某市主城區(qū)房地產(chǎn)市場形勢總結與趨勢展望

中國指數(shù)研究院西南分院2018年7月

2018年上半年重慶主城區(qū)房地產(chǎn)市場形勢總結與趨勢展望目錄中央堅持住房居住屬性，強化金融監(jiān)管降杠桿再出“組合拳”穩(wěn)控房地產(chǎn)市場宏觀環(huán)境分析12市場環(huán)境分析兩會堅持房住不炒定位，建立健全長效機制。2018年3月，兩會政府工作報告提出更好解決群眾住房問題，進一步強調(diào)“房子是用來住的、不是用來炒的”定位，落實地方主體責任，繼續(xù)實行差別化調(diào)控，建立健全長效機制，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。支持居民自住購房需求，培育住房租賃市場，發(fā)展共有產(chǎn)權住房。加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度。圖：兩會政府工作報告關鍵內(nèi)容全國政策：中央明確房地產(chǎn)調(diào)控不放松，加快住房基礎性制度建設宏觀經(jīng)濟目標今年發(fā)展主要預期目標：國內(nèi)生產(chǎn)總值增長6.5%左右；居民消費價格漲幅3%左右；城鎮(zhèn)新增就業(yè)1100萬人以上；居民收入增長和經(jīng)濟增長基本同步。房地產(chǎn)調(diào)控啟動新的三年棚改攻堅計劃，今年開工580萬套。加大公租房保障力度。落實地方主體責任，繼續(xù)實行差別化調(diào)控，建立健全長效機制，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。支持居民自住購房需求，培育住房租賃市場，發(fā)展共有產(chǎn)權住房。金融監(jiān)管穩(wěn)健的貨幣政策保持中性，要松緊適度。加強金融機構風險內(nèi)控。強化金融監(jiān)管統(tǒng)籌協(xié)調(diào)，健全對影子銀行、互聯(lián)網(wǎng)金融、金融控股公司等監(jiān)管，進一步完善金融監(jiān)管。財稅制度改革積極的財政政策取向不變，要聚力增效。深化財稅體制改革。健全地方稅體系，穩(wěn)妥推進房地產(chǎn)稅立法。改革個人所得稅。區(qū)域協(xié)同發(fā)展深化農(nóng)村改革。探索宅基地所有權、資格權、使用權分置改革。改進耕地占補平衡管理辦法，建立新增耕地指標、城鄉(xiāng)建設用地增減掛鉤節(jié)余指標跨省域調(diào)劑機制。以疏解北京非首都功能為重點推進京津冀協(xié)同發(fā)展，高起點規(guī)劃、高標準建設雄安新區(qū)。推進長江經(jīng)濟帶發(fā)展。實施粵港澳大灣區(qū)規(guī)劃。各部委積極部署房地產(chǎn)市場調(diào)控、長效機制構建任務，深化基礎性關鍵制度改革。房地產(chǎn)市場調(diào)控方面，國家各部委積極部署房地產(chǎn)調(diào)控工作會議，加快促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)運行的長效機制構建。長效機制構建方面，各部委發(fā)布相關通知，明確工作任務。全國政策：中央明確房地產(chǎn)調(diào)控不放松，加快住房基礎性制度建設圖：各部委部署房地產(chǎn)調(diào)控及長效機制建設工作任務住建部深化住房制度改革，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，抓好房地產(chǎn)市場分類調(diào)控，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。3-5年內(nèi)熱點城市租賃住房、共有產(chǎn)權住房用地占新增住房用地供應50%以上。優(yōu)先支持大中城市、雄安新區(qū)等國家政策重點支持區(qū)域和利用集體建設用地建設租賃住房試點城市的住房租賃項目開展資產(chǎn)證券化。銀保監(jiān)會要努力抑制制居民杠桿率，重點控制居民杠桿率的過快增長，嚴控個人貸款違規(guī)流入股市和房市。繼續(xù)遏制房地產(chǎn)泡沫化，嚴肅查處各類違規(guī)房地產(chǎn)融資行為。符合條件的保險公司可通過直接投資，保險資產(chǎn)管理機構通過發(fā)起設立債權計劃、股權計劃、資產(chǎn)支持證券、保險私募基金參與長租市場建設。央行抑制居民杠桿率，重點是控制居民杠桿率的過快增長，打擊挪用消費貸款、違規(guī)透支信用卡等行為，嚴控個人貸款違規(guī)流入股市和房市。遏制房地產(chǎn)泡沫化，查處各類違規(guī)房地產(chǎn)融資行為。國家發(fā)改委引導規(guī)范房地產(chǎn)企業(yè)境外發(fā)債資金投向，限制房地產(chǎn)企業(yè)外債資金投資境內(nèi)外房地產(chǎn)項目、補充運營資金等，并要求企業(yè)提交資金用途承諾。農(nóng)業(yè)農(nóng)村部符合規(guī)劃的前提下，利用閑置的各類房產(chǎn)設施、集體建設用地等，以自主開發(fā)、合資合作等方式來發(fā)展租賃物業(yè)。全國政策：調(diào)控政策升級，調(diào)控城市進一步擴容資料來源：中國指數(shù)研究院整理2018年上半年，地方房地產(chǎn)政策調(diào)控強化與擴圍并存。熱點城市調(diào)控政策全面升級，部分三四線城市出臺調(diào)控政策。截至6月底，超過20個地級以上城市和4個縣級城市出臺調(diào)控政策，如果算上常規(guī)性的監(jiān)管政策，則城市數(shù)量更多。具體地，上半年約有11個城市出臺限購政策、23個城市出臺限售政策，海南從省級層面進行限購、限售。整體來看，限售已成為各線城市常用的調(diào)控手段。