?？谑袆e墅市場專題調查報告

1欠關于蔥?？诰I市別飼墅市暫場專欣題調牛查報享告里西海面灘項垃目全愁程策傻劃報邪告味第一漁局部局：關煙于憤?？谲娛袆e婆墅市惡場專經(jīng)題調覆查報專告前言能別墅催的由副來椅別墅撇的分夾類及藍其特洗性分角述另別墅孤按建伏筑形憲態(tài)分豪類及切特性棚分述杰★見獨立趙別墅喜★風聯(lián)體疾別墅毒★鏈聯(lián)排姓別墅屋〔排昆屋〕獲★煩新型側別墅圓別墅紀按市延場級抹別檔巖次分拆類及犯其特綢性分繁述柱★域頂級怕豪宅液型別尤墅屆★腿高檔隊型別翼墅秧★享中檔穴型別者墅僚★附經(jīng)濟讓型別篇墅喇別墅觀按單低套總綠建面肅積分脫類及謠其特耳性分澆述醫(yī)★穩(wěn)13議0喇—拋16滑0平鄰米綁★煎16付1席—腿20紗0平練米憑★汗20竊1文—之25摘0平刮米呢★少25棉0經(jīng)—也30臂0平蛛米蟻★那么30激0平鉆米以跟上休別墅交按建找筑風拿格分弱類及把其特假性分窄述星別墅頑按居衰住功愧能劃冤分及走其特海性分閉述子★悠休閑嶄度假淚型別筒墅拘★岸經(jīng)濟羽生活謝居家戰(zhàn)型別肅墅輔投資院保值照型別騰墅堅別墅當區(qū)域溉分布求分類特及其哪特性璃分述區(qū)別墅嶺產品割規(guī)劃朋綜述斬別墅聯(lián)產品同功能諷特點玉別墅毀建造輕用材帆等特斃點研別墅駐小區(qū)龜規(guī)劃好特點省別墅舍配套財設施步特點脆別墅冶市場溝構成微體系佛綜述茂別墅獵產品鬧在市芳場中米的賣附點構飄成繁別墅具消費睛金字馬塔結損構承別墅各物業(yè)搭主要搏行銷功通路頂和策嚴略吃5丹海疾口市信別墅看市場贏調查那耕〔淘一〕卡蔬執(zhí)市場揭調查綢選取桐范圍攀說明且〔刻二〕決卸嬌?？诰故新?lián)惜體別垂墅市伙場調嘗查窮〔三想〕移促海借口市紐獨立饅別墅夕市場啞調查煎賠〔盞四〕曲河甲西海存岸住袖宅市繭場調軌查友鋪清承茫找束徒年薦消懶陷薪殲押虧駝?chuàng)裁衔濉硟酎S致綜芝合歸扇納說時明況裳序言序言英雄2003年，?？跇鞘欣菬熕钠?，四方諸侯蠢蠢欲動，?？诜康禺a市場真正進入了“大盤逐鹿〞的時代?！皶r勢造英雄〞，有戰(zhàn)略決戰(zhàn)才能一統(tǒng)江山，有競爭對手才能志存高遠。如果說2003年?？诜康禺a是“十年磨一劍〞時代，那么，即將到來的一年將是“煮酒論英雄〞的時代。對于?？谑械拈_發(fā)商來說，別墅物業(yè)開發(fā)的經(jīng)驗從總體上看雖然并不豐富，但大多參與別墅開發(fā)的房產商，都在做著同一個努力——讓用戶心動！那么，?？谖魃碁┕こ虘撛鯓右?guī)劃？如何給該產品作準確的市場定位？她的主要客戶群體特征又是怎樣？做什么樣的別墅產品在市場上才最受歡送……等等。本報告對?？谑蟹康禺a市場進行了前期的市場調研。為準確市場定位，根據(jù)該項調研性質，我們采用實地考察與相關人員訪談相結合的方式，依托海口市商品住宅市場〔主要為別墅市場〕相關的背景信息實施整個調查過程并形成結論。我們以真誠、嚴謹和毫無保存的態(tài)度向?？谖骱┇I出我們對未來市場走向的一些設想和淺見。希望這本凝聚著我們經(jīng)驗與智慧的籌劃案能夠對?？谖骱┑膩砣蛰x煌提供有價值的參考和依據(jù)。當然，隨著市場的不斷變化，我們也將用最敏感的觸覺和最快速的反響來不斷對本案進行深化和完善。以期到達如下目標：了解?？谑袆e墅市場的整體狀況及變動趨勢；了解?？谑袆e墅市場產品設計的開展趨勢；了解各個區(qū)域市場的分布現(xiàn)狀及客戶群體構成情況；掌握西海灘工程所處地塊的根本特征；掌握西海灘工程周邊房產市場的走勢及主要競爭樓盤的根本特征；明確西海灘工程與周邊主要競爭樓盤以及其余區(qū)塊的優(yōu)勢、劣勢所在；掌握各類目標消費群體及業(yè)內專業(yè)人士對工程的初步認知；明確西海灘工程構建優(yōu)勢的市場時機；提出西海灘工程的市場定位〔包括工程定位、目標客戶定位、戶型定位等〕的假設干思路；提出西海灘工程在后期產品設計中的假設干思路和建議。最后的贏家，真正的英雄，都將是海口西海岸！判第一教局部螺、項唇目研雨究背汽景別墅的概念1—1別墅的由來別墅的由來別墅的由來1.1別墅傳統(tǒng)意義上的概念是指位于郊區(qū)或風景秀麗地區(qū)的一幢功能較為齊全，帶有花園或院落的兩層或多層房屋，通常是作為住宅或度假休息的場所。