行政中心大樓物業(yè)管理投標(biāo)書

智建領(lǐng)航者智建領(lǐng)航者秀山縣行政中心大樓物業(yè)管理投標(biāo)書目錄重慶環(huán)城物業(yè)管理有限公司簡介及其他資料秀山縣行政中心大樓概況物業(yè)管理思路及方案服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)承諾物資配置、人員配置費用測算及投標(biāo)價后言重慶環(huán)城物業(yè)管理有限公司簡介及其他相關(guān)資料總經(jīng)理：辛大斌重慶環(huán)城物業(yè)管理有限公司于1998年10月注冊成立，具有獨立法人資格的企業(yè)實體，屬重慶月升實業(yè)（集團）公司下屬企業(yè)，企業(yè)具有全國物業(yè)管理企業(yè)二級資質(zhì)，系渝北區(qū)房地產(chǎn)和物業(yè)管理協(xié)會副會長單位。環(huán)城物業(yè)在物業(yè)管理、安全防范、服務(wù)業(yè)主、物業(yè)增值保值服務(wù)、營造文明社區(qū)、構(gòu)建和諧社會等方面不斷開拓、進取，并取得一定豐碩的成果，從組建時的幾千平方米物業(yè)管理逐步壯大到現(xiàn)在的200余萬平方米，為渝北的經(jīng)濟建設(shè)做出了重大的貢獻。在房地產(chǎn)及物業(yè)管理行業(yè)中樹立了良好的口碑?？偨?jīng)理：辛大斌黨支部書記：蘭清華人員目黨支部書記：蘭清華人員目項目黨支部書記：蘭清華一、公司架構(gòu)“海納百川，有容乃大。”環(huán)城物業(yè)以人為本，廣納賢才。公司現(xiàn)有員工360余人，其中：中層以上管理人員均為本科或?qū)？埔陨蠈W(xué)歷，全部持證上崗。豐富的行業(yè)經(jīng)驗、卓越的專業(yè)知識、突出的現(xiàn)代理念、默契的團隊管理意識和積極進取的精神使環(huán)城物業(yè)得以抓住每一個市場機遇，并獲得了長足進展。總經(jīng)理總經(jīng)理總經(jīng)理助理財務(wù)部物管經(jīng)營部行政人事部工程技術(shù)部安全服務(wù)部客戶服務(wù)部清潔綠化部各物管處副總經(jīng)理二、企業(yè)文化及發(fā)展企業(yè)目標(biāo)：爭創(chuàng)“一流的服務(wù)質(zhì)量，一流的名牌物業(yè)，一流的企業(yè)形象”企業(yè)精神：平等、誠信、合作、發(fā)展、奉獻質(zhì)量方針：追求卓越品質(zhì)，鑄就服務(wù)品牌企業(yè)管理理念：思考、深入、細(xì)化、程序、作為服務(wù)理念：全心、全意、全為您------業(yè)主環(huán)城人以事實為依據(jù)、人性化管理為中心、以結(jié)果為導(dǎo)向，提高服務(wù)價值。秉承全心全意全為您—業(yè)主的服務(wù)宗旨，求實奮進、創(chuàng)新發(fā)展、拼搏奉獻、服從敬業(yè)、毅力自信、自律反省。環(huán)城物業(yè)經(jīng)過10年的發(fā)展，從立足于渝北、逐步向周邊區(qū)縣發(fā)展，物業(yè)管理區(qū)域由渝北區(qū)延伸到主城各區(qū)、乃至萬州區(qū)，物業(yè)管理類型從物業(yè)小區(qū)向?qū)懽謽?、商業(yè)物業(yè)、單位物業(yè)、學(xué)校物業(yè)發(fā)展。四、員工服務(wù)形象圖片我們承諾，從每一個細(xì)微之處關(guān)心業(yè)戶。在環(huán)城業(yè)戶的背后，一支全天候服務(wù)的專業(yè)的維修隊伍，總在默默地孜孜不倦地付出，總是在業(yè)戶最需要的時候挺身而出，用自己辛勤的汗水編織出美好生活新畫卷。我們希望，業(yè)戶生活在我們所管理的小區(qū)、居所，有一種親切、溫馨的“自家人”感覺，因此，我們重視與業(yè)戶的溝通，期待著與他們貼心相處，宛如親人。消防檢查消防檢查我們知道，安寧、祥和的生活空間來自我們工作的點滴。讓業(yè)主享受自然、優(yōu)雅的環(huán)境是我們的責(zé)任。環(huán)城通過每一個細(xì)節(jié)來裝點人們的生活，讓他們的擁有物超所值。安全巡邏安全巡邏我們深知，安全感是人類生活的最基本要求，我們?yōu)榇巳σ愿?，力求為業(yè)戶創(chuàng)造一個百分之百安全的環(huán)境，當(dāng)業(yè)戶踏進我們管理的小區(qū)和花園時，頓時有回到家中的安然。我們追求，每一個居住在環(huán)城物業(yè)小區(qū)中的業(yè)主，都能夠擁有自己的綠樹藍(lán)天，擁有揮灑熱情的一方熱土，讓孩子和大自然擁抱，讓老人身心愉悅，讓“家”的感覺無限延伸。為此，我們有一支專業(yè)的環(huán)境維護隊伍，為小區(qū)的幽雅環(huán)境而每天辛勞！第二章政府辦公樓物業(yè)管理特點分析和秀山縣行政中心大樓概況秀山縣行政中心大樓概況●大樓位于秀山縣渝秀大道，占地面積120000平方米，建筑面積31705平方米●大樓綠化面積約2000平方米。●照明工程：1、室內(nèi)照明一項；2、環(huán)境照明一項；3、光彩工程照明一項；4、水下照明及水泵噴泉一項。●大樓主樓地下停車庫，停車車位127個，設(shè)置車輛一進一處；●通信系統(tǒng)：各辦公室均已接通電信寬帶和電話，可視電話會議系統(tǒng)1套?！駭U聲系統(tǒng)：多功能會議廳及各大小會議室均有擴聲系統(tǒng)?！耖]路電視系統(tǒng)：按單位大小布置，大單位2個插孔，小單位1個插孔。●電梯系統(tǒng)：富士牌電梯3臺，每臺功率為11KW；●空調(diào)系統(tǒng)：設(shè)置主機房1、為一區(qū)中央空調(diào)（功率220KW），二三區(qū)分體式空調(diào)（各辦公室、會議室、食堂等均有空調(diào)）。2、冰冷水泵3臺（2用1備），空調(diào)器12臺，各類風(fēng)機盤管?！窆┡潆娤到y(tǒng)：總設(shè)計用量3331KW,總安裝容量2500KW，變壓器2臺（1250KW/臺），柴油發(fā)電機2臺（202KW），高壓開關(guān)柜10臺，配電總箱19臺，配電分箱66臺，密集型插接母線一批，電線電纜一批。●空調(diào)通風(fēng)管道系統(tǒng)：1、防排煙管道系統(tǒng)；2、正壓送風(fēng)管道系統(tǒng)；3、空調(diào)新風(fēng)管道系統(tǒng)；4、空調(diào)送風(fēng)管道系統(tǒng)；5、衛(wèi)生間排風(fēng)管道系統(tǒng)；6、一會議中心中央空調(diào)排風(fēng)管道系統(tǒng)；7、空調(diào)冰冷供水、回水、冷凝水管網(wǎng)系統(tǒng)?！窠o排水管網(wǎng)工程：1、室內(nèi)外消防噴淋管網(wǎng)系統(tǒng)；2、室內(nèi)外消火栓官網(wǎng)系統(tǒng)；3、室內(nèi)外污排管網(wǎng)系統(tǒng)。●給排水系統(tǒng)：排污檢查井15個，化糞池一座（320立方米），隔油池一座（20立方米），給水箱28立方米，二次供水，排水全進市政管網(wǎng)。●國產(chǎn)水泵設(shè)備：生活水泵2臺，消防水泵4臺，潛污水泵1臺，空調(diào)水泵3臺。●通風(fēng)設(shè)備：1、通風(fēng)防排煙各類風(fēng)機，2=衛(wèi)生間通風(fēng)器；3油煙凈化器?！裣腊踩刂葡到y(tǒng)：聯(lián)動報警主機設(shè)在一樓值班室，各個房間設(shè)有煙感器、噴淋，每層樓及會議室均有3個或3個以上消火栓，消防廣播系統(tǒng)1套?！癖０布t外監(jiān)控系統(tǒng)：辦公大樓四周及樓道口共設(shè)有16個攝像頭，每層樓及會議室均設(shè)有報警點。政府辦公樓物業(yè)管理特點政府辦公大樓的管理是一個相對較新的領(lǐng)域，由于政府的特殊職能決定了物業(yè)管理企業(yè)必須在企業(yè)形象、治安維護、智能化服務(wù)水平方面突出政府服務(wù)群眾這一特色。隨著我國經(jīng)濟的持續(xù)快速增長，各種設(shè)備配置較為齊全、智能化程度較高的政府辦公大樓在全國各地迅速興起，對現(xiàn)代政府辦公大樓的物業(yè)管理也正在成為行業(yè)關(guān)注的熱點。通過與普通商務(wù)寫字樓對比，不難發(fā)現(xiàn)政府辦公大樓的物業(yè)管理具有以下幾個顯著特征：一、物業(yè)管理企業(yè)的行為在一定程度上代表著政府部門的形象政府辦公大樓是政府部門向人民群眾提供政府服務(wù)的窗口，由于其特殊和不可替代的職能，被社會各界、上級領(lǐng)導(dǎo)，乃至于各類媒體所關(guān)注。對前來辦事的群眾而言，進了大樓就是到了政府，不管所面對的是政府部門的公務(wù)員還是物業(yè)管理公司的服務(wù)人員，在群眾眼中都是“在政府工作的人員”；對上級領(lǐng)導(dǎo)或新聞媒體來說，物業(yè)管理屬于政府部門的后勤管理范疇，物業(yè)管理的水平在一定程度上代表著該政府部門的管理水平。因此，政府辦公大樓的物業(yè)管理，其服務(wù)對象已經(jīng)不再只是大

樓內(nèi)的業(yè)主和使用人，而是包括前來辦事的群眾、社會各界人士和來此視察工作的上級領(lǐng)導(dǎo)。物業(yè)服務(wù)人員的儀容儀表、精神面貌、一舉一動，包括一個手勢、一個微笑、一次攙扶、一聲問好……，所展示的已不只是一個物業(yè)管理服務(wù)的流程，而是代表著物業(yè)使用人——政府部門的形象。二、專業(yè)化、智能化設(shè)備多，物業(yè)管理的技術(shù)含量高現(xiàn)代政府辦公大樓的功能日趨完善，其系統(tǒng)設(shè)備也朝著更加專業(yè)化、智能化的方向發(fā)展。大樓的硬件配備已不僅僅只是傳統(tǒng)意義上功能單一并且獨立的設(shè)備，而是具備一定規(guī)模和集成功能的系統(tǒng)設(shè)備群。在智能化程度較高的辦公大樓中，變配電、給排水、采暖通風(fēng)、空氣調(diào)節(jié)、消防安保、信息發(fā)布、音視通訊等均實現(xiàn)了計算機全自動監(jiān)控管理。管理這些高科技含量的設(shè)施設(shè)備，要求物業(yè)管理企業(yè)必須具備相應(yīng)的技術(shù)支持能力。除了要建立一支高素質(zhì)的專業(yè)技術(shù)隊伍外，還要對各種專項設(shè)備的操作人員、維修人員進行專項技術(shù)培訓(xùn)。另外，由于這些專業(yè)成套設(shè)備所支撐的是政府部門對外服務(wù)的窗口，因此，其設(shè)備管理除了要求提供高度穩(wěn)定的運行外，還要對可能出現(xiàn)的緊急情況做出及時、果斷的處理。