XX商業(yè)城營銷策劃方案

XX□□□□□□□□□深圳市XX物業(yè)咨詢有限公司第一部分物業(yè)定位第一章市場(chǎng)調(diào)查分析一深圳市總體商業(yè)市場(chǎng)背景二南山商業(yè)市場(chǎng)綜述三同類主題市場(chǎng)調(diào)研八卦嶺片區(qū)典型可比商場(chǎng)調(diào)研田貝片區(qū)典型可比商場(chǎng)調(diào)研筍崗片區(qū)典型可比商場(chǎng)調(diào)研本區(qū)域典型可比商場(chǎng)調(diào)研四總結(jié)分析第二章物業(yè)發(fā)展建議一商場(chǎng)平面布局規(guī)劃設(shè)計(jì)鋪位分割過道設(shè)計(jì)商場(chǎng)人流圖繪制二商場(chǎng)賣場(chǎng)設(shè)計(jì)三商場(chǎng)經(jīng)營品種分區(qū)設(shè)計(jì)四商場(chǎng)各層租金估算及租金價(jià)格表制定五商場(chǎng)商業(yè)經(jīng)營管理建議六建筑外立面之裝飾、色彩修改建議七商場(chǎng)休閑廣場(chǎng)規(guī)劃設(shè)計(jì)建議第二部分招租推廣策略一主體推廣方案及廣告推廣要點(diǎn)二階段推廣計(jì)劃時(shí)間表三組合媒體發(fā)布計(jì)劃四銷售賣場(chǎng)策劃五造勢(shì)手法策劃第一部分物業(yè)定位第一章 市場(chǎng)調(diào)查分析一、 深圳市總體商業(yè)市場(chǎng)背景1、商場(chǎng)分割小鋪位銷售已風(fēng)光不再曾經(jīng)轟動(dòng)一時(shí)的“西部電子”，開業(yè)后遠(yuǎn)未達(dá)到人們預(yù)期，“東方巴黎”至今仍無法開業(yè)，這使得將統(tǒng)一產(chǎn)權(quán)的商場(chǎng)劃分成小鋪位賣的銷售形式難度增大，讓投資客重新建立起信心的難度增強(qiáng)。事實(shí)上，即使后來彩福大廈的裙樓商場(chǎng)因新一佳著名商家的進(jìn)駐，和發(fā)展商不惜血本10年8%的回報(bào)率而使彩福大廈裙樓銷售良好， 也不可以輕易斷言市場(chǎng)可以接受這種商場(chǎng)鋪位劃分的形式。因?yàn)?，這種形式存在許多的問題尚未解決：產(chǎn)權(quán)與經(jīng)營權(quán)不統(tǒng)一的矛盾始終未能解決。怎樣使小業(yè)主的利益得到保障？一旦大商家退出商場(chǎng)，誰來負(fù)責(zé)重新招租，各小業(yè)主之間的利益誰來平衡？鋪位劃分過細(xì)、過小不利經(jīng)營者使用。發(fā)展商為了盡快銷售鋪位， 常常將鋪位劃分過細(xì)、 過小，以減少鋪位總值，降低置業(yè)門檻，擴(kuò)大購買層面。而實(shí)際的經(jīng)營者無法接受和使用過小的商鋪，這種矛盾只好通過重新劃分、整合鋪位來解決，從而導(dǎo)致銷售鋪位與經(jīng)營鋪位完全不同的局面，一旦經(jīng)營客退出重新招租時(shí)，必將引發(fā)各種矛盾。經(jīng)營管理水平是影響商場(chǎng)存活的關(guān)鍵因素。商場(chǎng)內(nèi)各鋪位利益相關(guān)，彼此一榮俱榮、一損俱損，這需要商場(chǎng)經(jīng)營管理部門統(tǒng)一的管理協(xié)調(diào)商場(chǎng)才能做旺。但往往發(fā)展商將商鋪分割售出后，就不再理會(huì)經(jīng)營的問題，這是導(dǎo)致目前眾多商場(chǎng)失敗的直接原因。*發(fā)展商能否“放水養(yǎng)魚”是招商工作的關(guān)鍵。