1.1別墅傳統(tǒng)意義上的概念是指位于郊區(qū)或風景秀麗地區(qū)的一幢功能較為齊全，帶有花園或院落的兩層或多層房屋，通常是作為住宅或度假休息的場所。而當今意義上的別墅，已不僅表示一幢講究建筑式樣布局的房子，可能指由多幢、幾十幢甚至幾百幢房子組成的高級住宅區(qū)，建筑裝潢及設施、功能配套，大量采用現(xiàn)代科技的新材料的開展成果，而遠遠超過傳統(tǒng)意義上的別墅，在選址和環(huán)境布局上，現(xiàn)代意義上的別墅那么根本繼承了傳統(tǒng)意義上的“別墅〞的選擇。1.2別墅生活眼下正悄然走近市民1.2別墅生活眼下正悄然走近市民別墅物業(yè)曾經(jīng)作為“成功、富有〞的象征，代表了生活的“最高境界〞，令普通百姓“可望不可及〞。改革開放二十年，不僅使國家的綜合國力不斷增強，也使普通人們的經(jīng)濟收入與消費能力持續(xù)走強。隨著人們對居住環(huán)境的強烈追求的目標。城市白領階層、中產階層的形成，更使居住理念發(fā)生了深刻的變化。如果說，“擴大居住面積，改善居住條件〞是“第一波〞，“優(yōu)化居住環(huán)境，講究生活質量〞是“第二波〞的話，那么?？跇鞘袑⒃诮?、三年進入“第三波〞——“追求回歸自然，提高生活品位〞。別墅生活正消然走近平常人家，成為當今樓市關注的熱點之一。?？趧e墅市場的“第二次浪潮〞99年下半年開始，隨著假日海灘、熱帶海洋世界等旅游工程于落戶西海岸區(qū)域，相繼推出了一批新型的獨院住宅，它們的外觀更漂亮，房型更舒適，功能更全面，花園更開闊，黃金海岸花園、長信海景花園等樓盤的推出市場創(chuàng)造了良好的市場銷售業(yè)績，形成了?？谑袌龅牡诙卫顺薄e墅的由來?？趧e墅市場的海口別墅市場的“第二次浪潮〞99年下半年開始，隨著假日海灘、熱帶海洋世界等旅游工程于落戶西海岸區(qū)域，相繼推出了一批新型的獨院住宅，它們的外觀更漂亮，房型更舒適，功能更全面，花園更開闊，黃金海岸花園、長信海景花園等樓盤的推出市場創(chuàng)造了良好的市場銷售業(yè)績，形成了?？谑袌龅牡诙卫顺?。別墅的由來海口別墅市場的“第一次浪潮〞整個八十年代后期，別墅的開展速度還較緩慢，然而，隨著海南建省，10萬大學生下海南，海南成了冒險家的天堂，這期間海甸島等區(qū)域出現(xiàn)了大批花園別墅群，形成了?？谑袆e墅市場的第一次浪潮。這些別墅因、綠化差、配套跟不上，設計欠合理。幾年的空置后，又被好事之人笑為“綠化程度甚高〞——雜草叢生。。于是又有好事者稱其為“別野〞——寓意缺“土〞別墅市場的三次浪潮?？趧e墅市場的?？趧e墅市場的“第三次浪潮〞2001年年未，當?？诜康禺a住宅開發(fā)進入，規(guī)劃小區(qū)化、配置智能化、環(huán)境園林化、空間功能化、管理專業(yè)化、交通立體化……使得新一代的別墅更能適應人們對未來生活的新要求。隨著市政道路的立體化，家用轎車的普及化，人均收入的增加，海口人越來越注重生活的質量，排屋概念的出現(xiàn)，雙復式公寓的形成。以排屋、聯(lián)體別墅、又疊加式別墅等經(jīng)濟型別墅為主體的別墅住宅已經(jīng)成為?？谌酥脴I(yè)安家及島外人士度假、養(yǎng)老的新選擇，一個“獨院住宅、立體生活〞的時代正到來，陽光經(jīng)典、傳世家寶、陽光西海岸、綿繡京江、金盤雅苑等工程都由這段時間推出。將引導海口市場第三次浪潮的掀起。別墅的分類及其特性分述別墅的由來低層住宅的特點是：層數(shù)少、上下聯(lián)系方便，平面布置緊湊、結構單一、平面組合變化大、標準要求較高等。我國在1987年制定的?民用建筑設計通那么別墅的分類及其特性分述別墅的由來低層住宅的特點是：層數(shù)少、上下聯(lián)系方便，平面布置緊湊、結構單一、平面組合變化大、標準要求較高等。我國在1987年制定的?民用建筑設計通那么?〔試行〕中，對民用建筑高度與層數(shù)明確規(guī)定：1—3層為低層住宅；4—6層為多層住宅；7—9層為中高層住宅；10層以上為高層住宅。“獨院住宅、立體生活〞是指城市人擁有一個屬于自己的有天、有地、有花園的立體獨立居住空間的生活，是城市居民從市區(qū)的小高層、高層獨立出來，擁有成套獨用住宅之后又一次劃時代的居住生活質量和提升。這種時尚的生活方式，以全新的理念和模式給別墅市場注入了活力，出現(xiàn)了豐富多彩的產品樣式，形成了“低層、低密度、低容積率〞的“三低〞住宅。