XXXX年房地產(chǎn)宏觀觀察預(yù)測報告

2010年宏觀觀察與西安城市觀察預(yù)測宏觀環(huán)境觀察西安房地產(chǎn)分析預(yù)測與建議研究宏觀經(jīng)濟觀察全國房產(chǎn)現(xiàn)狀目錄宏觀政策背景宏觀環(huán)境預(yù)測宏觀環(huán)境觀察國際經(jīng)濟形勢經(jīng)濟風(fēng)向標(biāo)—全球股市全面回升，經(jīng)濟形勢緩慢好轉(zhuǎn)。納斯達克道瓊斯標(biāo)普500倫敦指數(shù)日經(jīng)指數(shù)德國科技黃金期貨原油期貨月鋁期貨黃豆期貨經(jīng)濟溫度計—各類期貨價格看漲顯示經(jīng)濟預(yù)期向好，但近期回落趨勢初現(xiàn)。美元指數(shù)人民幣指數(shù)歐元指數(shù)英鎊指數(shù)經(jīng)濟度量衡—人民幣趨于平穩(wěn)，其余幣種略有回升，全球經(jīng)濟復(fù)蘇征兆初現(xiàn)。國際經(jīng)濟全面回暖，經(jīng)濟形勢逐步邁出08低谷。未來經(jīng)濟預(yù)期向好，近期回落彰顯預(yù)期穩(wěn)定不足。人民幣指數(shù)穩(wěn)定，受全球幣種影響度減小。國際經(jīng)濟形勢特征大勢趨好，而穩(wěn)定不足，中國經(jīng)濟受全球影響因素制約趨小。宏觀環(huán)境觀察國內(nèi)經(jīng)濟形勢經(jīng)濟現(xiàn)狀：投資猛增，消費趨于穩(wěn)定，進出口偏冷，整體經(jīng)濟形勢相對穩(wěn)定。GDP：總產(chǎn)值335353億元，比上年增8.7%，保八任務(wù)順利完成；投資：固投224846億元，比上年增長30.1%，貨幣政策寬松，財政收入充足，投資勢頭迅猛；CPI比上年降低0.7%，城鄉(xiāng)居民收入增長8.8%；消費：零售總額125343億元，比上年增長15.5%，扣除價格因素，實際增長16.9%；貿(mào)易：進出口總額22073億美元，比上年下降13.9%，其中出口12016.7億美元，下降16%；進口10056億美元，下降11.2%。全年貿(mào)易順差1960.7億美元，減少34.2%，進出口形勢偏冷。經(jīng)濟特征一：CPI與PPI雙雙回升，通脹預(yù)期隱現(xiàn)，09年刺激政策后遺癥隱患或?qū)?dǎo)致經(jīng)濟趨熱。經(jīng)濟特征二：全國股市整體回升，總體經(jīng)濟形勢見好，企業(yè)效益良好，居民投資信心恢復(fù)。恒生指數(shù)國企指數(shù)深證指數(shù)上證指數(shù)經(jīng)濟特征三：實體經(jīng)濟緩慢恢復(fù)，投資增幅明顯而社會消費和進出口偏冷，整體均衡而單項傾斜。經(jīng)濟特征四：貨幣政策條件寬松，市場流通性增強，流動資金的有效增長隱含對通脹壓力的擔(dān)憂。M0顯示市場消費狀況有所好轉(zhuǎn)；M1顯示居民與企業(yè)資金狀況良好，經(jīng)濟波動迅速上行；M2顯示社會需求全面激活，通脹有效被控制。信貸規(guī)模強勢反彈，12月以37.1%比例上升，貨幣政策寬松效果顯著，市場流動資金充裕。投資消費進出口宏觀經(jīng)濟復(fù)蘇經(jīng)濟預(yù)期趨穩(wěn)4萬億投資效應(yīng)漸顯經(jīng)濟增長對投資的依賴投資拉動經(jīng)濟增長模式短期難以改變國際經(jīng)濟復(fù)蘇緩慢短期利好少進出口偏冷進出口形勢短期難以改變經(jīng)濟發(fā)展結(jié)構(gòu)均衡要求國內(nèi)龐大內(nèi)需消費基礎(chǔ)擴大內(nèi)需的政策主旋律擴大內(nèi)需，刺激消費為首要主題受宏觀經(jīng)濟平穩(wěn)現(xiàn)狀影響，短期中國經(jīng)濟模式難以改變。