浙江湖州房地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告

浙江湖州房地產(chǎn)工程市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告湖州市場(chǎng)研究報(bào)告2021年1月華基行銷(xiāo)傳播機(jī)構(gòu)目錄:一、城市概況 41、地理區(qū)位 42、交通條件 43、城市人口狀況 54、宏觀經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù) 5二、城市規(guī)劃 81、城市規(guī)劃簡(jiǎn)介 82、城市性質(zhì): 93、用地空間結(jié)構(gòu): 94、人口及用地: 95、總體布局 96、區(qū)域規(guī)劃 12三、房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 121、整體房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀 122、土地市場(chǎng)情況 143、房地產(chǎn)市場(chǎng)供求情況 154、房地產(chǎn)板塊情況分析 174.1市中心板塊: 184.2南太湖板塊: 214.3西南新區(qū)板塊: 224.4鳳凰開(kāi)發(fā)區(qū)板塊: 234.5仁皇山板塊: 244.6湖東板塊: 25四、地塊概況 401、八里店簡(jiǎn)介: 402、地塊簡(jiǎn)介 412.1地塊四至 422.2小結(jié): 433、土地根本信息 433.1樓面地價(jià)測(cè)算: 443.2同區(qū)域地價(jià)比照分析: 444、工程測(cè)算 444.1產(chǎn)品定位 444.2產(chǎn)品測(cè)算 454.21產(chǎn)品指標(biāo)排布 454.22本錢(qián)測(cè)算 475、靜態(tài)收益測(cè)算 526、敏感性分析: 53五、工程論證 541、價(jià)格論證 542、入市時(shí)機(jī)論證 543、結(jié)論 55一、城市概況1、地理區(qū)位區(qū)位:湖州市地處浙江省北部,東鄰上海,南接杭州,西依天目山,北瀕太湖,與無(wú)錫、蘇州隔湖相望,是環(huán)太湖地區(qū)唯一因湖而得名的城市。行政區(qū)劃:湖州市共轄吳興和南潯2個(gè)建制區(qū)和德清、長(zhǎng)興、安吉3個(gè)縣。湖州是一座具有2300多年歷史的江南古城,2021年末戶籍人口258.50萬(wàn)人,其中市區(qū)人口108萬(wàn),面積5818平方公里;城市化水平到達(dá)55.1%,中心城市建成區(qū)68平方公里(2021年),南潯13.5平方公里。開(kāi)展概況:湖州是以上海浦東開(kāi)發(fā)開(kāi)放為龍頭的長(zhǎng)江三角洲地區(qū)“先行規(guī)劃、先行開(kāi)展〞的14個(gè)重點(diǎn)城市之一。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)從原來(lái)的傳統(tǒng)絲綢、建材業(yè)為主,形成了以新型紡織、新型建材、醫(yī)藥化工、特色機(jī)電四大特色優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)為支柱、電子信息和環(huán)保產(chǎn)業(yè)快速開(kāi)展的格局,先進(jìn)制造業(yè)占規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn)值比重到達(dá)50%。2、交通條件作為長(zhǎng)三角城市群中連接南北兩翼的節(jié)點(diǎn)城市和滬、杭、寧三大城市的共同腹地,距杭州75公里、上海130公里、南京220公里。南北走向的104國(guó)道、杭寧高速公路、宣杭鐵路和東西走向的318國(guó)道、被譽(yù)為“東方小萊茵河〞的長(zhǎng)湖申航道、申蘇浙皖高速公路、申嘉湖杭高速公路、已經(jīng)開(kāi)工建設(shè)的寧杭客運(yùn)專(zhuān)線和即將開(kāi)工的滬蘇湖城際鐵路貫穿湖州全境。新長(zhǎng)鐵路和即將修建的湖乍鐵路使湖州分別與隴海、滬杭兩大鐵路干線連通。湖州還擁有全國(guó)一流的內(nèi)河鐵路、公路、水運(yùn)中轉(zhuǎn)港。3、城市人口狀況‰。市區(qū)總戶數(shù)342105戶、總?cè)丝?085173人,吳興區(qū)總戶數(shù)195990戶、總?cè)丝?93907人;八里店鎮(zhèn)總戶數(shù)18393戶、總?cè)丝?4547人,非農(nóng)業(yè)人口11458人,農(nóng)業(yè)人口43089人。女性初婚人數(shù)全市15053人,其中吳興區(qū)3687人。4、宏觀經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)經(jīng)濟(jì)開(kāi)展相對(duì)平穩(wěn),保持較高增速全市2021年全市實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值(GDP)1105億元,按可比價(jià)格計(jì)算,比上年增長(zhǎng)6.7%。其中按08年GDP1034.89億元,按戶籍人口計(jì)算的人均GDP為40089元,增長(zhǎng)10.5%,折合5772美元;按常住人口計(jì)算的人均GDP為36764元,增長(zhǎng)9.4%,折合5294美元。08年實(shí)現(xiàn)財(cái)政總收入133.78億元,其中地方財(cái)政收入71.61億元,分別比上年增長(zhǎng)17.3%和16.1%。財(cái)政總收入占GDP的比重為12.9%。物價(jià)結(jié)構(gòu)性調(diào)整,仍需警惕八大類(lèi)消費(fèi)品及效勞工程價(jià)格呈“六漲二跌〞態(tài)勢(shì),08年居民消費(fèi)價(jià)格總水平漲幅為5.1%。食品類(lèi)價(jià)格上漲13.9%,拉動(dòng)CPI上漲4.2個(gè)百分點(diǎn);醫(yī)療保健和個(gè)人用品價(jià)格上漲5.1%;居住類(lèi)價(jià)格上漲3.3%;家庭設(shè)備用品及效勞價(jià)格上漲2.3%;煙酒及用品價(jià)格上漲1.8%;衣著類(lèi)價(jià)格上漲1.2%。交通和通信類(lèi)、娛樂(lè)教育文化用品類(lèi)價(jià)格下跌,分別下降2.0%和0.9%。