房地產(chǎn)前期策劃匯總最全

房地產(chǎn)項(xiàng)目前期策劃任宏博士（英國）/教授/博導(dǎo)主任委員院長住建部全國高等學(xué)校工程管理和工程造價(jià)學(xué)科專業(yè)指導(dǎo)委員會(huì)重慶大學(xué)建設(shè)管理與房地產(chǎn)學(xué)院2014年4月第一章房地產(chǎn)開發(fā)前期策劃前期策劃的總體流程第一階段第二階段第三階段第四階段市場(chǎng)分析市場(chǎng)預(yù)測(cè)收入、成本、費(fèi)用預(yù)測(cè)財(cái)務(wù)評(píng)估盈虧平衡分析敏感性分析風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估宏觀市場(chǎng)、區(qū)域市場(chǎng)供給預(yù)測(cè)、需求預(yù)測(cè)、價(jià)格預(yù)測(cè)銷售收入、土地成本、建安成本、市政配套費(fèi)、管理費(fèi)、稅費(fèi)等靜態(tài)指標(biāo)：成本利潤率、銷售利潤率動(dòng)態(tài)指標(biāo)：凈現(xiàn)值、內(nèi)涵報(bào)酬率、投資周期盈虧分析的關(guān)鍵是找到盈虧平衡點(diǎn)，即項(xiàng)目達(dá)到盈虧平衡狀態(tài)利潤為零的點(diǎn)反應(yīng)敏感程度的指標(biāo)是敏感系數(shù)敏感系數(shù)=目標(biāo)值的變化百分比／參數(shù)值變動(dòng)的百分比風(fēng)險(xiǎn)分析又稱概率分析，利用概率值來研究不同因素的概率分布，從而對(duì)方案的經(jīng)濟(jì)效果指標(biāo)做出某種概率描述，對(duì)方案的風(fēng)險(xiǎn)情況做出比較準(zhǔn)確的判斷1.1可行性研究1廉.遲1可周行傍性屑研拆究—膜—市屑場(chǎng)及分和析（1）市場(chǎng)宏觀分析（PEST）（2）市場(chǎng)中觀分析（行業(yè)分析即定位分析）（3）市場(chǎng)微觀分析（競(jìng)爭(zhēng)分析）市場(chǎng)陳宏觀膚分析(P隆ES但T分惹析)P爐E駱S漲T分屢析節(jié)即辮總亂體持環(huán)崇境克分阿析辦，檢即宏盈觀賣環(huán)圖境疊分宣析。P放E傾S施T四個(gè)侍英文槐字母店是政治蝕（p紫o南l扒i攤t漿i狡c裳s）牽、敢經(jīng)谷濟(jì)爺（ec餃on媽om魂ic）、顛社會(huì)賠（s型o患c監(jiān)i前e汽t墻y）、惹技術(shù)蒼（te些ch農(nóng)no抖lo恩gy）的首粒字母掠。通眨常捷采們用絡(luò)矩恥陣貴式符的汁方峰法膛，底就餡是決在角坐擋標(biāo)笛中拘分潮成授四量個(gè)白象肺限延?？廴鐦淠脙稣|(zhì)治葵和討經(jīng)聚濟(jì)壓兩秀個(gè)讓做稼坐在標(biāo)旅，薄政奮治殺環(huán)引境疏和預(yù)經(jīng)夾濟(jì)偶環(huán)描境價(jià)都鹿好捆的金情新況欠下劇，給就棄應(yīng)慘該禾發(fā)美展額。汁政陸治市環(huán)辣境躁和黃經(jīng)灣濟(jì)塵環(huán)途境均都師不遇理淹想膨的喘情翁況撞下憐，聽就挎不垮能尿發(fā)覺展帽。環(huán)境尤一個(gè)確好一教個(gè)不納太好成時(shí)，遙就要部適當(dāng)角考慮即，可滑以發(fā)丸展也涌可以富不發(fā)衣展。宏觀陜環(huán)境貨分析拼的主要咽內(nèi)容及對(duì)素企業(yè)百戰(zhàn)略污的影奴響企成業(yè)政夕治技銜術(shù)政治制度、體制政府的穩(wěn)定性特殊經(jīng)濟(jì)政策國際政治外貿(mào)立法對(duì)外國企業(yè)的制度就業(yè)立法……經(jīng)濟(jì)社會(huì)GDP的變化利率貨幣供給通貨膨脹率工資/物價(jià)控制可任意支配收入行業(yè)需求市場(chǎng)需求……國家研發(fā)支出行業(yè)研發(fā)支出科技研究重點(diǎn)專利保護(hù)新產(chǎn)品新技術(shù)的商品化……生活方式就業(yè)預(yù)期保護(hù)消費(fèi)者運(yùn)動(dòng)結(jié)婚率人口增長率人口遷移文化及亞文化……企閘業(yè)用戰(zhàn)局略嶼環(huán)班境至對(duì)鹽企竭業(yè)娃的乖影憐響加：1、企疤業(yè)戰(zhàn)遙略環(huán)尸境對(duì)沉企業(yè)頸的影邪響是紛全局義性的冶而非戀局部閑性的誘。2、企活業(yè)戰(zhàn)復(fù)略環(huán)怠境對(duì)將企業(yè)炮的影浮響是涌現(xiàn)在領(lǐng)和未放來的賺而不玩是過炭去的拍。3、蹄企端業(yè)助戰(zhàn)不略甘環(huán)梁境姜是倦動(dòng)悉態(tài)喜的揀而紙不息是具靜作止怕的驅(qū)。市場(chǎng)腿宏觀棉分析(P使ES奪T分析)20友13年中童央政伍府經(jīng)趣歷逐霞漸從俯以行炕政化產(chǎn)手段奴為主箏的調(diào)膏控體旁系向風(fēng)市場(chǎng)議化長茅效管奸理機(jī)夾制轉(zhuǎn)咐變，歪實(shí)現(xiàn)柜“促進(jìn)鴨房地俊產(chǎn)市移場(chǎng)的殊平穩(wěn)疏健康善發(fā)展沈”的程重要?jiǎng)蚰繕?biāo)正。市場(chǎng)謎宏觀躺分析——政策計(jì)（P）十八很屆三襯中全貓會(huì)后睛長期礦房地癢產(chǎn)政涂策方扭向政策方向土地改革城鎮(zhèn)化財(cái)稅改革市場(chǎng)化推竄進(jìn)友城役鄉(xiāng)躲一瓜體醉化樓則市斬逐甩步堅(jiān)去啟行允政建夾立拐城粱鄉(xiāng)拼統(tǒng)動(dòng)一研建通設(shè)覆用廊地竭市逆場(chǎng)一鐮攬囑子窄財(cái)尸稅匹改論革敞工沖程未來椅樓市稻政策惕將逐籮步擺舍脫過巴去全政國一燒刀切顏的模洽式，加快島探索烈房地茅產(chǎn)長淺效機(jī)淘制的使建立。難然拐而秀在歌長壓效侄機(jī)堅(jiān)制腔成曬熟撥前悅，鉆為查保騰證雹樓衛(wèi)市崇穩(wěn)必定耍，議現(xiàn)呀行殼調(diào)血控喚手吩段價(jià)仍泡將慚繼筑續(xù)迫實(shí)舊行就。市曠場(chǎng)尸宏襪觀軋分寺析——政策各（P）①受市泛場(chǎng)靜化朝改攀革—陡—市箏場(chǎng)伸保襲障枝并徑行耽走低端昂有保娘障、象中端撕有政李策、銅高端演有控偉制必須錢加快傲形成登企業(yè)扇自主嶄經(jīng)營倦、公味平競(jìng)怨?fàn)帲w消費(fèi)咸者自桐由選薯擇、服自主因消費(fèi)賴，商凈品和肆要素溉自由傲流動(dòng)津、平房誠等交蜂換的升現(xiàn)代勻市場(chǎng)售體系牛，著護(hù)力清雹除市憐場(chǎng)壁架壘，礙提高中資源魯配置那效率航和公韻平性仔?！笨础皯T要建嫁立公透平開襯放透冷明的夕市場(chǎng)節(jié)規(guī)則尼，完島善主備要由仇市場(chǎng)醒決定籮價(jià)格消的機(jī)腔制，垂建立構(gòu)城鄉(xiāng)脖統(tǒng)一葡的建遺設(shè)用凳地市通場(chǎng)。券”市場(chǎng)肉宏觀特分析——政策購（P）限價(jià)限售高端住宅市場(chǎng)有望逐步放開作為為達(dá)成年度房?jī)r(jià)控制目標(biāo)而采取的短期行政干預(yù)手段，其形式意義大于實(shí)際意義。在市場(chǎng)化起決定性作用的思路作用下，商品住宅市場(chǎng)尤其是高端住宅市場(chǎng)的限價(jià)限售措施有望逐步放開。融資環(huán)境繼續(xù)支持政策導(dǎo)向型房地產(chǎn)開發(fā)，兼顧市場(chǎng)效益以銀行信貸為主的間接融資渠道，一方面將繼續(xù)支持中小套型普通商品房以及保障房的開發(fā)建設(shè)，另一方面將為更多市場(chǎng)化下效益良好的企業(yè)提供資金支持。此外，為實(shí)現(xiàn)增供應(yīng)目標(biāo)，房企再融資有望開閘。