機關單位物業(yè)服務重點及項目解讀

項目理解國家稅務總局中國（遼寧）自由貿(mào)易試驗區(qū)沈陽片區(qū)稅務局主體辦公樓位于沈陽市渾南區(qū)全運路109號沈陽創(chuàng)新天地A座，面積約為2000平方米，內(nèi)部由辦公室、會議室等區(qū)域組成，在職員工約110人;另有房產(chǎn)一棟位于沈陽市渾南區(qū)棋盤山風景區(qū)正門南500米，面積為1100平方米。國家稅務總局中國（遼寧）自由貿(mào)易試驗區(qū)沈陽片區(qū)稅務局物業(yè)管理包括上述辦公區(qū)的綜合管理。辦公區(qū)主要由辦公室、會議室組成。此次招標項目為國家稅務總局中國（遼寧）自由貿(mào)易試驗區(qū)沈陽片區(qū)稅務局辦公樓所包括的全部綜合物業(yè)管理。服務需求一、項目概況（一） 項目地址國家稅務總局中國（遼寧）自由貿(mào)易試驗區(qū)沈陽片區(qū)稅務局主體辦公樓位于沈陽市渾南區(qū)全運路109號沈陽創(chuàng)新天地A座，面積約為2000平方米，內(nèi)部由辦公室、會議室等區(qū)域組成，在職員工約110人;另有房產(chǎn)一棟位于沈陽市渾南區(qū)棋盤山風景區(qū)正門南500米，面積為1100平方米。（二）項目基本情況國家稅務總局中國（遼寧）自由貿(mào)易試驗區(qū)沈陽片區(qū)稅務局物業(yè)管理包括上述辦公區(qū)的綜合管理。辦公區(qū)主要由辦公室、會議室組成。此次招標項目為國家稅務總局中國（遼寧）自由貿(mào)易試驗區(qū)沈陽片區(qū)稅務局辦公樓所包括的全部綜合物業(yè)管理。二、采購原則、服務期限及采購預算兩個辦公區(qū)采購一家物業(yè)管理公司，服務期限為三年，合同一年一簽，每一年度采購預算為65.00萬元。三、物業(yè)管理的基本要求1.資質(zhì)與合格條件的要求：依法取得營業(yè)執(zhí)照，有完善的管理制度和管理體系，具有豐富的安全保衛(wèi)、環(huán)境衛(wèi)生、設備管理、維修維護專業(yè)能力和經(jīng)驗，具有豐富的餐飲管理服務經(jīng)驗，在信用中國網(wǎng)站()、中國政府采購網(wǎng)()等渠道未列入失信被執(zhí)行人、重大稅收違法案件當事人名單、政府采購嚴重違法失信行為記錄名單查詢結果。參加本項目投標前三年內(nèi)，在經(jīng)營活動中沒有重大違法記錄的（指供應商因違法經(jīng)營受到刑事處罰或者責令停產(chǎn)停業(yè)、吊銷許可證或者執(zhí)照、較大數(shù)額罰款等行政處罰）。有黨政機關、行政事業(yè)單位、公辦學校物業(yè)管理經(jīng)驗的，具有較高信譽和良好業(yè)績的物業(yè)管理公司。必須具有全面、豐富的現(xiàn)代化智能建筑管理經(jīng)驗，擁有相應的管理人才，以及精干過硬的專業(yè)技術隊伍。2.物業(yè)管理人員應與投標文件所列人員相符，維持穩(wěn)定，所列崗位人員不得隨意更換,確需調(diào)換的,須提前報招標人同意。3.物業(yè)管理必須始終保持在高水平，不得派駐已退休人員。駐人員應該具備較高的綜合素質(zhì)，身體健康，懂規(guī)矩，守紀律，重禮節(jié)，無違法犯罪記錄。專業(yè)人員需具有較高的所從事工作的專業(yè)水準和專業(yè)知識，能夠勝任本職工作，具有處理突發(fā)事件的能力，需持證上崗；從事重點部位、崗位人員必須經(jīng)過嚴格的審查和培訓；安全生產(chǎn)，優(yōu)質(zhì)服務，確保物業(yè)各項目運轉(zhuǎn)順暢、及時到位，各種設施、設備運轉(zhuǎn)良好，不出差錯，杜絕事故發(fā)生。四、 物業(yè)委托管理范圍本項目共計需要物業(yè)人員11人，其中:（一）項目管理與綜合服務1.