中國(guó)醫(yī)藥企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力研究

CCPT

中國(guó)醫(yī)藥企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力研究

參與單位：中國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)調(diào)查研究中心 中國(guó)中藥協(xié)會(huì) 中國(guó)化學(xué)制藥工業(yè)協(xié)會(huì)中國(guó)醫(yī)藥商業(yè)協(xié)會(huì) 中國(guó)醫(yī)藥保健品進(jìn)出口商會(huì)

中國(guó)醫(yī)藥企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力研究課題組1

中國(guó)醫(yī)藥企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力研究課題組介紹中國(guó)醫(yī)藥企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力研究課題是由中國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)調(diào)查研究中心、中國(guó)中藥協(xié)會(huì)、中國(guó)化學(xué)制藥工業(yè)協(xié)會(huì)、中國(guó)醫(yī)藥保健品進(jìn)出口商會(huì)、中國(guó)醫(yī)藥商業(yè)協(xié)會(huì)共同立項(xiàng)的研究課題，并得到國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心、國(guó)家發(fā)展與改革委員會(huì)、國(guó)家藥品食品監(jiān)管局、國(guó)家科技部以及中國(guó)中醫(yī)研究院等相關(guān)部門的領(lǐng)導(dǎo)、專家大力支持和積極參與。本課題由殷大奎、陳清泰、齊謀甲、任德權(quán)、于明德、李舜年、張洪魁、馮洪章、朱長(zhǎng)浩等同志擔(dān)任顧問。中國(guó)醫(yī)藥企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力研究課題組由張旭之教授擔(dān)任課題組長(zhǎng)；國(guó)家發(fā)改委處長(zhǎng)吳海東、中國(guó)化學(xué)制藥工業(yè)協(xié)會(huì)秘書長(zhǎng)沈賢姬、中國(guó)中藥協(xié)會(huì)秘書長(zhǎng)傅晶瑩、中國(guó)醫(yī)藥商業(yè)協(xié)會(huì)秘書長(zhǎng)王錦霞任副組長(zhǎng)。2003年10月向醫(yī)藥主管部門提交《中國(guó)醫(yī)藥企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力研究報(bào)告》，并陸續(xù)發(fā)布各子行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力評(píng)價(jià)報(bào)告。

中國(guó)醫(yī)藥企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力研究一、醫(yī)藥企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力研究基礎(chǔ)

1.理論基礎(chǔ)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力由三個(gè)函數(shù)變量所決定：競(jìng)爭(zhēng)力資產(chǎn)、競(jìng)爭(zhēng)力環(huán)境和競(jìng)爭(zhēng)力過程，三者缺一個(gè)不可，任何一個(gè)變量處理不好，都會(huì)影響企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力的形成。?企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力資產(chǎn)包括硬資源和軟資源，而且軟資源在形成企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力資產(chǎn)方面越發(fā)重要。

?在競(jìng)爭(zhēng)力資產(chǎn)和競(jìng)爭(zhēng)力環(huán)境一定的條件下，成功的轉(zhuǎn)換過程以增加價(jià)值并為企業(yè)未來創(chuàng)造新資產(chǎn)，是企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的核心，其關(guān)鍵是過程創(chuàng)新進(jìn)而優(yōu)化企業(yè)的價(jià)值鏈或再生鏈，構(gòu)建企業(yè)的核心能力。

企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力的形成是一個(gè)動(dòng)態(tài)的過程，企業(yè)在資源配置的過程中，要不斷的優(yōu)化業(yè)務(wù)活動(dòng)和管理活動(dòng)。

企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力是可變的，通過競(jìng)爭(zhēng)力資產(chǎn)、競(jìng)爭(zhēng)力環(huán)境和競(jìng)爭(zhēng)力過程三者的組合一個(gè)企業(yè)可以從競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)轉(zhuǎn)變?yōu)楦?jìng)爭(zhēng)劣勢(shì)，也可以從競(jìng)爭(zhēng)劣勢(shì)提升為競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，或者使競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)更加穩(wěn)固。2中國(guó)醫(yī)藥企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力研究3．企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力評(píng)價(jià)研究方法

層次分析法綜合評(píng)價(jià)法

?經(jīng)濟(jì)分析法?專家評(píng)價(jià)法?多元數(shù)理統(tǒng)計(jì)方法2.醫(yī)藥企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力研究主體?醫(yī)藥主產(chǎn)區(qū)產(chǎn)業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力比較研究?醫(yī)藥企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力研究?大宗藥品品種競(jìng)爭(zhēng)力專題研究?培育企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)研究醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)子行業(yè)眾多，發(fā)展?fàn)顩r各異，參差不齊，對(duì)競(jìng)爭(zhēng)力分析評(píng)價(jià)研究需多角度、多層次地展開。4.制定醫(yī)藥企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力評(píng)價(jià)體系遵循的原則企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力的影響因素的廣泛性、層次性、系統(tǒng)性，以及中國(guó)醫(yī)藥企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力研究的目的性和針對(duì)性特征，決定了企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力評(píng)價(jià)指標(biāo)體系構(gòu)造及評(píng)價(jià)分析過程必經(jīng)考慮到：?企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力系統(tǒng)性，需要系統(tǒng)的研究方法。用多層次、多指標(biāo)的方式揭示事物間的相關(guān)性和系統(tǒng)性。?企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力復(fù)雜性需要直觀性研究方法。通過確定指標(biāo)的計(jì)算方法，再逐層綜合分析，可以實(shí)現(xiàn)問題的定量分析，使復(fù)雜的問題直觀化，增強(qiáng)決策者對(duì)最終結(jié)果的滿意度和把握度。醫(yī)藥企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力內(nèi)涵及研究要素3中國(guó)醫(yī)藥企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力研究二、醫(yī)藥企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力應(yīng)用研究1、標(biāo)桿企業(yè)的研究和選?。?）標(biāo)桿企業(yè)選取及組群劃分原則研究

運(yùn)用80項(xiàng)競(jìng)爭(zhēng)力指標(biāo)，對(duì)醫(yī)藥行業(yè)140余家企業(yè)進(jìn)行整體的預(yù)評(píng)其結(jié)果令主管部門和行業(yè)專家感到醫(yī)藥企業(yè)必須認(rèn)真分析自身的問題，理性思考如何培育企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力。規(guī)模實(shí)力(6）運(yùn)營(yíng)安全成長(zhǎng)能力市場(chǎng)與營(yíng)銷能力管理與企業(yè)文化技術(shù)與創(chuàng)新能力環(huán)境與發(fā)展能力經(jīng)濟(jì)表現(xiàn)(40)企業(yè)管理(40)(10）盈利能力(8）經(jīng)營(yíng)效率現(xiàn)金能力醫(yī)藥企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力綜合評(píng)價(jià)指標(biāo)體系(6）(6）(4）(13）(11）(9）(7)通過對(duì)國(guó)內(nèi)外醫(yī)藥企業(yè)發(fā)展各要素的比較分析，確定不同領(lǐng)域、不同發(fā)展階段企業(yè)的評(píng)比標(biāo)準(zhǔn)（2）標(biāo)桿企業(yè)的研究范圍?企業(yè)規(guī)模與市場(chǎng)集中度分析?產(chǎn)品及市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力?經(jīng)營(yíng)效率?核心能力與技術(shù)創(chuàng)新?銷售體系與市場(chǎng)控制能力?管理水平