一個(gè)新的商場(chǎng)開業(yè)需要培育市場(chǎng)的時(shí)間 ,發(fā)展商需要給經(jīng)營客適當(dāng)?shù)膬?yōu)惠來增強(qiáng)其對(duì)商場(chǎng)的信心，從而吸引進(jìn)場(chǎng)，這就需要發(fā)展商在一段時(shí)間內(nèi)承受短期利益的損失，如減免租金、管理費(fèi)等，這些措施對(duì)發(fā)展商的資金壓力較大，發(fā)展商面臨能否堅(jiān)守難關(guān)的困惑；而發(fā)展商如果不“放水養(yǎng)魚”給租客以適當(dāng)優(yōu)惠，則商場(chǎng)招滿有一定困難，嚴(yán)重的會(huì)導(dǎo)致無法開業(yè)，發(fā)展商屆時(shí)將面臨更為嚴(yán)峻的形勢(shì)。2、街鋪始終受市場(chǎng)鐘愛與上述情況不同，街鋪產(chǎn)權(quán)獨(dú)立，受其他干擾因素少，客流量?jī)H受街道人流的影響， 生意好做長(zhǎng)久， 租金穩(wěn)定。因此，商鋪的售價(jià)也穩(wěn)定而高企，街鋪的價(jià)值為許多投資客和經(jīng)營者認(rèn)可，易受市場(chǎng)追捧。3、專業(yè)市場(chǎng)增多，競(jìng)爭(zhēng)更加激烈訂立明確的主題，走專業(yè)化路線來吸引客戶的專業(yè)市場(chǎng)越來越多。但是做專業(yè)市場(chǎng)需要一定條件才能成功：可借用的資源優(yōu)勢(shì)規(guī)模、交通、配套等自身硬件條件“放水養(yǎng)魚”的可持續(xù)發(fā)展策略和競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手或潛在競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手相比具有比較優(yōu)勢(shì)有較強(qiáng)昭示力原則上不單純依賴批發(fā)客戶，還應(yīng)具備較多的周邊零售客戶，以積聚人氣專業(yè)的商業(yè)經(jīng)營管理充足的資金、人才儲(chǔ)備只有滿足上述全部或多項(xiàng)條件的專業(yè)市場(chǎng)，才有可能成功，如：享譽(yù)全國的賽格電子配套市場(chǎng)，就是依靠華強(qiáng)北是眾多的電子生產(chǎn)商集結(jié)地這一大的資源優(yōu)勢(shì)，配合便捷的交通、暢旺的人氣、較強(qiáng)的昭示力等綜合優(yōu)勢(shì)而發(fā)展起來的，并逐步發(fā)展成為輻射全國的專業(yè)市場(chǎng)。雖說專業(yè)市場(chǎng)的成功案例很多，但更多的專業(yè)市場(chǎng)由于自身缺乏上述的條件或不具備比較優(yōu)勢(shì)，往往在競(jìng)爭(zhēng)中慘遭淘汰，或是做痛苦的掙扎。4、二層以上物業(yè)銷售難度大凡是出售的商業(yè)物業(yè)，無論是開放式商場(chǎng)還是獨(dú)立式商鋪，二層以上的部分大多銷售困難，最終只能通過招租解決。二、南山商業(yè)市場(chǎng)綜述、南山商業(yè)市場(chǎng)面臨的歷史契機(jī)深圳城市中心的西移，濱海大道的建成通車，西部跨海大橋的規(guī)劃，給予了南山商貿(mào)物業(yè)發(fā)展的歷史契機(jī)。而南山房地產(chǎn)市場(chǎng)整體的火爆則直接成為南山商貿(mào)物業(yè)發(fā)展的澎湃動(dòng)力。如今，南山居住，市區(qū)上班已成為部分深圳人的時(shí)尚生活。隨著南山本地商業(yè)需求與日遞增，南山商貿(mào)物業(yè)在近兩年來呈現(xiàn)出一派旺銷景象。 在南山購物環(huán)境日漸改善的條件下，南山商貿(mào)物業(yè)將徹底一改完全區(qū)域內(nèi)消費(fèi)的特征，將有力地輻射寶安及其周邊地區(qū)， 吸引港人前往購物的前景也不是奢望。