項目經(jīng)理職位人數(shù)：1人職位要求：男女不限，年齡在45歲以下，男性身高175CM以上，女性身高165CM以上。，有從事本崗位5年以上工作經(jīng)驗；虛心接受業(yè)主的監(jiān)督、建議、評價，并對工作進行有效的改進；有較強的管理和溝通能力，政審合格。（業(yè)主單位證明原件。）職責范圍：(1)負責項目整體工作計劃的制訂與實施；(2)負責項目日常管理工作；(3)負責及時向主管部門上報及反饋項目運行狀況；(4)負責隨時接受主管部門安排的工作任務。2.辦公室主管、文員職位人數(shù)：2人職位要求：男女不限，年齡40歲以下，男性身高175CM以上，女性身高165CM以上。熟練掌握辦公軟件操作，外貌端正，身體健康，具有較高的政治素質(zhì)，政審合格。職責范圍：(1)負責對項目的管理工作進行跟進、落實與反饋；(2)負責各部門的工作溝通，開展?jié)M意度調(diào)查工作；(3)負責完成主管部門交辦的其它工作任務。（不符）3.會議接待服務職位人數(shù)：4人職位要求：會議接待服務員4人,男女不限，年齡40歲以下，身高1.65米以上；五官清秀，外貌端正，身體健康，具有相關的禮儀知識，服務得體大方，禮貌熱情，政審合格。職責范圍：(1)熟悉會議服務各項工作操作流程，確保各類會議的服務質(zhì)量；(2)接受對本崗位工作的檢查和指導；(3)負責按要求著裝并保持良好的服務形象；(4)負責為來客提供所需的相關服務；(5)負責按要求準備所需的會議備品；(6)負責按主辦方要求布置會場；(7)負責引領和接待客人進入相關的會議位置；(8)負責提供會議期間所需要的服務；(9)負責會議前后的衛(wèi)生清潔工作；(10)負責會議所有茶具的消毒與保養(yǎng)；(11)負責按時完成主管部門交代的其它工作任務。（二）秩序、監(jiān)控管理工作1.職責范圍門崗、各崗位要求24小時在崗，確保辦公區(qū)安全，要求零事故率。負責庭院樓內(nèi)夜間巡邏，負責室外停車場管理，車輛擺放整齊,樓內(nèi)外秩序良好。加強夜間巡邏力度，負責辦公樓內(nèi)外消防處置及消防器材維護工作。保安員工作職責（1）負責接受上級對本職工作的檢查和指導；（2）熟悉所在轄區(qū)內(nèi)配套的公共設施、機電設備、消防器材、樓層消防通道及各部門的位置分布等情況；（3）負責處理各種突發(fā)事件，發(fā)現(xiàn)問題及時向有關部門或部門主管報告；（4）負責按規(guī)定要求對消防及監(jiān)控設施進行維護保養(yǎng)；發(fā)現(xiàn)火情及安全隱患應立即采取處置措施，并及時報告相關部門。（5）按規(guī)定要求開展對進出車輛、人員及物品的管理工作，并維持好轄區(qū)內(nèi)公共秩序；（6）按規(guī)定要求做好轄區(qū)內(nèi)物資搬運、備用鑰匙的管理等工作；（7）負責熱忱應對各類客戶及來訪人員，并提供其需要的幫助；（8）收集客戶各方面的信息，并及時把信息反饋給上級領導；（9）積極參加公司及本部門組織的培訓及其它活動；（10）協(xié)助相關部門接待上訪人員；（11）做好工作范圍內(nèi)的相關質(zhì)量記錄；（12）認真完成主管部門交辦的其它工作任務。2.人員要求保安員1人人員要求：男性，年齡45歲以下，責任心強，有本崗位5年以上工作經(jīng)驗；身體健康，熟悉掌握安保流程，有較強的安全意識，政審合格，政治品德良好，責任心強，身高在1.70米以上。需要保安員24小時在崗。3.管理標準（1）實行24小時值班及巡邏制度，保安人員熟悉大樓及院周邊環(huán)境，文明值勤，訓練有素，言語規(guī)范，認真負責。（2）辦公樓需24小時在崗，認真做好值班記錄，上下班交接時，應交代清楚本班情況及未了情況，有重要情況要妥善處置并及時上報，無遲報、漏報、隱瞞。