2、醫(yī)藥企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力的行業(yè)整體評(píng)價(jià)系統(tǒng)了解企業(yè)處于行業(yè)位勢(shì)，分析企業(yè)生存和發(fā)展空間。4中國(guó)醫(yī)藥企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力研究企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力比較即要比較科學(xué)地對(duì)整個(gè)行業(yè)中多個(gè)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力進(jìn)行橫向的定量評(píng)估、排序比較，也必須對(duì)同一企業(yè)不同年分的競(jìng)爭(zhēng)力水平進(jìn)行定量描述和縱向比較，才能夠?qū)Σ煌髽I(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力水平的絕對(duì)差距和相對(duì)差距，對(duì)同一企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力演進(jìn)過程都能有所把握。2002年部分醫(yī)藥企業(yè)主營(yíng)業(yè)務(wù)利潤(rùn)競(jìng)爭(zhēng)力得分排序圖預(yù)評(píng)部分醫(yī)藥企業(yè)綜合競(jìng)爭(zhēng)能力類比圖運(yùn)用40項(xiàng)表現(xiàn)企業(yè)規(guī)模、盈利水平、成長(zhǎng)能力、創(chuàng)新能力的指標(biāo)逐項(xiàng)比較。中國(guó)醫(yī)藥企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力整體較弱，特別是盈利能力、創(chuàng)新能力、營(yíng)銷能力等方面亟待加強(qiáng)。哈藥、三九、上藥等中國(guó)醫(yī)藥企業(yè)的巨無霸，其競(jìng)爭(zhēng)能力并不強(qiáng)。處于負(fù)區(qū)的競(jìng)爭(zhēng)能力53、分類比較中國(guó)醫(yī)藥企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力研究0.0010.0020.0030.0040.0050.0060.0070.0080.0090.00100.00總資產(chǎn)（萬元）無形資產(chǎn)（萬元）營(yíng)業(yè)收入（萬元）息后稅前利潤(rùn)（萬元）人均利潤(rùn)（萬元）人均營(yíng)業(yè)收入（萬元）主營(yíng)業(yè)務(wù)毛利率(%)銷售利潤(rùn)率(%)成本費(fèi)用利潤(rùn)率(%)股東權(quán)益回報(bào)率(%)總資產(chǎn)報(bào)酬率(%)占用資本回報(bào)率(%)固定資產(chǎn)增長(zhǎng)率(%)收入增長(zhǎng)率(%)凈利潤(rùn)增長(zhǎng)率(%)總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率存貨周轉(zhuǎn)率應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率資產(chǎn)負(fù)債率速動(dòng)比率流動(dòng)比率現(xiàn)金流動(dòng)負(fù)債比率利息保障系數(shù)高級(jí)管理人員收入（萬元）大專以上員工比例(%)研發(fā)人員占總?cè)藛T比例(%)每股收益某企業(yè)在子行業(yè)中競(jìng)爭(zhēng)力的經(jīng)濟(jì)表現(xiàn)對(duì)中藥、化學(xué)制藥、生物醫(yī)藥、醫(yī)療器械企業(yè)運(yùn)用40個(gè)指標(biāo)進(jìn)行分類比較研究。同類企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力各要素比較在整體比較的基礎(chǔ)上，對(duì)各子行業(yè)不同發(fā)展階段經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)相近的同類企業(yè)重新確定標(biāo)桿組群、評(píng)價(jià)指標(biāo)和分析方法，進(jìn)行比較研究。考察一個(gè)企業(yè)是否具有競(jìng)爭(zhēng)能力，僅看內(nèi)部效率及管理體制等是難得出準(zhǔn)確的結(jié)論，只有通過與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手、標(biāo)桿企業(yè)等多層次比較之后才能看出。企業(yè)與標(biāo)桿企業(yè)之間的比較標(biāo)桿企業(yè)參評(píng)企業(yè)通過分類比較，可以看出中國(guó)醫(yī)藥企業(yè)沒有一家各競(jìng)爭(zhēng)力要素都較好，發(fā)展極不平衡。64.企業(yè)產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力比較課題組研究認(rèn)為：企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力最終取決于產(chǎn)品在市場(chǎng)上的表現(xiàn)，而產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力根源于產(chǎn)品研發(fā)和技術(shù)裝備。技術(shù)創(chuàng)新是企業(yè)持續(xù)創(chuàng)新的根本生命力。（1）

運(yùn)用20個(gè)指標(biāo)對(duì)同類產(chǎn)品的企業(yè)產(chǎn)品的品牌價(jià)值、市場(chǎng)占有率、產(chǎn)品貢獻(xiàn)率、科技含量、產(chǎn)品市場(chǎng)周期等產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力要素進(jìn)行分項(xiàng)評(píng)價(jià)。

（2）企業(yè)技術(shù)創(chuàng)新體系的研究

對(duì)企業(yè)現(xiàn)有產(chǎn)品和后續(xù)跟進(jìn)產(chǎn)品以及企業(yè)創(chuàng)新體系和機(jī)制進(jìn)行測(cè)評(píng)和深入的研究是企業(yè)產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力研究的重點(diǎn)。①企業(yè)技術(shù)創(chuàng)新政策環(huán)境

④技術(shù)創(chuàng)新機(jī)制研究?用人機(jī)制?投資機(jī)制?組織機(jī)制?利益機(jī)制?聯(lián)系機(jī)制研究組已經(jīng)明確提出了有關(guān)新產(chǎn)品開發(fā)和銷售的巨大不確定性。中國(guó)醫(yī)藥企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力研究②醫(yī)藥企業(yè)技術(shù)創(chuàng)新水平評(píng)價(jià)研究

?新產(chǎn)品的評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)研究

?一體化創(chuàng)新過程

③新產(chǎn)品開發(fā)成功概率新產(chǎn)品的成功概率研發(fā)階段成功概率技術(shù)過關(guān)（實(shí)現(xiàn)技術(shù)目標(biāo)）0.57商業(yè)化（全面市場(chǎng)化）0.31市場(chǎng)成功（獲得經(jīng)濟(jì)回報(bào)）0.12

研究表明，此產(chǎn)品現(xiàn)在和未來幾年年增長(zhǎng)緩慢，銷售收入進(jìn)入平穩(wěn)階段，很難成為該企業(yè)高速發(fā)展的動(dòng)力，該企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)能力將取決于企業(yè)后續(xù)產(chǎn)品的迅速跟進(jìn)和市場(chǎng)產(chǎn)品的競(jìng)爭(zhēng)能力。250%某企業(yè)主導(dǎo)產(chǎn)品年銷售額和增長(zhǎng)率的分析、預(yù)測(cè)銷售額（百萬元）增長(zhǎng)率120010008006004002000

1994199519961997199819992000200120022003E2004E2005E200%150%100%50%0%新藥定義保護(hù)年限最高銷售利潤(rùn)率最高銷售費(fèi)用率開發(fā)的劑型通過認(rèn)證Ⅰ類新藥Ⅱ類新藥Ⅲ類新藥Ⅳ類新藥Ⅴ類新藥普通藥品國(guó)內(nèi)外尚未批準(zhǔn)上市的藥品國(guó)外已批準(zhǔn)上市，但尚未列入我國(guó)藥典，也未進(jìn)口的藥品新組成的復(fù)方制劑已列入國(guó)外藥典或已在我國(guó)批準(zhǔn)進(jìn)口，但改變劑型或給藥途徑的藥品增加適應(yīng)癥的藥品5年5年5年5年5年45%25%18%15%12%10%30%20%18%15%12%10%2%13%12%72%1%中國(guó)新藥定義和新藥鼓勵(lì)政策（2001年）

化學(xué)制藥企業(yè)通過有效的二次研發(fā)、仿制創(chuàng)新，開發(fā)進(jìn)口替代產(chǎn)品，并通過營(yíng)銷網(wǎng)絡(luò)、低廉勞動(dòng)力、品種保護(hù)等優(yōu)勢(shì)遏制跨國(guó)企業(yè)在中國(guó)的市場(chǎng)份額，并同時(shí)提高企業(yè)的營(yíng)銷和管理水平是一部分企業(yè)獲取競(jìng)爭(zhēng)力的主要戰(zhàn)略手段。7某企業(yè)在1999－2002行業(yè)組群、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手組群九大要素變化分析三、企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力構(gòu)成分析研究

1.企業(yè)成長(zhǎng)階段介定和成長(zhǎng)周期分析

（1）企業(yè)不同成長(zhǎng)階段所面臨的問題

（2）企業(yè)變化研究

1999200020012002行業(yè)組群競(jìng)爭(zhēng)組群80604020規(guī)模實(shí)力盈利能力經(jīng)營(yíng)效率成長(zhǎng)能力運(yùn)營(yíng)安全創(chuàng)新能力市場(chǎng)營(yíng)銷政策影響企業(yè)文化……

2.企業(yè)優(yōu)劣勢(shì)指標(biāo)分析

?1999-2002年均排名在前5位的指標(biāo)分析與同組群企業(yè)最高水平及平均水平對(duì)比強(qiáng)項(xiàng)指標(biāo)對(duì)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力的貢獻(xiàn)強(qiáng)項(xiàng)指標(biāo)的穩(wěn)定性分析強(qiáng)項(xiàng)指標(biāo)面臨的競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)分析保持領(lǐng)先地位的措施

?1999-2002年均排名在最后5位的指標(biāo)分析與同組群最差水平及平均水平對(duì)比弱勢(shì)的一貫性或偶然性分析弱勢(shì)指標(biāo)對(duì)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力的影響提高弱勢(shì)指標(biāo)位次的可能性及措施中國(guó)醫(yī)藥企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力研究200020012002A1A2A3A4A5A6A7A8A9A10A11A12A13012345678910111213不同企業(yè)三年綜合競(jìng)爭(zhēng)力排名變化分析和研究企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力首先介定企業(yè)的發(fā)展階段，并從企業(yè)成長(zhǎng)規(guī)律角度挖掘企業(yè)內(nèi)部存在的問題。針對(duì)不同發(fā)展階段，找出影響企業(yè)發(fā)展的重要問題，如戰(zhàn)略決策體制、管理、經(jīng)營(yíng)、市場(chǎng)、顧客、營(yíng)銷、財(cái)務(wù)、人力資源、分配機(jī)制、技術(shù)創(chuàng)新、組織結(jié)構(gòu)、業(yè)務(wù)流程、及企業(yè)文化等方面的問題，是企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力評(píng)價(jià)分析的重點(diǎn)工作。50403020100-1020001999199819971996199519941993199219911990198919881987198619851984稅前利潤(rùn)總額（萬元）稅后利潤(rùn)總額（萬元）企業(yè)成長(zhǎng)階段及生命周期統(tǒng)計(jì)分析初創(chuàng)期快速成長(zhǎng)期成熟期滑坡期8四、企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力優(yōu)勢(shì)培育研究