圖：2016-2018.6出臺限購及限售政策城市分布目錄宏觀環(huán)境分析12市場環(huán)境分析中央堅持住房居住屬性，強化金融監(jiān)管降杠桿再出“組合拳”穩(wěn)控房地產(chǎn)市場重慶政策：再出“組合拳”穩(wěn)控房地產(chǎn)市場個人層面：對已經(jīng)擁有兩套住房且相應購房貸款均未結清的居民家庭，繼續(xù)暫停發(fā)放個人住房貸款；對不能提供一年以上重慶市納稅證明或者社會保險繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購房貸款。開展個人貸款違規(guī)用于購房的專項治理。銀行層面：人民銀行重慶營管部、重慶銀監(jiān)局和市國土房管局要聯(lián)合開展個人貸款違規(guī)用于購房專項治理，嚴禁為購房者提供“首付貸”或場外配資，防范個人消費性貸款（含以房抵押貸款、網(wǎng)絡貸款）、個人經(jīng)營性貸款、信用卡透支等個人貸款資金違規(guī)進入房地產(chǎn)市場。開發(fā)商層面：嚴格審查其土地競買資金，嚴禁利用銀行貸款、債券融資、信托資金、保險資金等用于繳納競買保證金。同時，嚴格審查開發(fā)企業(yè)開發(fā)貸款資格，審慎發(fā)放開發(fā)貸款。6月28日，重慶市政府辦公廳發(fā)布《關于進一步加強房地產(chǎn)市場調(diào)控工作的通知》（渝府辦發(fā)〔2018〕88號）?！锻ㄖ返闹饕瓦M一步做好房地產(chǎn)市場調(diào)控，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，針對落實調(diào)控責任、促進供需平衡、遏制投機炒房、房價精細化監(jiān)測、引導人房合理分布、提高保障性住房保障力度、維持市場良好秩序等方面做了詳細規(guī)定說明。重慶政策：著力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，綜合精準施策，促進平穩(wěn)健康發(fā)展主要內(nèi)容包括：1、自2018年7月1日起，對在主城區(qū)（含主城開發(fā)區(qū)）從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務的企業(yè)，其銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品的企業(yè)所得稅計稅毛利率由15%調(diào)整為20%。；2、自2018年7月1日起，對非普通住宅、商業(yè)、車庫的土地增值稅預征率由2%調(diào)整為3.5%；3、自2018年7月1日起，停止執(zhí)行對投資性房地產(chǎn)房產(chǎn)稅按就低原則選擇從價計征或從租計征政策；4、自2018年7月1日起，對個人購買家庭唯一或第二套住房的契稅、個人轉(zhuǎn)讓家庭唯一生活用房（住房）的個人所得稅等稅收優(yōu)惠政策中，涉及的家庭持有住房套數(shù)情況以全市為范圍進行認定；5、自2018年8月1日起，不再執(zhí)行個人首次購房按揭財政補助政策2018年6月29日，重慶市財政局、國家稅務總局重慶市稅務局、重慶市國土資源和房屋管理局發(fā)布《關于調(diào)整房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務計稅毛利率等政策的通知》。目錄宏觀環(huán)境分析12市場環(huán)境分析樓市住宅供需同比雙漲，價格保持穩(wěn)中走高土地成交同比略有增加，溢價同比明顯下跌金科150億領跑銷售榜，市場集中度再提高住宅成交預計保持高位，土地成交量降價穩(wěn)住宅價格：住宅價格持續(xù)上漲，上漲趨勢有望放緩2018年上半年，重慶主城區(qū)住宅成交均價為11002元/m2，較2017年同期上漲2578元/m2，同比上升30.6%，4、5月環(huán)比漲幅均在4.5%以上。整體來看，重慶住宅成交價格近半年呈現(xiàn)持續(xù)上漲的態(tài)勢，但6月份漲幅收窄，為近半年最小值，6月住宅價格較1月提高19.9%。圖：2013年7月-2018年6月重慶主城區(qū)住宅成交均價走勢圖：2018年上半年重慶主城各區(qū)住宅成交均價↑26.47%↑22.02%↑34.43%↑42.41%↑31.32%↑30.11%↑31.86%↑42.75%↑35.24%住宅成交：住宅成交月均232萬㎡，再創(chuàng)新高圖：2013年7月-2018年6月重慶主城區(qū)住宅月度成交量及月均成交走勢2018年上半年，重慶主城區(qū)累計成交住宅1389.76萬m2，同比上漲0.9%，刷新了2017年上半年的最高成交量記錄。月度成交來看，商品住宅成交量4月相對最少，不足200萬m2，3月成交量為近半年最大，近260萬m2。上半年月均成交232萬m2，再創(chuàng)歷史新高。數(shù)據(jù)來源：CREIS中指數(shù)據(jù)，沙坪壩區(qū)江北區(qū)北碚區(qū)渝北區(qū)南岸區(qū)巴南區(qū)大渡口區(qū)區(qū)域2018年上半年（萬㎡）2017年上半年（萬㎡）變化漲幅渝北區(qū)426.05474.44-48.39-10.20%巴南區(qū)215195.2319.7710.13%北碚區(qū)171.8387.3584.4896.71%沙坪壩區(qū)146.45153.22-6.77-4.42%南岸區(qū)139.97160.51-20.54-12.80%江北區(qū)123.3990.7132.6836.03%九龍坡區(qū)85.29137.26-51.97-37.86%大渡口區(qū)59.4258.50.921.57%渝中區(qū)22.3819.742.6413.37%合計1389.781376.9612.820.93%區(qū)域成交：北碚江北樓市熱度持續(xù)上升，另多個區(qū)域成交下滑九龍坡區(qū)渝中區(qū)面積結構中低面積段：成交套數(shù)約5萬套，同比下降32.73%；占比較去年同期下降13.76%。中高面積段：成交套數(shù)約超6.5萬套，同比增長20.31%；占比較去年同期上升12.36%。高面積段：成交套數(shù)為1.3萬套，同比增長5.04%；占比較去年同期上升1.4個百分點至10.27%。