房地產(chǎn)企業(yè)常見業(yè)務管理問題

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房地產(chǎn)企業(yè)常見業(yè)務管理問題前言Page1住宅開發(fā)業(yè)務流程價值原則：利潤貢獻和風險從前端向后端逐級遞減，利潤的實現(xiàn)與各環(huán)節(jié)的整合效率成正比，與完成各環(huán)節(jié)時間之和成反比。越靠近價值鏈前端，經(jīng)營操作風險越大，但對整個住宅地產(chǎn)開發(fā)項目的利潤貢獻越高越靠近價值鏈后端，經(jīng)營操作風險越小，但對組織的品牌和客戶價值產(chǎn)生重要影響價值鏈中段是整個住宅地產(chǎn)開發(fā)項目的產(chǎn)品實現(xiàn)區(qū)間，決定了利潤的最終實現(xiàn)大小Bonzer房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務管理調(diào)研模型成本管理設計采購工程營銷客服策劃論證住宅地產(chǎn)開發(fā)價值鏈融資開發(fā)Page2行業(yè)政策、城市經(jīng)濟和競爭對手研究，建立城市、區(qū)域、項目的評價標準，為異地開發(fā)和項目可研提供較全面的數(shù)據(jù)。以項目發(fā)展小組的形式開展可行性研究工作，提高各專業(yè)協(xié)調(diào)效率。在論證決策時以項目聽證會形式舉行，由項目發(fā)展小組匯報可研結論，決策層進行質詢，充分發(fā)揮各專業(yè)在論證中的意見，減少決策風險。在流程的關鍵點如組織可行性研究以操作指引來規(guī)范。1項目論證方法論Page3成本管理設計采購工程營銷客服策劃論證住宅地產(chǎn)開發(fā)價值鏈融資現(xiàn)狀與問題建議項目調(diào)研沒有土地和產(chǎn)品市場的調(diào)研流程，組織能力缺失，機會導向，決策風險大；對土地和產(chǎn)品市場關注不足、基礎研究不夠；規(guī)范的土地及產(chǎn)品市場調(diào)研流程及標準加強針對項目調(diào)研的同時，強化日常的市場調(diào)研工作，積累基礎數(shù)據(jù)，指導決策項目論證沒有項目論證流程；公司人員不參與項目論證，核心高管論證時缺乏評分細則和標準，憑個人經(jīng)驗,決策風險加大；沒有規(guī)范的項目可行性研究或項目價值評價模型，做前期的拿地分析，指導決策有規(guī)范并可操作的城市、項目投資價值評價模型、可行性研究流程及報告模版有規(guī)范的項目聽證各方的評分細則和標準財務、成本、設計等職能的部門深度參與職能設置無責任部門、崗位、組織能力缺乏，無法支撐市場化拿地的投資方式要求配置有土地市場研究、拓展、投資分析人才隊伍1232項目嘩策劃固方法鑒論P授a除g闊e4項殼目類策悉劃初強步蒙可廣研畢階腸段盒投憶資尺估屋算貿(mào)精注度敞可±宋2撿0歷%；詳兆細可豎行論莊證投練資估釋算的拼精度場在±氧1童0倒%約占攜投資勒的1.帝0%～3屋.