（3）車輛按位擺放整齊。進出車輛管理有序，出入做好登記工作。（4）管理辦公樓內(nèi)（外）的公共秩序，對發(fā)生在管轄區(qū)域內(nèi)的刑事案件、治安案件和治安災害事故，及時處理并報告相關部門和當?shù)毓矙C關，采取措施保護發(fā)案現(xiàn)場，協(xié)助公安機關偵查各類治安刑事案件，依法妥善處理責任范圍內(nèi)的其它突發(fā)事件。（5）對外來辦事人員要進行人員登記、記錄和引導，懂得禮儀知識，講究文明禮貌。對系統(tǒng)內(nèi)工作人員要檢查、督促持證進入辦公樓。（6）安檢工作認真負責，對進入大樓的危險品及重大火災隱患應予以高度重視,及時加以制止,并上報相關領導。對出樓人員帶出大件物品要嚴格檢查,并核對物品放行登記單是否與所攜帶的物品相符。（7）定期進行消防設備的檢查和保養(yǎng)，保證消防設備始終處于良好狀態(tài)，發(fā)現(xiàn)火災事故或隱患，及時處理并上報有關部門。（8）結合大樓特點，制訂安全防范措施，在接到任何部位報警后，必須5分鐘內(nèi)趕到現(xiàn)場。（具體以合同為準）（三）保潔、工作1.職責范圍負責辦公室、活動室、會議室等公共場所及外圍園區(qū)內(nèi)、大門前的管理與衛(wèi)生，物品的清潔與擺放工作。辦公室保潔員工作職責（1）負責接受上級領導對本職工作的檢查和指導；（2）熟練掌握清潔作業(yè)所需的作業(yè)流程、方法和要求；（3）負責對辦公室內(nèi)的地面、辦公桌椅、室內(nèi)物品、辦公設備等進行清掃保潔；（4）負責對責任范圍內(nèi)的室內(nèi)綠植的擺放情況進行監(jiān)督；（5）負責對使用的清潔工具進行管理；（6）負責按規(guī)定要求完成相關的質(zhì)量記錄；（7）協(xié)助專項保潔員做好相應的清潔工作；（8）負責與各部門保持聯(lián)動合作；（9）負責完成主管部門安排的其它工作。普通樓層保潔員工作職責（1）負責接受上級領導對本職工作的檢查和指導；（2）熟練掌握清潔作業(yè)所需的作業(yè)流程、方法和要求；（3）負責對清潔區(qū)域內(nèi)地面、墻面、天花、洗手間、辦公設施等進行清掃保潔；（4）負責對責任范圍內(nèi)的室內(nèi)綠植的擺放情況進行監(jiān)督；（5）負責對使用的清潔工具進行管理；（6）負責按規(guī)定要求完成相關的質(zhì)量記錄；（7）協(xié)助專項保潔員做好相應的清潔工作；（8）負責與各部門保持聯(lián)動合作；（9）負責完成主管部門安排的其它工作。2.人員要求保潔員3人：其中主辦公樓2人，棋盤山辦公樓1人。年齡在40歲以下，身體健康。責任心強，有本崗位5年以上工作經(jīng)驗，熟悉清潔工作流程，保潔設備使用，各種清潔藥劑的使用，政審合格。3.管理標準（1）制訂詳盡、具體、明確的各部位保潔操作規(guī)范，嚴格按清潔標準及作業(yè)頻度操作，并建立督查、保潔制度，實行工作日“全天候”保潔管理。（2）合理使用保潔設施、設備，并定期對地面、衛(wèi)生潔具等部位進行養(yǎng)護；確保表面光潔、無污漬、無異味、無污垢堵塞。（3）本委托項目范圍內(nèi)所有區(qū)域衛(wèi)生保潔，實行標準化清潔保潔，有專人監(jiān)督檢查。（4）無擅自占用和堆放雜物現(xiàn)象，地面無污跡、水跡、痰跡。（5）綠地無改變用途和破壞、踐踏、占用現(xiàn)象，無紙屑、煙頭、石塊等雜物。（6）花草樹木長勢良好、修剪整齊美觀、無病蟲害、無折損現(xiàn)象。（7）局領導辦公室由專人負責清掃，其它辦公室由保潔員負責清掃，每天在規(guī)定時間內(nèi)完成清潔。（8）組織冬季除雪工作應及時，院內(nèi)無積雪。（其他部門協(xié)作配合）。五、履約考核標準1.