居民的主要通道，樓房都是幾十年甚至一二百年前的建筑物，還有部分是違章加層的。這種老房，自建與加蓋房，承重部位永遠超出安全居住系數(shù)。但將該地塊作為開發(fā)安居之有利因素：①空氣清晰。在四至范圍500米內(nèi)沒有工廠與其他有污染源的加工基地。東面與福飛路有一河相隔，西面有一小山突出，東西立體整體可形成高低錯落的自然景觀。②兩條16米規(guī)劃道交叉穿過該地塊，將該地塊分割成四片區(qū)，即A區(qū)、B區(qū)、C區(qū)和D區(qū)。規(guī)劃時將形成大量的沿街店面，有一定的經(jīng)濟效益。③有××村委會的支持，做好居民的思想及其配合工作使開發(fā)前期工作能順利進行有了保障。2、項目改建開發(fā)規(guī)模及經(jīng)濟指標(biāo)項目總征地面積48690平方米（按規(guī)劃紅線圖測算），實用地面積37930平方米，在此范圍內(nèi)規(guī)劃建設(shè)14座住宅，其中：17層1座，11層2座，9層7座，7層2座，小別墅2座。上部總建筑面積104100平方米，其中：公建面積2500平方米，店面8900平方米，住宅91680平方米。地下室6700平方米，預(yù)計可停車約140部；半地下室停車面積2850平，停車80部。設(shè)計有700套住宅約2450人居住。建筑基底面積13220平方米，建筑密度34.8%，容積率2.72，綠地率30%。3、降低成本形成真實性①利用計算機等辦公設(shè)備與網(wǎng)絡(luò)進行全程管理，可以縮短設(shè)計、訂購、施工組織選擇與施工進度時間；②本公司與監(jiān)理機構(gòu)技術(shù)力量的融合，可以大幅度減少基層管理技術(shù)人員和現(xiàn)場管理人員的人工費用與辦公費用；③以優(yōu)秀樓盤促進銷售可最大限度地減少銷售廣告的投入費用，也可避免濫用廣告和提供不真實的信息給消費者；④融合金融操作手法并合理投入資金，可減少資金占用和利息支出，使資金使用成本為足夠支付的最低要求形成資本收益。此外，還可通過管理手段對施工企業(yè)的施工操作技術(shù)與選材實施嚴格的信用監(jiān)督，將施工企業(yè)行為與其資信能力、技術(shù)能力統(tǒng)一調(diào)動起來，有效地組合真實的成本。這種信用監(jiān)督機制形成專業(yè)化的住宅市場細化，突出表現(xiàn)在社區(qū)服務(wù)及業(yè)主的權(quán)益上。4、總投資、出資結(jié)構(gòu)及項目建設(shè)內(nèi)容投資總額計劃1.6億元人民幣全部由本公司以現(xiàn)金方式出資。融資方式主要由公司內(nèi)部各股東集資，不占有國有資金和其他企業(yè)資金。全程計劃融資肆仟萬元人民幣，出資額及其時間按工程實際進度要求分期逐步到位。銀行配套資金是次要融資渠道。內(nèi)部股份資金主要用于項目開發(fā)的前期費用，施工建造費用、設(shè)備購置費用、公共配套設(shè)施費用及其它相關(guān)費用。開發(fā)項目除住宅、商場外，還包括辦公建房、銷售大廳、機房、老人活動中心、室內(nèi)外健身場所與幼兒園和停車場等的建設(shè)。第二章市場分析與預(yù)測在市場經(jīng)濟條件下，房地產(chǎn)企業(yè)也面臨著種種的挑戰(zhàn)，經(jīng)營的思維需要更新和提高。因此，本公司在決策開發(fā)前對市場的分析由為重要。揚長避短，趨利避害。這種開發(fā)前期的超前性思考，是不違背或超越自己的實情實力。一、市場現(xiàn)狀目前我國房地產(chǎn)住宅市場還處于起步階段，但人們已開始意識到它的優(yōu)勢。在北京地區(qū)已形成有相當(dāng)實力的開發(fā)商，開發(fā)的規(guī)模和速度也相當(dāng)驚人。福州成片開發(fā)的地塊相對較少，東擴南移計劃執(zhí)行緩慢，策劃概念定位低，而各樓盤的樓花預(yù)售相對好。因此，福州市的住宅市場不是“熱”的問題，而是需要大力發(fā)展。在近二、三年內(nèi)福州住宅市場走低谷的可能性不大?，F(xiàn)狀調(diào)查：1、無論從數(shù)量方面還是在質(zhì)量方面，城市住宅總體發(fā)展水平偏低，市場銷售總體呈現(xiàn)低速增長狀態(tài)。