所以，對政府辦公大樓的設(shè)備管理一是要有一支高素質(zhì)的專業(yè)技術(shù)隊伍，二是要根據(jù)設(shè)備的使用要求和技術(shù)規(guī)范，制定切合實際的操作流程，三是要做好（并演練）應(yīng)急預(yù)案。三、人流量大，維護公共秩序的任務(wù)比較艱巨由于具有對公眾提供政府服務(wù)和行政辦公的雙重功能，政府辦公大樓內(nèi)的公共區(qū)域面積一般都比較大，而且對外服務(wù)窗口的設(shè)置相對集中，在一定時間段內(nèi)，前來辦事的群眾的人流量會非常大，時常會造成擁擠。在這種情況下，確保大樓正常的公共秩序和良好的辦公環(huán)境將是一個非常艱巨的任務(wù)。為此，物業(yè)管理企業(yè)必須全力以赴，除了要建立一支綜合素質(zhì)較高，具有敏銳的洞察力和靈活機智的應(yīng)變能力的安保隊伍外，還要采取多方面配合，多手段控制的辦法。首先，要保證設(shè)施設(shè)備的正常運行，設(shè)備管理要以保證可靠性為前提，維護保養(yǎng)工作一律安排在物業(yè)使用人下班后進行；必要時可對電（扶）梯實行分時段、分樓層控制。其次，合理引導(dǎo)人流，除了要完善指示性的標(biāo)識標(biāo)牌外，在高峰時段，還可安排一定數(shù)量的引導(dǎo)人員，對人流進行合理疏導(dǎo)。再次，設(shè)置便民服務(wù)區(qū)，為等待辦事的群眾設(shè)置座椅、飲用水，提供復(fù)印、填表等服務(wù)，既可緩解擁擠，又能提高辦事效率。還要根據(jù)不同的時段合理設(shè)置安保人員的崗位，在每天的24小時內(nèi)，在崗安保人員的數(shù)量應(yīng)隨著人流量的變化而變化，在人流量大的高峰時段，必須要配置足夠的安保力量。最好發(fā)揮好智能監(jiān)控系統(tǒng)的作用，要始終保持系統(tǒng)設(shè)施的完好，合理設(shè)置、科學(xué)調(diào)校各種設(shè)備，保證人防、技防有效的結(jié)合。四、物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)要求高，同時須提供與之相適應(yīng)的配套服務(wù)項目政府辦公大樓是展示政府形象的窗口，它一方面要面向社會民眾，另一方面又要接待相關(guān)部門、領(lǐng)導(dǎo)的來訪、視察等。為此，業(yè)主（使用人）通常都對物業(yè)管理提出了很高的要求，既要求提供高水平的常規(guī)服務(wù)，又要求提供相關(guān)的配套服務(wù)。配套服務(wù)通常有：會議服務(wù)、接待和引導(dǎo)服務(wù)、便民器材使用管理服務(wù)、工作餐提供服務(wù)等。其中，頗受業(yè)主（使用人）關(guān)注的是會議服務(wù)，由于政府辦公大樓內(nèi)政府各職能部門辦公地設(shè)置相對集中，各種不同級別、不同規(guī)格的會議召開較為頻繁。能否成功地召開各類會議，受到各級機關(guān)、部門的重視，物業(yè)管理公司是否有能力為之提供專業(yè)、高品質(zhì)的會議服務(wù)，既是政府辦公大樓業(yè)主（使用人）關(guān)注的一個重點，同時又是檢驗物業(yè)管理企業(yè)服務(wù)能力的一個重要標(biāo)志。物業(yè)管理公司要掌握會場環(huán)境布置、氛圍營造、不同檔次會議服務(wù)的流程設(shè)計等技巧，掌握會場燈光、影視、音響、錄音等系統(tǒng)的控制，為所管理的政府辦公大樓量身定做，精心設(shè)計一套會議服務(wù)方案，打造一支較為專業(yè)化的會議服務(wù)團隊，使大樓的硬件設(shè)備與軟件服務(wù)完美地溶為一體，贏得大樓業(yè)主（使用人）的好評。

24小時內(nèi)，在崗安保人員的數(shù)量應(yīng)隨著人流量的變化而變化，在人流量大的高峰時段，必須要配置足夠的安保力量。最好發(fā)揮好智能監(jiān)控系統(tǒng)的作用，要始終保持系統(tǒng)設(shè)施的完好，合理設(shè)置、科學(xué)調(diào)校各種設(shè)備，保證人防、技防有效的結(jié)合。四、物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)要求高，同時須提供與之相適應(yīng)的配套服務(wù)項目政府辦公大樓是展示政府形象的窗口，它一方面要面向社會民眾，另一方面又要接待相關(guān)部門、領(lǐng)導(dǎo)的來訪、視察等。為此，業(yè)主（使用人）通常都對物業(yè)管理提出了很高的要求，既要求提供高水平的常規(guī)服務(wù)，又要求提供相關(guān)的配套服務(wù)。配套服務(wù)通常有：會議服務(wù)、接待和引導(dǎo)服務(wù)、便民器材使用管理服務(wù)、工作餐提供服務(wù)等。其中，頗受業(yè)主（使用人）關(guān)注的是會議服務(wù)，由于政府辦公大樓內(nèi)政府各職能部門辦公地設(shè)置相對集中，各種不同級別、不同規(guī)格的會議召開較為頻繁。能否成功地召開各類會議，受到各級機關(guān)、部門的重視，物業(yè)管理公司是否有能力為之提供專業(yè)、高品質(zhì)的會議服務(wù)，既是政府辦公大樓業(yè)主（使用人）關(guān)注的一個重點，同時又是檢驗物業(yè)管理企業(yè)服務(wù)能力的一個重要標(biāo)志。物業(yè)管理公司要掌握會場環(huán)境布置、氛圍營造、不同檔次會議服務(wù)的流程設(shè)計等技巧，掌握會場燈光、影視、音響、錄音等系統(tǒng)的控制，為所管理的政府辦公大樓量身定做，精心設(shè)計一套會議服務(wù)方案，打造一支較為專業(yè)化的會議服務(wù)團隊，使大樓的硬件設(shè)備與軟件服務(wù)完美地溶為一體，贏得大樓業(yè)主（使用人）的好評。

政府辦公大樓是各級政府的辦事機構(gòu)，在建立節(jié)約型社會中應(yīng)當(dāng)以身作則。政府辦公大樓的能耗費一般由業(yè)主單位自行支付，但是，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)從對業(yè)主負(fù)責(zé)的角度，主動做好節(jié)能管理。從企業(yè)角度看，節(jié)能方式可分為技術(shù)節(jié)能和管理節(jié)能，技術(shù)節(jié)能是指通過技術(shù)途徑，即通過使用新技術(shù)、新裝備，或者通過對設(shè)備設(shè)施進行技術(shù)改造達到節(jié)能的效果；管理節(jié)能是通過管理途徑，即通過有效的管理手段達到節(jié)能的目的，物業(yè)管理公司的主要節(jié)能途徑是后者。在物業(yè)管理的日常運作中，物業(yè)管理企業(yè)要運用樓宇自控系統(tǒng)，根據(jù)不同的季節(jié)、時段，合理控制各區(qū)域的照明、室溫、通風(fēng)以及光彩工程等，在滿足使用人需求的前提下，努力降低能源消耗。物業(yè)管理作為服務(wù)性行業(yè)，在對政府辦公大樓的服務(wù)中，應(yīng)當(dāng)針對政府職能部門的特殊性，突破常規(guī)意義上的物業(yè)管理界限，摸索出一套機關(guān)后勤部門的服務(wù)運作模式，使物業(yè)管理與政府服務(wù)緊密融合，提高政府部門的工作效率，為物業(yè)管理贏得效益和聲譽。這種相互依存，取長補短的服務(wù)模式，必將受到政府辦公大樓業(yè)主的歡迎，值得物業(yè)管理企業(yè)為之進行探索。第三章物業(yè)管理方案及思路安全與秩序維護方案一、安全管理概述安全管理是物業(yè)管理的重要組成部分，在安全管理方面，我們將充分運用公司管理各類物業(yè)的豐富經(jīng)驗，利用現(xiàn)代化的管理手段，依靠各種先進技術(shù)設(shè)備與工具，科學(xué)組織，精心安排，提供高水平、高水準(zhǔn)、全方位的安全管理，確保規(guī)劃大廈工作人員的安全。二、安全管理工作特點秀山縣政府行政中心辦公大樓，是一個綜合性智能辦公大樓，總建筑面積約31705余平方米，物業(yè)類型為辦公樓。安全管理工作特點如下：1．秀山縣政府行政中心辦公大樓作為重慶重要的國家機關(guān)部門，須注重公共衛(wèi)生安全。秀山縣政府行政中心辦公大樓是作為傾聽民意的一個政府辦公場所，是一個廣泛對外開放的場所，開放式工作，接待人員廣泛，所以，安全壓力大。2．消防等級要求高秀山縣政府行政中心辦公大樓對消防等級要求高。同時，又由于其是一個高層建筑，一旦發(fā)生火災(zāi)，高層人員疏散十分困難。3．安全管理時間長大樓的安全管理，不但是對使用物業(yè)的管理，同時還有大量的官員在此辦公。是一個綜合型的大廈，安全管理時間長。4．車輛管理復(fù)雜大樓停車場，車輛停放既有政府公務(wù)車輛，又有外來辦事人員的車輛，并且外來人員的車輛進出頻繁。那么，做好車輛的管理工作也是安全管理中的重點。三、安全管理目標(biāo)1．人員進出井然有序2．日常辦公環(huán)境安全、舒適3．重大活動順利進行4．突發(fā)事件迅速得到解決5．交通事故處理率100%，無車輛失竊事件6．治安案件發(fā)生率為0四、安全管理原則堅持外馳內(nèi)張，“人防、技防相結(jié)合”的原則。五、安全管理內(nèi)容與方式1．安全管理內(nèi)容（1）治安管理：防盜、防聚眾鬧事、防各種破壞活動，防止任何影響工作人員身心健康和工作環(huán)境的行為。保證日常辦公環(huán)境井然有序，重大活動順利進行，人身安全不受侵犯，財產(chǎn)不受損失。（2）消防管理：防火及防止各種自然災(zāi)害。（3）交通管理：維護秀山縣政府行政中心辦公大樓交通秩序，車輛停放整齊，防止交通事故的發(fā)生和車輛破損、被盜。（4）公共衛(wèi)生安全管理：做好公共衛(wèi)生安全管理工作。（5）緊急事件和突發(fā)事件的安全管理2．安全管理方式安全管理的方式以閉路電視監(jiān)控、消防監(jiān)控系統(tǒng)等綜合安保系統(tǒng)為主；輔之以保安門崗、流動崗哨、機動應(yīng)急人員，建立一個嚴(yán)密、可靠的安全網(wǎng)絡(luò)。大樓安全崗位設(shè)置以填補技防“盲點”為準(zhǔn)則，根據(jù)秀山縣政府行政中心大樓實際情況，設(shè)置門崗、車庫崗、消防控制中心崗、巡邏崗等；巡邏崗按指定路線或非指定路線流動巡查。一般情況下的安全管理，按規(guī)定班次、時間、人員、崗位、工作性質(zhì)來執(zhí)行日常管理任務(wù)，特殊情況下的安全管理，則按事件的性質(zhì)采取相應(yīng)的應(yīng)急措施，如重大活動、突發(fā)性事件和緊急事件的臨時性處置、管制，并在大樓的安全管理工作中，設(shè)定緊急事件和突發(fā)性事件處理預(yù)案。六、組織建設(shè)1．保安隊伍的組建成立保安部，設(shè)隊長1名，下轄保安領(lǐng)班、保安員、消防監(jiān)控中心值班員、車管員。