房地產評估-收益還原法二

第五章收益還原法第一節(jié)基本原理第二節(jié)收益還原法的公式第三節(jié)收益還原法的步驟第四節(jié)收益還原法的應用第一節(jié)

基本原理

一、收益法的概念

別稱：收益資本化法、收益還原法

定義：預計估價對象未來的的正常純收益，以適當的還原利率將其折現到估價時點后累加，以此估算估價對象的客觀合理價格的方法。

公式：房地產價格=純收益/還原利率

價格：收益價格

二、收益法的理論依據基本原理：由于房地產的壽命長久，占用收益性房地產不僅現在能獲得收益，而且能期望在未來持續(xù)獲得收益。

例如，假設某公司擁有一處房產，每年可有400萬的純收益，以10%的年利息率存入銀行，每年可得利400萬元的利息，則對該公司來說，理論上上述房地產價值是多少？理論上上述房地產價值與4000萬元的貨幣等價，即價值4000萬元。收益溜法是胸以預期梢原理為基在礎的助。預忙期案原粒理食說趟明微，怕決藏定頭房贊地起產也當潛前戀價顧值我的弊，單重蠅要莊的逐不巨是出過周去河的肌因圓素膨而深是未簡來天的魄因暖素。普藝遍螞適公用除的收壞益?zhèn)z法原理略表述晌如下集：將袋估錘價需時縫點穴視墓為晌現分在日，匙那餡么陜在厲現債在冶購象買灘一哨宗碎有博一挖定毫期孟限亭收炒益季的洋房攻地捉產貼，材預朝示性著漢在趣其蠻未曲來君的缺收詞益記期怒限棚內呆可敵以們源池源糠不滲斷沾地蓬獲社取凈收眨益，如酸果現驅有一嗽筆資津金可館與這截未來芳一定略期限另內的謙凈收箏益的吉現值曉之和演等值銳，則蛇這筆潑資金圍就是麗該宗膝房地花產的危價格歐。收益律性房牽地產踩的價棉值價攀值高鉆低主扭要取喇決于沾下列哪些因素鹿？收捉益頌性端房黃地寨產傻的秤價滴值雁就顧是倘其茫未袍來脖凈虜收訪益插的航現哥值幻玉之替和失，塊該臟價疏值愈高版低寨主惑要清取露決做于扒下緣瑞列3個因貼素：p兵1儀7粗7①未遠來延凈惑收服益?zhèn)鞯拇笮　磥砹羶羰浙@益越所大，時房地虹產的字價值糟就越撤高，憶反之們就越務低；②獲絞得凈爭收益慎的可撕靠家性——獲塵得乎凈鋤收胳益艱越厘可掛靠至，細房洲地再產巷的溉價稼值剛就增越肅高臥，避反惡之哭就鏈越氏低賺；③錘獲東得質凈踐收眉益期毛限坦的賀長暑短——獲愁得遙凈萍收鍛益碑期星限僚越臉長巡壽，嗽房塘地虛產攜的體價剃值悄就豈越媽高阻，捎反蛋之雪就杰越巖低盡。三、勇收益健還原蝦法的憤適用周對象蜻與條圍件收益餡法適翁用的對象是有嘉收躬益愉或饞有馬潛萄在碼收忍益的滾房凝地銀產樸。如甩寫餐字欲樓雕、竭住擱宅(公寓)、扒商骨店銳、巾旅螺館帆、達餐屢館雞、吩游螞樂冶場示、昏影獎劇鴿院鍵、替停閃車憐場攤、猴加眾油絮站煙、套標換準范廠斑房(用于屬出租學的)、倉助庫(用凝于久出吊租壯的)、農跟地等悼。不限夏于估貼價對征象本掘身現暖在是邪否有翁收益飼，只頑要估假價對鴿象所耗屬的在這類津房地憤產有債獲取樂收益帖的能澆力即碌可。收欄益架法映適屆用季的條固件是房傻地產鴿的純信收益砍和還盛原利狡率都陡能夠您較準林確地茶量化眉。第菌二條節(jié)收益良還原茅法的南基本兼公式一鞠、形一寨般如公藍式一合般掌公族式還原圈利率羞每年賽不變細，且紹大于0二括、吊純握收邪益嘴每華年冒不非變喘的帝公殼式公殃式花的烘用繁途：1、可稀以直簡接用盛于計斜算房仰地產貓價格摸；2、用碧于不而同年桿限之轎間房雨地產謹價格得的換乞算；3、版市矮場旦比活較謙法必中拌土瞞地開使布用否權支年倍限甲的字修顏正功。V蓄—房地陪產在妥估價罰時點眼的收饑益價丑格A—房地尿產每炭年凈懂收益(假設且發(fā)生慮在年棒末)r蓮—房明地薯產漲的爸資困本盞化凈率劃（輔折閉現蚊率寄）1、可劉以直捕接用松于計揀算房丑地產照價格特尾點：至（a）收益仆年限拉無限盾且其壩他因閣素不繭變的屬公式[例5邀-債1耀]有一壘房地坑產正蓬常情腸況下俘的年灶純收肺益為2牽0萬項元溉，語資望本卡化恐率字為1坐0鬧%，構其侍經護濟移耐鎮(zhèn)用倆年謙限誘可戰(zhàn)視域為校無槳限仿年巧，跪試歪計膽算臣該葬房盲地舍產緞的柜收薯益徑價反格唉。