南山商業(yè)市場(chǎng)的消費(fèi)群體分析在建和在滿足本地市場(chǎng)需求 從南山本地人口及現(xiàn)時(shí)在售、在建和在營業(yè)的商服物業(yè)總量比例來看， 南山商服物業(yè)在未來發(fā)展中可滿足本地商業(yè)的發(fā)展需要， 可滿足本地消費(fèi)者對(duì)良好的購物休閑環(huán)境和多姿多彩、琳瑯滿目的購物場(chǎng)所的需求。南山在建、在售的商服物業(yè)逾口□萬平方米，截止到今年底其商服物業(yè)空置量達(dá)口口口1萬平方米，二項(xiàng)相加南山在未來一年內(nèi)的商服物業(yè)供應(yīng)量將達(dá)到口口□1萬平方米，南山居住人口□□萬，平均每人擁有□口口口平方米的商服物業(yè)，口種比例遠(yuǎn)高于其它地區(qū)商業(yè)配套比例。 在南山未來的商服物業(yè)發(fā)展中，如何定位，形成自身特色，強(qiáng)力吸引本地居民消費(fèi)，滿足本地居民需求是重中之重。輻射周邊居民 周邊指科技園、西麗和寶安。歷史上南山與這三個(gè)地區(qū)有著千絲萬縷的聯(lián)系，商業(yè)更是相互補(bǔ)充，南山在近幾年的商業(yè)發(fā)展中已形成了以幾大商場(chǎng)為龍頭的成熟大商圈，而科技園、西麗和寶安的商業(yè)還顯得不成規(guī)模、不具特色、不上檔次，由于南山與這三個(gè)地區(qū)的交通方便，路程近，人與人之間的聯(lián)系較多，所以有理由相信，在未來的南山商服物業(yè)的發(fā)展中， 它能吸引周邊的居民加入到本地商場(chǎng)的消費(fèi)群體中來。吸引港人購物 羅湖區(qū)已成為港人置業(yè)和購物的理想?yún)^(qū)域，已成為不爭(zhēng)的事實(shí)。港人每天到羅湖大包小包購物已成為羅湖東門老街及其它購物商場(chǎng)的一大景觀。 港人前往羅湖購物是因?yàn)楦廴丝梢宰罱?、最便利到達(dá)羅湖，是因?yàn)楦廴藢?duì)羅湖商服物業(yè)有較深入的了解， 是因?yàn)榱_湖的購物環(huán)境已接近和達(dá)到香港水平。隨著西部跨海大橋的建成開通，南山與香港的距離縮短，坐車只需十幾分鐘，這使得大多數(shù)港人可便利前往南山。一方面，跨海大橋的開通可吸引港人南山置業(yè)居住，居住南山的港人可增加本地的商業(yè)消費(fèi)需求；另一方面，交通便利，通關(guān)方便，兩地物價(jià)差和南山購物環(huán)境的日臻完善，會(huì)使得一部分港人把購物的區(qū)域轉(zhuǎn)移到南山，從而可使得南山的商業(yè)需求總量得以增加， 商業(yè)發(fā)展步入更高的平臺(tái)。3南山商圈狀況分析南山商服物業(yè)在分布上呈商圈和沿交通干線分布的特征，特別在商圈分布上，南山商業(yè)發(fā)展的龍頭商場(chǎng)的帶動(dòng)作用不可估量，至今已在南山形成了：TOC\o"1-5"\h\z以人人樂、沃爾瑪為中心的商圈 ；以家樂福為中心的商圈；以女兒國、愉康商城為中心的商圈 。這三個(gè)商圈，是南山商業(yè)發(fā)育得最為成熟的繁華區(qū)。 本項(xiàng)目位于以人人樂、沃爾瑪為中心的商圈，又稱“沃爾瑪商圈” ，此商圈目前發(fā)展最具潛力，不僅檔次高，而且多為知名度高、有很強(qiáng)消費(fèi)支撐力和號(hào)召力的大型商場(chǎng)，再加上順電近期的加盟，使得該商圈更具分量，另外，本項(xiàng)目 一XX商業(yè)城和相臨的佳騰電器城也是有一定規(guī)模的商場(chǎng)， 大家主題不同， 各有側(cè)重，使得該商圈經(jīng)營業(yè)態(tài)豐富。