限購政策不同城市區(qū)別化對(duì)待新一屆政府一改以往中央一刀切的宏觀調(diào)控模式，鼓勵(lì)各地開展因地制宜的差異化調(diào)控措施。限購作為逆市場(chǎng)化的行政指令，有望在房?jī)r(jià)走勢(shì)平穩(wěn)、供需結(jié)構(gòu)平衡的城市率先逐步退出。購房限貸短期內(nèi)難以全面放開雖然市場(chǎng)化配置得到前所未有的強(qiáng)化，但住房本身離不開民生問題這一屬性。在保障房建設(shè)穩(wěn)步推進(jìn)但尚未完全覆蓋低收入住房困難家庭的當(dāng)下，將繼續(xù)限制部分人士利用金融杠桿投機(jī)入市。短期敵行政廉化措稠施難軌全面減放開市場(chǎng)例宏觀翠分析——政旗策披（P）20凍13年嫌，軌全減國吹計(jì)廈劃希新價(jià)開塔工夫城責(zé)鎮(zhèn)篩保飛障充性側(cè)安偏居五工豆程6努3碧0萬套姨，基沙本建袋成47竿0萬套臥。截?fù)P至1扇1月底君，全夕國城釘鎮(zhèn)保久障性遍安居初工程忙已開眉工66滲6萬碎套零，程基薯本慨建攻成5剖4羞4萬套教，已退全面蟲完成朋年度民目標(biāo)埋任務(wù)倉，完澡成投堆資11費(fèi)20價(jià)0億元奶。保障皂房迎犬接供測(cè)應(yīng)高勒峰公縮慧共枝租牧賃臂住菠房蹈和擊廉崗租影住亞房尿并上軌蜓運(yùn)豬行市場(chǎng)礦宏觀載分析——政策饒（P）②谷土增地膛改妄革建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場(chǎng)打破土地二元結(jié)構(gòu)，實(shí)現(xiàn)農(nóng)地入市流轉(zhuǎn)增加建設(shè)用地規(guī)模，增加房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)市場(chǎng)撒宏觀亭分析——政策校（P）按照“以大城市為依托，以中小城市為重點(diǎn)，逐步形成輻射作用大的城市群，促進(jìn)大中小城市和小城鎮(zhèn)協(xié)調(diào)發(fā)展”的要求城中村的整體規(guī)劃與改造計(jì)劃將加快※郊縣區(qū)域?qū)χ行某菂^(qū)擠出部分具有強(qiáng)大的吸附力※大城市內(nèi)城鎮(zhèn)化1、城中村改造2、城市外擴(kuò)，去中心化③新諷型城碑鎮(zhèn)化市場(chǎng)咳宏觀漢分析—沖—政策腔（P）房地產(chǎn)稅收制度購房者層面調(diào)節(jié)市場(chǎng)供需，引導(dǎo)居民合理住房消費(fèi)房產(chǎn)稅（存量階段）個(gè)稅（流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)）房企層面有效供應(yīng)，優(yōu)化資源配置土地增值稅④麗財(cái)熊稅菜改祖革嚴(yán)徐征似土汁增傲稅嚷影乎響抽房積企刮拿吩地預(yù)紛計(jì)拌新以一鵲輪語房亞產(chǎn)柄稅嚷擴(kuò)絕容還，魂仍憑將敲結(jié)石合熱當(dāng)雖前靜試短點(diǎn)枯經(jīng)藥驗(yàn)畜，辰從外增挨量久還萍是功征幅收嶺，森短地期戰(zhàn)來截看和對(duì)孔市蠟場(chǎng)賓的喘影區(qū)響鞋有突限市場(chǎng)充宏觀醋分析—垂—政讀策仆（P）2013上半年，市場(chǎng)回暖，銀行貸款額度充足；房企融資額充裕4月開始，部分城市收緊公積金貸款6月，銀行“錢慌”，個(gè)人住房貸款收緊、房企融資成本走高年末，銀行信貸進(jìn)一步收緊，多地放貸放緩，利率優(yōu)惠減少⑤信答貸收飄緊市汽場(chǎng)感宏沸觀每分內(nèi)析——政裝策肆（P）房地朝產(chǎn)投主資資桐金：房地胖產(chǎn)開份發(fā)投升資資喝金來睜源增沈長略序有粱放防緩，這拿與年下底金創(chuàng)融機(jī)毒構(gòu)資杏金緊企張從但而導(dǎo)驗(yàn)致房癥企貸腔款以遍及個(gè)賓人住除房貸親款增色長放午緩有逼關(guān)；似值得商注意涉的是跪，外守資進(jìn)避入賣樓潑市脆的殿速酸度惰呈加予速態(tài)袖勢(shì)塵：2椅0惰1紀(jì)3年1歇-黑1僅2月，努房地咸產(chǎn)開仍發(fā)投猾資本施年資季金來蓮源小難計(jì)12膠21芹22催.4例7億元掃，同麻比增跑長26假.5菌%市標(biāo)場(chǎng)括宏愚觀說分吸析——政策腿（P）開發(fā)向企業(yè)沫：長嗎期利共好無論日是市巾場(chǎng)化予還是讓新型蒸城鎮(zhèn)所化的萌建設(shè)隸都有潮利于穴房地毒產(chǎn)開個(gè)發(fā)企裙業(yè)的精發(fā)展詢。市場(chǎng)化釋放改善型需求，城鎮(zhèn)化建設(shè)產(chǎn)生新增需求。城鎮(zhèn)化進(jìn)程的推進(jìn)，大城市戶籍資源分配改革，會(huì)繼續(xù)刺激大家向一二線大城市涌進(jìn)，大城市需求更加旺盛。需求增加土地改革和新型城鎮(zhèn)化建設(shè)增加土地供應(yīng)。土地供應(yīng)增加房產(chǎn)稅擴(kuò)容增加高端住宅及投資性需求成本。抑制投資需求土支地柏供匙應(yīng)宣增轉(zhuǎn)加騾有鼠利滅于垃地股價(jià)參的跨下梯調(diào)肯，紹拿奪地渾成劈燕本捎有姨望辛降鐮低夏。扮融竄資套會(huì)惜向酸保斃障尸房盡建蠅設(shè)伙傾僅斜屑，輝房肢企瞎融職資扁有朗望脈松末口銀。欺但崗供筒應(yīng)枕的流增臺(tái)加肥以亂及在保高障元房瓦的感建鉤設(shè)戚可密能陽會(huì)毅沖思擊紛普那通很商梨品浮住桑宅離市情場(chǎng)獲，悶需犬關(guān)微注揪實(shí)膊際跪量政的夏變散化治情返況嘩。政樓策保小握結(jié)市趟場(chǎng)晃宏松觀態(tài)分伴析——政策樸（P）經(jīng)濟(jì)濾環(huán)境記是指扔企業(yè)綢所屬練的或工可能該會(huì)參丘與其五中的奴經(jīng)濟(jì)聰體的鄙經(jīng)濟(jì)咸特征跌和發(fā)綠展方梯向。（一嚇）經(jīng)央濟(jì)形晨勢(shì)。20峰13年苗全看年華國鐘內(nèi)假生增產(chǎn)陵總慶值56牧88磁45億元原，比西上年籮增長7.今7%。其查中第毀三產(chǎn)虛業(yè)增指加值26央22砍04億元減，增糠長8.廣3%；匹第返三丸產(chǎn)波業(yè)凍增殊加躺值害比荒重遮為46熟.1室%，第三至產(chǎn)業(yè)太增加鑼值占櫻比首恩次超節(jié)過第躍二產(chǎn)容業(yè)?？梢则咁A(yù)見纖，2培0開1漁4年遵我德國搖經(jīng)繳濟(jì)熟將桐繼嘩續(xù)稱保悠持失平世穩(wěn)時(shí)較嚼快傾的揚(yáng)發(fā)劍展櫻，微這紫對(duì)吵房亂地?fù)u產(chǎn)漲企引業(yè)芹有校利笑。市鏟場(chǎng)嬸宏都觀菠分渴析—項(xiàng)—經(jīng)濟(jì)牲（E）（謹(jǐn)二今）喇貨執(zhí)幣宵與荷銀羅行紐奉信扁貸作政臘策線。2煉0格1散4年1月1滾7日召恢開的澆人民教銀行蹄貨幣儀信貸累工作蕩會(huì)議徑給市駕場(chǎng)指蚊明了拍今年選貨幣型政策膨的明共確思寬路—押—貨李幣耳信巨貸傷工葬作岸要碑堅(jiān)堆持閘穩(wěn)孔中涂求對(duì)進(jìn)鑒，酒“稅穩(wěn)涉”歐主遼要驅(qū)體批現(xiàn)數(shù)為障“沾總聚量狡穩(wěn)云定拼”植，返“蘇進(jìn)疲”知主乳要飼體蛙現(xiàn)升為注“巡壽結(jié)耗構(gòu)嶄優(yōu)叔化無”之。在補(bǔ)房賀地銹產(chǎn)量市余場(chǎng)喚國裕家鈴政荷策倍調(diào)懼控嶄的貓大議背脈景信下繭，央行條出臺(tái)勾的一插系列皆貨幣津緊縮僅政策危、提說高商銷業(yè)銀龍行的令準(zhǔn)備零金率索、提逆高房從地產(chǎn)辨貸款芬的門打檻，這伯些都副無疑亮增加麻了房主地產(chǎn)原企業(yè)膊的融范資困貴難。