中0蔑%對季項彎目叔起釣方滅向子性帳作摔用級，疏對鋪利寨潤遍貢蓬獻鞏最漲大解吉決銀的瓶是準“等怎呆樣墻做顛”盛的頂問沃題頸，設包黎括漿項退目齡定瞎位躬、醒客雕戶懼定情位恭、擾產(chǎn)萌品余定落位植、酸開君發(fā)螞策鞠略久等恒；項目鐮策劃心：項肝目的今目標盤客戶勒，建創(chuàng)筑設尺計思亂路，定銷售顯價格杜，經(jīng)霸濟效奴益分堆析以奶及未冰來的允營銷跨思路盡及競尊爭方絞案進渣行全誰方位馬的策詳劃；還可辯包括濫顧客級敏感摔點分囑析、易成本怕管理億策劃貧、工滴程管飯理策栗劃、投產(chǎn)品蔥標準湖、物熱管方北案等P將a桿g窩e5成本管理設計采購工程營銷客服策劃論證住宅地產(chǎn)開發(fā)價值鏈融資現(xiàn)狀焰與問戚題建勇議項目策劃由乙方顧問公司做方案，銷售策劃部配合，領導決策，工程（預算）、設計、財務等參與不足。無基礎的市場研究、產(chǎn)品顧客敏感點分析等作為策劃輸入公司策劃能力弱，對乙方策劃方案控制不力或風險大銷售策劃部進行經(jīng)常性的深度市場調(diào)研、客戶分析，出具報告；銷售策劃部牽頭，其他部門深度參與，乙方顧問公司出方案，集體評審、決策；策劃評審對乙方顧問公司的策劃方案評審缺乏評審細則和標準，更多依賴于參與者的經(jīng)驗和領導的智慧；決策風險大，尤其是異地項目在前期策劃階段，包括設計、銷售（含客服）、物業(yè)人員都要參加,從定位階段保證客戶的需求和意見得到關注。成本（預算）在前期全程參與，逐步形成并深化對項目目標成本的管理定位決策決策過程沒有規(guī)范要求，會影響決策的效率和質量，建立清晰的專業(yè)決策機制，行政決策一般建立在專業(yè)決策的基礎上123Pa形ge6按設磁計在敬論證羨、定喜位策怪劃、裂設計原實施錘和施棄工階求段不舊同的媽設計鍋內(nèi)容箭、對送象和質參與盆部門培與深清度要些求劃格分為貍概念頁設計沿、方贊案設就計、滴施工氏圖設夏計、淋景觀適設計罰、裝桿修設門計和墾設計封變更晌來進企行管辣理。為加絹快設季計進作度，暫縮短交項目憑開發(fā)齒周期班，將休部品瓦研究匯、材談料選四型、宮景觀摟設計結和裝口修設它計工衰作進歷行前規(guī)置，滔使設貪計周譯期縮蠅短30欺%以域上頑。3設欠計沾管竄理虹方資法鏡論3設主計殃管予理嘴方季法曾論設店計滲階串段啞的品工貨作肆影威響蓋或貓決睜定啞了鬧項跨目7箭5懸%以上桶的成障本，虹設計餡管理迷能力監(jiān)將直舉接影己響工樓程管株理、層成本損管理遍。設計迫任務您書要針求騎明譽確怖的周設雪計宅任丟務執(zhí)書大是六保仙證姐設他計冠成絲式果幸質嶼量離的察基蓋礎施棵工荷圖交設吵計血評駐審施腫工沿圖杠設摘計濕是秧設忠計筆思申想昨向菊產(chǎn)露品兔實屠現(xiàn)蜂過此渡精的中關床鍵狐步型驟庸，芽是援目舅標絨成私本鬼定筆稿什的攔最售后演步柔驟育，各其播質茅量苦會傍決匆定晴變撐更洗的串多漂少設畏計轉變巾更設節(jié)計叉變純更據(jù)評鍋審與是擔項缺目符變盛更即成澇本壤的尺關粥鍵罪控縱制嗚步術驟散，紀它棋必宮須切對勁技撲術鴉可圣行毀性信以結及蘆成牙本流變朵化欺在鴨變夢更點前歇作伐出族正完確粒嚴沫謹劍的頭判派斷方頑案濫設篩計拿評夾審方插案踏設際計尺階搬段諸已繭經(jīng)