國內(nèi)宏觀經(jīng)濟強勢復(fù)蘇，且相對穩(wěn)定。經(jīng)濟刺激后遺癥或成通脹誘因，預(yù)期擔(dān)憂顯現(xiàn)。經(jīng)濟增長投資獨大，進出口與消費相對較小。國內(nèi)經(jīng)濟特征宏觀經(jīng)濟相對穩(wěn)定，但經(jīng)濟刺激的短期獲利與長期擔(dān)憂同時存在。宏觀環(huán)境觀察全國房地產(chǎn)形勢09年3月，國房景氣指數(shù)下降至十年歷史冰點94.74，房地產(chǎn)行業(yè)活躍度處歷史低潮。上半年超預(yù)期的銷售拉動國房景氣指數(shù)上揚，最終形成V型反彈。8月景氣指數(shù)突破100，轉(zhuǎn)入景氣區(qū)間；12月到達103.66.國房景氣指數(shù)的V型走勢昭示著房地產(chǎn)行業(yè)的復(fù)蘇和活躍。寬松信貸條件下，投資和貸款數(shù)量的有效增長，資金流動性良好，資本市場異?；钴S。重點開發(fā)企業(yè)融資渠道大開，輔之銀行大量放貸，資金條件充裕，逐步擺脫08年資金鏈緊張困境。寬松的土地管理政策和供應(yīng)政策，09年土地市場空前繁榮，流標(biāo)大幅下滑，溢價猛增，全國地王層出不窮。重點城市09地王一覽土地購置面積逐月遞增，但仍處于低位運行狀態(tài)，全年土地31906萬平米，環(huán)比下降18.9%；土地開發(fā)面積23006萬平米，環(huán)比下降19.9%，且近期有逐步走低的趨勢多數(shù)城市土地價格普遍上漲，近一半城市成交量激增到50%左右；部分城市土地價格迅速上漲，而土地成交明顯萎縮，最大幅度將近80%左右。土地市場分化明顯，土地成交低位運行，開發(fā)面積不斷減弱，房地產(chǎn)供應(yīng)量明顯不足?？蛻糍J款余額猛增，高端住宅銷售增長強勢，存款意愿減弱而投資意愿提升，市場投資客戶數(shù)量明顯上升。全國商品房市場活躍，量價方面相比08年均有較大幅度的提升。全國商品房銷售面積93713萬平方米，比上年增長42.1%。其中，商品住宅銷售面積增長43.9%；辦公樓銷售面積增長30.8%；商業(yè)營業(yè)用房銷售面積增長24.2%。2009年商品房銷售額43995億元，比上年增長75.5%。其中，商品住宅銷售額增長80.0%，辦公樓和商業(yè)營業(yè)用房銷售額分別增長66.9%和45.5%2009年新建商品房成交均價為4695元/平方米，比2008年上漲近24%，其中商品住宅價格上漲25%。無論量價漲幅都為15年來最大，2004年全國新建商品房成交均價漲幅近18%，2007年為15%左右，2005年為14%左右，其余年份都不超過10%。房地產(chǎn)行業(yè)復(fù)蘇且迅速活躍，國房景氣指數(shù)連續(xù)10月回升。資金流動性好，資本市場非常活躍。開發(fā)企業(yè)資金充裕，已擺脫資金鏈緊張的困境。房地產(chǎn)大獲全勝的一年，市場行情火爆，完全擺脫08陰霾。土地市場空前繁榮，供不應(yīng)求逐步體現(xiàn)。商品房市場異?；钴S，量價大幅提升，客戶投資意愿強烈。房產(chǎn)市場小結(jié)宏觀環(huán)境觀察宏觀政策背景20052006200720082009200420032010確定支柱產(chǎn)業(yè)規(guī)范房地產(chǎn)市場摸索調(diào)控手段邊促進邊限制全面遏制手段應(yīng)用改遏制為促進促進演變?yōu)橄拗葡拗剖侄螒?yīng)用政策成長期政策調(diào)整期政策平緩期宏觀政策演變一波三折，在摸索中前進，但政策調(diào)控與房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的相關(guān)性何在？