斜不過姿目前解房地手產(chǎn)行邁業(yè)的爭(zhēng)整體晶來說贏，大攜部分句企業(yè)情的自渴由資條金不燭足三嶼成，茄兩成抗來自拋銀行妙貸款朗，總潑承包般施工尼單位蠟墊資溪近3成清，牽能圓在瞧市秀場(chǎng)電上糞融置資吹額驚定暗不址足賢一和成益，狼所貴以章對(duì)枕中麻小柜房蹲地塑產(chǎn)雖企災(zāi)業(yè)狀來叛說疼，炒融笑資棕難陽度蝕的曾進(jìn)拿一精步系加肥大使，索都束對(duì)墳企仿業(yè)投的伯生彩存居提萌出初了嶄挑提戰(zhàn)煙。所以房地逼產(chǎn)企痛業(yè)必籃須創(chuàng)鍛新融趕資模榆式，事積極扶謀求郊在市餐場(chǎng)上偶的信柿托公的司等妨金融姑企業(yè)離融資惱。市紙場(chǎng)專宏棒觀狗分造析——經(jīng)濟(jì)湖（E）（顛三處）冒全禮國皇房扣地薦產(chǎn)索市蛇場(chǎng)撒形關(guān)勢(shì)肥。20覆13年1-再11月雞份絡(luò)的漸房?jī)?chǔ)地墾產(chǎn)項(xiàng)統(tǒng)洽計(jì)殲數(shù)爸據(jù)子如狹下古：味全餓國陡全宇年栗房瓣地娛產(chǎn)咐投從資晃總殿額蔥突陜破8萬元億他元鞠，歸商姿品隨房宵銷逗售忽面系積演突誘破12億平虹方米洽，商襲品房蹈銷售叉總額關(guān)突破7萬芬億賀元倚，顏全悄國西商唉品搏住浴房悟均源價(jià)誦突戚破6千佳元文，姜土霧地西出粗讓煙金芽在4萬億鑰元左拍右。房地尿產(chǎn)開存發(fā)投痰資支職撐了句全國撇固定拘資產(chǎn)綢投資央。今年西房地付產(chǎn)開亂發(fā)投蘋資保盤持了19害%-寄21接%（各痕月不攔同）掩幅度聽內(nèi)的彼增幅希，而懇固定剖資產(chǎn)琴投資晌基本富保持框在2灣0褲%以雹上沖的熟增梢幅遠(yuǎn)。衛(wèi)房集地旬產(chǎn)付開括發(fā)毒投努資慈為梢穩(wěn)珍定份中耐國勇經(jīng)糕濟(jì)技增咐長貌起介到貧了刺重鼻要敢作苦用名?？?cè)腆w也來妖說知過鋒去核的涂一勇年離房栽地近產(chǎn)測(cè)整奔體臂處鐵于別上蜘升園趨吵勢(shì)次下首各嶼地商的霸市批場(chǎng)局差萄異節(jié)依向然偷明篇顯鍋?？偽敷w蝦看僅，賄一氧二鎮(zhèn)線丸城奔市購市百場(chǎng)仿較沉熱淺，衫一蜘些粉三銹四只線低城邊市星明搏顯臨階象段臣性淹供餓大地于愁求超。治不擦同靠區(qū)魄域亦、續(xù)不瓦同既城母市困、企不筒同摔企多業(yè)鐮、護(hù)不看同爺項(xiàng)臨目迎之晶間僑冷鋪熱漂不辭均倍的久現(xiàn)青象蟻較概為披凸舅出柱。故可吳以知濃道現(xiàn)叔在我飄國的春房地臟產(chǎn)市股場(chǎng)還歷是比傍較穩(wěn)暖定的長，在塵高速侵發(fā)展站的階以段，月開發(fā)貿(mào)商的夢(mèng)機(jī)會(huì)插較多牌。市傾場(chǎng)殖宏舞觀丙分匯析——經(jīng)濟(jì)廊（E）根瓦據(jù)"中蛛國尾房標(biāo)地危產(chǎn)居業(yè)虎中韻長扛期掏發(fā)幕展膊動(dòng)關(guān)態(tài)屆模拐型"，銅在榮宏害觀丸經(jīng)太濟(jì)旬和信貨親幣掉信最貸濫平顧穩(wěn)瞎增攏長屢、壟房賺地堅(jiān)產(chǎn)柴調(diào)停控秀政天策淘整積體忽平練穩(wěn)承的透背革景皇下鬼，2任0到1歉4年杜全兵國協(xié)房阿地曲產(chǎn)以市律場(chǎng)裳將簡(jiǎn)呈導(dǎo)現(xiàn)"銷售氏量?jī)r(jià)隙繼續(xù)周增長提但增傲速放購慢，背投資挖新開粗工增之長平球穩(wěn)"的特倉點(diǎn)。整紛體搬的光投蔥資晃環(huán)丙境盛還遇是棟比寨較加有孟利辟的紐奉！經(jīng)濟(jì)玩小結(jié)市鄰場(chǎng)丘宏理觀拴分蹲析——經(jīng)嘆濟(jì)距（E）社武會(huì)抽文懷化勤環(huán)對(duì)境療是賴指裕組驕織元所含在繭社珍會(huì)析中向成世員持的妹民池族輝特杰征曉、間文杠化乓傳養(yǎng)統(tǒng)踏、抽價(jià)溪值眠觀暈?zāi)畛?、掀宗嗓教擱信壤仰據(jù)、胖教狀育師水詢平以以昂及訪風(fēng)食俗殼習(xí)蒸慣宅等腥因糾素剝的仁總閣和獎(jiǎng)。廁其甜構(gòu)牛成隊(duì)因雀素破也拆很說多賽，黎這隸里耗重堪點(diǎn)賀討絡(luò)論居民顯可支配配收之入、初城市升化程謀度、含消費(fèi)惕投資稿傾向。（一理）居載民可誤支配截收入2忙0扒1鹽4年2月24號(hào)被國盆家變統(tǒng)村計(jì)仆局飲公敲布2桑0礦1茅3年榆國禽民自經(jīng)泳濟(jì)央和陪社殘會(huì)匯發(fā)筋展圍統(tǒng)量計(jì)浩公尼報(bào)綢。返公饒報(bào)筐顯盡示闖，諷根背據(jù)巖從20賢12年烘四倚季該度梁起竿實(shí)照施鹿的武城及鄉(xiāng)爐一樣體奏化濤住師戶礙調(diào)勝查滴，坡全賀國網(wǎng)居渣民枯人朗均忌可奴支值配鳳收己入18停31洽1元，候比上貫?zāi)暝銎чL1涉0剃.絞9哈%，扣膏除價(jià)藍(lán)格因捧素，們實(shí)際永增長8.勻1%，設(shè)跑薪贏2編0珠1嘩3年榨國錘內(nèi)膝生久產(chǎn)敲總術(shù)值7.粘7%的增嫌速。逗城鎮(zhèn)宿居民峰人均民可支暑配收著入2標(biāo)6虧9及5肌5元籍，抗比半上壟年抹增焰長9.電7%，扣誕除價(jià)浙格因駱?biāo)兀穼?shí)際仔增長7擱.參0狹%；城止鎮(zhèn)居萌民人水均可保支配嬸收入捕中位冒數(shù)為24聚20雄0元，柱增長1盟0捏.植1膊%。但津是我虹國貧狹富差森距大脊的問笑題依樂然明傅顯，尤房地耐產(chǎn)開凱發(fā)商耐應(yīng)該面對(duì)碧不同節(jié)收入氧群體康推出不多樣盤化的糖房地患產(chǎn)產(chǎn)龜品。市場(chǎng)叨宏觀蚊分析—宿—社會(huì)喬（S）（嫌二第）糕城章市獵化崇程袍度國家曠統(tǒng)計(jì)雜局2躲0薯1困4年1月2蠶0日掙發(fā)振布就的啄數(shù)什據(jù)洽，2倡0電1押3年末對(duì)，中譯國大岔陸總慣人口拼為1盛3另6氣0恥7撲2萬人哲，城達(dá)鎮(zhèn)常候住人撥口7西3似1錦1驕1萬人巷，鄉(xiāng)析村常福住人牲口6漫2娘9日6泊1萬越人思，混中思國銳城喜鎮(zhèn)第化餅率咱達(dá)萌到吊了53憲.7轟%。我浙國城吵市化貿(mào)率實(shí)鎖現(xiàn)了5蠅0青%的大雁關(guān)，熊說明房堂地單產(chǎn)丟市許場(chǎng)伐在莖不俗斷怪?jǐn)U扛大膽，洲房甲地刷產(chǎn)池需慈求反也居在話逐資年沙變裝大，這隆對(duì)于語房地而產(chǎn)企深業(yè)來茄說是罰好消榜息。（桶三探）伴消氏費(fèi)朽投嘴資扮傾夏向人們漁的健努康意會(huì)識(shí)逐屋漸增能強(qiáng)，玻與過予去相可比，掛人們雅花錢圍并不凈只是賺為了浸買一吊個(gè)可特以遮踢風(fēng)避武雨的豎房子境，而隸是希張望得翁到綠色崇、環(huán)狹保、箏節(jié)能歸、智掙能化桑等適遵合人虛居的抵住所。漸這孕對(duì)嶺于浩房垮地錘產(chǎn)琴企勿業(yè)士來稻說到，狐既鋼是談艱衛(wèi)巨強(qiáng)的許挑瞎戰(zhàn)怠，釋也蓮是金從從眾偏企汽業(yè)獄中憶脫屠穎貍而覆出華的多機(jī)冠會(huì)及。市剪場(chǎng)攝宏鞠觀情分稀析——社會(huì)蔥（S）技討術(shù)稈環(huán)當(dāng)境兼：肥人遙們件對(duì)抱于獅房釋地梁產(chǎn)籠商縱品程的盯需任求澆在耐向綠色織、環(huán)憐保、咽節(jié)能浮、智凱能化等方盯向發(fā)怨展，總這就燃促使影房地逐產(chǎn)企誼業(yè)要辰跟上閘技術(shù)握變革更的步接伐。當(dāng)前眉，我醬國經(jīng)片濟(jì)正冷處于模向低量碳經(jīng)之濟(jì)轉(zhuǎn)績(jī)型的齊時(shí)期號(hào)，房嗓地產(chǎn)西行業(yè)掘是轉(zhuǎn)禽型的燃主力無軍，芝各地剛鼓勵(lì)駛節(jié)能拘減排女的政勇策都破對(duì)建渾筑的喜節(jié)能蕉水平懶設(shè)定孕門檻粉。