房地產(chǎn)投資決策

第9章房地產(chǎn)投資決策分析房地產(chǎn)項目投資決策概述房地產(chǎn)投資項目的方案比選各比選指標的應(yīng)用9．1房地產(chǎn)項目投資決策概述9．1．1房地產(chǎn)投資決策的含義

在房地產(chǎn)投資活動中，一般都會有不同的投資方案可供選擇，如何利用有效、準確的方法實現(xiàn)正確的選擇，在眾多的投資方案中找出最佳方案，就是房地產(chǎn)投資決策。9．1房地產(chǎn)項目投資決策概述9．1．2房地產(chǎn)投資決策的程序一項投資決策大體要經(jīng)歷以下程序：1．確定擬建項目要達到的目標；2．根據(jù)確定的目標，提出若干個有價值的投資方案；3．通過方案的比選，選出最佳投資方案；4．最后對最佳方案進行評價，以判斷其可行程度。9．1房地產(chǎn)項目投資決策概述9．1．3房地產(chǎn)投資決策的準則1．確定型決策準則確定型決策問題的決策準則就是各類方案的評價指標。2．風(fēng)險型決策準則這種方法要求決策者根據(jù)幾種不同自然狀態(tài)可能發(fā)生的概率開展決策工作。9．探1房借地產(chǎn)忌項目仗投資抬決策舉概述3掠．鉆不尾確贏定筑型訓(xùn)決橫策魂準延則此類堆決策妨結(jié)果論在很煤大程乎度上鮮依賴弱于決才策者久對風(fēng)寸險所饑持的餃態(tài)度經(jīng)。這說些糊決慚策窯準掃則岔包選括直：1費）竿悲勺觀兵準保則2）火樂觀挪準則3耕）苦折捆衷摟準咬則4）陽后悔盤值準灰則5核）噸機緒會借均紙等爽準杠則9捧．葡2丑房筆地伸產(chǎn)架投止資追項司目沖的差方塊案烘比咬選9．另2．薪1房射地產(chǎn)霞投資蔽項目蟻方案市比選膛的含搭義房卷地居產(chǎn)芽投開資攀項嗽目壓的拳方就案倡比懂選瞇，傅即壁投越資何方評案眠的軋比謠較討與啄選葬擇存，漏是尤尋輔求技合甘理墊的搭房蹦地輔產(chǎn)清開吼發(fā)去方危案續(xù)的聽必娃要羊手蟲段神。政它年是垮對樸房熄地勺產(chǎn)夏投蓋資廊項源目抖面燭臨菠的旅各叢種申可熟供志選磁擇恭的膚開摸發(fā)邀經(jīng)與營東方毫案雪，禾進濁行虎計音算宰和稻分仿析枕，糕從俊中濫篩綢選羽出界滿晨足瓦最乎低嘩收甩益勇率弦要目求捷的間可范供住比素較仿方哥案爭，春并為對巡壽這納些很方運案膚作所出柔最基后洞選勁擇加的挨過扒程柿。9志．變2炕房屬地冷產(chǎn)涂投蹦資木項養(yǎng)目雷的燭方哄案滲比品選9勝．血2移．顛2翁投養(yǎng)資融方士案巖的籠類充型1探．剩互香斥康方享案互斥某方案至是在蔑若干應(yīng)個方別案中繡，選面擇其圈中任錫何一仁個方毫案則種其它景方案門就必各須被慎排斥嫂的一倡組方幕案。2．怠獨立貪方案獨立豎方案蚊是指航一組閣相互糊獨立恐、互姓不排來斥的用方案峽。在糕獨立蜓方案簡中，名選擇輪某一擺方案奸并不禽排斥執(zhí)選擇憲另一貪方案毒。3志．各混日合歪方板案混合劑方案戀是指檢兼有商互斥籃方案鐮和獨緣瑞立方距案兩歐種關(guān)賊系的輕混合叮情況攜。9然．疲2決房蠟地照產(chǎn)叨投景資性項踐目拒的建方大案蹈比謝選9．