隸決戲定評了榴大羽部沙分且成巡壽本慣，贈本淺階伏段慕成瓜果射的娘質湊量凳為癢后武續(xù)好的色產(chǎn)析品哪質兇量啞、料成圈本添奠返定謝了囑基稼礎培，例因虹此昌設案計荷評拖審珠是秤關吃鍵完的揮質掩量側和纏成回本間控載制加步擴驟設計管理Pa掌ge7成本管理設計采購工程營銷客服策劃論證住宅地產(chǎn)開發(fā)價值鏈融資現(xiàn)狀悶與問報題建扭議設計輸入設計任務書不夠完善也無實際使用，開會交流、乙方記錄、持續(xù)跟蹤的形式開展設計輸入。人員配置很弱，基本靠核心高管個人持續(xù)口頭溝通、持續(xù)跟蹤、把關；容易導致方案頻繁變動、后續(xù)計劃不穩(wěn)定、變更率上升、成本失控。有細化完善的設計任務書；配置專業(yè)的設計管理人員；營銷、工程(成本)、設計共同確定產(chǎn)品檔次和產(chǎn)品配置標準，同時考慮組團的產(chǎn)品成本組合和分配。在設計之前提出項目目標成本，指導設計。設計計劃設計計劃有一定前置考慮，比如景觀設計在方案階段后期開展，但專業(yè)之間的參照、成本策劃不夠；設計周期不可控，進度壓力后移。產(chǎn)品部品產(chǎn)品設計能力差，依靠核心高管個人對部品缺乏基礎研究，部品封樣效率低無明確的部品選型定板計劃安排，導致后續(xù)的施工、采購計劃不穩(wěn)，成本攀升強化產(chǎn)品研究，形成京華系列品牌的產(chǎn)品標準，也便于開展成本管理；強化對部品的基礎研究，建立信息庫擴初階段選型定板，施工圖出來時，部品全部封樣123在冠設丑計鵲計中劃浙安眉排降時休，遞考狂慮叔成嘉本攔（撥預慎算脖）米的蒼介縮慧入井；明凱確協(xié)的淡設銷計奪委鳳托哨要崖求方、漆報爆建炭配不合小保厚證烤設著計核計襲劃P糠a名g格e8成本管理設計采購工程營銷客服策劃論證住宅地產(chǎn)開發(fā)價值鏈融資現(xiàn)狀門與問充題建肚議設計評審設計評審的過程沒有要點和標準的要求，依靠外部專家，無企業(yè)內(nèi)控標準，有憑經(jīng)驗操作的現(xiàn)象；

無施工圖審查要點和標準；設計評審時，其他部門參與的效率不高；導致設計品質不穩(wěn)，成本不清，計劃不穩(wěn)；有明確的設計評審要點；設計評審由設計、工程（成本）銷售(客服)等相關部門組成評審小組進行不同角度的評審；設計評審時，工程（成本）充分發(fā)表意見，對目標成本的影響；供應商管理設計供應商資源少，無規(guī)范的選擇標準；與設計伙伴的事前委托、事中溝通、事后評估機制需完善，只是事前口頭溝通、駐場跟蹤、專家評審等導致設計的進度、品質、成本不可控或者風險大設計變更設計變更管理粗放，無分類、總結、優(yōu)化流程；設計變更簽署意見缺失經(jīng)濟評審環(huán)節(jié)，對成本影響事前不可控，僅是事后算賬；原來無工程預算職能，故設計變更對項目目標成本的影響無分析、總結、優(yōu)化，成本容易失控；設計變更按變更原因如產(chǎn)品優(yōu)化、技術糾錯、定位修正等進行分類和統(tǒng)計，變更有可行性分析與評審；成本(預算)對變更簽署經(jīng)濟意見，控制成本風險。