據(jù)等統(tǒng)計(jì)黃，中燭國43博0億平合方米扎的建政筑當(dāng)嚇中，9套5縫%是交高酬能此耗容建截筑臉。晝目借前辦全稠球律每程年裝新辛建末的4哲0億龍到45億次平歌方唇米太建茂筑含面碑積伙，盟中堅(jiān)國錦占府了2眾3億平繳方米膨，其債中的9旦0導(dǎo)%還館是膚高森能澆耗朋建高筑聯(lián)，啦假淹如躍可賓以遇降斜低50寄%，谷將股為乒國拍家仙節(jié)螞約筑用銜電3檔0黨0謹(jǐn)0億宇千嶄瓦劣時(shí)鞠，宋減蚊少返二室氧震化嬌碳3億漆噸巖。侄這它些畜數(shù)炎據(jù)搶背徒后臨，累不邊僅脾有刊著戚新匠增吵綠介色翁建著筑嗚的綠巨剃大捐空修間誼，億還嗓有柱對(duì)現(xiàn)有隆建筑姐進(jìn)行參節(jié)能能改造惹的天砍量市之場(chǎng)。只一旦今綠色岔技術(shù)泛成熟帆，新射的業(yè)宜務(wù)維呆度便添應(yīng)時(shí)獻(xiàn)而生。趟而它擁勾有逃了飯綠酸色雅建倚筑餅技煤術(shù)扇，鍛不央僅沖將漁在聯(lián)住緣瑞宅搜新轎產(chǎn)桂品捷開瓦發(fā)禮上盟占渠盡行先篇機(jī)妖，葉其雨技?xì)q術(shù)腫合蠻作感和玩物棚業(yè)檢改炒造斧、境維陸護(hù)思管榴理勺能穿力貨，開也帆將務(wù)迎越來把蔚拘為綢可榮觀呀的慕新魔市莊場(chǎng)緒。市場(chǎng)吉宏觀盒分析—炮—技術(shù)真（T）房斯地細(xì)產(chǎn)擊前摟期層定徐位秘策壩劃哭是崖一車種吉輔疤助義決雹策沒的矮綜絡(luò)合程性墻活裹動(dòng)娃，排目待的殘是舉幫有助蛇房蘭地俘產(chǎn)爸開央發(fā)妄企修業(yè)鏈做行出艇合滾適蕉的推定好位拖決民策邀，勁控骨制貝和收減聰少球項(xiàng)吳目炊的士開某發(fā)摟風(fēng)塊險(xiǎn)梁。房徒地憂產(chǎn)纖前周期建定歉位話策淚劃掛就丑是渡根經(jīng)據(jù)重房撕地獎(jiǎng)產(chǎn)運(yùn)前魔期守策壞劃嚷預(yù)絕期賠目側(cè)標(biāo)煌，役經(jīng)熄過戀對(duì)歲市亭場(chǎng)仿的譯深修入棗研圈究知和題分么析督，例整瘦合坦各謀種碼資霞源首，韻達(dá)嬸到敵幫膠助咬房強(qiáng)地血產(chǎn)海開運(yùn)發(fā)族企焦業(yè)慕?jīng)Q妙策揚(yáng)在哈哪附里腸開愈發(fā)凍、嬸開事發(fā)令什葵么獲項(xiàng)驕目陰、機(jī)怎筋樣凍開捧發(fā)鎖、厚開股發(fā)版后季賣交給云誰庭等岡一表系夸列褲問存題嘴。(2給)房地兵產(chǎn)前垂期定毫位策躍劃的訂作用桿：(1櫻)房地告產(chǎn)前耐期定帥位策譯劃的沿概念喬：一是港能使步企業(yè)倦決策憤更為明準(zhǔn)確愚，盡妙量避泛免項(xiàng)社目運(yùn)嶼作出露現(xiàn)偏綁差；二川是建能芽使棟房欄地六產(chǎn)棄開黑發(fā)宇項(xiàng)寸目泉增患強(qiáng)戶競(jìng)洞爭(zhēng)截能吳力棟．眨在婚當(dāng)懷前榜房蝕地豎產(chǎn)炒業(yè)蠟競(jìng)訴爭(zhēng)掩日哈趨腐激功烈瓜的疑情磨況毒下?lián)駷椴?xiàng)母目撞贏妖得洗主殃動(dòng)猴地市位羅；三是雕具有茫有效塔整合每房地碌產(chǎn)項(xiàng)熄目資弊源，丈預(yù)測(cè)體未來珠市場(chǎng)杜，滿纏足目邊標(biāo)客號(hào)戶居遍住要屠求的較作用昌。市場(chǎng)述中觀寺分析潛在客戶分析項(xiàng)目?jī)r(jià)值分析競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境分析宏觀環(huán)境分析市場(chǎng)狀況可能的客戶可能的產(chǎn)品(3揪)房殺地窯產(chǎn)邀前拳期宇定欄位誓策宜劃桿思犁路尋找均衡點(diǎn)可能的產(chǎn)品可能的客戶投資效益市場(chǎng)牛中觀玩分析主要內(nèi)容1.房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)者分析的內(nèi)涵和目的；2.房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)者分析的步驟和內(nèi)容；3.房地產(chǎn)企業(yè)的一般競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略；4.處于不同市場(chǎng)地位的企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略。

1.頭1.伍3市齊場(chǎng)跪微塑觀遲分幫析房地機(jī)產(chǎn)競(jìng)蝕爭(zhēng)者孝的含搶義與辯本踢企部業(yè)對(duì)提泳供商的賽房足地謹(jǐn)產(chǎn)性商縫品密在躁質(zhì)鐘量烘、文類勸型生、駝區(qū)靠位宵等恰方細(xì)面鏈基雨本母相胃似臘，屯并敏且甜有漢相含同蛾的模目宮標(biāo)再消帶費(fèi)袋群期體凍的薪企藥業(yè)柏。1.房地雄產(chǎn)市工場(chǎng)競(jìng)怎爭(zhēng)者炎分析固的內(nèi)娃涵和懼目的房地首產(chǎn)競(jìng)豪爭(zhēng)者集分析折的目各的企業(yè)胳制定頂競(jìng)爭(zhēng)譽(yù)戰(zhàn)略傍的基趕礎(chǔ)，筆也是娃占領(lǐng)香市場(chǎng)肌主導(dǎo)淋地位緒的基媽本前捧提。1晃.倡1栗.猴3市場(chǎng)共微觀僵分析誰是競(jìng)爭(zhēng)者？競(jìng)爭(zhēng)者戰(zhàn)略是什么？競(jìng)爭(zhēng)者的目標(biāo)是什么？競(jìng)爭(zhēng)者的優(yōu)劣勢(shì)是什么？競(jìng)爭(zhēng)者的反應(yīng)模式是什么？

解決五個(gè)問題———在—識(shí)宏別竟競(jìng)蝴爭(zhēng)邁者—咳—判傻定唉競(jìng)售爭(zhēng)寺者邪的桂戰(zhàn)爸略——判定捉競(jìng)爭(zhēng)舍者的捉目標(biāo)——評(píng)途估桂競(jìng)證爭(zhēng)萄者佳的逗實(shí)桑力—輝—評(píng)估估競(jìng)爭(zhēng)勝者的感反應(yīng)選擇競(jìng)爭(zhēng)者制定競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略2橫.房穴地瓜產(chǎn)偽市至場(chǎng)柄競(jìng)信爭(zhēng)堂者忘分騰析先的煩步輔驟外和霞內(nèi)汪容分哥析劉步塵驟觸：1.帖1.規(guī)3市場(chǎng)微微觀胃分析集速中棄性建戰(zhàn)飛略戰(zhàn)略優(yōu)勢(shì)產(chǎn)品差異低成本全行業(yè)范圍某個(gè)特定市場(chǎng)戰(zhàn)略目標(biāo)3.房地散產(chǎn)企編業(yè)的稍一般伍競(jìng)爭(zhēng)澆戰(zhàn)略1逆.豆1狼.尚3市碰場(chǎng)拋微待觀振分弄析1巖.斥1字.列3市盼場(chǎng)回微碧觀狹分舒析4.處央于典不左同帶市乒場(chǎng)氏地絨位番的探企昆業(yè)支競(jìng)愧爭(zhēng)盒戰(zhàn)雙略1房誠.蠟1女.幫3市謊場(chǎng)允微思觀歡分蟻析4節(jié).處于櫻不同習(xí)市場(chǎng)鵝地位威的企藍(lán)業(yè)競(jìng)對(duì)爭(zhēng)戰(zhàn)排略1.律1.來3市場(chǎng)恰微觀赴分析項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)策劃總投資估算估算建筑面積投資分解結(jié)構(gòu)估算匯總及明細(xì)表項(xiàng)目融資方案企業(yè)層面融資渠道項(xiàng)目層面融資渠道項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)國民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)1.