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)相較穩(wěn)固,城市化開(kāi)展呈良好開(kāi)展態(tài)勢(shì)2021年湖州市第一產(chǎn)業(yè)增加值為82.63億元,增長(zhǎng)4.1%;第二產(chǎn)業(yè)增加值593.56億元,增長(zhǎng)10.7%,其中工業(yè)增加值534.98億元,增長(zhǎng)11.4%;第三產(chǎn)業(yè)增加值358.70億元,增長(zhǎng)11.8%。三次產(chǎn)業(yè)比例為8.0:57.3:34.7。與去年相比一產(chǎn)比重下降0.2個(gè)百分點(diǎn),二產(chǎn)比重增長(zhǎng)0.3個(gè)百分點(diǎn),三產(chǎn)比重下降0.1個(gè)百分點(diǎn)。人民生活水平不斷提高全市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入突破“兩萬(wàn)元〞,到達(dá)21604元,比上年增長(zhǎng)9.9%。2021年市區(qū)城鎮(zhèn)居民人均可支配收入21822元,增長(zhǎng)8.9%;人均消費(fèi)支出14233元,增長(zhǎng)9.4%;恩格爾系數(shù)為36.1%;年末人均住房面積29.8平方米。全市農(nóng)村居民人均純收入突破“萬(wàn)元〞大關(guān),到達(dá)10751元,增長(zhǎng)12.7%;人均生活消費(fèi)支出7046元,增長(zhǎng)14.2%;恩格爾系數(shù)為35.0%;人均住宅面積52.1平方米。城鄉(xiāng)居民年末人均本外幣儲(chǔ)蓄存款余額達(dá)21002元,比上年增加4814元,增長(zhǎng)29.7%。投資結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化,房產(chǎn)投資持續(xù)上升截止至09年11月份,完成投資535.14億元。其中2021年完成全社會(huì)固定資產(chǎn)投資525.24億元,比上年增長(zhǎng)14.6%。按產(chǎn)業(yè)劃分,第一產(chǎn)業(yè)投資4.82億元,增長(zhǎng)5.3%;第二產(chǎn)業(yè)投資299.48億元,增長(zhǎng)25.4%,其中工業(yè)投資291.03億元,增長(zhǎng)22.8%;第三產(chǎn)業(yè)投資220.93億元,增長(zhǎng)2.8%。全年限額以上固定資產(chǎn)投資工程1683個(gè),完成投資額482.65億元,增長(zhǎng)14.6%,其中根底設(shè)施投資103.96億元,增長(zhǎng)7.3%。非國(guó)有投資385.99億元,增長(zhǎng)21.6%,占全部限額以上投資的80.0%,比上年提高4.6個(gè)百分點(diǎn)。二、城市規(guī)劃湖州市城市總體規(guī)劃(2003-2021)1、城市規(guī)劃簡(jiǎn)介城市遠(yuǎn)景框架以“一城兩區(qū)〞帶狀組團(tuán)城市為根底,進(jìn)一步完善功能布局,改善人居環(huán)境,有選擇的進(jìn)行用地拓展,并為居住、工業(yè)、公建等預(yù)留了一定的開(kāi)展空間,表達(dá)了“有機(jī)生長(zhǎng)〞的規(guī)劃架構(gòu),滿足了城市開(kāi)展需求。申蘇浙皖高速公路南側(cè)主要布局工業(yè)開(kāi)展用地;現(xiàn)G318公路的北側(cè)結(jié)合西山漾、西山等生態(tài)環(huán)境布置生活設(shè)施用地,并在其中形成貫穿老城區(qū)、毗山、西山漾、織里的融傳統(tǒng)與現(xiàn)代、自然與人文為一體的城市公共活動(dòng)軸線。湖州中心城區(qū)在仁皇山行政、文化、體育中心和老城傳統(tǒng)商業(yè)中心的根底上,在湖州與織里之間布置融現(xiàn)代商貿(mào)、金融效勞、旅游休閑設(shè)施為一體的新的城市中心區(qū);南潯城區(qū)的中心區(qū)在現(xiàn)狀根底上向西向南適當(dāng)拓展。2、城市性質(zhì):太湖南岸中心城市,省級(jí)歷史文化名城,長(zhǎng)三角工貿(mào)、生態(tài)旅游城市。3、用地空間結(jié)構(gòu):形成“一城兩區(qū)、雙心結(jié)構(gòu)〞的帶形組團(tuán)式城市,由13個(gè)城市分區(qū)組成。其中湖州中心城區(qū)為中心城市的主城區(qū),由11個(gè)城市分區(qū)組成;南潯城區(qū)為相對(duì)獨(dú)立的功能區(qū),由2個(gè)城市分區(qū)組成。兩城區(qū)之間保存開(kāi)敞的生態(tài)綠廊,限制城市沿G318公路連片開(kāi)展。4、人口及用地:現(xiàn)狀中心城市人口51.5萬(wàn)人,其中湖州中心城區(qū)42.5萬(wàn)人,南潯城區(qū)9萬(wàn)人,建成區(qū)面積52.9平方公里。其中湖州中心城區(qū)43.9平方公里,南潯城區(qū)9.0平方公里。規(guī)劃確定人口規(guī)模近期2007年城市人口67萬(wàn)人,其中中心城區(qū)52萬(wàn)人,南潯城區(qū)15萬(wàn)人;遠(yuǎn)期2021年城市人口98萬(wàn)人,其中湖州中心城區(qū)70萬(wàn)人,南潯城區(qū)28萬(wàn)人;用地規(guī)模近期67平方公里,其中湖州中心城區(qū)51.4平方公里,南潯城區(qū)15.6平方公里;遠(yuǎn)期城市用地112.7平方公里,其中湖州中心城區(qū)81.6平方公里,南潯城區(qū)31.1平方公里。5、總體布局中心城區(qū)近期建設(shè)主要是實(shí)施“東拓西擴(kuò)、北進(jìn)南控、中間完善〞的開(kāi)展戰(zhàn)略;“北進(jìn)〞??就是結(jié)合已形成規(guī)模的仁皇山新區(qū)的建設(shè),開(kāi)辟太湖新區(qū),從“苕溪時(shí)代〞邁向“太湖時(shí)代〞;“西擴(kuò)〞??繼續(xù)完善鳳凰西區(qū)建設(shè)的根底上搞好西南工業(yè)區(qū)、商住區(qū)的配套建設(shè);“南控〞??保護(hù)和控制好南郊風(fēng)景區(qū)的自然環(huán)境;“東拓〞??在搞好湖東分區(qū)配套建設(shè)的根底上,重點(diǎn)建設(shè)吳興工業(yè)片區(qū),并進(jìn)一步開(kāi)發(fā)建設(shè)“西山漾地區(qū)〞,把西山景區(qū)建設(shè)成為中心城區(qū)與東部新區(qū)之間的“綠肺〞;“中間完善〞??完善老城區(qū)的根底設(shè)施、公用設(shè)施和環(huán)境設(shè)施配套,增強(qiáng)、完善城市功能。