物業(yè)財務(wù)管理案例

1《物業(yè)管理案例分析》匯編----財務(wù)管理篇[案例一]房子沒住，交不交管理費(fèi)某女士購買了一套期房，在辦理入住手續(xù)時，對房屋內(nèi)部提出了不少細(xì)部質(zhì)量問題，認(rèn)出為該房沒有達(dá)到入住條件，但因要舉家出國，就在入住交接單上提出了自己的意見，并收了房門鑰匙。半年后，該女士回國發(fā)現(xiàn)，有關(guān)的細(xì)部質(zhì)量問題仍未解決，而物業(yè)管理公司卻發(fā)出了多份催交物業(yè)費(fèi)的通知。該女士覺得很冤，當(dāng)初收房時就對房子不滿意，這半年自己也沒住，怎么還要繳納這么多物業(yè)管理費(fèi)？

[案例分析]

認(rèn)為房屋細(xì)部有問題，并提出了自己的意見，但卻收取了房屋鑰匙，該女士的這種做法意味著她已經(jīng)認(rèn)可房屋的交付使用了。

物業(yè)管理費(fèi)實(shí)質(zhì)上是向產(chǎn)權(quán)人、使用人收取公共區(qū)域管理服務(wù)費(fèi)，主要包括公共衛(wèi)生清潔、公用設(shè)施設(shè)備的維修保養(yǎng)及保安、消防、綠化等費(fèi)用。此費(fèi)用一般按物業(yè)100%入住率測算分?jǐn)偟矫科椒矫?。因管理費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是“以支定收”的，若有一戶業(yè)主因房屋未住不交管理費(fèi)，物業(yè)管理管理公司收取的費(fèi)用就減少了一份。要保證正常工作，只能挪用其他費(fèi)用，侵占其他業(yè)主的權(quán)益。另外，從物業(yè)管理的運(yùn)作過程看，物業(yè)管理工作一旦啟動，物業(yè)內(nèi)的所有公共設(shè)備和配套設(shè)施都要運(yùn)作，管理人員要到位，服務(wù)工作要開展，各項(xiàng)管理費(fèi)用支出要發(fā)生。不可能因個別物業(yè)的空置，使物業(yè)整體的管理如治安、消防、保潔、電梯、公共照明及管理維護(hù)人員間斷或減少。

因此，該女士所購買的房屋，雖然未住過，但因管理公司的綜合服務(wù)并未因此而減少，故仍應(yīng)繳納管理費(fèi)。[解決方法]

物業(yè)管理公司接到該女士的投訴后，首先向她解釋了《物業(yè)管理?xiàng)l例》中的有關(guān)規(guī)定，說明只有開發(fā)商未賣出的房屋才可以減免部分管理費(fèi)，而她的房屋不屬免收之列，不但應(yīng)足額補(bǔ)齊管理費(fèi)，還需繳納滯納金。物業(yè)管理公司還把政府有關(guān)規(guī)定復(fù)印交給該女士，該女士最后繳納了管理費(fèi)?？紤]到該女士的特殊情況，經(jīng)請示業(yè)主委員會同意，管理公司減免了該女士的管理費(fèi)滯納金。[相關(guān)法規(guī)制度]

1．《服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)程序》（節(jié)選）

一、目的

規(guī)范服務(wù)費(fèi)用的收繳工作，確保如數(shù)、及時、安全的收回各項(xiàng)費(fèi)用。

二、適用范圍

適用于物業(yè)部管理服務(wù)費(fèi)及其他各項(xiàng)有償服務(wù)費(fèi)的收繳工作。

三、職責(zé)

1．出納員或收費(fèi)員負(fù)責(zé)按本程序辦理各項(xiàng)費(fèi)用的銀行托收及現(xiàn)金收取工作。

2．各部門主管負(fù)責(zé)對本部門相關(guān)有償服務(wù)項(xiàng)目計費(fèi)與審核。

3．財務(wù)部會計負(fù)責(zé)對各項(xiàng)有償服務(wù)費(fèi)用的計算及填制收費(fèi)通知單。

4．服務(wù)處管理員負(fù)責(zé)通知單的派發(fā)及催繳工作。

5．財務(wù)部主管負(fù)責(zé)費(fèi)用收繳工作的監(jiān)督。

四、程序要點(diǎn)

1．費(fèi)用收取的范圍

(1)管理服務(wù)費(fèi)。

(2)機(jī)電維修、清潔、綠化等各項(xiàng)特約服務(wù)費(fèi)。

(3)代收代繳的水、電、煤氣、等費(fèi)用。

(4)兼營的餐飲、娛樂等各項(xiàng)服務(wù)費(fèi)。

(5)其他各項(xiàng)多種經(jīng)營服務(wù)費(fèi)用。

2．滯納金的計算方法

(1)對每月銀行的第二次托收未果，也未到物業(yè)部用現(xiàn)金交納管理服務(wù)費(fèi)的住戶，公司財務(wù)部應(yīng)自每月一日起按1‰計收期滯納金。

(2)滯納金的計算公式：本金×（1+1‰）n（n為滯納天數(shù)）。

3．管理費(fèi)的收繳

(1)管理費(fèi)的收取標(biāo)準(zhǔn)：（僅供參考）

A．多層帶電梯：1.20元/月?平方米；

B．多層不帶電梯：1.00元/月?平方米；

C．別墅：3.00元/月?平方米；

D．商鋪：3.00元/月?平方米~15.00元/月?平方米；

E．寫字樓：3.00元/月?平方米；

F．公寓：1.20元/月?平方米。

(2)管理費(fèi)的收繳程序：

A．公司財務(wù)部從業(yè)主入伙之日起計收管理費(fèi)。業(yè)主收到入伙通知后一個月內(nèi)未來辦理入伙手續(xù)的應(yīng)視入伙，開始計收管理費(fèi)；

B．財務(wù)部會計每月20日前應(yīng)根據(jù)業(yè)主資料編制下月《應(yīng)收管理費(fèi)用明細(xì)表》，內(nèi)容包括：編號、房號、業(yè)主姓名、房屋面積、管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、應(yīng)收金額、上月欠費(fèi)、滯納金、本月應(yīng)收等；

C．財務(wù)部會計將《應(yīng)收費(fèi)用明細(xì)表》于每月20日報財務(wù)部主管審核，經(jīng)審核如有差錯，應(yīng)及時更正；如無疑問，財務(wù)部主管在財務(wù)審核欄內(nèi)答署姓名、日期；

D．財務(wù)部主管應(yīng)在22日前將審核無誤的《應(yīng)收管理費(fèi)明細(xì)表》交財務(wù)部會計填寫《收費(fèi)通知單》；

E．財務(wù)部會計應(yīng)在每月25日前將填寫完整的《收費(fèi)通知單》交財務(wù)部主管審核。經(jīng)審核有誤的，應(yīng)及時查明予以更正；經(jīng)審核無誤的，財務(wù)部主管在《收費(fèi)通知單》上加蓋財務(wù)專用章；

F．財務(wù)部主管在每月28日前將有效的《收費(fèi)通知單》交公共事務(wù)部管理員派發(fā)；

G．公共事務(wù)部的管理員根據(jù)住戶資料填寫信封，裝入《收費(fèi)通知單》，視住戶不同情況采取不同的派發(fā)方式：

——需要直接送達(dá)的，管理員應(yīng)在兩個工作日內(nèi)送交住戶家中，并請住戶簽收；

——如住戶家中無人接收的，應(yīng)在兩個工作日內(nèi)送進(jìn)住戶信箱；

——需要郵寄的，管理員應(yīng)貼足郵資，并在兩個工作日內(nèi)到郵局發(fā)送。

H．公共事務(wù)管理員應(yīng)詳細(xì)的記錄《收費(fèi)通知單》的派發(fā)情況；

Y．出納員根據(jù)《應(yīng)收管理費(fèi)收繳明細(xì)表》填制委托收款憑證及相關(guān)資料，在銀行規(guī)定的托收日期前一日送交開戶行；

J．出納員在銀行每次托收后的兩日內(nèi)到銀行讀取已托收數(shù)據(jù)，并根據(jù)托收情況向已全額托收的業(yè)主出具加蓋“轉(zhuǎn)賬收訖”章的有效收款收據(jù)；

K．未辦理銀行托收的業(yè)主管理費(fèi)，由業(yè)主到公司財務(wù)部用現(xiàn)金支付。出納員在收取業(yè)主用現(xiàn)金交納的管理費(fèi)時應(yīng)按《現(xiàn)金管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)程序》中的相關(guān)規(guī)定收??；

L．出納員應(yīng)于規(guī)定收費(fèi)日后的五日內(nèi)編制《費(fèi)用收繳明細(xì)表》報財務(wù)部主管審核。經(jīng)審核存有疑問的，應(yīng)及時查明，予以更正；經(jīng)審核無誤后的應(yīng)在財務(wù)審核欄內(nèi)簽署姓名及日期后交財務(wù)部會計；

M．財務(wù)部會計將已全額收回的管理費(fèi)用按《會計核算標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)程序》進(jìn)行賬務(wù)處理；對未能收取的費(fèi)用，應(yīng)在銀行第一次托收后的3日內(nèi)根據(jù)欠費(fèi)資料填寫《管理費(fèi)用催繳通知單》；

N．《管理費(fèi)用催繳通知單》經(jīng)財務(wù)部主管審核無誤后，加蓋公司財務(wù)專用章，交公共事務(wù)部在3日內(nèi)派發(fā)；

O．公共事務(wù)部原則上應(yīng)在規(guī)定期限內(nèi)，將催繳通知單送交住戶或其家人的手中，并讓接收人在回執(zhí)上簽收；特殊情況無法找到住戶及其家人的，應(yīng)將催繳通知單用郵寄的方法寄交住戶；

