房地產開發(fā)類貸款

第六章房地產開發(fā)類貸款6.1概述6.1.1定義房地產開發(fā)類貸款是指用于土地一級開發(fā)、房屋建造過程中所需建設資金的貸款，包括土地儲備貸款、房地產開發(fā)貸款。房地產開發(fā)貸款按貸款用途分為住房開發(fā)貸款、經濟適用住房（安居工程）開發(fā)貸款（含科教文衛(wèi)單位經濟適用住房建設貸款）、商業(yè)用房開發(fā)貸款、高等院校學生公寓建設貸款及其他房地產開發(fā)貸款等。6.1.2對象房地產開發(fā)貸款的對象為經工商行政管理機關（或主管機關）核準登記的房地產開發(fā)企業(yè)和利用單位自有土地建設經濟適用住房的企（事）業(yè)法人。土地儲備貸款的對象為政府土地儲備機構，即經縣級及縣級以上人民政府批準成立的，受政府委托代表政府實施土地收購、儲備和出讓前期工作的法人機構，包括政府土地儲備中心和承擔政府土地儲備職能的企（事）業(yè)。6.1.3條件6.1.3.1借款人條件借款人除符合本手冊第一篇第二章《信貸業(yè)務基本操作流程》2.1.1.2我行公司類客戶的基本條件外，還應具備下列條件：1.借款人為房地產開發(fā)企業(yè)或具有房地產經營開發(fā)資格的企業(yè)的：（1）應具有建設行政主管部門核準的房地產開發(fā)企業(yè)資質證書或具有承擔貸款項目開發(fā)建設的資格；（2）如接受其他單位委托進行房地產開發(fā)建設，還要求與業(yè)主單位正式簽訂房地產開發(fā)建設工程合同。2.借款人為事業(yè)單位的：（1）經主管機關核準登記，具有事業(yè)法人資格，取得事業(yè)法人登記證；（2）實行獨立核算，有健全的管理機構；（3）按規(guī)定辦理年檢手續(xù)，年檢合格。3.土地儲備機構還需要具備以下條件：（1）所在城市經濟穩(wěn)定發(fā)展，財政狀況良好，具有良好的政府信譽。房地產市場化程度高，房地產經營機制較健全，財產抵（質）押、招標、拍賣、掛牌出售、權屬登記等行為規(guī)范。房地產市場容量大，具有良好的發(fā)展前景，土地有一定的升值潛力；（2）對所轄城區(qū)土地一級市場具有較高的壟斷經營地位，所經營土地納入近期開發(fā)建設規(guī)劃，列入政府土地儲備決策機構制定的年度計劃，并持有相應地塊的收購、儲備和出讓前期工作的批文，具有土地儲備機構自身資金總體安排計劃；所收購、儲備和擬出讓的土地主要用于經營性設施建設，地段區(qū)位較好；所從事土地收購、儲備和出讓前期工作等經營活動符合國家和地方有關法律法規(guī)和政策；（3）具有與所經營的土地收購、儲備和出讓前期工作業(yè)務量相匹配的資本金或專用基金，實行統收統支的政府土地儲備中心應經當地政府同意，能夠根據土地儲備量的增加從土地收益中提取一定比例的留存收益，逐步增加資本金或專用基金。（4）能提供合法、足值的抵押物。6.1.3.2貸款項目條件1.貸款項目經可行性研究論證，能夠有效滿足當地住房開發(fā)市場的需求，市場前景較好；2.貸款項目已經納入國家或地方房地產開發(fā)建設計劃，其立項文件完整、真實、有效，能夠進行實質性開發(fā)；3.貸款項目工程預算和施工計劃符合國家和當地政府的有關規(guī)定；4.貸款項目的工程預算投資總額能夠滿足項目完工前由于通貨膨脹和不可預見等原因追加預算的需要；5.貸款項目的基礎設施、公共設施建設配套，項目建成后，能及時投入正常使用；6.貸款項目的自有資金投入不少于總投資的35%；單位職工集資建房，集資額達到項目總投資的30%以上并存入貸款行專戶；如集資所建住房被本單位職工預訂，預付購房款須達到20%，并已存入貸款行專戶；對單幅土地的土地儲備貸款金額最高不超過該幅土地的收購、儲備及出讓前期工作成本的80%或者土地評估價值的70%（以兩者較低額為準）。6.1.4期限及利率房地產開發(fā)貸款期限一般為1—3年（含），土地儲備貸款最長為2年，高等院校學生公寓建設貸款最長為10年。貸款利率及計結息方式：應根據中國人民銀行和中國建設銀行的有關定價政策確定，并在借款合同和貸轉存憑證中載明。6.2操作程序房地產開發(fā)類貸款操作程序可分為受理、調查評價、審批、發(fā)放、貸后管理五個環(huán)節(jié)。6.2.1受理6.2.1.1提交材料借款人除提交第一篇第二章《信貸業(yè)務基本操作流程》2.1.1.3規(guī)定的公司類客戶基本材料外，還應提交下列材料：1.建設行政主管部門核準的房地產開發(fā)企業(yè)資質證書或承擔貸款項目開發(fā)建設的批準文件；2.申請貸款項目的有關材料，主要包括項目建議書、可行性研究報告及批準文件、項目年度投資計劃、擴初設計以及批準文件、項目《建設用地規(guī)劃許可證》、《建設工程規(guī)劃許可證》、《國有土地使用證》、《建設工程開工許可證》。如已獲得《商品房屋銷（預）售許可證》等文件，也應同時提供；3.項目開發(fā)建設自有資金落實的證明文件、資料；4.項目租售方案及有效的收益分配協議；5.如貸款項目收益不足以償還銀行貸款本息，還應提供經有權部門批準的可用于還款的其他資金來源證明。6.如借款人接受其他單位委托進行房地產開發(fā)建設，還應提供與業(yè)主單位正式簽訂的房地產開發(fā)建設工程合同；7.申請政策性房地產開發(fā)類貸款的借款人，還應提供住房資金管理中心出具給貸款行的委托貸款通知書。8.申請土地儲備貸款的借款人，應提供機構縣級及縣級以上人民政府批準成立的，受政府委托代表政府實施土地收購、儲備和出讓前期工作的有關文件。6.2.1.2初步審查參照第一篇第二章《信貸業(yè)務基本操作流程》2.1.1.4的要求進行初步審查，并重點審查以下幾項內容：1.借款人是否具有進行房地產開發(fā)建設的資格；2.借款人開發(fā)建設資格批準文件是否在有效期內；3.貸款項目是否經有權機關批準。項目建議書、可行性研究報告及批準文件、項目年度投資計劃、擴初設計以及批準文件等是否完備、有效；4.項目建設條件是否落實（1）貸款項目是否列入國家或地方政府的建設計劃；（2）經濟適用住房是否列入國家經濟適用住房（安居工程）建設計劃；（3）有無《建設用地規(guī)劃許可證》、《建設工程規(guī)劃許可證》、《土地使用權證》、《建設工程開工許可證》；（4）土地出讓、轉讓手續(xù)是否辦妥，科研機構、大專院校、文化團體和衛(wèi)生醫(yī)療單位利用自有土地自建經濟適用房的，是否擁有劃撥土地的《國有土地使用證》；（5）開發(fā)項目的文件是否完整、真實、有效，是否能進行實質性開發(fā)建設；（6）貸款項目有無《商品房屋銷（預）售許可證》；借款開發(fā)的項目是否具備房屋預（銷）售條件，其預（銷）售前景是否良好；（7）自有資金投入是否已經達到貸款項目總投資35%以上；科研院所、大專院校、文化團體和衛(wèi)生機構用自有土地自建經濟適用住房的，是否擁有項目總投資20%以上的自籌資金；（8）貸款項目承建人與借款申請人是否相符；（9）貸款項目與《中國建設銀行信貸業(yè)務申請書》中的用途是否一致；（10）申請政策性房地產開發(fā)類貸款的借款人是否提供了住房資金管理中心出具的委托我行貸款的文件。