2009年調(diào)控政策近期調(diào)控政策時間內(nèi)容09.12.09個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅征免時限由2年恢復(fù)到5年09.12.14國四條：加快保障性住房建設(shè)，加強市場監(jiān)管，穩(wěn)定市場預(yù)期09.12.17土地拍賣后，首次繳納土地出讓金不低于50%09.12.23個人轉(zhuǎn)讓不足5年的非普通住房全額征收營業(yè)稅09.12.30滬四條：嚴(yán)格二套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)、加大閑置土地清理、公共租賃住房研究制度配套，加強房地產(chǎn)市場監(jiān)測監(jiān)管。09.12.31公積金貸款收緊，二套房貸款限額將為60萬10.1.10國十一條（二套房貸首付不低于40%，……）10.1.18上調(diào)存款類金融機構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個百分點伴隨著房產(chǎn)市場的再度繁榮，國家調(diào)控政策開始收緊，但多以限制政策為主，缺乏必要遏制手段。宏觀環(huán)境觀察西安房地產(chǎn)分析預(yù)測與建議研究陜西背景分析西安經(jīng)濟背景目錄西安房產(chǎn)市場西安房產(chǎn)小結(jié)西安房地產(chǎn)分析陜西背景分析陜西經(jīng)濟持續(xù)走好，增長速度高居不下，但本年增長速度較上年有所回落全省工業(yè)增加值不斷提高，但本年增加幅度放緩本年工業(yè)經(jīng)濟效益綜合指數(shù)較上年有所回落全省工業(yè)持續(xù)看好，受金融危機影響，增加幅度較上年有所回落計劃生育政策取得了顯著成效，全省人口總量增加緩慢；城鎮(zhèn)人口增加幅度明顯大于全省人口增加幅度。09年人口出生率大幅增加人口死亡率放緩，保持在0.62%左右城鎮(zhèn)人口的增加，主要是擴招政策孕育了大批農(nóng)轉(zhuǎn)非人士的增加80后的購房團體增加出于再次居住的需要，而置業(yè)房產(chǎn)本年固定資產(chǎn)投資和房地產(chǎn)開發(fā)投資都有較大增加，受08年金融危機的影響，房地投資占固定資產(chǎn)投資的比重較上年有所回落受房貸優(yōu)惠政策的影響，09年房產(chǎn)交易火爆，房產(chǎn)銷售價格指數(shù)急劇增加社會消費品零售總額增加幅度增強全省CPI指數(shù)不斷增加城鎮(zhèn)居民可支配收入和人均消費支出不斷增加，且增加幅度增強城鎮(zhèn)從業(yè)人員創(chuàng)歷年之最城鎮(zhèn)從業(yè)人員增加，可支配收入不斷提高，且對目前消費行情看好，這為置業(yè)者的房產(chǎn)居住和投資都提供了先天條件。我省移動電話擁有量持續(xù)增加，且自05年之后增加幅度增強，目前已達到每兩人擁有一部移動電話的境地。存款和貸款金額增加且增加幅度加大貸款占存金額的比重不斷減小，但今年較上年有較大回升全省經(jīng)濟持續(xù)走好，人民收入有較快增加，貸款金額遠遠小于存款金額增長速度，受09年火爆房地產(chǎn)行業(yè)的影響，貸款占存款金額比重有較大回升房屋施工面積和竣工面積都有所增加，今年增加幅度較上年有所加強受銀行房貸利率的影響，今年商品房銷售面積和額度都有成倍增加的勢頭，但單位房價較上年變化不大本年主要受房屋建筑的影響，鋼和水泥用量都有較大增長，且從05年之后，增長幅度加大本年房地產(chǎn)行業(yè)銷售火爆，為拉動經(jīng)濟起到了空前的積極作用西安房地產(chǎn)研究西安房產(chǎn)市場2009年，西安GDP為2719.1億元，環(huán)比增長14.5%；人均GDP32237元，環(huán)比增長22.77%；人均可支配收入達到18963元，居民生活水平得到有效提高。