P．公共事務(wù)部應(yīng)做好送達(dá)、郵寄的派發(fā)記錄，保管好住戶簽收的回執(zhí)，并將派發(fā)情況向部門主管匯報。

……賤[案銜例二勸]臺住戶您以維終修未悔使用瞞任何孫材料離為由元拒交挨維修炒費(fèi)用夾去年京年底傻，某迫大廈陽6樓且一住鄉(xiāng)戶洗憐菜池土下水章管堵片塞，幅芳委托陜管理講處維躲修班粥疏通格。

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括這位番住戶烏覺得尼主管倚說得率有理絕有據(jù)嫂、合尿情合堆理，蒸消除電了誤志解，控便愉嶺快地躍交付請了應(yīng)痰付的順維修損費(fèi)用絡(luò)。冰[相三關(guān)法厭規(guī)制錘度]

絕1．崇《服映務(wù)收駕費(fèi)標(biāo)目準(zhǔn)作穗業(yè)程佳序》睛（節(jié)絞選）田

換一、鉆目的堅

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票二、要適用赴范圍甜

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征……

匆4．偵有償賀服務(wù)敢費(fèi)用倘的收甜繳

斑(1帶)機(jī)座電處最、服污務(wù)處惱等處率的工談作人抹員在于為住贏戶提戰(zhàn)供各脹項(xiàng)有悔償服倘務(wù)時拍，應(yīng)質(zhì)根據(jù)仍相關(guān)禾服務(wù)壺的收盾費(fèi)標(biāo)侍準(zhǔn)計臥費(fèi)，寨并請響住戶翼對服秘務(wù)項(xiàng)擔(dān)目進(jìn)難行驗(yàn)?zāi)闶?，戚在服革?wù)單墻上簽饑字確宋認(rèn)。

忙(2夜)各咸部門謀主管陰應(yīng)根麗據(jù)用汗戶簽攏字后臨的服制務(wù)單碌對本喉部門襪員工桶計費(fèi)摟的項(xiàng)準(zhǔn)目進(jìn)我行審巡核，炮并在筒部門訂審核疼欄內(nèi)切簽名利確認(rèn)寨。

族(3默)各搬部門漿主管覽應(yīng)在國每月松25守日前垃將服表務(wù)單令匯總之后交譯財務(wù)評部會讓計。

揀(4妹)財辨務(wù)部醒會計旋應(yīng)在裹每兩虎個工啟作日澆內(nèi)根慈據(jù)《兆服務(wù)銷單》男上的憂相關(guān)笑記錄律填寫看《收星費(fèi)通勾知單香》。

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熊(6蠟)委賣托銀驅(qū)行代育收的誦，出假納員忍應(yīng)于辭銀行居每次冬托收圾后的段兩日點(diǎn)內(nèi)，蜘到銀桂行抄稱錄收騰繳數(shù)狀據(jù)，失出納鬼員按軍照《找現(xiàn)金囑管理等標(biāo)準(zhǔn)遙作業(yè)元程序攪》中蛙的相芬關(guān)規(guī)籮定執(zhí)謝行。捆

游(7東)出涌納員晃在規(guī)賊定交陽費(fèi)期程限后獄的三蝕日內(nèi)遵，編攏制《胳費(fèi)用踢收繳怖明細(xì)謀表》搭報財巨務(wù)負(fù)誘責(zé)人汽。

志(8秒)財濁務(wù)部叉主管荷對費(fèi)熊用收聚繳明慮細(xì)表忠進(jìn)行極審核循，經(jīng)攝審核粗存有夠疑問目的，靜應(yīng)及志時查黃明予秩以更價正，劉經(jīng)審俘核無荷誤的日，對扶已交掌納的滾費(fèi)用腳按照鋼《會采計核山算標(biāo)倍準(zhǔn)作葉業(yè)程祥序》埋中的消相關(guān)漁規(guī)定即處理轉(zhuǎn)；對址尚未趁交納貨的費(fèi)紋用，他按照墾《應(yīng)劉收賬民款管澆理標(biāo)堆準(zhǔn)作溪業(yè)程列序》攪中的澇相關(guān)愛規(guī)定霉進(jìn)行噴處理嚇。

畝5．揀水、貌電、休煤氣掩、電醒話費(fèi)懇用的拌代收稈代繳

巨(1魂)對伶已辦綿理銀剩行劃鳴賬手砌續(xù)的近住戶殖，出厭納員識應(yīng)及彩時到紡銀行總抄錄得托收辦記錄泊。

威(2為)對茄未辦燥理銀民行劃庭賬，濕需用宗現(xiàn)金怒代繳寬的住稅戶，螞出納賀員應(yīng)勝在供鐵電局傍、自蒙來水啄公司濕、煤原氣公儀司或帖電信許局等禮相關(guān)剖部門率規(guī)定眨的交胸費(fèi)日給期到濕相關(guān)膨單位粗去交癥納相勵關(guān)費(fèi)嘩用。

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食(4磚)收救款通粉知單熊經(jīng)財茄務(wù)部虹主管抗審核緞，如紅有疑控問應(yīng)肝及時象查明擾予以受更正脹；如兄無疑加問，活加蓋它財務(wù)小專用扯章后社交公懷共事族務(wù)部妖有關(guān)姜人員格在3想個工哥作日難內(nèi)后表業(yè)主曾派發(fā)駱。

安(5圾)住扎戶用擁現(xiàn)金較繳交策水、吹電、麗煤氣橡、電糕話費(fèi)尖用時破，出蝦納員業(yè)在向傳住戶喜提供對供水辛、供時電、式煤氣距、電救信等核公司得的收潮費(fèi)憑恒據(jù)的吊同時夠，還查應(yīng)按蜓《現(xiàn)燈在管羨理標(biāo)禁準(zhǔn)作弄業(yè)程懷序》恨中的乓相關(guān)好規(guī)定享向住聯(lián)戶開把具收梨款收摧據(jù)。錦

夕(6啦)出謠納員屑在應(yīng)環(huán)規(guī)定拖交費(fèi)服日后蒸的3曲日內(nèi)菠編制堤《費(fèi)雖用收請繳明妄細(xì)表閥》報糟財務(wù)翅負(fù)責(zé)星人。

橫(7槐)經(jīng)榆審核舌，如君存有拆疑問慚，應(yīng)省及時們查明律并予尖以更肥正；筐如經(jīng)趴審核莊無誤吩的，譽(yù)對已適如數(shù)逆收回竟的費(fèi)紅用按泊照《朗會計月核算戴標(biāo)準(zhǔn)件作業(yè)炮程序升》中凡的有吵關(guān)規(guī)瞇定進(jìn)濃行賬血務(wù)處午理；安對尚丘未收厭回的蔑費(fèi)用防，按供照《泡應(yīng)收跡賬款夠管理文標(biāo)準(zhǔn)璃作業(yè)臣程序塌》中君的有瘡關(guān)規(guī)娛定進(jìn)艱行相蒼關(guān)的迷催繳謀工作貿(mào)。

此6．飄兼營爆的餐本飲、貸娛樂夢等服伏務(wù)費(fèi)贏用的街收繳勇

文(1跡)餐袖飲、斯娛樂梯部門鍬的服茅務(wù)員您應(yīng)在斗客房牲消費(fèi)符時開既具消筍費(fèi)項(xiàng)爪目清斗單（涌四聯(lián)塊）。

收(2三)該扔部門你的收翅費(fèi)員掉應(yīng)根常據(jù)各膛項(xiàng)服棕務(wù)收心費(fèi)標(biāo)吩準(zhǔn)對釀消費(fèi)限明細(xì)滔單上求的消況費(fèi)項(xiàng)冤目進(jìn)霉行準(zhǔn)米確計狡費(fèi)、聞收費(fèi)第。

娛(3保)收看費(fèi)員矛應(yīng)于毒每日壩下午讓3時族前將文當(dāng)日拐（前定日下扣午3孔時~扭當(dāng)日外下午芽3時口）的常收取慶的賬譯款項(xiàng)性填制曬收款湖清單撫，交朵財務(wù)膜部出敲納員浸處；旺收費(fèi)匆員同僑時應(yīng)布將消態(tài)費(fèi)清私單的扭財務(wù)行聯(lián)交鉤財務(wù)柴會計肢按照錯《會身計核防算標(biāo)浪準(zhǔn)作由業(yè)程權(quán)序》緊進(jìn)行羨相關(guān)行的賬竭務(wù)處元理。

勻(4繞)每格月3碌1日餐，收煌費(fèi)員諸應(yīng)將雕當(dāng)月甜1日脾~3句1日委的收熄入明蛇細(xì)匯炊總后祖交財偷務(wù)部躲主管魚審核切，如聽經(jīng)審引核存位有疑綿問，行應(yīng)及脹時查貸明予順以更守正；籌經(jīng)審寄核無歷誤，不應(yīng)根宋據(jù)《銷會計葡核算倡標(biāo)準(zhǔn)擊作業(yè)曲程序秩》作防相應(yīng)旋的賬浴務(wù)處燭理。旅

艱7．核費(fèi)用朱收繳荷資料擔(dān)的保咳管

真(1盡)財箱務(wù)會環(huán)計應(yīng)塘于每述月末約將費(fèi)遮用收動繳資獄料匯榆總編第制記牧賬憑哄證、粗登記喝賬簿聞后交禁財務(wù)繳部主賴管審買核。削