4南山商業(yè)街道分布狀況分析南新路□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□常新路□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□南山大道□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□南油大道□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□ XX□□□□□□□□□□□□□□□□□□登良路□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□內(nèi)環(huán)路□□□□□□□□□□□□□□□□□□東濱路□□□□□□□□□ .□□□□□□□□□□□□□□□□□小結(jié)：從上表看出， 南油大道的商業(yè)目前檔次高， 且較為集中，有形成“南山華強(qiáng)北”之勢(shì)。5南山商業(yè)供應(yīng)量分析進(jìn)年來，蛇口沃爾瑪購物廣場(chǎng)，南新路女人世界，姊妹城，南山商業(yè)文化中心的海雅百貨新形象商場(chǎng)先后開張營業(yè)，西部電子商場(chǎng)、佳騰電器城、 XX商業(yè)場(chǎng)、東方巴黎服裝城等商服物業(yè)鋪天蓋地廣告宣傳及層出不窮的多種促銷的活動(dòng)的開展，形成了南山商服物業(yè)爭(zhēng)搶市場(chǎng)的一個(gè)個(gè)火爆場(chǎng)面。截止到今年上半年， 南山在建和在售的商服物業(yè)逾口口萬平方米， 其中總建筑面積在□□□口平方米以上的有南城購物廣場(chǎng)、西部電子時(shí)代廣場(chǎng)、 XX商業(yè)城、南油佳騰電器城、東方巴黎時(shí)裝城、 女人世界南山分店、 姊妹城、南景園商場(chǎng)、倉前錦福苑商場(chǎng)、富嘉名閣商場(chǎng)、大陸莊園商場(chǎng)、星海名城一期商場(chǎng)及國興苑商場(chǎng)等十幾家， 其中在今年十月以前開業(yè)的商場(chǎng)有五家。這十幾家在售和在建的大型商場(chǎng)，大都以主題商場(chǎng)宣傳，鮮明界定和劃分終端目標(biāo)消費(fèi)群。在深圳市全市的商服物業(yè)區(qū)域構(gòu)成比例中，南山區(qū)去年商服物業(yè)施工面積，占到全市的□□口。新開工面積占全市的□口口，竣工面積占全市的□□口，樓花銷售面積占全市的□口口。以上數(shù)據(jù)表明，南山商服物業(yè)已成為深圳商服物業(yè)中的主要組成部分，南山商服物業(yè)的穩(wěn)步發(fā)展，為南山區(qū)商業(yè)環(huán)境的日臻完善提供了基本的條件。項(xiàng)目名稱位置□□□M2)入伙時(shí)期經(jīng)營項(xiàng)目□□□□□□南新路300002000.10百貨精品展望西部□□□□□□南油大道與學(xué)府路166392000.6電腦□通訊□辦公自動(dòng)化、音響

交界處器材□□□□□□桃園路 /南新路20002000.4□□□□□□□桃園路50002000.5□□□□□□□南貿(mào)市場(chǎng)桃園路82832000.10□□□□□□□菜市場(chǎng)□□□□□□□南新路 /學(xué)府路50002000.12XX商業(yè)城南油大道150002000.10家居廣場(chǎng)□□□□□□□□南油大道100002000.5□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□廣場(chǎng)內(nèi)環(huán)路 /南山144782000.10尚未開業(yè)□□□□□□□桃園路 /南新路30001999.12□□□□□□□□□□□□□□□桃園路 /南新路36002000.4□□□□□□□□□□□□□□南口大道 /內(nèi)環(huán)路30002000.4百貨超市海口百貨南口大道 /濱海大道350002000.1百貨商場(chǎng)6南山商業(yè)商業(yè)特征分析*檔次低、規(guī)模小，經(jīng)營品種不全這也是造成以往南山商業(yè)氣氛平淡的一個(gè)重要原因。