456精細謙化的夢設計服供應區(qū)商選級擇、銜評價冰、溝飼通程延序Pa詳ge9P號a跌g果e10作為春資源拍整合搞型的扇房地開產(chǎn)業(yè)綁，工犯程與傲采購粘占成咸本的狐大部聞分，虜所以飽采購亞招標候是房源地產(chǎn)或項目遠開發(fā)躍的重裁要環(huán)續(xù)節(jié)。按勿采閘購陵對捧象運的副重撥要賄性南、蛇金奴額腦、魔項鞏目肚通抬用圖性絹等批，糊可睬分用為早戰(zhàn)宣略境采妄購沾、本招狐標棄采婚購敢、菊邀贈標尚采堆購飾、田議痕標燥采父購脫和仰直需接出采句購省。采揭購尿的梨建脖議城、呀評盲審專、水成常本播監(jiān)揀督披、祖決雙策愈、幕驗伸收寶、夏使供用件等絹職潛責勵分閣離劃，留形熊成嗚互陪相容制徹約初和察監(jiān)搖督捕關羅系燙，序避水免迫采飽購架職牧能忽集偵中吳單茫一冬部召門修的斷風搬險改。建緣瑞立圖供畜方氣與刪材潛料俗設愛備蓬信稼息沃庫梯，價定斃期音對胖供銳方但進膏行石評差價閑并責更訊新職。采購策略采購實施采購監(jiān)控采購方式選擇戰(zhàn)略采購招標采購工程采取工程量招標方式實行總價和單價結合的方式招標直接采購總包與分包方式選擇資金流考慮利潤目標考慮內(nèi)部人員能力考慮采購信息與供方信息庫建立供方管理采購作業(yè)采購計劃模式招標/直接采購作業(yè)模式采購合同交底與驗收價格監(jiān)控價格信息庫機制與限價體系價格談判與采購執(zhí)行分開機制包死價乙供材料的質量監(jiān)控非包死價材料的價格控制合同履行監(jiān)控4采霸購鴨管胳理歡方酸法帽論P丸a午g嫁e1核1成本管理設計采購工程營銷客服策劃論證住宅地產(chǎn)開發(fā)價值鏈融瓣資現(xiàn)狀碌與問辮題建冬議職能設置從組織設計原理上看，價格談判與采購執(zhí)行要分開，這是風險管控的基本原則，剛成立部門，無實際運轉采購制度不清晰，各項招標、采購公司無成本職能監(jiān)控，導致采購風險大采購部負責材料設備信息庫建設、供應商考察、技術標準核定、采購執(zhí)行；有專設的、與采購分離的成本職能負責定價，監(jiān)督公司各項采購；采購方式無采購策劃，共有多少供應商、簽多少合同不清楚，如何簽，采購盲目、效率低甲供材料設備無清單采購實施沒有制訂采購招標計劃，導致采購進度、質量、成本不可控材料設備采購價格市場數(shù)據(jù)調(diào)研和積累需要加強。有完善的材料設備信息庫，為材料選型和比選認價提供更充分的決策依據(jù)；制定采購計劃，定期和工程建造計劃協(xié)調(diào)；123通常談將對誦項目美收益誘與風阿險影長響較養(yǎng)大的亦采購掃項目止列入魂采購嫩內(nèi)容賴，如做電梯囑、涂畜料、驗石材傅等；建得立內(nèi)甲比供參材斧分墨類注清翼單漂等成本管理設計采購工程營銷客服策劃論證住宅地產(chǎn)開發(fā)價值鏈融愉資現(xiàn)畢狀煩與帆問旗題建彩議合同管理合同管理粗放，沒有責任部門負責合同簽訂、履約監(jiān)控、事后評估等職能，無會審流程沒有規(guī)范的制式合同模板合同履行監(jiān)督和評價部門職責明確明確合同會審有規(guī)范的合同管理制度，標準的合同文本。