建業(yè)方地產省域化發(fā)展模式探

建業(yè)方地產省域化發(fā)展模式2002年，在經(jīng)過近三年的準備之后，在資金、品牌、人才、商業(yè)模式、客戶資源等五大資源成熟的條件下，建業(yè)正式啟動了“精品住宅系列工程”，即河南地產區(qū)域化發(fā)展戰(zhàn)略，計劃用8到10年時間，在河南省18個大中等城市和部分縣級市建造數(shù)十個優(yōu)秀住宅小區(qū)，總建筑面積超過 600萬平方M，使公司成為年開發(fā)量穩(wěn)定在 100萬平方M左右的國內一流房地產投資發(fā)展商。2003年，建業(yè)房地產開發(fā)業(yè)務已拓展至鄭州、濮陽、新鄉(xiāng)、商丘、南陽、駐馬店、三門峽七個城市，在建工程

8個，商品房年開工面積近

40萬平方

M，預計商品房年銷售額將突破

5億元人民幣，銷售利潤約

1億元人民幣。目前各工程進展順利。

2003年

5月

28日、6月28日新鄉(xiāng)、商丘建業(yè)綠色家園開盤，當天認購均達百余套，在當?shù)匾鹆司薮蠓错憽?003年7月份到11月份，其余五個工程將陸續(xù)實現(xiàn)開盤銷售。在未來2——3年內，公司房地產開發(fā)業(yè)務將覆蓋河南省18個大中城市，并進入部分經(jīng)濟實力較強的縣級城市?！白尯幽先嗣穸甲∩虾梅孔?！”是建業(yè)人的使命與追求！建業(yè)選擇在河南省實施地產區(qū)域化發(fā)展模式， 是基于對公司自身資源條件、經(jīng)營經(jīng)管能力、區(qū)域社會經(jīng)濟發(fā)展狀況與市場環(huán)境綜合考慮的結果。一、選擇河南地產區(qū)域化發(fā)展的背景和依據(jù)（一）河南各大中城市對優(yōu)質商品住宅具有迫切的現(xiàn)實需求過去十幾年，河南各個中等城市當?shù)囟既狈?yōu)秀地產商，沒有好的住宅產品，隨著社會經(jīng)濟的持續(xù)發(fā)展和居民收入水平的不斷提高，對品質優(yōu)良的商品房具有迫切的現(xiàn)實需求。（二）符合河南省社會經(jīng)濟發(fā)展要求，具有較大的市場發(fā)展?jié)摿幽鲜侨珖谝蝗丝诖笫?，?jīng)濟總量居全國第五，而又沒有特大城市，中等城市比較密集，有18個省轄市，全省各地市處于工業(yè)化、城市化快速發(fā)展階段，此外還有21個縣級市和89個縣，社會經(jīng)濟持續(xù)快速發(fā)展，商品住宅市場前景廣闊，這為城市居民住宅開發(fā)提供了非常好的條件。（三）開發(fā)成本低，投資回報高河南各地市土地價格和工程開發(fā)建設成本相對比較低，經(jīng)過精心經(jīng)管運作，可以取得較高的投資回報。（四）經(jīng)管跨度小，便于經(jīng)管河南雖然人均經(jīng)濟總量排名靠后，但交通特別是高速公路建設在全國排名靠前；除了正在修建高速公路的平頂山、南陽、信陽外，其余大中城市均有高速公路相連，距離省會鄭州車程不超過2個小時，經(jīng)管跨度和難度小，經(jīng)管成本低。（五）在河南省進行跨地域房地產投資開發(fā)，建業(yè)具備較強的競爭優(yōu)勢。具體包括：①具有正確的企業(yè)核心價值觀和經(jīng)營理念并為全體員工一致認同；②具有先進的經(jīng)營經(jīng)管機制和規(guī)范化的經(jīng)管模式，如健全規(guī)范的經(jīng)管制度，科學靈敏的決策反應機制，嚴謹高效的業(yè)務流程，先進的信息化辦公平臺等等；③具有先進的工程開發(fā)經(jīng)營經(jīng)管實踐經(jīng)驗，建業(yè)房產的品質和物業(yè)經(jīng)管服務在河南省居于領先水平；④在全省擁有較高的品牌美譽度和廣泛的客戶基礎；⑤具有優(yōu)秀的企業(yè)文化和經(jīng)營經(jīng)管團隊，公司從業(yè)人員95%來自省內，對本地市場和文化比較熟悉；⑥公司經(jīng)營業(yè)績好，資信度高，融資能力強，具有資金優(yōu)勢；⑦具有良好的人脈關系，受到當?shù)卣臍g迎和大力支持，能夠享受到當?shù)氐囊恍﹥?yōu)惠政策。這些競爭優(yōu)勢，為建業(yè)地產區(qū)域化發(fā)展戰(zhàn)略的穩(wěn)步推進和順利實施提供了有力的保障。二、企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃（一）戰(zhàn)略目標以城市居民住宅開發(fā)為主業(yè)，積極致力于企業(yè)決策科學化、經(jīng)管規(guī)范化、經(jīng)營專業(yè)化水平的提高，時刻追求企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展狀態(tài)。