1—2別墅的分類及其特性分述杠別墅蜓的分虹類按建筑形態(tài)分類按市場級別檔次分類按單套總建面積分類泛殊手目前撒為止差，別劫墅住麻宅可緞謂是席千姿趙百態(tài)創(chuàng)，形續(xù)形色貝色。表別墅掙產品匆的分由類方出法很家多，輩是否貧善于步掌握裂別墅擊產品培的科猶學分濤類的母方法種，對屈于經(jīng)沾營者華在樓限市競壓爭中死發(fā)現(xiàn)藍機遇爭、贏懷得優(yōu)包勢、管分析符比較賭、定壟位決按建筑形態(tài)分類按市場級別檔次分類按單套總建面積分類德策等翼至關襪重要句。然艇而，怖別墅帥產品壽的細辮分并返沒有舞一陳視不變它的方赴法，庸這里紫根據(jù)夕別墅日產品輸?shù)南鄡躁P同遭質性罪進行碰分類欣如下犧：獨立別墅獨立別墅聯(lián)體別墅聯(lián)排別墅〔排屋〕新型別墅頂級豪宅型別墅高檔型別墅中檔型別墅經(jīng)濟型別墅130~160平米161~200平米201~300平米250~300平米300平米以上按建筑風格分類按區(qū)域分布分類按居住功能劃分按建筑風格分類按區(qū)域分布分類按居住功能劃分西海岸板塊西海岸板塊海甸島板塊市中心城區(qū)工業(yè)大道中國園林歐洲古典歐洲現(xiàn)代北美風格其它休閑度假型別墅經(jīng)濟生活居家型別墅投資保值型別墅建筑形態(tài)分類及特性分述建筑形態(tài)分類及特性分述別墅的由來書別墅漫分類頸具體低細分駕特性磚市場撐定位鍵面積董控制淘獨立斃別墅驚四面沿采光去，無醬公共坦面積鬧和空錘間可脊借，陸占地凍面積犯最大竟；獨只門獨膝戶，棉獨享緊前庭擁后院鉤。羅頂級晌豪宅鉗型高碗檔型靈25霸0平嘴方米巨以上護聯(lián)體咬別墅壘雙聯(lián)晶三面偷采光愛，占把地面示積比瓶獨立黎別墅督??；晚中、治高檔崗型衣16局0液——侵25扇0平漲方米蒸三聯(lián)繁有的尸兩面不采光火，占蜂地面濟積更撓小；揚中檔早型蝕16晃0袖——棚20徒0平究方米恰四聯(lián)河六聯(lián)奧兩面陵采光判，占蓄地面旗積小橫，獨傷門、述獨戶偉、獨猶院。旨側重菌以居色家式焦的功鞭能住雨宅。仇經(jīng)濟型型捧經(jīng)濟接型鬼13葉0軋——膠16瘦0平傅方米塵13討0液——鴉16危0平姑方米樂聯(lián)排共別墅炎排屋掏里弄岸式住綱宅原顧名基思義包，又漁稱為守并排印連在清一起鳴的別沿墅，翅兩面墓采光就，占壘地面芳積小膛，獨槽門、千獨戶近、有戒獨院手綠地搏，但掘花園煤面積賊相對帖較小慚。鋒經(jīng)濟斗型寇13相0羅——罩16斑0平智方米勢新型窮別墅釀疊加布別墅鑒〔雙牛復式葬公寓圍〕役又叫趴公寓勝型別哥墅，亞它是信介于刻別墅勞與多跌層住樂宅之遠間，劍兼顧借了別驕墅的翅小密俱度、鞋大間瓣距、劍多綠希化和武舒適說感，度又有泉多層坑低價詢優(yōu)勢醫(yī)。棚經(jīng)濟盾型橡13塊0眼——檔16仿0平懇方米頂級豪宅型別墅有人說，全世界的最高級住宅，要么建在山上，要么建在海邊。?？趧e墅市場中的項級豪宅當數(shù)一線海景別墅了。頂級豪宅型別墅市場的開展頂級豪宅型別墅有人說，全世界的最高級住宅，要么建在山上，要么建在海邊。?？趧e墅市場中的項級豪宅當數(shù)一線海景別墅了。頂級豪宅型別墅市場的開展離不開中國的改革開放，離不開?？诮?jīng)濟的開展，高品位社交需求也越來越大，追求高尚生活氣氛及品位社交環(huán)境成為了一批高級管理人士的渴望，因此，在某種意義上講，傳統(tǒng)的別墅已不能充分表達自身的價值，適應生活社交的要求，高爾夫別墅最大的特點是別墅建在高爾夫球場里面，球場本身是球道，球道與建筑的界面是庭園，因此庭園是球場的延伸，將球場的景觀借到別墅區(qū)，形成Finfer-style的風格，即別墅與球場沒有很顯的界限，兩者形成象手指一樣交錯形式。按檔次分類及特性分述別墅的由來33中檔型別墅中檔別墅通常遠離城市中心，與城市快速交通干道相關，比較中檔型別墅中檔別墅通常遠離城市中心，與城市快速交通干道相關，比較注重高環(huán)境質量，但價格適中，這類別墅一般都擁有200至300平方米以上花園，能提供較大的環(huán)境空間給客戶，小區(qū)私密性較強且住宅功能多樣，這類別墅對那些追求良好居住環(huán)境的高收入階層而言，具有巨大的吸引力。此類別墅價格大都是集中在80——180萬元之間，島外市場消費人群的增長帶來源源不斷的市場需求，而物業(yè)品質的提高以及日趨完備的社區(qū)規(guī)劃和配套均使此類別墅物業(yè)的價值處于不斷的提升之中。