論物業(yè)管理合同中的責任追究

1論物業(yè)管理合同中的責任追究物業(yè)是指已建成并投入使用的各類房屋以及與其相配套的設(shè)備、設(shè)施和場地等。物業(yè)管理，是指物業(yè)管理企業(yè)接受業(yè)主或業(yè)主委員會的委托，根據(jù)物業(yè)管理效勞合同，對物業(yè)進行維護、修繕、管理，對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共秩序、環(huán)境衛(wèi)生、綠化等事項提供協(xié)助管理或者效勞的活動。隨著住宅管理的專業(yè)化與標準化，物業(yè)管理正逐漸成為一個新興的朝陽產(chǎn)業(yè)。物業(yè)管理效勞的水準直接影響著住宅小區(qū)的環(huán)境、平安、及配套，甚至間接影響到樓盤的品位與質(zhì)量。但由于目前物管行業(yè)剛剛起步，無論是在理論上還是實際操作中都出于探索階段，在一定程度上造成物管雙方的矛盾。俗話說，無規(guī)矩不成方圓，民事責任是按照法律規(guī)定，民事主體違反民事義務(wù)時所必須承當?shù)姆韶熑?。在物管合同中進一步明確物管責任，對于物管合同關(guān)系的進一步標準與成熟，具有積極的意義。下面筆者將從物管合同的性質(zhì)、主體、民事責任幾方面，分別對物管合同責任做出闡述，以期有益于在司法實踐中對于物管案件的正確認識。一、物業(yè)管理合同性質(zhì)對于物業(yè)管理合同在我國合同法中尚未有規(guī)定，目前只能將其稱為無名合同。實踐中有很多人認為物業(yè)管理合同是委托合同，我們在物管案件的審理中，對物管合同關(guān)系也習慣于將合同雙方關(guān)系表述為“物管公司受業(yè)主委員會委托〞。但就物業(yè)管理效勞義務(wù)的內(nèi)容來看，物業(yè)管理公司所提供的大局部物管義務(wù)不需要對業(yè)主言聽計從，他們只需要依據(jù)合同約定以及物業(yè)管理的法律、法規(guī)提供衛(wèi)生、環(huán)境、保安等物管義務(wù)，到達一個大致的標準即可，而這個目標的實現(xiàn)那么是由物管公司自行獨立地完成的。如果認定將物管合同的性質(zhì)認定為委托合同，按照委托合同的性質(zhì)，委托合同中受托人在委托合同范圍內(nèi)所獲得的法律后果，歸屬于委托人，因此委托合同由委托人承當責任。這樣的結(jié)果就導(dǎo)致業(yè)主可能要為物管公司的物管行為承當民事責任，這顯然是違背物管效勞的目的的。從合同目的進行解釋，就可以確定物管合同的性質(zhì)并不是委托合同，至少不是單純的委托合同。筆者認為，在物管公司所提供的效勞內(nèi)容中，不僅有對全體業(yè)主的公共物業(yè)的管理，還涉及到對業(yè)主個體相關(guān)財產(chǎn)的保管，以及對共有物業(yè)設(shè)施的購置、更換，對物管用房的妥善利用等等。因而物管義務(wù)中所涉及的性質(zhì)比擬復(fù)雜，混淆了保管、租賃、承攬、委托等法律關(guān)系。煙偽在物亭管活閱動中私涉及困的物斬管義普務(wù)的鄙種類廳多、猜范圍類廣，秒使得眨對各底種責排任一申一明斜確變謠得較賴為困狼難，暴這樣驚合同夢雙方貿(mào)在產(chǎn)筋生糾母紛后親并不飯能在幻合同黑中直嘩接確繭定違杜約責猛任的進承當蟲。因列而在舌對物攜管案羽件的澡審理訪中，構(gòu)認識頸到物其管合息同性戶質(zhì)的鉆復(fù)雜湊性非懂常有健必要之。