奔2項(xiàng)倍目刊投百資處效烤益驅(qū)分塊析——經(jīng)虧濟(jì)貍策店劃項(xiàng)紡目目經(jīng)叨濟(jì)左策拴劃串是陜指賠在白項(xiàng)束目妹決籃策品階攻段成，關(guān)通麥過造對(duì)擁項(xiàng)處目也經(jīng)截濟(jì)擇方永面循數(shù)雁據(jù)佳進(jìn)環(huán)行漫預(yù)挺測(cè)留，萬分序析硬和現(xiàn)評(píng)畝價(jià)框，歐初個(gè)步耕確挽定饞項(xiàng)附目宴投叮資貨規(guī)挎模身、燃融程資侄渠酬道蹈及否各搜項(xiàng)放經(jīng)惕濟(jì)贊指吹標(biāo)海等跪，召以賴達(dá)煩到優(yōu)化侍項(xiàng)目博投資哭并規(guī)漁避投技資風(fēng)蔑險(xiǎn)的掉目報(bào)的舊。1.渴2.雖1項(xiàng)目莖總投債資估抬算項(xiàng)淡目炸投稈資承估輛算等需骨要狼根談?chuàng)ｍ?xiàng)良目黎進(jìn)電展你情尚況腹逐召步炊精認(rèn)確騰，癥細(xì)梅化渴，親縮騰小跳與卵實(shí)舒際露值判之虎間踏的鳥差研距汽。負(fù)按潤照嶼項(xiàng)考目遠(yuǎn)時(shí)強(qiáng)間擦維涌度傷，班工膏程但項(xiàng)找目窩投役資身估哭算艇可拜分品為六以萍下隙三灑個(gè)脾階室段案。投資機(jī)會(huì)研究階段選擇有利投資機(jī)會(huì)，明確投資方向，提出概略的項(xiàng)目投資建議。誤差±30%左右。初步可行性研究階段逐步弄清項(xiàng)目的投資投資規(guī)模等情況，誤差率要求應(yīng)制在±20%左右。詳細(xì)可行性研究階段全面、詳細(xì)、深入的技術(shù)經(jīng)濟(jì)論證，誤差率應(yīng)控制在±10%以內(nèi)。建設(shè)項(xiàng)目總投資建設(shè)投資設(shè)備及工、器具購置費(fèi)用設(shè)備購置費(fèi)工具器具及生產(chǎn)家具購置費(fèi)用等建筑安裝工程費(fèi)用直接費(fèi)間接費(fèi)利潤稅金工程建設(shè)其他費(fèi)用土地使用費(fèi)與項(xiàng)目建設(shè)有關(guān)的其他費(fèi)用與未來企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營有關(guān)的其他費(fèi)用預(yù)備費(fèi)基本預(yù)備費(fèi)漲價(jià)預(yù)備費(fèi)建設(shè)期利息流動(dòng)資產(chǎn)投資鋪地流動(dòng)資金建設(shè)仰項(xiàng)目殺總投傳資構(gòu)抖成1鎮(zhèn).眠2增.林1項(xiàng)敗目講總旅投險(xiǎn)資仁估丘算項(xiàng)目鳴投資記估算擱的步匆驟：對(duì)估算所做的各項(xiàng)假設(shè)和計(jì)算方法進(jìn)行說明，編制投資估算說明書。第五步根據(jù)數(shù)量和單價(jià)計(jì)算投資總價(jià)，并形成估算匯總表和明細(xì)表。第四步根據(jù)項(xiàng)目定義中所做出的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)估算各項(xiàng)投資分解項(xiàng)的單價(jià)，此時(shí)尚不能用概預(yù)算定額。第三步根據(jù)項(xiàng)目規(guī)模分析各項(xiàng)投資分解項(xiàng)的工程數(shù)量。第二步根據(jù)項(xiàng)目組成對(duì)工程總投資的組成項(xiàng)進(jìn)行分解。其關(guān)鍵是不能漏項(xiàng)。第一步1鞭.豬2瘡.醒1項(xiàng)昨目秧總困投垃資萬估田算項(xiàng)目堂投資礦估算研的注固意事離項(xiàng)：一注意收集整理和積累前期各種建設(shè)項(xiàng)目的竣工決算實(shí)際造價(jià)資料，建立價(jià)格信息數(shù)據(jù)庫。二選擇使用投資估算的各種數(shù)據(jù)時(shí)，要求估算人員在使用前都要結(jié)合時(shí)間、物價(jià)、現(xiàn)場(chǎng)條件等因素作出充分的分析和調(diào)查研究工作。三投資估算必須考慮本項(xiàng)目所在地區(qū)和當(dāng)前以及今后物價(jià)、工資等方面的動(dòng)態(tài)因素變化。四應(yīng)留有足夠的預(yù)備費(fèi)。一般對(duì)于建設(shè)工期長，工程復(fù)雜或新開發(fā)的新工藝流程，預(yù)備費(fèi)所占的比例要高一些。五對(duì)引進(jìn)國外設(shè)備或技術(shù)項(xiàng)目要考慮匯率的變化。六注意項(xiàng)目投資總額的綜合平衡。必須從總體上衡量工程的性質(zhì)、工程所包含的內(nèi)容和建筑標(biāo)準(zhǔn)等，是否與當(dāng)前同類工程的投資額相稱。1備.趙2拘.蘇1項(xiàng)目棒總投號(hào)資估搜算項(xiàng)目泉融資陰主體研究鏟項(xiàng)目駕的融但資方勵(lì)案，侄首先渣要明鍋確融脂資主儉體和胃項(xiàng)目道的融曠資模堤式。厭項(xiàng)目遞的融畜資主卻體是冊(cè)指進(jìn)惕行融點(diǎn)資活抱動(dòng)并稍承擔(dān)律融資藏責(zé)任央和風(fēng)塞險(xiǎn)的您項(xiàng)目捏法人艦單位1.蜂2.逼2項(xiàng)短目棋融卷資軋策桃劃新誓設(shè)技項(xiàng)廉目淺法粘人跑融擋資新設(shè)此項(xiàng)目轟法人撐融資愧是指潤新組化建項(xiàng)略目法河人進(jìn)煌行的聚融資爬活動(dòng)家，又飯稱項(xiàng)吐目融鞭資（P共r況o碎j邁e競(jìng)c襪t蓋F吐i劉n綢a找n鏈c著i害n政g）,是懲以屑項(xiàng)浴目困公鮮司原為貿(mào)融信資騾主蓬體再，熱以刷項(xiàng)出目弓未猶來無收伴益汽為稱融脅資萄基煤礎(chǔ)輝，膀由絮項(xiàng)權(quán)目源參毒與潔者毀各釋方搶分伴擔(dān)遠(yuǎn)風(fēng)瞎險(xiǎn)粗的哄具蕉有改有病限拉追傘索糖權(quán)商性豪質(zhì)筋的迅特喘定臟融案資證方舅式霧。項(xiàng)目何融資退出現(xiàn)徑于2歲0世紀(jì)60年代撥，70年代輕初被碗運(yùn)用巷于建停礦融濃資，窯后來熊逐漸管在一灣些大凳型基關(guān)礎(chǔ)設(shè)新施建陶設(shè)項(xiàng)籌目中份得到眉廣泛量運(yùn)用替。項(xiàng)察目曲融錄資賢的蕩基泳本楚特彩點(diǎn)才：（1）四有叔限乓追肅索溫（2）項(xiàng)銅目導(dǎo)難向延（3）糾風(fēng)吳險(xiǎn)惑分多擔(dān)（4）融己資成如本高紐奉（5）浩債辯務(wù)滔屏所蔽1雕.便2唯.逗2項(xiàng)目資融資縣策劃1鳥.匪2拔.拳2項(xiàng)創(chuàng)目終融毯資增策商劃{資遺金陡來鹽源{{資貧本貴金配籌媽措債務(wù)惡資金羞籌措項(xiàng)目策融資旨項(xiàng)目坦的資闊本金如籌措公虛司屈融贊資緞項(xiàng)肆目皮的汁資蘋本款金矛籌句措商業(yè)晉銀行印貸款政策析性銀寨行貸?？畛隹诿刨J外且國買政普府蟲貸吹款國際宣金融嶄機(jī)構(gòu)之貸款銀膊團(tuán)忍貸漸款發(fā)行希債券病及可慮轉(zhuǎn)換酒債券牽融資融弟資雕租腥賃項(xiàng)目環(huán)資金并籌集1.毒2.亡2項(xiàng)目勢(shì)融資恢策劃①筑股疑東呈直襲接鳴投誕資1幕.體2汁.擾2項(xiàng)如目義融耀資催策導(dǎo)劃項(xiàng)目懶資本奸金的醉籌措②暑股塞票軋融傲資③呀政或府勤投育資1.讓2.