附:[湖州市吳興工業(yè)區(qū)]簡(jiǎn)介-----正在招商中東部新區(qū)是吳興區(qū)擴(kuò)大對(duì)外開(kāi)放、統(tǒng)籌城鄉(xiāng)開(kāi)展和打造先進(jìn)制造業(yè)基地的主要平臺(tái),湖州中心城市開(kāi)展的核心區(qū)塊,涉及八里店、環(huán)渚、織里3個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn),總面積183平方公里,已規(guī)劃90平方公里,其中中心區(qū)46平方公里、織里片區(qū)32平方公里、環(huán)渚片區(qū)8.3平方公里、吳興食品加工園3.7平方公里。中心區(qū)近期實(shí)施28.3平方公里。新區(qū)以現(xiàn)代城市理念總體布局,圍繞中央商務(wù)區(qū)為核心,以南北和東西向景觀大道為軸線建立無(wú)障礙物流網(wǎng)絡(luò),并劃分以高技術(shù)板塊為主的工業(yè)平臺(tái),高檔住宅群落開(kāi)發(fā)為主的商住板塊,山水風(fēng)景區(qū)開(kāi)發(fā)為主的旅游觀光平臺(tái)。已累計(jì)完成投入60億元,區(qū)內(nèi)主要道路框架根本完成,吳興大道、南太湖大道相繼建成通車(chē),形成織里童裝、八里店金屬制品、環(huán)渚紡織機(jī)械等特色產(chǎn)業(yè)和西山景區(qū)、八里店社區(qū)等商貿(mào)旅游居住區(qū)塊。區(qū)內(nèi)主要工業(yè)園區(qū):歐盟工業(yè)園、科技創(chuàng)業(yè)園、童裝產(chǎn)業(yè)園。吳興工業(yè)片區(qū),規(guī)劃工業(yè)用地總面積16.25平方公里。其中環(huán)渚工業(yè)片區(qū)以新型紡織、服裝工業(yè)為主;八里店工業(yè)片區(qū)開(kāi)展新型建材、機(jī)電儀表、絲綢織造、織物整理、服裝服飾、汽車(chē)配件等產(chǎn)業(yè)為主;織里工業(yè)片區(qū)主要開(kāi)展新型紡織、絲綢織造、機(jī)電儀表。目前吳興主要推出的投資平臺(tái):?科技創(chuàng)業(yè)園:建設(shè)吳興區(qū)東部工業(yè)平臺(tái),打造先進(jìn)制造業(yè)基地,集聚廣闊中小企業(yè)投資創(chuàng)業(yè)的重要孵化器。主要為中小企業(yè)配備,以引進(jìn)電子、電器、電機(jī)等“三電〞產(chǎn)業(yè)和生物醫(yī)藥等高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為主。規(guī)劃總面積50萬(wàn)km2,廠房50幢,一期總建筑面積28.7萬(wàn)km2,其中廠房總面積19萬(wàn)km2,共31幢,另外還配備了辦公區(qū)和生活區(qū)(職工餐廳和宿舍)。?童裝產(chǎn)業(yè)園:有50萬(wàn)km2的標(biāo)準(zhǔn)廠房,可分為東區(qū)和西區(qū)兩個(gè)區(qū)域。?東區(qū)標(biāo)準(zhǔn)廠房:以引進(jìn)科技型、成長(zhǎng)型的高新技術(shù)企業(yè)為主。效勞配套建筑面積約2.5萬(wàn)km2。廠房建筑面積約20萬(wàn)km2,架空層面積約4.9萬(wàn)km2。廠房分為24幢,424個(gè)單元,城區(qū)效勞中心一幢。?西區(qū)標(biāo)準(zhǔn)廠房:以引進(jìn)品牌型、出口型的童裝及相關(guān)聯(lián)的企業(yè)為主。廠房建筑面積約16.5萬(wàn)km2,架空層面積約3.9萬(wàn)km2。效勞配套建筑面積約2.5萬(wàn)km2。廠房分為16幢,共340個(gè)單元,物流中心一個(gè)。?歐盟工業(yè)園:以引進(jìn)歐盟國(guó)家的企業(yè)為主,鼓勵(lì)精密機(jī)械,家用電器類(lèi)企業(yè)入住。一期規(guī)劃總面積30萬(wàn)km2,分兩個(gè)區(qū)塊。南區(qū)面積20萬(wàn)km2,主要提供于征用土地自建工廠的投資者;北區(qū)面積10萬(wàn)km2,建成5萬(wàn)km2具有歐式風(fēng)格的標(biāo)準(zhǔn)廠房,租賃給投資者使用。?“機(jī)械電器專(zhuān)業(yè)區(qū)〞:此園區(qū)位于埭溪工業(yè)功能區(qū)內(nèi),也是現(xiàn)在打造的一個(gè)新平臺(tái)。該平臺(tái)的周?chē)越ㄖ摬哪ν熊?chē)及汽車(chē)配件,上下壓電器配件,物流機(jī)械等為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè),尤其在機(jī)械行業(yè)的動(dòng),車(chē),軋,磨,鍛,刨,銑及電鍍、熱處理等工藝成熟,生產(chǎn)能力強(qiáng)盛,具有很強(qiáng)的外協(xié)加工能力。規(guī)劃面積為6000畝,建成面積2200畝,現(xiàn)在入住企業(yè)類(lèi)別主要是五金、機(jī)械等共57家,機(jī)械五金占60%,主要以引進(jìn)機(jī)械電器、五金、電子類(lèi)企業(yè)為主。?此外,地處湖州市中心地區(qū)的吳興區(qū)內(nèi)教育、醫(yī)療、居住、商業(yè)、餐飲住宿、休閑娛樂(lè)等生活設(shè)施完善。6、區(qū)域規(guī)劃東部新區(qū)是今后城市開(kāi)展的重要區(qū)域。右圖所示即位于中心城和東部新區(qū)間大型生態(tài)廊道周邊地塊。這條生態(tài)廊道就是依托西山漾自然水體,由北至南的控制寬1000-15000米的生態(tài)綠地,它是中心城市的生態(tài)“綠肺〞,不僅改善了城市的小環(huán)境。而且為完善大城市功能和增強(qiáng)城市的輻射能力留有足夠的空間。區(qū)域內(nèi)的西山漾,水面面積大約為95公頃(約1400畝),漾南有西山可依托,東部視野開(kāi)闊,整個(gè)漾區(qū)風(fēng)景秀美,是東郊水網(wǎng)平原地區(qū)不可多得的山水俱全、山水俱佳的地方。規(guī)劃結(jié)合西山漾濕地及周邊生態(tài)綠地,建設(shè)現(xiàn)代商貿(mào)、金融效勞、旅游休閑設(shè)施以及居住區(qū),形成山、水、城、綠交融的現(xiàn)代城市景觀,彰顯出山水城市特色。三、房地產(chǎn)市場(chǎng)分析1、整體房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀房地產(chǎn)投資趨于合理,平穩(wěn)增長(zhǎng)截止至09年11月份,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額98.72億元,同比增長(zhǎng)10.9%。