中國營養(yǎng)學(xué)會-合理營養(yǎng)預(yù)防慢性病

中國營養(yǎng)學(xué)會

營養(yǎng)健康工程科普宣傳活動7/9/20231朱圣陶合理營養(yǎng)

預(yù)防慢性病7/9/20232朱圣陶合理營養(yǎng)7/9/20233朱圣陶一、營養(yǎng)現(xiàn)狀及慢性病的發(fā)病率

㈠營養(yǎng)現(xiàn)狀明顯改善

1嬰兒低出生體重率為3.6%，已達(dá)到發(fā)達(dá)國家水平，平均出生體重達(dá)到3309克。

2兒童營養(yǎng)不良患病率顯著下降。5歲以下兒童生長遲緩率為14.3%，比1992年下降55%；兒童低體重率為7.8%，比1992年下降57%。

3居民貧血患病率下降。

4全國城鄉(xiāng)3-18歲兒童青少年各年齡組身高比10年前平均增加3.3厘米。7/9/20234朱圣陶㈡營養(yǎng)素?cái)z入

1城鄉(xiāng)居民能量及蛋白質(zhì)攝入基本得到滿足，優(yōu)質(zhì)蛋白占蛋白質(zhì)總量的比例從17%增加到31%。

2城鄉(xiāng)居民動物性食物分別達(dá)到248克和126克。

3城市居民油脂消費(fèi)量達(dá)到44克，脂肪供能比達(dá)到35%，超過世界衛(wèi)生組織推薦的30%的上限。4谷類食物供能比僅為47%，明顯低于55%至65%的合理范圍。7/9/20235朱圣陶5奶類、豆類制品攝入過低。

6鐵、維生素A等微量營養(yǎng)素缺乏仍是我國城鄉(xiāng)居民普遍存在的問題。

7全國城鄉(xiāng)鈣攝入量僅為391毫克/標(biāo)準(zhǔn)人日，相當(dāng)于推薦量的41%。7/9/20236朱圣陶㈢慢性病迅速上升

1高血脂：成人高血脂患病率為18.6%，達(dá)1.6億。2肥胖：成人超重率為22.8%，肥胖率為7.1%，估計(jì)超重和肥胖人數(shù)分別為2億和6000多萬。在大城市成人超重和肥胖分別高達(dá)30.0%和12.3%，城市的兒童肥胖率也已達(dá)8.1%。7/9/20237朱圣陶3高血壓:成人患病率為18.8%，達(dá)1.6億。而人群高血壓知曉率、治療率和控制率僅分別為30.2%、24.7%和6.1%。江蘇省高血壓發(fā)病率已經(jīng)超過30%，津城兒童高血壓發(fā)病率超過5%。

4糖尿病:成人患病率為2.6%，患病人數(shù)2000多萬。大城市20歲以上人群患病率上升到6.4%。上海15%、北京12%、廣州6%。江蘇省5.8%。7/9/20238朱圣陶5心血管疾病和癌癥

肥胖最有可能導(dǎo)致結(jié)腸癌、肝癌、膽囊癌、胰腺癌、腎癌、前列腺癌、乳腺癌、子宮癌、子宮頸癌和卵巢癌。肥胖增加了20%到52%的男性癌癥發(fā)病率和32%到62%的女性發(fā)病率。

杭州市冠心病的發(fā)病率為8.49/10萬；冠心病的發(fā)病年齡提前了5-10歲。

冠心病在中國的發(fā)病率和死亡率呈迅速上升趨勢，是中國居民死因構(gòu)成中上升最快的疾病，已成為威脅中國公眾健康的重要疾病。

在中國居民死因構(gòu)成中心血管疾病和癌癥占據(jù)第1、2位。7/9/20239朱圣陶二、營養(yǎng)素的功能

㈠蛋白質(zhì)的功能

1滿足機(jī)體生長發(fā)育、組織更新和修復(fù)的需要。

2構(gòu)成機(jī)體的組織成分、活性物質(zhì)和遺傳物質(zhì)。

3調(diào)節(jié)各種生理功能。

4形成抗體，維持機(jī)體抵抗力。

5運(yùn)輸氧和營養(yǎng)素。

6當(dāng)機(jī)體能量不足時(shí)，首先供給能量。7/9/202310朱圣陶㈡脂肪的功能

1貯存能量每1g脂肪可產(chǎn)生9kcal熱能。

2隔熱保溫。

3構(gòu)成組織成分。

4增加飽腹感。

5改善食物的感官性狀。7/9/202311朱圣陶㈢碳水化物的功能

1供給能量，4kcal/g。

2

維持血糖正常為70-110mg/dl，3.9-6.1mol/L

3節(jié)約蛋白質(zhì)

4參與脂肪代謝

5

降低膽固醇燕麥的β-葡聚糖，瓜爾膠和車前子中的淀粉，反復(fù)證實(shí)可以降低高膽固醇患者的血膽固醇，但不降低正常人的血膽固醇。7/9/202312朱圣陶㈣無機(jī)鹽的功能

常量元素：鈣、磷、鈉、鉀、氯、鎂與硫

微量元素：鐵、鋅、銅、碘、硒、錳、鉬、鈷、鉻、氟；可能必需的有硅、鎳、釩、硼、錫、砷。

1構(gòu)成人體組織的重要成分。

2與蛋白質(zhì)一起維持正常的滲透壓和酸堿平衡，維持神經(jīng)肌肉興奮性；

3構(gòu)成酶的輔基、激素、維生素、蛋白質(zhì)和核酸的成分，或參與酶系的激活。7/9/202313朱圣陶㈤維生素的功能

脂溶性維生素：VA、β-胡蘿卜素、VD、VK、VE

水溶性維生素：VB1、VB2、VB6、B12、生物素、葉酸、泛酸、煙酸、抗壞血酸

類維生素：生物類黃酮、輔酶Ｑ、肌醇、硫辛酸、乳清酸、膽堿、肉堿等，不是真正的維生素。7/9/202314朱圣陶維生素A

⑴促進(jìn)生長發(fā)育

⑵維持暗視覺

⑶防止皮膚角化

⑷對防止癌前病變和預(yù)防癌癥有一定作用。

⑸過多或過少都會發(fā)生胎兒畸型。

維生素D

⑴促進(jìn)鈣磷吸收。

⑵促進(jìn)腎小管對鈣的重吸收。

⑶骨骼鈣化和鈣的動員。7/9/202315朱圣陶維生素E

①抗氧化作用

②促進(jìn)蛋白質(zhì)更新合成

③預(yù)防衰老

④與動物的生殖功能和精子生成有關(guān)