咽2項(xiàng)輸目換融蹄資河策升劃政糖府方投豎資醋主億要匆用房誠于軌基甘礎(chǔ)湖性胃項(xiàng)丑目慶和冶公替益躍性這項(xiàng)沙目1狹.什2夾.繩2項(xiàng)染目柏融幫資溉策討劃國屬內(nèi)粉債纏務(wù)怨籌美資1.鳥2.助2項(xiàng)可目扔融井資冰策狂劃①洽政策涂性銀趕行貸鋒款政稠策陡性砍銀班行德是騎指泛由捧政滿府嬸創(chuàng)伍立尸、劃參唉股葡或皇保但證哀的表，志專赤門序?yàn)楹圬炋麖丶己兔鋺B(tài)合橫政縣府愚特但定窮的恒社品會(huì)燒經(jīng)漢濟(jì)訓(xùn)政園策舉或包意維圖女，犬直鈴接必或停間飼接軋地田從傍事躲某淹種鍵特小殊仰政賊策筋性半融昌資橋活話動(dòng)析的持金廳融俊機(jī)概構(gòu)貴。1.暢2.蘿2項(xiàng)目稻融資動(dòng)策劃1.市2.談2項(xiàng)助目籠融踢資戴策護(hù)劃②商業(yè)刻銀行叉貸款（1）勻商業(yè)院銀行丑貸款趕的特里點(diǎn)（2）商濃業(yè)銀拜行貸潑款期矩限簽比訂白貸蘋款慎合肆同蘋時(shí)拿，耐一困般屬會(huì)常對(duì)污貸贏款禮期器、菠提王款喘期京、收寬旋限之期恩和蓬還別款落期豎做筑出繼明撒確來規(guī)建定飯：1奮.舒2瓜.歡2項(xiàng)沈目拜融墻資敵策疑劃（3）敢商業(yè)孕銀行發(fā)貸款拒金額貸臂款蓄金撕額筑是衰銀沃行補(bǔ)就獎(jiǎng)每奇筆鵝貸診款甜向渣借攝款聯(lián)人殖提后供酸的養(yǎng)最拿高巷授午信釋額躲度租，火借鄰款佛金違額擋由府借蠢款板人描在堪申釘請(qǐng)企貸凈款財(cái)時(shí)植提傅出則，悄銀菌行敗核裹定待。借貍款欺人痰在軌決鏡定踩貸傭款挨金謹(jǐn)額洪時(shí)聞應(yīng)日考狼慮嗽三侮個(gè)擴(kuò)因猾素子：1.準(zhǔn)2.頁2項(xiàng)目疤融資抱策劃③國魔內(nèi)膜非塑銀嶺行遍金任融召機(jī)穗構(gòu)淚貸泥款（1）期信托菌投資糊公司旁貸款信托剪貸款更是信原托投茂資公古司運(yùn)愧用吸毫收的較信托闊貸款織、自軌有資惱金和歲籌集漠的其垂他資紛金對(duì)值審定緩的貸余款對(duì)編象和揚(yáng)項(xiàng)目共發(fā)放妄的貸?？睢Ｐ磐斜①J款玩具有在以下街幾個(gè)副特點(diǎn)錯(cuò)：信托米貸款修主要捷有技店術(shù)改快造信但托貸殘款、到補(bǔ)償蕩貿(mào)易盆信托敬貸款衫、單泄位住食房信土托貸厘款、具聯(lián)營施投資秋信托坑貸款寇和專戒項(xiàng)信防托貸餃款等隱。1茫.章2烘.氣2項(xiàng)皮目零融擋資索策抬劃（2）來財(cái)缺務(wù)母公椅司稀貸嚼款財(cái)務(wù)奪公司乓是由壁企業(yè)紡集團(tuán)柿成員病單位翻組建選又為抱集團(tuán)冊(cè)成員貼單位育提供猛中長崖期金慰融業(yè)兩務(wù)服急務(wù)為淺主的書非銀黨行金請(qǐng)融機(jī)點(diǎn)構(gòu)。（3）保理險(xiǎn)公日司貸再款1.毒2.痕2項(xiàng)讀目質(zhì)融佛資廢策勤劃1媽.俗2浩.丹2項(xiàng)目天融資啊策劃新同型東基姿礎(chǔ)糠設(shè)顯施相項(xiàng)籃目蕩融程資犬主亡要擇模卻式（1）BOTBuild（建設(shè)）-Operate（經(jīng)營）-Transfer（移交)指根據(jù)合同安排，項(xiàng)目承辦者承擔(dān)建造，包括該設(shè)施的融資，維護(hù)，經(jīng)營該設(shè)施一個(gè)固定時(shí)期，并允許對(duì)設(shè)施的使用者收取合理的使用費(fèi)、酬金、租金及其他費(fèi)用，但不超過投標(biāo)書建議的或談判并體現(xiàn)在合同中使項(xiàng)目承辦者能夠收回的投資和經(jīng)營、維護(hù)費(fèi)用，在規(guī)定的期限將該設(shè)施移交給政府（政府機(jī)構(gòu)或政府控制的公司）或地方有關(guān)政府部門。（2）PPPPPP（Publicprivatepartnership）是指政府與私人組織之間，為了合作建設(shè)城市基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目，或是為了提供某種公共物品和服務(wù)，以特許權(quán)協(xié)議為基礎(chǔ)，彼此之間形成一種伙伴式的合作關(guān)系，并通過簽署合同來明確雙方的權(quán)利和義務(wù)，以確保合作的順利完成，最終使合作各方達(dá)到比預(yù)期單獨(dú)行動(dòng)更為有利的結(jié)果。1盈.柏2黃.罷2項(xiàng)目根融資排策劃（3）TOTtransfer-operate-transfer即移交-----經(jīng)營------移交。是指政府部門或國有企業(yè)將建設(shè)好的項(xiàng)目的一定期限的產(chǎn)權(quán)和經(jīng)營權(quán)，有償轉(zhuǎn)讓給投資人，由其進(jìn)行運(yùn)營管理；投資人在一個(gè)約定的時(shí)間內(nèi)通過經(jīng)營收回全部投資和得到合理的回報(bào)，并在合約期滿之后，再交回給政府部門或原單位的一種融資方式。（4）PFIPFI(PrivateFinanceInitiative)，PFI是對(duì)BOT項(xiàng)目融資的優(yōu)化，指政府部門根據(jù)社會(huì)對(duì)基礎(chǔ)設(shè)施的需求，提出需要建設(shè)的項(xiàng)目，通過招投標(biāo)，由獲得特許權(quán)的私營部門進(jìn)行公共基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目的建設(shè)與運(yùn)營，并在特許期（通常為30年左右）結(jié)束時(shí)將所經(jīng)營的項(xiàng)目完好地、無債務(wù)地歸還政府，而私營部門則從政府部門或接受服務(wù)方收取費(fèi)用以回收成本的項(xiàng)目融資方式。（5）ABSABS（Asset-BackedSecurities）資產(chǎn)抵押債券,是以資產(chǎn)（通常是房地產(chǎn)）的組合作為抵押擔(dān)保而發(fā)行的債券，是以特定“資產(chǎn)池（AssetPool）”所產(chǎn)生的可預(yù)期的穩(wěn)定現(xiàn)金流為支撐，在資本市場(chǎng)上發(fā)行的債券工具。1.京2.爪2項(xiàng)懶目斬融陣資盞策賊劃1伐.時(shí)2藏.碰3項(xiàng)味目聚經(jīng)襲濟(jì)購評(píng)騾價(jià)一削、渴建究設(shè)駛項(xiàng)躁目品經(jīng)科濟(jì)啊評(píng)鬧價(jià)慰包褲括財(cái)起務(wù)享評(píng)毯價(jià)和國早民躍經(jīng)幻玉濟(jì)班評(píng)叫價(jià)。財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)在國家現(xiàn)行財(cái)稅制度和價(jià)格體系的前提下，從項(xiàng)目的角度出發(fā)，計(jì)算項(xiàng)目范圍內(nèi)的財(cái)務(wù)效益和費(fèi)用，分析項(xiàng)目的盈利能力和清償能力，評(píng)價(jià)項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上的可行性。國民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)在合理配置社會(huì)資源前提下，從國家經(jīng)濟(jì)整體利益的角度出發(fā)，計(jì)算項(xiàng)目對(duì)國民經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)，分析項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效率、效果和對(duì)社會(huì)的影響，評(píng)價(jià)項(xiàng)目在宏觀經(jīng)濟(jì)上的合理性。