（11）申請土地儲備貸款的借款人，是否提供機構縣級及縣級以上人民政府批準成立的，受政府委托代表政府實施土地收購、儲備和出讓前期工作的有關文件。（12）對單幅土地的土地儲備貸款金額是否超過該幅土地的收購、儲備及出讓前期工作成本的80%或者土地評估價值的70%（以兩者較低額為準）。6.2.2貸前調查房地產開發(fā)類貸款的調查評價包括客戶信用評級、項目評價、擔保評價三部分內容。6.2.2.1客戶信用評級在充分考慮房地產開發(fā)類貸款客戶特點的基礎上，參照本手冊第三篇第一章《客戶信用評級》的相關規(guī)定辦理。6.2.2.2業(yè)務評價對房地產開發(fā)類貸款項目應進行評估，對已授予一般授信額度的客戶或貸款期限在三年（含）以下、貸款額占項目總投資50%以下的房地產貸款項目，可進行簡要項目評估。6.2.2.2.1房地產開發(fā)類貸款項目評估在評估過程中，應根據房地產開發(fā)貸款的特點，評估以下幾個方面的內容：1.項目主要關系人資信評估（1）借款人及項目主要關系人資信評估要通過對借款人及項目主要關系人（如其母公司、主要投資人）的經營情況、財務狀況、信用情況的考察，對其資信狀況進行綜合分析。應評價借款人主營業(yè)務開展情況，近三年開發(fā)量、竣工量、銷售量、竣工產品合格率、優(yōu)良率、銷售率；目前企業(yè)的規(guī)劃項目、在建項目的開發(fā)規(guī)模、開發(fā)進度；企業(yè)近三年的銷售業(yè)績，在同行業(yè)中所處的競爭地位及競爭能力。（2）對借款人及項目主要關系人的資信評估，應按照客戶信用評級有關要求，在對借款人、項目主要關系人進行客戶評價的基礎上，從客戶信用評級報告中摘錄有關內容，列表綜合反映企業(yè)名稱、企業(yè)經營情況、財務情況、評信狀況等。（3）對所評估的貸款項目，須針對項目各關系人之間的產權及其他控制關系，繪制項目有關各方關系樹形圖，并作文字說明。2.項目概況和建設情況評估（1）項目概況和建設情況評估要對項目建設的基本情況、建設條件、實施進程、設計施工監(jiān)理情況、環(huán)境保護條件等進行綜合論證分析。（2）項目建設的基本情況評估。要調查項目的地理位置、四至、用途、主要建設指標（占地面積、建筑總面積、建筑密度、建筑高度、容積率、物業(yè)類型、綠化率、土地使用年限等）、總投資和資金來源、計劃開工和竣工時間、開發(fā)期限以及項目所在地區(qū)有關房地產開發(fā)的政策環(huán)境、發(fā)展規(guī)劃、發(fā)展狀況和環(huán)保政策等，并分析投資該項目是否符合國家產業(yè)政策、區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略及建行信貸投向政策等。（3）項目建設條件評估。要調查項目是否得到政府有關部門的立項批復，明確土地使用權獲取的方式、使用年限，核查房地產開發(fā)相關證件：包括《國有土地使用證》、《建設用地規(guī)劃許可證》、《建設工程規(guī)劃許可證》、《建設工程開工許可證》等。審核企業(yè)自有資金是否達到項目總投資的35%，考察項目的動遷安置計劃，施工期間原材料、動力、水等條件的保障程度，項目建設及投入使用后所需的水、電、燃氣、供熱等條件是否落實，是否享有政府有關優(yōu)惠政策。如果是經濟適用住房項目，還要審核項目是否列入國家建設計劃和信貸指導計劃。（4）項目建設實施進程評估。要對申請貸款項目從立項、可行性研究報告及批復、下達規(guī)劃任務、征地拆遷、規(guī)劃設計及批復、取得《建設工程開工許可證》直至開工、竣工、銷售的進展情況評估。對未開工項目要掌握其開、竣工時間及進度安排；對已開工項目要說明工程建設的形象進度、投資完成情況、各項資金到位情況，未到位資金及原因，項目預計竣工時間，取得《商品房預（銷）售許可證》的要說明預（銷）售情況；對調整投資的項目要著重說明設計變更、概預算調整等文件的批復情況，調整概預算后資金缺口和相應的資金落實方案以及調整可能對施工進度、成本、銷售情況的影響。（5）項目建設的設計、施工、監(jiān)理情況評估。要調查項目工程建設的招投標方式是否符合有關部門的規(guī)定；調查分析設計、施工企業(yè)和建設監(jiān)理企業(yè)的資質等級、資信業(yè)績。（6）項目建設的環(huán)境保護條件評估：要調查項目建設地區(qū)的環(huán)境狀況，分析項目是否可能引起周邊生態(tài)環(huán)境的變化，審查項目為環(huán)保所采取的措施、環(huán)境影響評價報告的批復情況及當地環(huán)保主管部門對該項目的環(huán)保要求。3.項目市場情況評估項目市場情況評估要求貸款調查評估人員通過對房地產投資環(huán)境、項目市場定位、房地產經營方式的分析，通過市場調查與預測，對房地產貸款項目的市場競爭能力、銷售前景作出判斷。（1）房地產投資環(huán)境評估。要了解項目所在地區(qū)政治、經濟、文化、自然資源等方面的情況，調查項目所在區(qū)域的自然條件、城市規(guī)劃、基礎設施、交通便利程度、文化教育條件、醫(yī)療衛(wèi)生條件、金融保險條件、民風民俗條件及社區(qū)服務條件等方面情況；預測國家及地方的經濟政策和產業(yè)政策、已經發(fā)生或將要發(fā)生的重大事件及當地地質、水文、噪聲、空氣污染等因素對房地產開發(fā)項目的影響程度以及本項目對周邊環(huán)境的影響。（2）項目市場定位評估。要根據房地產項目的用途、未來獲取收益的方式及所在地區(qū)的具體情況評價項目的市場定位的準確性；針對項目物業(yè)類型（如居住、商業(yè)、辦公和其他等物業(yè)類型）及其特點進行分析，以判斷評估項目所具有的檔次及其面向的主要消費群體。（3）房地產產品經營方式評估：要通過對開發(fā)項目的資金壓力、開發(fā)商自身的經營能力以及房地產產品的市場接受程度等內容的了解，分析房地產項目采取出售(包括預售)、出租(包括預租、短租或長租)、自營（指出售、出租以外的經營方式）等不同的經營方式的市場情況。（4）房地產市場狀況評估，應在房地產投資環(huán)境調查與預測的基礎上進行，具體內容包括：①供求狀況分析。要分析項目所在地的社會經濟發(fā)展水平和房地產市場發(fā)育程度，項目主要消費或使用群體的收入水平、居住水平以及對同類項目的需求情況及變化趨勢；周邊地段具有相似用途、規(guī)模、檔次、價格、設計的房地產項目（包括已完成的項目、在建的項目、已審批立項的項目、潛在的競爭項目）的供給狀況，如供給量、有效需求量、空置量和空置率等。②價格分析。要對周邊地段同類房地產商品的售價、租金和租售情況進行分析。③成本分析。要分析同類房地產開發(fā)和經營的成本、費用、稅金的種類及其支付的標準和時間等。④項目競爭能力分析。要分析和評價項目在地段、設計、質量、環(huán)境、配套設施、建設進度、營銷策略、物業(yè)管理、企業(yè)品牌等方面與周邊區(qū)域同類項目的比較優(yōu)勢，綜合得出項目在市場上的競爭能力。⑤項目銷售前景分析。