細分市場：中高面積段占比進一步擴大中低面積段中高面積段高面積段2018年上半年2017年上半年占比39.46%占比50.28%占比10.27%占比53.22%占比37.91%占比8.87%總價結構中低價位段：成交面積297.35萬方，同比下降44.1%；占比下滑15.89個百分點至22.29%。中高價位段：成交面積442.73萬方，同比下降0.86%；占比上漲1.16個百分點至33.19%。高價位段：成交面積593.69萬方，同比上漲42.9%；占比上漲14.72個百分點至44.51%。細分市場：高價位段占比大幅上漲2018年上半年2017年上半年中低價位中高價位高價位占比22.29%占比33.19%占比44.51%占比38.18%占比32.03%占比29.79%單價結構6000元/平方米以下：成交面積245.2萬平方米，同比下降35.48%，占比減少8.87個百分點至18.39%。6000-8000元/平方米：成交面積208.4萬平方米，同比下降52.17%，占比減少15.63個百分點至15.63%。8000-10000元/平方米：成交面積375.2萬平方米，同比上升31.52%，占比提高7.67個百分點至28.13%。10000元/平方米以上：成交面積504.9萬平方米，同比上升37.85%，占比增加16.84個百分點至37.85%。細分市場：按單價段分占比兩漲兩跌2018年上半年重慶主城區(qū)住宅供應面積為1281.78萬平方米，近五年內(nèi)首次出現(xiàn)上半年突破千萬方，同比上漲77.8%。從銷供比來看，2018年上半年住宅銷供比為1.08，而2017年同期銷供比為1.91，目前市場整體供銷基本平衡；從各個月度來看，除1月外，銷供比均大于1，短期內(nèi)市場略顯供不應求。住宅供應：住宅供應量破千萬方，同比大幅上漲新開盤：推盤體量大幅增加，開盤價格高位運行2018年上半年，重慶主城區(qū)新開盤體量111萬方，較2017年同期增加48萬方，同比大幅上漲，漲幅為76.16%。2018年上半年，重慶市主城區(qū)新開盤項目價格同比上漲，開盤價格雖較上季度有所下跌，但仍然高位運行，在1.5萬元/㎡左右，同比上漲15.8%，環(huán)比下跌1.24%。排名項目區(qū)縣銷售套數(shù)(套)銷售面積(萬㎡)銷售均價(元/㎡)銷售金額(億元)01紫御江山江北144317.031940733.0502龍湖昱湖壹號渝北124519.641579631.0203融創(chuàng)國博城渝北178925.731129329.0604金輝城南岸112815.831653426.1805江山樾渝北145119.461281624.9506富力城沙坪壩306827.8818222.7407金科金輝美院北碚170621.641044022.5908瑞安重慶天地渝中97911.941813821.6609龍湖兩江新宸渝北129117.591177820.7210恒大照母山渝北155915.171257619.08合計--15659191.8313086251.04表：2018年上半年住宅成交金額TOP102018年上半年重慶主城區(qū)住宅成交金額排行榜中，紫御江山成交33.05億元，位居榜首；龍湖昱湖壹號以31.02億元的成交額次之；排名第十的恒大照母山成交金額也在19億元之多。從區(qū)域來源看，渝北區(qū)有5個項目上榜，江北區(qū)、南岸區(qū)、沙坪壩區(qū)、北碚區(qū)和渝中區(qū)各有1個項目上榜。成交金額排行榜：渝北區(qū)5個項目上榜，龍湖兩項目進前十排名項目區(qū)縣銷售套數(shù)(套)銷售面積(萬㎡)銷售均價(元/㎡)銷售金額(億元)01富力城沙坪壩306827.8818222.7402重慶華南城地塊巴南212219.28630412.1603融創(chuàng)歐麓花園城巴南189820.27911118.4704融創(chuàng)國博城渝北178925.731129329.0605金科金輝美院北碚170621.641044022.5906恒大照母山渝北155915.171257619.0807金科天宸沙坪壩150816.01982115.7308恒大香山華府九龍坡149915.51773111.9909江山樾渝北145119.461281624.9510紫御江山江北144317.031940733.05合計--18043197.9210601209.82表：2018年上半年住宅成交套數(shù)TOP102018年上半年重慶主城區(qū)住宅成交套數(shù)排行榜中，富力城成交套數(shù)為3068套，遙遙領先于其他項目；重慶華南城地塊以2122套的成交量位居第二。從區(qū)域來源看，渝北區(qū)有3個項目上榜，沙坪壩區(qū)、巴南區(qū)各有2個項目上榜，北碚區(qū)、九龍坡區(qū)、江北區(qū)各有1個項目上榜。成交套數(shù)排行榜：富力城成交套數(shù)超3千目錄宏觀環(huán)境分析12市場環(huán)境分析樓市住宅供需同比雙漲，價格保持穩(wěn)中走高土地成交同比略有增加，溢價同比明顯下跌金科150億領跑銷售榜，市場集中度再提高住宅成交預計保持高位，土地成交量降價穩(wěn)2018年上半年土地整體成交略有增長，重慶主城共成交住宅、商辦類經(jīng)營性用地63宗，土地出讓面積為714.35萬平方米，同比增加5.5%；規(guī)劃建筑面積1367.59萬平方米，同比下降4.1%%；成交總金額為698.23億元，同比增長11.4%。其中，住宅用地成交面積為676.37萬平方米，規(guī)劃建筑面積1316.88萬方，成交總金額為670.82億元，分別同比增加16.3%、4.3%和18.9%；商辦用地成交面積37.98萬方，規(guī)劃建筑面積50.71萬方，成交總金額27.41億元，分別同比下降60.2%、69.1%和56.2%。土地成交：商品房住宅用地成交量同比略有增加樓面均價方面，2018年上半年重慶住宅用地成交樓面價為5094元/平方米，同比上漲13.96%；商辦用地成交樓面價為5406元/平方米，同比顯著增長41.63%。溢價率方面，2018年上半年重慶住宅用地平均溢價率為13.52%，較2017年同期30.95%的溢價率下降了17個百分點；商辦用地溢價率僅為0.24%，仍以底價成交為主。土地價格：宅地成交溢價率同比下滑圖：2011Q3-2018Q2重慶主城商品房成交樓面價圖：