琴2．幻玉3比囑選所券用的輸指標1．蒙靜態(tài)鵝指標這泡是許指棒沒規(guī)有絨考旦慮縣資蘆金厲的建時跡間預(yù)價豈值辭因狡素娘的量指況標奮。1評）菜差敢額顯投船資尾收逢益惕率差證額僅投鍛資冤收句益鼻率籃是矛單膛位劫追泛加賤投總資大所寄帶梨來竊的蟻成央本略節(jié)嶄約延額酸，象有遇時鐘也盜叫蘿追翼加胖投切資醬收侮益詳率止。其是表種達陷式央為假：式中痕：△R麗—檔—差剖額甚投圣資豈收鴉益及率窗；C1，燭C2——兩個拉比較掀方案淹的年狠成本最；I1，I2—煌—兩田個文比乖較鄉(xiāng)豐方扎案希的萄總殘投脾資梁。9．望2房秋地產(chǎn)惕投資念項目昨的方雨案比凈選2）蛙差額蹲投資償回收招期差額蓬投資需回收成期是峽指通小過成冊本節(jié)劃約收湖回追坡加投僚資所誤需的影時間是，有蕉時也魚叫追禍加投子資回碑收期夸。其謙表歉達再式棵為塌：式輕中遣：帶△P棚—澡—差驗額肅投組資濕回踩收蒸期由；I1，滔I2—絕—兩倚個搭比披較您方拳案核的洞總捏投持資喊；C1，C2—喚—兩侍個暫比梢較斗方斜案呆的耳年箱成描本川。9．倚2房茶地產(chǎn)該投資罰項目勢的方秋案比良選2．鑄動態(tài)兆指標這金是自指勾考繭慮泄了燃資愁金分時斯間膨價避值郵因拳素沾的奧指逝標駝。艦動嚇態(tài)渣指蔑標稱主揀要覺有亡以論下堅幾刊種脹：1）伐凈現(xiàn)草值（NP桃V）凈痛現(xiàn)邪值握是灰投鹽資即項鳥目駛凈增現(xiàn)倆金屬流陡量補的扯現(xiàn)羊值袋累插計宴之咽和勾。用釀凈孔現(xiàn)高值川進極行猜方振案鋤比六選蒜的僅方雷法震叫滴凈體現(xiàn)螺值滋法昂，簽有稼時凡也昆叫紹現(xiàn)積值康法制。其表云達式卵為：如果玩判斷桃項目將的可姥行性壤，則NP護V≥0辯的擬默建方提案是騙可以余考慮費接受池的；征如果絮進行跡方案工比選撐，則夾以凈負現(xiàn)值妖大的貼方案朵為優(yōu)隨選方昌案。9挽．昆2春房教地賴產(chǎn)占投匙資助項犯目浸的配方夫案印比潮選2）蹄凈現(xiàn)旋值率凈葡現(xiàn)活值悅率咳是府投以資艦方軌案軍的脹凈窮現(xiàn)疊值寸與嚇投躁資掙現(xiàn)病值俊的羨比忌率候，執(zhí)它承表菌明君單留位破投劈燕資圣的可盈猜利河能爛力命和旬資挎金賽的枯使莫用理效愧率嫩。式中傲：NP牧VR岡——凈現(xiàn)賣值率崗；N誓P禮V漂—畝—凈現(xiàn)艷值；Ip——投項資雞現(xiàn)滋值草。在進卡行方通案比估選時懼，凈稱現(xiàn)值挺率大端的方瘋案為創(chuàng)優(yōu)選蔥方案感。9．跳2房組地產(chǎn)慰投資的項目圖的方鼓案比渴選3）叢差額愁投資漆內(nèi)部寒收益勸率（足△IR晌R）差弓額握投蓮資鑼內(nèi)碑部誼收化益波率梁是適兩朵個鴨方全案粱各歡期偵凈螞現(xiàn)丟金慌流和量撤差偽額孔的飼現(xiàn)翼值講之李和塑等余于童零行時戰(zhàn)的爬折輕現(xiàn)驢率猴。其誘表累達晃式獄為必：式中：△IRR——差額投資內(nèi)部收益率；——投資大的方案第期凈現(xiàn)金流量；——投資小的方案第期凈現(xiàn)金流量；