研究企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力的目的就是要尋求培育企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力優(yōu)勢(shì)的有效途徑，即分析企業(yè)從哪方面入手，提高企業(yè)的強(qiáng)勢(shì)競(jìng)爭(zhēng)力，并能夠獲得持久的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。（一）提升中國(guó)醫(yī)藥企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力的研究模型說明模型中圓圈代表企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境系統(tǒng)，E代表醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)中的一個(gè)企業(yè)，Ei和En分別代表企業(yè)E上游和下游產(chǎn)業(yè)的合作企業(yè)及其他業(yè)務(wù)相關(guān)聯(lián)，如原料種植、醫(yī)院、代理商、零售藥店及產(chǎn)學(xué)研聯(lián)合單位等。N代表企業(yè)業(yè)務(wù)系統(tǒng)、管理系統(tǒng)和外部聯(lián)系的結(jié)點(diǎn)。圖中的①-⑥表示提升醫(yī)藥企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力的對(duì)策；每部分的橫線上方是對(duì)策的目標(biāo)，橫線下方是對(duì)策的手段。中國(guó)醫(yī)藥企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力研究提升中國(guó)醫(yī)藥企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力主體模型

企業(yè)價(jià)值鏈分析是培育企業(yè)核心能力的前提，是找出企業(yè)創(chuàng)造價(jià)值的戰(zhàn)略環(huán)節(jié)。?行業(yè)價(jià)值鏈分析醫(yī)藥企業(yè)處于不同子行業(yè)間的價(jià)值鏈的戰(zhàn)略環(huán)節(jié)差異，指在不同產(chǎn)業(yè)間企業(yè)核心能力的差異。企業(yè)及相關(guān)者Ei=(i=1,2…)企業(yè)及相關(guān)者Ei=(i=1,2…)企業(yè)及相關(guān)者E0=(0=1,2…)上游產(chǎn)業(yè)外部聯(lián)系下游產(chǎn)業(yè)外部聯(lián)系①企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境系統(tǒng)政府主導(dǎo)優(yōu)化④企業(yè)核心能力———————技術(shù)創(chuàng)新⑥企業(yè)家機(jī)制完美制度安排⑤結(jié)構(gòu)與控制管理變革②競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略—————面向全球化網(wǎng)絡(luò)信息化NN③整合供應(yīng)鏈基于業(yè)務(wù)流程和市場(chǎng)需求E（二）培育企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)能力的關(guān)鍵要素研究課題組將以如下幾個(gè)層面研究如何培育企業(yè)的核心能力。

1.企業(yè)價(jià)值的分析

企業(yè)所在子行業(yè)內(nèi)價(jià)值鏈戰(zhàn)略環(huán)節(jié)的演變，是在同一產(chǎn)業(yè)內(nèi)不同時(shí)期的核心能力來源變化。前處理與制藥批發(fā)零售醫(yī)院GSP有效成份環(huán)保、成本品種質(zhì)量成本價(jià)格銷量利潤(rùn)植物種植、基地建設(shè)自種、散購(gòu)、訂單GAPGMP植物藥的產(chǎn)業(yè)鏈構(gòu)成技術(shù)開發(fā)能力和營(yíng)銷能力是醫(yī)藥企業(yè)的核心能力，從技術(shù)角度出發(fā)，有形成核心能力的戰(zhàn)略環(huán)節(jié)變化。序號(hào)能力來源環(huán)節(jié)或領(lǐng)域起始時(shí)間1234基礎(chǔ)有機(jī)化學(xué)發(fā)酵化學(xué)及其抗菌互生物工藝學(xué)高技術(shù)下的藥品設(shè)計(jì)1870年1940年1980年1990年醫(yī)藥企業(yè)核心能力來源9中國(guó)醫(yī)藥企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力研究?企業(yè)內(nèi)部?jī)r(jià)值鏈的分析醫(yī)藥企業(yè)內(nèi)部存在許多價(jià)值鏈，既有各功能部門之間的價(jià)值鏈、也有各功能部門內(nèi)部的價(jià)值鏈，每一個(gè)企業(yè)內(nèi)部的價(jià)值活動(dòng)都要產(chǎn)生一定的成本，同時(shí)創(chuàng)造一定的價(jià)值。?競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手價(jià)值鏈分析由于企業(yè)的成本優(yōu)勢(shì)在于企業(yè)所有有價(jià)值活動(dòng)的累計(jì)成本是否低于競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的成本，而企業(yè)的相對(duì)成本地位取決于企業(yè)相對(duì)于競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的價(jià)值鏈構(gòu)成和每一項(xiàng)價(jià)值活動(dòng)的相對(duì)成本。4.建立學(xué)習(xí)型組織研究，增加學(xué)習(xí)是企業(yè)核心能力的重要源泉。組織的學(xué)習(xí)過程是與企業(yè)使命、競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境、業(yè)務(wù)與管理實(shí)踐及組織規(guī)則相聯(lián)系的，它包括戰(zhàn)略性學(xué)習(xí)、能力學(xué)習(xí)和程序化學(xué)習(xí)。

需要進(jìn)一步了解課題研究進(jìn)展情況，請(qǐng)致電010-680375732.企業(yè)供應(yīng)鏈管理研究

企業(yè)供應(yīng)鏈管理根本功能是以市場(chǎng)或客戶為中心，對(duì)企業(yè)業(yè)務(wù)和管理的整合，是企業(yè)?！皺M向一體化”與“縱向一體化”的整合，其實(shí)質(zhì)是資源配置的優(yōu)化3.突出主業(yè)的核心能力正確處理多角化與核心能力的關(guān)系，果斷放棄不能成為核心能力的業(yè)務(wù)。

?不要讓一個(gè)不成功的產(chǎn)業(yè)拖垮另一個(gè)成功的產(chǎn)業(yè)；

?多元化中的主業(yè)核心能力的提升與升華是關(guān)鍵；

?企業(yè)資源配置對(duì)各產(chǎn)業(yè)配置權(quán)重的影響。

PEST宏觀環(huán)境分析政策法規(guī)因素、經(jīng)濟(jì)發(fā)展因素、社會(huì)文化因素技術(shù)進(jìn)步因素行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)結(jié)構(gòu)分析現(xiàn)有競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析替代產(chǎn)品威脅分析新進(jìn)入者威脅分析內(nèi)部資源與能力分析價(jià)值鏈分析內(nèi)部資源分析競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略優(yōu)勢(shì)形成前提與假設(shè)宏觀環(huán)境中的機(jī)遇和威脅宏觀環(huán)境對(duì)行業(yè)發(fā)展的影響行業(yè)特征行業(yè)生命周期與成功因素變遷產(chǎn)業(yè)鏈延伸空間行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)中的機(jī)會(huì)與威脅企業(yè)核心能力相對(duì)優(yōu)勢(shì)與劣勢(shì)、競(jìng)爭(zhēng)位勢(shì)企業(yè)內(nèi)部資源與競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境分析10

中國(guó)醫(yī)藥企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力研究課題組介紹中國(guó)醫(yī)藥企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力研究課題是由“四會(huì)兩中心”即中國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)調(diào)查研究中心、北京康派特經(jīng)濟(jì)發(fā)展研究中心、中國(guó)中藥協(xié)會(huì)、中國(guó)化學(xué)制藥工業(yè)協(xié)會(huì)、中國(guó)醫(yī)藥保健品進(jìn)出口商會(huì)、中國(guó)醫(yī)藥商業(yè)協(xié)會(huì)共同立項(xiàng)的研究課題，并得到國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心、國(guó)家發(fā)展與改革委員會(huì)、國(guó)家藥品食品監(jiān)管局、國(guó)家科技部以及中國(guó)中醫(yī)研究院等相關(guān)部門的領(lǐng)導(dǎo)、專家研究指導(dǎo)和積極參與。本課題組請(qǐng)殷大奎、齊謀甲、任德權(quán)、于明德、李舜年、張洪魁、馮洪章、朱長(zhǎng)浩等同志擔(dān)任顧問。醫(yī)藥企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力研究課題組由中國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)調(diào)查研究中心研究員、北京康派特經(jīng)濟(jì)研究中心主任張旭之教授擔(dān)任課題組長(zhǎng)；國(guó)家發(fā)改委處長(zhǎng)吳海東任、中國(guó)化學(xué)制藥工業(yè)協(xié)會(huì)秘書長(zhǎng)沈賢姬、中國(guó)中藥協(xié)會(huì)秘書長(zhǎng)傅晶瑩、中國(guó)醫(yī)藥商業(yè)協(xié)會(huì)秘書長(zhǎng)王錦霞任副組長(zhǎng)。2003年10月向醫(yī)藥主管部門提交研究報(bào)告,并公布相關(guān)評(píng)議結(jié)果.醫(yī)藥企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力研究的必要性