高位運行的GDP增長率表明經(jīng)濟運行狀態(tài)良好，居民生活水平得到有效改善和提高，城市經(jīng)濟蓬勃發(fā)展。固定資產(chǎn)投資和房地產(chǎn)開發(fā)投資得到有效增長，且一直高位運行，但增幅波動較大，且房投占固投近25%比例。全市消費狀況較為活躍，2009年消費總額1381.12億元。進出口貿(mào)易增長較慢，09年總數(shù)僅為72.55億美元。固定資產(chǎn)投資極為活躍，為影響經(jīng)濟的三大因素之首，且總額為消費總額的二倍之多，且房投成為固投增長的主力因素。全年成交面積434.08萬平米，且土地成交淡旺季分明，整體走勢分布極為不均。全年供應(yīng)土地559.71萬平米，后半年供應(yīng)相對前半年穩(wěn)定，11-12月土地成交量逐步趕超供應(yīng)量，。后半年土地成交量較前半年較好，主要受整體市場形勢較好有關(guān)。本年度土地市場較為活躍，成交率高達77.6%，但土地成交價格不很樂觀，全年平均樓板價僅894.5元。除2月、10月外，全年供應(yīng)情況呈現(xiàn)三個階段遞增；而從銷售情況來看，全年銷售量穩(wěn)步增長，且增長幅度逐月攀升從供需比來看，供應(yīng)量已經(jīng)無法滿足市場需求，全年需求大于供應(yīng)全年供需比例失調(diào)，呈現(xiàn)明顯的供不應(yīng)求態(tài)勢，供需比接近1：1.3。供需比1：2.122009年全市房地產(chǎn)銷售狀況統(tǒng)計月份一月二月三月四月五月六月套數(shù)/均價套數(shù)均價套數(shù)均價套數(shù)均價套數(shù)均價套數(shù)均價套數(shù)均價數(shù)值223944884730452167184613668546707622464563534719銷售面積（萬平方米）316193.898498.88110銷量同比增長（2008年）-47.85%127.61%71.25%64.59%103.35%99.84%銷量環(huán)比增長-65.19%96.77%53.92%-10.53%17.71%11.25%月份七月八月九月十月十一月十二月套數(shù)/均價套數(shù)均價套數(shù)均價套數(shù)均價套數(shù)均價套數(shù)均價套數(shù)均價數(shù)值8138487965985004656050448205524388315403125215367銷售面積（萬平方米）140.9114.25113.58142.07152.9216.79銷量同比增長（2008年）56.14%122.99%121.68%193.16%168.58%200.56%銷量環(huán)比增長28.09%-18.91%-0.59%25.08%7.62%41.79%全年各月銷售套數(shù)節(jié)節(jié)走高，九月后更是增幅驚人，到12月超過萬套。全年銷售面積穩(wěn)步走高，其中12月無論套數(shù)還是面積均達到了前所未有的高度。隨著市場的回暖，市場呈現(xiàn)量價齊升之勢。下半年商品房單價更是突破5000元大關(guān)。全年成交情況異?；鸨?，量價雙升且增幅極大，7倍的銷量增幅與18%的價格增幅均超過2007年最高水平。銷量同比增長驚人，8個月高達100%以上，甚至在12月高達200%。11月的153萬方為08年一個季度的銷量，12月銷量突破200萬方，整年銷量創(chuàng)18年銷量新高。