n——開發(fā)經(jīng)營期。9創(chuàng)．磨2派房伐地液產(chǎn)結(jié)投討資棵項蘇目訊的候方肌案蝦比牢選4）戒等額街年值逗（AW）將鋤項情目墓的衰凈隨現(xiàn)捏值屠換州算藍為胳項熄目普計良算披期黎內(nèi)哪各舉年評的下等甲額燃年投金元就嚴是返等旬額表年雅值接。用等累額年宴值來獲進行擴多方魂案比盡選的飄方法爺就叫資等額勵年值叉法。從其脫表達夸式可壘以看換出，AW實際展上是N占P微V的宋等屢價稈指忠標炮。言也餅可賭以往說鈴，習(xí)在鋤進撓行幣方俊案潔比舅選儉時丸，瞧等趣額殼年腥值取大叛的棗方量案鋤應(yīng)參為售優(yōu)挑選綠方望案斧。9體．母2忘房瞇地趟產(chǎn)幅投臣資踩項免目快的稱方絞案宏比紐奉選5）哪費用濁現(xiàn)值灘（P抵C）把項秘目計份算期墻內(nèi)的框各年腫投入視（費犯用）摟按基撿準收鐮益率偷折現(xiàn)叮成的揉現(xiàn)值謙就是捆費用公現(xiàn)值婆。用費殼用現(xiàn)惠值進謝行方走案比舟選的朋方法欠就叫口費用安現(xiàn)值窄法。式中編：C—蹤蝶—狂第t期投略入總陶額；B——館期末堆余值巧回收湯。n肥——項搬目啞的鼻開掏發(fā)監(jiān)經(jīng)薪營頃期帶。在鬼進粱行習(xí)方遼案故比割選狼時學(xué)，陡以苗費舌用咐現(xiàn)愁值杯小陶的癢方蘋案膚為裝優(yōu)聽選蒼方命案和。9．托2房染地產(chǎn)繡投資胖項目禍的方濟案比邪選6）拼等額寇年費裕用（AC）。將災(zāi)項稿目轉(zhuǎn)計抹算咐期楊內(nèi)禍所嘉有值的挽費徐用守現(xiàn)囑值垃，錢按無事住先石選謀定傷的戰(zhàn)基駐準懸收屈益膀率聾，扯折繭算蘭為趁每兩年家等創(chuàng)額播的公費辨用添，宵叫冰做誕等占額調(diào)年筐費爹用災(zāi)。以此揭進行攤方案躺比選沃的方取法，誰叫等膽額年皺費用本比較拴法。其表勵達式岡為:在進喘行方恐案比娘選時諒，以掠等額歉年費唇用小候的方厭案為鋸優(yōu)選末方案騾。9．念2房燥地產(chǎn)耗投資喘項目風(fēng)的方概案比重選9．蜜2．損4比樸選中姿應(yīng)注霉意的航問題1峽．隱內(nèi)廢部毯收費益期率疼與刻凈萄現(xiàn)付值大粘多真數(shù)欠情掘況悉下欄的筑獨豬立累項淺目緞的才財東務(wù)法分側(cè)析駝中遞，逮用橫凈億現(xiàn)略值勺和享內(nèi)蒜部叮收賢益駛率路指氧標倘來丟判價斷濟項博目櫻的盆可跪行猾性姻，自所宗得訪出準的達結(jié)塞論主是驕一烘致脈的國。突因涼此讀，冊可酸選餡擇守任許一鈴指憑標尤作端為老項他目帳財勒務(wù)背分妙析故指碑標架。臘但紅是硬在烈某亭些偵情作況醋下糖（悲如棋多委個利方帥案貿(mào)進便行挎比緞較護和抽選控擇均時妄）達，螞相石互祖矛鍵盾赤的逢信私號陣出站現(xiàn)跑了敏，垮這照兩待種沫方咐法魄可還能頌會惡對噸現(xiàn)盞有感的弓備蓋選導(dǎo)方匹案藥作李出退不碌同錢的元排海序圣。一般從來說兔，在芝這樣僚的方巴案比言選中筑，通頑常不狡直接際采用稈內(nèi)部丈收益律率指跨標比亂較，叔而采呈用凈汗現(xiàn)值謊和差蜜額投毯資內(nèi)尾部收鼻益率息指標莖作為傭比較恨指標櫻。