供應商管理缺乏對供應商的系統(tǒng)管理，如在供應商選擇、事中溝通、合同履約監(jiān)控、供應商合同后評估無供應商數(shù)據(jù)庫標準和驗收材料設備的技術標準和參數(shù)不明確，沒有企業(yè)的內(nèi)控標準，有時依靠經(jīng)驗判斷。樣板庫不完善。明確招標文件的技術和商務的要求，并對招標文件進行專業(yè)審核把關。按施工圖制定采購量，制定材料超供監(jiān)控機制；材料設備結算前與工程部、施工單位、供應商、財務之間對帳。456建立杏完善涼供應蓮商管萍理體載系；對供塑應商聰進行癥招標板入圍左評估床有規(guī)郊范的芹指引測。P材a終g扛e125工健程頂管丈理慘方圍法蘋論P卻a綠g被e1波3質牙量牢管翁理樣板井現(xiàn)行質艱量拜內(nèi)效控腰標連準優(yōu)秀刃的乙政方隊戚伍品促牌贊的瞇載騙體老店客野戶飼推脹薦豬的余首辦選賴條螺件技術懲管理新技趨術、崖新材粉料、藏新工登藝的界實踐低獻碳睬、殲節(jié)尤能借產(chǎn)忠品音研孩發(fā)饞的廣實米踐降同低哪成澡本福、憤縮注短踩施求工扛周渡期提高濃品牌香美譽洗度成本夢管理因為社施工累原因否的變女更、閣簽證閃控制動態(tài)這工程雕成本勾信息戴收集晉、分嘆析優(yōu)化糟成本繭、杜抬絕無架效成澇本發(fā)院生進散度或管寇理建盤立艱工貌程測建腳造質計挪劃與其模他計航劃的陡協(xié)調(diào)學、保繼證項漢目總找體計股劃可因控動盤態(tài)柏工漁程且進房誠度歲信抽息門的殿知亦會安姐全探管罵理文明喜施工駱、良跑好的閃作業(yè)除環(huán)境提罵高矩企咬業(yè)穴品詢牌李的垃美檢譽果度企業(yè)供社會成形象南的縮輕影避免完工程齊現(xiàn)場援事故超發(fā)生從質飄量、驕技術源、成蘇本、液進度律、安填全管殊理開萍展。成本管理設計采購工程營銷客服策劃論證住宅地產(chǎn)開發(fā)價值鏈融搞資現(xiàn)狀客與問陪題建停議制度建設沒有企業(yè)內(nèi)控的工程技術標準；工程管理體系不健全，如何以甲方的角度開展工程管理的制度建設缺失；建立工程全過程管理流程，規(guī)范甲方的工程管理行為，明確甲乙方的管理邊界；建立適合企業(yè)管理模式的工程技術標準工程進度無工程管理策劃，僅有項目管理網(wǎng)絡圖，執(zhí)行不力；項目計劃協(xié)調(diào)差，和營銷、設計、采購、報建等不耦合程度差，經(jīng)常變，提高溝通成本；工程質量基于公司產(chǎn)品的質量檢查標準和要點。質量檢查和定期巡檢機制尚須程序化和標準化，要制定巡檢要點和標準。質量通病的防治工作沒有企業(yè)內(nèi)控的流程、指引、標準。工程的質量管理有指導性文件。有完整的工藝質量檢查標準。123建授立仿項息目談總嘴體燈計顆劃基于惕項目咸計劃齒安排擾工程販計劃趁，保撇持執(zhí)雖行嚴礎肅性貞。定期壞的計草劃執(zhí)睡行檢至查、戀分析睛、改技進、徐協(xié)調(diào)融機制P鳳a慰g學e14P章a臟g膀e15成本管理設計采購工程營銷客服策劃論證住宅地產(chǎn)開發(fā)價值鏈融袖資現(xiàn)狀迅與問駝題建慨議施工控制制度不健全導致甲方工程管理沒有建立起或實施控制乙方的有效機制沒有建立對施工方、監(jiān)理方的規(guī)范的檢查、中后評估制度，對施工單位的檢查、糾錯、停工的權利可以更好的應用。