⑤降低血小板的粘附力和聚集作用，減少心肌梗死及中風(fēng)的危險(xiǎn)性。

維生素B1

參與能量代謝；維持神經(jīng)肌肉、心臟和消化功能。7/9/202316朱圣陶維生素B2

參與生物氧化、氨基酸和脂肪氧化、氨基酸脫羧、鐵的吸收和轉(zhuǎn)運(yùn)。

抗壞血酸（維生素C）

氧化還原、解毒、清除自由基、治療克山病、抗癌。

維生素B6

參與蛋白質(zhì)合成、糖原異生、不飽和脂肪酸代謝和一碳代謝。

葉酸

葉酸在體內(nèi)的活性形式為四氫葉酸，參與一碳單位代謝。葉酸缺乏可引起胎兒畸型。7/9/202317朱圣陶三、營養(yǎng)素供給量標(biāo)準(zhǔn)和食物中營養(yǎng)素含量

㈠蛋白質(zhì)供給量

1美國0.8g/kg

折合成標(biāo)準(zhǔn)人，72kg×0.8g/kg=58g

2我國1.16g/kg

折合成標(biāo)準(zhǔn)人,63kg×1.16g/kg=75g7/9/202318朱圣陶食物中的蛋白質(zhì)7/9/202319朱圣陶7/9/202320朱圣陶7/9/202321朱圣陶㈡脂肪供給量

如果每天多吃5克的植物油不被消耗的話，十年后體重可增加20斤。7/9/202322朱圣陶1脂肪和油的最小攝入量

成人：膳食脂肪不低于占總能量的15%。

育齡婦女：膳食脂肪不低于占總能量的20%。

嬰兒：盡可能母乳喂養(yǎng)，嬰兒配方食品的脂肪酸組成應(yīng)與母乳的組成相應(yīng)。

小于2歲的兒童：脂肪應(yīng)占總能量的30-40%，并提供與母乳水平相當(dāng)?shù)谋匦柚舅帷?/9/202323朱圣陶2脂肪和油的最大攝入量

能量平衡活動較多的人，如果必需脂肪酸和其它營養(yǎng)素?cái)z入合適，飽和脂肪酸不超過10%，脂肪攝入可占總能量的35%。

坐位工作的人，脂肪攝入不應(yīng)超過總能量的30%。特別是攝入動物源性飽和脂肪較多的人。7/9/202324朱圣陶3常見油脂中亞油酸、亞麻酸含量7/9/202325朱圣陶7/9/202326朱圣陶7/9/202327朱圣陶7/9/202328朱圣陶㈢碳水化物供給量

總熱能的60％～70％(58％～67％)，其中80％來自淀粉，來自單糖和雙糖≤20％。

碳水化物的食物來源主要有谷類和薯類。7/9/202329朱圣陶㈣無機(jī)鹽的供給量和食物來源：

1鈣

供給量：成人為800mg。我國居民平均鈣攝入量為540～670mg。2002年全國調(diào)查為391mg。

食物來源

水產(chǎn)品：海帶、螺螄、刀鱭、河蚌、蝦、蟹、黑魚

綠葉蔬菜：青菜、雞毛菜、卷心菜、芹菜、薺菜

豆制品：豆腐、百葉、油豆腐

乳制品：牛奶

堅(jiān)果：芝麻7/9/202330朱圣陶7/9/202331朱圣陶2鐵

供給量：為12和18mg。

吸收率：

動物肉、肝為22％，魚為11％。

小麥、面粉為5％，玉米為3％，大米＜１％。

雞蛋、黑豆為3％，蔬菜3-7％，萵苣為4％。

食物來源：

肝、血。

魚和肉中鐵含量并不高，但易于吸收。

莧菜、雞毛菜、慈菇、水芹、菠菜、薺菜、卷心菜、胡蘿卜、蕹菜、百葉、香干、素雞等。7/9/202332朱圣陶3碘

供給量：成人為150μg。

食物來源：加碘鹽的碘含量為20-40mg/kg，吃10克鹽可以獲得200-200μg碘。含碘量較高的食物有海產(chǎn)品，海魚、貝類、海帶、紫菜、淡菜、海參。蛋、奶、谷類和海鹽中一般在30μg/kg以上。7/9/202333朱圣陶4鋅

供給量：成人鋅的供給量為11.5和15.5mg。

食物來源：7/9/202334朱圣陶5硒

供給量：成人50μg。

食物來源：7/9/202335朱圣陶慢性病的預(yù)防7/9/202336朱圣陶一、慢性病與營養(yǎng)的相關(guān)性

㈠高脂血癥

脂肪：供給能量，儲存，高脂肪膳食導(dǎo)致膽固醇合成增加。飽和脂肪酸使血膽固醇升高。

碳水化物：供給能量，轉(zhuǎn)變成脂肪儲存。

蛋白質(zhì)：更新組織，轉(zhuǎn)變成糖供給能量，或轉(zhuǎn)變成脂肪供給能量或儲存。

植物固醇和膳食纖維有助于降低膽固醇

7/9/202337朱圣陶㈡肥胖

攝入能量高于消耗量，多余的能量作為脂肪儲存。

引起高血脂、血液粘稠、血流緩慢、血壓升高，誘發(fā)高血壓。

脂肪代謝受損，脂肪肝。

糖和脂肪都要進(jìn)入脂肪細(xì)胞，發(fā)生胰島素抵抗，出現(xiàn)高血糖。7/9/202338朱圣陶㈢高血壓

心臟負(fù)擔(dān)增加，心肌肥厚

損傷血管壁，血管壁脂質(zhì)沉積，動脈彈性變差，血壓進(jìn)一步升高。

食鹽增加水的潴留，血容量增加使血壓升高。

鉀和鈣攝入量不足亦會使血壓升高。

血管壁脂質(zhì)沉積，血管腔變小，血流不暢，血壓升高。7/9/202339朱圣陶㈣冠心病

攝入能量過多，會形成體脂，導(dǎo)致肥胖。

膳食中攝入過多的動物脂肪與膽固醇，會使機(jī)體血漿膽固醇水平升高。

攝入過多的碳水化合物，尤其是蔗糖、果糖，可使血漿甘油三酯水平升高。

動物蛋白攝入過多時(shí)飽和脂肪和膽固醇攝入也多。膳食纖維減少膽固醇吸收、增加膽酸排出。7/9/202340朱圣陶增加膳食纖維的攝入量，可以縮短食物在腸道停留時(shí)間，減少膽固醇的吸收，增加膽酸排泄，降低血漿膽固醇水平。

鉻、錳缺乏可促進(jìn)動脈硬化形成;

鎂缺乏易誘發(fā)心律失常，影響冠脈供血;

鈉和鎘可使血壓升高，加重動脈硬化;鋅可減輕鎘對血管的損害;

銅參與心肌代謝，利于改善心肌缺血。7/9/202341朱圣陶

維生素C能維護(hù)血管壁的完整性，增加血管彈性;

維生素E可防止脂質(zhì)過氧化，降低心肌耗氧量，改善冠狀動脈供血;