式脹中:適吵用漆條肚件餐：僚（1）縣凈栗收積益皆每財年必不嗚變奧為A；（2）資泄本化姑率r每年久不變兄且大川于零肌；（3）收度益年路限為娛無限搜年特點騾：（b）收裹益年劣限有拘限且必其他渠因素校不變前的公簽式【例5-脖2】某董房芒地壯產吐是面在壓政芝府嫁有廈償盾出揀讓喂的縣土志地護上般開鑄發(fā)武建唉造懷的蜘，扯土莖地抗出股讓剛年眠限棕為5事0年，完現已陜使用漢了1吹0年寺；瓜該模房知地大產頑正炒常浴情拍況煮下舌的塘年宮凈闖收稱益乞為2蠟0萬悠元菠，鋪資監(jiān)本衰化樓率悠為10喘%，涂則版該家房澆地攝產址的窯收鉗益耍價拘格資為莫多睛少壺？此否公憂式營的次假畏設腸條友件蔑是毯：（1）巨凈照收些益神每撞年述不取變窗為A；惠（2）資粥本化倉率r每年進不變叔且大占于零嘴（當r漢=踐0時，V做=A×首n）；（3）蟻收售益倘年扔限模為秋有妹限爬年n。2、用壤于不征同年抽限之慶間房饅地產改價格閃的換顛算例巷題p腦1蜻1貞9具-劫1槽73、波市咳場胸比罪較舉法望中追土技地察使析用貞權淘年唯限站的芒修朵正p救1齡0沖1置-猴1頁1三、季房地厚產凈騙收益掀在未裂來的圓前若過干年乘有變旁化的昆公式有曬限溪年無拍限牢年假設奧前提比是：艇（1）調凈孩收屯益惰在優(yōu)前t年（追含第t年攪）雷有薯變抹化存，集分廟別夏是A1，A2，…，At,在t年以糖后無追變化款為A；（2）滿資輸本虛化善率r大弦于禍零園；才（3）收紅益年呢限為貴無限侄年。假其設乓前塑提陣是覺：祥（1）率凈扯收謹益絨在探未排來梅前t年盈（數含巖第t年）阻有變斯化，爭分別揮是A預1，A2，…，At診,在t年申以語后佩無鳥變班化彼為A；（2）資乖本化護率不捕等于叫零為r；次（3）收柏益年簽限為答有限耳年n。【例5-酸3】某慕宗及房唯地敗產輝，求預巴測傷其射未睛來5年的嬌凈收礙益分識別為20萬憐元枕、22萬元宵、2突5萬仔元倘、2碧8萬元園和3射0萬黑元紀，今從蠅第營六任年粥到凳未慚來刃無破窮姑遠掛，析每苗年稿的護凈嶼收理益簡將藍穩(wěn)延定分在3絨5萬笨元句左僵右潮，連該唯類楊房捕地纖產粒的桿資建本遞化妻率范為10％統(tǒng)。奏試忍計青算鵲該睛宗皇房售地嚴產攻的普收完益蔥價疊格管。衛(wèi)如陡果搖該念房掉地商產千的章收討益新年插限誰為5仗0年，雁則該復宗房志地產黑的收健益價拖格為鈴多少談？P掃1拴1在7妹-那2筐3例慚題：某宗咱房地象產的捏收益縫期限約為38年，羽通過女預測所得到閃未來5年的沖凈收榴益分醒別為20、2弱2、2申5、2都8和30萬是元謝，葬從油第誘六纖年卡到障第3茶8年每境年的常凈收帳益為3廁5萬元僑，該襲類房填地產想的報笑酬率基為10％。摔試計削算該爛宗房謠地產疼的收購益價綢格。例題通過柜預測喜得到鳳某宗抖房地核產在宗未來5年內伸的凈懂收益枯分別申為2揀0、22、25、28和30萬錯元譯，瓦從尺第6年鴉到攜無鋤窮眨遠蚊年棋的塌每鐮年請凈葬收頃益遇為3紙5萬尋元沸，梢該吹類買房鞋地滅產開的筒報乞酬孫率謀為1米0％敞。困試巨計膏算腸該穗宗財房佩地碗產省的臟收憤益病價月格秧。四墓、拜未笨來誼若仙干互年派后笨的貍房鹽地群產給價甩格稅已癢知p僵1唉0鋼3當未努來某壩年的雷房地勺產價勁格已稻知，封而已證知房伶地產遍價格住的年豎份以摧前的脂純收蹤蝶益有揭變化匪（不變涼是特龍例）希，r每電年甘不摔變筑且桑大戚于宣零狐時覽，擔房能地薄產潛價青格福的驕計跌算古公隨式浩如昏下位：如潑果保凈集收篇益脂每稀年避不貌變塵為A,則房宋地產斯價格故為【例5-莖5】某市間郊有賞一宗效房地釣產，蘇年出留租凈喝收益宵為1儉0呢0萬倉元見，醫(yī)預革計滋未憐來3年娘內閱仍衫然森維奏持帥在玩該駁水快平糕，招但蛇規(guī)善劃贈等息到3年后腐該處居開發(fā)件為新找的市惱中心下，預地測到粒時，吳將其震轉賣貫的售淺價會柿高達1蒜5應0修0萬趟元趣，泰銷謊售皆銳技費慶為肝售模價用的6％。躁如果址投資添者要場求該亦類投磚資的腳收益甘率為10％，歷則求辮該宗胸房地逃產目畢前的慎價值恩。P1敬19用-1磨5【解】由月題曬意爛：【思炕考辭題】某處儉租舊致辦公桂樓的庸租約翠尚有敞兩年脹到期養(yǎng)，在鈴此最秧后2年社的兵租陶約賠中踢，雞每網年脊可尸收單取館凈蜂租畝金80萬望元墊，輛到衰期布后記要如拆古除抖作列為簽商害業(yè)腐用李地征。轟預您計蛛作找為藏商借業(yè)兇用臣地倦的派價保值獻為1逝1男0僻0萬脖元自，療拆乳除盟費兇用癥為50萬桂元因，惹該按類休房舍地尾產參的改資稈本計化翅率丹為10講%。駝該輩舊執(zhí)辦齒公馬樓面的項價榨值的為虛多計少聲？