明確甲乙方工程管理的權責、邊界，建立起有效的甲方施工控制辦法；在監(jiān)理方日常檢查監(jiān)督的基礎上，開發(fā)商也建立質量檢查標準等對施工單位、監(jiān)理單位進行考核評分；工程及材料驗收有工程驗收流程，但缺乏企業(yè)內(nèi)控驗收要點和標準；無材料驗收流程、要點、標準，根據(jù)合同和樣板驗收，但樣板管理不規(guī)范，無樣板庫現(xiàn)場簽證現(xiàn)場簽證管理粗放，工程（成本）參與程度淺；事前從經(jīng)濟上無明確預算、成本控制，僅事后算賬；通過加強施工前的準備和施工總體策劃，減少簽證量；明確簽證流程，成本預算介入，簽署意見；456工程餃驗收期有標顯準的旦驗收競規(guī)范呀和標饑準；在老竣遷工昂驗幫收劃之情后嶼進璃行燃物辛業(yè)議移病交冷驗跌收勿和遍對袖驗邪收請整蓬改逝的路確胃認辰，咳參臨加炸部番門康包束括石監(jiān)祖理存、撤物賢業(yè)蠟、汽工智程稿、波客餡服過、舟銷錯售騙。P快a樸g箱e1灑6在全廉程策餓劃的畫基礎遣上，京將營魔銷流矮程按未階段得分解復為銷識售前需期、冊銷售銜過程抄和銷灰售后濱續(xù)三腸個流業(yè)程，嚴將影渡響營墳銷績腰效的恥關鍵仿點及參需跨禍多個景部門歸協(xié)作乳完成虧的復郊雜活太動如究價格極管理若、營槳銷方疫案編絡寫、涉開盤草前準讀備、談銷售驢手冊辰編寫自等設離立子所流程序進行膨管理老，以掉加強騾關鍵建點的仿控制難，而剪將銷緒售事符務工德作如園按揭四、辦霞產(chǎn)證事、簽復署合煤同等新相對黑獨立適于營辭銷工泉作，貧以加略強營承銷的惹專業(yè)旬性。確立獻策劃勝在營蘇銷全修過程嫌的主閘導作學用，霞用從聲產(chǎn)品爬定位挑到銷售后廳評估揭的全佳程策響劃來屈保證康銷售競目標親的達太成，化以策務劃來指更導練銷窗售誕工修作并，腎銷匆售辱是解策瞧劃屬的頁實育施竿和納反伴饋衣。6營銷虜管理筍方法陵論P泊a鳥g飽e17成本管理設計采購工程營銷客服策劃論證住宅地產(chǎn)開發(fā)價值鏈融資現(xiàn)倉狀襯與捕問桌題建懲議營銷策劃營銷策劃能力弱，依賴乙方顧問公司；沒有日常市場調(diào)研和針對項目的市場調(diào)研流程及模版，基礎數(shù)據(jù)積累不足；沒有全程營銷策劃流程及報告，要進一步明確營銷策劃的要點和內(nèi)控標準銷售策劃部負責項目營銷策劃，從項目市場調(diào)研開始到開盤前的資料準備。營銷策劃方案包括：市場研究、項目分析、目標客戶分析、項目競爭態(tài)勢、營銷推廣策略、項目銷售策略（價格）、營銷費用；價格管理定價決策依賴于乙方顧問、核心高管經(jīng)驗，無項目目標成本數(shù)據(jù)等支持，定價風險大；無價格管理（確定、變動）流程；供應商管理沒有營銷供應商資料庫；對營銷合作伙伴沒有事前的選擇標準和事后的評估反饋流程和制度。建立完善的供應商信息庫并及時更新事前、中、后的溝通、評估標準123有巨規(guī)廣范音的滿銷督售眉定潮價撒流磁程豬和垃調(diào)衛(wèi)整遮流投程袖。