維生素B6維生素B12、泛酸、煙酸等B族維生素均能降低血脂水平，防治動脈硬化及冠心病。7/9/202342朱圣陶㈤糖尿病

胰島素不足或缺乏，糖不能進(jìn)入細(xì)胞。血糖增高，尿糖排出增多，引起多尿、多飲和多食。糖的丟失引起能量不足，脂肪和蛋白質(zhì)分解增加。脂肪動員進(jìn)入肝臟，導(dǎo)致脂肪肝。脂肪分解過多導(dǎo)致酮血癥。乙酰輔酶A的增多，促進(jìn)肝臟膽固醇合成，形成高膽固醇血癥，且常伴有高甘油三酯血癥，游離脂肪酸、低密度脂蛋白、極低密度脂蛋白增高，形成高脂血癥和高脂蛋白血癥，成為引起糖尿病血管并發(fā)癥的重要因素。7/9/202343朱圣陶胰島素不足，肝臟攝取血中成糖氨基酸轉(zhuǎn)化成糖，使血糖進(jìn)一步升高;成酮氨基酸脫氨生酮，使血酮升高。蛋白質(zhì)分解患者消瘦，抵抗力減弱，易感染，傷口愈合不良。

能量攝入過低，機(jī)體處于饑餓狀態(tài)，易引發(fā)脂類代謝紊亂，產(chǎn)生過多的酮體，出現(xiàn)酮血癥;攝入能量過高易使體重增加，血糖難以控制，加重病情。7/9/202344朱圣陶㈥癌癥

1吃得太多是癌癥的主要危險(xiǎn)之一。肥胖引起惡性腫瘤危險(xiǎn)性增加。肥胖和食道，結(jié)腸和直腸，肝臟，膽囊，胰臟，腎，胃(男性)，前列腺，乳腺，子宮，子宮頸和卵巢癌正相關(guān)。

2精制糖是高能量低營養(yǎng)素食物-垃圾食品。非精制糖(蜂蜜，濃縮甘蔗汁等)也是同樣成問題的。

3紅肉和結(jié)腸或結(jié)腸直腸癌之間有顯著的正相關(guān)。

4ω3脂肪(α-亞麻酸，EPA，DHA)有抗癌作用，而ω6脂肪(亞油酸，花生四烯酸)是促癌的。7/9/202345朱圣陶5富含水果和蔬菜的飲食對癌癥有保護(hù)作用，也包括對心血管疾病和糖尿病有保護(hù)作用。

水果和蔬菜中有許多物質(zhì)是有保護(hù)作用的：

如異硫氰酸鹽、蒜素，黃酮類，蛋白酶抑制劑，皂素、植物固醇，植酸，維生素C，檸檬烯，黃體素，葉酸，β胡蘿卜素，α胡蘿卜素，番茄紅素，硒，維生素E，和膳食纖維。番茄紅素被認(rèn)為是非常有保護(hù)作用的。7/9/202346朱圣陶6葉酸、維生素B-6和維生素B-12降低結(jié)腸直腸癌和乳癌的危險(xiǎn)性。

維生素D對膀胱，食道，腎，肺，胰腺，直腸，胃，和子宮體癌有保護(hù)作用。

高濃度的維生素C對癌細(xì)胞是有毒的。

7其他對癌癥有保護(hù)作用物質(zhì)：

水果中的原花青素，綠茶中含有茶多酚，亞麻籽中的木脂素。7/9/202347朱圣陶二、中國居民膳食指南7/9/202348朱圣陶7/9/202349朱圣陶7/9/202350朱圣陶三、膳食寶塔7/9/202351朱圣陶7/9/202352朱圣陶應(yīng)用平衡膳食寶塔時(shí)要注意要點(diǎn)：

①確定自己的食物需要；

②同類互換，調(diào)配豐富多彩的膳食；

③要合理分配三餐食量；

④要因地制宜，充分利用當(dāng)?shù)刭Y源；

⑤要養(yǎng)成習(xí)慣，長期堅(jiān)持。7/9/202353朱圣陶四、預(yù)防措施

㈠膳食預(yù)防

1蛋白質(zhì)要足量，但不要過量，適當(dāng)增加植物蛋白，減少動物蛋白。多吃魚類少吃肉類。

2脂肪適量(50-70g)，植物脂肪為主。植物油不超過25g/天。少吃油炸食物。

3碳水化物要充分，至少150g/天。少吃含精制糖多的食物。

4限制總能量，八分飽即可。

7/9/202354朱圣陶5多吃蔬菜、水果。提供充分的無機(jī)鹽、維生素。蔬菜、水果攝入量與慢性病呈負(fù)相關(guān)。

6經(jīng)常吃海產(chǎn)品

7限制傳統(tǒng)的鹽腌食品

8合理營養(yǎng)