醫(yī)藥行業(yè)是關(guān)系社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和國(guó)計(jì)民生的特殊行業(yè)，國(guó)家對(duì)醫(yī)藥行業(yè)的改革發(fā)展極為重視。經(jīng)濟(jì)全球化和中國(guó)加入WTO，使醫(yī)藥企業(yè)面臨國(guó)內(nèi)外同行的嚴(yán)峻挑戰(zhàn)，巨大的國(guó)內(nèi)消費(fèi)市場(chǎng)對(duì)眾多競(jìng)爭(zhēng)者有極強(qiáng)的吸引力，國(guó)內(nèi)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇，企業(yè)急需提高自身競(jìng)爭(zhēng)能力。國(guó)家針對(duì)醫(yī)藥行業(yè)以醫(yī)保、醫(yī)療衛(wèi)生和藥品生產(chǎn)流通體制改革為主要內(nèi)容的三項(xiàng)改革措施的同步推進(jìn)，以GMP、GSP、GAP為主要內(nèi)容的質(zhì)量規(guī)范認(rèn)證對(duì)醫(yī)藥企業(yè)提出嚴(yán)格的要求，迫使不符合規(guī)范要求、競(jìng)爭(zhēng)力不強(qiáng)的企業(yè)退出市場(chǎng)。企業(yè)必須認(rèn)真分析自身的問題和與同類企業(yè)之間存在的差距，制訂提高水平和競(jìng)爭(zhēng)力的發(fā)展戰(zhàn)略。中國(guó)醫(yī)藥企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力研究主要內(nèi)容11中國(guó)醫(yī)藥企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力研究主要內(nèi)容（一）基礎(chǔ)研究

1.理論基礎(chǔ)

2.研究主體醫(yī)藥主產(chǎn)區(qū)產(chǎn)業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力研究醫(yī)藥企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力研究大宗藥品品種競(jìng)爭(zhēng)力研究培育企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力研究3.企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力標(biāo)桿企業(yè)的選取原則立足企業(yè)的發(fā)展現(xiàn)實(shí)，突出中國(guó)醫(yī)藥的發(fā)展特點(diǎn)。與國(guó)際接軌，重點(diǎn)是借鑒東南亞地區(qū)醫(yī)藥企業(yè)發(fā)展的理念和先進(jìn)技術(shù)。參考國(guó)家對(duì)醫(yī)藥企業(yè)發(fā)展的要求和目標(biāo)。

121.醫(yī)藥企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力的行業(yè)整體評(píng)價(jià)經(jīng)濟(jì)表現(xiàn)企業(yè)管理規(guī)模實(shí)力盈利能力經(jīng)營(yíng)效率(6個(gè)指標(biāo)）運(yùn)營(yíng)安全成長(zhǎng)能力市場(chǎng)與營(yíng)銷能力管理與企業(yè)文化技術(shù)與創(chuàng)新能力環(huán)境與發(fā)展能力經(jīng)濟(jì)表現(xiàn)企業(yè)管理(10個(gè)指標(biāo)）盈利能力(8個(gè)指標(biāo)）經(jīng)營(yíng)效率現(xiàn)金能力醫(yī)藥企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力綜合評(píng)價(jià)指標(biāo)體系中國(guó)醫(yī)藥企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力研究主要內(nèi)容(二）醫(yī)藥企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力應(yīng)用研究系統(tǒng)了解企業(yè)處于行業(yè)位勢(shì)，分析企業(yè)生存和發(fā)展空間。80項(xiàng)競(jìng)爭(zhēng)力指標(biāo)分析，100多家企業(yè)參與測(cè)評(píng)(6個(gè)指標(biāo)）(6個(gè)指標(biāo)）(4個(gè)指標(biāo)）(13個(gè)指標(biāo)）(11個(gè)指標(biāo)）(9個(gè)指標(biāo)）(7個(gè)指標(biāo)）13中國(guó)醫(yī)藥企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力研究主要內(nèi)容14（2）子行業(yè)、發(fā)展規(guī)模、經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)相似企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力分析中國(guó)醫(yī)藥企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力研究主要內(nèi)容0.0010.0020.0030.0040.0050.0060.0070.0080.0090.00100.00總資產(chǎn)（萬元）無形資產(chǎn)（萬元）營(yíng)業(yè)收入（萬元）息后稅前利潤(rùn)（萬元）人均利潤(rùn)（萬元）人均營(yíng)業(yè)收入（萬元）主營(yíng)業(yè)務(wù)毛利率(%)銷售利潤(rùn)率(%)成本費(fèi)用利潤(rùn)率(%)股東權(quán)益回報(bào)率(%)總資產(chǎn)報(bào)酬率(%)占用資本回報(bào)率(%)固定資產(chǎn)增長(zhǎng)率(%)收入增長(zhǎng)率(%)凈利潤(rùn)增長(zhǎng)率(%)總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率存貨周轉(zhuǎn)率應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率資產(chǎn)負(fù)債率速動(dòng)比率流動(dòng)比率現(xiàn)金流動(dòng)負(fù)債比率利息保障系數(shù)高級(jí)管理人員收入（萬元）大專以上員工比例(%)研發(fā)人員占總?cè)藛T比例(%)每股收益中藥企業(yè)子行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力分析對(duì)中藥、化學(xué)制藥、生物醫(yī)藥、醫(yī)療器械企業(yè)運(yùn)用40個(gè)指標(biāo)進(jìn)行分類比較研究。15（3）同類產(chǎn)品的競(jìng)爭(zhēng)力研究運(yùn)用20個(gè)指標(biāo)對(duì)企業(yè)主導(dǎo)產(chǎn)品的品牌價(jià)值、市場(chǎng)占有率、產(chǎn)品貢獻(xiàn)率、科技含量、產(chǎn)品市場(chǎng)周期等要素進(jìn)行分項(xiàng)評(píng)價(jià)。中國(guó)醫(yī)藥企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力研究主要內(nèi)容南方某企業(yè)主導(dǎo)產(chǎn)品市場(chǎng)分布情況(%)9900010203040506(年)天津某企業(yè)兩個(gè)主導(dǎo)產(chǎn)品市場(chǎng)銷售量年度增長(zhǎng)分析102030405060（4）影響企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力關(guān)鍵要素與標(biāo)桿企業(yè)、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手比較分析產(chǎn)品企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力內(nèi)部生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)型外部資本運(yùn)營(yíng)型ABCD…..最終產(chǎn)品企業(yè)兩種經(jīng)營(yíng)類型與企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力16某企業(yè)在1999－2002行業(yè)組群、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手組群九大要素變化分析（三）企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力比較分析

1.企業(yè)發(fā)展變化的分析通過企業(yè)最近4年經(jīng)濟(jì)表現(xiàn)的變化，分析其內(nèi)在原因，找出影響競(jìng)爭(zhēng)力的因素。1999200020012002行業(yè)組群競(jìng)爭(zhēng)組群80604020規(guī)模實(shí)力盈利能力經(jīng)營(yíng)效率成長(zhǎng)能力運(yùn)營(yíng)安全創(chuàng)新能力市場(chǎng)營(yíng)銷政策影響企業(yè)文化……2.企業(yè)優(yōu)劣勢(shì)指標(biāo)分析1999-2002年均排名在前5位的指標(biāo)分析與同組群企業(yè)最高水平及平均水平對(duì)比強(qiáng)項(xiàng)指標(biāo)對(duì)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力的貢獻(xiàn)強(qiáng)項(xiàng)指標(biāo)的穩(wěn)定性分析強(qiáng)項(xiàng)指標(biāo)面臨的競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)分析保持領(lǐng)先地位的措施1999-2002年均排名在最后5位的指標(biāo)分析與同組群最差水平及平均水平對(duì)比弱勢(shì)的一貫性或偶然性分析弱勢(shì)指標(biāo)對(duì)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力的影響提高弱勢(shì)指標(biāo)位次的可能性及措施中國(guó)醫(yī)藥企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力研究主要內(nèi)容17(四）培育企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力的方案與戰(zhàn)略2.提高企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力的途徑

對(duì)主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的分析；如何保持現(xiàn)有產(chǎn)品的穩(wěn)定性和市場(chǎng)占有率；研發(fā)新產(chǎn)品的前景分析；如何拓展發(fā)展空間；人力資源與資本運(yùn)作；提高信息化程度；聯(lián)合與兼并的方案研究。根據(jù)前面的分析結(jié)果，與企業(yè)一起研究企業(yè)優(yōu)勢(shì)要素的提高和劣勢(shì)要素的改進(jìn)，并提出培育措施。1.企業(yè)SWOT矩陣分析可以看出，有的企業(yè)三年相當(dāng)穩(wěn)定；有的排名逐年上升；有的企業(yè)則變化不定，其內(nèi)在原因有待分析。3.企業(yè)與發(fā)展標(biāo)桿及競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手比較分析不同企業(yè)三年綜合競(jìng)爭(zhēng)力排名變化200020012002A1A2A3A4A5A6A7A8A9A10A11A12A13012345678910111213競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略環(huán)境分析競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略問題分析競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略能力分析行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力分析競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略分析內(nèi)部?jī)?yōu)勢(shì)S外部機(jī)會(huì)O外部威脅T優(yōu)勢(shì)S弱點(diǎn)W