P1偶19扒-1豬6五、串凈收伍益按啄等差啦級數驕遞增疑的公劉式無限野年式中努：b為栽凈究收泉益僚逐血年裳遞味增枝的雪數月額第，盼如盲凈侍收妄益斷第徒一滑年佩為A，則甚第二鍬年為A衫+筒b，第碧三年觸為A+啄2b，脖第n年為A識+（n-已1）b。假設畢前提站是：己（1）凈欲收益右按等占差級習數遞加增；（2）時資正本圓化關率松大維于哪零鋪為r；（3）收柄益年唐限為跑無限川年?！纠?-培6】某決宗丘房航地化產經預原計薪未報來陳第排一切年瞧的康凈綿收享益姐為20萬就元枯，笨此璃后芒每孫年良的素凈槍收微益轎會捐在賀上擺一橋年捐的膊基欺礎薄上終增萄加2萬剩元濫，巷收潑益刷年升限瞞可及視遺為建無編限病年只，哭該征類蓬房咐地渾產辰的餡資噸本誦化燈率彩為8％?？驮嚽筘M該宗考房地柏產的蝴收益歌價格罰。五、績凈收視益按疏等差腳級數染遞增陶的公信式有限辱年假設鳴前提仆是：奴（1）凈拋收益廣按等喜差級帶數遞憤增；（2）網資丑本撫化祖率r不等穩(wěn)于零快；（3）左收集益進年鐘限n為鵝有視限湊年短限完?！纠?滴-抽7趙】某宗趟房地練產預待計未獎來第振一年增的凈個收益巾為2勻0萬績元駐，宋此軟后駕每損年很的放凈鉆收元益絡會殲在傻上笨一浸年熔的夠基滿礎她上沾增尚加2萬冷元綿，冒收距益迎年隆限30年，仙該類霜房地靠產的遲資本矩化率針為8％隸。港試馬求捎該管宗遇房栽地畢產烈的驕收前益液價娛格鑰。五歌、攔凈溫收供益知按懲等羅差殼級撲數礦遞塊減殖的遷公耐式只有鑒有限顧年式中昌：b獎—凈皮收駱益搶逐過年睬遞交減瘡的訂數拐額肥，犬如秒凈化收腦益就第肉一呈年總為A，武則紛第控二慣年恰為A丑-嘆b，媽第勢三狼年滲為A扮-畝2津b，白第n年為A該-（n-亞1）b。假吐設攪前轉提影是拘：（1）碰凈油收喇益靜按助等將差兇級畏數度遞淚減大；熱（2）資循本化猜率r不泉等衫于刺零先；陡（3）收匠益年殊限為蛇有限追年n，謊且n≤支A/樹b+壟1。距（憤當n＞A結/安b感+眼1時，悶第n年的藏凈收冶益為輛負，疏以后糾各年緣瑞的凈娘收益以均為魂負值涂，任做何一富個“頁理性尤經營雨者”駛在A/增b+翼1年后螞都不肅會在如經營輕）。六狹、弊凈泊收就益顏按砍一淘定縫比遇率燭遞解增泊的盲公瘡式無限輪年【例5純-斤8灑】某給宗攜房甘地通產所預慣計直未基來個第習一玻年由的集凈叢收原益編為3哥0萬齡元黎，銅此指后盲每利年普的未凈加收舒益嬸會杜在途上歷一進年醋的渡基綢礎賴上荷增模長2％喪，廈收禿益最年音限答可障視冷為交無師限泡年筐，管該洪類鄰房捕地勤產戚的呈資販本顧化譯率澡為1捷0％。糊試求煤該宗甲房地救產的山收益絮價格羨。六讓、年凈攀收赴益頌按仍一晨定月比緞率稈遞姓增泄的仙公焦式有限泡年假設饅前提傅是：?。?）凈禾收益遲按等羨比級需數遞謙增（2）收神益年寨限n為鋼有蜓限血年截?！纠?-石9】某宗遍房地循產預沸計該撒房地宗產未劫來第浮一年勵的凈正收益滿為20萬元杠，此賢后在放使用殖年限50年內匹每年啟的凈鞋收益掃會在書上一申年的拐基礎領上增肚長2％稍；級該濃類暫房預地匯產筍的委資沙本必化究率拐為1層0％。巴試求委該宗廟房地櫻產的廟收益紀價格襖。收益伍會不鏡會減噸為零六瞇、概凈膊收幼益劃按褲一裙定核比闊率鎖遞前減周的休公是式無限年式中專：g列—凈收鳥益逐攪年遞竹減的雪比率假僅設幕前舊提容是陣：（1）凈賄收益此按等供比級憤數遞罰減；（2）扭資姿本廊化仆率r大于俗零；（3）飲收儲益錢年狡限比為緒無喝限亡年懶。【例5陳-挨1哲0圍】某宗庸房地是產預惹計未瀉來第輛一年暈的凈峰收益目為2讓0萬元攀，此夫后每沒年的飄凈收渴益會我在上跟一年瘋的基寸礎上王降低2％悅，榨收智益貪年叫限卡可裙視膀為飾無洲限適年嗓，伐該鵲類午房采地答產綢的慈資傻本灰化館率港為10％。嘆試求測該宗謊房地耐產的鹽收益盯價格煎。【解】由耕題幟意禁：六、括凈收循益按被一定床比率窩遞減予的公盒式有限年假排設窄前披提堪是午：（1）凈承收益愧按等書比級烈數遞橫減；（2）資炎本化論率r不等乏于零扭；（3）收捉益年雷限n為有蝕限年頂?！纠?休-匠1遠1顯】某宗臟房地塞產預恨計該型房地撈產未有來第過一年嚼的凈顛收益迅為20萬元稅，此僚后在施使用要年限5滴0年內飛每年牢的凈緞收益憲會在巴上一業(yè)年的閱基礎福上降郊低2％宋；懷該校類劣房恩地肉產壺的聞資目本辨化炊率雪為1捷0％。省試求璃該宗當房地仙產的喂收益勤價格攤?！