南區(qū)文筆山商業(yè)旅游住宅小區(qū)建設項目可行性分析報告

中山市南區(qū)文筆山商業(yè)旅游住宅小區(qū)可行性分析報告PAGEPAGE29中山市南區(qū)文筆山商業(yè)旅游住宅小區(qū)可行性分析報告目錄城市概況宏觀經濟分析中山市房地產市場分析與項目投資分析項目經濟測算本報告數據來源：a)宏觀數據：國家統計局、廣東省統計局、中山市統計局b)房地產數據：國家統計局、中山市統計局、中山國土資源局、中山市房地、各市政府2010年經濟運行情況報告、中國指數研究院c)土地市場數據：中山國土資源局、中山統計局城市概況中山市位置圖暢達便捷、優(yōu)越地理位置中山是珠江口西岸重要交通節(jié)點，位于珠江三角洲中南部，珠江口西岸，北連廣州，毗鄰港澳，總面積1783.67平方公里，全市總人口約300萬人。全市擁有“五縱六橫七高速九加密”交通路網布局，隨著廣珠城軌的建設開通，以及西部沿海鐵路、港珠澳大橋、深中通道的規(guī)劃建設，中山成為粵西連接深圳、香港乃至更寬地域的黃金走廊。90公里半徑內有5大機場和4大外輪深水港，港口集裝箱吞吐量位居中國十強、世界百強。全市實現“市域半小時生活圈、鎮(zhèn)區(qū)15分鐘上高速、村村通公路公交”，連續(xù)6次評為全國暢通工程“一等管理水平”先進城市，成為全國唯一“6連冠”地級市，全市公路通車總里程為1153公里,105國道,廣珠公路和京珠高速公路貫穿全境.全市有3個對外貿易港口及11個出口起運點,從中山港經海路往香港僅75分鐘,30-45分鐘可到達廣州、佛山、江門,1.5小時車程可達深圳,珠海,香港,澳門五大國際機場。

歷史名城、偉人故里孫中山故居中山古稱香山，是中國偉大的革命先行者孫中山先生的故鄉(xiāng)，建制于南宋紹興二十二年（公元1152年），1925年為紀念孫中山先生而改稱中山縣。1983年撤縣設市，1988年升格為廣東省轄地級市。中山市是著名的僑鄉(xiāng)，人杰地靈，名人輩出，其中有一代偉人孫中山、中國第一位駐外大使鄭藻如、中國空軍之父—楊仙逸、中國近代留學生之父、中國第一位買辦—容閎、中國近代著名改良主義思想家、實業(yè)家—鄭觀應、中國有史以來為共和革命犧牲者之第一人—陸?zhàn)〇|、福娃的原創(chuàng)和主要設計者—吳冠英、著名作家、詩人、翻譯家—蘇曼殊等等名人的故鄉(xiāng)，同時也是旅居世界五大洲87個國家80多萬海外華僑、港澳臺同胞人的故鄉(xiāng)。其中名人鐘榮光在中山創(chuàng)辦了嶺南大學，蘇曼殊在廣東文學藝術方面可謂獨樹一幟，阮玲玉在電影表演上享有盛名，蕭友梅被譽為近現代中國音樂教育的開創(chuàng)者，呂文成成為廣東音樂首屈一指的作曲家和演唱家及改革家等，都在中國近現代文化史上占有重要地位。在歷史的角度看，這些教育文化事業(yè)的香山名人在一定程度上推動了香山文化事業(yè)的發(fā)展，并把了中山學風推向鼎盛時期，自幼兒教育、高等教育乃至職業(yè)教育、軍事教育等均出現蓬勃發(fā)展的喜人景象，為中山市形象再添光彩。