2．保安隊伍的管理（1）保安隊伍實行準(zhǔn)軍事化管理，組織軍事體能、消防專業(yè)技能、車輛疏導(dǎo)指揮訓(xùn)練，部門、公司定期組織安保隊伍考核(保安員訓(xùn)練安排見下頁)。（2）嚴(yán)格執(zhí)行請銷假制度和交接班制度。（3）建立應(yīng)急分隊值勤制度。通常按休息班30%的人員比例可以外出，每次時間不超過四小時，晚上十點前必須歸隊。在節(jié)日慶典或有重大活動時，全體待命。（4）實行值班人員報崗制度。中班每小時、夜班每30分鐘，向監(jiān)控中心報告崗位值勤情況一次，以及時了解各崗位和人員的值勤情況。（5）實行監(jiān)管機制。物業(yè)管理處保安部主管對保安值班人員的工作進行督查、指導(dǎo)。（6）注重形象。保安員是外來客戶進入秀山縣行政辦公大樓看到的第一印象點，作為保安人員，我公司要求其不但要負(fù)責(zé)日常安全防范事務(wù)，更要擔(dān)負(fù)起傳遞物業(yè)形象的責(zé)任，維護、提升秀山縣行政辦公大樓的形象。保安員訓(xùn)練、考核安排表時間訓(xùn)練、學(xué)習(xí)項目內(nèi)容地點參加人員每天接班前半小時前二十分鐘班前安全會各種規(guī)章制度、安全條例及注意事項。樓內(nèi)接班保安后十分鐘整裝，準(zhǔn)備接班23：00，7：00，15：00換崗儀式各崗位交接班保安每周周一班務(wù)會一周保安工作總結(jié)；傳達公司、管理處精神；本周工作安排。管理處值班室非值班保安周三業(yè)務(wù)知識學(xué)習(xí)法律常識與案例分析、安全保衛(wèi)知識、保密制度等。管理處值班室非值班保安周五體能訓(xùn)練長跑適時決定非值班保安每月月底星期天技能訓(xùn)練會操適時決定非值班保安月底部門考核專業(yè)技能、業(yè)務(wù)知識適時決定全體保安每半年第六個月底公司考核綜合知識（專業(yè)技能、業(yè)務(wù)知識、相關(guān)法規(guī)等）適時決定全體保安每年年底公司考核綜合知識（專業(yè)技能、業(yè)務(wù)知識、相關(guān)法規(guī)等）適時決定全體保安3．安全管理工作要點日常安全管理工作的內(nèi)容包括：安全監(jiān)控、樓內(nèi)巡視檢查、重點區(qū)域檢查、外圍巡視檢查、車輛疏導(dǎo)等的安全管理，每天的清場問題。（1）崗位要求1)上崗前自我檢查，按規(guī)定著裝，儀容、儀表端莊整潔，做好上崗簽名。2)嚴(yán)格按崗位職責(zé)要求履行任務(wù)。3)保持充沛精力，具有高度責(zé)任感、使命感及奉獻精神。4)建立崗位記事本，對異常情況，及時記錄備案，并做好換崗和交接班的口頭和書面匯報。5)禮貌待人，熱情服務(wù)。（2）門崗控制工作要點1)發(fā)現(xiàn)形跡可疑、鬧事和其他衣著不整的人員阻止其入內(nèi)。2)維持門口交通秩序，指揮和疏導(dǎo)進出車輛，引導(dǎo)要及時，手勢要規(guī)范，態(tài)度要熱情。3)遇有特殊車輛出入，詳細(xì)記錄車輛來源與事由。放行時須手續(xù)完備（需由需方部門簽證的放行條），同時無其它違規(guī)行為。4)引導(dǎo)前來辦事的外來人員，為不太熟悉本物業(yè)情況的市民提供指引。（3）安全監(jiān)控工作要點1)安全監(jiān)控系統(tǒng)設(shè)立24小時監(jiān)控值班崗，全面了解和嚴(yán)密監(jiān)視辦公大樓內(nèi)外的安全狀況。2)監(jiān)控值班崗實行8小時輪班制，以確保值班人員精力充沛。3)密切注意閉路監(jiān)控屏幕和紅外報警系統(tǒng)的情況，發(fā)現(xiàn)可疑情況定點跟蹤錄像，在大廳、電梯、辦公區(qū)及其它要害部位發(fā)現(xiàn)可疑情況要采取跟蹤監(jiān)視和錄像措施，并通知巡邏保安人員前去詢問盤查，同時向管理處值班人員報告。4)監(jiān)控中心人員嚴(yán)守秘密，不得泄漏大樓監(jiān)控點等安保方面的詳細(xì)資料。5)對閉路監(jiān)控、報警系統(tǒng)等每天進行檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時通知工程部派工程維修人員對閉路電視監(jiān)視系統(tǒng)和紅外線監(jiān)控系統(tǒng)進行維修和養(yǎng)護，保證設(shè)備能長期正常地運行，確保技防設(shè)備的可靠性。6)閉路監(jiān)控采取24小時錄像，錄像資料保存期限至少為1個月（具體與甲方商定）。發(fā)現(xiàn)錄像帶的錄像質(zhì)量下降，應(yīng)及時更換新的錄像帶，保證錄像圖片的質(zhì)量，在發(fā)生某些事件時，能根據(jù)錄像資料找到有價值的線索，易于解決問題，達到技防的效果。（4）車輛疏導(dǎo)工作要點1)按秀山縣政府行政中心辦公大樓車輛有關(guān)管理規(guī)定放行或禁行。2)維持門口交通秩序，指揮和疏導(dǎo)進出車輛，引導(dǎo)要及時，手勢要規(guī)范，態(tài)度要熱情。3)遇有外來特殊車輛出入，詳細(xì)記錄車輛來源與事由。放行時須手續(xù)完備（需有甲方有關(guān)部門簽證的放行條），同時無其它違規(guī)行為。4)進行車庫安全服務(wù)，停車就位，指揮規(guī)范，車輛停放整齊。5)定時巡視車庫，防止用戶粗心而造成損失，發(fā)現(xiàn)車輛報警立即趕赴現(xiàn)場。6)有重大活動安排，事先預(yù)留車位，擺放醒目標(biāo)志。（5）巡視檢查工作要點1)勤巡邏，細(xì)觀察，不放過任何一處非正常點。2)巡視范圍包括辦公大樓內(nèi)的辦公區(qū)、各機房、各處通道等。3)按巡邏路線巡視檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時解決，遇重大問題告知主管及管理處，巡視中嚴(yán)格杜絕盲點。4)巡視中思想集中，做到“看、聽、聞、問”，發(fā)現(xiàn)問題及時向主管匯報。并注意消防設(shè)施、閉路監(jiān)控、紅外監(jiān)控等器材和設(shè)備的完好性。5)巡視時有禮有節(jié)，認(rèn)真回答樓內(nèi)工作人員和其他人員的詢問，熱情禮貌服務(wù)。6)接到治安、火警報警信息，及時趕到現(xiàn)場了解情況，做出正確處理。7)為了營造大樓環(huán)境安靜、祥和，采取正裝巡邏方式，樓內(nèi)巡邏人員身著保安制服佩帶對講機進行巡視檢查。（7）車輛管理工作要點對停車場的管理，應(yīng)突出以下幾個方面：1)制定切實可行的管理制度及運行方案我公司進駐現(xiàn)場后，首先進行調(diào)查模底，合理規(guī)劃停車場的使用管理，防止亂停、亂放。同時，建立完善的管理制度，確?？h政府行政中心辦公大樓文明、有序的工作、學(xué)習(xí)、活動環(huán)境。2)進行安全有序的服務(wù)對駛?cè)胲噲?、車庫的車輛，均限速5公里以下，嚴(yán)防高速行駛，并有專人指引按規(guī)定存放到指定區(qū)域，做到車輛停放規(guī)范、整齊，分類科學(xué)合理、安全有序，以完善細(xì)致的管理，進行安全有序的服務(wù)，防止亂停亂放現(xiàn)象發(fā)生。3)標(biāo)識系統(tǒng)為保證行車安全，提供各種停車場標(biāo)識系統(tǒng)的建立建議，如限高牌、限速牌、轉(zhuǎn)彎凸鏡、道路指示牌、車輛行駛引向牌、禁停標(biāo)識、行駛停放識別標(biāo)記等。4)實施科技型管理模式完善的管理制度、智能化的管理系統(tǒng)、全方位的保安監(jiān)控緊密配合，保證無控制盲點。5)出入登記管理貫徹技防為主、人防為輔的原則，做好停車場的出入口控制，建立車輛停放登記制度，嚴(yán)防被盜事件發(fā)生，同時，停車場防止無關(guān)人員進入和逗留。6)規(guī)范化的人性管理在嚴(yán)格規(guī)范管理的同時，關(guān)注地下停車場的采光、衛(wèi)生、排氣、通風(fēng)等基礎(chǔ)設(shè)施，對地面停車場，配合做好車輛的防護工作，盡量減少熱幅射對車輛使用人員的影響。關(guān)注已停車輛，查看有無損壞、漏油、漏水情況，做好相關(guān)記錄，若出現(xiàn)損壞、漏油、漏水等，盡快與使用者聯(lián)系，減小損失。7)配合開展重大活動及其它相關(guān)工作遇有計劃性重大活動安排時，制定活動開展配合計劃，事先做好預(yù)留車位及場地檢查工作，擺放醒目標(biāo)志，并做好協(xié)調(diào)、勸說及解釋工作。（8）消防管理貫徹“預(yù)防為主，防消結(jié)合”的工作方針，實行人防、技防的有效結(jié)合。以消防監(jiān)控室為指揮中心，借助先進的消防監(jiān)控系統(tǒng)和消防設(shè)備設(shè)施，做好日常消防防范工作。消防管理工作必須常抓不懈，通過各種形式，加強物業(yè)使用人和員工的消防意識，提高員工消防技能，保證優(yōu)良素質(zhì)。組建一支反應(yīng)迅速、技術(shù)過硬的義務(wù)消防隊，按時對消防系統(tǒng)進行聯(lián)動測試和消防設(shè)施、器材檢查，定期進行消防演習(xí)，提高物業(yè)使用人和員工的防火、滅火技能。1)消防監(jiān)控設(shè)施管理行政中心辦公大樓消防監(jiān)控系統(tǒng)由報警控制柜、手動聯(lián)動控制柜、緊急廣播疏散系統(tǒng)、消防電話系統(tǒng)等構(gòu)成，主要對大樓的消防設(shè)施、設(shè)備的狀態(tài)進行監(jiān)控，在發(fā)生消防事故時，自動進行滅火救災(zāi)。①消防監(jiān)控中心值班員24小時對大樓的消防系統(tǒng)進行監(jiān)控，發(fā)現(xiàn)報警立刻通知相關(guān)崗位到現(xiàn)場查看確認(rèn)，防止超長時間報警，確屬火警則按火警處理程序進行處理，屬誤報警的，查明原因，消除故障，恢復(fù)系統(tǒng)。②發(fā)生火警使電梯迫降時，立即用監(jiān)控室的對講電話通知電梯內(nèi)乘客保持鎮(zhèn)靜。③定期對消防系統(tǒng)進行巡視檢查、檢測，發(fā)現(xiàn)問題及時排除，保證系統(tǒng)的正常運轉(zhuǎn)。消防巡視檢查至少要包括以下內(nèi)容：消防通道是否暢通無阻。消防器材是否已按要求配備。消防栓內(nèi)水槍、水帶及報警設(shè)施是否完好。消防水源是否滿足要求。煙感、溫感、噴淋頭是否完好。自動消防設(shè)備是否在聯(lián)動位置。做好相關(guān)記錄。在下列場所，應(yīng)增加巡視頻率：撲滅火災(zāi)后的現(xiàn)場。在動火作業(yè)的前后。重點防火的部位。裝修施工現(xiàn)場。地下設(shè)備機房。