明確匹規(guī)定合銷售帶變更鋤與折影扣的慮分類豬與審溫批權替限。P擴a旬g冠e1緒8成本管理設計采購工程營銷客服策劃論證住宅地產(chǎn)開發(fā)價值鏈融標資現(xiàn)園狀鉆與案問扭題建略議銷售及推廣管理營銷推廣沒有基于策劃指導、僅是按銷售需要安排短信、廣告等方式；沒有推廣效果評估的制度、流程、標準；沒有建立統(tǒng)一規(guī)范的營銷方案模版、開盤前資料清單和物料清單、開盤工作計劃模版、銷售手冊模版及編制指引；強調(diào)全程策劃，以策劃來指導營銷推廣、銷售過程。對營銷推廣方案進行分析總結。建立精細化的銷售管理體系4Pa潔ge19客姿服顯的醋定坡位撒從秘處陷理肝投武訴玩和愚工乎程濾維灣修剃的挽解遼決節(jié)問驚題鵲角洪色充提稅升倒為致對繪前膊端促設眼計襪、推工賠程熔和屆營溪銷潔工杯作快反蚊饋暮建慶議游和氏監(jiān)仿督遇改顧進兵的竄角軋色誤，禍從憑被箱動谷的拼服事務寬到析主豬動脹了推解莊客耗戶烤需脆求術、喬實螞行腐客霸戶助關循懷背，渴提掉升菠公而司浙品街牌寸形妙象代。將頸客摔戶怨意夜見冷分刃類含細彈分終為絲式投膛訴春、除建可議滾、礎訴賊訟財、粉危法機悲幾勁大滲類諷，興并腹分罪別慰采未用袍不莫同聲處屬理抽方滾式張，糟提統(tǒng)高壤處庭理絹效妖率堅同恰時壘及鴉時落規(guī)泄避辮風糞險繞。7客規(guī)服砍管悄理位方懷法粗論服務較需求土管理服扒務嗎提筋供望過首程服務唯質量弦監(jiān)督服務驢質量區(qū)改進服務裝承諾客掠戶梁咨野詢客戶飯投訴主動鈔關懷銷連售麻事婦務售后喚服務顧（維靈修）投啄訴倚處繁理咨詢光服務主狂動迅關忽懷估（疏社槍區(qū)柜服酷務陸、業(yè)押主士活節(jié)動鬼、卷信呀息喚平膏臺脆等南）客戶挎接觸未界面會（物離業(yè)公司，袍售樓煤部、駐電話繩、網(wǎng)執(zhí)站服校務境質燥量動檢燙查客押戶借滿母意恒度軟調(diào)土查服務罷質量妹統(tǒng)計襯分析服務豎質量迫改進部計劃Pa鳴ge2撕0成本管理設計采購工程營銷客服策劃論證住宅地產(chǎn)開發(fā)價值鏈融厭資現(xiàn)告狀桑與畫問月題建炎議職能設置公司客戶導向意識需要進一步加強無專業(yè)的客戶服務職能和崗位，重視程度不足有專業(yè)的客服職能，參與項目開發(fā)的各環(huán)節(jié)滿意度調(diào)查只有物業(yè)服務滿意度調(diào)查，且滿意度低無對開發(fā)的產(chǎn)品、銷售、工程等滿意度調(diào)查?？蛻敉对V無客戶投訴管理制度、流程，無案例庫建設、投訴分級、分類處理流程無專業(yè)的維修崗位。與物業(yè)的對接無流程規(guī)范，包括銷售現(xiàn)場的保安、保潔管理、入伙交接管理、工程維修管理等客服的工程維修崗，由其負責與施工單位對接，解決工程維修問題。將客服的投訴分析建立成案例庫并將其作為流程優(yōu)化的因素之一。有物業(yè)交接流程并嚴格執(zhí)行123通過回外部框中立弟的調(diào)剝研公霧司對雕業(yè)主來進行囑客戶賺滿意商度調(diào)墨查，員重點弟關注短客戶疤對產(chǎn)而品的判需求辰與意旨見。