南山商服市場(chǎng)，包括人人樂、家樂福、愉康倉儲(chǔ)商場(chǎng)，總體商業(yè)規(guī)模不大，三家商場(chǎng)營業(yè)面積加起來才 2萬余平方米。加上各類商鋪門店，總的商業(yè)面積約 20~30萬平方米，由于商業(yè)不集中，分布在從南頭到南油的廣闊區(qū)域，十分分散，又大都采用地鋪式經(jīng)營，因而經(jīng)營的各種商品品種較少，檔次較低，顯得比較零亂。以服裝為例，無論是已經(jīng)倒閉的金太陽商業(yè)城，還是南新路口的南新時(shí)裝商場(chǎng)，登良路的登良自選商場(chǎng)，都以經(jīng)營低檔時(shí)裝為主，除人人樂購物廣場(chǎng)和新開

業(yè)的女兒國南山分店、海雅百貨外，很難能見到較高檔的商品。除此之外，就只有近千家經(jīng)營飲食、日用百貨、鞋帽服飾、珠寶鐘表、五金交電器件、低檔家私的商鋪門店，如常興路商業(yè)街等。*商圈形象未能深入人心，人氣不旺濱海大道通車后，羅湖上班，南山居住成為一部分人的夢(mèng)想。而現(xiàn)在南山居住，福田、羅湖購物卻是活生生的現(xiàn)實(shí)。由于幾個(gè)主要大商場(chǎng)相隔較遠(yuǎn)，中間的小商鋪又不成氣候，使得相當(dāng)一部分人不得不到市中心區(qū)甚至羅湖去購物。特別是科技園的中高收入者，大部分身居南山，卻很少為南山的商業(yè)發(fā)展作貢獻(xiàn)。除了必要的日常用品外，購買衣物、電腦、家電、家具等，南山均不是首選，甚至壓根兒就沒想到南山。據(jù)統(tǒng)計(jì)，到華強(qiáng)北和東門購物的南山人比例達(dá)到25％以上。 這部分有相當(dāng)購買力的消費(fèi)者的分流， 無疑是南山商業(yè)發(fā)展的一大損失。*整體規(guī)劃分散零亂，無統(tǒng)一布局在南山購物，有可能遇到這家賣皮鞋，而緊鄰的那家卻在賣五金配件，再過去是飲食店，而飲食店隔壁卻在賣陶瓷建材的情況，由于設(shè)有統(tǒng)一規(guī)劃，這些大都是由住宅樓的底層改建的商鋪就給人一種特別零亂的感覺。7南山商業(yè)發(fā)展趨勢(shì)分析

當(dāng)眾多的發(fā)展商把眼光盯向南山的住宅開發(fā)時(shí)，一些精明的發(fā)展商早就瞄準(zhǔn)了南山的商服市場(chǎng)。近兩年來，南山商服樓盤推出速度之快，規(guī)模之大，檔次之高，非往年堪與比擬。有14個(gè)商服樓盤竣工入伙或即將開業(yè)， 面積近20萬M2，大部分商場(chǎng)面積均在 5000M2以上，上千家新推的商鋪門店招租在即。而商業(yè)用房面積達(dá) 40000M2以上的南油購物公園將把南城購物廣場(chǎng)以南的姊妹購物城、家樂福、海雅百貨、 XX商業(yè)城、人人樂購物廣場(chǎng)、沃爾瑪、籌建中的天虹商場(chǎng)等聯(lián)成一片，形成一個(gè)完整的商業(yè)圈，南山商業(yè)文化中心規(guī)劃中的面積為 287500M2的商業(yè)用房的全面建成將使南山商業(yè)圈真正與東門、華強(qiáng)北三足鼎立、強(qiáng)勢(shì)互動(dòng)。*各大型主題商城粉墨登場(chǎng)今年就有 7家大型主題商城開業(yè)，西部電子時(shí)代廣場(chǎng)是集電腦、通訊、辦公自動(dòng)化、音響器材、電子元配件、電子玩具、網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)為一體的專業(yè)化電子配套市場(chǎng)；姊妹購物城是經(jīng)營全 "品牌"女性服裝為主的主題商城；女兒國、女人世界的女性品牌主題早已深人人心； 南油佳騰電器城率先在南山開電器主題商城之先河。大型綜合類商場(chǎng)問世，慘淡經(jīng)營?？诎儇浺?guī)模 35000M2,在?？