④監(jiān)控中心實行8小時輪班制，以確保值班人員精力充沛。⑤嚴(yán)格執(zhí)行交接班制度，加強消防監(jiān)控室管理，杜絕閑雜人員隨意出入。2)消防日常管理①管理處經(jīng)理為大樓防火負(fù)責(zé)人，負(fù)責(zé)組建義務(wù)消防隊，不定期檢查、指導(dǎo)大樓消防管理工作及處理消防管理中的問題。②管理處及兼職安全員定期對大樓消防管理工作進行檢查和指導(dǎo)。③堅持“預(yù)防為主、防消結(jié)合”，做好大樓的消防工作。④做好消防培訓(xùn)工作，使所有員工都具備相應(yīng)的消防知識，能夠熟練使用各種消防器材、設(shè)施。⑤做好消防宣傳工作，利用網(wǎng)絡(luò)、宣傳欄等媒體宣傳有關(guān)消防及逃生知識，組織消防知識競賽，使所有工作人員都能了解、掌握一定的消防常識。加強對義務(wù)消防員的消防知識和業(yè)務(wù)技能的培訓(xùn)，定期進行消防實戰(zhàn)演習(xí)，內(nèi)容包括：人員逃生、救生、常用消防工具的使用、火災(zāi)時人員緊急疏散、大樓各消防系統(tǒng)的功能檢測等。（9）防火管理防火管理是消防工作的重中之重，秀山縣政府行政中心辦公大樓重點區(qū)域的防火工作如下：1)業(yè)戶辦公室等：在樓內(nèi)以樓層防火門為分界點設(shè)立防火分區(qū)，每個防火分區(qū)均設(shè)有防火責(zé)任人，加強監(jiān)控中心的監(jiān)控和日常巡視檢查，發(fā)現(xiàn)事故隱患及時排除，保持消防設(shè)備設(shè)施完好。2)機房：為消防重點防火區(qū)域，設(shè)置專門消防責(zé)任人，定時、定期檢查、保養(yǎng)消防設(shè)備設(shè)施和其他電氣設(shè)備，杜絕電器設(shè)備超負(fù)荷運行，避免電氣著火現(xiàn)象發(fā)生。機房內(nèi)嚴(yán)禁吸煙，在醒目位置懸掛各類防火標(biāo)示牌。（10）公共衛(wèi)生安全管理公共衛(wèi)生管理是通過預(yù)防和控制疾病、傷害、殘障來促進大眾健康及生命質(zhì)量的提高。我公司在對秀山縣行政中心辦公大樓的管理服務(wù)中，將公共衛(wèi)生安全管理作為安全管理的重點內(nèi)容。建立健全公共衛(wèi)生管理體系，我公司依據(jù)2003年建立防護網(wǎng)絡(luò)健全的公共衛(wèi)生管理體系應(yīng)該包括建立疾病防治預(yù)警系統(tǒng)、監(jiān)控系統(tǒng)、疫情信息報告體系、社區(qū)防控體系的建設(shè)等多方面內(nèi)容。而一個充滿活力的公共衛(wèi)生防疫體系就應(yīng)該是一個實施疾病監(jiān)測、救災(zāi)防病、處理緊急疫情和突發(fā)公共衛(wèi)生事件的“快速反應(yīng)網(wǎng)絡(luò)”。定期演習(xí)如何建設(shè)一支實踐經(jīng)驗豐富、技術(shù)過硬、訓(xùn)練有素的疾病控制預(yù)防隊伍，來應(yīng)對突如其來的疫病、險情的挑戰(zhàn)呢？我公司認(rèn)為，捷徑只有一條，就是“實地訓(xùn)練”。突發(fā)事件發(fā)生后，每個人都是應(yīng)急體系中的“末梢神經(jīng)”，都要對危機作出迅速反應(yīng)。定期對全員和業(yè)主/用戶進行應(yīng)急培訓(xùn)，以增強他們面對突發(fā)疫情或險情的敏銳程度是非常必要的。公共衛(wèi)生安全管理是安全管理的重要內(nèi)容，也是物業(yè)公司各部門和全員都必須重視和參與的工作，如：環(huán)境管理部門必須嚴(yán)格實施清潔和消毒工作規(guī)程，嚴(yán)格做好消毒防疫工作，預(yù)防“非典”病毒及其它流行性病毒的傳播。在傳染性較強的疾病發(fā)生特殊時期，首先在物業(yè)內(nèi)加大相關(guān)知識的宣傳力度，增強使用人對各類傳染病的了解，思想上引起高度重視，提高使用人的預(yù)防意識。同時，協(xié)助秀山縣行政中心辦公大樓物業(yè)管理主管部門采取各項預(yù)防措施，動員業(yè)主、使用人積極配合物業(yè)管理處的工作，共同參與物業(yè)管理處組織的各項預(yù)防工作中；物業(yè)管理處將對來訪人員進行嚴(yán)格檢查，有效控制外來人員將傳染病菌帶入物業(yè)；對物業(yè)內(nèi)及周邊有可能產(chǎn)生病菌的孳生場所加強消毒措施（每天一次），對物業(yè)內(nèi)其他區(qū)域每周至少進行兩次全面消毒；除采用對各傳染病有針對性的消毒藥品進行消毒外，特別對人流較多、空氣流動相對較差的電梯每兩小時用消毒水進行一次滅菌清潔；加大物業(yè)內(nèi)其他清潔保潔工作的力度，縮短物業(yè)內(nèi)各垃圾桶、箱的垃圾存貯時間，垃圾中轉(zhuǎn)站的垃圾保證100%裝袋，并每隔1小時進行一次消毒。七、安全管理職責(zé)負(fù)責(zé)小區(qū)治安,交通與消防管理工作，包括門崗服務(wù)、巡視管理服務(wù)、車輛管理服務(wù)、監(jiān)控管理服務(wù)、治安管理服務(wù)。安全隊長職責(zé)一.主持本部門工作，堅決執(zhí)行管理處經(jīng)理指令，帶領(lǐng)和督導(dǎo)全部門人員履行崗位職責(zé)，認(rèn)真做好安全護衛(wèi)工作。二.負(fù)責(zé)主持召開部門會，及時傳達上級指示精神，研究提出貫徹意見，并具體組織落實。三.負(fù)責(zé)本部門人員的考勤，如實記載本部門執(zhí)勤中遇到和處理過的問題，重大問題要及時向管理處經(jīng)理請示報告。四.負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)本部門與其他部門之間的工作關(guān)系和本部門人員之間的關(guān)系。五.愛崗敬業(yè)，遵紀(jì)守法，嚴(yán)于律己，以身作則，發(fā)揮模范帶頭作用。六.熟悉安全管理各崗位工作職責(zé)、任務(wù)和程序，掌握管理區(qū)域內(nèi)安全管理工作的規(guī)律及特點。七.對因管理不力而造成本部門在執(zhí)勤中發(fā)生的重大失誤，或本部門人員出現(xiàn)嚴(yán)重違法違紀(jì)的情況負(fù)責(zé)。八.負(fù)責(zé)抓好本部門的教育訓(xùn)練工作。九.負(fù)責(zé)處理本部門執(zhí)勤過程中遇到的一般性問題。安全員職責(zé)一.安全員上崗必須穿著統(tǒng)一制服，佩帶規(guī)定裝備和工作牌。二.上崗時要認(rèn)真檢查設(shè)備設(shè)施，認(rèn)真做好“四防”（防火、防盜、防破壞、防自然災(zāi)害）工作，發(fā)現(xiàn)不安全因素立即查明情況，排除險情，并及時報告主管領(lǐng)導(dǎo)，確保大樓安全。三.熟悉本崗位任務(wù)和工作程序，執(zhí)勤過程中要以敏銳的目光，注意發(fā)現(xiàn)可疑的人、事、物、預(yù)防案件、事故的發(fā)生，力爭做到萬無一失。四.愛護設(shè)施設(shè)備、公共財物，對大樓內(nèi)的一切設(shè)施、財物不得隨便移動及亂用，熟悉大樓消防系統(tǒng)及消防器材的安裝位置，熟練掌握各種滅火器材的使用方法，遇到突發(fā)事件能正確進行處理。五.堅守崗位，提高警惕，對崗位內(nèi)發(fā)生的各種情況要認(rèn)真處理，并且做好紀(jì)錄，發(fā)現(xiàn)違法犯罪嫌疑人要堅決設(shè)法抓獲。六.遇到緊急突發(fā)性重大事情，要及時向領(lǐng)班或主管領(lǐng)導(dǎo)請示報告。七.嚴(yán)格執(zhí)行交接班制度。八.積極向工作人員宣傳治安防范知識。八、安全管理的重點1．日常管理秀山縣政府行政中心辦公大樓每天的人流量大，素質(zhì)良參差不齊，為防止出現(xiàn)盜竊、破壞等問題，我們將充分利用秀山縣政府行政中心辦公大樓內(nèi)的閉路監(jiān)控系統(tǒng)，密切注意大樓內(nèi)的異常情況，對可疑人員進行重點監(jiān)視。并利用出入口處設(shè)置的防盜安全門，交替巡邏，采取人防與技防相結(jié)合的方法，制定一套行之有效的安全管理措施，確保安全。2．消防管理消防工作是各項管理工作重中之重，一旦發(fā)生火災(zāi)，其損失將是無法估量的。消防工作的方針是“預(yù)防為主，防消結(jié)合”，實行人防、技防的有效結(jié)合，消防工作常抓不懈,加強員工的消防意識培訓(xùn)和技能培訓(xùn),對大樓消防系統(tǒng)和內(nèi)部消防設(shè)施定期聯(lián)動測試。冬春兩季氣候干燥，是火災(zāi)高發(fā)期，需特別注意防火，我們將制定嚴(yán)格的消防管理制度，結(jié)合現(xiàn)場的具體情況制定切實可行的滅火方案，在機房出入口處及醒目位置處設(shè)置“嚴(yán)禁火種入內(nèi)”、“嚴(yán)禁吸煙”、“嚴(yán)禁煙火”等標(biāo)示牌，禁止外來人員攜帶易燃、易爆物品進入大樓內(nèi)。3．防火管理特色防火是安全管理工作的重中之重，消防工作的方針是以“預(yù)防為主、防消結(jié)合”，實行人防、技防的有效結(jié)合，消防管理工作必須常抓不懈。經(jīng)常舉辦消防知識和意識的講座，加強消防意識培訓(xùn)和技能培訓(xùn)，在宣傳欄加強消防知識宣傳，建立義務(wù)消防隊，消防系統(tǒng)的設(shè)備設(shè)施每月聯(lián)動測試一次，每年至少進行兩次消防演習(xí)，提高員工防火、滅火技能。采取的具體措施為嚴(yán)禁易燃、易爆物品進入樓內(nèi)和在樓內(nèi)存放。嚴(yán)禁攜帶火種進入機房及庫房，在樓內(nèi)嚴(yán)禁吸煙和明火操作。嚴(yán)禁亂拉臨時電源和私接電器設(shè)備、改動線路，遇特殊情況，嚴(yán)格執(zhí)行報批手續(xù)，由物業(yè)管理處派專業(yè)人員進行操作。下班后對樓內(nèi)進行全面檢查，并切斷有關(guān)電源。每天檢查消防設(shè)施，定期檢測消防設(shè)施的性能，發(fā)現(xiàn)問題及時整改。請消防武警專家進行消防知識講座，現(xiàn)場指導(dǎo)消防滅火技能，針對其保護特點確立滅火方案。九、安全狀態(tài)控制管理我們將秀山縣政府行政辦公中心大樓報警的應(yīng)急處理納入安全狀態(tài)控制管理。將報警信息分成兩類：非確切報警信息、確切報警信息。根據(jù)報警信息反映的不同事件，定義了四種狀態(tài)：一級狀態(tài)、二級狀態(tài)、三級狀態(tài)、四級狀態(tài)。建立以監(jiān)控中心為指揮調(diào)度中心，相關(guān)主管為分狀態(tài)、分階段現(xiàn)場指揮的指揮體系，針對不同的狀態(tài)，調(diào)動不同的應(yīng)急反應(yīng)力量，采取相應(yīng)的處理程序，分級應(yīng)對，限時到位。