高檔別墅高檔別墅完美地表達了人們對居住的審美情趣，且具有良好的保值、增值性。高檔別墅一般處于優(yōu)越的地理位置，享有優(yōu)美的自然景觀，有的還具備無法復制的人文景觀優(yōu)勢。隨著中國經(jīng)濟的進一步開放，有越來越多的境外人士，國內也有相當一批成功人士，購置此類物業(yè)，用于投資、居住、租賃、休閑、度假等。隨著參加WTO的日益臨近，高檔別墅市場正悄悄地在升溫。經(jīng)濟型別墅經(jīng)濟型別墅經(jīng)濟型別墅是介于中、高檔別墅和公寓之間的聯(lián)體、聯(lián)排類型的住宅，且多為排屋式建筑，該類物業(yè)根本上都建在市郊區(qū)域，土地本錢相對市區(qū)要低得多，而且目前“經(jīng)濟型別墅〞的占地規(guī)模一般都在10萬平方米以上，其規(guī)?；a出以及市郊的低成外鄉(xiāng)地，使得其進入市場的價格較低，自然是適應的消費者也就更廣。因而此類物業(yè)就更注重交通、配套、生活機能的完善化，強調形成適宜居住的高尚生活區(qū)域，此類物業(yè)雖然沒有中、高檔別墅那樣奢華，那樣更加舒適的空間和環(huán)境，但在住宅功能上是相差無幾，其單套面積那么往往控制在160平方米以內，由此也就控制了總價不大〔40——80萬元之間〕。因此，經(jīng)濟型別墅要面向更多客戶群，別墅小型化是最為有效的方法之一，也是經(jīng)濟型別墅拓展空間的主攻方向。按面積分類及其特性分述34別墅物業(yè)按面積劃分130—160平米161—34別墅物業(yè)按面積劃分130—160平米161—200平米201—250平米250—300平米301平米以上別墅的由來毫無疑問，別墅物業(yè)由于每幢樓宇單體面積大必然導致總價偏高。面積在300平方米以上的別墅，其總價當然不低，而單價似乎也毫無疑問，別墅物業(yè)由于每幢樓宇單體面積大必然導致總價偏高。面積在300平方米以上的別墅，其總價當然不低，而單價似乎也比較模糊，此類物業(yè)作為別墅的附加值作用往往顯得非常重要；面積在130——160平方米和面積在161——200平方米的別墅，其客層對應的購房動機，應該是生活居家類為主；相對而言面積在201——300平方米的別墅情況最復雜。就目前的別墅市場總體來看，這局部的別墅產品最豐富多彩，變化空間亦最大，個體的差異性、購置者經(jīng)濟狀況的懸殊、文化背景、觀念意識的不同將決定別墅的多種多樣，個體的各具特色，決定了別墅的類別和個性。別墅市場研展報告別墅的由來別墅市場研展報告別墅的由來背景篇別墅常識別墅物業(yè)在建筑造型上風格迥異，有充滿地中海風情的西班牙建筑，此類風格多見外挑門亭、弧型長窗、圓柱塔樓等；有海岸風情的北歐式建筑，此類風格常見三角型屋檐、米字格墻面，別具一格；有造型簡潔明快馬加的德國式建筑，常見有大坡頂、外挑柱廊；有古典現(xiàn)代完美融合的歐式城堡；也有內廊環(huán)繞、實用美觀的歐美鄉(xiāng)村型別墅；還有簡約與皇家氣息并存的英式、富有貴族氣質的意大利式、浪漫端莊的法式、充滿陽光的澳洲建筑，自然還有江南山水的中國庭園式建筑等等，建筑藝術風格越具獨異性，其審美價值就越恒久。然而值得一提的是，不同的別墅風格與其建筑空間內部是統(tǒng)一的。別墅物業(yè)在建筑造型上風格迥異，有充滿地中海風情的西班牙建筑，此類風格多見外挑門亭、弧型長窗、圓柱塔樓等；有海岸風情的北歐式建筑，此類風格常見三角型屋檐、米字格墻面，別具一格；有造型簡潔明快馬加的德國式建筑，常見有大坡頂、外挑柱廊；有古典現(xiàn)代完美融合的歐式城堡；也有內廊環(huán)繞、實用美觀的歐美鄉(xiāng)村型別墅；還有簡約與皇家氣息并存的英式、富有貴族氣質的意大利式、浪漫端莊的法式、充滿陽光的澳洲建筑，自然還有江南山水的中國庭園式建筑等等，建筑藝術風格越具獨異性，其審美價值就越恒久。然而值得一提的是，不同的別墅風格與其建筑空間內部是統(tǒng)一的。居住功能劃分及其特性分述休閑度假別墅別墅市場研展報告別墅的由來休閑度假別墅別墅市場研展報告別墅的由來休閑度假型別墅一般總是依山傍水，此類物業(yè)除了匹配大面積的私家花園外，景色宜人的周邊自然環(huán)境常令人心醉，多視角的景觀層次宛如生活在公園、優(yōu)美的自然風光也極大提升、襯托別墅的品質和身價。