優(yōu)勢(shì)S弱點(diǎn)W優(yōu)勢(shì)S弱點(diǎn)W機(jī)會(huì)O競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略選擇戰(zhàn)略分析戰(zhàn)略形成經(jīng)戰(zhàn)略匹配過渡競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略匹配分析威脅T內(nèi)部弱點(diǎn)W18謝謝觀看/歡迎下載BYFAITHIMEANAVISIONOFGOODONECHERISHESANDTHEENTHUSIASMTHATPUSHESONETOSEEKITSFULFILLMENTREGARDLESSOFOBSTACLES.BYFAITHIBYFAITH房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)培訓(xùn)請(qǐng)?jiān)诖溯斎肽母睒?biāo)題LOGO新員工入職培訓(xùn)系列課程培訓(xùn)目標(biāo)請(qǐng)?jiān)诖溯斎肽母睒?biāo)題LOGO1、熟悉房地產(chǎn)相關(guān)基本知識(shí)2、了解房地產(chǎn)相關(guān)的建筑知識(shí)3、熟悉房地產(chǎn)銷售基本知識(shí)1房地產(chǎn)基本概念2土地及地產(chǎn)知識(shí)概要4房地產(chǎn)銷售知識(shí)與案例分析3住宅、建筑工程概論課程：房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)房地產(chǎn)房地產(chǎn)又稱不動(dòng)產(chǎn)，是房產(chǎn)與地產(chǎn)的總稱，是指土地、建筑物、地上的附著物及其附帶的各種權(quán)利，在經(jīng)濟(jì)學(xué)上也叫不動(dòng)產(chǎn)包括：1、土地2、建筑物及地上附著物3、房地產(chǎn)物權(quán)注：房地產(chǎn)物權(quán)除所有權(quán)外，還有所有權(quán)衍生的租賃權(quán)、抵押權(quán)、土地使用權(quán)、典當(dāng)權(quán)等。房產(chǎn)是指房屋的經(jīng)濟(jì)形態(tài)，在法律上有明確的權(quán)屬關(guān)系，在不同的所有者和使用者之間可以進(jìn)行出租出售或作其他用途的房屋?！镜谝还?jié)：房地產(chǎn)基本概念】【第一節(jié)：房地產(chǎn)基本概念】地產(chǎn)是指能夠?yàn)槠錂?quán)利人帶來收益或滿足其權(quán)利人工作或生活需要的土地資產(chǎn)。地產(chǎn)與土地的根本區(qū)別在于有無權(quán)屬關(guān)系：地產(chǎn)在法律上有著明確的權(quán)屬關(guān)系，而土地則沒有明確的權(quán)屬關(guān)系，它是一個(gè)統(tǒng)稱。房產(chǎn)、地產(chǎn)兩者間的關(guān)系房產(chǎn)與地產(chǎn)之間存在著客觀的、必然的聯(lián)系，主要包括幾個(gè)方面：1、實(shí)物形態(tài)上看，房產(chǎn)與地產(chǎn)密不可分2、從價(jià)格構(gòu)成上看，房產(chǎn)價(jià)格不論是買賣價(jià)格還是租賃價(jià)格都包含地產(chǎn)價(jià)格3、從權(quán)屬關(guān)系看，房產(chǎn)所有權(quán)和地產(chǎn)所有權(quán)是聯(lián)系在一起的?！镜谝还?jié)：房地產(chǎn)基本概念】房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)特性1、生產(chǎn)周期長(zhǎng)2、資金密集性3、相互影響性4、易受政策限制性5、房地產(chǎn)的保值增值性

房地產(chǎn)的特性

房地產(chǎn)的自然特性

1、位置的固定性2、使用的耐久性3、資源的有限性4、物業(yè)的差異性【第一節(jié)：房地產(chǎn)基本概念】房地產(chǎn)類型按用途：居住、商業(yè)、辦公、旅館、餐飲、娛樂、工業(yè)和倉(cāng)儲(chǔ)、農(nóng)業(yè)、特殊目的（車站、機(jī)場(chǎng)、醫(yī)院等）、綜合房地產(chǎn)。按開發(fā)程度：生地、毛地、熟地、在建工程、現(xiàn)房。按建筑結(jié)構(gòu)：鋼、鋼砼、砌體、木、塑料、薄膜沖氣。按結(jié)構(gòu)形式：墻體、框架、筒體等。按層數(shù)和高度：低層、多層、高層、超高層?！镜谝还?jié)：房地產(chǎn)基本概念】房地產(chǎn)業(yè)

以土地和建筑物為經(jīng)營(yíng)對(duì)象，包括土地的開發(fā)，房屋的建設(shè)、維修、管理，土地使用權(quán)的有償轉(zhuǎn)讓、劃拔，房屋所有權(quán)的買賣、租賃，房地產(chǎn)的抵押、貸款以及由此而形成的房地產(chǎn)市場(chǎng)的綜合性產(chǎn)業(yè)。

房地產(chǎn)開發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在依法取得土地使用權(quán)的土地上按照使用性質(zhì)的要求進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建筑的活動(dòng)?！镜谝还?jié)：房地產(chǎn)基本概念】

房地產(chǎn)市場(chǎng)分類一級(jí)市場(chǎng)——政府出讓土地予開發(fā)商的市場(chǎng)（也稱土地市場(chǎng)）二級(jí)市場(chǎng)——開發(fā)商出售商品房予消費(fèi)者的市場(chǎng)（也稱“一手房”市場(chǎng)）三級(jí)市場(chǎng)——消費(fèi)者將已購(gòu)商品房再轉(zhuǎn)讓的市場(chǎng)（也稱“二手房”市場(chǎng)）【第一節(jié)：房地產(chǎn)基本概念】

房地產(chǎn)價(jià)格房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成：土地價(jià)格和建筑物及其附屬物價(jià)格的統(tǒng)一，是土地價(jià)值和房屋價(jià)值的貨幣表現(xiàn)形式。房地產(chǎn)總價(jià)格：指一宗房地產(chǎn)的整體價(jià)格。房地產(chǎn)單位價(jià)格：指單位面積或單位建筑面積的價(jià)格，它可以反映房地產(chǎn)價(jià)格水平的高低。

房地產(chǎn)價(jià)格

樓面地價(jià)：指平均到每單位建筑面積上的土地價(jià)格樓面地價(jià)=土地總價(jià)格/總建筑面積=土地單價(jià)/容積率【第一節(jié)：房地產(chǎn)基本概念】

土地價(jià)格1、房屋建筑成本2、流通費(fèi)用3、稅金4、利潤(rùn)房地產(chǎn)價(jià)格

房屋價(jià)格

房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成1、土地出讓金或征地費(fèi)2、拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)3、城市土地開發(fā)費(fèi)4、土地開發(fā)利潤(rùn)【第一節(jié)：房地產(chǎn)基本概念】【第一節(jié)：房地產(chǎn)基本概念】【第一節(jié)：房地產(chǎn)基本概念】房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素

1、房屋的地理位置（交通便利、周邊環(huán)境等）

2、房屋的戶型、樓層、朝向、視野、新舊程度等

3、小區(qū)外部的配套設(shè)施（醫(yī)院、銀行、超市、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、學(xué)校、美容院等）

4、小區(qū)內(nèi)部的配套設(shè)施（健身、泳池、洗衣店、便利店等）

5、房屋的市場(chǎng)價(jià)格定位

6、房屋的供需狀況

7、物業(yè)管理公司的口碑

8、房屋的市場(chǎng)租賃價(jià)格前景及回報(bào)率的多少

10、政府因素、土地價(jià)格的變動(dòng)

11、其它因素森茂山莊項(xiàng)目部【第一節(jié)：房地產(chǎn)基本概念】【第二節(jié)：土地及地產(chǎn)知識(shí)概要】

土地分類——按所有制分：國(guó)有土地和集體土地

國(guó)有土地：在我國(guó)社會(huì)主義制度下，屬于全民所有的土地叫國(guó)有土地。其中：城市和建制鎮(zhèn)建成區(qū)的土地，都屬于國(guó)家所有；在鄉(xiāng)村和城鎮(zhèn)郊區(qū)，國(guó)家依法征用和沒收的土地、國(guó)營(yíng)農(nóng)場(chǎng)、林場(chǎng)、牧場(chǎng)、漁場(chǎng)、草場(chǎng)的土地；國(guó)有森林、草地、水域、荒山、冰川等土地，也都屬于國(guó)家所有。集體土地：是指農(nóng)村集體所有的土地。根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地管理法》第八條的規(guī)定：農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國(guó)家所有的以外，屬于農(nóng)民集體所有；宅基地和自留地、自留山，屬于農(nóng)民集體所有?！镜诙?jié)：土地及地產(chǎn)知識(shí)概要】

我國(guó)的土地制度土地所有制：在我國(guó)，先行全部土地實(shí)行的是社會(huì)主義土地公有制，分為全民所有制（即國(guó)家所有）和集體所有制（即集體所有）兩種形式。任何個(gè)人均不能取得土地所有權(quán)。土地使用權(quán)：是指土地使用者依法享受使用和取得土地收益的權(quán)利。土地使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓?！镜诙?jié)：土地及地產(chǎn)知識(shí)概要】

國(guó)有土地

城市用地可以分為九類：

1、居住用地2、公用設(shè)施用地（含商業(yè)用地）3、工業(yè)用地4、倉(cāng)儲(chǔ)用地5、對(duì)外交通用地6、道路廣場(chǎng)用地