二、豪財(cái)務(wù)蜓評(píng)價(jià)1、曬方辨案咳財(cái)什務(wù)毛評(píng)羊價(jià)往的傷內(nèi)對(duì)容分析和測(cè)算項(xiàng)目計(jì)算期的盈利能力和盈利水平。盈利能力分析分析、測(cè)算項(xiàng)目?jī)斶€貸款的能力和投資的回收能力。清償能力分析是指對(duì)決策方案受到各種事前無法控制的外部因素變化與影響所進(jìn)行的研究和估計(jì)。不確定分析相對(duì)于預(yù)期目標(biāo)而言，經(jīng)濟(jì)主體遭受損失的不確定性風(fēng)險(xiǎn)分析1.惑2.這3項(xiàng)洪目痰經(jīng)琴濟(jì)斃評(píng)婆價(jià)2、經(jīng)田濟(jì)評(píng)夏價(jià)的罪指標(biāo)委體系經(jīng)替濟(jì)末評(píng)喚價(jià)割指購標(biāo)靜態(tài)絨評(píng)價(jià)寒指標(biāo)動(dòng)態(tài)胞評(píng)價(jià)鍵指標(biāo)投冶資船收什益聚率靜態(tài)以投資趙回收寨期償逆?zhèn)S能敞力內(nèi)鍛部亭收鞠益賞率凈現(xiàn)殿值凈現(xiàn)忌值率凈年掉值動(dòng)屬態(tài)醋投謎資娛回姥收掠期借誓款悟償?shù)┻€旦期利息秩備付穿率償債墊備付脹率1矩.焰2齒.熔3項(xiàng)目毯經(jīng)濟(jì)優(yōu)評(píng)價(jià)投資利潤（收益）率靜態(tài)投資回收期（Pt）動(dòng)態(tài)投資回收期（Pt′）凈現(xiàn)值（NPV）內(nèi)部收益率（IRR）凈現(xiàn)值率（NPVR）凈年值（NAV）盈利制能力疏分析宏指標(biāo)1.卸2.戰(zhàn)3項(xiàng)目爐經(jīng)濟(jì)雀評(píng)價(jià)1）蕩．丙靜松態(tài)繼投很資脖回寧收遣期扒（P返t）定義：靜此態(tài)投予資回園收期花是不造考慮竄資金姥時(shí)間壇價(jià)值剩，以踢項(xiàng)目們的凈鳳收益猶回收左其全女部投恒資所你需要扭的時(shí)柳間。2）悔．動(dòng)躍態(tài)投宴資回矮收期摘（P憤t′桿）定義：動(dòng)煙態(tài)投荷資回聲收期秩是考賴慮資梳金的溉時(shí)間且價(jià)值寇，以揉折算徹的現(xiàn)衣金流忘量的球現(xiàn)值搭回收息全部兼投資楚現(xiàn)值津所需束要的兄時(shí)間刷。：畜為臉基蘆準(zhǔn)灑收蟲益有率1彩.飼2所.屑3項(xiàng)目攏經(jīng)濟(jì)蘿評(píng)價(jià)3）.投資戶利潤配率R率O秀I定義：指放項(xiàng)目明達(dá)到券設(shè)計(jì)兔生產(chǎn)日能力逼時(shí)的編一個(gè)土正常晴年份爹的息摧稅前你利潤牽總額裁（或卻年平膠均利蕩潤總冤額）權(quán)與項(xiàng)誘目投顯入的換總資緞金之賄比。消它表杠明在腦項(xiàng)目茶正常崇生產(chǎn)噸年份輔中，迷單位忍投資圣每年須所創(chuàng)答造的娃利潤齒額。年息暫稅前瞞利潤醉=年橫產(chǎn)品掩營業(yè)縱收入蛋—年秧營業(yè)該稅金纏及附凡加—年終總才成閘本哥+饑?yán)舷⒕刂в瘸?.晴2.旱3項(xiàng)目怨經(jīng)濟(jì)辮評(píng)價(jià)4）忙.青凈現(xiàn)燭值（今NP朝V—鍛Ne餓t銷Pr瞧es皂en獲t雪Va妙lu叮e殿）定辣義：凈慘現(xiàn)值醫(yī)（N享PV稈）是茶反映相投資束方案洲在計(jì)收算期垂內(nèi)獲樣利能器力的躍動(dòng)態(tài)寫評(píng)價(jià)跪指標(biāo)佳。投聚資方源案的乘凈現(xiàn)尸值是蓮指用膝基準(zhǔn)歷的折癥現(xiàn)率逮，分距別把聚整個(gè)兄計(jì)算書期間岔內(nèi)各社年所土發(fā)生扣的凈密現(xiàn)金蠟流量筐都折霧現(xiàn)到養(yǎng)建設(shè)席期初收（第林０年核即第當(dāng)１年控年初堆）的構(gòu)現(xiàn)值秒的代敵數(shù)和隊(duì)。是喊評(píng)價(jià)歸項(xiàng)目航盈利矛能力宮的絕丈對(duì)指棕標(biāo)。1床.級(jí)2介.咸3項(xiàng)目漫經(jīng)濟(jì)繼評(píng)價(jià)5）.內(nèi)慢部幟收權(quán)益昆率吐（縮慧I財(cái)R隔R販－印I吵n村t句e急r結(jié)n砌a雷l船R東a隆t口e碼o趙f繳R在e饒t棟u鹿r歐n鉤）定義：宏內(nèi)卸部憂收蟻益茄率鋸是劑凈撈現(xiàn)斥值啞為慰零控時(shí)折的緣瑞折枝現(xiàn)拳率幫，表示比對(duì)初福始投靜資的膨恢復(fù)電能力指。即射在這超個(gè)折命現(xiàn)率故時(shí)，眾項(xiàng)目善的現(xiàn)喪金流映入的奴現(xiàn)值奴和等愚于項(xiàng)捕目現(xiàn)尺金流撐出的遞現(xiàn)值荒和。原理蹄公式握：判歇?jiǎng)e毯準(zhǔn)矩則慨：若害，偷則貼，方眉案可辯以接寇受；若絹，客則垮，方習(xí)案不五可行喇?！伴W凈鍋現(xiàn)峽值輸指呈標(biāo)史”腹是諒在降給咐定賴基閑準(zhǔn)散折激現(xiàn)亦率公的洗情瞎況暴下席，醋所歲計(jì)蟻算枕出促的絨方葛案蔽能訊夠并負(fù)灑擔(dān)槽資甚本服成恐本庸后瞞的吸盈椅利笨；跳“男內(nèi)糖部悼收料益獨(dú)率佩”列指猴標(biāo)讀則明是漂倒汁過巷來叉，橡用苗來吃計(jì)側(cè)算捷投阻資贊方駱案呆對(duì)蠻所境占渣用兔的河資擋金瓜所朋能負(fù)支呈付隆的啄最企高脖成菌本螺。1尿.深2并.吧3項(xiàng)目鴉經(jīng)濟(jì)歸評(píng)價(jià)6）協(xié)．凈題現(xiàn)值胃率（N規(guī)P騎V凍R）定然義：棟是蘇項(xiàng)本目璃凈仰現(xiàn)滅值己與早項(xiàng)頃目遍全檢部休投李資瞎現(xiàn)時(shí)值折之牧比滿，霸其缸經(jīng)漏濟(jì)堅(jiān)含拌義浩是累單助位抖投與資旅現(xiàn)輛值警所星能皂帶剩來院的簽凈補(bǔ)現(xiàn)扭值本，錘是融一探個(gè)源考游察獨(dú)項(xiàng)甚目道單裝位樣投查資營盈乳利老能耕力崗的搶指譽(yù)標(biāo)宜。由反于場(chǎng)凈域現(xiàn)禾值娃不正能叼直皇接塌考啦察魔（潮反湯映涉）欄項(xiàng)允目肯投涉資絕額柿的班大賊小號(hào)，效故起為佳了跨考倒察慚投建資帖的費(fèi)利明用鵲效香率降，輸常模用段凈膏現(xiàn)賞值暮率詢作更為狠凈牲現(xiàn)淚值寬的次輔交助疤評(píng)宮價(jià)尾指氧標(biāo)鋤。計(jì)類算防公礙式：判脂別計(jì)準(zhǔn)恰則：秀N獵P致V停R們≥倚0撲，乳方張案鴉可拼以丙接寇受出。m為棉建絹設(shè)恥期充年災(zāi)數(shù)1.舍2.奇3項(xiàng)吵目寬經(jīng)蘇濟(jì)攪評(píng)喜價(jià)7）只．凈屈年值石（N兵AV費(fèi)－N獅et帽A涼nn暫ua四l扣Va舊lu返e）定剃義：凈抵年值牙是以段一定稼的基觀準(zhǔn)收鐮益率偶將項(xiàng)毀目計(jì)墻算期罩內(nèi)凈牲現(xiàn)金蛾流量恐等值丈換算銅而成稅的等西額年啞值。計(jì)昨算掏公來式：由于暈，N慮A叨V與NP賺V總是繡同為君正或菌同為膽負(fù)，塘故凈免年值得法與信凈現(xiàn)行值法翼在方棉案評(píng)表價(jià)中駁能得缺出相蜂同（潔一致察）的靈結(jié)論嚷。評(píng)價(jià)拒準(zhǔn)則：，既則響項(xiàng)哪目富在龜經(jīng)黃濟(jì)瓜上艙可旱以駝接表受趣；，擠則罷項(xiàng)敗目田在匯經(jīng)杰濟(jì)帝上醉應(yīng)息予銜拒乞絕視。1.毫2.遇3項(xiàng)招目膀經(jīng)打濟(jì)舌評(píng)推價(jià)借款償還期利息備付率償債備付率償橡債珍能宜力控指周標(biāo)1為.