如黃金海岸花園、陽光西海岸、傳世家寶、陽光經(jīng)典等為代表的此類別墅物業(yè)多集粹了外來高尚社區(qū)的規(guī)劃和精致房型，而高檔會所的設置也增添了物業(yè)的附加值，令物業(yè)身價非凡。休閑度假型別墅一般總是依山傍水，此類物業(yè)除了匹配大面積的私家花園外，景色宜人的周邊自然環(huán)境常令人心醉，多視角的景觀層次宛如生活在公園、優(yōu)美的自然風光也極大提升、襯托別墅的品質和身價。如黃金海岸花園、陽光西海岸、傳世家寶、陽光經(jīng)典等為代表的此類別墅物業(yè)多集粹了外來高尚社區(qū)的規(guī)劃和精致房型，而高檔會所的設置也增添了物業(yè)的附加值，令物業(yè)身價非凡。經(jīng)濟生活家庭型別墅經(jīng)濟生活家庭型別墅此類物業(yè)大凡處于城郊結合部，低廉的地價使此類物業(yè)大凡處于城郊結合部，低廉的地價使開展商開始在小區(qū)規(guī)模性方面做足文章，使低容積率、高綠化率的別墅住宅透顯其價格等綜合性能比的“實惠〞：園內寬敞的生活空間、一應俱全的生活配套、清新秀美的小區(qū)景致均是普通住宅無法比較的，而其物業(yè)部、總價控制于40至80萬元，立體交通的改善使信奉“反璞歸真、回歸自然〞的居住時尚的購房族樂于承受。投資保值型別墅投資保值型別墅別墅住宅作為一種特殊的房產品，其擁有的土地面積是普通住宅所無法相比的。規(guī)?；_發(fā)加之完善的周邊配套使土地價值具有極大升值潛力。此外，大凡營建此類高標準住宅生活社區(qū)的企業(yè)以品牌企業(yè)居多，別墅住宅作為一種特殊的房產品，其擁有的土地面積是普通住宅所無法相比的。規(guī)?；_發(fā)加之完善的周邊配套使土地價值具有極大升值潛力。此外，大凡營建此類高標準住宅生活社區(qū)的企業(yè)以品牌企業(yè)居多，開展商雄厚的實力和良好的信譽也具有“投資性〞，這也為更多的追求生活品質而二次購房提供絕佳良機。選擇適宜認購價位那么完全取決于消費者準確把握購房時機。別墅的由來別墅的由來背景篇別墅常識其它此外還有旅游、酒店式別墅等，在此不作一一細述。其它此外還有旅游、酒店式別墅等，在此不作一一細述。1、西海岸區(qū)域1、西海岸區(qū)域這里，火車輪渡客運開通，區(qū)域內以獨立式別墅、聯(lián)體別墅并存的格局更多建立于濱海大道旁，使市出入更為自由。交通便捷優(yōu)勢再度引來購房者關注，使“入住西海岸〞一度成為業(yè)主高貴身份的象征。這里形成海口市最為看好的別墅開發(fā)居住區(qū)域。2、海甸島2、海甸島90年代初期，這里是?？谑袆e墅集中區(qū)域。93年期間海甸島北面的別墅開發(fā)較多，產品多以獨立式別墅為主，這些別墅由于規(guī)模小、綠化率不高等現(xiàn)在并不為市場看好。很多別墅由駐瓊辦事處租用作辦公用。新開的樓盤主要集中在海甸島西北部〔世紀大橋橋頭、美麗沙等沿海區(qū)位，新開的樓盤有海岸綠洲。目前區(qū)位不如西海岸，銷售并不佳。背景篇背景篇別墅常識別墅的由來3、金貿區(qū)海口灣土地的珍貴稀有性使城區(qū)別墅較為鮮見。?？谑杏诮鹳Q區(qū)新開此類別墅不多，主要有傳世家寶、陽光經(jīng)典。此類物業(yè)管理、景觀和空氣質量提出很高要求，單棟價格3、金貿區(qū)?？跒惩恋氐恼滟F稀有性使城區(qū)別墅較為鮮見。?？谑杏诮鹳Q區(qū)新開此類別墅不多，主要有傳世家寶、陽光經(jīng)典。此類物業(yè)管理、景觀和空氣質量提出很高要求，單棟價格根本在200萬元以上。2、工業(yè)大道區(qū)域2、工業(yè)大道區(qū)域該區(qū)域為市政新建設區(qū)，缺欠別墅所需求的自然景觀的支撐，別墅主要以排屋聯(lián)體或疊加式建筑為特征的經(jīng)濟類別墅為產品主力。以“錦繡京江〞和“金盤雅苑〞為代表。其售價根本接近于30萬——40萬之間，適中的售價無疑為工薪階層帶來了更多的實惠。別墅產品規(guī)劃綜述別墅產品功能特點別墅產品規(guī)劃綜述別墅產品功能特點別墅產品規(guī)劃綜述別墅產品功能特點別墅產品功能特點住宅首先要滿足使用功能，滿足日常起居的便利與舒適，滿足居室的生態(tài)要求。因此，功能區(qū)分隔、使用功能的細分化、專門化，已是必然趨勢。作為高檔物業(yè)的別墅來說，那么更應注重功能的設計和配置，更應滿足高于一般家庭的生活需求。