7、市政公用設(shè)施用地8、綠化用地9、特殊用地【第二節(jié)：土地及地產(chǎn)知識(shí)概要】國(guó)有土地使用權(quán)的取得方式

國(guó)有土地使用權(quán)的取得方式：土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓、劃撥三種形式。1、土地使用權(quán)出讓：是指人民政府以拍賣、招標(biāo)、協(xié)議的方式，將國(guó)有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者使用，土地使用者向市政府支付土地使用權(quán)出讓金的行為。拍賣：是指在指定的時(shí)間、公開場(chǎng)合，在土地管理部門授權(quán)的拍賣主持人的主持下，競(jìng)投者按規(guī)定的方式應(yīng)價(jià)，由出價(jià)最高者獲得土地使用權(quán)的行為。招標(biāo)：是指由土地管理部門公開招標(biāo)或邀請(qǐng)符合條件的投標(biāo)人投標(biāo)，經(jīng)評(píng)標(biāo)后確定的中標(biāo)人取得土地使用權(quán)的行為?！镜诙?jié)：土地及地產(chǎn)知識(shí)概要】

國(guó)有土地使用權(quán)的取得方式2、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓：是指合法擁有土地使用權(quán)的自然人、法人和其它組織，通過買賣等方式將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移給他人的行為。3、土地使用權(quán)劃撥：是指縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)，在土地使用者繳納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用后將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權(quán)無償交付給土地使用者使用的行為。【第二節(jié)：土地及地產(chǎn)知識(shí)概要】

土地分類——按開發(fā)程度分：生地、熟地1、生地：是指空地、田地、未開墾地等不具備直接使用條件的土地。2、熟地：是指已經(jīng)完成三通一平或七通一平等工作，具備使用條件的土地。

三通一平：是指土地開發(fā)時(shí)進(jìn)行的通水、通電、通路和土地平整工作。七通一平：是指上、下水通、排污通、路通、通訊通、煤氣通、電通、熱力通、場(chǎng)地平整?！镜诙?jié)：土地及地產(chǎn)知識(shí)概要】

土地分類——按用途分類土地按用途分類及使用年限確定：1、居住用地——70年；2、工業(yè)用地——50年；3、教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地——50年；4、商業(yè)、旅游、娛樂用地——40年；5、綜合或者其他用地——50年。另外，加油站、加氣站用地為——20年。

注意：首先應(yīng)該明確，房屋的所有權(quán)是不存在年限問題的，房屋一經(jīng)購(gòu)買并取得產(chǎn)權(quán)后，即作為業(yè)主個(gè)人所有的財(cái)產(chǎn)，并無居住年限的限制。但是，商品房所占用的、通過出讓方式取得的國(guó)有土地的使用權(quán)是有限的，不同開發(fā)用途的土地使用年限不一樣。開發(fā)企業(yè)在取得土地用于房地產(chǎn)開發(fā)時(shí)，都要與國(guó)土局簽訂《土地使用權(quán)出讓合同書》，其土地使用年限按國(guó)家規(guī)定執(zhí)行?！镜谌?jié)：房屋建筑工程概論】房屋的分類——按使用功能分類1、住宅2、工業(yè)廠房和倉(cāng)庫3、商場(chǎng)和店鋪4、辦公樓5、賓館酒店6、文體娛樂設(shè)施7、政府和公用設(shè)施8、多功能建筑*Townhouse萬科城【第三節(jié)：房屋建筑工程概論】住宅的種類

住宅種類繁多，主要分為高檔住宅、普通住宅、公寓式住宅、TOWNHOUSE、別墅等?！镜谌?jié)：房屋建筑工程概論】

住宅分類：按樓體高度分類，主要分為低層、多層、小高層、高層、超高層等。低層：高度低于或等于10米的建筑物，一般是1-3層建筑物，如平房、別墅等。它的舒適度、方便度和空間尺度優(yōu)于高層。多層：高于10米、低于或等于24米的建筑物。多層房屋一般為4-6層，一般采用磚混結(jié)構(gòu)。多層房屋通風(fēng)采光狀況好，空間緊湊而不閉塞。小高層：一般把7層至10層的建筑稱為“小高層”。小高層有多層親切安寧、房型好、得房率高的特點(diǎn)。高層：11層以上30層以下、最高高度到100M的建筑物。超高層：30層以上（不包括30層）、最高到100m以上的建筑物?！镜谌?jié)：房屋建筑工程概論】一期：4+1、6層合園二期：2棟17層小高層三期：3棟24層高層*康橋藍(lán)灣【第三節(jié)：房屋建筑工程概論】

住宅分類：按樓體結(jié)構(gòu)形式分類：1、磚木結(jié)構(gòu)2、磚混結(jié)構(gòu)3、鋼混框架結(jié)構(gòu)4、鋼混剪刀墻結(jié)構(gòu)5、鋼混框架一剪刀墻結(jié)構(gòu)6、鋼結(jié)構(gòu)【第三節(jié)：房屋建筑工程概論】

住宅分類：按建筑結(jié)構(gòu)：板樓、塔樓、板塔結(jié)合板樓：板樓一般建筑層數(shù)不會(huì)超過12層。長(zhǎng)度明顯大于寬度，板樓有兩種類型，一種是長(zhǎng)走廊式的，各住戶靠長(zhǎng)走廊連在一起；第二種是單元式拼接，若干個(gè)單元連在一起就拼成一個(gè)板樓。

板樓的優(yōu)勢(shì)：結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)將朝陽面讓位于居室，通風(fēng)采光條件優(yōu)于其它結(jié)構(gòu)。比較典型的是一梯兩戶式設(shè)計(jì)，南北朝向時(shí)，位于前面的客廳、主臥等有充足的朝陽面；東西朝向時(shí)，前后居室各有半天的朝陽面?！镜谌?jié)：房屋建筑工程概論】

住宅分類：按建筑結(jié)構(gòu)：板樓、塔樓、板塔結(jié)合塔樓：一般多于四五戶共同圍繞或者環(huán)繞一組公共豎向交通形成的樓房平面，平面的長(zhǎng)度和寬度大致相同，這種樓房的高度從12層以上到35層，超過35層是超高層，塔樓一般是一梯/兩梯四戶到12戶。塔樓的優(yōu)勢(shì)：節(jié)約土地資源；塔樓多采用大框架結(jié)構(gòu)，除少數(shù)承重梁之外，戶內(nèi)分隔墻基本都可以拆改，靈活分割戶型；塔樓結(jié)構(gòu)強(qiáng)度高，抗震性好；居高望遠(yuǎn)，視野開闊。塔樓的劣勢(shì)：塔樓每層都有部分住戶的采光、通風(fēng)、景觀等條件比較落后。塔樓戶型的使用率普遍低于板樓10個(gè)百分點(diǎn)左右，而且戶型內(nèi)部的廚房、餐廳與洗手間往往不可直接采光、通風(fēng)，這樣的地方被稱為“灰色空間”?！镜谌?jié)：房屋建筑工程概論】

板樓、塔樓*水星·香榭里【第三節(jié)：房屋建筑工程概論】

住宅分類：按房屋戶型結(jié)構(gòu)分類，主要分為：1、普通單元式住宅2、公寓式住宅3、復(fù)式住宅4、躍層式住宅5、花園洋房式住宅6、小戶型住宅（超小戶型）*溫馨浪漫的復(fù)式樓【第三節(jié)：房屋建筑工程概論】

住宅分類：復(fù)式住宅是受躍層式住宅的設(shè)計(jì)構(gòu)思啟發(fā)，但層高要低于躍層式住宅（復(fù)式設(shè)計(jì)為3.3米，而一般躍層式為5.6米）。復(fù)式住宅的下層供起居用，炊事、進(jìn)餐、洗浴等，上層供休息睡眠用，直接作為臥室床面，人可坐起但無法直立。【第三節(jié)：房屋建筑工程概論】*大氣豪華的躍式樓經(jīng)典花園洋房*融科·檀香山【第三節(jié)：房屋建筑工程概論】

【第三節(jié)：房屋建筑工程概論】

住宅分類：按房屋政策屬性分類：1、廉租房2、已購(gòu)公房（房改房）3、經(jīng)濟(jì)適用住房4、住宅合作社集資建房等5、商品房【第三節(jié)：房屋建筑工程概論】

商品房商品房主要是指由各房地產(chǎn)開發(fā)公司投資建設(shè)，以營(yíng)利為目的，按市場(chǎng)規(guī)律經(jīng)營(yíng)的房屋。商品房的“五證”“兩書”：