只傾有明避確認舍識物供管合容同的棒特殊潑性，汁并有晝針對稀性地撲對所凱涉及缸的部搬分合臺同性炸質(zhì)做大出認怪定，丹才能歐夠正鵲確援哈引相笑關(guān)法柜律法執(zhí)規(guī)對明責任啟做出芹判斷坑與度可量。叨柄二、辟物管集合同濁的責舟任主慣體膛姻在物杰業(yè)管禾理法壩律關(guān)為系中斜，有皇業(yè)主醫(yī)、業(yè)錯主委養(yǎng)員會聾、物疲業(yè)建臨設(shè)單遮位和露物業(yè)催管理增公司聽等民世事主聚體。凡在房符屋出長售前落，物盯業(yè)建廣設(shè)單狗位依虜法應(yīng)為中選栗聘物饞業(yè)管醫(yī)理公及司承雖擔住槳宅小項區(qū)的朗管理唱。而教業(yè)主活委員駁會是劫由物多業(yè)管辟理區(qū)紙域內(nèi)副全體罩業(yè)主妙組成根的業(yè)慶主大碗會選壘舉產(chǎn)霧生的危，執(zhí)墊行業(yè)宅主大葛會決寇議的舞機構(gòu)率。業(yè)兵主大程會在厘業(yè)主計入住練到達及一定槍比例到時，否由房根產(chǎn)行擊政管傅理部鋒門召滴集。克咸在物摸業(yè)管共理法適律關(guān)撥系中宿，物菠業(yè)管握理合斧同一查般是務(wù)由業(yè)嘆主委刺員會篇或物代業(yè)建驅(qū)設(shè)單幅位和爬物業(yè)捎管理枕公司注簽訂淡的，最然而弟物業(yè)旅管理刮合同宇的特泊殊性掩在于陪簽約么雙方們并不榨是合區(qū)同當旅事人眾，物識管合似同的寒雙方艱是作纏為委圍托方采的業(yè)努主和趕受托線方的用物業(yè)裂管理暴公司搏。對滿于與紡物管胡公司俱簽訂體物管漢合同夫的業(yè)居主委涌員會殺或建闖設(shè)單哨位，馬筆者款認為琴其法誼律地亮位比珍較類寄同于父代表份人，輔他們菌簽約支的后蝴果最課終歸魂結(jié)為牌全體躍業(yè)主改，與濃簽約侍方并久無關(guān)輛系。垮對于聯(lián)業(yè)主緒不履貫行合耐同義府務(wù)的抄，違柏約責碎任人洪為業(yè)枯主本碰人，摔而非求業(yè)主鞏委員床會或減建設(shè)逢單位價。陣疾明確弦了物仰管合爪同的遮當事麻人，桑就可控以對詞于物放業(yè)管職理合那么同糾杜紛的鑰訴訟賴主體邁有了執(zhí)正確裝的認凝識。死司法乏實踐傲中出舟現(xiàn)過開由業(yè)屢主委育員會討作為租原告狡對物徐管公呈司提評起訴貧訟的列案例孫，說事明我眨們目威前對兩于物沃管合奮同主貼體的助認識軍尚不序明確店。2的00掘3年扇杭州饅市中異山花患園業(yè)睡主委料員會莖認為滑所委堪托的衰物管須公司企未如鄉(xiāng)約履夫行物旨管義宣務(wù)而唇向法懂院提祝起訴鈴訟，沖法院爛經(jīng)審術(shù)查后坦認為洲，因魂業(yè)主棍委員金會不浙是獨豪立的燙自然肯人或捕法人共，本漿身并教不具似備承湖擔民皂事責敲任的漁組織例機構(gòu)鑒或財竊產(chǎn)，朝不具擱備當軌事人權(quán)的民碗事權(quán)新利能圾力，漂因而淘不屬趣于民筒訴法尾所規(guī)笑定的岸“其突他組灰織〞恥，不旦享有麥民事脊主體齊資格汪，該嫩業(yè)主伏委員那么會的仆起訴奏因而犁被裁嫁定駁究回。姨由該翼案例糞可以控看出描，業(yè)旦主委穗員會帖不僅要不是藍物管載合同游的當準事人獄，從燦其性惑質(zhì)上彩分析晌，它誤也不朵符合塊訴訟尿主體嶺的要虛求。揀冒那么哈要追匹究物土管公鉤司的供責任浩，應(yīng)蠶如何伯確定酒訴訟馬主體雁呢?乓筆者晴認為廟應(yīng)以資公共過利益悶還是抓業(yè)主酷個體是利益疤為區(qū)夾分標悅準。倍如果他是出歷于公搏共物漸管事票由而夢提起掃訴訟妨的，麻其訴練訟主嫂體資綁格就足應(yīng)為掌“某歷小區(qū)甩全體凳業(yè)主撞〞，耍因為換該訴枯訟是皆為維冰護全貍體業(yè)濤主的喝利益諸而提租出的廚。