要調查項目的銷售策略、銷售方案、銷售渠道等銷售措施的制定和落實情況，分析和評價其可行性，估算出項目未來各時段內的租售進度安排、租售面積及租售價格水平。4.項目投資估算與融資方案評估房地產項目總投資主要包括開發(fā)建設投資，出租、自營的房地產項目還要包括經營資金。開發(fā)建設投資是指在開發(fā)期內完成房地產產品開發(fā)建設所需投入的各項費用，主要包括：土地費用、前期工程費用、基礎設施建設費、建筑安裝工程費用、公共配套設施建設費、開發(fā)間接費用、管理費用、財務費用、銷售費用、開發(fā)期稅費、其他費用以及不可預見費等。經營資金是指開發(fā)企業(yè)用于該項目日常經營的周轉資金，是企業(yè)流動資產和流動負債的差額分攤到該項目的部分。進行項目投資估算分析和審查，要分析各項項目工程內容和成本費用是否齊全，有無任意擴大取費范圍和提高標準，擴大投資規(guī)模；分析投資估算中有無漏項、少算或人為壓低造價等情況；分析投資構成比例合理與否。在此基礎上，調整項目成本費用，填列《項目總投資估算表》和《開發(fā)產品成本估算歸集表》。（1）房地產項目土地費用應該包括為取得房地產項目用地而發(fā)生的費用，主要有下列幾種：劃撥或征用土地的土地征用拆遷費、出讓土地的土地出讓地價款、轉讓土地的土地轉讓費、租用土地的土地租用費、股東投資入股土地的投資折價。（2）房地產項目前期工程費用應包括項目前期規(guī)劃、設計、可行性研究、水文、地質勘測，以及“三通一平”等階段的費用支出。（3）基礎設施建設費應包括進行項目基礎設施建設所發(fā)生的費用，具體包括建筑物2米以外和項目用地規(guī)劃紅線以內的各種管線和道路工程、供水、供電、通訊、供氣、供暖、排污、綠化、道路、路燈、環(huán)衛(wèi)設施等建設費用，以及各項設施與市政設施干線、干管、干道的接口費用。（4）建筑安裝工程費應包括建造房屋建筑物所發(fā)生的建筑工程費用、設備采購費用和安裝工程費用等。在項目評估階段，建筑安裝工程費用估算可以采用單元估算法、單位指標估算法、工程量近似框算法、概算指標估算法、概預算定額法，也可以根據類似工程經驗進行估算。（5）公共配套設施建設費應包括居住小區(qū)內為居民服務配套建設的各種非盈利性的公共配套設施(又稱公建設施)的建設費用，主要包括：居委會、派出所、托兒所、幼兒園、公共廁所、停車場等。（6）開發(fā)間接費用應包括房地產開發(fā)企業(yè)所屬獨立核算單位在開發(fā)現場組織管理所發(fā)生的各項費用。（7）管理費用應包括房地產開發(fā)企業(yè)的管理部門為組織和管理房地產項目的開發(fā)經營活動而發(fā)生的各項費用。（8）財務費用應包括房地產開發(fā)企業(yè)為籌集資金而發(fā)生的各項費用。主要包括借款和債券的利息、金融機構手續(xù)費、代理費、外匯匯兌凈損失以及其他財務費用。（9）銷售費用應包括房地產開發(fā)企業(yè)在銷售房地產產品過程中發(fā)生的各項費用，以及專設銷售機構的各項費用。主要包括銷售人員工資、獎金、福利費、差旅費、銷售機構的折舊費、修理費、物料消耗、廣告費、宣傳費、代銷手續(xù)費、銷售服務費及預售許可證申領費等。（10）開發(fā)期稅費應包括項目所負擔的與房地產投資有關的各種稅金和地方政府或有關部門征收的費用，主要包括：土地使用稅、市政支管線分攤費、供電貼費、用電權費、綠化建設費、電話初裝費、分散建設市政公用設施建設費等。各項稅費應根據當地有關法規(guī)標準估算。（11）其他費用應包括：臨時用地費和臨時建設費、工程造價咨詢費、總承包管理費、合同公證費、施工執(zhí)照費、工程質量監(jiān)督費、工程監(jiān)理費、竣工圖編制費、工程保險費等。（12）不可預見費應根據項目的復雜程度和前述各項費用估算的準確程度，以上述各項費用的3％一7％估算。對項目資金來源的評估，應對項目資金來源的合理性、可靠性進行分析論證。房地產項目的資金來源通常包括自有資金、預租售收入及銀行貸款和其他資金來源四種渠道。對開發(fā)項目資金來源的評估主要側重于對我行貸款以外的其他資金來源的合理性、可靠性進行評估。（1）項目自有資金為借款人/項目發(fā)起人、其他關系人對項目投入的資本金。評估自有資金，對已到位資金，須審查驗資情況；對未到位資金，結合各投資者提供的財務報表和分年度資金安排承諾函，分析近三年財務變動，了解投資者債務及其在建或擬建項目資金運用，確定投資者可用于本項目的資金數額及分年度計劃。對以實物、工業(yè)產權、非專利技術或土地使用權作價出資的非債務類資金進行評估，主要審查是否經過有資格的資產評估機構進行評估，估價方法是否符合法律、法規(guī)的要求，所占比例是否符合有關規(guī)定。（2）預租售收入應包括房地產產品的預期銷售收入、租金收入和土地轉讓收入等。評估預租售收入，要根據項目的工程進度計劃以及項目租售計劃，在對附近區(qū)域同物業(yè)類型的租售情況（包括價格、租售率）進行調查的基礎上進行。（3）銀行貸款是指借款人/項目發(fā)起人的銀行貸款和發(fā)行債券、融資租賃及其他需要付息還本的資金。評估銀行貸款，重點考察借款人獲得除我行貸款以外的其他金融機構貸款的數額、融資條件及資金到位安排，分析結構比例是否符合國家和我行有關規(guī)定。（4）在對項目各項資金來源進行調查分析的基礎上，確定項目切實可行的融資計劃，填列《投資計劃與資金籌措表》。5.財務效益評估財務效益評估應在進行基礎財務數據測算與分析的基礎上，根據國家現行財稅制度及有關規(guī)定，測算財務效益評估指標，考核項目的盈利能力。（1）基礎財務數據包括項目總投資、計算期、成本與費用、租售價格、租售率、經營收入、經營稅金及附加、利潤總額與利潤分配等。項目評估時應對房地產項目經營方案、各項基礎財務數據的確定進行認真、細致、科學的預測和審查，并說明確定的理由和依據。（2）房地產項目經營方案的審查，審查的內容應包括：借款人的出售、出租、自營等計劃(以下簡稱經營計劃)是否符合政府有關房地產租售和經營的規(guī)定，并與開發(fā)商的投資策略相結合；房地產項目經營計劃中是否包括擬租售的房地產類型、時間和相應的數量、租售價格、租售收入及收款方式等內容；經營房地產的類型和相應的數量，是否在房地產項目可供經營的房地產類型、數量的基礎上確定，并考慮了經營期內房地產市場可能發(fā)生的變化對租售數量的影響；租售價格的測算是否考慮了政治、經濟、社會等宏觀環(huán)境、市場供求狀況，以及已建成的、正在建設的和潛在的競爭項目對房地產項目租售價格的影響，并與位置、規(guī)模、功能和檔次等方面可比的交易實例相比較。通過對租售方案的審查，確定其是否客觀合理，并進一步對其進行修正。（3）項目計算期包括項目建設期和經營期，確定項目計算期應充分考慮開發(fā)商的經營業(yè)績和實力，考核承擔項目策劃、設計、施工企業(yè)的實力，考慮市場供求狀況、資金供應以及項目的房屋、土地使用權年限等因素。（4）經營成本與費用估算。應在對經營成本與費用各細項進行調查分析的基礎上，確定合理的項目經營成本與經營費用，并填列《經營成本與費用估算表》。