9．爽2房總地產(chǎn)怕投資纏項目牲的方筐案比村選2宏．扭凈陳現(xiàn)中值怪與盆凈謀現(xiàn)錄值展率凈嚴現(xiàn)耳值閃和灑凈晝現(xiàn)說值案率擴兩探個宇指敬標牌在貨方獅案堅比訪較怎和己項載目嘗排寨隊昏時之，鑒有充時格也煌會摧得味出扛相譯反床的題結(jié)啊論逆。診因鹽此俯，微在臟進萬行羨方經(jīng)案津比養(yǎng)選磨時類，淋若銅無淹資稱金鞭限興制穗條稿件惰，奴此蘇時虜可艘采煩用懼凈超現(xiàn)載值遙作俊為獻比揪選懶指譜標臭，霧相共反漫，鴉當(dāng)奴事暴先貴明非確觀了以資乒金媽限犧定須范努圍仔時毅，剖應(yīng)掘進污一礦步腸用賺凈燃現(xiàn)我值刊率槐來料衡天量幼，密這緒就堤使圾用淹了礙凈串現(xiàn)聞值緞率鍵排衰序置法剛。9．綿3各申比選舞指標境的應(yīng)跌用9．東3．?dāng)z1互順斥方投案的錦比較扶與選鋪擇1炸．抖對史于鄭項痕目白計燦算贊期勺相稼同敢的灣互損斥谷方蒙案反，眼可警直揀接涂用逢凈荒現(xiàn)繭值冶、怨差第額絞投翼資面內(nèi)桌部答收首益榨率剪或遵等嚷額蜓年鋒值右指革標粗進咳行敲比恰選獲。2．些對于固項目道計算延期不女同的逗互斥畢方案森項目壤，一翅般采若用等結(jié)額年蒜值指立標進酒行比僵選。刷如果妄要采置用差緩額投手資內(nèi)栽部收盾益率栽指標泊或凈席現(xiàn)值縣指標鏡進行碗方案撞比選耍，須妄對各嚼可供親比較些方案遣的項扭目計撐算期匆和計今算方屈法按撥有關(guān)袖規(guī)定猴作適腐當(dāng)處莖理。9．止3各剛比選倆指標叔的應(yīng)藝用3．孔對于兩計算各期較闖短的惜出售森型房冷地產(chǎn)供項目夾，可企直接層用利燦潤總贈額、疏投資妙利潤束率等尋靜態(tài)找指標線進行姑比選尸。4．圍對于距效益旬相同蔽或基護本相網(wǎng)同的涉互斥復(fù)房地慎產(chǎn)項柄目，嬸為簡揭化計擋算，敗可采藝用費佛用現(xiàn)纖值指扣標和趨等額佩年費劫用指殘標直想接進捷行項觀目方偶案費勺用部多分的他比選剖。9．查3各寶比選妻指標租的應(yīng)貪用9．譯3．葵2獨得立方鳴案的嚇比較巾與選園擇獨立斥方案紫的選嬌擇可柱能會謝出現(xiàn)脂兩種瓶情況倍：一周種繳是愧投瞧資糞者者可盟利威用途的貍資盞金配足墾夠刻多主，姑即蝴通旨常尾所偉說塘的舅無而資想金故限墊制由條濾件優(yōu)。另子一察種標是俯投拌資蹄者誦可訪利引用香的牙資貨金慨是脹有刺限駱制塞的區(qū)。9晌．營3士各煤比怕選盲指鑰標腐的寬應(yīng)童用獨薪立桿方油案智的透比撿較立與夜選舊優(yōu)象指真的種是稅在報資窗金津約縣束掙條值件胡下放，喉如透何役選悟擇忠一鹿組亞方殼案并組戚合庫，鳥以化便基獲給得傅最味大建的胸總欄體扮效譜益何，隔即緩∑N丹P嚴V(ic)最詞大。一西般睬來賢說娘，販它誦有咬四文種萌基底本令選共擇找方掘法增：攤一恒是束現(xiàn)馳值羅法痛，所二框是傷凈陪現(xiàn)譽值程率德排辣序臟法惜，復(fù)三克是侮收權(quán)益攝率蹦