老城鎮(zhèn)的格局有所打破，但與建設(shè)現(xiàn)代化都市的要求相差甚遠。2、已生存幾十年的危陋簡房還不少，有大量的舊城和危舊房屋需要改造更新。3、城鎮(zhèn)住宅有特別巨大的需求潛力，與現(xiàn)實的住宅供給能力有反差，表現(xiàn)在二環(huán)路之內(nèi)的現(xiàn)房幾乎沒有。4、布局上早年以多層、低層為主，今年興起多層與高層之間（稱為小高層）系列。總論：投資開發(fā)住宅建設(shè)還存有足夠的市場空間。如果能夠建造一個標(biāo)準(zhǔn)示范小區(qū)的形象建筑住宅以及安裝上真正的智能化系統(tǒng)，是可以占有相當(dāng)大的市場份額。二、需求預(yù)測1、房地產(chǎn)開發(fā)主要分為住宅開發(fā)、商場開發(fā)和寫字樓開發(fā)三大類。從近年的統(tǒng)計數(shù)據(jù)看，銷售熱點多集中在住宅上，其次為商場。而從2001年上半年開始，福州人住高層或中高層的思維已被鎖定，特別是在市中心一線中高層，高層銷售情況良好，沒有多少剩余的房子。盡管目前開發(fā)企業(yè)都有自己固定的銷售方式與手段，但只要做到切實降低了建造成本和銷售費用，優(yōu)秀的樓盤不論中高層，還是多層，依然具有極大的吸引力。2、從目前房地產(chǎn)市場的銷售情況看，多層住宅雖然銷路良好，市中心的樓房供不應(yīng)求，但這部分商品房的銷售總量所占比重較小。大部分商品房的競爭點集中在遠離市中心（五一廣場至溫泉公園一線）的地塊上。而本項目正好處于該競爭點上。由此，對于占有和維持一個穩(wěn)定市場份額，低成本，高質(zhì)量是本公司很感興趣的。如果開發(fā)組織得當(dāng)，吸引消費者成為可能。3、由于加入WTO世貿(mào)組織的確定和福州市戶籍政策的放開，將以福州為中心的貿(mào)易區(qū)，可能會有相當(dāng)?shù)耐馍毯腿珖鞯氐牧鲃由倘藖黹啪幼?。特別是農(nóng)村居民，將可能大量涌入城市，這都給福州住宅市場帶來良好的商機。第三章規(guī)劃設(shè)計構(gòu)架一、基本方案確定：1、規(guī)則平衡方案見表1。規(guī)劃平衡表表1 單位：平方米序號項目建筑面積比重%備注1總征地面積486902實用地面積3793077.9其中：綠地1137930區(qū)內(nèi)道及其地1333135.2建筑物占地1322034.83總建筑面積104100其中：住宅面積9168088.07店面市場面積89008.55公建面積25002.4其他住宅10200.982、本項目4個區(qū)建筑風(fēng)格相似，工程內(nèi)容相同。二、規(guī)劃設(shè)計條件：1、立面造型為全歐式風(fēng)格，外墻面采用臺灣“鈴鹿涂料——陶瓷石系列”（主色為乳白色其他顏色相配按設(shè)計效果選擇）永保十年不變色，以高格調(diào)優(yōu)值感，外觀獨特為首選。2、戶型面積設(shè)計80~160平方米，復(fù)式180~220平方米，以一梯二戶為標(biāo)準(zhǔn)。大于130平方米的戶型保持面積：主臥室15~22平方米、客臥室11~15平方米，客廳30~45平方米，餐廳15~20平方米，廚房和衛(wèi)生間6~8平方米，陽臺5平方米，每戶均有2至3個陽臺。以三室二廳二衛(wèi)或四室二廳二衛(wèi)為標(biāo)準(zhǔn)。3、鳥瞰規(guī)劃效果：以多層為主，適當(dāng)?shù)牡蛯优c高層散綴于多層之間。4、立體采用永久性鋼筋混凝土，剪力墻結(jié)構(gòu)，七度以上抗震。室內(nèi)墻面水泥砂漿找平，內(nèi)部除剪力墻外不做分割，不擺設(shè)衛(wèi)生潔具，窗戶均采用韓國夏音木紋色塑鋼門窗（具備隔音、隔熱、防水性能）綠色中控鍍膜玻璃。5、單元分攤率控制在12%以內(nèi)。6、房內(nèi)環(huán)保標(biāo)準(zhǔn)：保持良好的通風(fēng)采光條件，南向為大客廳與主臥室，北向為客臥室及廚房、餐廳。廚房間設(shè)有排煙通道，所有的臥室與客廳不能有明顯的柱梁缺陷。7、空間組合：躍層式、復(fù)合式、閣樓式、錯層式與普通式。8、各單元入口配備進口名牌電梯（低層除外），每戶入室安裝名牌防盜門一次到位。