采購人物業(yè)管理部門對物業(yè)管理公司的各項物業(yè)服務內(nèi)容及質(zhì)量實行考核管理，物業(yè)公司必須無條件接受采購人制定的履約考核標準?？己朔譃樵露瓤己伺c年度考核，并以考核結果作為支付物業(yè)服務管理費用的依據(jù)。按月度進行考核。物業(yè)主管部門于每月結束后5日內(nèi)，組織各部門依據(jù)《物業(yè)服務質(zhì)量調(diào)查表》，對物業(yè)服務質(zhì)量情況進行月度百分制測評，并匯總各部門反饋情況，確定月份物業(yè)服務質(zhì)量考核結果，支付相應的物業(yè)服務管理服務費?？己说梅?9分以下（含59分）為不合格，扣除物業(yè)管理公司當月物業(yè)費總額10%作為違約金，連續(xù)3個月不合格，終止物業(yè)合同；考核得分60—75分為一般，扣除物業(yè)管理公司當月物業(yè)費7%作為違約金；連續(xù)6個月一般，終止物業(yè)合同；考核得分76—90分為良好，扣除物業(yè)管理公司當月物業(yè)費總額3%作為違約金，限期整改；考核得分90分以上為優(yōu)秀，全額支付物業(yè)管理公司當月物業(yè)費總額。2.物業(yè)管理公司各崗位人員（尤其重點崗位）應保持相對穩(wěn)定，如確需更換，應15個工作日前與主管部門溝通，并保證工作順利交接，如因更換人員交接不到位或漏崗而導致服務質(zhì)量不好，物業(yè)公司應按主管部門要求進行更換，直至主管部門滿意。同時主管部門可按每人次1000元要求支付違約金。3.物業(yè)管理公司要保證派駐項目經(jīng)理負責日?？倕f(xié)調(diào)和人員管理工作；周末及法定節(jié)假日物業(yè)管理公司均須安排值班，如出現(xiàn)空崗，主管部門可扣除該崗位人員工資（按休息日、法定假日日工資計算）可按每人次2000元要求支付違約金。4.物業(yè)管理公司應按招標文件的要求履約，人員、物資及時配備到位，按時入場接管項目，逾期未能接管的，應提供采購人或權威部門出具的有效證明。否則按無法履約中止合同執(zhí)行處理，給采購方造成損失的，應承擔相應的賠償責任。5.物業(yè)管理公司提供的物業(yè)服務應滿足招標文件和合同規(guī)定的數(shù)量、質(zhì)量、專業(yè)技術人員資格、服務態(tài)度、儀容儀表及滿意率等要求，接受采購方單位的檢查與驗收，如服務不達標或未提供相應服務的，采購人視情節(jié)扣除年物業(yè)管理服務費0.5﹪作為違約金。情節(jié)嚴重的，采購人可提前終止合同，物業(yè)管理公司承擔相應的違約責任。六、物業(yè)服務費用說明（一）物業(yè)公司承擔的費用（包括物業(yè)公司履行本合同所需的全部費用，包括辦不限于以下項目）1.物業(yè)服務管理用人人工費（包含人員工資、社會統(tǒng)籌保險、“五險一金”、工會經(jīng)費、節(jié)假日加班費、員工服裝費、餐費、健康體檢費、管理費、法定稅金等國家規(guī)定的相關人工費用）；2.日常保潔工具及耗材費用；安保服務器械費用；工程工具費用；3.由于物業(yè)方管理責任給業(yè)主造成損失的，所產(chǎn)生的費用等。4.辦維修改造期間，辦公樓及附樓不具備辦公條件，相應減少物業(yè)服務人員，所涉及的物業(yè)費用及食堂服務費用應據(jù)實結算，具體事宜在合同中約定。5.新建稅局中心目前處于在建未竣工驗收狀態(tài)，后期正式投入使用還需增加服務人員，相應增加物業(yè)費。（以上所有產(chǎn)生費用由物業(yè)費支出，要求未盡事宜，以行業(yè)標準及國家規(guī)定為準。）（二）采購方承擔的費用1.工程維修材料費用；2.