格(2蹲)財耗務(wù)部蔽經(jīng)理蚊經(jīng)審遵核存務(wù)有疑食問應(yīng)億責(zé)令詠會計辟及時財更正卻；如堤無疑童問應(yīng)策將收課費(fèi)資維料加炭密在妥財務(wù)借部長防期保訪存。張

捕8．吧管理敵服務(wù)炮費(fèi)用瓜收繳仰率原察則上把應(yīng)達(dá)竟到9鋒8%僻，費(fèi)雄用收朽繳的美情況主作為勒公共戲事務(wù)竟部相崖關(guān)人心員的叉績效熄考評盒依據(jù)虎之一茂。

筍五、扎記錄鍛

仗1．慢《收庫費(fèi)通退知單棍》

萄2．項(xiàng)《費(fèi)堂用催涌繳通局知單縣》

偷3．襯應(yīng)收舞管理安費(fèi)用蔬明細(xì)扣表》

優(yōu)4．艱《消菊費(fèi)項(xiàng)探目清都單》進(jìn)

糧5．滲《費(fèi)膨用收蹲繳明乞細(xì)》

瞞六、岔相關(guān)道支持松性文鍵件

忠1．回《現(xiàn)管金管蛋理標(biāo)叼準(zhǔn)作鞋業(yè)程柔序》抓

確2．身《銀泳行存留款管柱理標(biāo)岡準(zhǔn)作門業(yè)程撕序》

驗(yàn)3．健《應(yīng)份收賬醉款管嫁理標(biāo)灶準(zhǔn)作步業(yè)程碎序》

見4．槳《會痕計核吹算標(biāo)漲準(zhǔn)作牲業(yè)程顆序》始[案勤例三社]述業(yè)主還拖欠執(zhí)巨額票管理小費(fèi)催鏡交困跌難怎仙么辦得由于能不便苦言明靈的非左管理攜原因屯，某盲公司集入伙禁某商訓(xùn)城后娃，便銅不按逢時繳吩交管浙理費(fèi)往，甚樂至把切交管留理費(fèi)挎作為念與有振關(guān)方貍面交赴涉的百籌碼哲，作翁為達(dá)內(nèi)到某棒種目雄的的映交換千條件粗。一默年后苦，已拳累計俗欠費(fèi)刃達(dá)3損5萬裝元之慈多。忠期間成，管云理處擇有關(guān)騙人員旦無數(shù)把次上董門催雪交未腿果。泉[案時例分侮析]

蟲在物致業(yè)管僻理實(shí)寶踐中變，業(yè)冤主無這故拖裝欠物漿業(yè)管貪理費(fèi)式是物機(jī)業(yè)管符理公挪司面勒臨的砍一大甜難題肉。根翅據(jù)《弓物業(yè)太管理想條例菊》有睛關(guān)規(guī)煮定，冶業(yè)主乒繳納訓(xùn)物業(yè)盛管理舟費(fèi)是營應(yīng)盡友的義的務(wù)，地《物葛業(yè)管淹理服爬務(wù)合來同》瀉及《灣業(yè)主恨公約屬》等糠對此拖都有自明確企明確聽表達(dá)哀。就坊本案察例而從言，穿業(yè)主潔委員倘會與徐物業(yè)蜘管理畫公司礦簽訂浮的合賠同，待對每懲一個劇業(yè)主艙有約瞇束力閑。物譯業(yè)管熟理公膝司依摧約提法供了嬸物業(yè)梅服務(wù)寺后，戀業(yè)主澇負(fù)有逼按約瓦繳納抄物業(yè)降管理另費(fèi)的宴義務(wù)魄。即使使是悲收費(fèi)凈標(biāo)準(zhǔn)紡，業(yè)娛主委儀員會淋與物流業(yè)管棉理公蠢司在寧物業(yè)瞎管理各服務(wù)倆合同惹中也尚會有爬明確頓約定杯，根慶據(jù)自帆治原玩則，慌該公蜜司應(yīng)裙按照良約定笨繳納祥物業(yè)瓣管理朽費(fèi)用海。

纏對于欄拖欠攀物業(yè)兆管理卷費(fèi)的丑業(yè)主窄，物痰業(yè)管改理公劣司應(yīng)勸根據(jù)偶具體桌情況脊，區(qū)躺別對鼻待，知采取故不同區(qū)的對礦策。葉一般顫先應(yīng)吉以反嗽復(fù)的宣協(xié)商訪為主棟，再蹄者啟撈動催飾繳程毀序，第仍不律見效致可提獸請仲酸裁或立向人榆民法桿院訴斧訟。買[解許決方寬法]

融為了摸解決脈這一邀問題類，該損商城披管理鋤處主走要領(lǐng)追導(dǎo)一拆方面霞主動食與有蝦關(guān)方組面保撿持聯(lián)未系，明幫助防全面妄反映返該公丈司的偶意見冊和要把求，政以取蘿得其談對管抓理處快工作搖的信鐘任和綿認(rèn)可貸；一董方面玻盯住滔平時姥難得鵲一見殃的該慘公司未老板可，頻概頻征扎求意院見并央反映獎管理悅處的堅經(jīng)濟(jì)界困難菜，以蘿求得題攜手乓維護(hù)慘物業(yè)懷正常泳運(yùn)行洪的共貧識。

片在贏旦得了鑒該公沙司理知解信轟任的恨基礎(chǔ)夏上，蹲管理們處提傲出了突適當(dāng)氏減免愈滯納灰金、刷分期逮付款億等有盆利于敢促成饞該公館司盡惜快繳付清拖挽欠管志理費(fèi)渴的優(yōu)際惠條失件。擱最后逆雙方第達(dá)成句了一嫁致，昌自約傻定之鑰日起就分1暖0期澆，每綱月3墻萬余男元，沿隨當(dāng)取月管火理費(fèi)慕一同叛繳交每拖欠曠的費(fèi)養(yǎng)用。集10亞個月頌后，究該公劑司拖毅欠的忠管理召費(fèi)已堅全部嗓繳清緩。[相關(guān)法規(guī)制度]

1．《物業(yè)管理公約》

前言

為了維護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益，保持物業(yè)的完好美觀，加強(qiáng)住宅園區(qū)的管理，創(chuàng)造一個舒適、溫馨、安全、清潔、優(yōu)雅、有序的居住生活環(huán)境。根據(jù)國家和沈陽市的有關(guān)政策和法律規(guī)定，簽訂本管理公約。（以下簡稱公約）

第一章：總則

第一條：本公約中的下列用語，除另有注釋或有明顯其它含義的以外，具有如下含義：

l．，園區(qū)：指座落于××區(qū)××路××號，由××房地產(chǎn)開發(fā)開發(fā)的“××××”。

2．業(yè)主：凡依據(jù)《商品房購銷合同》，對本園區(qū)內(nèi)的房屋擁有或共同擁有所有權(quán)的自然人，法人或其它組織，或依據(jù)其它法律文件或法律事實(shí)對房屋實(shí)際占有、使用的自然人、法人或其它組織。

3．管理公司：受××房地產(chǎn)開發(fā)指定××物業(yè)管理為××××的物業(yè)管理公司

4．單位：指業(yè)主依據(jù)《商品房購銷合同》或其它法律文書、法律事實(shí)依法占有，使用的園區(qū)內(nèi)的房屋。

5．公共地方：指除業(yè)主單位以外，園區(qū)圍墻以內(nèi)的所有為業(yè)主所設(shè)定并供其共同使用的地方或范圍，但不包括任何業(yè)主依法擁有獨(dú)立使用權(quán)的地方及發(fā)展商的聲明保留之地方。

6．公共設(shè)施：指為園區(qū)及業(yè)主利益而設(shè)置的各種地上附著物，架設(shè)及敷設(shè)的各專用系統(tǒng)及管線。

第二條：業(yè)主應(yīng)遵守國家法律、法規(guī)及本公約的規(guī)定，遵守社會公德。努力成為遵紀(jì)守法，思想品德高尚的文明公民。

第三條：為實(shí)現(xiàn)以上目標(biāo)，業(yè)主與管理公司應(yīng)全力配合、協(xié)作。

第二章：業(yè)主的權(quán)利、義務(wù)

第四條：業(yè)主的權(quán)利

1．業(yè)主獨(dú)立擁有、使用、居住及享用其名下的單位及全部租金收益。

2．業(yè)主有權(quán)將其名下單位連同上述權(quán)利及利益，自由出售、饋贈、出租、抵押或其它方式處置或變賣。

3．可與其他業(yè)主共同使用園區(qū)公共地方和公共設(shè)施。

4．可根據(jù)本公約維護(hù)自身合法權(quán)益。

5．對住宅園區(qū)的各項(xiàng)管理決策擁有建議權(quán)和監(jiān)督權(quán)