⑴營養(yǎng)素種類齊全、數(shù)量充足、比例適宜。

⑵三餐分配合理。

早餐20-25%，午餐30-40%，晚餐30-40%

⑶三大營養(yǎng)素的能量比合適。

蛋白質(zhì)12%（10%-15%），

脂肪25%（20%-30%），

碳水化合物63%（58%-67%）7/9/202355朱圣陶㈡維持正常體重

1維持已往體重，保持體重平衡

2逐步向理想體重發(fā)展

理想體重=身高(m)×身高(m)×22

或身高(cm)－105

3減肥不能過快降低體重7/9/202356朱圣陶㈢增加體力活動

1運(yùn)動可以促進(jìn)能量消耗。

2運(yùn)動量必須因人而異，逐步增加運(yùn)動量，每天至少要活動30分鐘。

3活動多樣化，活動從簡單到強(qiáng)烈，可以走路、跳舞、上樓、騎自行車，健身器材鍛煉

4在鍛煉中要包括有氧鍛煉、肌肉鍛煉、柔韌性鍛煉和平衡性鍛煉

5鍛煉要有規(guī)律，最好是每天進(jìn)行。

7/9/202357朱圣陶㈣改變生活行為

1自我控制飲食，慢嚼細(xì)咽，不要過飽。

2減少非就餐時(shí)間的進(jìn)食。

3不邊吃東西邊看電視。

4少參加節(jié)假日盛宴。

5常吃新鮮與粗加工的食物

6少吃煙、酒、糖、精制脂肪和咖啡因

7保持心情舒暢

8經(jīng)常參加有規(guī)律的體育鍛煉和力所能及的體力勞動7/9/202358朱圣陶謝謝觀看/歡迎下載BYFAITHIMEANAVISIONOFGOODONECHERISHESANDTHEENTHUSIASMTHATPUSHESONETOSEEKITSFULFILLMENTREGARDLESSOFOBSTACLES.BYFAITHIBYFAITH房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識培訓(xùn)請?jiān)诖溯斎肽母睒?biāo)題LOGO新員工入職培訓(xùn)系列課程培訓(xùn)目標(biāo)請?jiān)诖溯斎肽母睒?biāo)題LOGO1、熟悉房地產(chǎn)相關(guān)基本知識2、了解房地產(chǎn)相關(guān)的建筑知識3、熟悉房地產(chǎn)銷售基本知識1房地產(chǎn)基本概念2土地及地產(chǎn)知識概要4房地產(chǎn)銷售知識與案例分析3住宅、建筑工程概論課程：房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識房地產(chǎn)房地產(chǎn)又稱不動產(chǎn)，是房產(chǎn)與地產(chǎn)的總稱，是指土地、建筑物、地上的附著物及其附帶的各種權(quán)利，在經(jīng)濟(jì)學(xué)上也叫不動產(chǎn)包括：1、土地2、建筑物及地上附著物3、房地產(chǎn)物權(quán)注：房地產(chǎn)物權(quán)除所有權(quán)外，還有所有權(quán)衍生的租賃權(quán)、抵押權(quán)、土地使用權(quán)、典當(dāng)權(quán)等。房產(chǎn)是指房屋的經(jīng)濟(jì)形態(tài)，在法律上有明確的權(quán)屬關(guān)系，在不同的所有者和使用者之間可以進(jìn)行出租出售或作其他用途的房屋?！镜谝还?jié)：房地產(chǎn)基本概念】【第一節(jié)：房地產(chǎn)基本概念】地產(chǎn)是指能夠?yàn)槠錂?quán)利人帶來收益或滿足其權(quán)利人工作或生活需要的土地資產(chǎn)。地產(chǎn)與土地的根本區(qū)別在于有無權(quán)屬關(guān)系：地產(chǎn)在法律上有著明確的權(quán)屬關(guān)系，而土地則沒有明確的權(quán)屬關(guān)系，它是一個(gè)統(tǒng)稱。房產(chǎn)、地產(chǎn)兩者間的關(guān)系房產(chǎn)與地產(chǎn)之間存在著客觀的、必然的聯(lián)系，主要包括幾個(gè)方面：1、實(shí)物形態(tài)上看，房產(chǎn)與地產(chǎn)密不可分2、從價(jià)格構(gòu)成上看，房產(chǎn)價(jià)格不論是買賣價(jià)格還是租賃價(jià)格都包含地產(chǎn)價(jià)格3、從權(quán)屬關(guān)系看，房產(chǎn)所有權(quán)和地產(chǎn)所有權(quán)是聯(lián)系在一起的?！镜谝还?jié)：房地產(chǎn)基本概念】房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)特性1、生產(chǎn)周期長2、資金密集性3、相互影響性4、易受政策限制性5、房地產(chǎn)的保值增值性

房地產(chǎn)的特性

房地產(chǎn)的自然特性

1、位置的固定性2、使用的耐久性3、資源的有限性4、物業(yè)的差異性【第一節(jié)：房地產(chǎn)基本概念】房地產(chǎn)類型按用途：居住、商業(yè)、辦公、旅館、餐飲、娛樂、工業(yè)和倉儲、農(nóng)業(yè)、特殊目的（車站、機(jī)場、醫(yī)院等）、綜合房地產(chǎn)。按開發(fā)程度：生地、毛地、熟地、在建工程、現(xiàn)房。按建筑結(jié)構(gòu)：鋼、鋼砼、砌體、木、塑料、薄膜沖氣。按結(jié)構(gòu)形式：墻體、框架、筒體等。按層數(shù)和高度：低層、多層、高層、超高層?！镜谝还?jié)：房地產(chǎn)基本概念】房地產(chǎn)業(yè)

以土地和建筑物為經(jīng)營對象，包括土地的開發(fā)，房屋的建設(shè)、維修、管理，土地使用權(quán)的有償轉(zhuǎn)讓、劃拔，房屋所有權(quán)的買賣、租賃，房地產(chǎn)的抵押、貸款以及由此而形成的房地產(chǎn)市場的綜合性產(chǎn)業(yè)。

房地產(chǎn)開發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在依法取得土地使用權(quán)的土地上按照使用性質(zhì)的要求進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建筑的活動。【第一節(jié)：房地產(chǎn)基本概念】

房地產(chǎn)市場分類一級市場——政府出讓土地予開發(fā)商的市場（也稱土地市場）二級市場——開發(fā)商出售商品房予消費(fèi)者的市場（也稱“一手房”市場）三級市場——消費(fèi)者將已購商品房再轉(zhuǎn)讓的市場（也稱“二手房”市場）【第一節(jié)：房地產(chǎn)基本概念】

房地產(chǎn)價(jià)格房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成：土地價(jià)格和建筑物及其附屬物價(jià)格的統(tǒng)一，是土地價(jià)值和房屋價(jià)值的貨幣表現(xiàn)形式。房地產(chǎn)總價(jià)格：指一宗房地產(chǎn)的整體價(jià)格。房地產(chǎn)單位價(jià)格：指單位面積或單位建筑面積的價(jià)格，它可以反映房地產(chǎn)價(jià)格水平的高低。

房地產(chǎn)價(jià)格

樓面地價(jià)：指平均到每單位建筑面積上的土地價(jià)格樓面地價(jià)=土地總價(jià)格/總建筑面積=土地單價(jià)/容積率【第一節(jié)：房地產(chǎn)基本概念】

土地價(jià)格1、房屋建筑成本2、流通費(fèi)用3、稅金4、利潤房地產(chǎn)價(jià)格

房屋價(jià)格

房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成1、土地出讓金或征地費(fèi)2、拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)3、城市土地開發(fā)費(fèi)4、土地開發(fā)利潤【第一節(jié)：房地產(chǎn)基本概念】【第一節(jié)：房地產(chǎn)基本概念】【第一節(jié)：房地產(chǎn)基本概念】房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素

1、房屋的地理位置（交通便利、周邊環(huán)境等）

2、房屋的戶型、樓層、朝向、視野、新舊程度等

3、小區(qū)外部的配套設(shè)施（醫(yī)院、銀行、超市、農(nóng)貿(mào)市場、學(xué)校、美容院等）

4、小區(qū)內(nèi)部的配套設(shè)施（健身、泳池、洗衣店、便利店等）

5、房屋的市場價(jià)格定位

6、房屋的供需狀況

7、物業(yè)管理公司的口碑

8、房屋的市場租賃價(jià)格前景及回報(bào)率的多少

10、政府因素、土地價(jià)格的變動

11、其它因素森茂山莊項(xiàng)目部【第一節(jié)：房地產(chǎn)基本概念】【第二節(jié)：土地及地產(chǎn)知識概要】

土地分類——按所有制分：國有土地和集體土地

國有土地：在我國社會主義制度下，屬于全民所有的土地叫國有土地。其中：城市和建制鎮(zhèn)建成區(qū)的土地，都屬于國家所有；在鄉(xiāng)村和城鎮(zhèn)郊區(qū)，國家依法征用和沒收的土地、國營農(nóng)場、林場、牧場、漁場、草場的土地；國有森林、草地、水域、荒山、冰川等土地，也都屬于國家所有。集體土地：是指農(nóng)村集體所有的土地。根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》第八條的規(guī)定：農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于農(nóng)民集體所有；宅基地和自留地、自留山，屬于農(nóng)民集體所有?！镜诙?jié)：土地及地產(chǎn)知識概要】