通過完善各狀態(tài)應(yīng)急處理的調(diào)動、組織、協(xié)調(diào)，保證及時、快速、有效地處理各類異常情況，為秀山縣政府行政中心辦公大樓提供快速反應(yīng)、保障有力的安全服務(wù)。反應(yīng)時間限定反應(yīng)時間限定表各類反應(yīng)人員接到通知至趕到現(xiàn)場的最長時間監(jiān)控中心值班人員1分鐘（包括報警定位，報告值班負(fù)責(zé)人）一級反應(yīng)力量5分鐘趕到現(xiàn)場二級反應(yīng)力量5分鐘三級反應(yīng)力量5分鐘四級反應(yīng)力量5分鐘當(dāng)班維修人員5分鐘狀態(tài)類別、反應(yīng)力量類別與指揮體系的關(guān)系（見下表）狀態(tài)類別監(jiān)控中心指揮現(xiàn)場指揮反應(yīng)力量類別一級狀態(tài)值班人員二級狀態(tài)保安部隊長（管理處經(jīng)理戒備）當(dāng)班保安一級力量上陣二級力量戒備三級狀態(tài)管理處經(jīng)理相關(guān)部門負(fù)責(zé)人二級力量上陣三級力量戒備必要時四級力量戒備四級狀態(tài)（值班人員密切監(jiān)視）管理處經(jīng)理四級力量上陣十、突發(fā)事件處理1．突發(fā)事件的處理（1）目的：迅速、果斷進行處理，保護人身財產(chǎn)安全。（2）適用范圍：車禍、盜竊、匪警、斗毆、設(shè)備設(shè)施故障、水電系統(tǒng)發(fā)生故障、水浸、火災(zāi)報警系統(tǒng)誤報、自然災(zāi)害等異常情況。（3）職責(zé)1)管理處經(jīng)理負(fù)責(zé)組織員工進行突發(fā)事件及異常情況處理能力的培訓(xùn)。2)值班人員嚴(yán)守崗位。3)安全管理部負(fù)責(zé)安全防范，水電維修人員負(fù)責(zé)水、電供應(yīng)及搶修；義務(wù)消防隊負(fù)責(zé)初期火災(zāi)的撲救；安全管理部負(fù)責(zé)治安、交通事件的處理。4)其他員工聽從管理處領(lǐng)導(dǎo)的調(diào)遣，積極參與救護或搶修。（4）突發(fā)事件的處理1)暴力事件在執(zhí)勤過程中，如遇一些暴力事件，保安人員應(yīng)立即制止犯罪行為，并報告安全管理主管，通知監(jiān)控室，同時向物業(yè)管理處經(jīng)理及有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)匯報。巡邏保安應(yīng)立即趕赴現(xiàn)場院進行緊急疏散，必要時報警110，并協(xié)助警察將犯罪分子制服。監(jiān)控中心對現(xiàn)場進行全方位監(jiān)控、錄像，以備查驗。2)聚眾鬧事事件處理原則：平息沖突，驅(qū)散聚眾鬧事者，保證秀山縣政府行政中心辦公大樓正常工作秩序。對聚眾鬧事者，保安人員要通過疏導(dǎo)、勸說或與事件代表交涉，協(xié)商解決問題的方法，調(diào)解沖突，控制事件擴大，以保證秀山縣政府行政中心辦公大樓的正常工作，并將現(xiàn)場情況及時報告。必要情況下，根據(jù)事件嚴(yán)重程度向公安機關(guān)報警，請求援助，嚴(yán)防局面失控，造成混亂。同時，監(jiān)控中心對現(xiàn)場進行全方位監(jiān)控、錄像，以備查驗。3)執(zhí)勤中發(fā)現(xiàn)可疑分子、可疑物品的處理線索來源：固定崗執(zhí)勤、巡邏執(zhí)勤、監(jiān)控中心報警及群眾舉報。處理方式：①查驗證件，開箱檢查物品。②對檢查出的可疑物品交管理處處理，必要時移交公安機關(guān)進一步審查。③對有作案嫌疑人員，送交派出所審查。④嚴(yán)格按有關(guān)條例執(zhí)行，嚴(yán)禁超越權(quán)限違規(guī)行為。⑤增強自律意識，杜絕敲詐、勒索現(xiàn)象存在。(4)暴風(fēng)驟雨等自然災(zāi)害的預(yù)防和補救①預(yù)防措施A.應(yīng)急工具齊備（排水設(shè)備，水帶等）性能良好，防災(zāi)設(shè)施落實到位，備用沙袋存放在指定地點。B.急救基本藥物齊備。C.保持天臺、溝渠、管道、地漏的暢通無阻。D.緊閉所有門窗，同時做好防火措施。E.加固所有樹木，搬離空中懸掛物及高處放置的物品。F.密切關(guān)注受災(zāi)情況，及時將最新信息通報給工作人員。G.值班員工必須與監(jiān)控中心或管理處聯(lián)絡(luò)，聽候指示。H.災(zāi)害來臨期間，員工輪流值班，隨時做好搶險準(zhǔn)備。I.采取安全措施，注意自身安全。②災(zāi)害過后的補救措施A.加大巡查力度，及時做好現(xiàn)場督導(dǎo)工作，真正做到“三個關(guān)鍵”，即在關(guān)鍵的時候，出現(xiàn)在關(guān)鍵的地方，解決關(guān)鍵的問題。加強與各部門、班組的聯(lián)系和溝通，做好協(xié)調(diào)配合工作及災(zāi)后的補救工作。B.及時進行檢查及填報暴風(fēng)驟雨損毀報告；以最快速度保證災(zāi)后系統(tǒng)恢復(fù)穩(wěn)定工作。（5）車輛事故處理1)疏通車輛，防止事態(tài)擴大影響到其它車輛的正常運作。2)拔打122報警，移交交警處理。3)全力搶救受傷人員，保護好現(xiàn)場。4)記錄肇事車輛車牌號碼、車型和顏色，通知前方攔截，并及時報警處理。5)監(jiān)控室調(diào)整監(jiān)控設(shè)備實時錄像。2．火災(zāi)事件應(yīng)急處理措施（1）監(jiān)控中心在系統(tǒng)報警時應(yīng)立即指揮保安員到現(xiàn)場查看，如屬誤報則查明原因，排除故障恢復(fù)正常監(jiān)控狀態(tài)。如發(fā)生火災(zāi)，立即利用現(xiàn)場滅火器材、設(shè)備設(shè)施進行撲救，并通知物業(yè)管理處經(jīng)理及有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)。在不能自救的情況下拔打119報警，并疏散相關(guān)區(qū)域的人員。（2）消防中心切斷大樓相關(guān)部位的電源、液化石油氣源，迫降客梯，利用緊急廣播疏散系統(tǒng)疏散著火區(qū)域人員。（3）消防監(jiān)控中心開放相關(guān)的出入口以利于人員疏散，對現(xiàn)場進行監(jiān)控錄像，以備事后調(diào)查火災(zāi)原因。停車管理方案【道路交通管理方案】大樓出入口及行車主干道地面用白色油漆劃出交通指引標(biāo)志，指明行車方向；道路轉(zhuǎn)彎處及大門口設(shè)置交通禁令、禁示、禁鳴、限速等標(biāo)志，確保道路車輛行駛暢通、安全。行車道路兩邊側(cè)石油漆黃色標(biāo)志，表示禁止停車；油漆黑黃相間（30cm間距）標(biāo)志，表示允許臨時停車，確保管理區(qū)域內(nèi)無違規(guī)停車現(xiàn)象，道路路面應(yīng)保持整潔、無損、通暢。大樓支道允許停車的位置，用白色油漆標(biāo)志停車位及編號，標(biāo)識應(yīng)清晰、醒目、完整。對進入管理區(qū)域內(nèi)的車輛應(yīng)予以引導(dǎo)，并指揮車輛按規(guī)定車位停車。大樓行車道應(yīng)油漆黑白相間減速條標(biāo)志，警示車輛減速緩行?！就＼噲龉芾矸桨浮吭谕＼噲龅孛嬗冒咨推釀澇鲕囕v行駛指引標(biāo)志、車位標(biāo)志及編號。合理規(guī)劃停車場的使用管理，防止亂停、亂放。同時，建立完善的管理制度，確保秀山行政中心辦公大樓文明、有序的工作、學(xué)習(xí)、活動環(huán)境。對駛?cè)胲噲龅能囕v，均限速5公里以下，嚴(yán)防高速行駛，并有專人指引按規(guī)定存放到指定區(qū)域，做到車輛停放規(guī)范、整齊，分類科學(xué)合理、安全有序，以完善細(xì)致的管理，進行安全有序的服務(wù)，防止亂停亂放現(xiàn)象發(fā)生。完善的管理制度、智能化的管理系統(tǒng)、全方位的保安監(jiān)控緊密配合，保證無控制盲點。貫徹技防為主、人防為輔的原則，做好停車場的出入口控制，建立車輛停放登記制度，嚴(yán)防被盜事件發(fā)生，同時，停車場防止無關(guān)人員進入和逗留。關(guān)注已停車輛，查看有無損壞、漏油、漏水情況，做好相關(guān)記錄，若出現(xiàn)損壞、漏油、漏水等，盡快與使用者聯(lián)系，減小損失。遇有計劃性重大活動安排時，制定活動開展配合計劃，事先做好預(yù)留車位及場地檢查工作，擺放醒目標(biāo)志，并做好協(xié)調(diào)、勸說及解釋工作。在停車場的進出口上方醒目處，掛禁令標(biāo)志、限高標(biāo)志、收費標(biāo)志。停車場的通風(fēng)、消防、排水及照明等設(shè)備、設(shè)施應(yīng)保持完好。保持停車場環(huán)境整潔、無滲漏水、地面平整，無積水?！緳C動車輛管理方案】為長期停車的政府重要官員提供相對固定的車位。該車位只為固定官員提供長期停車服務(wù)（特殊情況需臨時停車，應(yīng)由管理處經(jīng)理批準(zhǔn)后方可停車）。輔助、引導(dǎo)車主安全停車，提醒車主勿將貴重物品遺忘在車內(nèi)，勿忘關(guān)閉車窗車門。并檢查車輛狀況，如發(fā)現(xiàn)漏油、破損等情況應(yīng)立即提示車主，同時向管理處報告。行政中心大樓道路地面可提供臨時停車服務(wù)的地段，執(zhí)行限額發(fā)證制度，先到先停，停滿為止，并確保已政府公務(wù)車輛的停車。【非機動車輛管理方案】為進入管理區(qū)域內(nèi)的非機動車輛提供指定區(qū)域有序停放的服務(wù)，不準(zhǔn)許停放區(qū)內(nèi)非機動車亂停、亂放。對收費的非機動車場實行出入調(diào)牌制度（收費標(biāo)準(zhǔn)按所在地物價局規(guī)定執(zhí)行）并有序停放。設(shè)施設(shè)備維保管理針對物業(yè)使用期限實施全過程管理，運用設(shè)施長遠(yuǎn)發(fā)展策略來調(diào)整現(xiàn)存設(shè)施設(shè)備管理概念。通過整合設(shè)施設(shè)備日常維修保養(yǎng)思想，修正設(shè)施設(shè)備大中修概念認(rèn)識，調(diào)整設(shè)施管理階段工作重點，是設(shè)施管理的重要手段。一、設(shè)備、設(shè)施日常維修養(yǎng)護計劃及實施方案項目維修類別日常維修計劃方案標(biāo)準(zhǔn)實施效果機電設(shè)備1）電梯維護保養(yǎng)每天巡視檢查，發(fā)現(xiàn)現(xiàn)問題、及時維修。由設(shè)備部組織實施。各項機電設(shè)備維修保養(yǎng)規(guī)程1)無故障、停電2)保障安全運行。