“五證”包括《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》《建筑工程規(guī)劃許可證》《國(guó)有土地使用證》《建設(shè)工程施工許可證》《商品房預(yù)(銷)售許可證》?！皟蓵保盒陆ㄗ≌渡唐贩抠|(zhì)量保證書》、《商品房使用說明書》。從銷售看，商品房又分現(xiàn)房銷售和期房預(yù)售；從銷售對(duì)象看，分內(nèi)銷商品房、外銷商品房；從用途看，分普通住宅、公寓、別墅等?！镜谌?jié)：房屋建筑工程概論】*1987年深圳東曉華園—中國(guó)第一個(gè)商品房住宅小區(qū)【第三節(jié)：房屋建筑工程概論】商品房的結(jié)構(gòu)形式以其承重結(jié)構(gòu)所用其所用的材料來劃分。一般可分為以下三種形式：1、磚混結(jié)構(gòu)住宅磚混結(jié)構(gòu)住宅：是指建筑物中豎向承重結(jié)構(gòu)的墻、柱等采用磚或砌塊砌筑，柱、梁、樓板、屋而板、桁架等采用鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)。通俗的講，磚混結(jié)構(gòu)是以小部分鋼筋混凝土及大部分磚墻承重的結(jié)構(gòu)。由于抗震的要求，磚混住宅一般在5層、6層以下?！镜谌?jié)：房屋建筑工程概論】商品房的結(jié)構(gòu)形式以其承重結(jié)構(gòu)所用其所用的材料來劃分：2、磚木結(jié)構(gòu)住宅磚木結(jié)構(gòu)的住宅：是指建筑物中承重結(jié)構(gòu)的墻、柱采用磚砌筑或磚塊砌筑，樓板結(jié)構(gòu)、屋架用木結(jié)構(gòu)共同構(gòu)筑成的房屋。3、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)住宅鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)住宅：是指房屋的主要承重結(jié)構(gòu)如柱、梁、板、樓梯、屋蓋用鋼筋混凝土制作，墻用磚或其他材料填充。這種結(jié)構(gòu)搞震性能好，整體性強(qiáng)，搞腐蝕，耐火能力強(qiáng)，經(jīng)久耐用，多用于高層住宅。具體又分框架、框架剪刀墻結(jié)構(gòu)等?！镜谌?jié)：房屋建筑工程概論】住宅的層高：指下層地板表面或樓板表面到上層樓板表面之間的距離。住宅的凈高：層高和凈高的關(guān)系可用公式“凈高=層高-樓板厚度”來表示，即層高和樓板厚度的差叫做凈高。進(jìn)深、開間可以衡量房屋的通透性，進(jìn)深太深，房屋的通透性就會(huì)比較差，空氣質(zhì)量不高。

*房間進(jìn)深16.5米/房間開間8.8米*臥室進(jìn)深6米/臥室開間4.4米*客廳進(jìn)深6.5米/客廳開間8.8米【第三節(jié)：房屋建筑工程概論】住宅的進(jìn)深：通常指房間長(zhǎng)度。住宅的開間：通常指房間寬度。【第四節(jié)：銷售知識(shí)與案例分析】商品房銷售方式：按其交房方式不同，可分為商品房的現(xiàn)售和預(yù)售兩種；

商品房預(yù)售條件：1、已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；2、持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證；3、按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期；4、向縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明。5、商品房預(yù)售人應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定將預(yù)售合同報(bào)縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門和土地管理部門登記備案。

【第四節(jié)：銷售知識(shí)與案例分析】住宅權(quán)益

住宅的產(chǎn)權(quán)：一般是指住宅的所有權(quán)。住宅的所有權(quán)，是一種民事法律關(guān)系，指的是在法律規(guī)定的范圍內(nèi)，對(duì)住宅全面支配的權(quán)力。

住宅的所有權(quán)一般包括對(duì)房屋的占有、使用、收益、處分四個(gè)方面，這四個(gè)方面也構(gòu)成了住宅所有權(quán)的四項(xiàng)基本內(nèi)容?！镜谒墓?jié)：銷售知識(shí)與案例分析】住宅權(quán)益1、住宅的占有權(quán)：一般由所有權(quán)人來行使。當(dāng)使用權(quán)與所有權(quán)相分離的時(shí)候，占有權(quán)就為使用人行使——比如出租，當(dāng)使用權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移時(shí)，占有權(quán)也隨之轉(zhuǎn)移。2、住宅的使用權(quán)：對(duì)住宅使用的權(quán)力稱住宅的使用權(quán)。使用權(quán)的人，既可以是所有權(quán)人本人，也可以是租房人等。在占有權(quán)和使用權(quán)暫時(shí)不歸房主所有時(shí)，房主的所有權(quán)并未喪失。3、住宅的收益權(quán)：是指房主利用住宅、房產(chǎn)等產(chǎn)生某種利益的權(quán)力，比如出租收益。4、住宅的處分權(quán)：由房主行使。只有房主才有權(quán)力處分住宅、房產(chǎn)、如繼承、贈(zèng)予、變賣、抵押等。但當(dāng)房屋、住宅作為抵押物抵押給債權(quán)人時(shí)，債權(quán)人擁有房屋的處分權(quán)?！镜谒墓?jié)：銷售知識(shí)與案例分析】房屋產(chǎn)權(quán)分類：1、產(chǎn)權(quán)證書：是指"房屋所有權(quán)證"和"土地使用權(quán)證"。房屋產(chǎn)權(quán)證書包括：產(chǎn)權(quán)類別、產(chǎn)權(quán)比例。房產(chǎn)坐落地址、產(chǎn)權(quán)來源、房屋結(jié)構(gòu)、間數(shù)、建筑面積、使用面積、共有數(shù)紀(jì)要、他項(xiàng)權(quán)利紀(jì)要和附記，并配有房地產(chǎn)測(cè)量部門的分戶房屋平面圖。2、使用權(quán)房：是指由國(guó)家以及國(guó)有企業(yè)、事業(yè)單位投資興建的住宅，政府以規(guī)定的租金標(biāo)準(zhǔn)出租給居民的公有房產(chǎn)。3、公房：也稱公有房產(chǎn)，國(guó)有房產(chǎn)。它是指由國(guó)家以及國(guó)有企業(yè)、事業(yè)單位投資興建、銷售的房產(chǎn)，在房產(chǎn)未出售之前，房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)歸國(guó)家所有。目前居民租用的公有房產(chǎn)，按房改政策分為兩大類：一類是可售公有房產(chǎn)，一類是不可售公有房產(chǎn)。均為使用權(quán)房?！镜谒墓?jié)：銷售知識(shí)與案例分析】房屋產(chǎn)權(quán)分類：4、不可售公房：根據(jù)本市現(xiàn)行房改政策還不能出售給承租居民的公有房產(chǎn)。5、已購(gòu)公房：又稱售后公房，就是購(gòu)買的公有房產(chǎn)。6、單位產(chǎn)權(quán)房：是指產(chǎn)權(quán)屬于單位所有的房屋，也稱系統(tǒng)產(chǎn)權(quán)房、系統(tǒng)房。7、共同共有房產(chǎn)：指兩個(gè)或兩個(gè)以上的人，對(duì)全部共有房產(chǎn)不分份額地享有平等的所有權(quán)?！镜谒墓?jié)：銷售知識(shí)與案例分析】房屋分類：1、期房：在建的、尚未完成建設(shè)的、不能交付使用的房屋稱為期房。房地產(chǎn)管理部門將沒有取得房屋產(chǎn)權(quán)證的房屋統(tǒng)稱為期房，只要還沒辦理房地產(chǎn)初始登記手續(xù)，沒取得房屋產(chǎn)權(quán)證，就是期房。開發(fā)商出售期房稱為預(yù)售，購(gòu)房者買房時(shí)就要與開發(fā)商簽訂房屋預(yù)售合同。

2、現(xiàn)房：按照我國(guó)銷售商品房“現(xiàn)房”的規(guī)定，只有領(lǐng)取了《房屋所有權(quán)證》的商品房才叫“現(xiàn)房”。在銷售商品房的過程中，現(xiàn)房銷售不需要“銷售許可證”，購(gòu)房者只需查看《房屋所有權(quán)證》，在簽合同的時(shí)候也必須使用國(guó)土房管局印制的標(biāo)準(zhǔn)合同?！镜谒墓?jié)：銷售知識(shí)與案例分析】房屋產(chǎn)權(quán)分類：3、準(zhǔn)現(xiàn)房：準(zhǔn)現(xiàn)房是指房屋主體已基本封頂完工，工程正處在內(nèi)外墻裝修和進(jìn)行配套施工階段的房屋。4、二手房：經(jīng)過二次轉(zhuǎn)手交易的房子叫做二手房。新建的商品房進(jìn)行第一次交易時(shí)為"一手"，第二次交易則為"二手"。5、尾房：一般情況下，當(dāng)房產(chǎn)銷售量達(dá)到80％以后，一般就進(jìn)入房地產(chǎn)項(xiàng)目的清盤銷售階段，此時(shí)所銷售的房產(chǎn)，一般稱為尾房。*世界最大的爛尾樓韓國(guó)柳京飯店【第四節(jié)：銷售知識(shí)與案例分析】房屋產(chǎn)權(quán)分類：6、爛尾房：是指由于開發(fā)商資金不足、盲目上馬，或者錯(cuò)誤判斷供求形勢(shì)，無法回收前期投資，無力進(jìn)行后續(xù)建設(shè)，甚至全盤停滯的積壓樓宇。【第四節(jié)：銷售知識(shí)與案例分析】銷售專業(yè)術(shù)語——價(jià)格篇：1、一次性買斷價(jià)：指買方與賣方商定的一次性定價(jià)。一次性買斷價(jià)屬房產(chǎn)銷售合同中的專用價(jià)格術(shù)語，確定之后，買方或賣方必須按此履行付款或交房的義務(wù)，不得隨意變更。2、定金：為保證合同的履行，買方預(yù)先向銷售者賣方交納一定數(shù)額的錢款。依據(jù)《合同法》相關(guān)規(guī)定，一方違約時(shí)，雙方有約定的按照約定執(zhí)行；如無約定，賣方違約時(shí)，“定金”雙倍返還；買方違約時(shí)，“定金”不返還?！岸ń稹钡目傤~不得超過合同標(biāo)的的20%。3、訂金：目前法律上沒有明確規(guī)定，一般可視為“預(yù)付款”?！坝喗稹钡男ЯθQ于雙方當(dāng)事人的約定。雙方當(dāng)事人如果沒有約定，“訂金”的性質(zhì)主要是預(yù)付款，銷售者違約時(shí)，應(yīng)無條件退款；消費(fèi)者違約時(shí)，可以與銷售者協(xié)商解決并要求經(jīng)營(yíng)者退款。如果雙方當(dāng)事人另有約定，則按照約定執(zhí)行?！镜谒墓?jié)：銷售知識(shí)與案例分析】銷售專業(yè)術(shù)語——價(jià)格篇：