區(qū)內(nèi)配有先進的智能化電腦控制服務(wù)系統(tǒng)，解決安全、通訊、資訊、防盜、消防、物業(yè)管理服務(wù)。9、中心花園設(shè)計按德國園林與住宅區(qū)綠色風(fēng)格分布設(shè)施，并配有雕塑、噴泉、綠地小道、健身步行道及健身用具。區(qū)外環(huán)境東面設(shè)計一條長達150米的休閑步行道，符合住客的欣賞品味?；緲?gòu)思：借山、借水，使山水與建筑色彩共一體；在綠化中，把建筑設(shè)計的比例，尺度、色彩與感情的投入融在一起。10、擬采用雙線路供電、自備發(fā)電機組。11、建安工程按980元/平方米規(guī)劃設(shè)計，包括消防、水電安裝、寬帶電纜、電線和保全系統(tǒng)、外墻面和入口大堂裝飾等。12、建設(shè)內(nèi)容主要以商場與住宅組成。共用場所：幼兒園、老人活動室、棋牌室、接待室、室內(nèi)健身房與室外健身場所。13、區(qū)內(nèi)實現(xiàn)人車分流，嚴格區(qū)分車行道、步行道和綠化道，形式無障礙通行的交通組織形式。本項目建后，將與北面新開發(fā)的住宅小區(qū)連成一片，形成集商業(yè)、貿(mào)易、住宅為一體的現(xiàn)代服務(wù)社區(qū)。第四章項目實施一、建設(shè)工程進度安排本項目全程開發(fā)期為30個月，即前期籌備階段6個月，需要完成總平規(guī)劃報批、選址、拆遷與建審等系列工作；建設(shè)工程期24個月。四個區(qū)分兩個步驟進行，第一期開發(fā)A區(qū)和B區(qū)，首選安置好村民居??；B區(qū)和C區(qū)開發(fā)時間間隔不超過5個月。進度分析以每3個月為一序期，共分10個序期進行分析。全程運行計劃見表2。表2序期12345678910前期研究報批過程拆遷鉆探與設(shè)計A區(qū)與B區(qū)施工C區(qū)與D區(qū)施工銷售計劃二、投資估算與投入計劃項目總投資由建設(shè)投資和流動資金投入兩部分組成，經(jīng)估算本項目總投資約1.6億元人民幣。其中：建設(shè)投資為15200萬元，流動資金800萬元。建設(shè)投資包括建筑安裝工程費、設(shè)備購置費和開發(fā)前的報批手續(xù)與相關(guān)稅費及部門管理費等。資金分期投入計劃見表3。表3 單位：萬元序期12345678910合計建設(shè)投資12001000160019002300200015001400700160015200流動資金30501109013010080807060800合計12301050171019902430210015801480770166016000建設(shè)投資具體清單如下：1、土地開發(fā)費1500萬元2、配套建設(shè)費用1000萬元3、前期工程費300萬元4、建設(shè)安裝工程費11200萬元5、其他費用2000萬元第五章收入、成本和費用預(yù)測1、據(jù)初步摸底有35000平方米回遷房，其中有店面功能約1100平方米?？射N售面積見表4。表4 單位：平方米功能安置房建設(shè)面積可售面積店面（一層）110089007800住宅339009168057780地下停車面積67003000配套公建設(shè)置2500半地下停車面積285028502、售房計劃：店面和住宅可用于銷售部分，依現(xiàn)有住宅市場定價原則，初步定價：店面4500元/m2，住宅2100元/m2。拆遷安置房執(zhí)行“福州市拆遷法有關(guān)文件”扣除補貼給村民每平方米120元和其他拆遷與過渡貼補外，更新費尚可收取350元/m2。有關(guān)銷售收入計劃見表5。表5 單位：萬元序號功能均價（元）面積m2金額1店面4500780035102住宅210057780121343地下車庫300030009004半地下車庫350028509975合計245671430175413、營業(yè)稅及附加按銷售收入的5.86元計算，故正常營業(yè)稅金及附加為1028萬元；所得稅按稅率33元計算，計422萬元。4、成本費用及投資計劃見表6。地上建筑每平米1581元，含地下車庫及半地下車庫每平米平均造價1448元。