2）水泵維護保養(yǎng)3）其它設(shè)備設(shè)施通訊設(shè)備1）電話每周檢查一遍，發(fā)觀問題，及時維修。由設(shè)備部組織實施各項機電設(shè)備維修保養(yǎng)規(guī)程通訊暢通，無故障。2）寬帶每周檢查一遍，發(fā)現(xiàn)問題，及時維修。由設(shè)備部組織實施各項通訊設(shè)備維修保養(yǎng)規(guī)程水泵及設(shè)備水泵每周檢查一遍，發(fā)現(xiàn)問題，及時維修。由設(shè)備部實施1）設(shè)備運行正常；2）儲水池清潔無污染物。1）確保供水正常；2）水質(zhì)無污染。公用照明1）線路的檢修維護；2）燈具的維修及更新。每周檢查一遍，發(fā)現(xiàn)問題，及時維修由設(shè)備部實施1）線路無亂搭亂接；2）照明燈具政黨有效消防設(shè)備1）疏散標(biāo)志的維修及維護；2）室內(nèi)消火栓（箱）的維護及檢修；3）其它消防設(shè)備每周檢查一遍，發(fā)現(xiàn)問題，及時維修由設(shè)備部按相應(yīng)作業(yè)規(guī)程實施維修1）標(biāo)識制定及維護規(guī)定；2）消火栓維修操作規(guī)程設(shè)施有效，標(biāo)志清楚，完好無損。消防設(shè)施排水管室外消防栓每周檢查一遍，發(fā)現(xiàn)問題，及時維修。由設(shè)備部門作業(yè)維修工按相關(guān)維修規(guī)程實施1）排水管施工技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)。2）消防設(shè)施施工標(biāo)準(zhǔn)。1）管道暢通，無堵塞。2）無泄露；3）消防設(shè)施正常有效。上、下水管1）接口及砂眼漏水2）管堵塞、破裂；3）固定碼松脫每半年檢查一遍，發(fā)現(xiàn)問題，及時維修。由設(shè)備部負(fù)責(zé)維修。1）排水管維護修繕標(biāo)準(zhǔn)；2）給水管維護修繕標(biāo)準(zhǔn)。上、下水通暢，無滲漏。供配電2）配電房1）開閉所24小時值守。2）配電房每班巡回檢查2-3次，發(fā)現(xiàn)問題及時處理。由設(shè)備部按相應(yīng)工作制度、工作業(yè)規(guī)程實施。開閉所及配電房工作制度、作業(yè)規(guī)程供配電設(shè)施正常運行中央空調(diào)1）表冷器2）過濾網(wǎng)3）管道附件定期維護、保養(yǎng)，發(fā)現(xiàn)問題，及時處理。由空調(diào)班按相應(yīng)工作制度、作業(yè)規(guī)程實施?？照{(diào)維修工工作制度、作業(yè)規(guī)程中央空調(diào)節(jié)器安全正常運行二、設(shè)備、設(shè)施定期維修養(yǎng)護計劃及實施方案項目維修類別定期維修計劃方案標(biāo)準(zhǔn)實施效果機電設(shè)備1）電梯維護保養(yǎng)每月維保、養(yǎng)護，發(fā)現(xiàn)問題、及時維修。由設(shè)備部組織實施。各項機電設(shè)備維修保養(yǎng)規(guī)程1）無故障、停電；2）保障安全運行。2）水泵維護保養(yǎng)3）其它設(shè)備設(shè)施通訊設(shè)備1）電話每季保養(yǎng)一次，發(fā)現(xiàn)問題，及時維修。由設(shè)備部組織實施。各項通訊設(shè)備維修保養(yǎng)規(guī)程通訊暢通，無故障2）寬帶變頻水泵及設(shè)備變頻水泵及其設(shè)備1）每月保養(yǎng)清洗一次；2）每季度對設(shè)備保養(yǎng)一次。由設(shè)備部實施。1）有關(guān)二次供水規(guī)定；2）有關(guān)電氣維護標(biāo)準(zhǔn)。1）確保供水正常；2）水質(zhì)無污染。公用照明1）路的檢修維護；2）燈具的維修及更新。每年檢修一次線路和燈具，更換老化線路的損壞燈具。1）由設(shè)備部按相應(yīng)保養(yǎng)實施；2）照明器具每年更換一次。1）線路無老化；2）燈具政黨使用，照明完好。消防設(shè)備1）疏散標(biāo)志的維修及維護；2）室內(nèi)消火栓箱的維護及檢修；3）其它消防設(shè)備。每年對消防箱油漆一遍，并將消防帶晾曬一次，以免發(fā)霉；2）每年對消防疏散標(biāo)志進行一次維護。1）由消防、機電維修專業(yè)人對應(yīng)負(fù)責(zé)實施；2）消防系統(tǒng)主要設(shè)施、設(shè)備每年更換一次。消防設(shè)施保養(yǎng)規(guī)程。設(shè)施完好率100%消防設(shè)施管網(wǎng)室外消防栓水泵結(jié)合器1）消防栓及水泵接全器每半年油漆一次；2）消防栓每半年排一次水，檢修一次。由設(shè)備部組織實施。1）開啟靈活；2）不滲漏1）正常有效使用；2）外觀完好。上、下水主管1）接口吸砂眼漏水；2）管道堵塞、破裂；3）固定碼松脫。1）每年刷一次管道油漆；2）每年維修一次，并堅固管道固定碼；3）每年雨季檢查一次雨水口，更換不合格部分。由設(shè)備部按相關(guān)性作業(yè)規(guī)范實施。排水管維護修繕標(biāo)準(zhǔn)；2）給水管維護修繕標(biāo)準(zhǔn)。1）美觀完好；2）上、下水通暢；3）無滲漏。供配電配電房1）每季進行一次專業(yè)維保。2）每年假期中進行曲一次中修和預(yù)防性試驗。由設(shè)備部按相關(guān)法規(guī)作業(yè)規(guī)范組織實施。1）有關(guān)開閉所檢修標(biāo)準(zhǔn)規(guī)；2）有關(guān)電氣維護標(biāo)準(zhǔn)。確保供電設(shè)施安全正常運行。中央空調(diào)冷凍、冷卻水系統(tǒng)部件按運行周期進行專業(yè)維護由設(shè)備部按相關(guān)法規(guī)作業(yè)規(guī)范組織實施。按中央空調(diào)相關(guān)性規(guī)定和標(biāo)準(zhǔn)確保中央空調(diào)安全正常運行三、公共設(shè)施及公建日常維修計劃及實施方案項目維修類別定期維修計劃方案標(biāo)準(zhǔn)實施效果房屋承重結(jié)構(gòu)部位1）局部受損；2）施工質(zhì)量原因造成的結(jié)構(gòu)問題。日常每周巡查一次入們裝修階段要每天巡視2次，發(fā)現(xiàn)問題，立即處理、維修。1）由于使用不當(dāng)造成結(jié)構(gòu)局部受損較輕由設(shè)備部門按房屋修繕規(guī)定實施維修；如局部受損較重，應(yīng)請專家“會診”，提出方案，受托專業(yè)公司實施；2）如因施工質(zhì)量原因或保修期造成結(jié)構(gòu)問題，應(yīng)報請開發(fā)單們處理。1）房屋修繕標(biāo)準(zhǔn)；2）有關(guān)工程施工技術(shù)規(guī)范。1）安全、正常使用；2）功能完好。外墻面1）外墻面鼓膠落的修補；2）外墻面大面積滲漏；3）外墻面的翻新；每周巡檢一遍，發(fā)現(xiàn)問題，及時維修。由設(shè)備部按有關(guān)修繕規(guī)程實施。1）房屋修繕標(biāo)準(zhǔn)；2）外墻面修繕作業(yè)規(guī)程。無鼓無脫、無滲水、無違間、整潔統(tǒng)一。公用屋面1）隔熱層破損；2）防水層破造成屋面滲漏；3）屋面積水。（售房合同明確屋面屬頂層業(yè)主獨立使用的屋面除外）每周檢查一遍，發(fā)現(xiàn)問題，及時維修。由設(shè)備部按相應(yīng)作業(yè)規(guī)程實施維修，按照年度普查計劃維修。房屋修繕標(biāo)準(zhǔn)。1）無積水、無滲漏；2）隔熱層完好無損。公用通道門廳、1）公用地面的維修改造；2）公共通道、門廳的墻、天棚維護；3）樓間墻面、扶手、踏步的維護。每周檢查一次，發(fā)現(xiàn)問題，及時維修。由設(shè)備部按相應(yīng)作業(yè)規(guī)程實施維修。1）相應(yīng)建筑部分修繕技術(shù)規(guī)程；2）房屋修繕標(biāo)準(zhǔn)。1）整潔、無缺損、無霉跡；2）扶手完好、無張貼痕跡。小區(qū)道路路面人行道砼道牙每周檢查一遍，發(fā)現(xiàn)問題及時維修。由設(shè)備部維修工按專業(yè)操作規(guī)程實施1）路面修繕質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)；2）人行道鋪設(shè)修繕標(biāo)準(zhǔn)干凈、平整、無坑洼，無積水，無缺損、完好率達99%以上。公共照明庭院燈、樓道燈、其它照明燈每周檢查一遍，發(fā)現(xiàn)問題，及時維修。由設(shè)備部維修工按專業(yè)操作規(guī)程實施1）電氣作業(yè)安全操作規(guī)程；2）燈具施工標(biāo)準(zhǔn)。燈泡政黨使用，燈罩完好清潔，燈桿及燈座無破損，完好率達99%以上。溝渠池進雨水口雨水進污水進化糞池閥門進每周檢查一遍，發(fā)現(xiàn)問題，及時維修。由設(shè)備部維修工按專業(yè)操作規(guī)程實施1）進內(nèi)無積物，進壁無膠落；2）化糞池出口及分隔地?zé)o堵塞；3）進蓋上標(biāo)志清晰。1）進蓋完好率達100%，有效發(fā)揮功用，無參；2）無缺損，少污積；3）無堵。園林綠地綠地、花草、雕塑小品、花池每天檢查一遍，發(fā)現(xiàn)問題，及時維修。環(huán)境清潔部進行綠化補種園藝維修。1）綠化工作標(biāo)準(zhǔn)；2）園林工作標(biāo)準(zhǔn)。1）綠化管理設(shè)施、設(shè)備齊全完好；2）雕塑水品等財貿(mào)藝完好率在99%以上；3）綠化及時補各率達99%以上；4）循環(huán)水系統(tǒng)暢順。文化場所活動場地每天檢查一遍，發(fā)現(xiàn)問題，及時維修。由設(shè)備部專業(yè)維修實施。1）整潔、安全、場所菌能正常有效；2）無改建，無亂堆放；3）各項設(shè)施、設(shè)備完好，正常使用。停車場室內(nèi)停車場每周檢查一遍，發(fā)現(xiàn)問題，及時維修。由設(shè)備部專業(yè)維修實施。1）砼路面修繕質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)；2）?？樮噲龅鼐S修標(biāo)準(zhǔn)。1）平整、無積水、無缺損、完好率99%以上。公用標(biāo)志標(biāo)識牌警示牌每周檢查一遍，發(fā)現(xiàn)問題，及時維修。由設(shè)備部維修實施。1）標(biāo)志清楚，無污積，破損；2）安放牢固。1）標(biāo)志設(shè)施完好率100%；2）標(biāo)志無損壞。其他設(shè)施圍樓每周檢查一遍，發(fā)現(xiàn)問題，及時維修。由設(shè)備部維修實施。1）無破損；2）無脫落；3）池水通暢。1）確保圍欄擋土墻安全使用；2）確保垃圾轉(zhuǎn)運站使用。