銷量環(huán)比增長整體保持平穩(wěn)上升趨勢，態(tài)勢良好。未來預(yù)測研究未來預(yù)測研究分析宏觀環(huán)境觀察未來走勢預(yù)測政策層面市場流動性增強宏觀經(jīng)濟好轉(zhuǎn)通脹壓力的威脅量價的增速過快供需的供不應(yīng)求未來消費透支保增長防通脹抑投資政策調(diào)控市場現(xiàn)狀政府目的增加供給量和保障住房貨幣政策收緊二套房政策收緊中央政策考量啟示①政策風(fēng)險繼續(xù)加大，投資客和房價是調(diào)控重點；②保增長和延續(xù)性又決定政策不會出現(xiàn)大幅度調(diào)整；矛盾的局面在樓市調(diào)控政策密集出臺背景下：截至2010.01.10，北京、上海和深圳的一手房周成交量環(huán)比分別下降5%、3%和18%；深圳、天津和成都的二手房周成交量環(huán)比降幅均超過50%。來源：招商證券統(tǒng)計數(shù)據(jù)2010年的房地產(chǎn)市場主導(dǎo)者依然為開發(fā)商和中央政府。房地產(chǎn)行業(yè)全景圖市場內(nèi)在規(guī)律中央政策考量開發(fā)商現(xiàn)金流通貨膨脹的預(yù)期2010年走勢？影響2010年全國房地產(chǎn)走勢的四大要素三大規(guī)律市場內(nèi)在規(guī)律啟示——房價得到成交量的支撐、房價高企之下又成交量萎縮，一個矛盾的局面。開發(fā)商現(xiàn)金流的啟示——現(xiàn)金厚度和信心回升決定房價堅挺，2009年的供給不足使開發(fā)商擁有充分漲價和供應(yīng)的理由，將帶來供應(yīng)潮給市場構(gòu)成沖擊。通脹預(yù)期的啟示——通脹預(yù)期、通脹繼續(xù)誘發(fā)投資客的購買熱情，但中央已經(jīng)出臺政策干預(yù)因房價高企對剛性需求的壓抑，降溫市場熱度。2010年房地產(chǎn)整體形勢預(yù)判市場內(nèi)在規(guī)律中央政策考量開發(fā)商現(xiàn)金流通貨膨脹的預(yù)期房價繼續(xù)維持上漲趨勢，阻力凸顯成交量緩步下滑，但對房價仍有支撐市場亢奮，投資需求和改善需求占主導(dǎo)可能轉(zhuǎn)變，一線城市開始向二三線城市傳導(dǎo)，自住需求得到政策繼續(xù)扶持。政策風(fēng)險持續(xù)加大，變盤可能性存在概況未來預(yù)測研究西安未來判斷西安房產(chǎn)宏觀政策陜西發(fā)展西安市場宏觀經(jīng)濟影響2010年西安房地產(chǎn)走勢的四大要素政策收緊信貸嚴(yán)控經(jīng)濟持續(xù)走好房產(chǎn)蓬勃發(fā)展經(jīng)濟向好投資獨大流動充裕量價雙升供不應(yīng)求供應(yīng)方：政策面：需求方：價格：政策收緊成為必然趨勢，預(yù)計在二季度之前都會出臺一系列相關(guān)調(diào)控政策，加息與稅費的征收成為必然，但本年度的調(diào)控將以限制為主，前半年寬松政策基本格調(diào)不會轉(zhuǎn)變。甲方土地儲備充足，資金流動情況良好，短期不會面臨資金鏈問題，故快速推盤回籠資金現(xiàn)象較難出現(xiàn)。從近期市場反應(yīng)情況來看，量價出現(xiàn)初期分離，雖然價格對銷量仍有所支撐，但已顯得力不從心。預(yù)計前半年將會出現(xiàn)價穩(wěn)量跌現(xiàn)象，觀望情緒或?qū)⒅噩F(xiàn)市場。09年快速攀升的價格和高位運行的銷量，以及顯現(xiàn)的供不應(yīng)求態(tài)勢，結(jié)合客戶的保值增值心理，在2010年前半年價格仍將穩(wěn)步上升，但價格對銷量的支撐作用不再明顯。匯報結(jié)束，謝謝聆聽！謝謝觀看/歡迎下載BYFAITHIMEANAVISIONOFGOODONECHERISHESANDTHEENTHUSIASMTHATPUSHESONETOSEEKITSFULFILLMENTREGARDLESSOFOBSTACLES.BYFAITHIBYFAITH一本萬利工程1、背景驅(qū)動2、盈利策略3、選菜試菜4、價值創(chuàng)造5、完美呈現(xiàn)6、成功面試7、持續(xù)改造（一）、一本萬利工程的背景驅(qū)動