诎儇涢_業(yè)之前，南山尚無一家大型百貨商場(chǎng)。其起點(diǎn)高，規(guī)模大，經(jīng)營品種齊全，并規(guī)劃有大型停車位，而且在經(jīng)營理念，操作手法上都有全新突破，但受周邊人氣影響，尚處于慘淡經(jīng)營之中。品牌商家大舉搶灘登陸女兒國購物城南山分店己于去年底開業(yè)，今年， 女人世女兒國購物城南山分店己于去年底開業(yè)，今年， 女人世界南山分店、沃爾瑪購物廣場(chǎng)也相繼登臺(tái)亮相。特別是沃爾瑪蛇口分店，坐鎮(zhèn)蛇口與南油交匯處，是深圳規(guī)模最大的沃爾瑪購物廣場(chǎng)，以其無形的 "金字招牌"的強(qiáng)大凝聚力必能夠?qū)⑸呖?、南油、南頭三塊斷檔的商網(wǎng)緊密地銜接，將片區(qū)內(nèi)幾十家分散的商家以統(tǒng)一的商業(yè)形象重新展現(xiàn)，而"老牌勁旅"人人樂購物廣場(chǎng)與沃爾瑪比肩而立，逐鹿南山商圈，輻射關(guān)外，從而帶旺南山商圈的人氣，大力提升整體形象。南山商圈架構(gòu)被重組商圈內(nèi)大商家變得密集，以兩家超市為主導(dǎo)的商業(yè)格局被打破。綜合類大商場(chǎng)、主題商城、專業(yè)商場(chǎng)、倉儲(chǔ)式商場(chǎng)均登臺(tái)唱戲，搶奪領(lǐng)班權(quán)。以南城購物廣場(chǎng)、姊妹購物城、女人世界為中心的南新路口商業(yè)區(qū)， 以西部電子、 愉康商場(chǎng)、女兒國購物城為中心的愉康商業(yè)區(qū)、以沃爾瑪、人人樂、 XX商業(yè)城、南油佳騰電器城、順電為中心的沃爾瑪商業(yè)區(qū)將在家樂福、海雅百貨的承南啟北下形成一個(gè)完整的商業(yè)圈。南山商業(yè)將向中高檔方向發(fā)展濱海大道通車后，創(chuàng)世紀(jì)濱海花園、鴻瑞花園、招商海月花園、中海麗苑、海典居、海珠城等住宅區(qū)業(yè)主的大規(guī)模入住，加上科技園、深大片區(qū)原有中高收人階層的存在以及"西部硅谷 "、跨海深港大橋通車的宏偉藍(lán)圖，使商家不斷看好這里的中高檔市場(chǎng)。規(guī)劃中的南山商業(yè)文化中心，南油購物公園均有大規(guī)模的住宅和商業(yè)用房開發(fā)， 南山商圈內(nèi)充滿了無限商機(jī)。競(jìng)爭(zhēng)激烈導(dǎo)致商家不斷有新的促銷手段

家樂福超市的進(jìn)駐曾使南山最有名氣的愉康商場(chǎng)改為倉儲(chǔ)式商場(chǎng)，不斷增加經(jīng)營品種，改善購物環(huán)境，而后兩家商場(chǎng)均打出了"最低價(jià)"的招牌，力爭(zhēng)以價(jià)平取勝，以招徠更多的顧客。海雅百貨的開業(yè)，如同淺水灣里開來了一艘航空母艦（家樂福、人人樂、愉康商場(chǎng)三家商場(chǎng)加起來還不夠海雅百貨面積大）；南山商圈內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)壓力激增。目前，家樂福、人人樂、海雅百貨三家商場(chǎng)都開通了免費(fèi)接送選購物大巴，各種各樣的 "購物送禮 "、"集團(tuán)購物熱線 "的優(yōu)惠促銷活動(dòng)不斷出籠；一些 "取悅消費(fèi)者、吸引口頭客 "的舉措更讓消費(fèi)者有一種"上帝"的感覺。 如人人樂購物廣場(chǎng)推出的 "真心換真情活動(dòng)，如果消費(fèi)者在人人樂購物廣場(chǎng)遇到下雨，不管有沒有購物，都可以獲贈(zèng)雨傘一把，一周內(nèi)還回即可。可以想見，消費(fèi)者將從中獲得更多的方便和實(shí)在。