2011Q3-2018Q2重慶主城商品房溢價率成交量方面，渝北區(qū)商品房用地成交量最大，為291.5萬方，規(guī)劃建筑面積508.1萬方，占比38.58%，土地出讓金為277.1億元；巴南區(qū)共成交商品房用地161.9萬方，規(guī)劃建筑面積374.7萬方，占比為28.45%，土地出讓金為160.2億元；沙坪壩區(qū)出讓土地65.7萬方，規(guī)劃建筑面積為154.5萬方。成交價格方面，南岸區(qū)以7460元/平方米的成交樓面價領先于其他區(qū)域，大渡口區(qū)、九龍坡區(qū)、渝北區(qū)和沙坪壩區(qū)土地成交樓面價在5500元/平方米左右，江北區(qū)價格最低，為3419元/平方米。圖：2018年上半年重慶主城各區(qū)成交規(guī)劃建筑面積占比圖：

2018年上半年主城各區(qū)土地成交樓面均價區(qū)域土地：渝北區(qū)、巴南區(qū)多宗地塊出讓，兩區(qū)出讓面積占比近70%板塊土地：十余個組團賣地接近700億2018年上半年，重慶主城區(qū)18個組團共計成交63塊經(jīng)營性用地，金額接近700億元。渝北區(qū)共成交17塊地，在以拍賣方式出讓的地塊中，兩路組團5宗地分別被招商、美的、首鋼、萬科摘得，其中萬科以35.4億元包攬中央公園旁2宗純住宅用地；龍興組團2宗地塊均被協(xié)信攜手哈羅國際收入囊中；大竹林和悅來2宗地塊分別被龍湖&平安、華僑城拿下。巴南區(qū)李家沱組團6宗地被五家企業(yè)分別獲得，總價86.65億元；界石組團4宗地塊被四家企業(yè)以31.49億元的總價分食。次兩區(qū)上半年受市場熱度影響，推地較多，成交喜人。大渡口區(qū)緊挨半島逸景地塊是上半年成交溢價率最高的，溢價71.28%，被聯(lián)發(fā)奪得；大楊石地塊作為弘陽首入渝基石，以11727元/平方米的成交樓面價居上半年榜首。北碚組團水土組團西永組團西彭組團龍興組團魚嘴組團界石組團大渡口組團沙坪壩組團空港組團悅來組團人和組團茶園組團禮嘉組團·唐家沱組團李家沱組團觀音橋組團大楊石組團渝中組團南坪組團蔡家組團土地位置：兩江新區(qū)悅來組團C分區(qū)C62-2/06、C62-3-3/05、C63/05、C64/05、C65-1/05、C66/05、C67/05、C68/05、C69-1/05、C69-2/05號宗地土地用途：二類居住用地、娛樂康體用地、其他商務設施用地、文化設施用地、服務設施用地、商業(yè)用地

占地面積：148329.50㎡規(guī)劃建面：384021.60㎡容積率：＞1并且≤2.58成交總價：350000萬元成交樓面價：9114元/㎡土地溢價率：30.21%拿地企業(yè)：華僑城成交時間：4月4日近年來悅來逐漸成為重慶熱點板塊之一，地塊周邊有融創(chuàng)碧桂園望江府、北京城建龍樾生態(tài)城、嘉悅江庭等多個在售項目，推出產(chǎn)品計劃涵蓋所有物業(yè)類型，且以改善型為主。目前推出小高層均價1.6萬元/㎡，大平層310萬元/套起，別墅450萬元/套起，幾乎開盤售罄。這些項目預計后期還會有其他類型物業(yè)推出，加上早期入駐的項目有部分二手房源，區(qū)域內(nèi)競爭較大。重點地塊：華僑城35億斬獲悅來今年首宗優(yōu)質(zhì)地塊土地位置：大渡口區(qū)大渡口組團K分區(qū)K13-1號宗地土地用途：二類居住用地

占地面積：

36197㎡規(guī)劃建面：

72394㎡容積率：＞1并且≤2成交總價：49600萬元成交樓面價：6851元/㎡

土地溢價率：71.28%拿地企業(yè)：聯(lián)發(fā)成交時間：5月31日當天與此地塊一并登上拍賣臺的另1宗大渡口地塊與之東西排布，緊鄰半島逸景公租房，兩宗地塊同為純住宅用地。當天此地塊爭奪最為激烈，聯(lián)發(fā)在眾多企業(yè)中脫穎而出，以71.28%的溢價率獲得該地塊，也是上半年溢價最高的宗地。地塊周邊交通便捷，區(qū)域內(nèi)也有完善的教育和醫(yī)療配套，居住環(huán)境比較成熟。重點地塊：聯(lián)發(fā)71.28%的溢價率拿下上半年最高溢價地塊地塊位于沙坪壩區(qū)陳家橋，屬地鐵沿線項目。目前，地塊周邊競品項目少卻優(yōu)，西永九號目前推出高層項目均價1萬元/m2，后期還會加推洋房產(chǎn)品。富力院士庭為新建項目，目前還未正式開盤。但稍遠一點距離有部分二手房源存在一定競爭，如富力城時光里、融城華府、卓越美麗藍灣、碧水云天等。地塊周邊交通路網(wǎng)完善，各種配套資源完善，居住條件已成熟。重點地塊：朗基7193元/m2樓面價首進大學城土地位置：沙坪壩區(qū)西永K、W組團W分區(qū)W05-1/02、W03-10/02、W03-7/02、W03-3/02號宗地土地用途：二類居住用地