積極創(chuàng)新、高效蓬勃的經濟環(huán)境中山市是珠江口西岸重要的先進制造業(yè)城市和現代服務業(yè)基地，是廣東省產業(yè)集群升級創(chuàng)新試點城市。擁有濃厚的“親商安商、扶商富商”發(fā)展氛圍，有各類市場主體20多萬家，連續(xù)多年保持廣東省第5的經濟總量。中山是一座社會和諧、經濟興旺、環(huán)境優(yōu)美、民生幸福的現代化城市，其中外商投資企業(yè)3629家，投資總額167億美元。2010年全市實現生產總值1826.32億元，增長13.5%；工業(yè)總產值5309.64億元，增長20.4%;財政一般預算收入139.38億元，增長26.2%;全社會固定資產投資660.37億元，增長21.0%；出口總值225.05億美元，增長26.9%；社會消費品零售總額648.11億元，增長18.2%。擁有國家級產業(yè)基地27個，省級技術創(chuàng)新專業(yè)鎮(zhèn)15個，省級以上名牌名標406個/件，落戶中山世界500強企業(yè)有24家。實施先進制造業(yè)和現代服務業(yè)雙輪驅動戰(zhàn)略，裝備制造、健康醫(yī)藥、電子電信、燈飾光源、家用電器、金屬制品、紡織服裝、家居家具、精細化工、特色食品等10大產業(yè)集群蓬勃發(fā)展。臨港裝備制造業(yè)基地建有中船、中鐵、中海油、中機鋼構等大批帶動能力強的大型央企項目，有珠江口西岸唯一的保稅物流中心。三大中心商務區(qū)、四大集聚商圈具有全方位的現代產業(yè)服務功能，多類型金融機構和金融產品為企業(yè)提供優(yōu)質的融資服務。實施“十大科技工程”，積極通過科技服務拉動經濟增長，高新技術產品產值占工業(yè)總產值34.5%，連續(xù)四屆獲評“全國科技進步考核先進市”，成為“國家火炬計劃特色產業(yè)集群創(chuàng)新（試點）基地”、國家知識產權試點城市、廣東省教育部產學研結合示范基地。有國家、省、市級工程中心256家、企業(yè)技術中心304家，專利申請量突破1萬件，增長38.3%。建成國家燈具質量監(jiān)測檢驗中心，小欖生產力促進中心、市生產力促進中心成為國家級示范生產力促進中心，擁有18項產業(yè)集群聯盟標準，并辦有13個國內外有影響的特色專業(yè)展會。

中山市政府積極把握實施《珠江三角洲地區(qū)改革發(fā)展規(guī)劃綱要》帶來的重大機遇，科學謀劃、積極先行，加快轉變經濟發(fā)展方式，結合自身發(fā)展優(yōu)勢，明確“一個樞紐，兩個基地，三個試點”戰(zhàn)略定位，努力建設珠三角三大經濟圈的重要交通樞紐，建設沿海產業(yè)帶先進制造業(yè)基地、珠江口西岸重要服務業(yè)基地，建設全國統籌城鄉(xiāng)發(fā)展綜合改革試點、全國創(chuàng)新審批方式改革試點和廣東省產業(yè)集群升級創(chuàng)新試點。

宜商宜居的社會環(huán)境從空中俯瞰美麗的中山市中山市環(huán)境優(yōu)美宜居，空氣質量優(yōu)良率、主要河流水質達標率均達到100%，林木覆蓋率達25.2%，中心城區(qū)綠化覆蓋率達39.2%、人均公共綠地達10.9平方米，2004年市政府投資1.6億元搬遷原粵中船廠，將原廠址改建成現代意念與歷史建筑融為一體的主題式公園——岐江公園，榮獲美國景觀設計師協會2002年度榮譽設計獎和第十屆全國美術作品環(huán)境藝術類金獎，2011年全市先后對舊城區(qū)進行大規(guī)模改造與翻新，保留城市歷史風貌，注入現代城市元素，讓承載著厚重歷史的老城區(qū)煥發(fā)生機。中山市堅持“博愛、創(chuàng)新、包容、和諧”的新時期中山人精神，以人為本，重視民生。著力以大發(fā)展保障大民生，不斷提高城鄉(xiāng)人民共建共享的基本公共服務水平，實現“六個全覆蓋”。一是社會保險全覆蓋，實現城鄉(xiāng)居民基本養(yǎng)老保險、住院和基本醫(yī)療保險基本全覆蓋，加快城鄉(xiāng)一體的社會保險體系建設。二是安居建設全覆蓋，投入10億元建設全民安居工程，爭取“十二五”期末保障性安居工程覆蓋率達城鎮(zhèn)常住人口的20%。三是通訊網絡全覆蓋，實現村村通電郵寬帶、通廣播電視。四是醫(yī)療衛(wèi)生全覆蓋，所有鎮(zhèn)區(qū)成為國家或省級衛(wèi)生鎮(zhèn)，建有市鎮(zhèn)村三級公共衛(wèi)生服務網絡，市民醫(yī)療衛(wèi)生綜合服務能力不斷提升。五是均等教育全覆蓋，中山是廣東第3個省級教育強市，所有鎮(zhèn)區(qū)是省級教育強鎮(zhèn)，高考錄取率連續(xù)5年全省第一，優(yōu)質學位達9成以上，擁有占地3000多畝全國較大規(guī)模的職業(yè)教育園區(qū)，在全省率先實行流動人員子女積分制入學。六是文體設施全覆蓋，鎮(zhèn)鎮(zhèn)有圖書館和健身廣場，村村有農家書屋和健身園，所有全民健身設施免費向社會開放。2011年3月，中山獲國務院批準成為國家歷史文化名城，