此烏外我群們還蘋應(yīng)當逗認識聽到，忘物管閘效勞情的性狹質(zhì)特進殊，母由于頓每個曠業(yè)主般對于薯公共犬物管宏效勞疑標準撤的期糞待值懸不盡閥一致孤，將覽對公困共物督管事憑務(wù)的駕訴權(quán)蚊歸于告全體障業(yè)主稅，也您可以陡盡量典使物卷管服跳務(wù)標騙準符慶合公獸眾標藍準，喝而避殃免公版眾服端務(wù)的腔個人幸意志裕化，賊使得極物管群公司躍在公趴共物范管服杰務(wù)上瀉的無勁可是麥從。持這樣妹對于扎促進但與保既護物籃管行惡業(yè)的六正常詢開展捏是必皆要與恐有益?zhèn)虻?。德清鑒于惰全體牙業(yè)主遼人數(shù)簽眾多雕，在給由小畏區(qū)全用體業(yè)渣主所抱提起半的訴霉訟中棋，可粉以選倚派訴康訟代不表。玩業(yè)主獵委員玻會在先全體從業(yè)主潤書面胸授權(quán)傾或經(jīng)喚業(yè)主漲大會婦的決慶議確型定后仍，也寧可以亭作為撿代表準人參茶加訴歌訟。糾但如狹該業(yè)稍主委冰員會嘗必須妹提交坡相關(guān)榴的文灣件證佩明其因資格董，否辟那么其蘭起訴額就會鋼被駁罵回。博哪當然同，如廟果物鼓管公羞司在以物管遠效勞舍過程鄭中，聰違背隙了對孫業(yè)主膜個人最的義植務(wù)，品侵害盜了業(yè)惹主個繭人的消利益箏，如竟車輛勺保管舌義務(wù)長、安口全保巖障義腫務(wù)等妻，那眨么訴沸訟主形體就徐應(yīng)為亮業(yè)主毫個人艙。這甩里區(qū)斜別的由標準唉就在袋于物工管公絞司所賞提供燥的是渴公共闖效勞仙還是異可劃申分為粘個體拔的服金務(wù)，劇被侵沃害的赤利益煮是全牲體業(yè)挨主的象還是讀個體管業(yè)主采的。邁捆此外愿，筆占者認鉛為目筋前在陜業(yè)主狼對于超公共導(dǎo)物管挑效勞等的維俱權(quán)渠決道上神尚存阿在困葵惑：碑業(yè)主喪需要嫁怎樣光的途那徑才逝能夠似贏得丸業(yè)主卷大會寇的召扒開，顛使“液下情點上達輸〞，況需要圓怎樣兇的方帳式才槐能夠隆啟動州維權(quán)呢程序張，對慶于業(yè)熟主來可說都歪是一鳴件既姐陌生逗又煩漆瑣的褲工作透。著螺手暢妖通該網(wǎng)程序擊并使污之具然有實椒效，渡對于暑保障沖業(yè)主脫權(quán)利毯、監(jiān)痕督物希管活障動非負常重乏要。輸雷三、庭物管奏責任歇確實欄定科勻合同怕法第杏一百漠二十蘆二條炸規(guī)定遙，“圍因當勺事人注一方顯的違島約行礙為，鳴侵害務(wù)對方憂人身賞、財屯產(chǎn)權(quán)監(jiān)益的耀，受聾損害吸方有砍權(quán)選烈擇依奇照本能法要駝求其境承當頃違約譽責任瓦或者推依照斗其他工法律曠要求竭其承敞擔侵熔權(quán)責資任。臥〞膨?qū)τ趧h因物孤業(yè)管耍理而霞產(chǎn)生酬的民晚事責絨任，邀當事坦人同開樣可享以在少違約搜與侵便權(quán)中識自行輪選擇五責任游的追督究。幼呢1、非違約符責任裕匠物業(yè)賢管理箱中的顏違約回責任戴，可科以來狠自雙繭方當竹事人杜在合由同中效的約右定，秧沒有鍬約定氏的那么臨應(yīng)按宅照實取際損拔失確鍵定違餓約責介任。桶物管瘦合同閱主要殺是一齡方提葵供勞測務(wù)服悠務(wù)，飲另一奪方支星付物蠅管費巴用的奮合同陳，實落踐中經(jīng)雙方丹當事架人在彩合同粒中對領(lǐng)于業(yè)脂主一黨方未快按約賺繳納減物管渴費用硬的違規(guī)約責膨任約犧定比言較明豐確，紡而對胡于物斑管公膜司未絞全面千、妥錯善提融供物毯管服含務(wù)的劇違約慎責任登的約棒定那么陳較不衡明確粉。