大型居住社區(qū)地塊開(kāi)發(fā)項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告

下載后可任意編輯，修改下載后可任意編輯，修改.47%。不僅具有可接受的利潤(rùn)水平，同時(shí)也體現(xiàn)了實(shí)事為民的時(shí)代精神，項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)上可行。綜上所述，該項(xiàng)目具有合理的財(cái)務(wù)效益，建議予以實(shí)施。8.8財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)附表注：附表中數(shù)值單位為萬(wàn)元，時(shí)間單位為季附表1建設(shè)投資計(jì)劃表項(xiàng)目合計(jì)1234567891011121動(dòng)遷房安置1.1土地費(fèi)用3105215526155261.2建筑工程43476395239523952395239523952395239523952395239521.3其他費(fèi)用56735165165165165165165165165165165161.4建設(shè)期利息3376621872813434064685305623671702建設(shè)投資835772005620181474948114874493649985030483546384468附表2項(xiàng)目收入分析表項(xiàng)目合計(jì)123456789101112一動(dòng)遷安置房1可供出售面積123894出售面積平米單價(jià)元\平米收入萬(wàn)元918911837818378183781837818378二稅金1營(yíng)業(yè)稅49799969969969969962稅金小計(jì)4979

附表3開(kāi)發(fā)成本構(gòu)成表項(xiàng)目合計(jì)1234567891011121建設(shè)投資（不含利息）8020119994199944468446844684468446844684468446844682融資費(fèi)用3376621872813434064685305623671703銷售費(fèi)用15273053053053053054總成本851042005620181474948114874493649985335514049434773305附表4利潤(rùn)表項(xiàng)目合計(jì)1234567891011121營(yíng)業(yè)收入9389118778187781877818778187792總成本8510420056201814749481148744936499853355140494347733053稅金49799969969969969964利潤(rùn)總額3808-20056-20181-4749-4811-4874-4936-499812447126421283913009174785所得稅9526凈利潤(rùn)2856

附表5資金平衡表項(xiàng)目合計(jì)1234567891011121資金來(lái)源1.1營(yíng)業(yè)收入9389118778187781877818778187791.2融資貸款3600080008000400040004000400040001.3自有資金2860612056121817498118749369981.4來(lái)源小計(jì)15849720056201814749481148744936499818778187781877818778187792資金運(yùn)用2.1開(kāi)發(fā)成本8020119994199944468446844684468446844684468446844682.2融資費(fèi)用3376621872813434064685305623671702.3銷售費(fèi)用1527305.4305.4305.4305.4305.42.4稅金4979995.8995.8995.8995.8995.82.5所得稅9529522.6償還貸款360001244712642109112.7運(yùn)用小計(jì)127035200562018147494811487449364998187781877816850576922533盈余資金192813009165264累計(jì)盈余資金19281493631462

附表6凈現(xiàn)金流量表項(xiàng)目合計(jì)1234567891011121現(xiàn)金流入9389118778187781877818778187791.1項(xiàng)目收入9389118778187781877818778187792現(xiàn)金流出83054196471964741214121412141214121545554555455545613362.1開(kāi)發(fā)建設(shè)成本7637819647196474121412141214121412141214121412141212.2銷售費(fèi)用16973393393393403402.3稅金49799969969969969963凈現(xiàn)金流量-19647-19647-4121-4121-4121-4121-412113323133231332313322174434累計(jì)現(xiàn)金流量-19647-39293-43414-47534-51655-55775-59896-46573-33251-19928-660610837季度折年度內(nèi)部收益率2.27%9.39%財(cái)物凈現(xiàn)值7.00%2378投資回收期11.382.85