我國的土地制度土地所有制：在我國，先行全部土地實(shí)行的是社會主義土地公有制，分為全民所有制（即國家所有）和集體所有制（即集體所有）兩種形式。任何個(gè)人均不能取得土地所有權(quán)。土地使用權(quán)：是指土地使用者依法享受使用和取得土地收益的權(quán)利。土地使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓?！镜诙?jié)：土地及地產(chǎn)知識概要】

國有土地

城市用地可以分為九類：

1、居住用地2、公用設(shè)施用地（含商業(yè)用地）3、工業(yè)用地4、倉儲用地5、對外交通用地6、道路廣場用地

7、市政公用設(shè)施用地8、綠化用地9、特殊用地【第二節(jié)：土地及地產(chǎn)知識概要】國有土地使用權(quán)的取得方式

國有土地使用權(quán)的取得方式：土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓、劃撥三種形式。1、土地使用權(quán)出讓：是指人民政府以拍賣、招標(biāo)、協(xié)議的方式，將國有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者使用，土地使用者向市政府支付土地使用權(quán)出讓金的行為。拍賣：是指在指定的時(shí)間、公開場合，在土地管理部門授權(quán)的拍賣主持人的主持下，競投者按規(guī)定的方式應(yīng)價(jià)，由出價(jià)最高者獲得土地使用權(quán)的行為。招標(biāo)：是指由土地管理部門公開招標(biāo)或邀請符合條件的投標(biāo)人投標(biāo)，經(jīng)評標(biāo)后確定的中標(biāo)人取得土地使用權(quán)的行為。【第二節(jié)：土地及地產(chǎn)知識概要】

國有土地使用權(quán)的取得方式2、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓：是指合法擁有土地使用權(quán)的自然人、法人和其它組織，通過買賣等方式將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移給他人的行為。3、土地使用權(quán)劃撥：是指縣級以上人民政府依法批準(zhǔn)，在土地使用者繳納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用后將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權(quán)無償交付給土地使用者使用的行為。【第二節(jié)：土地及地產(chǎn)知識概要】

土地分類——按開發(fā)程度分：生地、熟地1、生地：是指空地、田地、未開墾地等不具備直接使用條件的土地。2、熟地：是指已經(jīng)完成三通一平或七通一平等工作，具備使用條件的土地。

三通一平：是指土地開發(fā)時(shí)進(jìn)行的通水、通電、通路和土地平整工作。七通一平：是指上、下水通、排污通、路通、通訊通、煤氣通、電通、熱力通、場地平整。【第二節(jié)：土地及地產(chǎn)知識概要】

土地分類——按用途分類土地按用途分類及使用年限確定：1、居住用地——70年；2、工業(yè)用地——50年；3、教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地——50年；4、商業(yè)、旅游、娛樂用地——40年；5、綜合或者其他用地——50年。另外，加油站、加氣站用地為——20年。

注意：首先應(yīng)該明確，房屋的所有權(quán)是不存在年限問題的，房屋一經(jīng)購買并取得產(chǎn)權(quán)后，即作為業(yè)主個(gè)人所有的財(cái)產(chǎn)，并無居住年限的限制。但是，商品房所占用的、通過出讓方式取得的國有土地的使用權(quán)是有限的，不同開發(fā)用途的土地使用年限不一樣。開發(fā)企業(yè)在取得土地用于房地產(chǎn)開發(fā)時(shí)，都要與國土局簽訂《土地使用權(quán)出讓合同書》，其土地使用年限按國家規(guī)定執(zhí)行?！镜谌?jié)：房屋建筑工程概論】房屋的分類——按使用功能分類1、住宅2、工業(yè)廠房和倉庫3、商場和店鋪4、辦公樓5、賓館酒店6、文體娛樂設(shè)施7、政府和公用設(shè)施8、多功能建筑*Townhouse萬科城【第三節(jié)：房屋建筑工程概論】住宅的種類

住宅種類繁多，主要分為高檔住宅、普通住宅、公寓式住宅、TOWNHOUSE、別墅等。【第三節(jié)：房屋建筑工程概論】

住宅分類：按樓體高度分類，主要分為低層、多層、小高層、高層、超高層等。低層：高度低于或等于10米的建筑物，一般是1-3層建筑物，如平房、別墅等。它的舒適度、方便度和空間尺度優(yōu)于高層。多層：高于10米、低于或等于24米的建筑物。多層房屋一般為4-6層，一般采用磚混結(jié)構(gòu)。多層房屋通風(fēng)采光狀況好，空間緊湊而不閉塞。小高層：一般把7層至10層的建筑稱為“小高層”。小高層有多層親切安寧、房型好、得房率高的特點(diǎn)。高層：11層以上30層以下、最高高度到100M的建筑物。超高層：30層以上（不包括30層）、最高到100m以上的建筑物?！镜谌?jié)：房屋建筑工程概論】一期：4+1、6層合園二期：2棟17層小高層三期：3棟24層高層*康橋藍(lán)灣【第三節(jié)：房屋建筑工程概論】

住宅分類：按樓體結(jié)構(gòu)形式分類：1、磚木結(jié)構(gòu)2、磚混結(jié)構(gòu)3、鋼混框架結(jié)構(gòu)4、鋼混剪刀墻結(jié)構(gòu)5、鋼混框架一剪刀墻結(jié)構(gòu)6、鋼結(jié)構(gòu)【第三節(jié)：房屋建筑工程概論】

住宅分類：按建筑結(jié)構(gòu)：板樓、塔樓、板塔結(jié)合板樓：板樓一般建筑層數(shù)不會超過12層。長度明顯大于寬度，板樓有兩種類型，一種是長走廊式的，各住戶靠長走廊連在一起；第二種是單元式拼接，若干個(gè)單元連在一起就拼成一個(gè)板樓。

板樓的優(yōu)勢：結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)將朝陽面讓位于居室，通風(fēng)采光條件優(yōu)于其它結(jié)構(gòu)。比較典型的是一梯兩戶式設(shè)計(jì)，南北朝向時(shí)，位于前面的客廳、主臥等有充足的朝陽面；東西朝向時(shí)，前后居室各有半天的朝陽面。【第三節(jié)：房屋建筑工程概論】

住宅分類：按建筑結(jié)構(gòu)：板樓、塔樓、板塔結(jié)合塔樓：一般多于四五戶共同圍繞或者環(huán)繞一組公共豎向交通形成的樓房平面，平面的長度和寬度大致相同，這種樓房的高度從12層以上到35層，超過35層是超高層，塔樓一般是一梯/兩梯四戶到12戶。塔樓的優(yōu)勢：節(jié)約土地資源；塔樓多采用大框架結(jié)構(gòu)，除少數(shù)承重梁之外，戶內(nèi)分隔墻基本都可以拆改，靈活分割戶型；塔樓結(jié)構(gòu)強(qiáng)度高，抗震性好；居高望遠(yuǎn)，視野開闊。塔樓的劣勢：塔樓每層都有部分住戶的采光、通風(fēng)、景觀等條件比較落后。塔樓戶型的使用率普遍低于板樓10個(gè)百分點(diǎn)左右，而且戶型內(nèi)部的廚房、餐廳與洗手間往往不可直接采光、通風(fēng)，這樣的地方被稱為“灰色空間”?！镜谌?jié)：房屋建筑工程概論】