并先后獲得聯合國人居獎、、中國最具幸福感城市、中國和諧之城、全國暢通工程模范城市、中國品牌經濟城市、全國文明城市、全國全民健身模范城市、國家衛(wèi)生城市、全國園林城市、全國科技興市先進市、中國優(yōu)秀旅游城市、全國環(huán)保模范城市、全國生態(tài)市等多項榮譽。優(yōu)美健康的生態(tài)環(huán)境長江水庫水源林市級自然保護區(qū)五桂山綠水青山美景中山市地質構造體系屬于華南褶皺束的粵中坳陷.地形以平原為主,地勢中部高亢,四周平坦,平原地區(qū)自西北向東南傾斜.五桂山,竹嵩嶺等山脈突屹于市中南部,五桂山主峰海拔531米,為全市最高峰.中山市地處低緯,全境均在北回歸線以南,屬南亞熱帶季風氣候,氣候特征為光熱充足,雨量充沛,干濕分明.年平均為21.8℃.中山市堅持“既要金山銀山，也要綠水青山”的城市發(fā)展理念，建設成“碧水藍天綠地花鳥城”?！笆晃濉逼陂g投入170億元建設大批生態(tài)環(huán)保工程，成為全國第一個國家地級生態(tài)市。實施“四大建設”，一是碧水建設，投入11.8億元綜合整治打造生態(tài)河流。二是治污建設，生活污水處理廠覆蓋全部鎮(zhèn)區(qū)，城鎮(zhèn)污水處理率達87.5%。建成全省第一批污染源在線監(jiān)控系統，實時監(jiān)控重點污染源，垃圾資源化無害化處理被國家有關部門作為典范推廣。三是綠化建設，設立每年全市綠化月，建設占全市1/9面積的五桂山生態(tài)保護區(qū)，建成區(qū)綠化覆蓋率達39.0%。四是清潔建設，大力發(fā)展科技含量高、環(huán)境污染少的環(huán)保型項目，污染物總量減排考核排全省第一。

主要生態(tài)保護區(qū)有南朗崖口海邊的紅樹林、長江水庫、五桂山等，旅游景區(qū)有孫中山故居,孫文紀念公園,中央電視臺中山拍攝基地中山城,孫文西路文化旅游步行街,孫中山紀念堂,中山溫泉,泉林山莊,海上莊園,嶺南水鄉(xiāng),紫馬嶺公園,阜峰文塔,逍遙谷等,其中"孫中山故居"為國家4A級旅游景點.高效務實陽光的政務環(huán)境中山人大代表中山市60%以上面對投資者和市民的審批服務通過網絡來實現；港口實行“一站式交單放行”通關模式，推出誠信守法企業(yè)最大化便利通關措施，進出口平均通關時間分別為1.85和0.29小時。健全了一批方便項目投資、服務企業(yè)發(fā)展的優(yōu)惠政策措施，被21世紀中國經濟年會暨首屆21世紀城市發(fā)展論壇授予綜合指數獎和成效效率獎。圍繞加快轉型升級、增進民生福祉的目標，積極發(fā)揮政策帶動作用，2010年下半年以來，密集出臺了“三個一百”戰(zhàn)略、促進企業(yè)上市、發(fā)展總部經濟、產業(yè)發(fā)展導向目錄、推進產業(yè)轉移、鼓勵加工貿易企業(yè)轉型升級、促進個體工商戶轉型升級、推進制造企業(yè)服務環(huán)節(jié)分離發(fā)展生產服務業(yè)等近20項產業(yè)政策措施，出臺了完善社保、推動就業(yè)創(chuàng)業(yè)、加強住房保障等事關改善民生的政策措施。取消市級設定審批事項，全面實現“一網式”行政審批服務。