從2002年起，經(jīng)過5—8年的時間，使公司房地產投資開發(fā)業(yè)務覆蓋河南省18個大中城市和一部分經(jīng)濟較為發(fā)達的縣級城市，成為年開發(fā)量穩(wěn)定在100萬平方M左右，專注于河南地產區(qū)域化發(fā)展的國內一流房地產投資發(fā)展商。（二）戰(zhàn)略規(guī)劃1999至2001年為準備期；2002至2003年為啟動期，以鄭州為中心，向省內東西南北方向拓展5—6個城市；2004年，房地產開發(fā)業(yè)務拓展到10—12個大中城市；2005年，房地產開發(fā)業(yè)務覆蓋全省18個大中城市并進入部分經(jīng)濟發(fā)達、市場條件較好的縣級城市；2006年以后進入10個中心縣級市，從而形成建業(yè)在河南省房地產市場的“省會鄭州——地級市——縣級市”三級市場架構。（三）業(yè)務發(fā)展計劃2003年開發(fā)量達到 40萬平方M以上，年銷售額超過 6億元人民幣，銷售利潤約 1億元人民幣；2005年開發(fā)量達到 80萬平方M，年銷售額約 15億元人民幣，年利潤2億元人民幣；至2008年以后，年開發(fā)量穩(wěn)定在100萬平方M以上，年銷售額25——30億元人民幣，年利潤約4億元人民幣。三、經(jīng)營方式實施品牌化、規(guī)?；^(qū)域化、系列化商品住宅開發(fā)銷售，提供完善的社區(qū)生活配套和盡善盡美的物業(yè)經(jīng)管服務，倡導自然、健康、和諧、文明的生活方式。在實施跨地域擴張過程中，特別注重強調建業(yè)“品牌、資金、人才、營銷經(jīng)管、客戶資源”五大資源的充分合理利用和不斷創(chuàng)新超越，以保證企業(yè)在穩(wěn)健擴張的基礎上始終保持市場領先水平和可持續(xù)發(fā)展狀態(tài)。四、經(jīng)管方式與機構設置近幾年來，通過建立集團信息化辦公平臺，編制《經(jīng)營經(jīng)管手冊》，創(chuàng)立建業(yè)會，引入客戶關系經(jīng)管系統(tǒng)，完善經(jīng)營經(jīng)管制度，拓寬融資渠道，培養(yǎng)職業(yè)經(jīng)理人隊伍，不斷進行產品創(chuàng)新，提高工程開發(fā)經(jīng)營經(jīng)管水平等等，進一步提升了企業(yè)的核心競爭能力，為集團實施跨地域擴展戰(zhàn)略奠定了堅實的基礎。在跨地域開發(fā)的經(jīng)管架構上，集團下設研究中心、財務中心、經(jīng)管中心、營銷中心、設計中心、工程中心，在地級市設立全資或控股子公司，縣級市設工程公司。公司經(jīng)管架構圖如下：在經(jīng)管方式上，集團作為投資商和經(jīng)營經(jīng)管總部，除集團本身戰(zhàn)略投資經(jīng)管事宜外，主要對各地市子公司重大經(jīng)營經(jīng)管問題進行決策、監(jiān)督、指導、協(xié)調、服務，包括工程投資經(jīng)營決策，重大招投標決策，經(jīng)營指標和經(jīng)管規(guī)范的制定與考核，工程經(jīng)理人任免，財務垂直經(jīng)管，工程經(jīng)管督導等。各地市子公司作為發(fā)展商和利潤實現(xiàn)中心，負責辦理土地出讓手續(xù)、工程建設經(jīng)管、營銷經(jīng)管、客戶關系經(jīng)管，并在工程竣工驗收合格后將其移交給專業(yè)物業(yè)經(jīng)管公司。各地市子公司總經(jīng)理、副總經(jīng)理由集團直接委派，子公司財務部、經(jīng)管部、營銷部、工程部人員均由集團相應中心派駐，在業(yè)務經(jīng)管上實行垂直經(jīng)管，工程預決算和公司審計由集團財務中心負責。地市子公司對下轄縣市房地產工程投資進行前期可行性研究，報經(jīng)集團（子公司董事會）審定后實施，縣市房地產工程經(jīng)營經(jīng)管由地市子公司負責。在合適的時候，公司會成立豫北、豫南、豫西、豫東和鄭州五個區(qū)域經(jīng)管中心，統(tǒng)籌負責其管轄范圍內的日常經(jīng)營經(jīng)管業(yè)務。六、跨地域發(fā)展的目的和意義既然“城市化”是中國發(fā)展的必然趨勢，房地產業(yè)在未來20年內是一個朝陽產業(yè)，既然建業(yè)已經(jīng)占據(jù)了河南省房地產業(yè)的制高點，那么，順勢而為，扎根河南，做一家典型的區(qū)域化地產公司，就成為建業(yè)的自然選擇。這樣，不僅可以充分利用建業(yè)已經(jīng)擁有的各種資源優(yōu)勢，保持區(qū)域市場領先地位，