板樓、塔樓*水星·香榭里【第三節(jié)：房屋建筑工程概論】

住宅分類：按房屋戶型結(jié)構(gòu)分類，主要分為：1、普通單元式住宅2、公寓式住宅3、復(fù)式住宅4、躍層式住宅5、花園洋房式住宅6、小戶型住宅（超小戶型）*溫馨浪漫的復(fù)式樓【第三節(jié)：房屋建筑工程概論】

住宅分類：復(fù)式住宅是受躍層式住宅的設(shè)計(jì)構(gòu)思啟發(fā)，但層高要低于躍層式住宅（復(fù)式設(shè)計(jì)為3.3米，而一般躍層式為5.6米）。復(fù)式住宅的下層供起居用，炊事、進(jìn)餐、洗浴等，上層供休息睡眠用，直接作為臥室床面，人可坐起但無法直立?！镜谌?jié)：房屋建筑工程概論】*大氣豪華的躍式樓經(jīng)典花園洋房*融科·檀香山【第三節(jié)：房屋建筑工程概論】

【第三節(jié)：房屋建筑工程概論】

住宅分類：按房屋政策屬性分類：1、廉租房2、已購公房（房改房）3、經(jīng)濟(jì)適用住房4、住宅合作社集資建房等5、商品房【第三節(jié)：房屋建筑工程概論】

商品房商品房主要是指由各房地產(chǎn)開發(fā)公司投資建設(shè)，以營利為目的，按市場規(guī)律經(jīng)營的房屋。商品房的“五證”“兩書”：

“五證”包括《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》《建筑工程規(guī)劃許可證》《國有土地使用證》《建設(shè)工程施工許可證》《商品房預(yù)(銷)售許可證》。“兩書”：新建住宅《商品房質(zhì)量保證書》、《商品房使用說明書》。從銷售看，商品房又分現(xiàn)房銷售和期房預(yù)售；從銷售對象看，分內(nèi)銷商品房、外銷商品房；從用途看，分普通住宅、公寓、別墅等。【第三節(jié)：房屋建筑工程概論】*1987年深圳東曉華園—中國第一個(gè)商品房住宅小區(qū)【第三節(jié)：房屋建筑工程概論】商品房的結(jié)構(gòu)形式以其承重結(jié)構(gòu)所用其所用的材料來劃分。一般可分為以下三種形式：1、磚混結(jié)構(gòu)住宅磚混結(jié)構(gòu)住宅：是指建筑物中豎向承重結(jié)構(gòu)的墻、柱等采用磚或砌塊砌筑，柱、梁、樓板、屋而板、桁架等采用鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)。通俗的講，磚混結(jié)構(gòu)是以小部分鋼筋混凝土及大部分磚墻承重的結(jié)構(gòu)。由于抗震的要求，磚混住宅一般在5層、6層以下?！镜谌?jié)：房屋建筑工程概論】商品房的結(jié)構(gòu)形式以其承重結(jié)構(gòu)所用其所用的材料來劃分：2、磚木結(jié)構(gòu)住宅磚木結(jié)構(gòu)的住宅：是指建筑物中承重結(jié)構(gòu)的墻、柱采用磚砌筑或磚塊砌筑，樓板結(jié)構(gòu)、屋架用木結(jié)構(gòu)共同構(gòu)筑成的房屋。3、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)住宅鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)住宅：是指房屋的主要承重結(jié)構(gòu)如柱、梁、板、樓梯、屋蓋用鋼筋混凝土制作，墻用磚或其他材料填充。這種結(jié)構(gòu)搞震性能好，整體性強(qiáng)，搞腐蝕，耐火能力強(qiáng)，經(jīng)久耐用，多用于高層住宅。具體又分框架、框架剪刀墻結(jié)構(gòu)等。【第三節(jié)：房屋建筑工程概論】住宅的層高：指下層地板表面或樓板表面到上層樓板表面之間的距離。住宅的凈高：層高和凈高的關(guān)系可用公式“凈高=層高-樓板厚度”來表示，即層高和樓板厚度的差叫做凈高。進(jìn)深、開間可以衡量房屋的通透性，進(jìn)深太深，房屋的通透性就會比較差，空氣質(zhì)量不高。

*房間進(jìn)深16.5米/房間開間8.8米*臥室進(jìn)深6米/臥室開間4.4米*客廳進(jìn)深6.5米/客廳開間8.8米【第三節(jié)：房屋建筑工程概論】住宅的進(jìn)深：通常指房間長度。住宅的開間：通常指房間寬度?！镜谒墓?jié)：銷售知識與案例分析】商品房銷售方式：按其交房方式不同，可分為商品房的現(xiàn)售和預(yù)售兩種；

商品房預(yù)售條件：1、已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；2、持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證；3、按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期；4、向縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明。5、商品房預(yù)售人應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定將預(yù)售合同報(bào)縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門和土地管理部門登記備案。

【第四節(jié)：銷售知識與案例分析】住宅權(quán)益

住宅的產(chǎn)權(quán)：一般是指住宅的所有權(quán)。住宅的所有權(quán)，是一種民事法律關(guān)系，指的是在法律規(guī)定的范圍內(nèi)，對住宅全面支配的權(quán)力。