第五條：業(yè)主的義務(wù)

l．業(yè)主在行使上述權(quán)利和使用名下單位時，須遵守本公約及根據(jù)本公約所制定的物業(yè)管理所必須的相關(guān)規(guī)定。

2．依照法律及本公約的規(guī)定，負(fù)責(zé)繳交其名下單位應(yīng)分擔(dān)的管理費(fèi)及其它基金款項(xiàng)。

3．繳納其名下單位需付的而由管理公司代收的包括采暖費(fèi)在內(nèi)的各項(xiàng)費(fèi)用。

4．業(yè)主在出租、出售或準(zhǔn)許他人使用房屋時，須提前到物業(yè)公司辦理登記手續(xù)，并保證新的業(yè)主遵守公約或重新簽訂本公約。

5．不得改變樓宇的結(jié)構(gòu)、不得更改橫梁、支柱等，或加建、擴(kuò)建、搭建、拆除任何建筑物。

6．不得切割、損壞、更改、干擾樓宇任何公用部分，包括水、電、煤氣等供應(yīng)及排水管道，暗渠、喉管、電纜、固定裝置等設(shè)施

7．住戶單位（非公共建筑部分）只可做居住使用，不得做寫字樓、貨物工廠或其它商業(yè)用途。

8．不得妨礙他人使用公用地方及公用設(shè)施，不得阻礙房屋的正常維修。

9．樓宇內(nèi)公共地方不得擺放家俱、貨物、架設(shè)花架、室外天線或其它物品。

10．住宅區(qū)內(nèi)之任何地方均不得亂涂亂畫、張貼。

11．住宅區(qū)內(nèi)嚴(yán)禁業(yè)主飼養(yǎng)家畜、家禽。

12．不得往樓下拋棄雜物、生活垃圾，包括裝修垃圾應(yīng)用袋裝好，按指定時間放到指定地點(diǎn)。

13．業(yè)主有義務(wù)教育并帶動其未成年子女遵守本公約及其它管理規(guī)定，如因未成年子女的過錯給物業(yè)管理造成嚴(yán)重危害的，業(yè)主除應(yīng)對未成年子女加強(qiáng)教育外，對造成實(shí)際損失的，還應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。

14．遵守管理公司訂立的其它管理規(guī)章制度。

第三章：管理公司的職責(zé)及權(quán)利

第六條：管理公司的職責(zé)

l．負(fù)責(zé)園區(qū)的管理、經(jīng)營及房屋和配套公共設(shè)施的維修、養(yǎng)護(hù)。

悼2．右維護(hù)吸園區(qū)喂內(nèi)的攏所有噴公共止地方村的照牲明及掃消防育設(shè)備么，并答保持漫其功賊能良居好。

火3．歲保持各園區(qū)液內(nèi)公你共地世方環(huán)沙境優(yōu)施美、替衛(wèi)生金清潔幼。

員4．擇負(fù)責(zé)丹園區(qū)活內(nèi)公系共綠缺化的遷維護(hù)期和管縱理。

藍(lán)5．闊負(fù)責(zé)碌園區(qū)乎內(nèi)的蜻保安少工作卸，保聽持園邁區(qū)的橡正?；⑸钶斨刃騺?。

揭第七住條：共管理破公司碧的權(quán)蹄利

姜l．受根據(jù)山本公臟約管汗理需愈要制影訂園余區(qū)住辯戶守偵則及恨其必僻要的舟規(guī)章短制度癢，并諷以公表告的言形式堪予以潤發(fā)布醫(yī)。

轎2．談有權(quán)爛對園夜內(nèi)的盞車輛千進(jìn)行約有序較化管牙理，疊除消箏防、捐救護(hù)拆、警株備和反特許鳳的車嚇輛外吐，其墓它機(jī)挨動車腸輛未只經(jīng)許酸可一談律駛轟往地酸下停蛾放車范輛，販包括證自行中車、油摩托哈車等診在內(nèi)記的各姑種車隊(duì)輛實(shí)欺行定茂點(diǎn)停惜放。

活3．津按物末價部良門核運(yùn)定的紙收費(fèi)叨標(biāo)準(zhǔn)控，向巧業(yè)主柔收取犧管理紙費(fèi)，旨收取軌的管活理費(fèi)晨用單犯列項(xiàng)配目專肌款?；陀茫滥甓嚷寿M(fèi)用在收支甩情況戲張榜五公布愁，并沿接受腸業(yè)主司管理氧委員謎會和柄業(yè)主切的監(jiān)第督。

鋪4．廈管理衛(wèi)公司但根據(jù)庭園區(qū)堡管理漿收支丙情況順，可周適時麗的調(diào)駐整收牧費(fèi)項(xiàng)懸目和徑收費(fèi)恒標(biāo)準(zhǔn)冤，但灑此調(diào)廚整需棒經(jīng)園嗚區(qū)管賣委會肆和物駁價部點(diǎn)門通糞過。

慎5．頂采取死一切訂必要露措施說（包賄括提食出及連進(jìn)行央訴訟高）制體止各常業(yè)主掠違反恢、不糠遵守昨或不播履行狠本公重約以笨及依紡本公套約制困定的扇各有謎效之丈規(guī)定疲。

扭6．父管理睡公司消可采跡取法坊律行俊動或負(fù)其它勸有效融行動板來催情促業(yè)魄主繳由齊各飛項(xiàng)欠融款。

惑第四茅章:沃違約紫責(zé)任

建第八映條：肥業(yè)主斜逾期僵交納蹈管理勾費(fèi)的河，應(yīng)竿按逾奸期交歷納部析分的訴日百派分之翅五交估付滯尺納金隸。

逐第九燥條：界業(yè)主鎮(zhèn)有其面它違榆反本懇公約星的行咱為，趁應(yīng)當(dāng)償立即禾停止按違約營行為白，并局應(yīng)支各付違策約金陸，對膊造成滅實(shí)際民財產(chǎn)擾損失糖的還有應(yīng)依類法賠滋償。

千第十扭條：泳前款騙所稱竟的違勸約金李以處區(qū)罰的往方式乎支付較，每沒人次菌以5浩元-毛50處00皂元為朋限，翁管理欲公司酬可在奔園區(qū)姿內(nèi)進(jìn)慧行公挎告，顫違約式金應(yīng)浪用于倦園區(qū)刮內(nèi)專捎項(xiàng)建姻設(shè)費(fèi)宿用上姻。

抱第十急一條獲：管屯理公討司或符其他旬人員綁履行春職責(zé)舒時如刑違反釘公約譯，侵倉害業(yè)餡主利減益的晉，管除理公據(jù)司除療應(yīng)立忽即停范止侵商害行翼為外錘，還裙應(yīng)負(fù)葛責(zé)消沾除由索此給答業(yè)主蔑帶來梨的不突良影糟響，輛對造博成業(yè)道主實(shí)強(qiáng)際財漏產(chǎn)損表失的丈除按秀法律預(yù)規(guī)定兵予以歉賠償拆外，惰對責(zé)塑任者玉給予戒紀(jì)律關(guān)處分鈔，對含構(gòu)成初犯罪冠的移支送司閑法機(jī)澤關(guān)。

路第五今章：瓦附則

慶第十箏二條奴：園目區(qū)竣訂工后挽，經(jīng)灰園區(qū)撕管委晴會確察認(rèn)本堪公約升繼續(xù)踏有效逝。

旗第十典三條鄉(xiāng):本炊公約隱可依愈據(jù)有程關(guān)法橋律、炒法規(guī)僚修訂瓣或補(bǔ)揭充，刑也可場經(jīng)住料宅區(qū)耕三分援之二乘以上磨業(yè)主角投票莫同意農(nóng)修訂岡，但況不得喪違反申國家脫政策躍法律兼規(guī)定敵。

遼第十響四條毛：管學(xué)理公誼司依陵據(jù)與疏業(yè)主關(guān)委員鉤簽訂木的《妖委隨托管乞理合吃同》易或依店據(jù)本涌公約樓制定浩的園赴區(qū)內(nèi)險的住跟戶手帝冊及瓣各項(xiàng)糠規(guī)章賊制度屯是本碎人參哥約不郵可分慕割的糾組成棗部分沸。

軋第十賢五條血：本散公約糠自雙尿方簽上字蓋拉章后卸生效信。

谷第十載六條踐：本撲公約吐一式僚二份擇，業(yè)競主及猾管理糟公司無各執(zhí)湯一份渡。2．《財務(wù)管理的機(jī)構(gòu)及職責(zé)》

(一)財務(wù)部門機(jī)構(gòu)的設(shè)置

財會部門一般設(shè)置下列人員：財務(wù)會計部經(jīng)理、主管會計、出納、電腦員、統(tǒng)計員、收費(fèi)員。

(二)財會人員的崗位職責(zé)

1.財會部經(jīng)理

(1)向企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)人負(fù)責(zé)，組織公司的財會管理工作，當(dāng)好企業(yè)負(fù)責(zé)人的經(jīng)營管理參謀；

(2)每月、每季審核各種會計報表和統(tǒng)計報表，寫出財務(wù)會計分析報表，送企業(yè)法人審閱；

(3)檢查、監(jiān)督物業(yè)管理各項(xiàng)費(fèi)用的及時收繳，保證企業(yè)資金的正常運(yùn)轉(zhuǎn)；

(4)審核控制各項(xiàng)費(fèi)用的支出，杜絕浪費(fèi)；

(5)合理有效地經(jīng)營管理好企業(yè)的金融資產(chǎn)，為企業(yè)創(chuàng)造利潤；

(6)根據(jù)物業(yè)管理行業(yè)的具體特點(diǎn)、依據(jù)財會管理有關(guān)法規(guī)、政策、文件，制定財會管理具體制度和操作程序；

(7)組織擬定物業(yè)管理各項(xiàng)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)的預(yù)算方案，送企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)、業(yè)主委員會和相關(guān)主管部門審核、修定；

(8)研究熟悉和實(shí)施相關(guān)的工商、財會及稅務(wù)、物價等管理制度，運(yùn)用法律、行政處分和經(jīng)濟(jì)手段保護(hù)公司的合法權(quán)益。

2.主管會計

(1)向部門經(jīng)理負(fù)責(zé)，具體組織好本部門的日常管理工作；

(2)每日做好各種會計憑證和賬務(wù)處理工作；

(3)每月、每季按時做好各種會計報表，定期向業(yè)主委員會公布管理收繳及使用情況；

(4)負(fù)責(zé)檢查、審核各經(jīng)營管理部門及下屬機(jī)構(gòu)的收支賬目，向企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)及時匯報工作情況；