管理用房管理用房每周檢查一次，由設(shè)備部按相關(guān)性維修保養(yǎng)規(guī)程實施。1）相當(dāng)建筑啊分維修保養(yǎng)規(guī)程；2）相應(yīng)電氣、設(shè)備保養(yǎng)規(guī)程。1）政黨安全使用；2）各項設(shè)施，設(shè)備完好；3）無改建。四、公共設(shè)施及公建定期維修計劃及實施方案項目維修類別定期維修計劃方案標(biāo)準(zhǔn)實施效果房屋承重結(jié)構(gòu)部位1）局部受損；2）施工質(zhì)量原因造成的結(jié)構(gòu)問題。1）每年對房屋基礎(chǔ)進行一次檢查；2）及時了解住戶家庭的結(jié)構(gòu)性能，做到早發(fā)現(xiàn)，早處理。由設(shè)備部負(fù)責(zé)實施。1）建筑物白蟻防治標(biāo)準(zhǔn)；2）建筑物完好等級標(biāo)準(zhǔn)。1）結(jié)構(gòu)安全、正常使用；2）結(jié)構(gòu)履能完好。外墻面1）外墻面起鼓膠落的修補；2）外墻面局部滲漏；1）每2年對于較大面積滲漏外墻久修無效，應(yīng)局部翻新防止面積續(xù)擴大及污染墻面，并清洗一次，2）每年雨季前對住戶外窗臺進行一次密封維護檢查，杜絕雨水侵入；3）外墻面大面積滲漏；4）外墻面的翻新；由設(shè)備部負(fù)責(zé)實施。1）房屋修繕標(biāo)準(zhǔn)；2）外墻面修繕作業(yè)規(guī)程。外墻平整、無滲水、整潔統(tǒng)一。屋面1）熱層破損；2）防水層破損造成屋面滲漏；3）屋面積水。1）每半年疏通一次屋面雨水口；2）每年對屋面防水層檢修一次；5）由設(shè)備部負(fù)責(zé)實施。1）房屋修繕標(biāo)準(zhǔn)；2）相應(yīng)修繕作業(yè)規(guī)程。1）無積水、防水層正常；2）隔熱層完好。公共通道門廳、樓梯間1）公用地面的維修改造；2）公共通道、門廳的墻、天棚維護；3）樓間墻面、扶手、踏步的維護。1）每半年對公共地面進行維護一次，補換損壞或空鼓地磚；1）由設(shè)備部按相關(guān)技術(shù)規(guī)程實施；2）每三年鏟除抹灰翻新一次。1）房屋修繕標(biāo)準(zhǔn)；2）相應(yīng)建筑部分修繕技術(shù)規(guī)程；美觀完好、整潔、清爽。共用煙道1）由煙道內(nèi)橫隔板損壞及導(dǎo)流板安裝不當(dāng)造成的2）排煙口封閉不當(dāng)造成漏煙每年對屋面出煙口蓋板及防護罩進行一次維護由設(shè)備部按相關(guān)性作業(yè)規(guī)范實施。排煙管道技術(shù)規(guī)范排煙通暢，安全、正常使用。區(qū)內(nèi)道路路面人行道的道牙每年對局部損壞嚴(yán)重的路面、道牙、人行道板應(yīng)控制在1%每年內(nèi)，其它控制在50%每年內(nèi)。翻新工作由設(shè)備自行組織專業(yè)維修工或委托有關(guān)施工單位實施。1）道路使用管理規(guī)定；2）路面施工質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)。1）減少泌要的路面受污損和破壞；2）使局部損壞嚴(yán)重中面通過翻新延長壽命，從則使整個道路保持使用功能。公用照明庭院燈、樓道燈、其他照明燈1）每月清潔燈具一次；2）每季檢修線路一次，應(yīng)控制在1%每年內(nèi)，其它控制在5%每年內(nèi)。1）由設(shè)備部維護；2）對于破損燈具及老化線路進行更換。1）線路老化；2）照明設(shè)施清潔完好1）實現(xiàn)良好的燈具外觀；2）照明系統(tǒng)正常有效；3）照明設(shè)施線路完好率達95%以上。溝渠池進雨水門雨水進污水進化糞池閥門進1）化糞池每半年清理一次；2）每季度清理進內(nèi)雜物一次3）每年全面維修完善一次。由設(shè)備部按作業(yè)規(guī)程實施維修。進內(nèi)側(cè)防2）進內(nèi)無沉積物。1）化糞池內(nèi)無沉積物、出口暢通；2）進蓋正常使用、密合；3）流水通暢。園林綠地綠化、雕塑、小品、循環(huán)水池、花池1）春、夏季各補換綠地一次，樹木補種春、夏各一次；2）花木每半月修剪一次；3）草坪喬木每月修剪一次；由綠化服務(wù)部實施。1）綠草叢伍，樹木青青、剪切整齊；2）雕塑、小品完整清潔，流水清清。管理用房管理用房1）每月檢修一次設(shè)施，設(shè)備；2）每半年檢查一次電氣線路；3）每二年內(nèi)粉刷一次；4）每年對其它建筑部分維護一次。由設(shè)備部實施。1）相應(yīng)建筑維修規(guī)程。2）電氣設(shè)備維修保養(yǎng)規(guī)程。1）整潔、安全、正常使用；2）設(shè)備、設(shè)備完好。五、公共設(shè)施維修養(yǎng)護流程編制施工方案，報客戶業(yè)委會審批編制施工方案，報客戶業(yè)委會審批歸檔保存維修完畢，經(jīng)驗收合格后，填寫維修記錄表維修技術(shù)人員到現(xiàn)場維修建筑設(shè)施主管日常巡視檢查或其它途徑發(fā)現(xiàn)問題，填寫維修申報單班組分工，實施方案，準(zhǔn)備工具材料技術(shù)保障部負(fù)責(zé)簽收維修申報單建筑設(shè)施主管日常巡視檢查或其它途徑發(fā)現(xiàn)問題，填寫維修申報單班組分工，實施方案，準(zhǔn)備工具材料技術(shù)保障部負(fù)責(zé)簽收維修申報單六、秀山縣行政中心大樓房屋本體維修養(yǎng)護流程維修申報，填寫維修申報表維修申報，填寫維修申報表填寫派工單準(zhǔn)備材料，持單現(xiàn)場維修技術(shù)保障部專業(yè)工程師到現(xiàn)場查看，提出維修方案，并監(jiān)督維修過程維修完畢，客戶在派工單上簽字維修人員上交維修單技術(shù)保障部將所有派上單輸入電腦，管理處組織維修回訪技術(shù)保障部每星期將維修電腦總單程報管理處對不合格維修項目一般維修重大維修七、秀山縣行政中心大樓裝修審批·監(jiān)管流程客戶提供裝修圖紙、房屋或展位租賃合同客戶提供裝修圖紙、房屋或展位租賃合同到管理處領(lǐng)取裝修申報表并填報、提供施工單位營業(yè)執(zhí)照及施工人員身份證復(fù)印件、相片商業(yè)用途超過50㎡管理處審批報消防部門審批報批資料存檔登記到計劃財務(wù)部交納裝修押金管理處辦理裝修開工手續(xù)裝修工程竣工管理處驗收裝修工程現(xiàn)場裝修施工現(xiàn)場監(jiān)管；綜合事務(wù)、工程、保潔、安全護衛(wèi)等各部門執(zhí)行違章處理退押金管理處信息收集、處理秀山縣行政中心大樓裝修審批·監(jiān)管流程客戶提供裝修圖紙、房屋或展位租賃合同客戶提供裝修圖紙、房屋或展位租賃合同到管理處領(lǐng)取裝修申報表并填報、提供施工單位營業(yè)執(zhí)照及施工人員身份證復(fù)印件、相片商業(yè)用途超過50㎡管理處審批報消防部門審批報批資料存檔登記到計劃財務(wù)部交納裝修押金管理處辦理裝修開工手續(xù)裝修工程竣工管理處驗收裝修工程現(xiàn)場裝修施工現(xiàn)場監(jiān)管；綜合事務(wù)、工程、保潔、安全護衛(wèi)等各部門執(zhí)行違章處理退押金管理處信息收集、處理九、維修養(yǎng)護工程物料控制流程材料來源控制；建立合格供應(yīng)商檔案（供應(yīng)商專業(yè)資質(zhì)證明，供應(yīng)商評價記錄、供貨記錄）材料來源控制；建立合格供應(yīng)商檔案（供應(yīng)商專業(yè)資質(zhì)證明，供應(yīng)商評價記錄、供貨記錄）物料申請，填申請單相關(guān)責(zé)任部門審批采購員按要求采購倉庫管理員驗收、檢查，登記入庫存物料申請人填寫領(lǐng)料單，材料出庫倉庫管理員做好領(lǐng)料登記物料消耗單（每月一次統(tǒng)計）歸檔管理十、各項指標(biāo)的承諾及完成承諾指標(biāo)達標(biāo)率指標(biāo)名稱國家評分標(biāo)準(zhǔn)管理指標(biāo)管理目標(biāo)實施措施房屋及配套設(shè)施完好率98%98%實行巡視制度，確保房屋完好，無新違章搭建及損壞公共設(shè)施房屋零修、急修及時率98%99%按規(guī)定的維修服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，合理安排維修人員，確保維修工程人員及時維修維修工程質(zhì)量合格率100%100%分項檢查，一步到位，并進行回訪制度，以確保維修工程合格，滿足客戶需求十一、房屋主體維修養(yǎng)護執(zhí)行質(zhì)量計劃表如下：項目維修范圍需維修項目標(biāo)準(zhǔn)定期維修計劃日常保養(yǎng)計劃房屋完好率99%，大中修質(zhì)量合格率99%，房屋零修、急修及時率99%；設(shè)備完好率99%房屋主體主體結(jié)構(gòu)裂縫或嚴(yán)重破壞按需要、不定期參見：ISO9002運作程序文件NPMOP-13《建筑物本體維護》；ISO9002運作程序文件NPMOP-14《住戶服務(wù)》；ISO9002運作程序文件NPMOP-05《公共區(qū)域設(shè)施和衛(wèi)生管理》；樓地面工程平整、起砂、開裂小修/年、中修/4年、大修/8年屋面工程滲漏、排水堵塞小修/年、中修/4年、大修/8年粉飾工程開裂、剝落、色不勻小修/年、中修/3年煙道不通暢小修/年房屋主體設(shè)備給排水系統(tǒng)不通暢檢修1次/年詳見：《工程、設(shè)備管理工作手冊》1、變配電系統(tǒng)2、空調(diào)系統(tǒng)3、水系統(tǒng)4、消防系統(tǒng)5、電梯系統(tǒng)6、公用天線、背景音響系統(tǒng)7、設(shè)備管理、大修改造供電設(shè)備有故障、無法供電檢修1次/年弱電設(shè)備有故障、無法使用檢修1次/年消防設(shè)備滴、漏、缺附件檢修1次/年電梯設(shè)備電梯、無法使用中修1次/年，大修1次/6年避雷設(shè)備腐蝕、損壞檢測1次/3年注房屋本體使用年限按50年，機電設(shè)備分別按產(chǎn)品壽命確定更新、改造周期十二、公共設(shè)施重大項目維修執(zhí)行質(zhì)量計劃表如下：序號維修范圍需維修項目標(biāo)準(zhǔn)定期維修計劃作業(yè)規(guī)范及措施效果1區(qū)內(nèi)道路路面、路基嚴(yán)重?fù)p壞修繕1次/年參見：ISO9002運作程序文件NPMOP-05《公共區(qū)域設(shè)施和衛(wèi)生管理》參見：ISO9002運作程序文件NPMOP-05《公共區(qū)域設(shè)施和衛(wèi)生管理》ISO9002運作程序文件NPMOP-09《停車場管理》ISO9002運作2路燈線路需改造的重新敷設(shè)按需要不定期3綠化場地重新造植的改造改造綠化/2年4溝、渠、池、井嚴(yán)重斷裂或破損檢修1次/年5文化、娛樂場所改造、改建按需要、不定期6停車場、車棚、走廊更新、改造、改建檢修1次/2年7公共機電設(shè)施更新、改造按需要，不定期8其他由市住宅部門確定按需要、不定期備注1、道路的使用年限按20年計，房屋主體按50年計。