（5）開發(fā)產品成本是指房地產項目產品建成時，投放于某項房地產產品的開發(fā)建設投資。當房地產項目有多種產品時，可分別估算每種產品的成本費用，但應注意開發(fā)建設投資在不同開發(fā)產品之間的合理分攤。（6）經營成本是指經營（包括出售、出租、自營）房地產產品時，由開發(fā)產品成本分攤至當期的開發(fā)產品成本及當期經營所需的運營費、管理費等。對于分期收款的房地產項目，房地產銷售成本和出租經營成本可按其當期收入占全部銷售收入和租金收入的比率，計算本期應結轉的經營成本。（7）運營費用應包括以出租或自營方式獲得收益的房地產項目在項目經營期間發(fā)生的各種運營費用。主要包括：管理費用、銷售費用等。（8）修理費用應包括以出租或自營方式獲得收益的房地產項目在項目經營期間發(fā)生的物料消耗和維修費等。（9）房地產項目收入估算。房地產項目的收入應包括房地產產品的銷售收入、租金收入和自營收入。在對房地產項目各項收入進行審查、調整的基礎上，填列《經營收入與經營稅金及附加估算表》。①租售收入等于可供租售的房地產數量乘以單位租售價格。應注意可租售面積比例的變化對租售收入的影響；空置期(項目竣工后暫時找不到客戶的時間)和租售率對租售收入的影響；規(guī)劃設計的原因導致不能租售面積比例增大對租售收入的影響。②自營收入是指開發(fā)企業(yè)以開發(fā)完成后的房地產為其進行商業(yè)和服務業(yè)等經營活動的載體，通過綜合性的自營方式得到的收入。在進行自營收入估算審查時，應充分考慮目前已有的商業(yè)和服務業(yè)設施對房地產項目建成后產生的影響，以及未來商業(yè)、服務業(yè)市場可能發(fā)生的變化對房地產項目產生的影響。分析審查確定收款方式是否應考慮了房地產交易的付款習慣和慣例，以及分期付款的期數和各期付款的比例。（10）應根據項目投資計劃、資金籌措計劃及經營收入與支出計劃，編制《全部投資現金流量表》和《損益表》。（11）《項目全部投資現金流量表》應反映房地產項目開發(fā)經營期的現金流入和現金流出，按期編制，用以計算各項評價指標，進行房地產項目財務盈利能力分析。該表不分投資資金來源，以全部投資作為計算基礎，用以計算全部投資財務內部收益率、財務凈現值及投資回收期等評價指標，考察房地產項目全部投資的盈利能力。（12）《損益表》應反映房地產項目開發(fā)經營期內各期的利潤總額、所得稅及各期稅后利潤的分配情況，用以計算投資利潤率等評價指標。利潤總額的計算公式如下：利潤總額＝經營收入一經營成本一管理費用一銷售費用一財務費用一經營稅金及附加一土地增值稅經營收入＝銷售收入+租金收入+自營收入銷售收入＝土地轉讓收入+商品房銷售收入+配套設施銷售收入租金收入＝出租房租金收入+出租土地租金收入經營稅金及附加＝營業(yè)稅+城市維護建設稅+教育費附加經營成本＝土地轉讓成本+商品房銷售成本+配套設施銷售成本+出租房經營成本（13）盈利能力分析，應計算投資利潤率、財務凈現值及財務內部收益率等指標，并與行業(yè)的基準水平相比較，分析判斷項目的盈利能力。①投資利潤率，是指項目年平均利潤總額與項目總投資的比率，計算公式為：投資利潤率＝建設經營期年平均利潤總額/項目總投資×100％②銷售利潤率，是指項目年平均利潤總額與項目年均銷售收入的比率，計算公式為：銷售利潤率＝建設經營期年平均利潤總額/建設經營期年平均銷售收入×100％③財務凈現值，指將項目方案各年凈現金流量折現到同一時點的凈效益累加現值。計算公式為：ｎ－－計算期；r－－折現率，取建設銀行規(guī)定的五年期貸款利率加一個百分點；－－第ｔ年的凈現金流量；CI指現金流入量，包括：項目經營（包括租售和自營）收入、回收固定資產余值、回收流動資金等部分；CO指現金流出量，包括固定資產投資、流動資金投入、經營成本、銷售稅金及附加、所得稅等部分；根據需要可在現金流入和現金流出兩類中增減內容。④財務內部收益率是指項目在計算期內各年凈現金流量差額現值累計等于零的折現率，它反映項目所占用資金的盈利水平，計算公式為：IRR財務內部收益率（14）貸款償還能力分析，應計算貸款償還期、利息保障倍數、本息保障倍數等指標，分析判斷項目的貸款償還能力。貸款償還期指從借款人支用第一筆借款之日起到還清全部借款本息之日止的時間，即：貸款償還期（年）＝貸款償還完畢的年份－貸款開始支用的年份＋當年償還貸款數額/當年可用于還款的資金。①對于除本貸款項目外無其他在建項目的借款人，單純以本貸款項目投產后自身效益中的可用部分用于還貸，填列《項目貸款償還期計算表》，測算項目貸款償還期作為貸款償還期指標；對新建項目外借款人有在建項目，除了測算項目貸款償還期外，還應綜合考察借款人各類還貸資金來源和各類債務負擔，填列《企業(yè)綜合貸款償還期計算表》，計算企業(yè)綜合貸款償還期，作為貸款償還期的另外一個指標。②項目貸款償還期，應以新建項目投產后自身效益中可用于還貸的資金償還項目自身全部貸款本息所需要的時間。亦即以項目建成投產后可用于還款的利潤、無形資產及遞延資產等攤銷費及其他還款資金償還貸款本金和利息所需要的時間。③企業(yè)綜合貸款償還期，應以在測算貸款償還期時，將借款人各類還貸資金和各類債務負擔綜合考察，分析所需還款時間。各類還貸資金包括借款人已有現金流量、未來可具備的現金流量，及項目建成后可新增的現金流量。各類債務負擔包括此筆貸款本息、原有債務本息或其他可能承擔的債務本息負擔。④采用企業(yè)綜合貸款償還期法測算時，須關注借款人償還目前已有負債的能力；充分考慮信貸項目新增效益是否可能部分或全部用于償還借款人原有或可能發(fā)生的其他負債。分析在項目自身不盈利或盈利能力不足的情況下，借款人用整體效益償還債務的能力；及在借款人效益欠佳，但項目盈利能力較好情況下，項目效益用于償還借款人其他負債的能力。（15）利息保障倍數，應作為考核借款人償還銀行貸款利息能力的重要指標，通過逐年計算借款人在項目經營期的利息保障倍數，對借款人償還貸款利息的能力作出判斷。利息保障倍數的計算公式為：若做了客戶現金流量預測，則，利息保障倍數=經營活動現金流量凈額/（當年財務費用+當年未記入財務費用的借款利息支出）若沒有做現金流量預測，則，利息保障倍數=〔凈利潤+折舊+攤銷+財務費用-（應收及預付款項增加+存貨增加-應付及預收款項增加）〕/（當年財務費用+當年未記入財務費用的借款利息支出）（16）本息保障倍數，應作為考核借款人償還銀行貸款本息能力的重要指標，通過逐年計算借款人在項目經營期的本息保障倍數，對借款人償還貸款本息的能力作出判斷。本息保障倍數的計算公式為：若做了客戶現金流量預測，則，本息保障倍數=經營活動現金流量凈額/（當年到期的貸款本金+當年財務費用+當年未記入財務費用的借款利息支出）若沒有做現金流量預測，則，本息保障倍數=〔凈利潤+折舊+攤銷+財務費用-（應收及預付款項增加+存貨增加-應付及預收款項增加）〕/（當年到期的貸款本金+財務費用+當年未記入財務費用的借款利息支出）6.不確定性分析房地產項目不確定性分析應分析不確定性因素對項目可能造成的影響，并進而分析可能對貸款償還帶來的風險。房地產項目不確定性分析主要包括盈虧平衡點分析、敏感性分析?？