三 同類主題市場(chǎng)調(diào)研*八卦嶺片區(qū)典型可比商場(chǎng)調(diào)研居家裝飾城 ：開業(yè)時(shí)間較長(zhǎng)，已開一、二、三期，其中一、二2層，每層面積約 1400期位于八卦路，為 2層，每層面積約 1400平方米，生意甚是紅火。一層經(jīng)營各種裝飾材料，品種齊全，二層為眾多家居設(shè)計(jì)公司，有名氣的有：怡庭、雅庭、吉祥如意、居眾、創(chuàng)典居等公司。三期位于八卦三路，與國際展覽中心相臨，只開業(yè)一層，生意一般。均獨(dú)立收銀，可講價(jià)，鋪位面積由 20-60平米不等，租金水平約為160元/平米。雅居裝飾城：位于八卦四路，已開業(yè)一至四期，與居家裝飾城毗鄰，生意很好，規(guī)模、布局、經(jīng)營品種等均與居家相若，都是憑借八卦嶺地緣優(yōu)勢(shì)、便利交通、成行成市的規(guī)模效應(yīng)和廉價(jià)的倉庫用地而蓬勃發(fā)展起來的，其租金水平約為 128元/平米。八卦嶺裝飾材料城：居家裝飾城對(duì)面，位于工業(yè)區(qū)內(nèi)，不臨街，檔次較居家低，規(guī)模不大，共一層，面積約 1000平方米，人氣不旺，生意較慘淡。指望旁邊鵬基大廈招商使用后，能帶旺生意。經(jīng)營品種不十分齊全。田貝片區(qū)典型可比商場(chǎng)調(diào)研金麗家居廣場(chǎng)：田貝金麗家居廣場(chǎng)營業(yè)面積逾口萬平方米。商品按家庭裝修工序呈遞進(jìn)式布局。金麗家居廣場(chǎng)經(jīng)營范圍1F：地磚、馬桶、淋浴房、按摩浴缸、木地板、水龍頭、門鎖等。2F：櫥柜、木門、布藝、木地板、潔具3F：燈飾、布藝、床上用品、櫥柜、地毯4F：家私、家裝設(shè)計(jì)公司管理費(fèi)30元/月全包實(shí)用率50-60%租期1年檔次中高檔另外，還辟出了專門的裝飾設(shè)計(jì)中心，該中心由市建設(shè)局、市裝飾行業(yè)協(xié)會(huì)負(fù)責(zé)管理。以老字號(hào)雅庭裝飾公司為首的數(shù)十家正規(guī)家庭裝修公司的資深設(shè)計(jì)師現(xiàn)場(chǎng)演示。金麗是深圳家居裝飾市場(chǎng)的典范之作， 其先進(jìn)的商業(yè)管理、大量的商業(yè)宣傳推廣、合理的平面布局、明確的功能分區(qū)以及“一口價(jià)”的招租策略和“質(zhì)量保證”等手段均顯示出其自身的不凡實(shí)力，處處走在行業(yè)的前列，是我們學(xué)習(xí)的榜樣。筍崗片區(qū)典型可比商場(chǎng)調(diào)研香江裝飾廣場(chǎng) ：位于寶安北路，人才大市場(chǎng)旁，是規(guī)模最大，經(jīng)營劃分最細(xì)致，管理最嚴(yán)格的一個(gè)商場(chǎng)。共 6層，總面積約60000平方米，現(xiàn)已開業(yè)，租戶獨(dú)立收銀，自主經(jīng)營。香江裝飾廣場(chǎng)經(jīng)營范圍1F：精品家私、櫥柜城、瓷片、潔具2F：陶瓷城：瓷片、潔具、淋浴房、蒸氣房、按摩房、小五金3F：地板城：地板、門類、鐵口、地毯、墻紙4F：燈飾城：燈飾、工藝品、布藝管理費(fèi)28元/月實(shí)用率60%租期1年檔次中高檔鋪位面積20-80平米不等香江裝飾城 ：位于梅園路，共一層，面積約 3500平方米，經(jīng)營品種齊全，生意不錯(cuò)，獨(dú)立收銀。香江家具城 ：位于寶安北路，香江裝飾廣場(chǎng)旁邊。主營各類家具：沙發(fā)、桌椅、床、餐臺(tái)等各種普通家具及少量高檔家私。本區(qū)域典型可比商場(chǎng)調(diào)研金暉主題商場(chǎng)：位于南油大道，本項(xiàng)目的相臨位置，該商場(chǎng)原本是以電器為主題的商場(chǎng)，但最近有所轉(zhuǎn)型，轉(zhuǎn)向家具、裝飾商場(chǎng)。