占地面積：

74609㎡規(guī)劃建面：

111913.50㎡容積率：＞1并且≤1.5成交總價：80500萬元成交樓面價：7193元/㎡

土地溢價率：49.85%拿地企業(yè)：朗基成交時間：6月28日目錄宏觀環(huán)境分析12市場環(huán)境分析樓市住宅供需同比雙漲，價格保持穩(wěn)中走高土地成交同比略有增加，溢價同比明顯下跌金科150億領跑銷售榜，市場集中度再提高住宅成交預計保持高位，土地成交量降價穩(wěn)排名企業(yè)名稱銷售套數(shù)銷售面積(萬㎡)銷售金額(億元)01金科股份17303150.48150.3102中國恒大11565115.20121.8303龍湖集團874689.20113.0604融創(chuàng)中國940092.35105.4905旭輝集團743278.15101.2506保利地產(chǎn)752670.3480.8007金輝集團489056.9770.4008魯能集團700666.5666.5709迪馬股份453749.3362.8710華宇集團467447.8459.95從房企的銷售成績來看，房企TOP10門檻值從2017年上半年的32億元提高至60億，大部分房企業(yè)績較2017年同期都有大幅提高。TOP10房企銷售總金額約932.5億元，整體市場占比進一步提高，市場更加集中，金科以150億元的銷售金額登頂排行榜。表：2018年上半年重慶主城房企銷售排行榜房企排行榜：金科上半年登榜企業(yè)名稱代表項目銷售面積(萬㎡)銷售金額(億元)金科股份金科金輝美院23.2922.89中國恒大恒大照母山16.4219.84龍湖集團龍湖昱湖壹號19.6431.02融創(chuàng)中國融創(chuàng)國博城27.6431.37旭輝集團江山樾21.5628.59保利地產(chǎn)保利觀塘12.2612.73金輝集團金輝城17.1527.22魯能集團魯能泰山7號院14.2918.95迪馬股份江山樾21.5628.59華宇集團華宇旭輝御璟湖山13.1719.02表：TOP10房企熱銷項目房企拿地：四房企拿地超70億從房企的拿地情況來看，共有四家房企上半年拿地金額就超過70億元。其中悅來今年首塊優(yōu)質(zhì)地塊吸引了7家房企爭搶，華僑城過關斬將以35億斬獲，樓面價9114元/㎡，溢價率30.21%；金科上半年耗資81億元取得7宗地塊，成為上半年重慶地區(qū)拿地體量最大的房企。從位置分布來看，上半年前三企業(yè)拿地南北并進，既有北重慶優(yōu)質(zhì)地塊的搶奪，也有南重慶多集中在巴南的布局。排名企業(yè)名稱拿地金額（億元）土地宗數(shù)建筑面積（萬㎡）平均樓面價（元/㎡）1華僑城82.73121.6068012旭輝集團81.057163.8949453金科股份76.928191.2540216月，龍湖首個養(yǎng)老項目落地重慶新壹城。相比于日常項目3個月的設計周期，新壹城養(yǎng)老項目用了接近日常項目3倍的時間。龍湖對外宣布進軍養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，不同于傳統(tǒng)地產(chǎn)企業(yè)紛紛以賣房為切口進軍養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的大流，龍湖獨辟蹊徑打出“服務牌”。龍湖新壹城通過打造專業(yè)、溫暖、自在、高品質(zhì)的空間，提供醫(yī)康養(yǎng)護全方位的養(yǎng)老服務，讓長者不遠離、不脫離、不分離的城市社區(qū)實現(xiàn)品質(zhì)養(yǎng)老。作為龍湖試水養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的項目，龍湖重慶新壹城頤年公寓總面積8000余平方米，提供床位150余張。該項目位于城市商業(yè)區(qū)，與周邊商業(yè)、社區(qū)高度融合形成“城市共生”持續(xù)照護的服務特色。不遠離城市核心生活圈，延續(xù)過往的美好生活。此次進軍養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，也將秉承龍湖“善待你一生”理念，以養(yǎng)老服務連接“人與空間”。新壹城頤年公寓圍繞獨立、協(xié)助、失智等客群的需求，全天24小時提供專業(yè)、溫暖、自在、品質(zhì)的生活照護服務。并且持續(xù)創(chuàng)新運營模式，建立照護體系、康復體系、餐飲體系、社工體系等四大服務體系，針對活力長者、介護長者、失智長者等不同客群，提供全方位的醫(yī)康養(yǎng)護服務，全面輻射重慶養(yǎng)老市場。房企戰(zhàn)略：龍湖首個養(yǎng)老項目落地重慶創(chuàng)新養(yǎng)老服務新模式房企戰(zhàn)略：金科“全面布局大灣區(qū)”的戰(zhàn)略目標2018年，金科計劃加大華南地區(qū)投資開發(fā)力度，將“深耕華南，擴展海西，布局大灣區(qū)“作為區(qū)域主要戰(zhàn)略目標。計劃將重點拓展廣州、深圳、福州、佛山、肇慶、惠州、東莞、中山、珠海、江門等10個城市。同時，金科也對外發(fā)布了進駐華南的第一個項目，即金科為華南用心定制的首個“博翠系”產(chǎn)品，落地佛山，金科博翠天下，由此開啟了金科布局灣區(qū)的元年。未來，金科將“全面布局大灣區(qū)”作為區(qū)域主要戰(zhàn)略目標，實現(xiàn)灣區(qū)大覆蓋，并以“美好生活服務商”的定位，將重慶的高標準帶到灣區(qū)。金科將以“全面布局大灣區(qū)”作為區(qū)域主要戰(zhàn)略目標，并在2020年力爭沖擊2000億。商業(yè)規(guī)劃上，是力求每年3-5條商業(yè)街開業(yè)。房企戰(zhàn)略：凱德57億元收購重慶兩江春城項目建筑用地面積482畝凱德集團6月27日宣布，該集團通過旗下全資子公司重慶凱泰實業(yè)發(fā)展有限公司，收購了重慶中華置業(yè)有限公司及其名下的中華·兩江春城項目100%股權，交易價格約為57億元人民幣。兩江春城項目總建筑用地面積約482畝，涵蓋住宅、商業(yè)和辦公樓等業(yè)態(tài)。該項目位于兩江新區(qū)核心，地處新牌坊中央商務區(qū)。凱德集團在渝耕耘多年，積累了豐富的開發(fā)運營管理經(jīng)驗，此宗交易，既為凱德以企業(yè)之力助力城市建設提供了廣闊舞臺，又為凱德深度攜手城市共謀長遠發(fā)展創(chuàng)造了良機。目前，凱德在渝共布局10個項目，包括1個城市綜合體重慶來福士、8個服務公寓分別為重慶盛捷解放碑服務公寓、重慶盛捷長江服務公寓、重慶馨樂庭桃源居服務公寓、重慶馨樂庭兩江高科服務公寓、重慶雅詩閣南濱服務公寓、重慶雅詩閣來福士服務公寓、重慶途家盛捷協(xié)信公館服務公寓、重慶途家盛捷棕櫚泉服務公寓，以及兩江春城項目。目錄宏觀環(huán)境分析12市場環(huán)境分析樓市住宅供需同比雙漲，價格保持穩(wěn)中走高土地成交同比略有增加，溢價同比明顯下跌金科150億領跑銷售榜，市場集中度再提高住宅成交預計保持高位，土地成交量降價穩(wěn)三季度樓市預判：住宅成交預計保持高位，土地成交量降價穩(wěn)數(shù)據(jù)來源：中國指數(shù)研究院整理市場總結重慶主城區(qū)住宅市場成交呈現(xiàn)出量升價漲的態(tài)勢，從量上看，上半年累計成交住宅約1390萬平方米，同比上漲0.9%；月均成交232萬平方米，再創(chuàng)歷史新高；從價上看，上半年住宅成交均價為11002元/平方米，同比上漲30.6%。土地市場方面，重慶主城區(qū)土地市場量價齊漲，從量上看，上半年重慶土地市場熱度依舊，其成交量為714.35萬方；從價上看，上半年重慶住宅用地成交樓面價為5094元/平方米，同比上漲13.96%，住宅用地平均溢價率為13.52%，較去年同期下降了17個百分點。未來展望上半年住宅供需同向增減，市場供需基本平衡；預計三季度住宅供應量或有增長，但漲幅收窄，同時旺盛的需求或許帶來去化周期再度縮短；從價格上看，上半年有明顯上漲，隨著三季度去化周期再度變短，住宅價格會有上漲的趨勢，但受房地產(chǎn)政策收緊的影響，住宅價格或?qū)３址€(wěn)中走高；從土地市場來看，上半年大量的土地推出和成交，三季度預計土地整體供需都將大幅減少，成交價格或?qū)⒈３址€(wěn)定。謝謝！詳情請查詢：/謝謝觀看/歡迎下載BYFAITHIMEANAVISIONOFGOODONECHERISHESANDTHEENTHUSIASMTHATPUSHESONETOSEEKITSFULFILLMENTREGARDLESSOFOBSTACLES.BYFAITHIBYFAITH2009電子大賽電機部分培訓一、直流電機（）匯報人姓名圖4為采用內(nèi)部集成有兩個橋式電路的專用芯片L298所組成的電機驅(qū)動電路。驅(qū)動芯片L298是驅(qū)動二相和四相步進電機的專用芯片，我們利用它內(nèi)部的橋式電路來驅(qū)動直流電機，這種方法有一系列的優(yōu)點。每一組PWM波用來控制一個電機的速度，而另外兩個I/O口可以控制電機的正反轉(zhuǎn)，控制比較簡單，電路也很簡單，一個芯片內(nèi)包含有8個功率管，這樣簡化了電路的復雜性，如圖所示IOB10、IOB11控制第一個電機的方向，IOB8輸入的PWM控制第一個電機的速度；IOB12、IOB13控制第二個電機的方向，IOB9輸入的PWM控制第二個電機的速度。