附表7借款還本付息計(jì)劃表項(xiàng)目合計(jì)123456789101112銀行貸款1期初借款余額800016000200002400028000320003600023553109112當(dāng)期借款本金3600080008000400040004000400040003當(dāng)期還本付息62187281343406468530130091300911081其中：還本124471264210911付息3377621872813434064685305623671704期末借款余額80001600020000240002800032000360002355310911計(jì)算指標(biāo)借款償還期9季度折2.25年第九章社會(huì)影響分析9.1社會(huì)影響效果分析9.1.1改善區(qū)域環(huán)境，提升區(qū)域品質(zhì)隨著上海市城市規(guī)模的發(fā)展和人民生活水平的提高，人們對(duì)住房的需求不再是僅僅滿足于有一個(gè)基本的居住條件，人們現(xiàn)在更加重視居住的質(zhì)量，居住的環(huán)境（包括室內(nèi)環(huán)境和室外境）。本地塊的建設(shè)不但可以為上海市XX區(qū)居民提供質(zhì)量好、經(jīng)濟(jì)又實(shí)惠住房，解決人們對(duì)住房的需求，還能給該地區(qū)的人文、自然環(huán)境帶來(lái)了巨大的改善。除此以外，由于本項(xiàng)目的建設(shè)，將會(huì)帶來(lái)大量的就業(yè)機(jī)會(huì)：本項(xiàng)目的建設(shè)過(guò)程將會(huì)給包括尤其是施工單位等在內(nèi)的許多社會(huì)機(jī)構(gòu)提供不少的就業(yè)機(jī)會(huì)；本項(xiàng)目建成后，要維護(hù)小區(qū)良好的室外環(huán)境，就必須配備一定數(shù)量的人員進(jìn)行維護(hù)，這就給許多物業(yè)公司提供了機(jī)會(huì)；此外，本項(xiàng)目的建設(shè)還將帶動(dòng)建筑業(yè)、建材業(yè)、商業(yè)和服務(wù)業(yè)的發(fā)展，能夠創(chuàng)造更多的就業(yè)機(jī)會(huì)。9.1.2社會(huì)影響分析實(shí)施本項(xiàng)目，有助于當(dāng)?shù)厣鐣?huì)的穩(wěn)定與經(jīng)濟(jì)的健康、可持續(xù)發(fā)展，故而得到當(dāng)?shù)卣途用竦拇罅χС?。?xiàng)目的建設(shè)與實(shí)施不會(huì)對(duì)當(dāng)?shù)鼐用竦纳町a(chǎn)生負(fù)面影響，也不會(huì)對(duì)當(dāng)?shù)氐慕煌?、環(huán)境產(chǎn)生破壞作用。社會(huì)影響分析詳見(jiàn)表9-1。

表9-1社會(huì)影響分析表序號(hào)社會(huì)因素影響的范圍及程度可能出現(xiàn)的不利后果措施建議1對(duì)當(dāng)?shù)鼐用穹峙浜褪杖氲挠绊憣?duì)促進(jìn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有深遠(yuǎn)影響，可普遍增加當(dāng)?shù)鼐用袷杖?，不存在擴(kuò)大貧富差距的問(wèn)題。無(wú)2對(duì)當(dāng)?shù)鼐用裆钏降挠绊懜纳凭幼l件，解決居民的住房安置問(wèn)題，提高了生活水平。無(wú)3對(duì)當(dāng)?shù)鼐用窬蜆I(yè)的影響將帶動(dòng)建筑業(yè)、建材業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、商業(yè)和服務(wù)業(yè)的發(fā)展，能夠創(chuàng)造更多的就業(yè)機(jī)會(huì)。無(wú)4對(duì)婦女、老人和兒童等弱勢(shì)群體的影響項(xiàng)目實(shí)施可帶動(dòng)醫(yī)療、教育、文化以及娛樂(lè)設(shè)施的建設(shè)，給婦女、老人和兒童均帶來(lái)積極的影響。無(wú)5對(duì)所在地區(qū)文化、教育、衛(wèi)生和其它社會(huì)發(fā)展目標(biāo)的影響可以帶動(dòng)當(dāng)?shù)匚幕⒔逃?、醫(yī)療衛(wèi)生和其它相關(guān)社會(huì)公共福利設(shè)施的快速發(fā)展，在一定程度上有利于提高當(dāng)?shù)厝嗣竦奈幕?，改善?dāng)?shù)氐尼t(yī)療衛(wèi)生條件。無(wú)6對(duì)當(dāng)?shù)鼗A(chǔ)設(shè)施和社會(huì)服務(wù)容量的影響項(xiàng)目將促進(jìn)周邊道路、供水、排水、供電、供天然氣、通訊管網(wǎng)等基礎(chǔ)設(shè)施的完善。