(5)檢查銀行、庫存現(xiàn)金和資產(chǎn)賬目，做到賬賬相符，賬實(shí)相符；

(6)按照物業(yè)管理的行業(yè)特點(diǎn)和需要，分類計賬；完成企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)交辦的財會工作。

3.出納

(1)遵守公司員工守則和財務(wù)管理制度；

(2)管理好公司的現(xiàn)金收付、銀行存款的存取，保管現(xiàn)金、有價證券、銀行支票等；

(3)及時追收企業(yè)各種應(yīng)收款項(xiàng)，保護(hù)企業(yè)和業(yè)主利益不受損失；

(4)編制有關(guān)現(xiàn)金收付記賬憑證、現(xiàn)金日記賬、銀行日記賬的工作；

(5)及時辦理各項(xiàng)轉(zhuǎn)賬、現(xiàn)金支票，按月將銀行存款余額與銀行對賬單核對相符，并交會計作賬。

4.統(tǒng)計員(電腦員)

(1)及時統(tǒng)計、存儲各種費(fèi)用收付資料，供主管會計參考；

(2)維護(hù)好電腦設(shè)備，保管好所有資料，對變動資料數(shù)據(jù)應(yīng)及時修改并存儲；

(3)及時輸入打印收費(fèi)通知單，保證費(fèi)用的按時收繳。

5.收費(fèi)員

物業(yè)管理企業(yè)所轄區(qū)業(yè)主(住戶)較多時，可專門在各管理處配備收款員，其職責(zé)是：

(1)負(fù)責(zé)物業(yè)管理費(fèi)等各項(xiàng)費(fèi)用的通知和收繳；

(2)對繳費(fèi)情況隨時進(jìn)行統(tǒng)計，及時追討欠繳費(fèi)用；

(3)承接與物業(yè)管理相關(guān)的經(jīng)營服務(wù)收費(fèi)，為業(yè)主辦理各項(xiàng)公用事業(yè)費(fèi)的繳付；

(4)和業(yè)主(使用人)交朋友，爭取他們對物業(yè)管理工作的理解和支持，協(xié)助搞好“窗口”服務(wù)；

(5)完成企業(yè)和部門領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他任務(wù)。[案例四]租戶欠繳物業(yè)管理費(fèi)，物業(yè)管理公司能否向業(yè)主催繳去年8月，某業(yè)主與王小姐簽訂了一份房屋租賃合同，把自己的一套房子出租給她居住，租期為兩年。合同除了對租金及支付期限作了約定外，還約定物業(yè)管理費(fèi)由王小姐承擔(dān)。前幾天，該業(yè)主收到物業(yè)公司的催款函，說已欠付近一年的物業(yè)管理費(fèi)。為此業(yè)主投訴，稱租賃合同中已約定由房客交付物業(yè)費(fèi)，物業(yè)公司不應(yīng)再向業(yè)主催繳物業(yè)管理費(fèi)？[案例分析]

根據(jù)規(guī)定，物業(yè)管理公司按照其與業(yè)主簽訂的物業(yè)管理服務(wù)合同提供物業(yè)管理服務(wù)后，有權(quán)按照合同向業(yè)主收取約定的物業(yè)費(fèi)。對業(yè)主來說，在接受了物業(yè)管理公司提供的物業(yè)管理服務(wù)后，有義務(wù)按約定支付相應(yīng)的物業(yè)費(fèi)。

在房屋出租期間，房東應(yīng)將出租情況及時書面告知物業(yè)公司。物業(yè)管理公司可根據(jù)房東和房客對物業(yè)費(fèi)繳付的具體約定向有關(guān)義務(wù)人收取物業(yè)費(fèi)。也就是說，若租賃合同約定由房客支付物業(yè)費(fèi)，物業(yè)管理公司可直接向房客收取，但業(yè)主要承擔(dān)連帶責(zé)任。若租賃合同對物業(yè)費(fèi)由誰支付沒有約定或者約定由房東承擔(dān)的，物業(yè)費(fèi)應(yīng)當(dāng)由房東承擔(dān)。

根據(jù)以上分析，若王小姐不按約定繳物業(yè)費(fèi)，物業(yè)規(guī)律公司向業(yè)主收取物業(yè)費(fèi)是有法律依據(jù)的，因?yàn)槟阋袚?dān)連帶責(zé)任。當(dāng)然，在繳完欠付的物業(yè)費(fèi)后，業(yè)主可向王小姐追償，并可追究她相應(yīng)的違約責(zé)任。[解決方法]

物業(yè)管理公司接到業(yè)主投訴后，應(yīng)與業(yè)主溝通，說明上述觀點(diǎn)，以求得業(yè)主的理解。同時，還應(yīng)提請業(yè)主了解在房屋對外租賃時，應(yīng)到物業(yè)管理告訴履行必要的手續(xù)，以便物業(yè)管理公司了解掌握業(yè)主租賃情況，配合業(yè)主做好租賃管理工作，還可避免問題的出現(xiàn)。[相關(guān)法規(guī)制度]

1．城市房屋租賃管理辦法

第一章

總

則

第一條

為加強(qiáng)城市房屋租賃管理，維護(hù)房地產(chǎn)市場秩序，保障房屋租賃當(dāng)事人的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》，制定本辦法。

第二條

本辦法適用于直轄市、市、建制鎮(zhèn)的房屋租賃。

第三條

房屋所有權(quán)人將房屋出租給承租人居住或提供給他人從事經(jīng)營活動及以合作方式與他人從事經(jīng)營活動的，均應(yīng)遵守本辦法。

承租人經(jīng)出租人同意，可以依照本辦法將承租房屋轉(zhuǎn)租。

第四條

公民、法人或其他組織對享有所有權(quán)的房屋和國家授權(quán)管理和經(jīng)營的房屋可以依法出租。

第五條

房屋租賃當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)遵循自愿、平等、互利的原則。

第六條

有下列情形之一的房屋不得出租：

（一）未依法取得房屋所有權(quán)證的；

（二）司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地權(quán)利的；

（三）共有房屋未取得共有人同意的；

（四）權(quán)屬有爭議的；

（五）屬于違法建筑的；

（六）不符合安全標(biāo)準(zhǔn)的；

（七）已抵押，未經(jīng)抵押權(quán)人同意的；

（八）不符合公安、環(huán)保、衛(wèi)生等主管部門有關(guān)規(guī)定的；

（九）有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定禁止出租的其他情形。

第七條

住宅用房的租賃，應(yīng)當(dāng)執(zhí)行國家的房屋所在地城市人民政府規(guī)定的租賃政策。

租用房屋從事生產(chǎn)、經(jīng)營活動的，由租賃雙方協(xié)商議定租金和其他租賃條款。

第八條

國務(wù)院建設(shè)行政主管部門主管全國城市房屋租賃管理工作。

省、自治區(qū)建設(shè)行政主管部門主管本行政區(qū)域內(nèi)城市房屋租賃管理工作。

市、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門（以下簡稱房地產(chǎn)管理部門）主管本行政區(qū)域內(nèi)的城市房屋租賃管理工作。

第二章

租賃合同

第九條

房屋租賃，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)簽訂書面租賃合同，租賃合同應(yīng)當(dāng)具備以下條款；

（一）當(dāng)事人姓名或者名稱及住所；

（二）房屋的坐落、面積、裝修及設(shè)施狀況；

（三）租賃用途；

（四）租賃期限；

（五）租金及交付方式；

（六）房屋修繕責(zé)任；

（七）轉(zhuǎn)租的約定；

（八）變更和解除合同的條件；

（九）違約責(zé)任；

（十）當(dāng)事人約定的其他條款。

第十條

房屋租賃期限屆滿，租賃合同約止。承租人需要繼續(xù)租用的，應(yīng)當(dāng)在租賃期限屆滿前３個月提出，并經(jīng)出租人同意，重新答訂租賃合同。

第十一條

租賃期限內(nèi)，房屋出租人轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)的，房屋受讓人應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行原租賃合同的規(guī)定。

出租人在租賃期限內(nèi)死亡的，其繼承人應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行原租賃合同

住宅用房承租人在租賃期限內(nèi)死亡的，其共同居住兩年以上的家庭成員可以繼續(xù)承租。

第十二條

有下列情形之一的，房屋租賃當(dāng)事人可以變更或者解除租賃合同；

（一）符合法律規(guī)定或者合同約定可以變更或解除合同條款的；

（二）因不可抗力致使租賃合同不能繼續(xù)履行的；

（三）當(dāng)事人協(xié)商一致的。

因變更或者解除租賃合同使一方當(dāng)事人遭受損失的，除依法可以免除責(zé)任的以外，應(yīng)當(dāng)由責(zé)任方負(fù)責(zé)賠償。

第三章

租賃登記

第十三條

房屋租賃實(shí)行登記備案制度。

答訂、變更、終止租賃合同的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)向房屋所在地市、縣人民政府房地產(chǎn)管理部門登記備案。

第十四條

房屋租賃當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在租賃合同答訂后３０日內(nèi)，持本辦法第十五條規(guī)定的文件到市、縣人民政府房地產(chǎn)管理部門辦理登記備案手續(xù)。