蛇M行不確定性分析的因素主要有：租售量、租售價格、出租率、開發(fā)周期、項目總投資等。在對項目不確定性進行分析的基礎上，須對項目的風險點作出判斷并盡可能提出防范風險，控制項目不確定性的措施。（1）盈虧平衡點分析。盈虧平衡點（BEP）是指項目在利潤為零，保持不盈不虧時的臨界點，可用銷售量、銷售價格、銷售額表示，一般用銷售率表示，其盈虧平衡點的計算公式為：CBEP（銷售率）=（P－T）S式中：C總成本費用P單位銷售價格T單位經營稅金及附加S總可售面積（2）敏感性分析應列圖表分析各種變化因素對投資利潤率、內部收益率、貸款償還期等各主要評估指標波動的影響程度，確定項目的抗風險能力。評估中須根據項目具體情況，對敏感性因素如租售價格、出租銷售量、工期、總投資等進行單因素、多因素敏感性分析，以了解影響項目財務效益的最敏感因素，預測項目的潛在風險和抗風險能力。敏感性分析中，影響項目內部收益率、貸款償還期的主要因素波動幅度可取該因素當前值或未來最可能值的正負向變動5％、10％和20％計算。對利用外資達投資總額30％以上的項目應將匯率作為敏感性因素進行敏感性分析。7.銀行效益與風險防范措施評估銀行效益評估應采用定性和定量的分析方法，具體分析項目資金在我行結算情況及帶給銀行的相關效益。（1）資金結算量評估。應分析借款人或項目在建設銀行開立基本結算戶或資金分流情況，分析因此為我行增加的資金結算量。（2）相關效益評估。反映銀行從貸款中獲得的間接利益，房地產項目貸款的相關效益主要包括：①對個人住房貸款業(yè)務和建筑業(yè)貸款業(yè)務的作用。重點分析房地產項目貸款是否可以為建設銀行帶來個人住房貸款的優(yōu)質房源，是否可以通過貸款置換減少我行對建筑業(yè)發(fā)放的用于為借款人開發(fā)項目墊資的不良貸款。②對中間業(yè)務的作用?？疾祉椖繛槲倚袔淼闹虚g業(yè)務收入的增長，如代理房地產貸款、個人住房貸款抵押物保險業(yè)務收入等，對政策性住房信貸業(yè)務的影響。③項目建設中和建成后建設銀行的結算業(yè)務增長情況，主要包括項目的使用者（如住宅業(yè)主、寫字樓的租戶、商業(yè)營業(yè)用房的商戶）給建設銀行帶來的結算業(yè)務增長。（3）風險防范措施評估。應對借款人提供的保證、抵押、質押等貸款擔保措施的可行性進行分析，并分析項目貸款具有哪些主要風險，采取什么措施降低、規(guī)避、分散風險。①保證措施評估，主要對保證人的主體資格和償債能力進行分析。對保證人的主體資格進行評估。主要審查保證人是否符合擔保法的有關規(guī)定，是否經國家工商行政管理機關核準登記并辦理年檢手續(xù)，信用良好，經營活動是否正常，有無重大債權、債務糾紛等。對保證人的償債能力進行評估。主要分析保證人的資信、財務狀況，進行代償能力現實狀況評估和代償能力變動趨勢分析，計算和分析保證限額、保證率指標。考察保證人現金流量和盈利能力，判斷保證人是否具備代償債務的能力。②抵押措施評估，應對抵押人、抵押物、抵押物價值等進行評估審查。對抵押人的主體資格進行評估。主要審查提供抵押物的借款人或第三人是否是依法對抵押物享有所有權或處分權的法人、其他組織或個人，產權證明文件上的產權所有權人或處分權人是否與抵押人一致，抵押是否經有權機構批準，以共有財產為抵押物的，應有抵押人對該財產共同占有的證明及其他共有人同意以該財產設定抵押的證明。對抵押物的審查。主要審查抵押物是否符合《擔保法》的規(guī)定，是否具有堅固耐用、容易變現、價值穩(wěn)定的特點，以及抵押人是否將已設定抵押的價值部分再作抵押。對抵押物進行評估。主要審查抵押物的評估機構是否具有評估資格，是否經建設銀行認可；評估報告是否合法、真實、科學；評估物與抵押物的品種、數量是否相符；抵押的時間是否接近評估基準日，是否在評估有效期內。在此基礎上，計算抵押率，并判斷其是否合理：抵押率一般不能超過70%，對通用性差、變現能力差、容易貶值的抵押物，其抵押率是否偏高。抵押率的計算公式為：本次貸款本息總額本次貸款抵押率=×100%抵押物評估價值額以本抵押物為抵押的貸款本息總額累計貸款抵押率=×100%抵押物評估價值額本次貸款本息總額優(yōu)先受償抵押率=×100%抵押物優(yōu)先受償價值額③質押措施評估，應對出質人、質押財產、質押財產價值進行評估。對出質人的主體資格進行評估。主要審查出質人是否是依法對質押財產享有所有權或處分權的法人、其他組織或個人，質押財產權利證明文件上的權利所有權人或處分權人是否與出質人一致，質押是否經國有資產管理部門、公司董事會等有權機構批準，以共有財產為質押財產的，應有出質人對該質押財產共同占有的證明及其他共有人同意以該財產設定質押的證明。對質押財產的審查。主要審查質押財產是否符合《擔保法》的規(guī)定，是否屬于可質押的范圍，是否具有易估價、易變現、易保管的特點，權利證明文件是否真實、合法、有效。對質押財產價值進行評估。主要審查質押財產的評估機構是否具有評估資格，是否經建設銀行認可；評估報告是否合法、真實、科學；評估物與質押財產的品種、數量是否相符；質押的時間是否接近評估基準日，是否在評估有效期內。在此基礎上，計算質押率，并判斷其是否合理，審查質押率是否考慮了各類質押擔保的不同情況，對通用性差、變現能力差、容易貶值的質押財產，其質押率是否偏高。8.總評估（1）應對借款人基本情況、項目建設情況、市場狀況、項目投資估算及資金來源籌措、項目財務效益、項目建設的環(huán)保情況、銀行效益與風險防范措施及項目的經濟、社會經濟效益等方面做綜合性論述。（2）應對貸款項目當前存在的有關問題進行闡述，并提出建議及解決措施。（3）應對貸款項目提出最終評估結論，就是否發(fā)放貸款、貸款的金額、條件、期限、利率等提出明確的意見。6.2.2.2.2房地產開發(fā)類貸款項目簡要評估進行簡要項目評估，應主要包括以下內容：1.借款人資信評估（1）借款人基本情況（借款人名稱、法定代表人、經營范圍、開發(fā)資質、信用等級、注冊資本及各股東單位投資等有關情況）。（2）借款人經營情況調查分析借款人近三年來主要開發(fā)項目的運作情況（介紹借款人開發(fā)的主要業(yè)績及主要開發(fā)的項目情況），逐個分析項目銷售及資金回籠情況及項目經營的經驗和教訓。（3）借款人財務狀況對借款人的財務報表進行分析，說明借款人資產負債表中資產方主要科目的情況，特別是存貨、應收帳款、預付帳款、其他應收款的情況，重點是這些資產的質量和變現能力；負債方主要科目的情況，特別是預收帳款、應付帳款、其他應付款的情況，重點是這些商業(yè)負債的支付壓力；分析有關財務指標，對借款人長期償債能力、短期償債能力和盈利能力做出分析判斷；分析借款人在銀行間的融資記錄，說明借款人融資能力、條件和信譽）。2.項目概況和建設情況評估（1）項目基本情況(說明項目的地理位置、用途、主要建設指標、總投資和開發(fā)期)。（2）項目建設條件（調查項目建設是取得政府有關部門的批準文件的名稱和時間及主要內容，明確土地使用權的獲取方式（如協議轉讓、竟拍、與其他客戶合作等）及土地款的支付情況和資金來源）。