房地產(chǎn)投資顯著上升。其上半年住宅完成投資33.61億元,同比下降10.9%,商業(yè)用房完成投資12.3億元,同比增長(zhǎng)151%,增幅較大。其中中心城市完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資約27.47億元,同比下降10.9%。商品房新開(kāi)工面積大幅上升。1-11月新開(kāi)工房屋施工面積423.84萬(wàn)平方米,同比增長(zhǎng)1.08倍,其中住宅新開(kāi)工面積同比增長(zhǎng)1.23倍。住房結(jié)構(gòu)逐漸趨向合理近年來(lái),在商品房開(kāi)發(fā)規(guī)模不斷擴(kuò)大的同時(shí),鹽城住房供給結(jié)構(gòu)也得到了改善,特別是90平方米及以下商品房投入力度明顯加大,在住宅中所占的比重不斷提高。上半年中心城區(qū)共成交商品住宅3885套。90-144?的套型面積仍是最受市場(chǎng)追捧的主力戶型,共成交2296套,占成交套數(shù)的59.1%,成交面積27.34萬(wàn)?。90?以下的套型面積共成交1155套,占成交套數(shù)的29.7%,成交面積9.11萬(wàn)?。2007年這一比重僅為15.2%,08年為29.5%。受2006年以后“90/70〞政策影響,90?以下套型的供給量逐漸增加以及政策對(duì)小戶型的扶持,90?以下的成交比重有所上升。144?以上及排屋共成交434套,比重為11.2%,成交面積8.87萬(wàn)?。商品房?jī)r(jià)格穩(wěn)中有升從房地產(chǎn)企業(yè)的角度上看:近幾年來(lái),隨著的土地儲(chǔ)藏和“招(標(biāo))、拍(賣(mài))、掛(牌)〞制度的實(shí)施,增加了土地出讓的透明度和土地的獲取價(jià)格,還受拆遷本錢(qián)加大、建筑材料價(jià)格和人工工資水平上升直接推動(dòng)了房地產(chǎn)價(jià)格的上漲。另外消費(fèi)需求的改變使商品房的配套設(shè)施建設(shè)不斷完善,也增加了商品房建設(shè)的本錢(qián),促進(jìn)了房?jī)r(jià)的上漲。湖州市09年商品房均價(jià)為約4689元/平米,較08年4224元/平米的價(jià)格,每平米價(jià)格上升了約465元,增幅達(dá)11%。空置面積繼續(xù)下降隨著近階段的房地產(chǎn)市場(chǎng)的逐漸回暖,整個(gè)空置率有所降低,截止至09年11月末,湖州商品房空置面積84.13萬(wàn)平方米,同比下降0.6%,其中住宅空置面積同比下降了32.8%。2、土地市場(chǎng)情況2021年成交商業(yè)、住宅類(lèi)土地:地址 總面積(公頃) 容積率 成交價(jià)格萬(wàn)元 樓面價(jià)(元/平方米) 土地用途 成交日期仁皇山新區(qū) 10.8872 A組團(tuán)1.6-1.8B組團(tuán)2.2-2.4 76700 2935 商業(yè)、居住 2021-12-31仁皇山新區(qū) 9.9617 2.0-2.5 67100 2694 商業(yè)、居住 2021-12-31湖州市區(qū) 6.2862 2.8-3.5 67000 3045 商業(yè)、居住 2021-12-31湖州市區(qū) 4.1281 1.6-2.0 28000 3391 商業(yè)、居住 2021-12-18南太湖區(qū) 1.6466 1.0-1.3 1210 565 農(nóng)民安置房 2021-12-14仁皇山新區(qū) 6.3822 1.65-1.75 5950 533 商品住宅 2021-12-14鳳凰開(kāi)發(fā)區(qū) 2.2548 1.7-2.0 17200 3814 商業(yè)、居住 2021-12-2湖州市區(qū) 2.8833 1.8-2.6 29100 3882 商品住宅 2021-11-24西南分區(qū) 3.1322 1.8--2 11500 1836 商品住宅 2021-10-26鳳凰分區(qū) 7.4925 2--2.5 40400 2157 商品住宅 2021-10-22西南分區(qū) 6.7144 1.8--2.2 21350 1445 商品住宅 2021-10-15西南分區(qū) 12.8764 1.8--2.1 22130 818 商品住宅 2021-9-8龍溪港東岸 8.8299 3.1--3.4 77500 2581 商品住宅 2021-9-3西南分區(qū) 8.0185 1.8--2.2 14400 816 商品住宅 2021-9-2經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū) 1.3024 1.3--1.6 710 341 商業(yè) 2021-6-26太湖旅游度假區(qū) 2.5911 0.8--1 1620 625 商業(yè) 2021-10-22龍溪港東岸 4.9976 5.2--5.8 50000 1725 商業(yè) 2021-9-3湖州市區(qū) 0.2233 0--0.9 1361 6772 商業(yè) 2021-7-31西南分區(qū) 1.8496 0.25--0.35 1860 2873 商業(yè) 2021-6-4鳳凰分區(qū) 1.2505 1--1.2 1310 873 商業(yè) 2021-4-27太湖旅游度假區(qū) 0.3948 0--1.5 246 415 商業(yè) 2021-2-3本工程所在區(qū)域暫無(wú)地塊推出.土地價(jià)格不斷上漲2021年湖州商住類(lèi)土地供給面積共計(jì)221.49萬(wàn)平方米,共41宗。13宗規(guī)劃地塊容積率介于1.5-3.0之間;20宗土地容積率小于1.5。在成交的地價(jià)方面來(lái)看,今年上半年成交的土地平均地價(jià)約2890元/平方米,較去年的地價(jià)上漲了19%,而下半年自中興大橋南堍西側(cè)地塊之后,湖城的土地市場(chǎng)開(kāi)始不斷升溫,成交樓面價(jià)也在不斷上漲。市陌堂子村D地塊2.91億元成交,按最高容積率,該地塊的樓面價(jià)約3882元/?,已經(jīng)超過(guò)了之前中興大橋4億成交地塊的樓面價(jià),而如果按照1.8的容積率計(jì)算,樓面價(jià)已達(dá)5600元/?。出讓土地集中在太湖旅游區(qū)、仁皇山新區(qū),出讓地塊以40000平方米以上為主。太湖旅游新區(qū)的土地大局部規(guī)劃為酒店、商業(yè)、文化娛樂(lè)性質(zhì)以及旅游根底設(shè)施。以上出讓地塊將對(duì)未來(lái)1-3三年的住房增量市場(chǎng)帶來(lái)壓力。平均按照2.0容積率,70%的住宅比例計(jì)算,221.49萬(wàn)平方米的土地出讓面積將帶來(lái)310萬(wàn)平方米的住宅增量。