第十五條

申請房屋租賃登記備案應(yīng)當(dāng)提交下列文件：

（一）書面租賃合同；

（二）房屋所有權(quán)證書；

（三）當(dāng)事人的合法證件；

（四）城市人民政府規(guī)定的其他文件。

出租共有房屋，還須提交其他共有人同意出租的證明。

出租委托代管房屋，還須提交委托代管人授權(quán)出租的證明。

第十六條

房屋租賃申請經(jīng)市、縣人民政府房地產(chǎn)管理部門審查合格后，頒發(fā)《房屋租賃證》。

縣人民政府所在地以外的建制鎮(zhèn)的房屋租賃申請，可由市、縣人民政府房地產(chǎn)管理部門委托的機(jī)構(gòu)審查，并頒發(fā)《房屋租賃證》。

第十七條

《房屋租賃證》由租賃行為合法有效的憑證。租用房屋從事生產(chǎn)、經(jīng)營活動的，房屋租賃證作為經(jīng)營場所合法的憑證。租用房屋用于于居住的，房屋租賃憑證可作為公安部門辦理戶口登記的憑證之一。

第十八條

嚴(yán)禁偽造、涂改、轉(zhuǎn)借、轉(zhuǎn)讓房屋租賃證。遺失房屋租賃證應(yīng)當(dāng)向原發(fā)證機(jī)關(guān)申請補(bǔ)發(fā)。

第四章

當(dāng)事人的權(quán)利和義務(wù)

第十九條

房屋租賃當(dāng)事人按照租賃合同的約定，享有權(quán)利，并承擔(dān)相應(yīng)的義務(wù)。

出租人在租賃期限內(nèi)，確需提前收回房屋時，應(yīng)當(dāng)事先商得承租人同意，給承租人造成損失的，應(yīng)當(dāng)予以賠償。

第二十條

出租人應(yīng)當(dāng)依照租賃合同約定的期限將房屋交付承租人，不能按期交付的，應(yīng)當(dāng)支付違約金，給承租人造成損失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。

第二十一條

出租住宅用房的自然損壞或合同約定由出租人修繕的，由出租人負(fù)責(zé)修復(fù)。不及時修復(fù)，致使房屋發(fā)生破壞性事故，造成承租人財產(chǎn)損失或者人身傷害的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。

租用房屋從事生產(chǎn)、經(jīng)營活動的，修繕責(zé)任由雙方當(dāng)事人在租賃合同中約定。

第二十二條

承租人必須按期繳納租金，違約的，應(yīng)當(dāng)支付違約金。

第二十三條

承租人應(yīng)當(dāng)愛護(hù)并合理便用所承租的房屋及附屬設(shè)施，不得擅自拆改。護(hù)建或增添。確需變動的，必須征得出租人的同意，并答訂書面合同。

因承租人過錯造成房屋損壞的，由承租人負(fù)責(zé)修復(fù)或者賠償。

第二十四條

承租人有下列行為之一的，出租人有權(quán)終止合同，收回房屋，因此而造成損失的，由承租人賠償；

（一）將承租的房屋擅自轉(zhuǎn)租的；

（二）將承租的房屋擅自轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)借他人或擅自調(diào)換使用的；

（三）將承租的房屋擅自拆改結(jié)構(gòu)或改變用途的；

（四）拖欠租金累計六個月以上的；

（五）公用住宅用房無正當(dāng)理由閑置六個月以上的；

（六）租用承租房屋進(jìn)行違法活動的；

（七）故意損壞承租房屋的；

（八）法律、法規(guī)規(guī)定其他可以收回的。

第二十五條

以營利為目的，房屋所有權(quán)人將以劃撥方式取得使用權(quán)的國有士地上建成的房屋出租的，應(yīng)當(dāng)將租金中所含土地收益上繳國家。土地收益的上繳辦法，應(yīng)當(dāng)按照財政部《關(guān)于國有土地使用權(quán)有償使用收入征收管理的暫行辦法》和《關(guān)于國有土地使用權(quán)有償使用收入若干財政問題的暫行規(guī)定》的規(guī)定，由市、縣人民政府房地產(chǎn)管理部門代收代繳。國務(wù)院頒布有新的規(guī)定時，從其規(guī)定。

第五章

轉(zhuǎn)租

第二十六條

房屋轉(zhuǎn)租，是指房屋承租人將承租的房屋再出租的行為。

第二十七條

承租人在租賃期限內(nèi)，征得出租人同意，可以將承租房屋的部分或全部轉(zhuǎn)租給他人。

出租人可以從轉(zhuǎn)租中獲得收益。

第二十八條

房屋轉(zhuǎn)租，應(yīng)當(dāng)訂立轉(zhuǎn)租合同。轉(zhuǎn)租合同必須經(jīng)原出租人書面同意，并按照本辦法的規(guī)定辦理登記備案手續(xù)。

第二十九條

轉(zhuǎn)租合同的終止日期不得超過原租賃合同規(guī)定的終止日期，但出租人與轉(zhuǎn)租雙方協(xié)商約定的除外。

第三十條

轉(zhuǎn)租合同生效后，轉(zhuǎn)租人享有并承擔(dān)轉(zhuǎn)租合同規(guī)定的出租人的權(quán)利和義務(wù)，并且應(yīng)當(dāng)履行原租賃合同規(guī)定的承租人的義務(wù)，但出租人與轉(zhuǎn)租雙方另有約定的除外。

第三十一條

轉(zhuǎn)租期間，原租賃合同變更、解除或者終止，轉(zhuǎn)租合同也隨之相應(yīng)的變更、解除或者終止。

第六章

法律責(zé)任

第三十二條

違反本辦法有下列行為之一的，由人民政府房地產(chǎn)管理部門對責(zé)任者給予行政處罰；

（一）偽造、涂改《房屋租賃證》的，注銷其證書，并可處以罰款；

（二）不按期申報、領(lǐng)取《房屋租賃證》的，責(zé)令限期補(bǔ)辦手續(xù)，并可處以罰款；

（三）未征得出租人同意和未辦理登記備案，擅自轉(zhuǎn)租房屋的，其租賃行為無效，沒收其非法所得，并可處以罰款。

第三十三條

違反本辦法，情節(jié)嚴(yán)重，構(gòu)成犯罪的，由司法機(jī)關(guān)依法追究刑事責(zé)任。

第三十四條

房屋租賃管理工作人員徇私舞弊、貪污受賄的，由所在機(jī)關(guān)給予行政處分，情節(jié)嚴(yán)重、構(gòu)成犯罪的，由司機(jī)機(jī)關(guān)依法追究刑事責(zé)任。

第七章

附則

第三十五條

未設(shè)鎮(zhèn)建制的工礦區(qū)、國有農(nóng)場。林場等房屋租賃，參照本辦法執(zhí)行。

第三十六條

省、自治區(qū)建設(shè)行政主管部門，直轄市人民政府房地產(chǎn)管理部門可以根據(jù)本辦法制定實(shí)施細(xì)則。

第三十七條

本辦法由建設(shè)部負(fù)責(zé)解釋。

第三十八條

本辦法自１９９５年６月１日起施行。[案例五]物業(yè)管理財務(wù)費(fèi)是否要保密勞醫(yī)生在某高層住宅買了一套房屋，花去半生積蓄。誰知入住后，勞醫(yī)生發(fā)現(xiàn)買房費(fèi)用只是一個開始，還要交維修基金、管理費(fèi)押金、裝修保證金等等。這些都交齊后，本以為可以安心居住了，誰知物業(yè)管理公司又發(fā)通知要繳納這個費(fèi)、那個費(fèi)。勞醫(yī)生非常疑惑，到管理公司去詢問費(fèi)用的去向，要求管理公司提供財務(wù)支出賬目。物業(yè)管理公司財務(wù)人員回答：“財務(wù)支出是商業(yè)秘密，只可以向業(yè)主委員會公開，不是每位業(yè)主都可以了解的?！眲卺t(yī)生非常氣憤，先是向管理公司投訴該財務(wù)人員，又到政府主管部門投訴管理公司亂收費(fèi)，還發(fā)動鄰居拒交管理費(fèi)。[案例分析]

物業(yè)管理公司是全體業(yè)主的“管家”，一切工作都須置于業(yè)主的監(jiān)督下。特別是物業(yè)管理費(fèi)的收取與支出，應(yīng)定期張榜公布，以便讓業(yè)主明白物業(yè)管理費(fèi)的來龍去脈。但業(yè)主雖然有財務(wù)監(jiān)督權(quán)，但行使此項(xiàng)權(quán)利的方式并不是通過業(yè)主私人查賬。一是因?yàn)闃I(yè)主個人不具備專業(yè)財務(wù)知識，即使是專業(yè)財務(wù)人員也無法以個人身份提取具有合法效力的審計證明；二是因?yàn)槿绻總€業(yè)主都去使用自己的查賬權(quán)，就會干擾管理公司開展正常工作。

本案例所述物業(yè)管理公司應(yīng)明確：業(yè)主作為費(fèi)用支付人，有權(quán)利明白自己所繳費(fèi)用的去向。該公司如果沒有實(shí)行財務(wù)公開制度，定期公布財務(wù)報表，則應(yīng)盡快實(shí)行。如果已有財務(wù)公開制度，則可以向勞醫(yī)生說明財務(wù)報表將于何時公布，請勞醫(yī)生留意。如果勞醫(yī)生執(zhí)意要查帳，財務(wù)人員可請勞醫(yī)生要求業(yè)主委員會委托專業(yè)審計事務(wù)所審查。

[解決方法]

政府主管部門、業(yè)主委員會在接到投訴后，先后對物業(yè)管理公司進(jìn)行審查。經(jīng)核實(shí)該物業(yè)管理公司并未亂收費(fèi)，要求管理公司盡快給業(yè)主交待明白。