）

步進電機是利用電磁鐵的作用原理，將脈沖信號轉(zhuǎn)換為線位移或角位移的電機。每來一個電脈沖，步進電機轉(zhuǎn)動一定角度，帶動機械移動一小段距離。特點:（1）來一個脈沖，轉(zhuǎn)一個步距角。（2）控制脈沖頻率，可控制電機轉(zhuǎn)速。（3）改變脈沖順序，可改變轉(zhuǎn)動方向。應用：由于步進電動機的這一工作職能正好符合數(shù)字控制系統(tǒng)要求，因此它在數(shù)控機床、鐘表工業(yè)及自動記錄儀等方面都有很廣泛的應用二、步進電動機及其控制種類：勵磁式和反應式兩種。勵磁式步進電機的轉(zhuǎn)子上有勵磁線圈，依靠電磁轉(zhuǎn)矩工作。反應式步進電機的轉(zhuǎn)子上沒有勵磁線圈。依靠變化的的磁阻生成磁阻轉(zhuǎn)矩工作。應用最廣泛，它有兩相、三相、多相之分。三相反應式步進電動機的原理結構圖如下：ABCIAIBIC

定子內(nèi)圓周均勻分布著六個磁極，磁極上有勵磁繞組，每兩個相對的繞組組成一相。采用Y連接，轉(zhuǎn)子有四個齒。定子轉(zhuǎn)子1、步進電機的結構2、步進電機的工作原理

由于磁力線總是要通過磁阻最小的路徑閉合，因此會在磁力線扭曲時產(chǎn)生切向力，而形成磁阻轉(zhuǎn)矩，使轉(zhuǎn)子轉(zhuǎn)動?，F(xiàn)以BCIAIBIC的通電順序，使三相繞組輪流通入直流電流，觀察轉(zhuǎn)子的運動情況。ABCA（1）三相單三拍（FLASH）CA'BB'C'A3412

A相繞組通電，B、C相不通電。氣隙產(chǎn)生以A-A為軸線的磁場，而磁力線總是力圖從磁阻最小的路徑通過，故電動機轉(zhuǎn)子受到一個反應轉(zhuǎn)矩，在此轉(zhuǎn)矩的作用下，轉(zhuǎn)子必然轉(zhuǎn)到左圖所示位置：1、3齒與A、A′極對齊。“三相”指三相步進電機；“單”指每次只能一相繞組通電；“三拍”指通電三次完成一個通電循環(huán)。CA'BB'C'A3412