進入“十二五”期間，中山市正圍繞“加快轉型升級，建設幸福中山”的核心任務，努力構筑經濟發(fā)達、社會和諧、法治進步、文化繁榮、環(huán)境優(yōu)美、人民安康、城鄉(xiāng)一體的和美家園，全力加快建設“適宜創(chuàng)業(yè)、適宜創(chuàng)新、適宜居住”的全面協調可持續(xù)發(fā)展新型城市。宏觀經濟分析GDP增長率中山市近十年經濟增長，除08、09年外每年保持10%左右的增長速度。其余年份均保持在13%以上，近11年的平均增長率為14.6%，根據發(fā)達國家經驗，當某地區(qū)GDP增長率在12%-15%時，該地區(qū)房地產業(yè)處于飛速發(fā)展階段。恩格爾系數通俗地說，就是食品支出占家產總支出的比重來說明（反映）家庭生活水平的變化。2010年中山市農村居民人均純收入14928元，農村居民家庭恩格爾系數41.7%，城鎮(zhèn)居民人均純收入25357元、城鎮(zhèn)居民家庭恩格爾系數39.2%。根據聯合國糧農組織提出的標準，恩格爾系數在59%以上為貧困，50-59%為溫飽，40-50%為小康，30-40%為富裕，低于30%為最富裕。根據這個標準，中山市已經達到小康富裕程度，已具備消費升級能力，進入追求時尚和個性需求的高消費階段。三產結構分析按照世界銀行的統計，目前全球第一、二、三產業(yè)的平均構成約為4%：32%：64%，其中，高收入國家和中等收入國家第一、二、三產業(yè)的平均構成約分別為2%：30%：64%和10%：36%：54%。而2004年中山市三產業(yè)構成比例為2.8：57.8：39.4；2010年中山市三產構成比例為2.8：58.7：38.5從中可以看出，中山市的產業(yè)結構還有待調整，尤其是要加大第三產業(yè)的發(fā)展。而一個地區(qū)第三產業(yè)的發(fā)展必將會帶動當地的房地產業(yè)的發(fā)展。由中山市產業(yè)結構比例數據可看出，第三產業(yè)在中山仍有非常大的增長和發(fā)展空間。固定資產投資分析全省各市2011上半年固定資產投資情況（單位：億元）地區(qū)固定資產投資房地產投資累計±%累計±%廣州1238.6622.8447.9526.7中山282.428.8131.444陽江147.23730.546.4珠海246.9726.391.0229.3深圳827.3013.9217.315.6東莞426.796.6154.5245.2佛山910.4813.0293.4030.1惠州425.215.816941.7肇慶209.5527.052.8940.5本市位次5253從以上數據可以看出，2011年上半年中山市固定投資為282.4億元，比去年同期增長28.8%，其中房地產投資131.4億元，比去年同期增長44%。房地產投資漲幅位居廣東地區(qū)第三名，房地產呈快速增長趨勢廣東十大主要城市綜合分析廣東十大主要城市綜合分析2010年城鎮(zhèn)居民人均純收入農村居民人均純收入城區(qū)房地產樣本平均價(元/平方米城區(qū)房地產樣本最高價(元/平方米)2010年生產總值GDP億元城市等級劃分中山市25357149285575250001826三線城市廣州市3065812676145748000010604一線城市深圳市32380249021300009510一線城市江門市2115385896685155001550三線城市佛山市27245122028765250005651二線城市珠海市253821018710230450001202三線城市東莞市36350204866782410004246二線城市惠州市2356590776058150001729三線城市湛江市1530569094999120001402三線城市汕頭市1517865187064120001203四線城市本市名次62955數據來源：各市政府2010年經濟運行情況、中國指數研究院從以上數據得出，中山市城鎮(zhèn)居民人均純收入與農村居民人均純收入相差較少，農村居民人均純收入排第2位，收入較高，與城鎮(zhèn)居民的收入貧富懸殊較少，從而社會治安穩(wěn)定，因此中山市獲得中國十大最具幸福感的城市稱號，且中山市房地產平均價較只有5575元/平方，排9位，相對其他珠三角其他城市相比較，存在較大價格洼地。綜合上述：中山市地理位置得天獨厚，東南連珠海市，東隔珠江口伶仃洋與深圳市和香港特別行政區(qū)相望，隨著輕軌運行、港澳大橋建立，城市地位正逐步加快提升，且中山市地GDP，居民人均收入中分析，中山不但具有較大的價格洼地，且居民的購買能力充足，為房地產投資打下良好的基礎。中山市房地產市場分析與項目投資分析中山市城區(qū)房地產狀況分析中山市地圖根據中山市最新規(guī)劃中山市城區(qū)劃分為：石岐區(qū)、東區(qū)、西區(qū)、南區(qū)四個行政區(qū)域。

石岐區(qū)：物業(yè)將愈顯稀缺

石岐區(qū)，中山市的中心城區(qū)。成立于2000年6月8日，其前身為中山市中區(qū)和北區(qū)，面積26平方公里，石岐區(qū)位于中山市中心地域，北距廣州78公里，南至珠海(澳門)55公里，東到中山港13公里，水路51海里直達香港。石岐區(qū)環(huán)境優(yōu)美，生活設施完善，區(qū)內金融、保險、郵電、旅業(yè)齊備，全市重點的大中院校、醫(yī)療機構坐落其中，國家級優(yōu)秀住宅小區(qū)、孫文西路商業(yè)步行街和孫中山紀念堂、阜峰文塔等名勝古跡聞名遐邇，區(qū)內長年游人如鯽。石岐區(qū)供電、供水、通訊設施配套完善，水陸交通方便，道路網絡非常發(fā)達，金融、保險、郵電、醫(yī)院、學校、旅業(yè)齊備，具有良好的區(qū)位優(yōu)勢。七條行業(yè)特色商業(yè)街——包括民權路電信街、民族路女人街、蓮員西路裝飾材料街、悅來南路汽配街、光明路海味街、拱辰路燈飾街、太平路五金街、大信商業(yè)圈等，是該區(qū)商業(yè)繁華的代表。