以識杭州種為例璃，雖擊然目個前并肥未象注商品冊房預(yù)駝售合殖同一憐樣要菌求對叼物管沫制定吊統(tǒng)一蠻的格嫁式合芒同，鐵但實蛋際中申當事妻人雙欠方對席于的鎖物管鹿合同也內(nèi)容千的約朋定幾昂乎都音取材串于?螞杭州卷市物受業(yè)管隨理條汁例?鼻。對項于物幻管公施司的久違約璃責任引，很哀多合蔥同照扁搬了沙?杭理州市宋物業(yè)壽管理陸條例險?第相五十倉四條理第三嗚款的門規(guī)定翻，即某“對草物業(yè)敲管理訓(xùn)企業(yè)碼違反隔本條饅例的削行為臟，業(yè)蘿主委裝員會幼有權(quán)皮予以艱制止傷并督壩促其權(quán)限期廳改正尾。逾燭期不遺改正米的，戰(zhàn)業(yè)主慢委員復(fù)會可輛以終乖止物次業(yè)管橫理服互務(wù)合平同。橋情節(jié)坑嚴重仇的，霧物業(yè)塊管理旋部門邁可以歉降低昂其物行業(yè)管恭理資獵質(zhì)等謊級。俱〞?；筮@樣縫的約劇定，毫使一泊些物甲管公密司據(jù)灣此認更為合岡同雙揀方對娘于違談約責男任已冷做出紀選擇冊，即風使物鳴管公掙司存擠在違塞約行天為，閃其所廉要承息擔的扶違約朝責任奪也僅愁限于滑限期追整改當、終氧止合添同和澡接受損管理狀部門干處分飾，而疤毋需牙承當場其他末責任薯。我隊筆者鴉認為返，上灶述關(guān)恭于限費期整現(xiàn)改、槽終止軌合同陡的約間定并傍不能你涵蓋陰物管袖公司省全部傲的違每約責舞任，稀在這秧里對即不解截除物證管合揮同的械違約臭責任蜻合同檔雙方嫂是未壟做出減約定僅的。痛對不剝解除現(xiàn)合同變的違周約責蔥任仍董應(yīng)按幻照雙濟方當火事人縮無約式定的牲來處睛理，犯而不合能以扛此排沈斥業(yè)星主對梁于物這管公田司其獵他違椅約責寬任的陷追究典。至其于上征述關(guān)骨于由諷物業(yè)段管理單部門駁進行存處分識的約渴定更唇屬于寧行政毫責任陶的范仔疇，梳與違尤約責梢任無霉關(guān)，托更不六能以櫻此免遲除違古約責片任。撿耕假設(shè)物遠管公愧司雖哥然服旺務(wù)欠急當，宰但業(yè)禍主認肥為尚耐不必雷解除鮮合同宵或者糧解除天合同押后業(yè)辜主仍匹存在閱其他最損失廁的，給應(yīng)明冤確業(yè)涉主仍拿有權(quán)授追究荒物管丑公司偵的其宮他違喚約責拌任。凍假設(shè)物燥管公甚司不品履行情物管勞效勞贏或履收行合變同未翠到達預(yù)規(guī)定耕標準餅，致速使業(yè)喊主拒置絕交書費的炕，應(yīng)疲認定塞物業(yè)猛管理茄公司素違約廣在先著，業(yè)索主拒堡絕交礦物業(yè)嶄管理認效勞副費屬未于行歷使合乳同履庭行中柳的抗期辯權(quán)叼的行船為，詢可根瘦據(jù)物佩業(yè)管樸理公墻司提都供服典務(wù)的來質(zhì)量拾狀況太，按伙質(zhì)定孕價，丙適當錢減少逢業(yè)主唱的應(yīng)量交物甚管費聲用，珠以體是現(xiàn)對煙物管蠟公司捆違約施責任填的追嗚究。嗽對于謊物管切公司猾要求僅業(yè)主莊支付星滯納呀金的洲訴訟城請求樸那么不弓應(yīng)支辰持。冊遲2、沫侵權(quán)認責任嗽森違約鑰責任鈴是無沸過錯凳責任華，而撞侵權(quán)患責任噸那么大久局部驚為過瀉錯責軌任。享在物稻管案示件中偉，并角不是起業(yè)主上所有潛的損說失，戰(zhàn)物管習公司憂都需堆要無猜條件來承當望責任超的。嚼在物樹管活策劃而升引起苦的糾滴紛中夜，不倘分清先責任夾類型相，勢妻必將其無謂院地加查重物始管公甚司的鎮(zhèn)責任院，從黨而遏黨制物孕管工新作的想生存稼空間加，造妹成不下良后匹果。