（3）項目建設實施進程評估（調查項目的實際進展情況，并對工程資金進度、形象進度、時間進度計劃和實際進展情況，并進行分析）。（4）項目的設計、施工、監(jiān)理情況評估（主要分析上述單位的資質、業(yè)績，并對本項目設計水平、施工質量等做出分析預測）。3.項目市場情況評估（1）項目投資環(huán)境評估（主要對項目所在地區(qū)有關房地產開發(fā)的政策、發(fā)展規(guī)劃和發(fā)展狀況，以及項目周邊自然和人文環(huán)境、教育條件、城市基礎設施及物業(yè)配套的計劃和進度等情況進行分析）。（2）項目市場定位評估（根據房地產項目的用途、未來獲取收益的方式及所在地區(qū)的具體情況評價項目市場定位的準確性，判斷項目的檔次及其面向的主要消費群體）。（3）項目租售情況評估①總體供求情況(分析項目所在區(qū)域同類物業(yè)的總體供求情況)。②周邊主要競爭項目情況(對周邊地段同類房地產的規(guī)模、檔次、設計、環(huán)境、配套、建設進度、物業(yè)管理、租售情況、成本等情況進行分析，并選擇至少三個同類物業(yè)，列表綜合反映其租售情況)。③項目競爭能力分析（與本區(qū)域同類項目做比較，本項目的優(yōu)勢與劣勢）。④銷售方式分析（開發(fā)商自己銷售，還是委托銷售代理公司銷售，開發(fā)商以往的銷售經驗及代理公司主要銷售的樓盤和業(yè)績）：④銷售前景分析（說明意向定購情況及滾動開發(fā)項目前一期開發(fā)和銷售以及資金回籠情況，并根據上述情況和對周邊項目情況的分析，對項目的租售計劃，包括租售時間、租售價格、租售率等做出科學合理的判斷（要致意經濟適用房項目要注意考慮價格上限限制的因素），并在此基礎上列表逐年測算項目租售收入）。4.項目財務效益評估（1）房地產項目總投資預測分析。分析項目總投資及構成投資估算有無漏項，投資構成是否合理，并測算各項費用,列表說明估算依據。（2）項目資金來源評估。分析項目資金來源渠道及可靠性。（3）項目損益預測。按照各年份經營收入占總經營收入的比例，將項目總投資分攤進各年而得各年份的房地產開發(fā)成本，并據此列表測算項目損益。（4）項目投融資計劃評估。根據項目投資計劃及企業(yè)融資計劃，制訂項目分年度資金來源及運用表。（5）項目有關財務效益指標。依據上述結算結果，計算得出項目投資利潤率和貸款償還期及盈虧平衡點。5.銀行效益與風險防范措施評估。測算資金結算量，進行相關效益評估。6.風險防范措施評估（1）項目風險評估。分析項目的政策風險、市場風險、資金風險、法律風險，并針對風險因素提出銀行防范風險的瑣事和建議。（2）貸款擔保措施評估。7.項目評估結論與貸款建議。通過對上述指標進行分析，得出評估結論與貸款建議（對貸款與否及貸款金額、期限、還款計劃提出具體建議）。6.2.2.3擔保評價參照本手冊第三篇第三章《信貸擔保》的方法、要求、內容對客戶提出的擔保人和擔保物進行調查和評價。6.2.2.4撰寫調查評價報告信貸人員根據對借款人調查評估結果撰寫調查評價報告。調查評價報告由客戶信用評級報告、項目評估報告（見附件3-6-1）或項目簡要評估報告（見附件3-6-2）、擔保評價報告三部分組成。6.2.3審批參照本手冊第一篇第二章《信貸業(yè)務基本操作流程》2.1.3的要求進行。6.2.4發(fā)放參照本手冊第一篇第二章《信貸業(yè)務基本操作流程》2.1.4的要求進行。在貸款支用時，要特別注意以下問題：1.嚴格按照項目建設的工程進度付款；2.要求借款人提供工程建設合同、建設單位的付款通知書、材料供應合同、設備采購合同等有關文件，作為支用貸款的依據；3.借貸雙方約定我行貸款與其他資金按比例投入開發(fā)建設項目的，應審核其他資金投入的落實情況。4.必要時要求借款人對貸款項目辦理有效的建設工程保險。（1）應到建設銀行指定的保險機構辦理保險。（2）在償還全部貸款本息之前，借款人應逐年向保險公司辦理房屋意外災害保險。6.2.5貸后管理6.2.5.1貸后檢查參照本手冊第三篇第五章《信貸資產檢查》的要求進行。6.2.5.2回收、展期與借新還舊參照本手冊《信貸業(yè)務基本操作流程》2.1.5.2、2.1.5.3、2.1.5.4有關回收、展期與借新還舊的要求進行。6.2.5.3不良貸款管理參照本手冊第三篇第七章《不良信貸資產經營管理》的要求進行。6.2.5.4檔案管理參照本手冊第三篇第八章《信貸檔案管理》的要求辦理。附件3-6-1評估報告編號：項目代碼： 借款人代碼： 中國建設銀行（項目名稱）房地產貸款項目評估報告參考格式（評估報告完成日期：年月日）分（支）行(部)：經辦分行(處)：評估認定行公章年月日

直接評估人(評估小組成員)姓名:所在單位：職稱:姓名:所在單位：職稱:姓名:所在單位：職稱:…評估審查人姓名:所在單位：職務:職稱:姓名:所在單位：職務:職稱:……評估審定人姓名:所在單位：職務:職稱:……(本頁姓名打印)

聲明與保證我們在此聲明與保證：此報告是按照《中國建設銀行房地產貸款項目評估暫行辦法》和有關規(guī)定，根據貸款申請人提供的和本人收集的資料，經我們審慎調查、核實、分析和整理后完成的。報告全面反映了客戶及項目最主要、最基本的信息，我們對報告內容的真實性、準確性、完整性及所作判斷的合理性負責。直接評估人簽字：年月日評估審查人簽字：年月日評估審定人簽字：年月日

目錄一、項目評估結論 31二、借款人及項目主要關系人資信評估 33三、項目概況和建設情況評估 36四、項目市場情況評估 37五、投資估算與融資方案評估 39六、財務基礎數據的確定 42七、財務效益評估 43八、不確定性分析 45九、銀行效益與風險防范措施評估 48十、附表及附件 51一、項目評估結論（一）項目受理情況（簡要介紹項目的由來，客戶提出貸款申請的時間、金額、期限、利率，建設銀行受理并開始評估項目的時間、過程）（二）貸款項目評估結論1.建議的貸款金額、期限、利率及貸款條件（如評估結果為不同意為項目提供貸款，說明不同意的理由）2.概括項目的競爭優(yōu)勢和劣勢1）競爭優(yōu)勢2）競爭劣勢3.該項目貸款給銀行帶來的收益1）直接收益2）間接收益4.銀行貸款的潛在風險及建議采取的風險防范措施1）潛在風險2）風險防范措施5.有關數據摘要項目指標說明借款人名稱借款人客戶評價得分信用等級及評定時間借款人額度授信總控制量(注明是否經過審批)此次擬發(fā)放貸款種類擬發(fā)放貸款金額期限及利率項目名稱評估機構評估起止日期項目投資利潤率項目財務凈現值項目財務內部收益率項目貸款償還期企業(yè)綜合貸款償還期二、項目主要關系人資信評估（一）借款人評價1．借款人為_____________________2．