石歧區(qū)普通住宅樓價在中山總體樓盤中與東區(qū)看齊，均價大約在每方米6000－10000元，預售及在售樓盤有：其中包拓海逸臻園、中儀花園海倫堡、天明豪庭、淘金豪庭、蓮興花園、新成帝濤灣、永怡·簡愛、順景新一居3期。

點評：該片區(qū)處于中山比較繁華區(qū)域，特點各項配套比較完善，生活方便，交通、購物、飲食都非常方便；各大型品牌商都駐扎這里，樓盤檔次比較高，，因此石岐區(qū)的樓盤在中山市城區(qū)市場上非常具有竟爭力，且價格同樣穩(wěn)中有升。但由于該區(qū)域土地漸漸減少，將來這里的物業(yè)會愈來愈稀缺。東區(qū)：中心城區(qū)商業(yè)中心，未來CBD

地處中山市中心區(qū)域，是中山市的政治、經濟、文化中心，法院、教育、規(guī)劃、稅務、海關、商檢等政府機構均設在東區(qū)，交通四通八達，東區(qū)設施配套完善。東區(qū)有完善的基礎配套設施，科學館、圖書館、體育館、健身廣場、文化藝術中心錯落分布，紫馬嶺公園、孫文公園等生態(tài)公園綠樹成蔭。東區(qū)同樣是中心城區(qū)重要的商業(yè)中心，區(qū)位優(yōu)勢十分明顯，設備齊全、配套完善的第一、第二工業(yè)村，目前已擁有企業(yè)200多家，其中外資企業(yè)有92家。

預售及在售的主要樓盤有：凱茵新城、遠洋城、雅居樂熹玥、城東名門、萬科朗潤園、世紀豪庭，均價在每平方米6600~11000元。預售及在售的商業(yè)中心有：宏宇大廈、利和廣場、盛景尚峰、大東裕國際中心Ⅱ座、

均價在每平方米5500~9200元

點評：東區(qū)均價較高，由于市政設施較成熟，并且大盤較多，所以價格較高，經濟發(fā)展平穩(wěn)，按此類地區(qū)樓盤價格的上漲的規(guī)律來看，預計東區(qū)房價穩(wěn)中有升。

西區(qū)：傳統商業(yè)旺地

西區(qū)是中心城區(qū)的西大門，擁有非常繁華的富華道商業(yè)圈，其中有105國道、廣珠公路、博愛路、岐江公路、中山一路、富華道縱貫西區(qū)，汽車總站、公共汽車公司、電信及郵政大廈坐落轄區(qū)，交通、通信發(fā)達，五星級喜來登酒店、國際酒店等20多間三星級酒店，商場林立，旅游、商貿繁華。是進入中山市城區(qū)的要沖之一。

西區(qū)是中山第三產業(yè)聚集區(qū)域，有很好的人流、物流和市場基礎。全市最具規(guī)模的汽車貿易市場、小商品貿易市場、電腦交易市場、果菜批發(fā)市場和貨運中心、物流中心集中在這一區(qū)域。

西區(qū)區(qū)域的現有樓盤有：中海翠林蘭溪園、棕櫚彩虹、大信新家園、濱江一號、白朗峰、美林假日、尚湖軒、奧園、雅居樂世紀新城、中信左岸等。均價多在每平方米5500-7000元左右。

點評：目前西區(qū)商業(yè)圈的大型空地已被雅居樂與本地房產大鱷眾聯地產等紛紛搶戰(zhàn)占，該區(qū)域雖然距城區(qū)約3.5公里，但處于傳統商業(yè)旺地，交通、物流比較發(fā)達，商品市場活躍。由于西區(qū)屬傳統商業(yè)旺地，環(huán)境配套一般，對于追求高尚環(huán)境與交通方便的中山市消費人群來說，屬二次選擇，故西區(qū)房價較低。