在增強居室私密性的同時，更應注意室內、外空間的過渡，以及與私家花園，即自然環(huán)境的交融。并在提高居家舒適度和便利性，空間格局的經(jīng)濟性、合理性方面，應多費心思，有所創(chuàng)新。這既是時代的要求，也是未來的趨勢。別墅物業(yè)空間劃分的“五個區(qū)〞禮儀區(qū)：入口〔玄關〕、起居室、過廊、餐廳等交往區(qū)：早餐室、廚房、家庭室、陽光室等私密區(qū)：主臣、次臥、兒童房、客人房、衛(wèi)生間、書房等功能區(qū)：洗衣間、儲藏室、壁櫥、進入式衣廚、車庫、地下室、閣樓、健身房、傭人房等室外區(qū)：外立面、前院、后院、平臺等以“區(qū)〞來重新定義空間類型，功能規(guī)劃更為細膩，為全新生活方式提供完美的空間，充分滿足個性與生活品質的追求。五大功能區(qū)的劃分使住宅科學表達了日常生活中對空間利用的規(guī)律，滿足了業(yè)主飲食起居，交流禮儀等各方面的家庭生活別墅的戶型設計和室內空間格局，理應更注重人與環(huán)境的溝通與交互作用，如日照采光、空氣對流、起居室、客廳、餐廳、過廊等居室活動空間與私家花園、自然環(huán)境的視覺通透，融為一體〔亦即以大面積的玻璃墻體為隔斷與圍護〕。別墅物業(yè)較其它的物業(yè)而言本身面積比較大，它的客廳、臥室空間設計比較大氣，比方開展商常采用落地玻璃和陽光室，造成一種舒適性尤其是臥室，傳統(tǒng)的住宅假設為15—20平方米之大，巨大的落地玻璃讓人直面自然與窗外的美景，陽光燦爛、空氣清新，對于別墅的居住者來說感到非常的舒適，從而體驗生活的輕松和閑致。別墅產品規(guī)劃綜述別墅產品規(guī)劃綜述別墅建造用材特點11—3別墅產品規(guī)劃綜述〔二〔二〕別墅建造用材等特點有利健康的無化學揮發(fā)、無輻射影響以及輕質高強度、既保溫又隔熱的種類環(huán)保型綠色建材正在越來越多地被運用在別墅工程中。別墅產品規(guī)劃綜述別墅小區(qū)規(guī)劃特點別墅產品規(guī)劃綜述別墅小區(qū)規(guī)劃特點1—3別墅產品規(guī)劃綜述粗〔三情〕別承墅小貪區(qū)規(guī)閱劃特廈點別墅產品的設計里面特別關心整個小區(qū)的規(guī)劃布局。比方說綠化問題，別墅區(qū)綠化應該以分散綠化為主，使得每一棟別墅住宅都能看到景觀。對于每個綠化小景又都力圖完美。使每一住戶主都能夠坐別墅產品的設計里面特別關心整個小區(qū)的規(guī)劃布局。比方說綠化問題，別墅區(qū)綠化應該以分散綠化為主，使得每一棟別墅住宅都能看到景觀。對于每個綠化小景又都力圖完美。使每一住戶主都能夠坐那么推窗入畫，行那么移步換景。中國園林造景離不開水，有水才能構造山水般詩意的人生。別墅區(qū)別其它物業(yè)的差異，就是它能夠密切的貼近自然。別墅物業(yè)的這種環(huán)境概念既保證了現(xiàn)代人快節(jié)奏的生活方式，又能夠與環(huán)境緊密結合，從中尋出現(xiàn)代別墅的概念。別墅最主要的特色就是一個環(huán)境概念，別墅因為是貼著地面走的，它跟周圍的環(huán)境關系是非常重要的。環(huán)境其實有兩個要素，一個是自然環(huán)境，一個是人文環(huán)境。人文環(huán)境是歷史積累起來的，自然環(huán)境包括山山水水，首先就是別墅物業(yè)的小區(qū)。別墅小區(qū)的營造和優(yōu)化，已成為有力的市場競爭手段。例如怎樣通過植被和成年喬木的移植，通過對樹種的選擇，來增加光合作的氧氣釋放量和對有害氣體的吸收量，以及對塵埃、噪聲的吸附和凈化；又如何通過潺潺流水來調節(jié)溫度、濕度，產生負離子，通過水澡的生物鏈，增強水體的生物自凈能力；再如何利用不同植物間相克相生的習性，形成小區(qū)良好的生態(tài)循環(huán)系統(tǒng)，促進生長、使之枝繁葉茂，營造一方人工森林或人造山林，使業(yè)主真正有回歸自然之感。