窘狻坑纱箢}盛意陡：第痕三側節(jié)收益歪還原甚法的每步驟一、搜丈集并抖驗證棒有關緣瑞數據姜資料二、視預誤測繳估兩價重對蘆象平的純收里益（狗凈收宣益）三、槐求衛(wèi)取還輪原抽利代率四、懂確辱定收益糞年限五、陜選炎用房誠適疏宜寨的是收玩益史法公式計算字收益奶價格一、岸搜集柴并驗警證有擱關數坦據資刮料目悶的：為慌了測哄算房停地產掃的純厭收益源和還極原利壯率，樣評估樣房地樣產價訓格。內嫌容：估滑價某對王象罪及唐其類拒似遷房蔥地纏產收少入奇、竄運陪營羨費宏用中等轉數談?chuàng)橘Y謀料鬧，異銀膏行壤定埋期稱、年活紋期軟存普款匹利熱率怪、爐房銀地傅產貨投暑資娘的紫風障險憤等戰(zhàn)數養(yǎng)據忍。途徑：查閱扔有關群部門抓的資謀料及駱實地挎調查誤。1、純既收益帖的概篩念指凳歸尾屬溪于死房崖地煙產望的嗎除森去各獻種健費翻用后經的娛收模益秧。亞即卷從智總壩收瓦益瘦中扣敏除籌：①匯資抵金器、幕勞凡動繩力遷、倚管羞理沈等在生亡產挎要臭素狼對路總包收泡益將的核貢帥獻粉程和度威應草該硬得群到紫的憑收姥益抵部些分；②喜收鄰益位中針不越能晝由圍投鑰資鄰主唱體狀自燭由青支亭配伙的訓部驕分支，取如燙經委營宅需乎要額繳孩納想的虎稅傭金講。二晌、盆預良測做估滿價罩對撲象柏的純善收姓益夢（處凈鎮(zhèn)收盯益巧）2、純圈收益內的種初類①棉實探際陵純勻收撇益駱和熱客尺觀熱純停收肚益實溉際處純咬收毫益歡是貌指明待塞估腐房死地雕產袋在現狀信的經螞營管豎理水突平條澤件下，實滔際取谷得的秀收益薯。實狹際慶收券益柏可吼能從為0，腿甚拐至犬是負唯值?？陀^抓純收飯益是愧指排腦除了猾各個貼企業(yè)信實際灶利益中獄屬抬于欣特軋殊圈的憶、奴偶終然鍬的肅要以素疏對謝實鋤際壯收薯益拜的憑影花響腿后鎖得煮到另的一芹般奏正齊常座收望益。注意：在殲用收緊益法謙進行驗房地假產估朝價時煎，有唐租陶約域限掃制肌的，租梨賃研期拾限荒內捏的界租寶金區(qū)應坑采奮用達租朝約絕租答金(實孩際萍租似金)，租扛賃期儉限外胳的租想金應筍采用榴正常狠客觀糞的市挪場租揪金(客獎觀臘收迅益)。沒有諒租約斥限制凱的，實炸際收劃益為0或負登值的糟，通常騾采用客唐觀控收米益作為翁估價扯的依敞據。②券有疏形臺純慨收省益慘和掉無攻形收純啄收狠益有愁形勞純消收拒益霧是騾由嚷房慮地撈產簽帶門來繩的績能夕夠市直全接籮用貨幣來畫表撓示訓的鋪收緞益婚。無絮形肚純凡收聰益歉指爺由奶于北投患資則房蠻地葛產書帶定來狠的間選接萍收饞益，刃如坦安篩全幼感編、奇自抓豪葛感默、搬提渾高見個認人杜的度聲他譽面和駛信易用癥、頁增廉強學企夫業(yè)描的陸融鄙資偏能慶力互等墊。注糊意：在功用收扎益法洪進行斯房地算產估績價時蒙，無沫形壘收租益潔難觀以臺貨懼幣策化鍋，詢因漿而脫在怕純叉收營益匪計富算叼的嘆時窯候晴難謀以融考慘慮昨，疊通擴常鍬情米況工下欄，洲可管以宮通樸過拋選表取較低輩的還位原利低率來考皺慮無標形收沖益。③基筐于租旋賃收握入的蜜純收咸益和盛基于頸營業(yè)塞收入近的純互收益收益屋性房撇地產杰獲取鉤收益局的方撿式，超從房地悼產所芒有者烤的角味度看，席主要劈燕有出租和營業(yè)兩種柔。凈紫收益分的測寨算途脾徑可陳分為隸兩種兔：一是基放于鈴租把賃軟收熟入鍛的執(zhí)凈梨收腹益例如：普港通住倚宅、繞公寓黃、寫抬字樓倆、商寄鋪、投標準煤工業(yè)戀廠房碑、倉誘庫等攏類房去地產頸；二是基題于難營跨業(yè)均收舟入加的似凈閑收察益例磨如：管旅辰館棉、伍影押劇悉院痕、捐娛西樂版場炎所手、坐加蹤蝶油握站玻等暢類丙房匙地椅產盡。3、純趕收益錦測算相的公終式①基夫于租萄賃坊收緣瑞入測援算嗚純妻收林益（淺重鄙點蒸掌廳握怕）純鴨收門益=潛謎在艦毛擴收執(zhí)入-空置遙等造財成的祥收入央損失-運鉛營論費露用投＝碼有罰效匹毛虛收藏入迎－供運休營聯費沃用潛在唱毛收稠入:是鉤假貼定狼房戶地某產柱在蹤蝶充索分見利瘋用紋、租無慣空嚴置朝（善即1好0耳0％出羊租的請情況借下的遞收入擠）。在僑房巧地陰產獄價蕉格狐評漫估朋中恨，早其勻包葛括租座金撫收票入和租略賃登保杠證顏金位或蟲押述金直的巾利杰息栗收普入。有效便毛收灘入:是由往潛在機毛收繞入扣灶除空置泥等造示成的戴收入棉損失敞后的任收入?？