設備設施專業(yè)維護、保養(yǎng)及檢測費用（含消防中控設備、監(jiān)控系統(tǒng)、空調(diào)系統(tǒng)、避雷系統(tǒng)、電梯系統(tǒng)、供配電系統(tǒng)及燃氣系統(tǒng)等）；3.設備設施的大修費、擴建費、更換費、設備更新改造費；4.公共部位綠化租擺等費用；5.外墻清洗費用。以上采購方應承擔的費用不在本次招標范圍。（三）付款方式服務期內(nèi)月度結束15工作日后，采購方物業(yè)主管部門根據(jù)物業(yè)服務質(zhì)量月度考核情況確定上月物業(yè)服務管理費付款金額，并將投標方的付款申請和考核情況一并送交采購方政府采購主管部門，經(jīng)采購方政府采購主管部門審核后，到采購方資金管理部門按照規(guī)定程序辦理資金劃轉(zhuǎn)。七、其他相關要求內(nèi)容（一）物業(yè)公司應具備類似項目管理經(jīng)驗，應在業(yè)內(nèi)具有較高的信譽和良好的業(yè)績，相關業(yè)績在投標文件中詳細描述，（投標人應提供的案例介紹，并提供與用戶簽訂的合同和其他相關內(nèi)容作為證明）。（二）配備相應的管理人才和專業(yè)技術隊伍。專業(yè)技術崗位人員應按規(guī)定具備相關崗位證書或相關證明文件。（三）乙方必須保證人員穩(wěn)定，未經(jīng)甲方批準不得擅自更換。所任用的員工應保證政治可靠,家庭住址詳細,個人資料齊全，并留有相應備案。（四）乙方與甲方簽訂物業(yè)管理合同后,應確保全部物業(yè)人員在24小時之內(nèi)到位，組織好交接工作，保證設備正常運轉(zhuǎn)、工作正常運行。（五）辦公家具、設備等搬抬、安置、其他臨時性事項為物業(yè)服務范圍。工作重點（一）切實做好安全防范與管理工作，杜絕因管理原因而造成治安事件公共區(qū)域安全防范工作是日常管理服務工作中非常重要的一環(huán)，為加強外防、內(nèi)保、防止一切可能導致出現(xiàn)的安全、安全防范事件發(fā)生，維護辦公樓物業(yè)公共區(qū)域安全及公共秩序，我們擬主要從以下四方面加強安全防范與管理工作。1、根據(jù)項目出入口設置IC卡門禁系統(tǒng)，只有業(yè)主憑IC卡方可出入辦公樓，所有外來來訪人員均要求登記出入。2、在內(nèi)部管理方面，嚴格把好人員錄用培訓關，重點做好對員工的安全服務意識、業(yè)務技能、管理標準和思想品德、職業(yè)操守的教育培訓，新員工從入職開始到崗前、崗中、崗后嚴格進行有計劃的培訓，做到培訓前有計劃、有目的，培訓過程有記錄，培訓后有考核，并以此作為員工晉升、獎勵和淘汰的依據(jù)，全面提供員工素質(zhì)。依據(jù)ISO9001：2000質(zhì)量體系標準制定各項內(nèi)部管理制度、操作規(guī)程，嚴格履行各級人員的崗位職責。3、在制度建設上，我司將根據(jù)物業(yè)實際特點及管理服務需求，及時建立該項目的各項公眾管理制度，包括安全防范管理規(guī)定、消防管理規(guī)定、物品進出管理規(guī)定、車輛管理規(guī)定、防火應急指南、文明公約等，為東北銷售分公司的物業(yè)管理工作提供標準，依據(jù)。4、在安全防范管理上采取“層級控制、全員參與”的管理措施，保安員實行定崗、定員、定責制，對辦公樓的安全進行全面防范，確保因管理原因造成的安全事件發(fā)生率為零，為廣大業(yè)主有安全感、舒適感。5、精心維護，保障設備安全運行辦公樓的設備管理是物業(yè)管理工作的支撐點，設備管理的好壞是檢驗物業(yè)公司管理水平的試金石，更是創(chuàng)造高品質(zhì)生活環(huán)境的關鍵之一。在實施管理上，擬對設備管理工作采用現(xiàn)場直接管理，精心挑選及培養(yǎng)一批技術精、作風優(yōu)的技術骨干，組成該項目的設備管理隊伍，制定和完善各種設備、設施的管理制度、操作規(guī)程和崗位職責，建立