別墅產品規(guī)劃綜述別墅產品規(guī)劃綜述別墅配套設施特點11—3別墅產品規(guī)劃綜述〔四〕別墅配套設施特點〔四〕別墅配套設施特點會所規(guī)格舉例A：娛樂休閑會所舞廳、歌舞廳、棋牌室、圖書館、健身房等；B：綜合功能型會所醫(yī)療保健、兒童樂園、老年活動中心等；C：豪華舒適型會所高爾夫球場、草地網(wǎng)球地、桑拿浴池、游泳池等別墅物業(yè)周圍配套設施舉例大型超市郵電局自動提款機〔或銀行〕美容中心洗衣中心等關于物業(yè)管理效勞及安保設施和配套舉例設備養(yǎng)護24小時保修效勞養(yǎng)綠護綠家政式社區(qū)效勞24小時電子巡更紅外線周界報警24小時電子巡更紅外線周界報警一、二層設門磁、窗磁、三樓設門磁別墅市場構成體系綜述別墅物業(yè)的賣點構成別墅市場構成體系綜述別墅物業(yè)的賣點構成1—4別墅市場構成體系綜述別墅產品在市場中的賣點構成專業(yè)人士、市場人士普遍認為：別墅理應有一個完整的設計、推廣、包裝體系?？v觀目前海南別墅物業(yè)在市場中的賣點訴求，歸納如下：別墅產品在市場中的賣點構成專業(yè)人士、市場人士普遍認為：別墅理應有一個完整的設計、推廣、包裝體系。縱觀目前海南別墅物業(yè)在市場中的賣點訴求，歸納如下：別墅物業(yè)的賣點構成根本別墅物業(yè)的賣點構成根本賣點優(yōu)美健康的生態(tài)環(huán)境；〔環(huán)境賣點〕舒適氣派的家居生活；〔房型空間賣點〕完善成熟的配套設施；〔配套賣點〕快捷便利的立體交通；〔交通賣點〕特別賣點崇尚個性住宅，品質永恒；〔無價賣點〕追求生態(tài)效應，環(huán)境超群；〔稀有賣點〕超大棟距，獨成逍遙天地；〔布避賣點〕多層的價格，超高的得房率；〔低價賣點〕買一送一、再呈多個超大回扣；〔實惠賣點〕人腦加電腦，多重保安〔物管賣點〕明智的投資，超值的回報〔投資賣點〕““綜合質量〞和“綜合環(huán)境〞以人為本，強調“人與人、人與自然、人與建筑〞的和諧統(tǒng)一是人們對生活的追求。住房消費市場的開展，已使消費者從“買樓〞變?yōu)椤百I居家〞、“買生活方式〞。因此，隨之而衍生出的“綜合質量〞與“綜合環(huán)境〞的概念只得深入研究。所謂“綜合質量〞包括：工程施工質量、房屋功能質量、居家環(huán)境質量和管理效勞質量。“綜合質量〞反映了人們對生活質量的追求。所謂“綜合環(huán)境〞包括：綠化環(huán)境、生活環(huán)境、生態(tài)環(huán)境、人文環(huán)境、鄰里交往往環(huán)境、休閑、休憩環(huán)境、韻動環(huán)境、健身環(huán)境等。這種“綜合環(huán)境〞的營造提升了生活品味與生活質量。對于現(xiàn)時成熟的購房者來說“建筑風格高雅、房型布局合理、生活機能齊全、小區(qū)環(huán)境優(yōu)美、出行交通便捷、工程質量過硬、物業(yè)管理周到〞是其根本要求。別墅市場構成體系綜述別墅消費金字塔結構1別墅市場構成體系綜述別墅消費金字塔結構1—4別墅市場構成體系綜述〔二〔二〕別墅消費金字塔結構就供給面來看，目前上海別墅物業(yè)市場已呈現(xiàn)出“客戶層面大、購房動機廣〞的格局?？疾焓袌鲆痪€的購房者，我們又不難發(fā)現(xiàn)：別墅購房族正在發(fā)生質的變化?？蛻魧用鏀U大前幾年，對別墅物業(yè)發(fā)生興趣的，大多來自本地私營企業(yè)老板，而今天，不少島外人士及高收入白領階層也開始放棄市中心地段物業(yè)，把目光投向市郊的別墅，這是客戶層面的變化。購房動機豐富原先的投資型、度假型的購置人士居多，而目前，生活類動機開始占上風。不少購房者較多追求由于較大建筑面積帶來的居室寬敞、空間豐富、功能齊全和不可多得的私家花園，在?？谌司咏紖^(qū)化觀念逐步形成的背景下，生活類別墅的追求者比例迅速上升。追求時尚生活一些已經(jīng)擁有市中心公寓住宅的人，在經(jīng)濟條件允許的情況下，也開始追求“5+2〞的現(xiàn)代時尚生活。值得關注的特別客層值得注意的是，在?？趧e墅樓宇的購房者中，國外華僑和外省市人士在增加，他們都把市郊地段的低密度住宅，尤其是別墅物業(yè)作為重要的選購對象。別墅市場構成體系綜述別墅消費金字塔結構1別墅市場構成體系綜述別墅消費金字塔結構1—4別墅市場構成體系綜述島內外資企業(yè)老板境外長期居住海南及經(jīng)理等高級管理人士島內外資企業(yè)老板境外長期居住海南及經(jīng)理等高級管理人士〔包括港、澳、臺等投資海南的華裔人士〕華僑、海外同胞內地之家屬；文藝界、體育界、新聞界、作家、畫家等文化含量較高行業(yè)成功人士；華僑、海外同胞內地之家屬；文藝界、體育界、新聞界、作家、畫家等文化含量較高行業(yè)成功人士；政界、商界成功人士；跨國公司區(qū)域經(jīng)理人、外資企業(yè)、中外合資企業(yè)總監(jiān)級以上人員各大公司區(qū)域經(jīng)理人富裕的白領階層富裕的私企業(yè)主等外省市人士工薪階層工薪階層行銷通路和策略別墅市場構成體系綜述1—別墅市場構成體系綜述1—4別墅市場構成體系綜述〔三〔三〕別墅物業(yè)主要行銷通路和策略別墅特別是中高檔以上級別的別墅物業(yè)，與普通商品住宅的行銷通路和策略常有不同，其關鍵因素在三個環(huán)節(jié)：有效目標客源的甑選、定位及對這類人群的正確把握；達成與有效目標客源的直效溝通；行銷如何與之全面配合和銷售策略的靈活有效。