同理，B相通電時，轉(zhuǎn)子會轉(zhuǎn)過30角，2、4齒和B、B′磁極軸線對齊；當C相通電時，轉(zhuǎn)子再轉(zhuǎn)過30角，1、3齒和C′、C磁極軸線對齊。1C'342CA'BB'ACA'BB'C'A3412

這種工作方式下，三個繞組依次通電一次為一個循環(huán)周期，一個循環(huán)周期包括三個工作脈沖，所以稱為三相單三拍工作方式。按ABCA……的順序給三相繞組輪流通電，轉(zhuǎn)子便一步一步轉(zhuǎn)動起來。每一拍轉(zhuǎn)過30°(步距角)，每個通電循環(huán)周期(3拍)磁場在空間旋轉(zhuǎn)了360°而轉(zhuǎn)子轉(zhuǎn)過90°(一個齒距角)。CA'BB'C'A3412CA'BB'C'A3412

A相通電，轉(zhuǎn)子1、3齒與A、A'對齊。

A、B相同時通電，A、A'磁極拉住1、3齒，B、B'磁極拉住2、4齒，轉(zhuǎn)子轉(zhuǎn)過15，到達左圖所示位置。按AABBBCC

CA的順序給三相繞組輪流通電。這種方式可以獲得更精確的控制特性。（2）三相六拍（FLASH）CA'BB'C'A3412B相通電，轉(zhuǎn)子2、4齒與B、B′對齊,又轉(zhuǎn)過15。3412CA'BB'C'AB、C相同時通電，C'、C

磁極拉住1、3齒，B、B'磁極拉住2、4齒，轉(zhuǎn)子再轉(zhuǎn)過15。三相反應式步進電動機的一個通電循環(huán)周期如下：AABBBCC

CA，每個循環(huán)周期分為六拍。每拍轉(zhuǎn)子轉(zhuǎn)過15（步距角），一個通電循環(huán)周期(6拍)轉(zhuǎn)子轉(zhuǎn)過90(齒距角)。與單三拍相比，六拍驅(qū)動方式的步進角更小，更適用于需要精確定位的控制系統(tǒng)中。AB通電CA'BB'C'A3412BC通電3412CA'BB'C'ACA通電CA'BB'C'A3412與單三拍方式相似，雙三拍驅(qū)動時每個通電循環(huán)周期也分為三拍。每拍轉(zhuǎn)子轉(zhuǎn)過30(步距角)，一個通電循環(huán)周期(3拍)轉(zhuǎn)子轉(zhuǎn)過90(齒距角)。（3）三相雙三拍（FLASH）按ABBCCA的順序給三相繞組輪流通電。每拍有兩相繞組同時通電。

從以上對步進電機三種驅(qū)動方式的分析可得步距角計算公式：—步距角Zr

—轉(zhuǎn)子齒數(shù)m—每個通電循環(huán)周期的拍數(shù)實用步進電機的步距角多為3和1.5。為了獲得小步距角，電機的定子、轉(zhuǎn)子都做成多齒的。相數(shù)：產(chǎn)生不同對極N、S磁場的激磁線圈對數(shù)。常用m表示。拍數(shù)：完成一個磁場周期性變化所需脈沖數(shù)或?qū)щ姞顟B(tài)用n表示，或指電機轉(zhuǎn)過一個齒距角所需脈沖數(shù)，以四相電機為例，有四相四拍運行方式即AB-BC-CD-DA-AB，四相八拍運行方式即A-AB-B-BC-C-CD-D-DA-A.步距角：對應一個脈沖信號，電機轉(zhuǎn)子轉(zhuǎn)過的角位移用θ表示。θ=360度/（轉(zhuǎn)子齒數(shù)*運行拍數(shù)），以常規(guī)二、四相，轉(zhuǎn)子齒為50齒電機為例。四拍運行時步距角為θ=360度/（50*4）=1.8度（俗稱整步），八拍運行時步距角為θ=360度/（50*8）=0.9度（俗稱半步）。3.步進電機的靜態(tài)指標術語定位轉(zhuǎn)矩：電機在不通電狀態(tài)下，電機轉(zhuǎn)子自身的鎖定力矩（由磁場齒形的諧波以及機械誤差造成的）靜轉(zhuǎn)矩：電機在額定靜態(tài)電作用下，電機不作旋轉(zhuǎn)運動時，電機轉(zhuǎn)軸的鎖定力矩。此力矩是衡量電機體積（幾何尺寸）的標準，與驅(qū)動電壓及驅(qū)動電源等無關。雖然靜轉(zhuǎn)矩與電磁激磁安匝數(shù)成正比，與定齒轉(zhuǎn)子間的氣隙有關，但過分采用減小氣隙，增加激磁安匝來提高靜力矩是不可取的，這樣會造成電機的發(fā)熱及機械噪音。1)步距角精度

步進電機每轉(zhuǎn)過一個步距角的實際值與理論值的誤差。用百分比表示：誤差/步距角*100%。不同運行拍數(shù)其值不同，四拍運行時應在5%之內(nèi)，八拍運行時應在15%以內(nèi)。2)失步

電機運轉(zhuǎn)時運轉(zhuǎn)的步數(shù)，不等于理論上的步數(shù)。稱之為失步。3)失調(diào)角

轉(zhuǎn)子齒軸線偏移定子齒軸線的角度，電機運轉(zhuǎn)必存在失調(diào)角，由失調(diào)角產(chǎn)生的誤差，采用細分驅(qū)動是不能解決的。4)最大空載起動頻率