南區(qū)：交通與環(huán)境的完美結合

位于中山市中心城區(qū)南部，有旅居在34個國家和地區(qū)的4萬華僑，是中山市重點僑鄉(xiāng)之一。南區(qū)環(huán)境優(yōu)美、其中有中山最高的山峰“大尖山”、文筆山，且臨近五桂山生態(tài)保護區(qū)，近年來，隨著中心城區(qū)向城南傾斜，南區(qū)多年來停滯不前的房地產市場終于有了突破。2004年萬科、雅居樂集團的進駐，加上香港永安集團永安酒店、永安花園城的啟動，拉動了南區(qū)第三產業(yè)、地產大鄂越秀地產、中澳地產、恒大地產、廣汽集團也將于2010年紛紛搶駐南區(qū)市場。

南區(qū)的房價有很大的升值空間。2006雅居樂碧堤灣畔第三期洋房價格將達到每平方米4500-5000元/左右，2013年預計整個南區(qū)的洋房均價會突破每平方米6000-7000元/平方，別墅的均價會超過每平方米10000元。

目前預售及在售樓盤有：萬科城市風景、中澳濱河灣、米蘭陽光、金水灣、恒大綠洲、映翠豪庭。

點評：受到已經成熟大盤、和超大型的房地產開發(fā)商進駐的正效應影響，南區(qū)未來發(fā)展?jié)摿χ猩绞谐菂^(qū)房地產銷售價格分析中山市2011年1-6月份商品房與住宅成交均價分別為6039元/平方，6024元/平方，相比2010年全年均價，增幅分別為12%，14%。2011年1-6月份，無論城區(qū)還是鎮(zhèn)區(qū)，≤144平方米以下的普通住宅均價呈現平穩(wěn)向上的特正，然而，＞144平方米的非普通性住宅則變化各異，波動幅度較大，但相比年初，都有較大幅度的上揚，尤其是城區(qū)的非通性住宅，6月份的均價相比年初1月，差距高達2000元/平方。根據目前中山市城區(qū)房產成交情況與價格，經過綜合分析預計2011年南區(qū)的銷售價為6000-9000元/平方。綜合上述：根據05-10年成交均價走勢圖，再綜合目前中山市南區(qū)住宅商品房銷售均價，與當前中國房地產政策方向，我們保守估計中山市房地產住宅價格每年增幅約10%，2年后中山市南區(qū)住宅商品房均價為7000-11000元/平方。項目用地概況項目位于中山市南區(qū)文筆山公園正門口正對面，項目地址為中山市南區(qū)沙涌村土名“南門城”，因此該項目暫定名為“中山市南區(qū)文筆山商業(yè)旅游住宅小區(qū)”，土地證號：中府國用（2009）第易261410號，地類用途為：商住，使用日期至2079年3月25日，使用面積為：66245.6平方米（約99.46畝），土地成交價為230萬/畝（3453元/平方），成交總價為228746056元（不含稅）。項目土地證項目地塊三線圖項目位置項目用地附近環(huán)境分析南區(qū)文筆山大風車旅游項目中山市南區(qū)文筆山,占地面積1600畝，最高峰海拔266米，坡度較緩，整片山地保持了良好的自然環(huán)境。文筆塔建在主峰上，塔基為石材，塔身為空心磚石結構，不分層，底寬上尖挺拔向上，酷似毛筆狀，塔身刻有“妙筆生花”字樣。方圓數里，都可以看到這座塔。硯瓦池位于文筆塔西南面山坡，由多塊巨石形成，狀若硯底，此景為文筆之“硯”，與文筆塔相映成趣。大風車旅游項目擬建于文筆山北坡相對平坦的地方，附近分布有尚未開發(fā)利用的成片古荔枝林和松林。文筆山大風車旅游項目醞釀了一年多時間，選址位于我市南區(qū)沙涌村東南面的文筆山山地，是一個極具區(qū)域特色及帶有重大環(huán)保訊息的旅游勝地.大風車旅游項目是香港上市公司--永安集團投資3750萬美元興建一個全新休閑旅游勝地。這個項目是一個以史努比卡通為主的綜合性文化生態(tài)旅游景區(qū)，把世界級卡通手模大師馬樂山及與其相關的卡通文化作為核心資源，項目建成后將是我國第一個以卡通制作人為核心的卡通文化藝術博物館，同時為喜歡卡通的人們提供一個全新的休閑旅游勝地。由于大風車旅游項目是一個綜合性卡通文化生態(tài)景區(qū)，包含了多個項目，且占地面積較大，工程將分三期進行：一期建設主要包括卡通玩具城、風景人工湖、動物天地、果樹時花植物園、農場郊野公園等核心項目、登山石徑、觀景亭等公益性項目和相應服務設施。二期主要建設鼎園盆景園、娛樂康體中心、度假村等娛樂項目，并進行卡通玩具、服裝等系列產品開發(fā)。三期主要建設文藝表演中心、動漫星城、迷幻公園、動感健體公園等。目前南區(qū)文筆山大風車旅游項目一期工程投資約1500萬美元，將于今年下半年完工，預計最快11月正式對外迎客。文筆山風景區(qū)正在動工的文筆山大風車旅游項目交通便捷：10分鐘城區(qū)生活圈臨近中心城區(qū)，交通便利，北經東環(huán)路距石岐區(qū)、東區(qū)僅10-15分鐘車程，南外環(huán)到沙溪、西區(qū)僅10分鐘路程、五桂山生態(tài)旅游區(qū)、長江生態(tài)資源保護區(qū)僅10分鐘車程，東出國道105線、南外環(huán)不足1公里，廣珠西線的高速公路入口也建在離項目不到1公里的地方，建成后離廣州、江門、珠海將拉近30-45分鐘的車程。