常見行銷策略為：運用多種方式對有效目標群〔特別是金字塔上部客層〕實行“一對一〞直效營銷；廣告策略隨有效目標客源而調整，輔助配合銷售進行；銷售執(zhí)行策略靈活、機動、有效；銷售方式多樣化〔如帶租約銷售、以租代售、包租返利等多種銷售方式的使用〕。“一對一〞直效營銷“一對一〞直效營銷是指營銷過程中間環(huán)節(jié)，達成產品與有效客源在同一界面，直接面對面，加強目標命中率，促進銷售的實現(xiàn)，是一種實用、有效、節(jié)約本錢的銷售模式。直效營銷模式具體舉措：事件營銷：組織由目標客源直接參與的如“工程與文化〞研討、交流會公關營銷：如組織由目標客源直接參與的各類聯(lián)誼會、酒會情感營銷：如有獎活動等直效營銷推廣路徑推廣路徑選擇應表達直效的特點，建立與有效客源程的直接交流平臺，促進有效溝通。常常是放棄群眾化傳播媒體，或者將傳統(tǒng)廣告起輔助的作用，選擇針對性極強的媒體如各類高級俱樂部、高爾夫球場現(xiàn)場、高級酒店等場所POP或內部各類高檔雜志等。市場概況了解醋整體導情況太分析露1、血海南杠別墅敞市場怖趨向握成熟日海南現(xiàn)別墅榜市場雪起步作于骨80之年代扔后期虧，發(fā)扯展一耐直較挽為緩址慢，每進入躺90怒年代梯初期右，隨惱著海溉南建歸省和化房產彈業(yè)的顯迅速貿開展閱，在年海南呀出現(xiàn)躍了大鳳批花住園別缺墅群賤，形荒成海再南別暮墅市跨場的圈第一蝕次浪殘潮，決但此鎮(zhèn)時別率墅的洽類型鎮(zhèn)、功銹能及艱其針剃對的于潛在奏客戶潮群均專較為冶單一換，市管場化廁程度錯較低桶，因葛而在貼93補年宏棕觀調迫控,謀銀跟臉緊縮榨政策緒后跌弱入了代谷底誤。童直至蔥19紋98碑年下深半年洪，隨山著中撓國經(jīng)賀濟的稀持續(xù)貪、高袍速發(fā)杠展，離島外風市場氏的興當起同靜時也否帶動鄙了別櫻墅市拐場的弓復蘇撓。向經(jīng)過頌這幾毯年的翻開展獸，海選南的豆別墅權市場以已由桌單一到的基勒本別板墅類膊型發(fā)咬展成鄭為多崖元化閥物業(yè)四共存碰的市圈場形總態(tài)。產排屋紗概念傷的出凱現(xiàn)，柴雙復掏式公儲寓〔結疊加剝式別池墅〕陳的形春成表磨明市辛場逐姓漸走罪向成違熟。寫2、繪市場蕩供給液狀況積分析疏——北供給鎮(zhèn)量持耳續(xù)放珠大繼據(jù)胡統(tǒng)計攜，預目前跨海鉗口鋼別墅笑開發(fā)壓用地饒近2圣萬畝普，平植均每脾個項戶目的驚占地拘面積炮在1得0萬巨平方芒米左裙右。作以綜慰合容明積率游0.啊8計箱算，戀那么吉近2鳥~3幟年內險海儉口殺別墅健市場漢的供革應量著將侮到達石94憤0萬稱平方鳥米，勿這還景沒有太計算企近兩培年內粒新批誓土地眠的潛杰在供素應量護。讓——輩區(qū)域俘分布蹄以近門郊為盤主苗目前畜絕大澆局部友分布婆在交衛(wèi)通方炎便、自環(huán)境鏈較好發(fā)的近堵郊區(qū)靠，其耀中主冒要分飛布在辮海口格灣及男西海銜岸板第塊在廁售別班墅項尚目總場數(shù)占伐到了惹海口仍別墅唯供給揪量的愉70旦%城以上軍。如珠下所盒示：內——周價格夏結構體合理榆通過已對在億售別尿墅的嫁總價散進行臺分析齒發(fā)現(xiàn)腦，目螺前海炒口抗別墅鏡供給名量集大中在餅10蝶0萬置至2串00浴萬價紫格段蹤，占核到了蛛供給話量的眠46謀%；涼其次丙是總脆價在咐20勒0至電30嬌0萬豬的中邊高檔豐別墅彩，占凈總供普應量榨的1秧7%機；而縣總價行在1友00奴萬以頌下的撇經(jīng)濟技型別茄墅和耳總價叫在3楊00累萬以烈上的臣豪華匹型別五墅分妨別為賄15止%和德12績%。杠從價捕格上吩看，丘海幅口暮別墅腳市場宋的產上品結林構與像?？谌卸赶M符結構糞存在挑著群結構詠性矛娛盾。邁2睜、市塔場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