依據(jù)湖州市關(guān)于戶型面積的政策:90平方米以下戶型占總量的比例不少于70%。310萬(wàn)平方米的住宅增量將帶來(lái)90平方米以下的戶型約217萬(wàn)平方米;90萬(wàn)平方米以上的約為93萬(wàn)平方米。商住用地集中推量湖州2021年上半年成交的商住用地28萬(wàn)平方米僅占去年的19%,距每年供給5平方公里的方案遠(yuǎn)遠(yuǎn)缺乏。下半年在火爆樓市的刺激下,湖州土地市場(chǎng)終于開(kāi)始集中爆發(fā)。09年年末,湖州市政府一月之內(nèi)就推出13塊商業(yè)居住用地。3、房地產(chǎn)市場(chǎng)供求情況商品房竣工面積受宏觀調(diào)控影響明顯自2000年以來(lái),湖州市的商品房竣工面積出現(xiàn)了明顯的兩次波動(dòng);第一個(gè)波動(dòng)在2003年、2004年,受?chē)?guó)家出臺(tái)政策要求所有經(jīng)營(yíng)性用地必須以招投標(biāo)的方式公開(kāi)交易,并且全面推行和落實(shí)經(jīng)營(yíng)性用地招牌掛制度,導(dǎo)致商品房竣工面積下降。后續(xù)大幅增長(zhǎng)。第二個(gè)波動(dòng)出現(xiàn)在2007年,當(dāng)年商品房竣工面積為160.39平方米。與央行提高貸款利率有關(guān)。導(dǎo)致竣工面積也大幅減少。湖州整體房地產(chǎn)量?jī)r(jià)齊升湖州近幾年的房地產(chǎn)成交量逐年上升,08年受大勢(shì)影響成交量下滑之外,其余幾年成交均呈上行趨勢(shì),特別是09年,全年商品房銷(xiāo)售量約為432萬(wàn)平米,相比08年增幅超過(guò)1倍,成交價(jià)格約4689元/平米,量?jī)r(jià)都到達(dá)了歷史的新高;09年成交情況分析09年各月湖州銷(xiāo)售呈現(xiàn)穩(wěn)步上漲的格局,中心城區(qū)商品住宅在6、7月份達(dá)到了成交量的新高,6月份相比5月份增長(zhǎng)了86%,8月份受開(kāi)發(fā)商惜售的影響,成交量有所下滑,但成交價(jià)格那么到達(dá)了5744元/平米,到了歷史新高。09年湖州商品房全年成交量約432萬(wàn)平米,全年住宅銷(xiāo)售約360萬(wàn)平方米,比上年增長(zhǎng)1.3倍.其中,供給方面09年上半年中心城區(qū)新批預(yù)售商品房為43.8萬(wàn)?,同比增長(zhǎng)29.1%。全市商品房施工面積為896萬(wàn)?,同比增長(zhǎng)5.4%;其中住宅施工面積為638萬(wàn)?,同比下降1.7%。商業(yè)用房施工面積141萬(wàn)?,同比增長(zhǎng)30.5%。全市商品房竣工面積75.6萬(wàn)?,同比下降19.7%,其中住宅竣工面積56.7萬(wàn)?,同比下降21.8%。4、房地產(chǎn)板塊情況分析湖州市板塊主要由市中心板塊、西南新區(qū)板塊、仁皇山板塊、鳳凰開(kāi)發(fā)區(qū)板塊、湖東板塊、南太湖板塊等六大板塊組成。4.1市中心板塊:板塊熱度??★★★★★該板塊區(qū)域配套完善,商業(yè)氣氛濃厚,紅旗路繁華中心、各大商業(yè)銀行、飛英公園、人民公園、第一人民醫(yī)院等重要商業(yè)、金融、醫(yī)療、休閑配套一應(yīng)俱全,成熟便利的配套設(shè)施,網(wǎng)羅居區(qū)域內(nèi)高尚、高知人流,形成了極具時(shí)尚生活氣息的現(xiàn)代都市領(lǐng)地。板塊個(gè)案工程名稱(chēng) 天元?頤城 風(fēng)雅?洲位置 湖州市人民路西側(cè) 湖州市建設(shè)路399號(hào)開(kāi)發(fā)商 湖州新華置業(yè) 湖州東方蓬萊置業(yè)產(chǎn)品品類(lèi) 住宅,商鋪,寫(xiě)字樓 商業(yè),住宅占地面積 42108? 80000?總建筑面積 225904? 160000?最近均價(jià) 7000 住宅6100-8000,商鋪均價(jià)25000主力面積 87-189? 96-170?開(kāi)盤(pán)時(shí)間 2021年12月 08年3月29入住時(shí)間 2021年 2021年11月綠化率 40.00% 40.00%容積率 5 2交付標(biāo)準(zhǔn) 毛坯 毛坯總戶數(shù) 964套 700多套現(xiàn)銷(xiāo)售率 85% 92%停車(chē)位 450 572建筑類(lèi)別 高層 高層,小高層所屬商圈 市中心 市中心重點(diǎn)個(gè)案分析:??風(fēng)雅?洲工程名稱(chēng) 風(fēng)雅?洲位置 湖州市建設(shè)路399號(hào)開(kāi)發(fā)商 湖州東方蓬萊置業(yè)產(chǎn)品品類(lèi) 商業(yè),住宅 占地面積 80000? 總建筑面積 160000? 最近均價(jià) 住宅6100-8000,商鋪均價(jià)25000 開(kāi)盤(pán)時(shí)間 08年3月29 入住時(shí)間 09年11月 綠化率 40% 容積率 2 交付標(biāo)準(zhǔn) 毛坯 總戶數(shù) 700多套 銷(xiāo)售率 92% 物業(yè)管理費(fèi) 1.58/天/? 停車(chē)位 572 建筑類(lèi)別 高層,小高層 所屬商圈 市中心 房型 主力房型87-189?工程簡(jiǎn)介:湖州老城區(qū)核心區(qū)域,東南迎春河、菜花涇雙河夾岸,北面與明都錦繡苑隔路相應(yīng),南面與碧波苑、碧潮苑小區(qū)隔河相望,15幢板式高層沿水而布。內(nèi)部擁有約1700?中央水景,依勢(shì)而淌。遵循地貌,中央水系復(fù)原溪流在山地間穿流的形態(tài),保存了山石與植被間的關(guān)系。城中央16萬(wàn)平米果嶺府邸。周邊配套:綜合商場(chǎng),東街菜場(chǎng);九八醫(yī)院;工行、農(nóng)行、中國(guó)銀行、建行、湖州商行、戶型介紹:房型特色:戶型方正大氣,空間劃分,大器中見(jiàn)細(xì)節(jié),尊貴在其間;4.5米開(kāi)闊客廳,晨曦霧雨中飽瞰濱江美景;三房朝南,采光充足。銷(xiāo)售情況:剩余房源已不多,小高層可供選擇樓層為1?2層或頂樓,單價(jià)為7000?8000/?;高層可售房源面積段為140?170?單價(jià)為6100/?起,車(chē)位13萬(wàn)一個(gè);地鋪面積為100?120?開(kāi)間4.2米?4.5米,層高為4.8米,單價(jià)為25000/?;客戶分析:主要購(gòu)置人以本地人為主,根本都是自住客。板塊房地產(chǎn)市場(chǎng)點(diǎn)評(píng):??