金暉主題商場(chǎng)經(jīng)營范圍1F：通信產(chǎn)品、電子類產(chǎn)品2F：電器、音響類產(chǎn)品3F：櫥柜等家居用品4F：羅敏娜家私管理費(fèi)15元/月，不包空調(diào)費(fèi)、水電實(shí)用率50%租期3年檔次中檔鋪位面積柜臺(tái)、 40-80平米不等海雅百貨：這家位于濱海大道與南山大道交匯處的商城，是海雅集團(tuán)投資三億多元修建的超大型百貨商場(chǎng)，上下共八層，總面積為□□口萬平方米，是目前深圳西部最大的百貨商場(chǎng)，同時(shí)也是我市單體面積最大的商場(chǎng)。海雅百貨外觀氣勢(shì)雄偉，內(nèi)部裝修豪華，四周廣場(chǎng)寬闊、停車位充足，各種配套設(shè)施十分完善。海雅百貨經(jīng)營品種多樣齊全，場(chǎng)內(nèi)分設(shè)了大型超市、精品世界、時(shí)裝商場(chǎng)、男士用品、家用商場(chǎng)、兒童天地、美食廣場(chǎng)等，真正實(shí)現(xiàn)了“一站式”購物。海雅百貨斥巨資設(shè)置了太空娛樂城，集智力開發(fā)和娛樂為一體，新鮮、刺激，在深圳獨(dú)樹一幟。海雅百貨實(shí)行會(huì)員制管理，公司承諾，在所有商品價(jià)格不高于市區(qū)同類商場(chǎng)相同貨品的基礎(chǔ)上，對(duì)會(huì)員實(shí)行大約百分之五的會(huì)員優(yōu)惠，同時(shí)開展豐富多彩的會(huì)員活動(dòng)，如啤酒競(jìng)飲、書法大賽、會(huì)員聯(lián)歡等，吸引會(huì)員入會(huì)。為了更好的服務(wù)消費(fèi)者，除了電話訂貨、送貨上門、免費(fèi)修補(bǔ)等之外，海雅百貨還開設(shè)了購物巴士，免費(fèi)接送顧客。四總結(jié)分析深圳家裝市場(chǎng)主要集中在：八卦嶺、筍崗、田貝一帶，南山目前尚無大的家裝市場(chǎng)， 本項(xiàng)目應(yīng)很好地抓住此機(jī)會(huì)點(diǎn)。最具目前以居家、雅居為首的八卦嶺家裝市場(chǎng)規(guī)模最大，最具市場(chǎng)號(hào)召力，租金較貴，生意較好，本項(xiàng)目與其相比沒有太多可比優(yōu)勢(shì)。金麗家居廣場(chǎng)有許多值得我們借鑒的地方， 無論從商場(chǎng)布局、功能分區(qū)和廣告推廣方面都較為先進(jìn)。海雅百貨在經(jīng)營管理及各種促銷手段方面值得我們借鑒2--# 階 段日期工作內(nèi)容負(fù)責(zé)人方案確定1/15—1/16□□□□□□□□□世浩/XX資料準(zhǔn)備期1/17—1/20□□□□□,□□□□進(jìn)行施工廣告公司/XX世浩/XX廣告公司/XX世浩世浩/XXXX印刷/禮儀公司XX/廣告公司廣告公司1/17—1/20□□□□□□□1/20--1/24□□□□□□□□□□1/20--1/24□□□□□□□□□□1/16--1/20□□□□□□□□□□□,□□□□,□□□□□□□□□□1/16—1/20□□□□□□□□□□人講話1/16—1/20聯(lián)絡(luò)2-3□□□□□,□□□□□□□□□□1/20—2/1折頁設(shè)計(jì)2/1—2/5□□□□□□□2/1—2/8商場(chǎng)VI手冊(cè)設(shè)計(jì)人員1/16□□□□□□XXXX/世浩1/20□□□□□□1/16—1/18□□□□□□□□□□□□□□□□□□1/16—1/20□□□□,□□□□□□,□□□□□□,□□□□□□□□1/16—1/24□□□□□□□□□□底1/16—2/1編制銷售培訓(xùn)百問2/4培訓(xùn)及考試2/1—2/8□□□□□價(jià)格表制定2/1—2/6售樓處布置及氣球等2/6全部人員進(jìn)場(chǎng)

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