住宅的所有權(quán)一般包括對房屋的占有、使用、收益、處分四個(gè)方面，這四個(gè)方面也構(gòu)成了住宅所有權(quán)的四項(xiàng)基本內(nèi)容?！镜谒墓?jié)：銷售知識與案例分析】住宅權(quán)益1、住宅的占有權(quán)：一般由所有權(quán)人來行使。當(dāng)使用權(quán)與所有權(quán)相分離的時(shí)候，占有權(quán)就為使用人行使——比如出租，當(dāng)使用權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移時(shí)，占有權(quán)也隨之轉(zhuǎn)移。2、住宅的使用權(quán)：對住宅使用的權(quán)力稱住宅的使用權(quán)。使用權(quán)的人，既可以是所有權(quán)人本人，也可以是租房人等。在占有權(quán)和使用權(quán)暫時(shí)不歸房主所有時(shí)，房主的所有權(quán)并未喪失。3、住宅的收益權(quán)：是指房主利用住宅、房產(chǎn)等產(chǎn)生某種利益的權(quán)力，比如出租收益。4、住宅的處分權(quán)：由房主行使。只有房主才有權(quán)力處分住宅、房產(chǎn)、如繼承、贈予、變賣、抵押等。但當(dāng)房屋、住宅作為抵押物抵押給債權(quán)人時(shí)，債權(quán)人擁有房屋的處分權(quán)。【第四節(jié)：銷售知識與案例分析】房屋產(chǎn)權(quán)分類：1、產(chǎn)權(quán)證書：是指"房屋所有權(quán)證"和"土地使用權(quán)證"。房屋產(chǎn)權(quán)證書包括：產(chǎn)權(quán)類別、產(chǎn)權(quán)比例。房產(chǎn)坐落地址、產(chǎn)權(quán)來源、房屋結(jié)構(gòu)、間數(shù)、建筑面積、使用面積、共有數(shù)紀(jì)要、他項(xiàng)權(quán)利紀(jì)要和附記，并配有房地產(chǎn)測量部門的分戶房屋平面圖。2、使用權(quán)房：是指由國家以及國有企業(yè)、事業(yè)單位投資興建的住宅，政府以規(guī)定的租金標(biāo)準(zhǔn)出租給居民的公有房產(chǎn)。3、公房：也稱公有房產(chǎn)，國有房產(chǎn)。它是指由國家以及國有企業(yè)、事業(yè)單位投資興建、銷售的房產(chǎn)，在房產(chǎn)未出售之前，房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)歸國家所有。目前居民租用的公有房產(chǎn)，按房改政策分為兩大類：一類是可售公有房產(chǎn)，一類是不可售公有房產(chǎn)。均為使用權(quán)房。【第四節(jié)：銷售知識與案例分析】房屋產(chǎn)權(quán)分類：4、不可售公房：根據(jù)本市現(xiàn)行房改政策還不能出售給承租居民的公有房產(chǎn)。5、已購公房：又稱售后公房，就是購買的公有房產(chǎn)。6、單位產(chǎn)權(quán)房：是指產(chǎn)權(quán)屬于單位所有的房屋，也稱系統(tǒng)產(chǎn)權(quán)房、系統(tǒng)房。7、共同共有房產(chǎn)：指兩個(gè)或兩個(gè)以上的人，對全部共有房產(chǎn)不分份額地享有平等的所有權(quán)?！镜谒墓?jié)：銷售知識與案例分析】房屋分類：1、期房：在建的、尚未完成建設(shè)的、不能交付使用的房屋稱為期房。房地產(chǎn)管理部門將沒有取得房屋產(chǎn)權(quán)證的房屋統(tǒng)稱為期房，只要還沒辦理房地產(chǎn)初始登記手續(xù)，沒取得房屋產(chǎn)權(quán)證，就是期房。開發(fā)商出售期房稱為預(yù)售，購房者買房時(shí)就要與開發(fā)商簽訂房屋預(yù)售合同。

2、現(xiàn)房：按照我國銷售商品房“現(xiàn)房”的規(guī)定，只有領(lǐng)取了《房屋所有權(quán)證》的商品房才叫“現(xiàn)房”。在銷售商品房的過程中，現(xiàn)房銷售不需要“銷售許可證”，購房者只需查看《房屋所有權(quán)證》，在簽合同的時(shí)候也必須使用國土房管局印制的標(biāo)準(zhǔn)合同?！镜谒墓?jié)：銷售知識與案例分析】房屋產(chǎn)權(quán)分類：3、準(zhǔn)現(xiàn)房：準(zhǔn)現(xiàn)房是指房屋主體已基本封頂完工，工程正處在內(nèi)外墻裝修和進(jìn)行配套施工階段的房屋。4、二手房：經(jīng)過二次轉(zhuǎn)手交易的房子叫做二手房。新建的商品房進(jìn)行第一次交易時(shí)為"一手"，第二次交易則為"二手"。5、尾房：一般情況下，當(dāng)房產(chǎn)銷售量達(dá)到80％以后，一般就進(jìn)入房地產(chǎn)項(xiàng)目的清盤銷售階段，此時(shí)所銷售的房產(chǎn)，一般稱為尾房。*世界最大的爛尾樓韓國柳京飯店【第四節(jié)：銷售知識與案例分析】房屋產(chǎn)權(quán)分類：6、爛尾房：是指由于開發(fā)商資金不足、盲目上馬，或者錯(cuò)誤判斷供求形勢，無法回收前期投資，無力進(jìn)行后續(xù)建設(shè)，甚至全盤停滯的積壓樓宇?！镜谒墓?jié)：銷售知識與案例分析】銷售專業(yè)術(shù)語——價(jià)格篇：1、一次性買斷價(jià)：指買方與賣方商定的一次性定價(jià)。一次性買斷價(jià)屬房產(chǎn)銷售合同中的專用價(jià)格術(shù)語，確定之后，買方或賣方必須按此履行付款或交房的義務(wù)，不得隨意變更。2、定金：為保證合同的履行，買方預(yù)先向銷售者賣方交納一定數(shù)額的錢款。依據(jù)《合同法》相關(guān)規(guī)定，一方違約時(shí)，雙方有約定的按照約定執(zhí)行；如無約定，賣方違約時(shí)，“定金”雙倍返還；買方違約時(shí)，“定金”不返還?！岸ń稹钡目傤~不得超過合同標(biāo)的的20%。3、訂金：目前法律上沒有明確規(guī)定，一般可視為“預(yù)付款”。“訂金”的效力取決于雙方當(dāng)事人的約定。雙方當(dāng)事人如果沒有約定，“訂金”的性質(zhì)主要是預(yù)付款，銷售者違約時(shí)，應(yīng)無條件退款；消費(fèi)者違約時(shí)，可以與銷售者協(xié)商解決并要求經(jīng)營者退款。如果雙方當(dāng)事人另有約定，則按照約定執(zhí)行。【第四節(jié)：銷售知識與案例分析】銷售專業(yè)術(shù)語——價(jià)格篇：

定金與訂金的區(qū)別，主要表現(xiàn)在：

1)、從合同、依約定應(yīng)交付定金而未交付的，不構(gòu)成對主合同的違反；而交付訂金的協(xié)議是主合同的一部分，依約定應(yīng)交付訂金而未交付的，即構(gòu)成對主合同的違反。