1、什么是一本萬利

2、餐飲時代的變遷菜單經(jīng)驗的指導(dǎo)方針運營市場定位的體現(xiàn)經(jīng)營水平的體現(xiàn)體現(xiàn)餐廳的特色與水準(zhǔn)溝通的工具餐廳對顧客的承諾菜單承諾的六大表現(xiàn)1、名字的承諾2、質(zhì)量的承諾3、價格的承諾4、規(guī)格標(biāo)準(zhǔn)的承諾5、外文翻譯的準(zhǔn)確6、保證供應(yīng)的承諾

1、顧客滿意度餐廳價值、價格、合理感、愉快感、安心感、美味感、便利感、滿足感、有價值感、喜悅感、特別感2-2、初期投資餐廳面積、保證金、設(shè)備投資、店鋪裝潢、器具用品投資、制服選定、菜單制作2-1、開業(yè)準(zhǔn)備廚具、供應(yīng)商選定、設(shè)計、用品選定、餐廳配置、員工訓(xùn)練、餐廳氣氛、促銷方式3、經(jīng)營數(shù)據(jù)營業(yè)額、客流量、成本率、人均消費、顧客回頭率、出品速度、人事費用菜單內(nèi)容決定決定相關(guān)相關(guān)決定決定決定決定以菜單為導(dǎo)向的硬件投資

1、餐廳的裝修風(fēng)格2、硬件設(shè)施服務(wù)操作3、餐廳動線4、餐具與家俬5、廚房布局6、廚房設(shè)備菜單設(shè)計正果1、能誘導(dǎo)顧客購買你想讓他買的餐點2、能迅速傳達餐廳要表達的東西3、雙贏：顧客喜歡、餐廳好賣餐廳時代的變遷食物時代硬體時代軟體時代心體時代食物食品饑食飽食品質(zhì)挑食品味品食品德懼食體驗人們正在追尋更多的感受，更多的意義更多的體驗，更多的幸福（二）盈利策略1、組建工程團隊2、確定核心價值3、確定盈利目標(biāo)4、確定客單價5、設(shè)計盈利策略6、確定核心產(chǎn)品誰來設(shè)計菜單？產(chǎn)品=做得出來的物品商品=賣得出去的物品商家=產(chǎn)品具備商品附加值物（什么產(chǎn)品）+事（滿足顧客何種需求）從物到事從食物到餐飲從吃什么到為什么吃產(chǎn)品本身決定一本，產(chǎn)品附加值決定萬利從生理到心理從物質(zhì)到精神從概念到五覺體驗創(chuàng)造產(chǎn)品的五覺附加值體驗何來

一家企業(yè)以服務(wù)為舞臺以商品為道具，讓消費者完全投入的時候，體驗就出現(xiàn)了PART01物=你的企業(yè)賣什么產(chǎn)品+事=能滿足顧客何種需求？確定核心價值理念核心價值理念1、賣什么樣的菜2、賣什么樣的氛圍？3、如何接待顧客？賣給誰？賣什么事？賣什么價？企業(yè)目標(biāo)的設(shè)定1、理論導(dǎo)向的目標(biāo)設(shè)定2、預(yù)算3、制定利潤目標(biāo)費用營業(yè)額虧損區(qū)利潤區(qū)臨界點變動費用總費用營業(yè)額曲線費用線X型損益圖利潤導(dǎo)向的目標(biāo)設(shè)定確定目標(biāo)設(shè)定營業(yè)收入=固定成本+目標(biāo)利潤1-變動成本率-營業(yè)稅率例：A餐廳每月固定成本40萬，變動成本50%，營業(yè)稅率5.5%，目標(biāo)利率每月8萬，問A餐廳的月營業(yè)收入：月營收入=（40+8）÷（1-50%-5.5%）=48÷0.445=108萬測算損益平衡點保本線=固定成本1-變動成本率-營業(yè)稅率例：A餐廳保本線=40÷（1-50%-5.5%）