市中心板塊是湖州最為繁華的地塊,其板塊地位及成熟度,也造就了住宅產(chǎn)品價(jià)格領(lǐng)跑湖州其他板塊;商業(yè)樓盤(pán)產(chǎn)品價(jià)值放大;??板塊內(nèi)在售的個(gè)案眾多,除上述天元?頤城、風(fēng)雅?洲等代表工程外,還有達(dá)多?灝庭、愛(ài)山廣場(chǎng)、星際廣場(chǎng)、中房盛世華庭、加利廣場(chǎng)等工程,有局部產(chǎn)品每平米已近萬(wàn)元左右;4.2南太湖板塊:板塊熱度??★★★隨著近期規(guī)劃“北進(jìn)〞開(kāi)辟太湖新區(qū),從“苕溪時(shí)代〞邁向“太湖時(shí)代〞。其中的太湖旅游度假區(qū)將是湖州建設(shè)現(xiàn)代化生態(tài)型濱湖大城市的重要區(qū)塊,是未來(lái)湖州中心城市重點(diǎn)打造的濱湖新區(qū)。通過(guò)3至5年的開(kāi)發(fā)建設(shè),濱湖新區(qū)5平方公里的核心區(qū)域,將成為南太湖的現(xiàn)代生活中心;沿太湖3.5公里的河堤內(nèi),太湖明珠,漁人碼頭、世界名牌折扣店、游艇俱樂(lè)部等標(biāo)志性工程爭(zhēng)相斗艷;濱湖新區(qū)40多平方公里的管轄區(qū)域內(nèi),將擁有三座五星級(jí)酒店,陽(yáng)光別墅、溫泉、高爾夫等設(shè)施一應(yīng)齊全。同時(shí)通過(guò)5至10年的努力,將濱湖新區(qū)打造成一流的“都市生態(tài)型〞濱湖休閑度假勝地和休閑旅游、商務(wù)會(huì)議、康體運(yùn)動(dòng)、度假居住等功能復(fù)合開(kāi)展的濱湖城市特色板塊。板塊個(gè)案:工程名稱(chēng) 太湖山水人家 華萃庭院 嘉業(yè)太湖陽(yáng)光假日 天璽別墅位置 小梅灣西岸,紀(jì)念碑右側(cè) 通湖路以南,浮霞路以西, 湖州市太湖旅游度假區(qū) 湖濱路1號(hào)開(kāi)發(fā)商 湖州建設(shè) 湖州綠州 浙江國(guó)際嘉業(yè) 上海飛洲產(chǎn)品品類(lèi) 聯(lián)排別墅 聯(lián)排別墅 聯(lián)排別墅 聯(lián)排別墅占地面積 110958? 130000? 620000? 156800?總建筑面積 68800? 100000? 310000? 111650?最近均價(jià) 住宅3700/?別墅10000/? 12000/? 住宅5750/?別墅11000/? 14000/?開(kāi)盤(pán)時(shí)間 2021-12-31 2021-6-14 07年1月1 09年10月18入住時(shí)間 2021-10 2021年12月 08年1月1 綠化率 36.30% 32.24% 40% 46.50%主力面積 209-302? 185-230? 別墅194-280?公寓88-128? 222-288?交付標(biāo)準(zhǔn) 毛坯 毛坯 毛坯 毛坯總戶數(shù) 1289 390 別墅219 首批86套全部售完現(xiàn)銷(xiāo)售率40%物業(yè)管理費(fèi) 1.9元/天/? 1.2元/天/? 1.8元/天/? 2元/天/?停車(chē)位 818 648 520 210板塊房地地產(chǎn)市場(chǎng)點(diǎn)評(píng):??南太湖板塊由于其出色的地理位置,別墅工程較多,主打“旅游度假〞概念;??現(xiàn)板塊內(nèi)別墅價(jià)格主要集中在10000-17000元/平米之間,產(chǎn)品有一定的檔次,產(chǎn)品風(fēng)格包括中式、西式等,風(fēng)格比擬齊全;??雖類(lèi)似“漁人碼頭〞“雷迪森酒店〞等配套初成型,但總體板塊配套設(shè)施尚不完善,因此銷(xiāo)售去化率尚較低;4.3西南新區(qū)板塊:板塊熱度??★★★★該板塊坐落于湖州中心城市西南部,它北靠長(zhǎng)湖申航道(西苕溪),西臨康山及杭寧高速公路,東南至現(xiàn)狀104國(guó)道,東以橫渚溏港為界,距市中心約2.5公里。開(kāi)發(fā)定位為“城市次中心〞和“現(xiàn)代化工業(yè)區(qū)和現(xiàn)代化生活區(qū)〞西南新區(qū)作為湖州市政府竭力打造的城市次中心,是一座以交通、商貿(mào)、居住、創(chuàng)業(yè)復(fù)合功能的新城。西南新區(qū)除了車(chē)站、學(xué)校、公園、醫(yī)院、商業(yè)配套工程外,未來(lái)將遍布中高端的房產(chǎn)品,西南區(qū)塊將憑借“未來(lái)城市次中心〞的名片打造市民理想的居所。板塊個(gè)案:工程名稱(chēng) 星洲國(guó)際 得力淺水灣 星匯半島 春江名城位置 二環(huán)西路西塞路 港南路體育路 江南糧食市場(chǎng)南面 糧油市場(chǎng)南側(cè)開(kāi)發(fā)商 豐隆置業(yè) 湖州得力 匯鑫置業(yè) 湖州興辰置業(yè)產(chǎn)品品類(lèi) 商業(yè),住宅,辦公樓 住宅,商業(yè) 住宅 住宅占地面積 33318? 113004? 420000? 53136?總建筑面積 119945? 324440? 1010000? 164418?最近均價(jià) 住宅5600/?, 5200/? 普通住宅均價(jià)5300元/?鳥(niǎo)巢均價(jià)5880元? 未定開(kāi)盤(pán)時(shí)間 商鋪和辦公樓未推 2021年5月 2007年12月 未開(kāi)盤(pán)入住時(shí)間 09年4月19 未定 2021年10月 未定主力面積 106-198? 80-150 60-140?鳥(niǎo)巢29-73? 90-140綠化率 35.60% 43.10% 40% 34.50%容積率 3.6 2.8 2.72 3交付標(biāo)準(zhǔn) 毛坯 毛坯 毛坯 毛坯總戶數(shù) 住宅有500多套 2046 3062 約1340戶現(xiàn)銷(xiāo)售率 88% 未開(kāi)盤(pán) 85% 未開(kāi)盤(pán)物業(yè)管理費(fèi) 住宅1.4/天/? 未定 1.45/天/? 未定停車(chē)位 800 1724 2000 1340建筑類(lèi)別 高層,小高層 高層,小高層 高層,小高層 高層板塊房地地產(chǎn)市場(chǎng)點(diǎn)評(píng):??西南新區(qū)板塊已有一定的配套,目前板塊根底建設(shè)工程眾多,環(huán)境較差,隨著紅星美凱龍生活廣場(chǎng)、湖州小商品城的后續(xù)開(kāi)業(yè),將大大增加該板塊的競(jìng)爭(zhēng)力;??板塊內(nèi)樓盤(pán)較多,有一定的產(chǎn)品檔次,整個(gè)板塊商品住宅價(jià)格主要集中在5500元/平米左右。4.4鳳凰開(kāi)發(fā)區(qū)板塊:板塊熱度??