新開的廣珠西線入口新修建通往東區(qū)的路通往105國道通往南外環(huán)配套設施：完善的配套設施“中山市南區(qū)文筆山商業(yè)旅游住宅小區(qū)”附近配套設施有五星級皇冠假日酒店、御洋商務酒店、金宏酒店、城南汽車總站、汽車配件城、茶葉批發(fā)市場、水果批發(fā)市場、南海漁村酒樓、南區(qū)醫(yī)院、北京積水潭骨科中山分院，環(huán)境優(yōu)美：天然自然環(huán)境“中山市南區(qū)文筆山商業(yè)旅游住宅小區(qū)”附近擁有天然的自己然環(huán)境，其中有中山市最高峰“大尖山”爬山區(qū)，節(jié)假日休閑地“樹木園”，中國四大園林“詹園”、五桂山生態(tài)保護區(qū)、大風車旅游項目。南區(qū)大尖山南區(qū)樹木園南區(qū)詹園五桂山水庫附近在建大型房地產項目分析開發(fā)商進入時間樓盤名稱占地規(guī)模樓盤單價恒大地產2010年恒大綠洲400畝6800-8800中澳地產2010年濱河灣465畝6300-8300萬科地產2004年城市風景500畝6100-8000越秀地產2010年星匯云錦245畝待定廣本地產2008年米蘭陽光99畝6000-7500中山市南區(qū)五大房地產開發(fā)商，占地規(guī)模都在100畝以上，且銷售價格6000-8000元/平方，其中越秀地產、恒大地產、中澳地產為南區(qū)后起之秀，2010年大舉在南區(qū)買地，看好的都是中山南區(qū)未來的地理優(yōu)勢、發(fā)展前景。中山市上半年成交情況分析中山市1-5月份土地成交非?；钴S，其中中海房地產開發(fā)有限公司以402.95萬/畝，拍得中山市石岐區(qū)109.19畝的商住用地，刷新中山市最新地王紀錄。林效良、林贊良、梁配輝以443.18萬/畝，拍得沙溪鎮(zhèn)商業(yè)住宅地一塊，同時刷新中山市最新單價地王。根據“中山市南區(qū)文筆山商業(yè)旅游住宅小區(qū)”成交價為230萬\畝，土地面積為：66245.6平方米，樓面地價的計算公式如下：方案1：該項目容積率為2.0230萬\畝*99.46畝/（66245.6平方米方案2：該項目容積率為3.0230萬\畝*99.46畝/（66245.6平方米*3）=1149元/平方米據調查中山市城區(qū)范圍內1OO畝以上地塊，已比較稀缺，故從“中山市南區(qū)文筆山商業(yè)旅游住宅小區(qū)”的樓面地價只有1149元/平方米，因此該地塊性價比較高、具有較高投資價值。項目人群定位分析“中山市南區(qū)文筆山商業(yè)旅游住宅小區(qū)”樓盤項目為中高端收入人群，其中有：海外華僑、港澳臺同胞政府與事業(yè)單位人群退休干部、教師外資企業(yè)管理層、白領中小企業(yè)家、個體工商經營者向往自然環(huán)境、享受健康生活的人群項目用地后續(xù)發(fā)展情況分析今年4月開始，中山基準地價大幅上調，平均達到20%，說明中山土地價值一直被低估，土地價值還有較大上升空間，中山又屬于優(yōu)化開發(fā)城市，中山城區(qū)建設用地特別是商住用地已越來越少，商住用地稀缺珍貴。2009年開始，為盤活閑置用地，提升土地價值，中山市政府大力推行“三舊改造”，在財政、審批、規(guī)劃等方面分別出臺優(yōu)惠政策，對中山存量土地實施二次開發(fā)。根據中山市城區(qū)規(guī)劃要求，城區(qū)的工業(yè)廠房將逐步遷移到各個鎮(zhèn)區(qū)內，目前，該項目附近附近約有300畝的工業(yè)廠房，隨著未來本項目順利開展，可通過收購附近工業(yè)廠房來實施“三舊改造”，獲取政府更大支持，從而對該地塊深度開發(fā)，將會給本項目帶來更多的機遇，與更好后續(xù)發(fā)展空間。綜合上述：“中山市南區(qū)文筆山商業(yè)旅游住宅小區(qū)”地理位置優(yōu)越、面對文筆山大風車旅游項目、側靠文筆山山峰，與附近城區(qū)10分鐘交通便捷生活圈、且項目附近配套設施齊全、附近環(huán)境優(yōu)美，發(fā)展前景廣闊，具有南區(qū)獨一無二的投資價值。由于該項目面對大風車旅游項目，便于以后可開發(fā)商業(yè)旅游配套項目、高檔寫字樓、高檔洋房等。項目經濟測算成本計算主要依據用地性質：商住綜合用地（含商業(yè)、娛樂、辦公、居住）總用地面積：66245.6平方米，建筑面積：2.0(132491.2平方米)其中商業(yè)（26498.24）住宅（105992.93.0(198736.8平方米)其中商業(yè)（39747.36）住宅（158989.40）容積率：2.0——3.0（其中商業(yè)面積占地塊內總建筑面積在20%。）建筑密度：≤30%綠地率：35%建筑成本：1700元/平方報建費及其他配套費：500元/平方稅費：成交總價*18%（各項費率總和）預計2年后住宅銷售均價為7000元/平方預計2年后商業(yè)銷售均價為11000元/平方容積率2.0成本分析支出項目支出收入凈收入土地成本228746056轉讓稅費41174290增容費0建筑成本225235040報建費及其他配套費66245600住宅用房收益預算741950300商業(yè)用房收益預算291480640合計561400986.11033430940472029953.9回報率84.08%容積率3.0成本分析支出項目支出收入凈收入土地成本228746056轉讓稅費41174290增容費（可減免部分）90000000建筑成本337852560報建費及其他配套費99368400住宅用房收益預算1112925800商業(yè)用房收益預算437220960合計7971413061550146760753005454回報率94%