招贾觅t等鞏造恩成插的飼收佳入曲損原失體包賺括蠟：獎因助空箏置郵、焰拖購欠斃租翁金撕（筐延旺遲僚支避付初租押金亦，占少口付飾租愚金城或粱不抄付備租慕金某）惕以嚷及衛(wèi)其搏他串原世因崖造腿成鴨的盾收翼入耍損題失爐。運欄營洋費路用：是陪指維殖持房純地產慎正常兄使用柔或營排業(yè)所啦必須賣的費倡用。管理遺費：是稱指出魚租房腦地產詢要進屢行的占必要榴管理脅所需澡的費計用。(租點金淘的2視%～5謊%賊)維根修膏費：是參指為住保證說房屋脊正常啦使用孕每年企所支抗付的蠅房屋味的維嫌護費(修百繕橫費劉用)。保險居費：是議指房午地產舌所有續(xù)者為篇使所桶擁有罰的房脖產免伏遭意視外而乒向保披險公可司支些付的湊費用班。(租金得的0.嬸15犧%～0.映2%幻玉)。稅級金：祝是色指擊房陰地庫產廢所不有雁者微由吩于涉房嘴地糧產怪出頭租表而確應遼按凈照序國敵家蓄有句關含規(guī)蒙定賊向嘩稅慘務乓機同關券繳農納日的房產子稅和傻營業(yè)野稅。澇由浙法扎律項具做體主規(guī)邁定敲，關如彎營項業(yè)費稅握，絲式城填市榆維退護境建倍設晃稅淋，伶教泉育必費軋附塔加今等溪。中介炒費用：朵是葡指巾通罪過暈各丸中剃介康機滑構卵發(fā)腦生乏的杜，蠟應典當腳由惹房杜地曾產鋪所乏有悲者惠支典付敗給搬中遣介冰機宅構存的況費閘用足。出纏租燦用農房在地綠產出租亡約巖中疊關酷于織費障用習的跑負分擔川表在費估爪價宵過店程掏中股，析需余要投在往分估析租尾約的毛基拆礎濫上決定所晶要搖扣源除戶的醉費膠用弊項豎目毯。如壓果榴租擱約巾約益定蓬保士證腐合油法閘、駐安健全斤、醉正忍常辮使味用羞所擺需悅要套的各一阿切盲費僅用待均城由丟出悅租嘩人者承脆擔隱，歇則揮應動該陵將沸其全部饅扣除；如曲果露租瀉約糠約緣瑞定舉部款分賄或明全稠部鐮費迅用心都橡由矩承良租弊人時承笛擔份，段則指出叉租教人馬所儉得杯到山的績租言賃慈收無入揭就座接氏近饅于嗎凈敗收湖益釋，跪此緒時乖扣罷除狡的寧費狐用在就斜要相應合的減逗少。關謹于繞該綁公鉆式假的殺幾舞點凍說行明：潛頓在眼毛揉收澤入課、繞有酬效鄙毛晌收籠入帽、劫運渣營搜費聚用舒、禮凈不收幟益通常以年度計諒，曾并柜假飛設斤在年銷末發(fā)生趣?？栈每自旌绯芍镜牡∈漳脲憮p佩失鴉一代般篇以潛尚在鞠毛中收須入的艇某鍵一蟲百書分避率撿來榴計爺算鋤。實簡際調評循估政中暗，扇通欄常溜會團用運快營吹費重用崖率來求酬取運缸營費應用。例繳題：某卻商使場與的耽土僵地疲使送用睜年鎮(zhèn)限彩為40年權，車從20歐01年10月1日起俱計。巖該商餃場共癢有兩先層，震每層磚可出據租面享積各確為20您0平雖方蘿米扔。氧一贊層推于20槍02年1錘0月1日癥租還出速，遵租旱賃坐期恭限休為5年福，運可含出年租繭面附積致的似月團租辯金裙為1弟8荷0元/平洲方栽米恩，數而饅且距每腿年俘不挽變剝；向二趙層跨現生暫詞時空城置域。堆附任近葛類衣似藥商僅場勒一戒、甚二福層撤可飼出任租嗽面爆積覆的戰(zhàn)正屠常狡月記租查金卸分立別聾為2陣0以0元/平方喪米和1肅2初0元/平方乞米，典運營顧費用仙率為25％。搬該類退房地驚產的久還原掃利率坦為9％。避試測嶼算20變05年10月1日帶鮮租回約傳出寺售淚時益的互正浮常沸價邀格費。p1減17土掃地禁使類用饒年穗限時為40年皇，層從20俗01年10月1日睛起立計商場一層二層出租狀況2002.10.1租出,租期5年,月租金180元/m2空置市場租金200元/m2

120元/m2

運營費用率25％25％還原利率9％9％估價冠時點抓：2印0暗0笑5年10月1日解：幸該物商筐場20鬧05年1扇0月1日帶榮租約闖出售沖時正詢常價突格測定算如腥下：①幅商倒場1層套價地格鉗的伶測舞算囑：公遺式：租沖賃偵期戒限內年凈譜收益希＝2克0六0×18悼0×(危1－25％)×12推=巡壽32超.4遼0（萬啦元）租籌賃爬期盜限外年凈繩收益泰＝2貿0凍0×2誕0歡0×(1－2駝5％)×1窮2必=撐3例6戴.引0假0叮(萬元)＝3洲7斜5言.葡6撲9床(萬元)②商場2層樣價井格棒計撓算巖：公式：年晉凈符收局益=2岸00×1拿2武0×(1云-2嗚5％)×12噸=2家1.懼60添(萬個元)＝2忌2湯9蓬.黎2術1黑(萬疼元)該商捎場出吸售時含的價磚格P＝P1＋P2＝37塌5.父69＋2聾2材9晚.免2垮1＝6妻0架4莖.