物業(yè)管理公司重新修訂了財務(wù)公開制度，每季度一次，向全體業(yè)主公布費(fèi)用開支情況。

同時，物業(yè)管理公司還對處理此事的財務(wù)人員進(jìn)行教育，要求其耐心對待業(yè)主詢問。管理公司主管還登門向勞醫(yī)生道歉，說明公司的財務(wù)制度，并提醒勞醫(yī)生注意每次的財務(wù)公告。[相關(guān)法規(guī)制度]

1．《物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)利和義務(wù)》

一、

物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)利和義務(wù)

1．根據(jù)有關(guān)法規(guī)，并結(jié)合實(shí)際情況制定管理辦法。

2．依照物業(yè)管理委托合同和管理辦法對物業(yè)實(shí)施管理。

3．依照物業(yè)管理委托合同和有關(guān)規(guī)定收取管理費(fèi)。

4．有權(quán)制止違反規(guī)章制度的行為。

5．有權(quán)要求業(yè)主委員會協(xié)助管理。

6．有權(quán)選聘專業(yè)公司承擔(dān)專項(xiàng)管理業(yè)務(wù)。

7．可以實(shí)行多種經(jīng)營，以其收益補(bǔ)充管理經(jīng)費(fèi)。

二、物業(yè)管理企業(yè)的義務(wù)

1．履行物業(yè)管理委托合同，依法經(jīng)營。

2．接受業(yè)主委員會和業(yè)主及使用人監(jiān)督。

3．重大管理措施應(yīng)提交業(yè)主委員會審議批準(zhǔn)。

4．接受行政主管部門監(jiān)督指導(dǎo)。

5．至少每6個月應(yīng)向全體業(yè)主公布一次管理費(fèi)用收支帳目。

6．提供優(yōu)良生活工作環(huán)境，搞好社區(qū)文化。

7．發(fā)現(xiàn)違法行為要及時向有關(guān)行政管理機(jī)關(guān)報告。

8．物業(yè)管理委托合同終止時，必須向業(yè)主委員會移交全部房屋、物業(yè)管理檔案、財務(wù)等資料和本物業(yè)的公共財產(chǎn)，包括管理費(fèi)、公共收入積累形成的資產(chǎn)，同時，業(yè)主委員會有權(quán)指定專業(yè)審計機(jī)構(gòu)對物業(yè)管理財務(wù)狀況進(jìn)行審計。2．《物業(yè)管理企業(yè)財務(wù)管理規(guī)定》

第一章總則

第一條為了規(guī)范物業(yè)管理企業(yè)財務(wù)行為，有利于企業(yè)公平競爭，加強(qiáng)財務(wù)管理和經(jīng)濟(jì)核算，結(jié)合物業(yè)管理企業(yè)的特點(diǎn)及其管理要求，制定本規(guī)定。

除本規(guī)定另有規(guī)定外，物業(yè)管理企業(yè)執(zhí)行《施工、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)制度》。

第二條本規(guī)定適用于中華人民共和國境內(nèi)的各類物業(yè)管理企業(yè)（以下簡稱企業(yè)），包括國有企業(yè)、集體企業(yè)、私營企業(yè)、外商投資企業(yè)等各類經(jīng)濟(jì)性質(zhì)的企業(yè)；有限責(zé)任公司、股份等各類組織形式的企業(yè)。

其他行業(yè)獨(dú)立核算的物業(yè)管理企業(yè)也適用本規(guī)定。

第二章代管基金

第三條代管基金是指企業(yè)接受業(yè)主管理委員會或者物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人委托代管的房屋共用部位維修基金和共用設(shè)施設(shè)備維修基金。

房屋共用部位維修基金是指專項(xiàng)用于房屋共用部位大修理的資金。房屋的共用部位，是指承重結(jié)構(gòu)部位（包括樓蓋、屋頂、梁、柱、內(nèi)外墻體和基礎(chǔ)等）、外墻面、樓梯間、走廊通道、門廳、樓內(nèi)存車庫等。

共用設(shè)施設(shè)備維修基金是指專項(xiàng)用于共用設(shè)施和共用設(shè)備大修理的資金。共用設(shè)施設(shè)備是指共用的上下水管道、公用水箱、加壓水泵、電梯、公用天線、供電干線、共用照明、暖氣干線、消防設(shè)施、住宅區(qū)的道路、路燈、溝渠、池、井、室外停車場、游泳池、各類球場等。

第四條代管基金作為企業(yè)長期負(fù)債管理。

代管基金應(yīng)當(dāng)專戶存儲，?？顚Ｓ茫⒍ㄆ诮邮軜I(yè)主管理委員會或者物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人的檢查與監(jiān)督。

代管基金利息凈收入應(yīng)當(dāng)經(jīng)業(yè)主管理委員會或者物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人認(rèn)可后轉(zhuǎn)作代管基金滾存使用和管理。

第五條企業(yè)有償使用業(yè)主管理委員會或者物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人提供的管理用房、商業(yè)用房和共用設(shè)施設(shè)備，應(yīng)當(dāng)設(shè)立備查帳簿單獨(dú)進(jìn)行實(shí)物管理，并按照國家法律、法規(guī)的規(guī)定或者雙方簽訂的合同、協(xié)議支付有關(guān)費(fèi)用（如租賃費(fèi)、承包費(fèi)等）。

管理用房是指業(yè)主管理委員會或者物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人向企業(yè)提供的辦公用房。

商業(yè)用房是指業(yè)主管理委員會或者物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人向企業(yè)提供的經(jīng)營用房。

第六條企業(yè)支付的管理用房和商業(yè)用房有償使用費(fèi)，經(jīng)業(yè)主管理委員會或者物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人認(rèn)可后轉(zhuǎn)作企業(yè)代管的房屋共用部位的維修基金；企業(yè)支付的共用設(shè)施設(shè)備有償使用費(fèi)，經(jīng)業(yè)主管理委員會或者物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人認(rèn)可后轉(zhuǎn)作企業(yè)代管的共用設(shè)施設(shè)備維修基金。

第三章成本和費(fèi)用

第七條企業(yè)在從事物業(yè)管理活動中，為物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人提供維修、管理和服務(wù)等過程中發(fā)生的各項(xiàng)支出，按照國家規(guī)定計入成本、費(fèi)用。

第八條企業(yè)在從事物業(yè)管理活動中發(fā)生的各項(xiàng)直接支出，計入營業(yè)成本。營業(yè)成本包括直接人工費(fèi)、直接材料費(fèi)和間接費(fèi)用等。實(shí)行一級成本核算的企業(yè)，可不設(shè)間接費(fèi)用，有關(guān)支出直接計入管理費(fèi)用。

直接人工費(fèi)包括企業(yè)直接從事物業(yè)管理活動等人員的工資、獎金及職工福利費(fèi)等。

直接材料費(fèi)包括企業(yè)在物業(yè)管理活動中直接消耗的各種材料、輔助材料、燃料和動力、構(gòu)配件、零件、低值易耗品、包裝物等。

間接費(fèi)用包括企業(yè)所屬物業(yè)管理單位管理人員的工資、獎金及職工福利費(fèi)、固定資產(chǎn)折舊費(fèi)及修理費(fèi)、水電費(fèi)、取暖費(fèi)、辦公費(fèi)、差旅費(fèi)、郵電通訊費(fèi)、交通運(yùn)輸費(fèi)、租賃費(fèi)、財產(chǎn)保險費(fèi)、勞動保護(hù)費(fèi)、保安費(fèi)、綠化維護(hù)費(fèi)、低值易耗品攤銷及其他費(fèi)用等。

第九條企業(yè)經(jīng)營共用設(shè)施設(shè)備，支付的有償使用費(fèi)，計入營業(yè)成本。

第十條企業(yè)支付的管理用房有償使用費(fèi)，計入營業(yè)成本或者管理費(fèi)用。

第十一條企業(yè)對管理用房進(jìn)行裝飾裝修發(fā)生的支出，計入遞延資產(chǎn)，在有效使用期限內(nèi)，分期攤?cè)霠I業(yè)成本或者管理費(fèi)用。

第十二條企業(yè)可以于年度終了，按照年末應(yīng)收帳款余額的0.3％－0.5％計提壞帳準(zhǔn)備金，計入管理費(fèi)用。

企業(yè)發(fā)生的壞帳損失，沖減壞帳準(zhǔn)備金。收回已核銷的壞帳，增加壞帳準(zhǔn)備金。

不計提取壞帳準(zhǔn)備金的企業(yè)，發(fā)生的壞帳損失，計入管理費(fèi)用。收回已核銷的壞帳，沖減管理費(fèi)用。

第四章營業(yè)收入及利潤

第十三條營業(yè)收入是指企業(yè)從事物業(yè)管理和其他經(jīng)營活動所取得的各項(xiàng)收入，包括主營業(yè)務(wù)收入和其他業(yè)務(wù)收入。

第十四條主營業(yè)務(wù)收入是指企業(yè)在從事物業(yè)管理活動中，為物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人提供維修、管理和服務(wù)所取得的收入，包括物業(yè)管理收入、物業(yè)經(jīng)營收入和物業(yè)大修收入。

物業(yè)管理收入是指企業(yè)向物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人收取的公共性服務(wù)費(fèi)收入、公眾代辦性服務(wù)費(fèi)收入和特約服務(wù)收入。

物業(yè)經(jīng)營收入是指企業(yè)經(jīng)營業(yè)主管理委員會或者物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人提供的房屋建筑物和共用設(shè)施取得的收入，如房屋出租收入和經(jīng)營停車場、游泳池、各類球場等共用設(shè)施收入。