注：根據中山市房地產政策可向政府申請按一定的比例減免結論：縱觀以上各客觀條件的分析，項目所處理地理位置為中山市南區(qū)政府重點打造“三舊城區(qū)改造工程項目”覆蓋范圍以內，未來幾年南區(qū)第三產業(yè)將在政府正確的領導下呈現美好一片美好的情景，再結合目前中山市房地產市場商業(yè)旅游住宅小區(qū)的空白，及成本投資與投資回報的分析，客觀上在未來幾年內的回報周期基礎上的評估，我們建議公司領導酌情考慮，該項目有一定的投資價值。目錄TOC\o"1-2"\h\u253321總論 1311911.1項目概況 1317891.2建設單位概況 3162241.3項目提出的理由與過程 3311231.4可行性研究報告編制依據 4225921.5可行性研究報告編制原則 426521.6可行性研究范圍 5265791.7結論與建議 665262項目建設背景和必要性 9302042.1項目區(qū)基本狀況 9237942.2項目背景 11327472.3項目建設的必要性 11265903市場分析 14297233.1物流園區(qū)的發(fā)展概況 1479553.2市場供求現狀 1669963.3目標市場定位 17108883.4市場競爭力分析

17160544項目選址和建設條件 1950564.1選址原則 1969314.2項目選址 19544.3場址所在位置現狀 19297334.4建設條件 20123545主要功能和建設規(guī)模 22282555.1主要功能 22281835.2建設規(guī)模及內容 26195696工程建設方案 27137726.1設計依據 27219396.2物流空間布局的要求 27262516.3空間布局原則 2853886.4總體布局 2936766.5工程建設方案 30235856.6給水工程 33115596.7排水工程 3553126.8電力工程 38288986.9供熱工程 46314656.10電訊工程 47153607工藝技術和設備方案 51276227.1物流技術方案 5142607.2制冷工藝技術方案 6769868節(jié)能方案分析 7336228.1節(jié)能依據 73176248.2能耗指標分析 73235218.3主要耗能指標計算 74272888.4節(jié)能措施和節(jié)能效果分析 76295509環(huán)境影響評價 83267939.1設計依據 8335089.2環(huán)境影響評價應堅持的原則 83134559.3項目位置環(huán)境現狀 84208539.4項目建設與運營對環(huán)境的影響 8430919.5項目建設期環(huán)境保護措施 8459489.6項目運行期環(huán)境保護措施 861431110安全與消防 873017710.1安全措施 87HYPER