定金與訂金的區(qū)別，主要表現(xiàn)在：

1)、從合同、依約定應(yīng)交付定金而未交付的，不構(gòu)成對(duì)主合同的違反；而交付訂金的協(xié)議是主合同的一部分，依約定應(yīng)交付訂金而未交付的，即構(gòu)成對(duì)主合同的違反。

2)、交付和收受訂金的當(dāng)事人一方不履行合同債務(wù)時(shí)，不發(fā)生喪失或者雙倍返還訂金的后果，訂金僅可作損害賠償金。

3)、定金的數(shù)額在法律規(guī)定上有一定限制，例如《擔(dān)保法》就規(guī)定定金數(shù)額不超過主合同標(biāo)的額的20％；而訂金的數(shù)額依當(dāng)事人之間自由約定，法律一般不作限制。4)、定金具有擔(dān)保性質(zhì)，而訂金只是單方行為，不具有擔(dān)保性。【第四節(jié)：銷售知識(shí)與案例分析】銷售專業(yè)術(shù)語——價(jià)格篇：4、違約金：是指違約方按照法律規(guī)定和合同的約定，應(yīng)該付給對(duì)方的一定數(shù)量的貨幣。違約金是對(duì)違約方的一種經(jīng)濟(jì)制裁，具有懲罰性和補(bǔ)償性，但主要體現(xiàn)懲罰性。5、均價(jià)：均價(jià)是指將各單位的銷售價(jià)格相加之后的和數(shù)除以單位建筑面積的和數(shù)，即得出每平方米的均價(jià)。均價(jià)一般不是銷售價(jià)。6、起價(jià)：也叫起步價(jià)，是指某物業(yè)各樓層銷售價(jià)格中的最低價(jià)格，即是起價(jià)。多層住宅，不帶花園的，一般以一樓或頂樓的銷售價(jià)為起價(jià)；帶花園的住宅，一般以二樓或五樓做為銷售的起價(jià)。高層物業(yè)，以最低層的銷售價(jià)為起步價(jià)?！镜谒墓?jié)：銷售知識(shí)與案例分析】銷售專業(yè)術(shù)語——面積篇1、商品房銷售面積：商品房按“套”或“單元”出售，商品房的銷售面積即為購(gòu)買房者所購(gòu)買的套內(nèi)或單元內(nèi)建筑面積與應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e之和。銷售商品房，必須明示商品房的銷售面積，并注明該商品房的套內(nèi)建筑面積及應(yīng)當(dāng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e。商品房銷售面積=套內(nèi)實(shí)際建筑面積+公攤面積例：某房源廣告：玉園小區(qū)、112㎡、30萬，其中的112㎡即為商品房的銷售面積。*套內(nèi)面積㎡【第四節(jié)：銷售知識(shí)與案例分析】銷售專業(yè)術(shù)語——面積篇2、套內(nèi)建筑面積：商品房的套內(nèi)建筑面積是指成套商品房（單元房）的套內(nèi)使用面積、套內(nèi)墻體面積和陽臺(tái)建筑面積之和。套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)使用面積+套內(nèi)墻體面積+陽臺(tái)建筑面積【第四節(jié)：銷售知識(shí)與案例分析】銷售專業(yè)術(shù)語——面積篇3、套內(nèi)使用面積：套內(nèi)房屋使用面積為房屋使用空間的面積，按以下規(guī)定計(jì)算：1)、套內(nèi)使用面積為套內(nèi)臥室、起居室、過道、廚房、衛(wèi)生間、貯藏間、壁柜等空間面積的總和；2)、套內(nèi)樓梯按自然層數(shù)的面積總和計(jì)入使用面積；3)、不包括在結(jié)構(gòu)面積內(nèi)的套內(nèi)煙囪、通風(fēng)道、管道井均計(jì)入使用面積；4)、內(nèi)墻面裝飾厚度計(jì)入使用面積?！镜谒墓?jié)：銷售知識(shí)與案例分析】銷售專業(yè)術(shù)語——面積篇

4、套內(nèi)墻體面積：套內(nèi)墻體面積是指商品房各套內(nèi)使用空間周圍的維護(hù)或承重墻體所占的面積。商品房的套內(nèi)境況體分為共用墻及非共用墻兩種。商品房套內(nèi)墻體面積的計(jì)算法為：1）、共用墻包括各套之間的分隔封墻，套與公用建筑空間投影面積的分隔墻以及外墻（包括山墻）；共用墻體水平投影面積的一半計(jì)入套內(nèi)墻體面積。2）、非共用墻墻體水平投影面積全部計(jì)入套內(nèi)墻體面積?！镜谒墓?jié)：銷售知識(shí)與案例分析】銷售專業(yè)術(shù)語——面積篇

5、套內(nèi)陽臺(tái)建筑面積：按照《建筑面積計(jì)算規(guī)則》的規(guī)定，套內(nèi)陽臺(tái)建筑面積按陽臺(tái)外圍與房屋外墻之間的水平投影面積計(jì)算。其中：1）、原設(shè)計(jì)的封閉式陽臺(tái)，按其外圍水平投影面積計(jì)算建筑面積；2）、挑陽臺(tái)（底陽臺(tái)）按其底板水平投影面積的一半計(jì)算建設(shè)筑面積；3）、凹陽臺(tái)按其凈面積（含擋板墻墻體面積）的一半計(jì)算建筑面積；4）、半挑半凹陽臺(tái)，挑出部分按其底板水平投影面積的一半計(jì)算建筑面積，凹進(jìn)部分按其凈面積的一半計(jì)算建筑面積?！镜谒墓?jié)：銷售知識(shí)與案例分析】銷售專業(yè)術(shù)語——面積篇6、公用建筑面積：又稱公攤。分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e為每幢樓內(nèi)的公用建筑面積。公用建筑面積由兩部分組成：1）、大堂、公共門廳、走廊、過道、公用廁所、電梯前廳、樓梯間、電梯井、電梯機(jī)房、垃圾道、管道井、消防控制室、水泵房、水箱間、冷凍機(jī)房、消防通道、變電室、煤氣調(diào)壓室、衛(wèi)星電視接收機(jī)房、空調(diào)機(jī)房、熱水鍋爐房、電梯工休息室、值班警衛(wèi)室、物業(yè)管理用房以及其他為該建筑服務(wù)的專用設(shè)備用房；2）、套（單元）與公用建筑空間之間的分隔墻以及外墻（包括山墻）墻體水平投影面積的一半?！镜谒墓?jié)：銷售知識(shí)與案例分析】銷售專業(yè)術(shù)語——面積篇公用建筑面積=全幢建筑面積-全幢各套套內(nèi)建筑面積之和-單獨(dú)具備使用功能的獨(dú)立使用空間的建筑面積（如地下車庫、倉(cāng)庫、人防工程等）另外，購(gòu)房人所受益的其他非經(jīng)營(yíng)性用房，需要進(jìn)行分?jǐn)偟模阡N（預(yù)）售合同中寫明房屋名稱，需分?jǐn)偟目偨ㄖ娣e。

公用建筑面積不包括倉(cāng)庫、機(jī)動(dòng)車庫、非機(jī)動(dòng)車庫、車道、供暖鍋爐房、用于人防工程的地下室、單獨(dú)具備使用功能的獨(dú)立使用空間、售房單位自營(yíng)自用的房屋，以及為多幢房屋服務(wù)的警衛(wèi)室、管理（包括物業(yè)管理）用房不計(jì)入公用建筑面積?！镜谒墓?jié)：銷售知識(shí)與案例分析】銷售專業(yè)術(shù)語——面積篇分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e計(jì)算：根據(jù)建設(shè)部《商品房銷售面積計(jì)算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則（試行）》規(guī)定，各套（單元）分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e計(jì)算公式如下：1）分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e=各套套內(nèi)建筑面積*公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)2）公用建筑面積=整幢建筑的面積-各套套內(nèi)建筑面積之和已作為獨(dú)立使用空間（如租售的地下室、車棚、人防工程地下室）的建筑面積