★★★★該板塊位于湖州城北與西南部,占地66平方公里的大地上。從建區(qū)到現(xiàn)在僅僅17年,湖州經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)的崛起,形成了以政治、經(jīng)濟(jì)、文化為中心,以高科技經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)為依托,以綠色裝點(diǎn)為主體的新型城市格局。區(qū)內(nèi)建筑多是采取低層、多層、高層相結(jié)合,以多層為主,高層點(diǎn)綴,形成上下錯(cuò)落有秩,建筑間距大,密度小,疏密有序的豐富空間布局。鳳凰開(kāi)發(fā)區(qū)與老城區(qū)一河之隔,現(xiàn)已成為中心城市的一個(gè)重要組成局部。這里集中了中心城區(qū)的行政辦公、商貿(mào)住宅、高檔娛樂(lè)、大型公園等設(shè)施。通過(guò)近年來(lái)的建設(shè),開(kāi)發(fā)區(qū)拉開(kāi)城市框架35平方公里,大力開(kāi)展以“綠化、亮化、美化、潔化〞為主要內(nèi)容的環(huán)境建設(shè),城市面貌和形象明顯提升。板塊個(gè)案:工程名稱(chēng) 金世紀(jì)?銘城 嘉業(yè)陽(yáng)光城 江南華苑位置 鳳凰分區(qū)湯家橋地塊 鳳凰路體育場(chǎng)路 陵陽(yáng)路體育場(chǎng)路開(kāi)發(fā)商 湖州銘城 湖州嘉業(yè) 湖州廣際產(chǎn)品品類(lèi) 住宅 住宅 商鋪,住宅占地面積 57728.19m2 226780? 20000?總建筑面積 117295.53m2 100000? 56720?最近均價(jià) 7500/? 4200/? 住宅5600/?商業(yè)8000/?開(kāi)盤(pán)時(shí)間 未開(kāi)盤(pán) 2003年1月 2007年7月入住時(shí)間 未定 2005年12月 2021年3月綠化率 30% 40% 36%主力房型 79-160?86-142?交付標(biāo)準(zhǔn) 毛坯 毛坯 毛坯總戶數(shù) 641 720 500現(xiàn)銷(xiāo)售率 未開(kāi)盤(pán) 100% 99%停車(chē)位 456 400 450建筑類(lèi)別 多層,小高層 多層,小高層 多層,小高層板塊房地產(chǎn)市場(chǎng)點(diǎn)評(píng):??鳳凰開(kāi)發(fā)區(qū)板塊有一定的配套,并且臨近市中心板塊,有一定的區(qū)域成熟度;??整個(gè)板塊樓盤(pán)檔次參差不齊,區(qū)域內(nèi)的代表工程銘城銷(xiāo)售價(jià)格到達(dá)了7500元/平米的板塊高點(diǎn)。4.5仁皇山板塊:板塊熱度??★★★★仁皇山分區(qū)位于湖州市中心城區(qū)北部,規(guī)劃范圍北臨申蘇浙皖高速公路,西至弁山東麓以及現(xiàn)狀104國(guó)道,南至旄兒港,東至長(zhǎng)兜港,規(guī)劃面積為27.97平方公里。分區(qū)北片是以規(guī)劃中的城市文教區(qū)、長(zhǎng)田漾自然濕地區(qū)為主,集居住、體育休閑為一體的功能區(qū)域;分區(qū)南片那么以現(xiàn)狀的行政中心、文化中心為主,集居住、商貿(mào)為一體的行政、文化中心;分區(qū)西片那么是以仁皇山公園和一、二類(lèi)居住用地為主體的生活休閑區(qū)。受市政府規(guī)劃,以及自身優(yōu)越的自然環(huán)境和較高的人居指數(shù)等,該板塊已經(jīng)得到大多數(shù)購(gòu)房者的認(rèn)可。板塊個(gè)案工程名稱(chēng) 金色地中海 山水華府 天盛花園綠城?御園位置 金蓋山路300號(hào) 湖州市長(zhǎng)興路518號(hào) 龍王山路1109號(hào) 青銅北路潛山公園開(kāi)發(fā)商 湖州美欣達(dá) 湖州中天 湖州泰祥 綠城集團(tuán)產(chǎn)品品類(lèi) 商業(yè),住宅, 住宅 別墅,住宅 別墅占地面積 58379? 80024? 115047? 290000?總建筑面積 135591? 175297? 266000? 360000?最近均價(jià) 住宅8000/?, 7300/? 6000元/? 每棟600萬(wàn)起,開(kāi)盤(pán)時(shí)間 09年4月19 2021年12月 2006年11月 2021-9-29入住時(shí)間 2021年5月18 2021年10月 2021年7月 2021年綠化率 37.20% 52% 53.20% 32.30%主力面積 120-140? 87-140? 120-168? 380?交付標(biāo)準(zhǔn) 毛坯 毛坯 毛坯 毛坯總戶數(shù) 第一批開(kāi)盤(pán)120戶,三期790戶 1130 1610 別墅158套現(xiàn)銷(xiāo)售率 現(xiàn)推銷(xiāo)售率100% 70% 95% 30%物業(yè)管理費(fèi) 住宅1.4/天/? 住宅1.5/天/? 住宅1.6/天/? 地上2元/天/?地下1元/天/?停車(chē)位 地下停車(chē)位386地上停車(chē)位50 696 1243 300建筑類(lèi)別 高層,小高層 高層,小高層 排屋,小高層 聯(lián)排板塊房地產(chǎn)市場(chǎng)點(diǎn)評(píng):??仁皇山板塊的自然環(huán)境是其最大的賣(mài)點(diǎn),并借助其未來(lái)區(qū)域的規(guī)劃,吸引了類(lèi)似綠城等地產(chǎn)大鱷的進(jìn)駐;??整個(gè)板塊的住宅價(jià)格水平較高,普遍集中在6000-8000元/平米之間,產(chǎn)品整體規(guī)格較高。4.6湖東板塊:板塊熱度??★★★☆工程所處板塊即為湖東板塊;湖東區(qū)域作為湖州東部房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)最為成熟的一個(gè)區(qū)域之一,無(wú)論是開(kāi)發(fā)規(guī)模、配套成熟度還是所吸引的投資,都保持著良好的勢(shì)頭,奠定了樓市版塊潛力股的地位。高校林立形成了的湖東區(qū)域有適宜居住的文化氣氛,湖東區(qū)域教育文化氣氛濃厚,聚集了一大批名校,湖州師院、五中、二中、四中、湖師附小等學(xué)校為鄰。生態(tài)環(huán)境優(yōu)越,余家漾公園、白魚(yú)潭公園,以及規(guī)劃建設(shè)中的毗山遺址公園和邱家漾公園讓這一地段有如詩(shī)意般優(yōu)美。工程相關(guān)樓盤(pán)分析:選取依據(jù):以吳興大道及318國(guó)道的交通動(dòng)線為聯(lián)系紐帶板塊個(gè)案:工程名稱(chēng) 華辰?