渾9丘0細(萬珍元)②肆基該于趣營押業(yè)牲收稻入參測塞算周凈寶收衡益凈油收扯益蔬＝陡經昨營發(fā)收古入拖－魄歸悉屬織于養(yǎng)其桂他綱資犧本冤或鍬經元營子的留收帶益歸屬贏于其動他資城本或結經營山的收任益是喬指商標業(yè)、轟餐飲灘業(yè)、骨工業(yè)碼、農姑業(yè)等世經營昂者的冒正常賊利潤儀。商餓業(yè)峽經鳥營支的斧房遲地從產：凈收瘋益等導于商章品銷俱售收淹入扣吵除商貪品銷東售成萌本、胞經營臟費用彼、商旅品銷制售稅刑金及累附加鈴、管擦理費南用、拋財務蟻費用喊和商姿業(yè)利池潤。工業(yè)犧生產谷的房瀉地產：凈收辟益為巨產品割銷售東收入頑扣除卷生產蠻成本盡、產進品銷段售費寄用、耍產品談銷售支稅金晝及附訊加、角管理波費用隔、財釣務費鋒用和輸廠商最利潤絕。農冷用草地：是敘由惜農種地勸平索均彈年系產涂值(全年縫農產銜品的縣產量成乘以服單價)扣除洽種苗方費、僅肥料我費、駐人工冶費、么畜工對費、尊機工辦費、壇農藥開費、音材料條費、隙水利險費、怖農舍嗚費、沈農具黃費、棟稅費葛、投滴資利石息、霞農業(yè)病利潤遮等。③恩混秒合鞭使輸用承房祖地閉產妙凈驗收呈益斗的擴求僵取混合低使用巾房地總產是阻指溫多行種指收踩益五的棋房蜘地猾產編，皆如吵星價級輛賓高館屆，吸一族般質有古客津房陸、鍵會弊議葡室腎、泰餐般飲址、笛商近務獅中掏心楚、詢娛占樂較中鏟心懶等愉。方法視一：撤首彩先疾測灣算防各厲種立類層型邀的步總蹲收哭入芒，珍然染后證測圣算羞各射種序類狗型附的扒總平費索用碑，漸兩感者玻之趴差腫就所是伍凈懲收算益粗。方法翁二：將殺各種間房地電產看柄成是介各種香單一速收益屬類型賄房地鼻產的橡簡單譽組合勢，先返分別缺根據仙各自絨的收襯入和晉費用今求出濫各自湊的凈援收益券，然廣后將細所有日的凈副收益崗相加伸。④自貪用或的尚未粒使用疾的房別地產嗽凈收說益的宜求取根據辛市場蒼上有痕收益耕的類塞似房準地產疫的有妖關資關料按年照上涌述的鉛公式馬測算描凈收速益，田或者繼通過欄類似擾房地步產的列凈收抖益直積接比食較得盛出凈孤收益袖。四累、煮收熟益儲年捏限存的停確榮定估價稱對象看房地針產自鄭然壽脈命法填律寺規(guī)賄定市（拍如星土惑地粒使事用辛權楚法假定鋪最詞高眉年踏限部）合同斧約定訊（如童租賃蓋合同拜約定亂的租乓賃期住限）房地罵產剩鄭余經聰濟壽我命來渾確定收益線期限筆時估孔價對煮象自悄估價副時點羅起至隸未來麥可以隆獲得考收益卵的時螞間。1．對助于單失獨土誼地和請單獨延建筑眨物的血估價根據社土地終使用熱權年樣限和芬建筑聚物經茫濟壽襖命來踢綜合駛確定紛收益乒年限敲。然李后桂選籌用精有些限口年涉的猴收梳益蜂法劍計街算穩(wěn)公邪式底。注掠意碼凈逝收宴益麥中體不訂扣障除曾建凝筑殃物敞折返舊臂費遭和哈土伐地斥攤刊提核費腸?？紤]貓因素2．漸對鏈于段房懷地外合愚成災體瓣的蹤蝶估總價彩對矮象對貿于武建蠅筑奶物叛的宰經沉濟栽壽卷命晚休于或與雞土地幣使用蘇年限一拔起結束萄的就根偵據土地掩使用蒼年限確餐定符未酒來秩可祖獲證收幻玉益拾的汪年算限拔，似選有限莫年的收饑益法喬計算工公式電，凈憲收益唱中不期扣除建筑做物折科舊費距和土軌地攤戒提費寬。例旺題截：求取肆房地末產價飾格對啟于工建椅筑爸物爆的段經駐濟桐壽儉命誤早來于站土怕地耕使搏用淡年出限婆而倚結撓束竹的以建筑南物的愿經濟嚇壽命確乳定腳未痛來則可定獲間收俊益倚的嘆年圍限五，改選津用這有維限嘗年飯的英收送益次法付計羽算討公暴式起，搏凈掉收荒益細中或不牌扣旦除猾建掌筑中物造折棉舊猶費耗和負土持地心攤羨提是費練；倍然錢后拖再邁加蘇上怕土昌地糠使列用痕年闖限射超睬出獲建絡筑曉物文經宇濟淡壽姑命撒的土擇地燙剩哀余暖使荒用訴年忠限仇價露值素的予折職現述值。五拌、果還似原戒利釘率歸的拾求眼取1、影還糠原投利鄙率搞的概籌念還原拐利率勾又稱臨為資脖本化術率，疤是將她待估栽房地妻產的溝預期疏凈收頂益轉捐化為忍估價問時點酷該房繪地產王價格崇的比率。還原寇利率雪的重情要性蛾：凈收益（萬元）資本化率（%）評估價格（萬元）54125.0055100.005683.335862.5051050.0051241.672、貓影截響線資喂本觸化愈率昏大嗚小努的屈因素素投資市風險資毅本艷化軍率制的篇高末低拜與墊投痕資旬的皇風段險兔的碑大忘小州成正避相計關室的立關捷系揉，雖即鴨風男險孔大標，渴收邀益生率需就登高柿；疲風旬險雅小斜，釘收黨益執(zhí)率基就徑低琴。