借款人資信情況評價附：借款人基本情況表借款人名稱經營情況資質等級年開發(fā)規(guī)模年竣工量年銷售量竣工產品合格率竣工產品優(yōu)良率財務情況注冊資本實收資本總資產所有者權益資產負債率流動比率存貨周轉率利潤總額資產報酬率應收帳款周轉率利息保障倍數資本積累率信用情況貸款利息實收率貸款不良率客戶信用評級得分信用等級授信控制量我行已提供信用量貸款記錄貸款行起止時間金額余額利率貸款形態(tài)擔保方式保證記錄被保證人起止時間金額余額利率貸款形態(tài)擔保方式（二）項目其他主要關系人評價（若借款人沒有經營業(yè)績，應對借款人母公司或其他主要投資人進行客戶評價，并在此列表反映有關單位的基本情況）附主要關系人基本情況表（有多個主要關系人的，應分別填列）：企業(yè)名稱經營情況資質等級年開發(fā)規(guī)模年竣工量年銷售量竣工產品合格率竣工產品優(yōu)良率財務情況注冊資本實收資本總資產所有者權益資產負債率流動比率存貨周轉率利潤總額資產報酬率應收帳款周轉率利息保障倍數資本積累率信用情況貸款利息實收率貸款不良率客戶信用評級得分信用等級授信控制量我行已提供信用量貸款記錄貸款行起止時間金額余額利率貸款形態(tài)擔保方式保證記錄被保證人起止時間金額余額利率貸款形態(tài)擔保方式項目相關人家族樹圖（根據項目各關系人之間的產權及其他控制關系，繪出項目各方關系樹形圖）：文字說明：三、項目概況和建設情況評估1.項目基本情況(說明項目的地理位置、用途、主要建設指標、總投資和開發(fā)期及項目所在地區(qū)有關房地產開發(fā)的政策、發(fā)展規(guī)劃和發(fā)展狀況)2.項目建設條件（調查項目建設是否已經取得政府有關部門的批準文件）3.項目建設實施進程評估（調查項目的實際進展情況并對預計工程進度、銷售計劃進行分析）4.項目的設計、施工、監(jiān)理情況評估（主要分析上述單位的資質、業(yè)績及參與本項目有關人員的技術水平）5.環(huán)境評估（調查項目的環(huán)境狀況，并分析項目建設對周邊環(huán)境的影響）四、項目市場情況評估1.房地產投資環(huán)境評估（主要分析國家、區(qū)域、經濟、文化教育條件、城市基礎設施等情況進行分析）2.項目市場定位評估（根據房地產項目的用途、未來獲取收益的方式及所在地區(qū)的具體情況評價項目市場定位的準確性，判斷項目的檔次及其面向的主要消費群體）3.房地產經營方式評估（主要分析項目采取租售、自營等不同經營方式的市場情況）4.市場情況評估（1）供求情況（2）價格分析（3）成本分析（4）項目競爭能力分析（5）銷售前景分析五、投資估算與融資方案評估1.房地產項目資金需求預測（分析投資估算有無漏項，投資構成是否合理。并測算各項費用）（1）土地費用（2）前期工程費（3）基礎設施建設費（4）建筑安裝工程費（5）公共配套設施建設費（6）開發(fā)間接費用（7）管理費用（8）財務費用（9）銷售費用（10）開發(fā)期稅費（11）其他費用（12）不可預見費（13）經營資金經評估，調整房地產項目總投資為__萬元，其中：開發(fā)建設投資__萬元，經營資金__萬元。（并據此填列《項目總投資估算表》）2.融資方案評估簡述項目的資金籌措方案：該項目總投資__萬元，其中自有資金萬元，預租售收入__萬元，銀行貸款__萬元，其它資金來源萬元，此次申請建行貸款__萬元，：自有資金（指項目發(fā)起人或其他相關人對項目投入的資本金，具體）包括：預租售收入包括：銀行貸款包括：其他資金來源包括（外部投資者投入的有償資金以及其它渠道籌集的有償資金）利用外資情況和方式投資估算及融資方案尚存的主要問題（根據項目所需資金總量、分年度用款計劃、資金籌措方式及所確定的到位時間安排，對項目建設所需資金來源中的各類資金來源進行綜合評估，并填列《投資計劃與資金籌措表》）六、財務基礎數據的確定1.項目建設期__年，經營期__年。2.開發(fā)產品成本估算（根據物業(yè)租售計劃，將開發(fā)建設投資歸集到不同類型的物業(yè)中，填列《開發(fā)產品成本歸集估算表》）（1）住宅成本（2）寫字樓成本（3）商鋪成本（4）………..3.開發(fā)產品成本分攤估算（根據物業(yè)各年經營計劃，計算開發(fā)產品成本各期分攤成本，填列《開發(fā)產品成本分攤估算表》）4.租售價格測算（利用市場比較法）（1）出售價格（測算的依據及結果）（1）出租價格（測算的依據及結果）5.項目收入測算（根據物業(yè)經營計劃，計算各類物業(yè)收入，并填列《經營收入與經營稅金及附加估算表》）（1）銷售收入（2）出租收入（3）自營收入七、財務效益評估1.盈利能力分析（綜合企業(yè)開發(fā)經營期現金流入流出情況，填列《項目全部投資現金流量表》。計算生產經營期內企業(yè)各年盈利情況，并據此填列《損益表》。根據上述結果，計算得出）（1）項目投資利潤率（2）項目銷售利潤率（3）財務凈現值（4）財務內部收益率分析上述指標2.貸款償還期計算（1）獨立項目（對于除貸款項目外無其他在建項目，僅以貸款項目投產后自身效益中的可用部分用于還貸，填列《項目貸款償還期計算表》，測算項目貸款償還期作為貸款償還期指標）該項目申請貸款__萬元，以__（如未分配利潤、可還款折舊、全部攤銷等）作為還款來源測算，計算得出項目貸款償還期為__年。（2）多個項目（除貸款項目外客戶還有其他在建項目或擬開發(fā)項目，除了測算項目貸款償還期外，還應綜合考察借款人各類還貸資金來源和各類債務負擔，填列《企業(yè)綜合貸款償還期計算表》，計算綜合貸款償還期，作為貸款償還期的另外一個指標）項目貸款償還期企業(yè)綜合貸款償還期測算信貸項目新增效益是否可部分或全部用于償還借款人原有或可能的其他負債：項目自身不盈利或盈利能力不足的情況下，借款人用整體效益償還債務的能力：在借款人整體效益欠佳，但項目盈利能力較好情況下，項目效益用于償還借款人其他負債的能力：3.利息保障倍數（計算利息保障倍數并對計算結果進行分析）4.本息保障倍數（計算本息保障倍數并對計算結果進行分析）八、不確定性分析1.盈虧平衡分析：銷售率盈虧平衡點：2.敏感性分析（敏感性分析中，影響項目內部收益率、貸款償還期的主要因素波動幅度可取該因素當前值或未來最可能值的正負向變動5％、10％和20％計算）（1）敏感性因素的選擇及依據（對利用外資達投資總額30％以上的項目應將匯率作為敏感性因素進行敏感性分析）敏感性因素一敏感性因素二選擇財務指標和因素量如下：（2）進行單因素敏感性分析指標A指標B……因素X上升__%因素X下降__%因素Y上升__%因素Y下降__%……分析：指標A：指標B：指標__：分析:（2）多因素敏感性分析對項目有重要影響，并可能發(fā)生足以影響項目財務情況的因素有__。（在基本方案的基礎上，根據預測，選定各敏感性因素的變化值，計算新的各項指標值的結果，并填列《項目敏感性分析表》）由上表可知：九、銀行效益與風險防范措施評估1.銀行效益進行項目評估時，我行提出如下業(yè)務合作要求：對方答復：根據推算，我們認為:另外，其他未與客戶協商的相關情況有：綜上，銀行效益水平：2.風險防范措施評估項目的擔保方式為：（信貸評估人員須對保證人的主體資格和償債意愿、能力進行分析，對抵押、質押財產及其權屬按規(guī)定進行評價）抵押物描述：抵押物基本情況表：抵押物名稱抵押人種類位置面積估價評估機構基準日抵押率質押財產描述：質押財產情況表：質押財產名稱出質人種類估價評估機構基準日質押率保證人情況（保證方式）：保證人財務狀況及指標單位：萬元科目/年份資產總額流動資產負債總額流動負債所有者權益銷售收入銷售利潤投資收益利潤總額凈利潤資產負債率流動比率速動比率資產報酬率負債與有形凈資產比率銷售毛利率銷售利潤率現金凈流量分析：3.客戶以往在我行的信用情況（須詳細列出客戶與重要關系人在我行的全部貸款記錄，包括合同號、發(fā)放日期、期限、回收日期、回收方式、備注。）4.風險防范措施（評估人員在對項目不確定性進行分析的基礎上，須對項目的風險點作出判斷并盡可能提出防范風險，控制項目不確定性的措施）十、附表附1：借款人應提交的材料清單附2：房地產貸款項目評估表1-10