尊園 東方國(guó)際別墅 紅墅灣 諾德上湖城 東瑞一品 商務(wù)公館大街 宏進(jìn)商業(yè)廣場(chǎng)位置 苕溪東路毗山西路 經(jīng)四路緯四路 苕溪東路龍溪港 吳興大道經(jīng)一路 湖東路155號(hào) 經(jīng)五路緯一路 緯一路經(jīng)七路開(kāi)發(fā)商 湖州華辰 湖州湖峰置業(yè) 湖州升華 諾德置業(yè) 湖州東瑞 湖州景瑞置業(yè) 湖州華辰產(chǎn)品品類(lèi) 住宅商業(yè) 別墅 別墅 別墅 別墅 商業(yè) 住宅商業(yè)占地面積 48547? 62951? 58000? 170000? 10000? 22299? 14000?建筑面積 70000? 66488? 40000? 260000? 9000? 32000? 24000?最近均價(jià) 商業(yè)11000/?住宅4800-6800/? 聯(lián)排8300/?,疊加6200/? 預(yù)計(jì)12000元/平米 9000?10000/? 12000-13000/? 未開(kāi)盤(pán) 一層9000/?,二層4000/?三層3500/?開(kāi)盤(pán)時(shí)間 07年11月11 09年10月17 2021年4月 9-Nov 2021年5月 2021年3月 2007年11月入住時(shí)間 2021年11月 2021年12月 2021年1月 2021年 2021年 未定 2021年10月主力面積 90-130 疊加155-190聯(lián)排215-225 聯(lián)排215-300獨(dú)棟約450 240-320 225-262200平米以上綠化率 40% 32.30% 32% 32.30% 30% 30% 30%交付標(biāo)準(zhǔn) 毛坯 毛坯 毛坯 毛坯 毛坯 毛坯 毛坯總戶數(shù) 900 150 150 300 33 16撞小公館 現(xiàn)銷(xiāo)售率 98% 52% 未開(kāi)盤(pán) 33% 未開(kāi)盤(pán) 未開(kāi)盤(pán) 98%停車(chē)位 600 每戶1-2個(gè) 每戶1-2個(gè) 每戶1-2個(gè) 每戶1-2個(gè) 未定 建筑類(lèi)別 高層,小高層 聯(lián)排、疊加 聯(lián)排、獨(dú)棟 聯(lián)排 聯(lián)排 低層商鋪 商鋪板塊房地產(chǎn)市場(chǎng)點(diǎn)評(píng):??湖東板塊整個(gè)區(qū)域面積較大,除靠近市中心區(qū)域的樓盤(pán)有一定集中度之完,其余工程相對(duì)都較為分散;??整個(gè)板塊總體整體環(huán)境較好,尚處于開(kāi)發(fā)建設(shè)階段,其中公寓價(jià)格大致集中在4800-6800元/平米之間,有一定的跨度;別墅產(chǎn)品主要為聯(lián)排及疊加,其中聯(lián)排別墅價(jià)格在8000-13000元/平米,越往東價(jià)格越低,疊加別墅價(jià)格在6200-7000元/平米之間;重點(diǎn)個(gè)案分析??東方國(guó)際別墅工程簡(jiǎn)介工程名稱(chēng) 東方國(guó)際別墅位置 東部新區(qū)經(jīng)四路與緯四路交界處開(kāi)發(fā)商 湖州湖峰置業(yè)產(chǎn)品品類(lèi) 別墅 占地面積 62951? 總建筑面積 66488? 最近均價(jià) 聯(lián)排8300/?疊加6200/? 開(kāi)盤(pán)時(shí)間 09年10月17 入住時(shí)間 2021年12月 綠化率 32.3% 4 交付標(biāo)準(zhǔn) 毛坯 總戶數(shù) 150戶, 銷(xiāo)售率 52% 物業(yè)管理費(fèi) 住宅1.4/天/? 停車(chē)位 318 建筑類(lèi)別 聯(lián)排、疊加 所屬商圈 湖東區(qū)域 主力面積 疊加155-190;聯(lián)排215-225東方國(guó)際別墅,西山漾畔,與吳興區(qū)行政中心相望。戶型面積210-230平方雙拼、多聯(lián)及170-190平方疊加式別墅為主力戶型;戶型設(shè)計(jì)上,參照湖州當(dāng)?shù)鼐幼×?xí)性,以類(lèi)獨(dú)棟的方式,規(guī)劃別墅建筑戶型,別墅建筑按照三套院的結(jié)構(gòu)分布,前庭、后院、側(cè)院、中天井;每幢聯(lián)排別墅南側(cè)均規(guī)劃一個(gè)側(cè)院,與后院相聯(lián)結(jié)。通過(guò)退臺(tái)式露臺(tái)設(shè)計(jì),每層附帶大露臺(tái),別墅的三層露臺(tái)附送超過(guò)60平方米的超大空中花園,邊套的設(shè)計(jì)上還增加二層景觀側(cè)露臺(tái)。湖州新亞洲主義風(fēng)格。周邊配套不全,主要規(guī)劃中綜合商場(chǎng);并臨近交通醫(yī)院,吳興高級(jí)中學(xué)、湖州二中、湖師附小等房型介紹:戶型:4室4廳4衛(wèi)面積:約225.0M2(聯(lián)排)3室2廳3衛(wèi)面積:約180.0M2(疊加)房型特色:大花園及大露臺(tái)設(shè)計(jì),清新自然;疊加挑空餐廳,開(kāi)闊明快;銷(xiāo)售情況:排屋均價(jià)8300元/?,還有33套節(jié)后推出;將于2021年1月31日開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售一批疊加,本次開(kāi)盤(pán)將推出3幢(15、16、17號(hào))54套房源,面積在150?198平方米之間,起價(jià)6200元/平方米?？蛻舴治?主要購(gòu)置人群??公務(wù)員,企業(yè)高干,本地人,局部上海投資客上實(shí)及策源的局部資源。??諾德上湖城工程簡(jiǎn)介工程名稱(chēng) 諾德上湖城位置 吳興大道和經(jīng)一路交叉口北側(cè),西山漾景區(qū)北側(cè)開(kāi)發(fā)商 湖州諾德置業(yè)產(chǎn)品品類(lèi) 別墅占地面積 170000? 總建面積 260000? 最近均價(jià) 9000?10000 開(kāi)盤(pán)時(shí)間 2021年11 入住時(shí)間 2021年 綠化率 32.3% 容積率 1.12 交付標(biāo)準(zhǔn) 毛坯 總戶數(shù) 300 銷(xiāo)售率 33% 物業(yè)管理費(fèi) 1.5元/天/?停車(chē)位 320 建筑類(lèi)別 聯(lián)排、公寓 所屬商圈 湖東區(qū)域主力面積 聯(lián)排240-320工程位于吳興大道和經(jīng)一路的交叉口偏北,為英倫風(fēng)格;25米寬的河流橫穿整個(gè)小區(qū),融入約1500畝的西山