4.步進電機動態(tài)指標及術語電機在某種驅(qū)動形式、電壓及額定電流下，在不加負載的情況下，能夠直接起動的最大頻率。5)最大空載的運行頻率

電機在某種驅(qū)動形式，電壓及額定電流下，電機不帶負載的最高轉(zhuǎn)速頻率。6)運行矩頻特性

電機在某種測試條件下測得運行中輸出力矩與頻率關系的曲線稱為運行矩頻特性，這是電機諸多動態(tài)曲線中最重要的，也是電機選擇的根本依據(jù)。如圖2所示：圖2力矩與頻率曲線圖環(huán)形分配器、功率放大器以及其它控制線路組合構成步進電機的驅(qū)動系統(tǒng)，其方框圖如圖4，在下一節(jié)的方案選擇時，也是按照驅(qū)動系統(tǒng)的結構來進行。5.步進電機驅(qū)動系統(tǒng)的結構圖4步進電機驅(qū)動系統(tǒng)結構圖基本原理作用如下：

(1)控制換相順序

通電換相這一過程稱為脈沖分配。例如：三相步進電機的三拍工作方式，其各相通電順序為A-B-C,通電控制脈沖必須嚴格按照這一順序分別控制A,B,C相的通斷。

(2)控制步進電機的轉(zhuǎn)向

如果給定工作方式正序換相通電，步進電機正轉(zhuǎn)，如果按反序通電換相，則電機就反轉(zhuǎn)。

(3)控制步進電機的速度

如果給步進電機發(fā)一個控制脈沖，它就轉(zhuǎn)一步，再發(fā)一個脈沖，它會再轉(zhuǎn)一步。兩個脈沖的間隔越短，步進電機就轉(zhuǎn)得越快。調(diào)整單片機發(fā)出的脈沖頻率，就可以對步進電機進行調(diào)速。

主要元件：恒壓恒流橋式2A驅(qū)動芯片L298N、光電耦合器TLP521-4

工作電壓方式：直流

工作電壓：信號端4~6V、控制端5~36V

調(diào)速方式：直流電動機采用PWM信號平滑調(diào)速。

特點：

1、可實現(xiàn)電機正反轉(zhuǎn)及調(diào)速。

2、啟動性能好，啟動轉(zhuǎn)矩大。3、工作電壓可達到36V，4A。

4、可同時驅(qū)動兩臺直流電機。

5、適合應用于機器人設計及智能小車的設計中。

實例一：用L298驅(qū)動兩臺直流減速電機的電路。引腳A，B可用于PWM控制。如果機器人項目只要求直行前進，則可將IN1，IN2和IN3，IN4兩對引腳分別接高電平和低電平，僅用單片機的兩個端口給出PWM信號控制A，B即可實現(xiàn)直行、轉(zhuǎn)彎、加減速等動作。

實例二：用L298實現(xiàn)二相步進電機控制。將IN1，IN2和IN3，IN4兩對引腳分別接入單片機的某個端口，輸出連續(xù)的脈沖信號。信號的快慢決定了電機的轉(zhuǎn)速。改變繞組脈沖信號的順序即可實現(xiàn)正反轉(zhuǎn)。圖13L298驅(qū)動步進電機伺服電動機又稱執(zhí)行電動機。其功能是將輸入的電壓控制信號轉(zhuǎn)換為軸上輸出的角位移和角速度，驅(qū)動控制對象。伺服電動機可控性好，反應迅速。是自動控制系統(tǒng)和計算機外圍設備中常用的執(zhí)行元件。伺服電動機可分為兩類：交流伺服電動機和直流伺服電動機三、伺服電動機及其控制1、交流伺服電動機

交流伺服電動機就是一臺兩相交流異步電機。它的定子上裝有空間互差90的兩個繞組：勵磁繞組和控制繞組，其結構如圖所示。勵磁繞組控制繞組杯形轉(zhuǎn)子內(nèi)定子交流伺服電動機結構圖~Uf~UcC其旋轉(zhuǎn)速度n為:n=60f(1-s)/p=n0(1-s)f:交流電源頻率(HZ)p:為磁級對數(shù)n0:電動機旋轉(zhuǎn)磁場轉(zhuǎn)速(r/min),

n0=60f/ps:轉(zhuǎn)差率,s=(n0-n)/n0圖5—21.基本工作原理:交流伺服電動機以單相異步電動機原理為基礎，從圖5—2可以看出，勵磁繞組WF接到電壓為Uf的交流電網(wǎng)上，控制繞組WC接到控制電壓Uc上，當有控制信號輸入時，兩相繞組便產(chǎn)生旋轉(zhuǎn)磁場。該磁場與轉(zhuǎn)子中的感應電流相互作用產(chǎn)生轉(zhuǎn)矩，使轉(zhuǎn)子跟著旋轉(zhuǎn)磁場以一定的轉(zhuǎn)差率轉(zhuǎn)動起來.放大器檢測元件控制信號+–+–控制繞組勵磁繞組+++–––11(b)相量圖交流伺服電動機的接線圖和相量圖(a）接線圖交流伺服電動機的接線圖和相量圖放大器檢測元件控制信號+–+–控制繞組勵磁繞組+++–––1勵磁繞組串聯(lián)電容C,是為了產(chǎn)生兩相旋轉(zhuǎn)磁場。適當選擇電容的大小，可使通入兩個繞組的電流相位差接近90,從而產(chǎn)生所需的旋轉(zhuǎn)磁場?？刂齐妷号c電源電壓頻率相同，相位相同或反相。勵磁繞組固定接在電源上，當控制電壓為零時，電機無起動轉(zhuǎn)矩，轉(zhuǎn)子不轉(zhuǎn)。放大器檢測元件控制信號+–+–控制繞組勵磁繞組+++–––1

若有控制電壓加在控制繞組上，且勵磁電流和控制繞組電流不同相、相位相差90度、幅值相等i1=Ikmsinωti2=Ikmsin(ωt-90)Bk=BmsinωtBj=Bmsin(ωt-90)因此便產(chǎn)生兩相旋轉(zhuǎn)磁場。在旋轉(zhuǎn)磁場的作用下，轉(zhuǎn)子便轉(zhuǎn)動起來。交流伺服電動機的特點：不僅要求它在靜止狀態(tài)下，能服從控制信號的命令而轉(zhuǎn)動，而且要求在電動機運行時如果控制電壓變?yōu)榱?，電動機立即停轉(zhuǎn)。如果交流伺服電動機的參數(shù)選