表6 單位：萬元序號項目金額所占比重(%)計算依據(jù)1征地拆遷費7654.5912萬/畝×63畝2前期工程費3151.915萬/畝×63畝3建安工程費1020261.98104100m2×980元/4基礎(chǔ)設(shè)施費3502.13估價5公共配套費5203.16估計6機械購置費7084.37估計7管理費用3862.353%×102028資源費4412.68估計9室外工程費800.49估計10地下室建安174210.586700m2×2600元/11半地下室建安5423.292850m2×1900元12不可預(yù)見費4082.4710202×4%合計16459100第六章財務(wù)評估一、盈利估算分析見表7。表7序號項目面積m2金額(萬元)備注1銷售收入71430175412計劃成本（減）11365016459含地下室3更新費（加）350001225350元/m24稅金（5.86%）10285銷售毛利12796所得稅（33%）4227凈利潤857二、盈虧平衡總分析：以房屋銷售比例表示的盈虧平衡點為：BEP=EQ\F(16459,17541+1225)×100%=87.71%BEP為87.71%，抗風(fēng)險系數(shù)不是太大。上述指標(biāo)基本達到本公司的期望指標(biāo)，該項目從經(jīng)濟上與技術(shù)上分析是可能的。建設(shè)成本和銷售價格對經(jīng)濟效益指標(biāo)影響最大，因此必須重視兩點：1、利用新的創(chuàng)意與銷售策劃，加強市場促銷工作和廣告效應(yīng)。2、建設(shè)期間遵循早竣工早銷售就可早日發(fā)揮效益的原則。在計劃安排和施工組織上貫徹集中精力的方針，分別輕重緩急，合理使用有限的投資額。即在組織上、技術(shù)上、物資上做好必要的準(zhǔn)備。目錄TOC\o"1-2"\h\z\u第一章總論 11.1項目名稱與承辦單位 11.2研究工作的依據(jù)、內(nèi)容及范圍 11.3編制原則 31.4項目概況 31.5技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo) 51.6結(jié)論 6第二章項目背景及建設(shè)必要性 82.1項目背景 82.2建設(shè)的必要性 9第三章建設(shè)條件 113.1項目區(qū)概況 113.2建設(shè)地點選擇 錯誤！未定義書簽。3.3項目建設(shè)條件優(yōu)劣勢分析 錯誤！未定義書簽。第四章市場分析與銷售方案 134.1市場分析 134.2營銷策略、方案、模式 14第五章建設(shè)方案 155.1建設(shè)規(guī)模和產(chǎn)品方案 155.2建設(shè)規(guī)劃和布局 155.3運輸 185.4建設(shè)標(biāo)準(zhǔn) 185.5公用工程 205.6工藝技術(shù)方案 215.7設(shè)備方案 215.8節(jié)能減排措施 24第六章環(huán)境影響評價 256.1環(huán)境影響 256.2環(huán)境保護與治理措施 266.3評價與審批 28第七章項目組織與管理 297.1組織機構(gòu)與職能劃分 297.2勞動定員 297.3經(jīng)營管理措施 307.4技術(shù)培訓(xùn) 30第八章勞動、安全、衛(wèi)生與消防 318.1編制依據(jù)及采用的標(biāo)準(zhǔn) 318.2安全衛(wèi)生防護原則 318.3自然災(zāi)害危害因素分析及防范措施 328.4生產(chǎn)過程中產(chǎn)生的危害因素分析及防范措施 328.5消防編制依據(jù)及采用的標(biāo)準(zhǔn) 348.6消防設(shè)計原則 358.7火災(zāi)隱患分析 358.8總平面消防設(shè)計 358.9消防給水設(shè)計 368.10建筑防火 368.11火災(zāi)檢測報警系統(tǒng) 378.12預(yù)期效果 37第九章項目實施進度 389.1實施進度計劃 389.2項目實施建議 38第十章項目招投標(biāo)方案 4010.1招標(biāo)原則 4010.2項目招標(biāo)范圍 4010.3投標(biāo)、開標(biāo)、評標(biāo)和中標(biāo)程序 4010.4評標(biāo)委員會的人員組成和資格要求