關場注全后笨續(xù)護的涂質互量偷改損進后計肅劃。P肚a氣g渾e2錘1建立石項目軌成本擴管理貨體系藥，包搬括目智標成唉本、揀責任嚷成本旬與動輪態(tài)成蘋本的吸控制求。從可姜研階平段至挺施工紋圖階抽段，里目標懲成本悅是不滾斷細肆化和痛深化綠的過礦程；嚇在設揀計、番工程蓋各階霧段進叨行動宿態(tài)成蝦本的擦分析救與平站衡；目標拌成本選由專北門的臟成本畝部門陪管理自，并石分解蛾并落版實到償具體需責任完部門醋和崗價位，女財務項部負胖責項胡目成現(xiàn)本優(yōu)?；涔牧w監(jiān)控吹。成猴本墾優(yōu)嫩化經(jīng)以狡實覺現(xiàn)筋項售目食價鏈值幟最蝦大枝化掃為鋒原濤則目，勁以此目驅標想成魚本禁變炕動妻率沃制勺定芝為呼手藍段致。擴初設計…3合同簽訂…5項目可研1施工圖設計…4方案設計…2…合同實施…6竣工驗收…7成本估算竣膠工決戶算賴價成份本薪概顆算概哥算修正施工張圖預算合同價結算價項貌目鳴目泥標五成逆本殲逐歌漸柏形船成溜，窩最猶終留定勢稿動態(tài)悔成本態(tài)過程組監(jiān)控動態(tài)透成本堅＝目榮標成筆本＋逼（目魂標成辮本）×變動械率8成本誼管理姻方法破論P肆a凍g六e2炊2成本管理設計采購工程營銷客服策劃論證住宅地產(chǎn)開發(fā)價值鏈融方資現(xiàn)窄狀降與祥問已題建傘議體系建設未建立全成本管理體系：針對項目前期、設計過程的成本管理尤其薄弱；未建立責任成本體系，成本責任不明確；未建立動態(tài)成本管理體系，成本的動態(tài)變化無監(jiān)控；無專業(yè)的成本管理職能，僅有一個預算崗位。建立全項目的成本管理體系，配置專業(yè)管理人員，同時責任成本與績效考核掛鉤；建立獨立的成本管理職能或部門；成本信息庫沒有成本信息庫：在選型和比價時依賴個人經(jīng)驗；導致項目的目標成本制訂時準確性和及時性不足；目標成本與責任成本無項目目標成本，目前在制定“項目預算”；相關業(yè)務部門的成本意識比較弱；項目成本不清、目標不清、收益不可預知、成本面臨失控。建立項目的目標成本，開展管理，控制成本；從拿地分析時就開展目標成本管理，并分解到各部門，承擔對應的成本責任；將目標成本管理情況作為銷售定價的依據(jù)之一123建立晃統(tǒng)一淋共享指的成仙本信乖息庫島，不始斷完留善成念本信哪息庫境，并性通過貧成本柄后評繞估來眠不斷溝更新慎信息泳庫Pa天ge23成本管理設計采購工程營銷客服策劃論證住宅地產(chǎn)開發(fā)價值鏈融拐資現(xiàn)挪狀間與文問教題建找議變更簽證管理管理不力，事前無變更原因分類，變更或簽證前，沒有事前估算，不發(fā)揮成本控制的作用；因為設計管理職能的薄弱，主要依賴公司個別領導及乙方，導致因設計的設計變更發(fā)生；簽轉流程、權限不明確、清晰；沒有定期對簽證和變更做統(tǒng)計分析并在會議上反饋，導致成本盲區(qū)。一般是“先算再干”，簽證執(zhí)行完以后應進行跟蹤，同時在洽商表單和流程上確保洽商的嚴格執(zhí)行；清晰的變更、簽證流程、權責；按月對簽證及變更進行統(tǒng)計分析，并形成各類變更簽證對項目目標成本的影響