房成地毀產炭的健狀絮況不僚同拌地燈區(qū)破、困不歉同遇時率期釣、擇不懷同邪類丸型灘、宿不獵同用途訴的房還地產授，投勾資風跨險各庸不相期同，嘗因此書報酬此率也較不盡寫相同浸。3、弟資救本者化春率燈的物種掘類補及喬相雞互稿關亮系①資穿本化辯率的拐種類土地富資本什化率：膚是慶將瓦待嚴估短土誘地完的校預包期社凈勾收竊益倚轉孫化擇為費在趁估攪價臟時屢點撿的煮土醬地陳價梯格毛的距比案率逗。此樸時基，估價距對象是單純殲的土醬地，知所禾選皇用沈的外凈傳收氧益邀也悄是作由催土棟地服產慎生柿的卻。建筑狂物資緞本化糠率：是辛將待最估建單筑物遠的預呢期凈掃收益樣轉化循為在胞估價邪時點充的建束筑物統(tǒng)價格售的比坑率。此時引，估姓價晃對插象是單純茫的建嗽筑物，毫所歌選暈用送的銜凈雖收終益姜也承是往由班待胳估權建家筑鼻物朗產描生祖的功。房地氏產綜奸合資慮本化掌率：是冠將待蘇估房碌地產土的預豎期凈趕收益懷轉化故為估褲價時遷點的風房地勸產價慮格的笑比率啦。此時父，估價俘對象是房竿地斥綜束合品體，瓦所檔選樂用筍的黨凈小收盤益旦也服是釘由先房沸地覆綜蘇合路產滅生澡的浩。通豎常比來畏講忍，建筑腔物的童投資罩風險策高于故土地棍的投腎資風匙險。②嶄三竊者玻的蹲關誕系在已蕩知建艷筑物堤價格仍和三忌個資繳本化棋率中恩的兩便個的柜前提士下，垂三者齒之間吃的換鴉算公扒式為抱：公式凡中:燭r撇—房暢地偽產午綜視合肆資銳本廁化贊率稈；rL—土地悶資本紙化率;rB—建熊筑比物歲資撓本棵化惱率;L猛—土期地紀價順格評；B未—建筑尺物價長格。這種省方法加用來仍進行迎土地糖或者捧建筑您物價屢格的評僑估塌時址稱毛為剩嘆余殖技鄙術,也盟稱秤為殘余辣估價鴨法。當已年知整爽體房眉地產倒的凈裁收益不，其吩中某衡一構成部賴分的衫價值拋和各正構成巴部分努的資隨本化車率時茶，從抬整體歇房地籃產種棟扣除訓歸屬西于已掏知構揀成部然分的序凈收冰益，風求取超未知知構成堡部分椅的價傭格。若用服于求漿取土組地的磨價格架，則雅稱為土園地并剩彩余亞技枯術；若歌用于摩求取頭建筑現物的安價格降，則鄉(xiāng)豐稱為建筑伍物剩包余技右術。例題津：某夾宗柴房償地吊產梨每助年尖凈欺收爭益粥是50萬元明，建記筑物祝價值賞為20妻0萬元灑，建瞞筑物神資本端化率拋為1村2％芽，桃土器地尚資釘本悶化娛率堆為10％。鼓試計云算該廚宗房德地產同的價聯值。凈儀收誰益=價酒值韻*直資灣本汁化躁率解：昆該宗擱房地歷產的策價值跳計算發(fā)如下返：土地富價值＝花（50－2沉0泡0×12％回）/1脹0％＝26湯0（萬樓元）該漿宗很房甩地按產朵價竹值＝土糧地價濟值＋樹建筑并物價希值＝2校6背0＋20速0＝4濕6盤0萬界元3、樹資鄰本錫化屢率抱的績求姑取兔方糾法①絲式市面場芒提須取展法通過可搜集鉆市場僑上三蟻宗避以訓上介的縱類鍛似燥房月地迅產的價吸格、出凈收添益等喘資料逝，選喬用相壘應的回收益鄙法計榨算公籃式，魂反求抬出資屢本化劇率。相觸應高的鉤公票式萬又滋因收降益米年顛期遍和普凈祥收掘益蚊變魄化汪的許限捷制而呈詳現出唱不同呈的公導式，紡在實勉際操貪作中年需要捐分析末所搜糊集案跑例的外具體占情況院，對硬號入短座。例班題:選取厚六個琴可比嗽實例比房地額產及僑其相離關資浙料：可比實例凈收益（萬元/年）價格（萬元）還原利率（％）11210211.822319012.13108811.44655421259072012.563225012.8市負場寒提喝取炸法舊的注意年事項：所搜航集的皺案例醒與估遇價對活象為類糕似套房黨地偶產，即瞇市場便比較涂法中讀所涉遞及到噴具體愉要求未。分析那交易悄實例首的交渾易情塵況，癢如果街有不正漏常的淚融資陷條件要規(guī)給溝予接修桑正柳。分析說交易沖實例催的租資金是區(qū)等于真市場疫租金軟，即如要保睡證所功搜集蛛的交脆易實趟例符咱合鈔公擔開姐市粉場寬條冊件。②累隨加法該方緣瑞法又鳴稱為安全屈利率溝加風奸險調拾整值譽法，集是書以蜘安服全市利襪率竹加喉上露風乒險豬的喘調溫整都值車來御求拜取歐資仆本幼化宴率顯的睜方怠法撞。風員險發(fā)調機整絨值是指系承擔衫額外受風險較所要耳求的絮補償青，即通超過書無風誤險報享酬率噸以上溪部分艦的報虹酬率夜，具括體的凈根據方估價軌對象掃房地蕉產存色在的月具有暑自身緊投資禮特征饒的區(qū)晚域、另行業(yè)燙、市苦場等年風險鐘的來右確定滴。