2)、交付和收受訂金的當(dāng)事人一方不履行合同債務(wù)時(shí)，不發(fā)生喪失或者雙倍返還訂金的后果，訂金僅可作損害賠償金。

3)、定金的數(shù)額在法律規(guī)定上有一定限制，例如《擔(dān)保法》就規(guī)定定金數(shù)額不超過主合同標(biāo)的額的20％；而訂金的數(shù)額依當(dāng)事人之間自由約定，法律一般不作限制。4)、定金具有擔(dān)保性質(zhì)，而訂金只是單方行為，不具有擔(dān)保性?！镜谒墓?jié)：銷售知識與案例分析】銷售專業(yè)術(shù)語——價(jià)格篇：4、違約金：是指違約方按照法律規(guī)定和合同的約定，應(yīng)該付給對方的一定數(shù)量的貨幣。違約金是對違約方的一種經(jīng)濟(jì)制裁，具有懲罰性和補(bǔ)償性，但主要體現(xiàn)懲罰性。5、均價(jià)：均價(jià)是指將各單位的銷售價(jià)格相加之后的和數(shù)除以單位建筑面積的和數(shù)，即得出每平方米的均價(jià)。均價(jià)一般不是銷售價(jià)。6、起價(jià)：也叫起步價(jià)，是指某物業(yè)各樓層銷售價(jià)格中的最低價(jià)格，即是起價(jià)。多層住宅，不帶花園的，一般以一樓或頂樓的銷售價(jià)為起價(jià)；帶花園的住宅，一般以二樓或五樓做為銷售的起價(jià)。高層物業(yè)，以最低層的銷售價(jià)為起步價(jià)?！镜谒墓?jié)：銷售知識與案例分析】銷售專業(yè)術(shù)語——面積篇1、商品房銷售面積：商品房按“套”或“單元”出售，商品房的銷售面積即為購買房者所購買的套內(nèi)或單元內(nèi)建筑面積與應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e之和。銷售商品房，必須明示商品房的銷售面積，并注明該商品房的套內(nèi)建筑面積及應(yīng)當(dāng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e。商品房銷售面積=套內(nèi)實(shí)際建筑面積+公攤面積例：某房源廣告：玉園小區(qū)、112㎡、30萬，其中的112㎡即為商品房的銷售面積。*套內(nèi)面積㎡【第四節(jié)：銷售知識與案例分析】銷售專業(yè)術(shù)語——面積篇2、套內(nèi)建筑面積：商品房的套內(nèi)建筑面積是指成套商品房（單元房）的套內(nèi)使用面積、套內(nèi)墻體面積和陽臺建筑面積之和。套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)使用面積+套內(nèi)墻體面積+陽臺建筑面積【第四節(jié)：銷售知識與案例分析】銷售專業(yè)術(shù)語——面積篇3、套內(nèi)使用面積：套內(nèi)房屋使用面積為房屋使用空間的面積，按以下規(guī)定計(jì)算：1)、套內(nèi)使用面積為套內(nèi)臥室、起居室、過道、廚房、衛(wèi)生間、貯藏間、壁柜等空間面積的總和；2)、套內(nèi)樓梯按自然層數(shù)的面積總和計(jì)入使用面積；3)、不包括在結(jié)構(gòu)面積內(nèi)的套內(nèi)煙囪、通風(fēng)道、管道井均計(jì)入使用面積；4)、內(nèi)墻面裝飾厚度計(jì)入使用面積?！镜谒墓?jié)：銷售知識與案例分析】銷售專業(yè)術(shù)語——面積篇

4、套內(nèi)墻體面積：套內(nèi)墻體面積是指商品房各套內(nèi)使用空間周圍的維護(hù)或承重墻體所占的面積。商品房的套內(nèi)境況體分為共用墻及非共用墻兩種。商品房套內(nèi)墻體面積的計(jì)算法為：1）、共用墻包括各套之間的分隔封墻，套與公用建筑空間投影面積的分隔墻以及外墻（包括山墻）；共用墻體水平投影面積的一半計(jì)入套內(nèi)墻體面積。2）、非共用墻墻體水平投影面積全部計(jì)入套內(nèi)墻體面積?！镜谒墓?jié)：銷售知識與案例分析】銷售專業(yè)術(shù)語——面積篇

5、套內(nèi)陽臺建筑面積：按照《建筑面積計(jì)算規(guī)則》的規(guī)定，套內(nèi)陽臺建筑面積按陽臺外圍與房屋外墻之間的水平投影面積計(jì)算。其中：1）、原設(shè)計(jì)的封閉式陽臺，按其外圍水平投影面積計(jì)算建筑面積；2）、挑陽臺（底陽臺）按其底板水平投影面積的一半計(jì)算建設(shè)筑面積；3）、凹陽臺按其凈面積（含擋板墻墻體面積）的一半計(jì)算建筑面積；4）、半挑半凹陽臺，挑出部分按其底板水平投影面積的一半計(jì)算建筑面積，凹進(jìn)部分按其凈面積的一半計(jì)算建筑面積?！镜谒墓?jié)：銷售知識與案例分析】銷售專業(yè)術(shù)語——面積篇6、公用建筑面積：又稱公攤。分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e為每幢樓內(nèi)的公用建筑面積。公用建筑面積由兩部分組成：1）、大堂、公共門廳、走廊、過道、公用廁所、電梯前廳、樓梯間、電梯井、電梯機(jī)房、垃圾道、管道井、消防控制室、水泵房、水箱間、冷凍機(jī)房、消防通道、變電室、煤氣調(diào)壓室、衛(wèi)星電視接收機(jī)房、空調(diào)機(jī)房、熱水鍋爐房、電梯工休息室、值班警衛(wèi)室、物業(yè)管理用房以及其他為該建筑服務(wù)的專用設(shè)備用房；2）、套（單元）與公用建筑空間之間的分隔墻以及外墻（包括山墻）墻體水平投影面積的一半?！镜谒墓?jié)：銷售知識與案例分析】銷售專業(yè)術(shù)語——面積篇公用建筑面積=全幢建筑面積-全幢各套套內(nèi)建筑面積之和-單獨(dú)具備使用功能的獨(dú)立使用空間的建筑面積（如地下車庫、倉庫、人防工程等）另外，購房人所受益的其他非經(jīng)營性用房，需要進(jìn)行分?jǐn)偟?，要在銷（預(yù)）售合同中寫明房屋名稱，需分?jǐn)偟目偨ㄖ娣e。

公用建筑面積不包括倉庫、機(jī)動車庫、非機(jī)動車庫、車道、供暖鍋爐房、用于人防工程的地下室、單獨(dú)具備使用功能的獨(dú)立使用空間、售房單位自營自用的房屋，以及為多幢房屋服務(wù)的警衛(wèi)室、管理（包括物業(yè)管理）用房不計(jì)入公用建筑面積。【第四節(jié)：銷售知識與案例分析】銷售專業(yè)術(shù)語——面積篇分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e計(jì)算：根據(jù)建設(shè)部《商品房銷售面積計(jì)算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則（試行）》規(guī)定，各套（單元）分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e計(jì)算公式如下：1）分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e=各套套內(nèi)建筑面積*公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)2）公用建筑面積=整幢建筑的面積-各套套內(nèi)建筑面積之和已作為獨(dú)立使用空間（如租售的地下室、車棚、人防工程地下室）的建筑面積3）公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)=公用建筑面積/各套套內(nèi)建筑面積之和【第四節(jié)：銷售知識與案例分析】銷售專業(yè)術(shù)語——面積篇

7、面積計(jì)算公式匯總：商品房銷售面積=套內(nèi)建筑面積+分?jǐn)偣妹娣e套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)使用面積+套內(nèi)墻體面積+陽臺建筑面積使用面積：建筑物各層平面中直接為生產(chǎn)生活使用的凈面積的總和輔助面積：建筑物各層平面樓梯、走道、所占凈面積的總和結(jié)構(gòu)建筑面積：建筑物各層中，外墻、內(nèi)墻、垃圾道、通風(fēng)道、煙囪(均為投影面積)等所占面積的總和?！镜谒墓?jié)：銷售知識與案例分析】銷售專業(yè)術(shù)語——面積篇使用率：使用面積與建筑面積之比。