附1：借款人應提交的材料清單材料名稱有或無證書號一、企業(yè)基本資料公司章程及公司成立批復文件公司成立驗資報告企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照事業(yè)法人登記證法人代碼證貸款證（卡）法定代表人身份證借款人近三年經審計的財務報表及審計報告資質等級證書二、項目資料項目立項文件項目可行性報告建設工程規(guī)劃許可證建設用地規(guī)劃許可證國有土地出讓合同國有土地使用證商品房預（銷）售許可證投資估算調整表投資計劃與資金籌措表貸款申請書還款計劃表貸款行認為需要的其他項目建設文件三、擔保資料抵押人同意抵押證明（附抵押物清單）抵押物權屬證明抵押物資產評估報告出質人同意質押證明（附質押財產清單）質押財產權屬證明質押財產評估報告保證人同意擔保證明保證人營業(yè)執(zhí)照保證人法人代碼證保證人法定代表人身份證保證人近三年經審計的財務報表及審計報告保證人公司章程、合同及公司成立批復文件擔保人貸款證（卡）四、主要關系人的資料（同一）五、銀行評審所需的其他資料附2：房地產貸款項目評估表評估表1項目總投資估算表單位：萬元序號項目名稱總投資估算說明1開發(fā)建設投資1.1土地費用1.2前期工程費用可研費按建安工程總造價的0.15%~0.2%計，住宅設計費按工程概算投資額的2.2%~3.5%計1.3基礎設施建設費1.4建筑安裝工程費1.5公共配套設施建設費1.6開發(fā)間接費用1.7管理費用1.8財務費用1.9銷售費用1.10開發(fā)期稅費1.11其他費用1.12不可預見費按工程概算投資額的0.3%~0.8%計2經營資金3項目總投資評估表１－１土地費用估算表序號項目金額估算說明1土地出讓金2征地費3拆遷安置補償費4土地轉讓費5土地租用費6土地投資折價7其他合計評估表１－２前期工程費估算表序號項目金額估算說明1規(guī)劃、設計、可研費2水文、地質勘察費3道路費4供水費5供電費6土地平整費7其他合計評估表１－３基礎設施建設費估算表單位：萬元序號項目建設費用接口費用合計1供電工程2供水工程3供氣工程4供暖工程5排污工程6小區(qū)道路工程7路燈工程8小區(qū)綠化工程9環(huán)衛(wèi)設施10其他合計評估表１－4建筑安裝工程費用估算表單位：萬元項目建筑面積建筑工程費設備采購費用安裝工程費金額合計單價金額單價金額單價金額單項工程1單項工程2……合計評估表１－5單位：萬元序號項目金額估算說明1居委會2派出所3托兒所4幼兒園5公共廁所6停車場7其他合計評估表１－6開發(fā)期稅費估算表單位：萬元序號項目金額估算說明1土地使用稅2市政支管線分攤費3供電貼費4用電權費5分散建設市政公用設施建設費6綠化建設費7電話初裝費合計評估表1－７其他費用估算表單位：萬元序號項目金額估算說明1臨時用地2臨建費3施工圖預算或標底編制費1000萬元以上按0.1%4工程合同預算或標底審查費按合同預算造價的0.05%5招標管理費按中標價格的0.06%6總承包管理費7合同公證費按合同價款的0.02%8施工執(zhí)照費按建設工程設計概算總金額計收，1000萬元以上按0.1%9工程質量監(jiān)督費建安工程為預算造價的0.25%10工程監(jiān)理費按工程概算的0.6%~2.5%11竣工圖編制費設計費的7%12工程保險費按工程概算總額或工程概算加成的0.2%~0.3%合計評估表2投資計劃與資金籌措表單位：萬元序號項目合計123·········N1項目總投資1.1開發(fā)建設投資1.2經營資金2資金籌措2.1資本金2.2預售收入2.3預租收入2.4其他收入2.5借貸資金評估表3開發(fā)產品成本歸集估算表單位：萬元序號項目名稱住宅寫字樓商鋪其他合計出售出租自營出售出租自營出售出租自營出售出租自營1土地費用2前期工程費用3基礎設施建設費4建筑安裝工程費5公共配套設施建設費6開發(fā)間接費7管理費用8財務費用9銷售費用10開發(fā)期稅費11其他費用12不可預見費合計評估表4開發(fā)產品成本分攤估算表單位：萬元序號產品名稱開發(fā)產

品成本12….N分攤

比例分攤

成本分攤

比例分攤

成本….分攤

比例分攤

成本一出售產品1住宅2寫字樓3商鋪4其他二出租產品1住宅2寫字樓3商鋪4其他三自營產品1住宅2寫字樓3商鋪4其他產品分攤成本合計評估表5項目經營收入與經營稅金及附加估算表單位：萬元序號項目合計123·········N一經營收入1銷售收入1.1住宅1.2寫字樓1.3商鋪1.4其他2租金收入2.1住宅2.2寫字樓2.3商鋪2.4其他3自營收入3.1住宅3.2寫字樓3.3商鋪3.4其他二經營稅金及附加1營業(yè)稅2城市建設維護稅3教育費附加評估表6項目損益表單位：萬元序號項目名稱123·········N1經營收入1.1銷售收入1.2出租收入1.3自營收入2經營成本2.1產品分攤成本2.2運營費用2.3修理費用3經營稅金及附加4土地增值稅5利潤總額6稅前彌補虧損7所得稅8稅后利潤8.1稅后彌補虧損8.2盈余公積金8.3公益金8.4應付利潤8.5未分配利潤注：本表適用于獨立法人的房地產開發(fā)項目（項目公司）。非獨立法人的房地產開發(fā)項目可參照本表使用，同時應注意開發(fā)企業(yè)開發(fā)建設投資、經營資金、運營費用、所得稅和債務等的合理分攤。評估表7項目全部投資現金流量表單位：萬元序號項目合計123·········合計1現金流入1.1銷售收入1.2出租收入1.3自營收入1.4其他收入1.5回收固定資產余值1.6回收經營資金2現金流出2.1開發(fā)建設投資2.2經營資金2.3運營費用2.4修理費用2.5經營稅金及附加2.6土地增值稅2.7所得稅3凈現金流量4折現凈現金流量財務內部收益率：折現率：財務凈現值：注：1、本表適用于獨立法人的房地產開發(fā)項目（項目公司）。非獨立法人的房地產開發(fā)項目可參照本表使用，同時應注意開發(fā)企業(yè)開發(fā)建設投資、經營資金、運營費用、所得稅和債務等的合理分攤；2、開發(fā)建設投資中應注意不含財務費用。評估表８項目貸款償還期計算表單位：萬元序號項目建設期經營期12345·········一借款償還1年初借款累計2本年借款增加3本年應計利息4本年還本5本年付息6年末借款累計二還款資金來源1利潤2折舊費3攤銷費4其它還款資金項目貸款償還期評估表９企業(yè)綜合貸款償還期計算表單位：萬元序號項目建設期經營期合計1245·········一借款償還1年初企業(yè)全部借款累計2本年借款增加3本年應計利息4本年還本5本年付息6年末企業(yè)全部借款累計二還款資金來源1利潤