=40÷0.445

=90萬定價的三重意義2、向競爭對手發(fā)出的信息和信號1、是利潤最大化和最重要的決定因素3、價格本事是價值的體現(xiàn)定價由此開始1、評估產(chǎn)品、服務(wù)的質(zhì)量2、尋求顧客價值與平衡點3、以價值定義市場確定客單價盈利占比策略

占比策略內(nèi)部策略銷售占比占比策略內(nèi)部策略10%40%10%20%20%（三）、選菜試菜1、ABC產(chǎn)品分析2、產(chǎn)品的確定（食材、口味、烹調(diào)、餐飲）3、成本的確定ABC分析策略毛利率營業(yè)額CBACABBACCCAA營業(yè)額C毛利A優(yōu)化、提升增加銷售雙A雙贏ABC顧客商品漲價保留虧本商品刪營業(yè)額A毛利C顧客超額、成本過高有意義的保留無意義的刪除雙C雙輸菜單內(nèi)容選擇的標(biāo)準(zhǔn)因素成本設(shè)備廚師技術(shù)操作空間菜系風(fēng)格吻合度品質(zhì)可控度原料供應(yīng)顧客喜好菜單協(xié)議度（銷售目標(biāo)、顏色、口味、造型、營養(yǎng)等）產(chǎn)品類別確定的四個方面1、按食材確定比例2、按口味確定比例3、按烹飪確定比例4、按餐飲確定比例

（無酒精飲品、含酒精飲品比例）框架依據(jù)操作依據(jù)目標(biāo)依據(jù)成本依據(jù)試口味成本操作第一次試菜的內(nèi)容精確的成本核算—五個關(guān)鍵詞1、凈料率（一料一控、一料多檔）2、調(diào)味料成本（單件產(chǎn)品、批量產(chǎn)品）3、燃料成本4、統(tǒng)一計量單位5、標(biāo)準(zhǔn)食譜成本卡試口味餐具造型色彩第二次試菜的內(nèi)容四料構(gòu)成表1、符合思想審定2、符合目標(biāo)審定3、符合定位審定4、符合框架審定四平構(gòu)成表(四)、創(chuàng)造價值1、定價策略的確定2、提升雙A核心產(chǎn)品的附加值3、增加更多的顧客選擇性顧客會記住的價格最低價人均消費熱門暢銷品商品較多的價格帶最高價產(chǎn)品價格和觀念價值永遠是不一樣的，體驗經(jīng)濟時代出售的不是產(chǎn)品價格，而是觀念定價與確定價格的區(qū)別確定價格產(chǎn)品、服務(wù)主導(dǎo)思路確定一個易于銷售的價格由企業(yè)根據(jù)成本以及和其他企業(yè)的比較確定定價基于顧客的價值私立評估價值、確定等級在顧客和企業(yè)的來往過程中確定企業(yè)定價三大策略1、薄利多銷策略2、相對穩(wěn)定價格策略3、高價位價格策略提升產(chǎn)品附加值的“十大絕招”三好七增名字好賣相故事服務(wù)選擇文案時間體驗健康推廣感覺“附加值”提升產(chǎn)品附加值的“兩大前提”一好味道二品質(zhì)確定好賣相美色器形設(shè)攝狀增健康少油湯汁鹽多有機養(yǎng)生品種增時間原材料生長原材料獲得制作耗時美味時間要求增文案—文字?jǐn)⑹鼍艈?、餐點是什么？2、如何烹調(diào)制作？3、如何呈現(xiàn)？4、有何故事？5、有否獨特的口味？6、有否體現(xiàn)品質(zhì)等級？7、食材的來源？8、有何獨特的體驗？9、對人有何好處？一料多烹多吃多味增選擇增推廣易拉寶臺卡小畫冊傳媒宣傳銷售人員介紹POP（五）、完美呈現(xiàn)1、專業(yè)團隊的選擇與合作2核心價值的呈現(xiàn)平面制片攝影助理攝影師食品造型翻譯修圖師文案設(shè)計師跟印完稿員餐飲行業(yè)中照片的功能的三個層次傳遞信息吸引顧客傳播文化菜式拍攝菜式拍攝的本質(zhì)是靜物拍攝最根本的原則是