寇2度.裳3項(xiàng)目致經(jīng)濟(jì)萌評(píng)價(jià)1詞）懂.膏資丑產(chǎn)書負(fù)淹債錢率注（武L該O玻A饒R摟）指職各腿期蛾末粉負(fù)誼債表總糖額悶同角資慕產(chǎn)脫總死額臘的縮慧比跨率園。財(cái)務(wù)較分析車中，慌在長喜期債避務(wù)還數(shù)清后悉，可悶不再策計(jì)算謹(jǐn)資產(chǎn)慌負(fù)債圣率。1.墊2.脾3項(xiàng)挺目療經(jīng)池濟(jì)劈燕評(píng)淚價(jià)2）袍利架息腳備彼付侄率洗：漸利姿息爺備琴付格率智也野稱屑已攔獲蟻利罩息鍛倍箏數(shù)鞋，貸指黎項(xiàng)財(cái)目估在聾借店款家償懸還圓期昏內(nèi)夠各躁年華可辦用妖于編支雜付閱利淘息開的令稅梅息押前參利壁潤在與時(shí)當(dāng)柄期魄應(yīng)父付漏利紐奉息翁費(fèi)兆用貍的懸比附值嘗。計(jì)算鉆公式角為：利息慮備付渾率可去以按律年計(jì)攜算，譜也可罵以按雄整個(gè)姓借款戒期計(jì)握算。慶利息腔備付偵率表拐示使剃用項(xiàng)協(xié)目利紹潤償偷付利米息的膽保證毯倍率蝴。對(duì)勻于正拐常經(jīng)專營的役企業(yè)費(fèi)，利息膊備付隔率應(yīng)煤當(dāng)大候于2。值否隱則歸，驚表朱示港項(xiàng)凍目趁的取付遇息游能浮力窩保遭障桂程暫度來不行足夢(mèng)。1訓(xùn).幫2威.聯(lián)3項(xiàng)血目糖經(jīng)胡濟(jì)糟評(píng)糾價(jià)3）償絕債備具付率倉：償減債備拴付率延指項(xiàng)領(lǐng)目在稼借款此償還諸期內(nèi)溜，各販年可殼用于亦還本熔付息羞的資評(píng)金與特當(dāng)期謊應(yīng)還算本付免息金敏額的幕比值解。償編債備涼付率稈表示糠可用發(fā)于還隱本付蓋息的晃資金老償還曬借款始本息繩的保護(hù)證倍沾率。計(jì)隊(duì)算輩公守式己為：可用酬于還獨(dú)本付認(rèn)息的鈴資金全包括福：可易用于販還款鵲的折件舊和市攤銷宰，成伸本中壯單列斷的利題息費(fèi)翁用，肥可用坡于還期款的陶利潤技等。償債割備付遮率可浸以按僻年計(jì)潤算，列也可脂以按卡項(xiàng)目系的整趙個(gè)借幟款期斤計(jì)算護(hù)。正常益情況搶下應(yīng)什當(dāng)大嗽于１魔，且咐越高橫越好。誕當(dāng)黎指縱標(biāo)砌小摸于舟１瓣時(shí)毒，食表嫩示穿當(dāng)嗓年盆資項(xiàng)金向來笨源猾不闖足籃以其償喝付暗當(dāng)術(shù)期栗債糾務(wù)銜，登需閱要逐通怕過足短稱期沒借殘款詢償拔付述已窯到湯期彈債大務(wù)顆。1.心2.括3項(xiàng)目稈經(jīng)濟(jì)燦評(píng)價(jià)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)財(cái)產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任風(fēng)險(xiǎn)信用風(fēng)險(xiǎn)風(fēng)險(xiǎn)填分析工諸程演風(fēng)聯(lián)險(xiǎn)陵的遺風(fēng)葉險(xiǎn)孤分救析猾主員要甩涉杠及吃風(fēng)兇險(xiǎn)談識(shí)蠻別奇，斷風(fēng)綠險(xiǎn)膊估東計(jì)廊，微風(fēng)栗險(xiǎn)策決慕策蕩和兩風(fēng)似險(xiǎn)注應(yīng)慨對(duì)芽。1獵.幕2桿.催4項(xiàng)謙目稈風(fēng)另險(xiǎn)姻分局析第一愈章小女結(jié)1、川市王場(chǎng)丈分僚析斧應(yīng)垃該凝結(jié)歌合樹投厘資熔地遵點(diǎn)禿的阻宏房誠觀乞、居中掘觀收、庸微途觀急層扭面欄的拿詳寇細(xì)欣情搞況榮進(jìn)垃行鋤分碑析還。昆對(duì)泛于豬前諸期稼策席劃招而浩言覺，桂市債場(chǎng)屆分推析猛是領(lǐng)策鐵劃緣瑞的授基子石裝，希有案了段市遇場(chǎng)祖的陸準(zhǔn)脆確趣分?jǐn)U析鴉才死能浮降厲低猛風(fēng)源險(xiǎn)刃，培得奔到要最火優(yōu)輸?shù)难敕绞О覆病?、經(jīng)和濟(jì)策房誠劃是昌前期祖策劃摟的重叼要一日環(huán)，播要不劈燕要做句這個(gè)露項(xiàng)目門就看積項(xiàng)目侮要花閱多少泳錢，痰利潤黑有多洽少，祖如何垂融資喇。在振進(jìn)行柱前期份策劃鎖時(shí)要蹈注意撇結(jié)合倒總投優(yōu)資估費(fèi)算、同項(xiàng)目導(dǎo)融資確方案裹、項(xiàng)戴目經(jīng)脖濟(jì)評(píng)皮價(jià)進(jìn)奏行權(quán)酬衡。經(jīng)濟(jì)策劃市場(chǎng)分析成功的前期策劃成巖功軌的善項(xiàng)臉目做周好蛾市差場(chǎng)厘分耀析鑄和蜻經(jīng)徑濟(jì)曾策氣劃炭是趁前飽期密策體劃拿成牲功弄的閣關(guān)緣瑞鍵計(jì)，慎也煌是派項(xiàng)櫻目會(huì)成予功頃的諒關(guān)汽鍵救！第二倘章房器地墨產(chǎn)穩(wěn)開室發(fā)腐模諸式住宅地產(chǎn)商業(yè)地產(chǎn)旅游地產(chǎn)房港地慣產(chǎn)蓋開抹發(fā)漠模恥式技跑術(shù)療層估面驅(qū)的唉分筍類—水—禾1居室60㎡炭、2居室8鞠0㎡像、3居室90㎡；態(tài)通俗日的9敢0㎡兵以旁下阿的掙戶旺型稍都貓統(tǒng)忠稱悼為常小著戶丑型住屯宅悅房仁地賺產(chǎn)—各—小席戶營型浴項(xiàng)周目按使用功能分類居家型——主要目標(biāo)人群是三口之家的自住型消費(fèi)者。核心要在小面積內(nèi)滿足居家的多功能商住型——主要以商住公寓的形式出現(xiàn)。一方面開發(fā)商利用公寓立項(xiàng)，比寫字樓立項(xiàng)要少繳納前期開發(fā)費(fèi)用，從而降低成本，另一方面，購房者課獲得比購買寫字樓至少多出10%的貸款。目標(biāo)人群處于初創(chuàng)階段的公司和個(gè)人。商務(wù)型——主要以酒店式服務(wù)公寓的形式出現(xiàn)，類似于酒店，擁有“酒店式服務(wù)，公寓式管理”。購買者擁有單元產(chǎn)權(quán)，既可以自住、出租，也可以轉(zhuǎn)售。地段—俊—地段豆因素析對(duì)小卻戶型喚產(chǎn)品羊的營悠銷常槍常具上有決濤定性陣作用交通便利成熟社區(qū)，生活便利完整的配套設(shè)施；優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理服務(wù)項(xiàng)所目殺最逃好翁位射于費(fèi)城帖市朱核氏心住區(qū)戴；與核砌心商曲圈的銀絕對(duì)猶距離車是小托戶型錯(cuò)產(chǎn)品睬地段毅因素唉中最嶄為重退要的努因素住宅界房地把產(chǎn)——小庭戶交型狐項(xiàng)共目客戶購定位—械—不品同頭人立群訓(xùn)的裙小窄戶丸型蓄消澆費(fèi)南需霞求忌特落征墳：住宅當(dāng)房地半產(chǎn)—賤—小戶雄型項(xiàng)暈?zāi)看蟊P化品質(zhì)化郊區(qū)化三大特征大盤化：“重量級(jí)”高層大社區(qū)樓盤增多，如重慶康恒萬友、金科“廊橋水岸”等大盤大量推出郊區(qū)化：高層住宅從中心區(qū)域想周邊郊區(qū)擴(kuò)張的趨勢(shì)明顯品質(zhì)化：在一些高層住宅中，也融入了花園洋房的一些西部特征，高檔住宅不僅包括花園洋房，也包括了高層住宅高層貪物業(yè)耽發(fā)展愉的三桶大特暫征：住也宅駛房權(quán)地暈產(chǎn)——高層蚊物業(yè)高層律物業(yè)守發(fā)展甚的六侄大趨軟勢(shì)：節(jié)能、綠色建筑的興起緊湊型高層住宅廣泛使用精裝修房漸增從爭(zhēng)奪地段優(yōu)勢(shì)轉(zhuǎn)向景觀資源市場(chǎng)將呈“