畫毯目前晴在人檢民法鉛院所殲審理邊的業(yè)圾主對產(chǎn)物管腸公司距所提敢出的刑案件雀中，王有很問大一忍局部鳥是因留業(yè)主糧認為取物管軟公司菌提供芽的物奪業(yè)安吧全服節(jié)務(wù)有披瑕疵獨，導(dǎo)科致其東人身莊、財嶼產(chǎn)受稀損而板提出仰的。虧物業(yè)于平安揮效勞舒主要閑有以勺下兩妻種情俘況：艦一業(yè)侍主住也宅被專盜、沸被搶紋;二扎存放歌在停削車場有的車鮮輛被預(yù)盜、薄被損量。因梳為侵心權(quán)人予無從劑查找存，業(yè)首主那么搜依據(jù)英物管芝合同達的約彩定轉(zhuǎn)細而認重為物蘋管公衛(wèi)司存頭在物歷管安作全方五面的請效勞夫瑕疵焰，故純而要協(xié)求物悉管公閱司承開擔責隙任。脈筆者狀認為增，對幻該類顧責任便的性英質(zhì)應(yīng)面確定穩(wěn)為過紋錯責肚任，例而不自能認料定為紅無過攔錯責竹任?；覙I(yè)主踏只有兇證明替物管糖公司泳物管蜂平安蓋方面蠶的服宏務(wù)存區(qū)在瑕帝疵，瞧而該累瑕疵炎對于滔業(yè)主旗人身雕、財蘋產(chǎn)的磚損失錯具有匪直接繭關(guān)系欣的，棒責任兄的構(gòu)持成要邪件才堪得以蘇成立玩，其蓄請求糞才能幼夠被經(jīng)支持氏。堵嚷在筆短者的廢司法束實踐堪中，霉近年由來接喝觸到剃兩個窗案件證較有避代表式性。扯柄案例掛一、爸某小辜區(qū)業(yè)鈔主在凳寫字協(xié)樓內(nèi)賣遭遇件持刀睬歹徒述搶劫簡，經(jīng)紅該業(yè)玻主防榨衛(wèi)，白歹徒騙反被昨刺死點，但辮該業(yè)僚主也熟身受量重傷鞏。該執(zhí)業(yè)主霧對該怕寫字赤樓的見物管腔公司辱提起降訴訟懸，請課求其默對該士事件伸中該風業(yè)主腳所遭括受的問人身研、財納產(chǎn)損姿失進尚行賠情償。漆但在命案件聯(lián)的審每理中述，物截管公壇司提億供證鑼據(jù)證駛明，挎公司競對該尊物業(yè)批有完朋備的奉人員鑄出入臨登記飽審查萄制度槳，所貞實施傍的安營全服輪務(wù)并守無瑕朋疵。額熔案例鋒二、牌某小吊區(qū)業(yè)議主在作家中夸發(fā)生戰(zhàn)竊案昂后，齡認為杯物管先公司授在接掠受委甜托管脈理后明，未粒妥善雨承當爸平安覽防范另的職營責，朗對該做小區(qū)生存在街缺陷砌的監(jiān)恢控系兄統(tǒng)不合進行婦維修吧，導(dǎo)嘴致竊訪案結(jié)派果的碼發(fā)生悉，訴克請判般令物去管公遵司賠絨償由抗此給餃原告者造成棉的損陸失。蠅建對于絮上述爹兩個模案例笛，因軌為案理件一駕的業(yè)瞧主不懶能證蔥明物俱管公贊司在革平安劈管理愁上存廁在瑕峽疵，晝其訴螺請被觀判令躺駁回礎(chǔ);案下例二迷中的騎物管團公司俘那么被嗎證明簡該小隔區(qū)監(jiān)趕控系磨統(tǒng)破結(jié)損，擇平安節(jié)管理領(lǐng)上存詞在瑕概疵而冊被判憂令賠勝償業(yè)循主損溫失1牧00缸0元間。上培述兩保個案哄件宣迷判后緣，當喚事人桶雙方咬均服悼判息歌訴，尚未再扯提起荷上訴豆。惱嚷3、抱物管資糾紛寸中的止舉證袋責任追府對于匙物管越糾紛孕中的癢舉證川責任顛，法弓律并碎無專潤門做拒出規(guī)損定，倦一般律是依圈據(jù)民持訴法給關(guān)于廁“誰冊主張筒，誰呈舉證姐〞的妙規(guī)定磨。但征物管量合同影相對稿其他賣案件島具有撇其特滴殊性三。對爆于物夏管公烘司所蛇履行定的物括管義致務(wù)有博無承圾擔或佩義務(wù)堂履行芝有否潛到位共，往序往要吹經(jīng)過慈一段車時間瓦才能支夠反武映出保來，蹈對于些業(yè)主畏來說灑，要莊證明罷物管獸公司邪有無時全面昂、妥畫善地突履行滲物管棕效勞箭