累朽加晴法斤的酷公抓式泉：還友原內利飾率倚＝繪安衰全元利抽率診＋債投口資穩(wěn)風巴險陶補泰償消＋戴管鑄理慨負隆擔院補瞎償床＋張缺您乏姨流貌動閱性位補這償襲－秘投惠資尚帶宅來輕的勻優(yōu)筑惠安糾全略利囑率也稱遞無風某險報疤酬率山，是僻資金喇沒有下投資耕風險知的報講酬率庫，通命常情喘況下顏用銀圓行的朝存款憤利率嶺表示瞇。投資紗風險政補償是指語當投泰資者劣投資骨于收岡益不脆確定穗、具達有風探險性澇的房依地產妨時，逢它必論然會續(xù)要求注對所鍛承擔坊的額澆外風刊險有卸補償附，否楚則就屬不會點投資隔。管扣理昏負志擔坊補吧償：是各指一墨項投蒙資要左求的峰關心弓和監(jiān)脊督越羅多，恭其吸獵引力鵝就會卵越小錄，從管而投雄資者曬必然勾會對戶所承因擔的由額外悠管理南有補牙償。房地均產所低要求臥的管炮理一貢般都灑超過風股票臭、存綠款、摔證券英等。缺待乏早流侮動線性墨補忽償：是狐指投屯資者再對所煎投入掀的資捆金由傍于缺希乏流坦動性叮所要濟求的慚補償候。房鹽地球產血與站股紙票波、娃債畜券鄭等割相如比背，剃買勉賣敢要首困短難斜，股交蜂易例費口用餅也桂比疼較施高性，培流更動悅性撓差召，蓮所幻玉以愁需將要投對漂其瓣進茄行牽補調償殺。投育資攔帶給來臂的正優(yōu)眉惠：卸是手指憐由帖于竊房榴地塌產陸投騰資展可瘦能閣獲您得傲某擠些憐額霞外戚的頭好饅處銹，現如番易碎于和獲屯得欺銀雹行頓融麗資竹，詠從纏而列投民資志者義會雀降搬低油所啦要職求各的嗓報迷酬歲率輝。在狂實紀際援估畝價剪時怕要孤針眉對豈實職際本的割估插價折對膏象哲所俗獲組得待的劃好拿處惡，狗作掏出匹相象應便的使扣位減妹。評價：該方事法對儉市場月的要帶求不緞高，傍但是狡風險飽調整須值的娘確定看主觀推性比幅較強虧，不少太容采易把驅握。在不劈燕考抵慮其時惠間禍和欲地綠域燃范楊圍坡差民異的情呈況下故，風鍛險調周整值車主要都與房慢地產喜的類竿型相素關。通灶常養(yǎng)情炮況雞下歉，號商狂業(yè)珍零籃售偵用歐房獵、六寫呀字脆樓化、鄉(xiāng)豐住蹄宅撤、足工同業(yè)紋用案房趟的還投兵資欲風損險練依好次均降遣低饅，秩風屈險膏調床整滅值頁也敵相黎應冰下偉降馳。3、否投絹資躍收鉗益歪率單排蔥序辭插箏入單法依葡據：吼具片有標同旋等付風盟險餓的屑投源資走應趣該捕有趁相掃似足的銳投刮資杜收僵益樓率尺的資原扇理厲。是贈指紋找量出坡相遷關木投葡資服類任型亞及議其冒收端益翁率鋤、勝風注險待程備度凝，棍按單照萄風很險宇大第小單排雜序將，己將早估肝價劈燕對安象點與紅這查些虎投金資恐的凳風泉險澤程撓度巖進夾行項比謎較造，街判爸斷令、宋確孝定謊資哲本倒化良率畢。投資產收益幕率排爽序插浪入法斜示意最圖操惠作邀步沒驟茶：①墓調捎查煉、展搜載集穩(wěn)估竿價釘對歡象搏所易在齊地腎區(qū)影房帽地齡產停投飼資錘、怖相弄關潛投卵資囑的澆收找益售和鹽風斤險糞程憂度傻的仗資嶼料繭，益如鑰銀故行均貸勾款悲、奸存姥款冤、忍政啄府不債偵券妄、么股彈票刻等湊。②塘將洽搜充集譯的能各驢種龍類袖型趣的鍋投鴉資題的規(guī)收霞益驚率開按楊照泉從答大形到圖小響的牧順沫序格排袍列每，素制竭成圖表。③網將呆估勾價隨對礦象酬與果這富些歪類濱型簡投錫資租的殺風切險爭程詢度嘗進長行陜比丑較刊，救判撿斷閑估暮價悶對和象韻房老地毯產帶的監(jiān)資篩本飛化活率宴應崗該梨在涼哪欣個元范萍圍繪內布，漸從朋而別確羊定名出浮所傍要射求棵的須資仙本神化貴率界。4復合談投資碰收益業(yè)率法指將搏購買品房地釣產的抵籌押田貸狡款匙收旋益讓率與自刊有討資津本妨收遍益禾率的加訓權平薯均數持作為稠資本尾化率械。用身公散式矛表載示艘為艱：r維=M波rM+(蜘1-喪M)泊rE公玻式弟中：r—綜舍合越資寧本局化男率善；M套—抵趨押淡貸池款覽比僅率結，振抵盼押蠻貸緩款溫占除房茄地戴產罰價姨格賽的鐵比狂率寫；rM—抵押帥貸款屢常數；rE—自臨有攻資食本殊要糖求隱的貿正揀常手收藝益穩(wěn)率抵喜押爐貸罩款幟常能數麗采襪用年貸征款旱利棄率碑，病指鄉(xiāng)豐每刻年獲的隸還看款賢額扔與傷抵長押首貸勞款佩本映金突的屋比導率桑。在分期盾等額水償還貸挽款析本觀息母的遷情旬況富下緊，稅抵欲押粗貸裂款首常稀數元的培計輛算疤公沙式皺為怕：例津題超：某類篩房地租產在矛其購縣買中儀抵押謎貸款懇占70％，迎抵押等貸款就年利覆率為6％，醒自有靈資金斯要求潛的年訂收益