無(wú)7對(duì)少數(shù)民族風(fēng)俗習(xí)慣和宗教信仰的影響項(xiàng)目的建設(shè)和運(yùn)營(yíng)符合國(guó)家的民族和宗教政策，不會(huì)引起民族矛盾和宗教糾紛。無(wú)綜上所述，本項(xiàng)目的建設(shè)將給當(dāng)?shù)鼐用窦俺鞘邪l(fā)展帶來(lái)良好的社會(huì)效益。9.2社會(huì)適應(yīng)性分析該項(xiàng)目建成后，基地所在地區(qū)的人流、車流將有很大的增量，對(duì)交通和市場(chǎng)都將有更高的要求。本項(xiàng)目周圍的交通條件較好，建成后交通和市場(chǎng)環(huán)境可大體滿足需求，對(duì)于業(yè)主的辦公、交通、購(gòu)物、商務(wù)往來(lái)等都具備良好的配套條件。本項(xiàng)目符合XX區(qū)土地利用總體規(guī)劃和城市規(guī)劃，基本上不存在難以調(diào)和、處理的沖突及矛盾，項(xiàng)目的社會(huì)、經(jīng)濟(jì)價(jià)值總體上是被認(rèn)可的，但對(duì)于可能出現(xiàn)的問(wèn)題亦需采取有效、可行的措施加以防范和處理。項(xiàng)目與當(dāng)?shù)厣鐣?huì)環(huán)境的相互適應(yīng)關(guān)系見(jiàn)表9-2。表9-2社會(huì)對(duì)項(xiàng)目的適應(yīng)性和可接受程度分析表序號(hào)社會(huì)因素適應(yīng)程度可能出現(xiàn)的問(wèn)題措施建議1不同利益群體接受無(wú)2當(dāng)?shù)丶夹g(shù)文化條件適應(yīng)無(wú)9.3社會(huì)效益分析本項(xiàng)目建設(shè)對(duì)社會(huì)各個(gè)領(lǐng)域的發(fā)展都有積極的拉動(dòng)作用，具體如下：1、對(duì)居民生活水平與生活質(zhì)量的影響將會(huì)直接影響項(xiàng)目建成后入住的居住人員，提高了他們的住房質(zhì)量，改善了小區(qū)業(yè)主的居住環(huán)境。對(duì)地區(qū)文化、教育、衛(wèi)生的影響將濃厚地區(qū)的文化氛圍、促進(jìn)教育事業(yè)發(fā)展，形成健康、衛(wèi)生的環(huán)境并可持續(xù)發(fā)展。對(duì)地區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施、社會(huì)服務(wù)質(zhì)量和城市化進(jìn)程的影響促進(jìn)地區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)和完善，提高社會(huì)服務(wù)質(zhì)量，加快城市化進(jìn)程的持續(xù)發(fā)展。對(duì)地區(qū)經(jīng)濟(jì)水平的影響在經(jīng)濟(jì)上，可增加地方稅收，提高整個(gè)地區(qū)的經(jīng)濟(jì)水平，打造以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)為前端，建筑、建材、物業(yè)管理等相關(guān)產(chǎn)業(yè)為后續(xù)的產(chǎn)業(yè)鏈，推動(dòng)地區(qū)經(jīng)濟(jì)水平的持續(xù)發(fā)展。9.4社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)分析9.4.1風(fēng)險(xiǎn)定性分析本項(xiàng)目具有投資較大、建設(shè)期較長(zhǎng)的特點(diǎn)，存在著房產(chǎn)預(yù)期收入實(shí)現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。因此，在開(kāi)發(fā)過(guò)程中，要加強(qiáng)投資管理、工程進(jìn)度管理，并采取有效措施，進(jìn)行科學(xué)的財(cái)務(wù)運(yùn)作，盡量避免和減少風(fēng)險(xiǎn)因素的發(fā)生。工程建設(shè)過(guò)程中，已完工程或在建工程如果存在質(zhì)量缺陷，將會(huì)有對(duì)建設(shè)項(xiàng)目產(chǎn)生不利影響的風(fēng)險(xiǎn)。因此應(yīng)根據(jù)本工程的質(zhì)量總目標(biāo)編制總質(zhì)量計(jì)劃和各子項(xiàng)的分質(zhì)量計(jì)劃，并制定質(zhì)量控制點(diǎn)，招標(biāo)具有相應(yīng)資質(zhì)的監(jiān)理公司進(jìn)行工程監(jiān)理，請(qǐng)專業(yè)設(shè)計(jì)院進(jìn)行部位驗(yàn)收、中間質(zhì)量驗(yàn)收、竣工驗(yàn)收，從而規(guī)避這方面的風(fēng)險(xiǎn)。國(guó)家和地方各種政策的變化，會(huì)對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房的開(kāi)發(fā)產(chǎn)生影響。