2、按上述標(biāo)準(zhǔn)確立的重大維修項目所發(fā)生的費用按規(guī)定從基金開支。十三、公共設(shè)施日常維護養(yǎng)護執(zhí)行質(zhì)量計劃表如下：序號維修范圍日常保養(yǎng)維修計劃作業(yè)規(guī)范及措施效果1區(qū)內(nèi)道路養(yǎng)護1次/月，即壞即修參見：ISO9002運作程序文件NPMOP-05《公共區(qū)域設(shè)施和衛(wèi)生管理》ISO9002運作程序文件NPMOP-09《停車場管理》；ISO9002運作程序文件NPMOP-06《物業(yè)綠化管理》ISO9002運作程序文件NPMOP-10《設(shè)管理》道路完好率99%，；路燈完好率98%，一池二井完好率98%，文化娛樂場所設(shè)施完好率98%，停車場、單車棚完好率98%。2路燈系統(tǒng)養(yǎng)護1次/月，即壞即修3綠化場地噴水2次/天。除雜草1次/月，施肥、補苗2次/年4溝、渠、池、井清理二井1次/季，清理一池/半年5文化、娛樂場所檢查1次/月6停車場、車棚、走廊每天檢查，即壞即修7公共機電設(shè)施每天檢查，即壞即修8其他備注屬于日常維護保養(yǎng)，從管理費中公共設(shè)施維護費列支十四、養(yǎng)護計劃，住戶報修、維修回訪制度等（一）、目的確保對用戶投訴的處理和維修服務(wù)的高水準(zhǔn)及時對服務(wù)效果的及時反饋。（二）、適用范圍用于物業(yè)管理處對投訴處理和維修服務(wù)效果的回訪工作。（三）、職責(zé)1、管理處具體負(fù)責(zé)對用戶的回訪工作。2、管理處其他人員接到用戶對所提供的服務(wù)工作效果的意見，均應(yīng)及時反饋到管理處。（四）、工作程序1、管理處按照《用戶投訴記錄》，對投訴100%進行回訪，回訪時間按投訴內(nèi)容具體確定。2、物業(yè)管理處每星期根據(jù)上星期的《維修單》，安排人員對維修服務(wù)進行回訪，回訪率不低于30%。3、回訪工作可采取與用戶交談，現(xiàn)場查看、檢查等方式綜合進行。4、物業(yè)管理處安排人員對回訪結(jié)果進行統(tǒng)計分析，發(fā)現(xiàn)存在的不合格項應(yīng)及時向管理處經(jīng)理匯報，安排人員限期解決，并再次進行回訪，直至業(yè)主滿意。5、回訪的記錄由物業(yè)管理處文件由管理員進行統(tǒng)一管理，并報綜合辦公室存檔。綠化管理方案綠化班長職責(zé)一.對管理處經(jīng)理負(fù)責(zé)，認(rèn)真執(zhí)行管理處經(jīng)理布置的各項工作。二.負(fù)責(zé)大樓綠化工作的安排，做好每日檢查工作紀(jì)錄并向管理處經(jīng)理匯報。三.堅持高質(zhì)量、高標(biāo)準(zhǔn)。以身作則，帶頭工作。調(diào)動綠化員工積極性，保質(zhì)、保量完成各項工作四.負(fù)責(zé)綠化用品的使用、保管，并定制其合理使用方案，協(xié)助庫管員合理儲存保管。五.經(jīng)常巡視區(qū)域，現(xiàn)場督導(dǎo)綠化工作。六.負(fù)責(zé)綠化員工作的檢查，糾正正常工作中發(fā)生的不合格服務(wù)。七.負(fù)責(zé)填寫季度月度綠化工作表，報管理處經(jīng)理。八.負(fù)責(zé)定期對綠化員工進行崗位培訓(xùn)和考核，不斷提高員工的服務(wù)質(zhì)量。九.嚴(yán)格本部門考勤制度，及工作檢查制度，確保保潔工作有條不紊。十.嚴(yán)格執(zhí)行公司其他規(guī)章制度，協(xié)助其他部門的日常工作。十一.全面指導(dǎo)、監(jiān)督小區(qū)綠化工作。十二.負(fù)責(zé)向管理處經(jīng)理提交本部門工作計劃和工作總結(jié)。十三.每日詳細(xì)巡查綠化區(qū)域，認(rèn)真觀察植物生長狀況及觀測物候變化，做好檢查記錄，并根據(jù)情況的變化及時作出調(diào)整。十四.負(fù)責(zé)及時處理因綠化區(qū)域的規(guī)劃，養(yǎng)護等原因引起的投訴。十五.督促綠化工作的合理安排及全面開展。十六.完成管理處經(jīng)理布置的其他工作。綠化工職責(zé)一.負(fù)責(zé)所管理轄住宅內(nèi)的綠化管理工作，高效率、高質(zhì)量地完成各項工作。二.熟記所管轄區(qū)內(nèi)的綠化面積和布局，熟知花草樹木的名稱、特性、栽培管理辦法和防治措施。三.定期對花草樹木施肥、澆水、防治病蟲、除草，并及時修枝、整形、補栽補種，保證綠化率。四.認(rèn)真學(xué)習(xí)專業(yè)技術(shù)知識，努力提高管理質(zhì)量和工作效率。五.勸阻、糾正一切破壞綠化行為。六.發(fā)現(xiàn)問題及時報告，并能提出合理化建議。七.服從領(lǐng)導(dǎo)，團結(jié)同事，互相幫助。八.愛護公物，遺失工具照價賠償。九.完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他工作【綠化指標(biāo)】綠地更新及時率98％；綠化存活率達到98%以上；殘枝斷葉控制率98％；有專業(yè)人員實施綠化養(yǎng)護管理；及時修剪和補栽補種，無雜草、雜物；花卉、綠籬、樹木根據(jù)品種和生長情況，及時修剪整形，保持觀賞效果；定期組織澆灌、施肥和松土，做好防澇、防凍工作?！揪G化面貌】綠地內(nèi)清潔、整齊。無明顯病蟲危害，無藥害。根據(jù)實際情況制定養(yǎng)護、補種計劃，并按期實施?！就寥谰G化性狀要求】保持綠地土壤疏松、無積水，合理、有效施肥，增強土壤肥力，改善土壤理化性狀?！揪坝^要求】根據(jù)管理區(qū)域綠地植物分布狀況及生長的各個階段，對植物群落合理養(yǎng)護，保持植物季相分明、色彩豐富、群落完整、層次得當(dāng)、生長茂盛，營造管理區(qū)域優(yōu)美的整體景觀效果?！毒G地等級景觀要求》：一級綠地a．群落結(jié)構(gòu)：群落合理完整，層次豐富黃土不裸露，樹木種間、株間生長空間與層次處理得當(dāng)，整體觀賞效果好。b.樹木生長：喬灌木主干挺立，樹形完整優(yōu)美，枝葉茂盛，季相明顯，針葉樹應(yīng)保持明顯的頂端優(yōu)勢，整形樹木應(yīng)按觀賞要求養(yǎng)護成一定形態(tài)，花灌木按時開花結(jié)果，綠籬連續(xù)、無空檔、無死樹枯枝，地被植物應(yīng)為四季常綠的觀花或觀葉品種。c.花卉布置：花卉健壯，始花期方可種植，株行距適宜，花期整齊，圖案美觀，按時開花。d.草坪鋪植：草種純，生長茂盛，無空禿。e.雜草控制：無大型野草、無纏繞性、攀援性雜草，基本無雜草。f.設(shè)備設(shè)施：建筑小品、輔助設(shè)施完好無損。g.環(huán)境衛(wèi)生：綠地整潔，無垃圾?！静∠x害防治控制】（一級綠地）應(yīng)采取病蟲害綜合防治措施，病蟲害對植物的危害性應(yīng)控制在不影響觀賞效果的指標(biāo)之內(nèi)?！毒G地等級病蟲害控制指標(biāo)》：a． 病害危害程度：基本無危害跡象。b． 食葉性害蟲為害率：＜5%。c. 刺吸性害蟲為害率：＜10%。d.蛀干性害蟲為害率：＜3%。保潔管理方案[服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)]清潔管理無盲點；管理服務(wù)范圍保持環(huán)境整潔，生活垃圾日產(chǎn)日清；合理調(diào)整果殼箱或者垃圾桶，每日清運2次；保潔人員應(yīng)統(tǒng)一著裝，佩帶胸牌、儀容儀表整潔端莊；為業(yè)戶、訪客提供一個清潔、舒適的生活和工作環(huán)境；操作規(guī)范化、管理科學(xué)化；適時、及時、準(zhǔn)時進行保潔服務(wù)，包括蟲害滅殺；愛護物業(yè)各項設(shè)施及財物；及時處理垃圾、廢棄物分類按指定地點安放；節(jié)約用電、用水；[服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)]【電梯廳】地面干凈無污漬、灰塵、痰跡。每天巡回保潔墻面、天頂干凈無污跡、浮塵。每月3次保潔照明外殼無積灰、污跡每天1次保潔金屬件干凈、光亮無污跡，不變色。每天1次保潔沙發(fā)、茶幾無灰塵、污跡，光亮整潔。每天巡回保潔【客梯】轎廂干凈無垃圾雜物，鏡面（不銹鋼面）無手印跡，門表面光亮。每天巡回保潔轎廂門面無灰塵，顯示屏干凈無灰塵。每天1次保潔轎廂內(nèi)壁、門槽、頂部無積灰。每天1次保潔【走廊、過道】地面、梯級無垃圾雜物、污跡、泥土。 每天3次保潔墻面干凈無臟污，天頂無積灰、蜘蛛網(wǎng)。每月2次保潔扶手、欄桿干凈。每天1次保潔目視燈具、燈管無灰塵，燈具內(nèi)無蚊蟲，燈罩、燈蓋無積灰。每月1次保潔門、窗干凈無污漬、浮塵。每周1次保潔牛奶箱表面無積灰。每天1次保潔【監(jiān)控探頭】探頭鏡頭干凈無積灰、浮塵。 每周1次保潔【停車場】目視標(biāo)識、指示牌無灰塵。每周1次保潔目視墻面、管道無灰塵。每月2次保潔下水道暢通無堵塞。每天1次保潔【道路】目視地面無垃圾雜物、污漬、積水、泥沙。 每天巡回保潔人行路面無雜物、煙蒂、垃圾和痰跡。每天巡回保潔【綠化帶】綠化內(nèi)無瓜果皮殼、枯葉、飲料盒、紙屑、碎石等雜物。每天巡回保潔【垃圾桶、垃圾房】地面干凈、干燥無異味。每天2次保潔墻面無污跡、粘附物。 每天2次保潔垃圾桶表面無積灰、污跡，沖洗空桶內(nèi)壁無異味。 每天2次保潔【小溪水景】目視水池清澈見底，池底無沉淀物、雜物，水面無漂浮物、枯樹葉。每天巡回保潔池底、邊壁無銹斑、污跡、青苔。換水時保潔池內(nèi)噴水管、照明燈外表無污跡。換水時保潔池邊地面無垃圾、雜物、積水。每天巡回保潔【其他設(shè)施】煙感器、指示燈、消防栓、消防箱內(nèi)外無積灰，出風(fēng)口無灰塵、污跡。每周1次保潔【天臺、平臺】無垃圾雜物，排水口暢通。每周1次保潔【照明設(shè)施】綠地矮燈干凈無積灰。 每周1次保潔燈桿無臟污、粘附物，燈罩無積灰。 每周1次保潔【保安崗?fù)ぁ渴覂?nèi)地面干凈無雜物。 每天1次保潔墻面四周無污跡，頂部無蜘蛛網(wǎng)。 每月1次保潔崗?fù)ね饬⒚娓蓛魺o積灰。 每周1次保潔【宣傳欄、閱報欄、布告欄】玻璃干凈無灰塵，框架干凈無污跡。 每周3次保潔【員工衛(wèi)生間】地面干燥、干凈，無垃圾、雜物。 每天1次保潔墻面、隔屏無污漬，天頂無蜘蛛網(wǎng)。每周2次保潔小便斗、坐便器無黃漬、污漬。 每天1次保潔空氣清新無異味。每天1次保潔洗手盆無污跡。每天1次保潔【排水溝】目視干凈無雜草、雜物。 每周1次保潔排水暢通無堵塞、積水、