項(xiàng)目運(yùn)轉(zhuǎn)和操作過(guò)程中，必然存在許多過(guò)去未曾遇到的問(wèn)題，將帶來(lái)一些政策層面的風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)此，應(yīng)盡可能理順開(kāi)發(fā)與管理、資金管理等方面的主體關(guān)系，為項(xiàng)目順利實(shí)施奠定堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)，從而化解這方面的風(fēng)險(xiǎn)。9.4.2風(fēng)險(xiǎn)防范措施制定切實(shí)可行的成本控制措施；2、對(duì)工程建設(shè)（評(píng)估、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理等）采取公開(kāi)招投標(biāo)方式選擇優(yōu)秀的社會(huì)中介機(jī)構(gòu)承擔(dān)；3、加快核準(zhǔn)、規(guī)劃設(shè)計(jì)等前期手續(xù)的辦理進(jìn)度，盡可能縮短項(xiàng)目實(shí)施周期。第十章結(jié)論和建議10.1主要結(jié)論本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)符合有關(guān)公共租賃房的政策、法規(guī)。項(xiàng)目選址充分考慮到了中等偏下收入住房困難家庭居民對(duì)生活交通等設(shè)施條件的需求，房型設(shè)計(jì)是適合低收入家庭的使用和消費(fèi)要求的。本項(xiàng)目建設(shè)是符合城市總體發(fā)展規(guī)劃和產(chǎn)業(yè)政策的和土地綜合利用政策的。本項(xiàng)目的節(jié)能措施是具有國(guó)內(nèi)領(lǐng)先水平的，項(xiàng)目建設(shè)不會(huì)對(duì)環(huán)境造成不利影響。10.2建議由于有的地區(qū)住房保障政策覆蓋范圍比較小，部分商品住房?jī)r(jià)格較高、上漲過(guò)快、可供出租的小戶型住房供應(yīng)不足等原因，一些中等偏下收入住房困難家庭無(wú)力通過(guò)市場(chǎng)租賃或購(gòu)買住房的問(wèn)題比較突出。本項(xiàng)目的財(cái)務(wù)收益處于微利狀態(tài)，抗風(fēng)險(xiǎn)能力較低。雖然公共租賃開(kāi)發(fā)建設(shè)的原則是“保本微利”，但項(xiàng)目的土地成本依然存在著不確定因素。因此，在注重開(kāi)發(fā)項(xiàng)目質(zhì)量的前提下，節(jié)約使用建設(shè)資金、在符合國(guó)家有關(guān)政策規(guī)定的前提情況下，有效控制土地成本，以及協(xié)調(diào)有關(guān)部門爭(zhēng)取一些稅收方面的優(yōu)惠是項(xiàng)目在財(cái)務(wù)收益方面成敗的關(guān)鍵。目錄第一章總論 11.1項(xiàng)目背景 11.2項(xiàng)目概況 31.3結(jié)論與建議 6第二章改造的意義和必要性 82.1項(xiàng)目實(shí)施的背景 82.2項(xiàng)目實(shí)施的意義和必要性 8第三章改造方案 123.1技改前情況 123.2改造方案 12第四章場(chǎng)址方案 144.1場(chǎng)址所在位置現(xiàn)狀 144.2場(chǎng)址建設(shè)條件 14第五章技術(shù)方案、設(shè)備方案與工程方案 185.1技術(shù)方案 185.2主要設(shè)備方案 265.3工程方案 28第六章主要原材料、燃料供應(yīng) 296.1主要原材料供應(yīng) 296.2燃料供應(yīng) 29第七章總圖運(yùn)輸與公用輔助工程 307.1總圖布置 307.2公用輔助工程 31第八章節(jié)能篇 338.1項(xiàng)目節(jié)能設(shè)計(jì)規(guī)范 338.2建設(shè)項(xiàng)目能源消耗種類和數(shù)量分析 358.3項(xiàng)目所在地能源供應(yīng)狀況分析 358.4主要節(jié)能措施 368.5節(jié)能效果分析 37第九章環(huán)境影響評(píng)價(jià) 389.1廠址環(huán)境條件 389.2設(shè)計(jì)依據(jù) 389.3項(xiàng)目建設(shè)對(duì)環(huán)境的影響 389.4項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)期對(duì)環(huán)境的影響 399.5環(huán)境影響評(píng)價(jià) 40第十章勞動(dòng)安全衛(wèi)生與消防 4110.1設(shè)計(jì)依據(jù) 4110.2安全衛(wèi)生防范措施 4110.3消防設(shè)施 42第十一章組織機(jī)構(gòu)與人力資源配置 4411.1組織機(jī)構(gòu) 4411.2人力資源配置 44第十二章項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度與