物業(yè)大修收入是指企業(yè)接受業(yè)主管理委員會或者物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人的委托，對房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行大修取得的收入。

第十五條企業(yè)應(yīng)當(dāng)在勞務(wù)已經(jīng)提供，同時收訖價款或取得收取價款的憑證時確認(rèn)為營業(yè)收入的實(shí)現(xiàn)。

物業(yè)大修收入應(yīng)當(dāng)經(jīng)業(yè)主管理委員會或者物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人簽證認(rèn)可后，確認(rèn)為營業(yè)收入的實(shí)現(xiàn)。

企業(yè)與業(yè)主管理委員會或者物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人雙方簽訂付款合同或協(xié)議的，應(yīng)當(dāng)根據(jù)合同或者協(xié)議所規(guī)定的付款日期確認(rèn)為營業(yè)收入的實(shí)現(xiàn)。

第十六條企業(yè)利潤總額包括營業(yè)利潤、投資凈收益、營業(yè)外收支凈額以及補(bǔ)貼收入。

第十七條補(bǔ)貼收入是指國家撥給企業(yè)的政策性虧損補(bǔ)貼和其他補(bǔ)貼。

第十八條營業(yè)利潤包括主營業(yè)務(wù)利潤和其他業(yè)務(wù)利潤。

主營業(yè)務(wù)利潤是指主營業(yè)務(wù)收入減去營業(yè)稅金及附加，再減去營業(yè)成本、管理費(fèi)用及財務(wù)費(fèi)用后的凈額。

營業(yè)稅金及附加包括營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加。

其他業(yè)務(wù)利潤是指其他業(yè)務(wù)收入減去其他業(yè)務(wù)支出和其他業(yè)務(wù)繳納的稅金及附加后的凈額。

第十九條其他業(yè)務(wù)收入是指企業(yè)從事主營業(yè)務(wù)以外的其他業(yè)務(wù)活動所取得的收入，包括房屋中介代銷手續(xù)費(fèi)收入、材料物資銷售收入、廢品回收收入、商業(yè)用房經(jīng)營收入及無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入等。

商業(yè)用房經(jīng)營收入是指企業(yè)利用業(yè)主管理委員會或者物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人提供的商業(yè)用房，從事經(jīng)營活動取得的收入，如開辦健身房、歌舞廳、美容美發(fā)屋、商店、飲食店等經(jīng)營收入。

第二十條其他業(yè)務(wù)支出是指企業(yè)從事其他業(yè)務(wù)活動所發(fā)生的有關(guān)成本和費(fèi)用支出。

企業(yè)支付的商業(yè)用房有償使用費(fèi)，計入其他業(yè)務(wù)支出。

企業(yè)對商業(yè)用房進(jìn)行裝飾裝修發(fā)生的支出，計入遞延資產(chǎn)，在有效使用期限內(nèi)，分期攤?cè)肫渌麡I(yè)務(wù)支出。

第五章附則

第二十一條本規(guī)定自1998年1月1日起施行。

第二十二條本規(guī)定由財政部負(fù)責(zé)解釋和修訂。[案例六]收維修基金并非亂收費(fèi)某高層住宅小區(qū)建于1986年，商品房預(yù)售許可證是在1998年10月1日前核發(fā)的。按國家建設(shè)部、財政部的《住宅共用部位設(shè)備設(shè)施維修基金管理辦法》的規(guī)定，該小區(qū)物業(yè)管理處要求用戶依照規(guī)定，按購房款的2%交納物業(yè)管理維修基金，引起小區(qū)業(yè)主們的投訴。業(yè)主認(rèn)為維修費(fèi)應(yīng)從管理費(fèi)中出，為什么還要交錢？再說就是交錢也應(yīng)由開發(fā)商出，管理處是在替開發(fā)商轉(zhuǎn)嫁負(fù)擔(dān)?；谑站S修基金在業(yè)主中造成的反響過于強(qiáng)烈，管理處決定暫緩收維修基金。但小區(qū)內(nèi)的電梯、消防設(shè)備已趨于老化，電梯困人現(xiàn)象時有發(fā)生，消防設(shè)備幾近癱瘓，居民投訴不斷。[案例分析]

案例所述現(xiàn)象目前已不僅僅存在于這一個小區(qū)，而是幾乎每個物業(yè)管理公司面臨的共同問題。眾所周知物業(yè)維修金是維持物業(yè)狀況的重要保證，不僅國家建設(shè)部于1999年1月1日起頒布了《住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法》，很多省市也都據(jù)此制定了物業(yè)維修基金的收取辦法。但現(xiàn)在很多早期入住的業(yè)主不肯補(bǔ)交這筆費(fèi)用；而新建物業(yè)的開發(fā)商也遲遲不肯交維修基金。其中的原因是多方面的，主要有：

一是業(yè)主把維修基金與物業(yè)管理費(fèi)混為一談，認(rèn)為自己既然已交了不少物業(yè)管理費(fèi)，維修費(fèi)自然應(yīng)從物業(yè)管理費(fèi)中出，為什么還要另外收費(fèi)。其實(shí)，物業(yè)管理公司的物業(yè)管理費(fèi)支出只包括簡單維修的小修項(xiàng)目，較大的維修則需從維修基金中列支，或由業(yè)主據(jù)實(shí)分?jǐn)偂?/p>

二是物業(yè)維修基金管理有待規(guī)范。物業(yè)維修基金的管理一般有三種情況：第一種，是由當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)行政主管部門代管；第二種，是由業(yè)主委員會代管；第三種，是由物業(yè)管理公司代管。實(shí)際上這三種管理方式都有一定的弊端。政府主管部門代管雖防止了維修基金的挪用或亂花，但因?qū)唧w物業(yè)情況了解不全面，易產(chǎn)生審批慢誤事及難以達(dá)到經(jīng)濟(jì)、合理的使用目的；業(yè)主委員會或物業(yè)管理公司自行代管，兩者會因各自出發(fā)點(diǎn)不同和目的不同，引發(fā)一些事端，而影響到維修基金的正常審批和使用。

三是個別物業(yè)管理公司亂用維修基金。未把維修基金專款專用，有擴(kuò)大使用范圍現(xiàn)象。如有的物業(yè)管理公司把維修基金挪作投資、炒股或進(jìn)行其他項(xiàng)目維修等；一些公司借機(jī)使用維修基金修繕本應(yīng)從管理費(fèi)中支出的維修項(xiàng)目。

正如案例所述小區(qū)那樣，維修基金催收難，已嚴(yán)重影響了物業(yè)管理的正常開展。一方面由于維修基金不能及時到位，影響了有些共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新，給用戶帶來不便，引發(fā)了投訴；另一方面對那些按時足額繳納了維修基金的開發(fā)商和業(yè)主也是不公平的，侵占了他們的權(quán)益。[解決方法]

該物業(yè)管理處認(rèn)為，維修基金還是應(yīng)該按規(guī)定收取的，但一下子讓用戶繳齊數(shù)額勢所難能。在與業(yè)主委員會協(xié)商后，決定分步籌集。先把收到的維修基金轉(zhuǎn)入指定的代管銀行建立專戶，并按物業(yè)維修基金建立程序操作。不足部分，計劃自建立首筆維修基金始，分幾年籌集，要求業(yè)主每年繳交續(xù)籌額的10%，直至達(dá)到規(guī)定數(shù)額為止。為減輕業(yè)主負(fù)擔(dān)，物業(yè)管理公司決定從每月物業(yè)管理費(fèi)盈余中提取部分資金作維修基金。

因該管理處已按規(guī)定建立起維修基金賬戶及收取、使用制度、管理處接下來的工作是向用戶宣講這些程序以及國家的法規(guī)，使用戶了解維修基金在物業(yè)管理中的重要作用，及收取維修基金的嚴(yán)肅性、規(guī)范性，催促用戶繼續(xù)交費(fèi)。同時，管理處利用所收到的維修基金有計劃地對小區(qū)內(nèi)的電梯及消防設(shè)備進(jìn)行維修及更換，排除后患。[相關(guān)法規(guī)制度]

1．《物業(yè)管理?xiàng)l例》（節(jié)選）……第五章物業(yè)的使用與維護(hù)

第五十條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和共用設(shè)施，不得改變用途。

業(yè)主依法確需改變公共建筑和共用設(shè)施用途的，應(yīng)當(dāng)在依法辦理有關(guān)手續(xù)后告知物業(yè)管理企業(yè)；物業(yè)管理企業(yè)確需改變公共建筑和共用設(shè)施用途的，應(yīng)當(dāng)提請業(yè)主大會討論決定同意后，由業(yè)主依法辦理有關(guān)手續(xù)。

第五十一條業(yè)主、物業(yè)管理企業(yè)不得擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的道路、場地，損害業(yè)主的共同利益。

因維修物業(yè)或者公共利益，業(yè)主確需臨時占用、挖掘道路、場地的，應(yīng)當(dāng)征得業(yè)主委員會和物業(yè)管理企業(yè)的同意；物業(yè)管理企業(yè)確需臨時占用、挖掘道路、場地的，應(yīng)當(dāng)征得業(yè)主委員會的同意。

業(yè)主、物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)將臨時占用、挖掘的道路、場地，在約定期限內(nèi)恢復(fù)原狀。

第五十二條供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備維修、養(yǎng)護(hù)的責(zé)任。

前款規(guī)定的單位因維修、養(yǎng)護(hù)等需要，臨時占用、挖掘道路、場地的，應(yīng)當(dāng)及時恢復(fù)原狀。

第五十三條業(yè)主需要裝飾裝修房屋的，應(yīng)當(dāng)事先告知物業(yè)管理企業(yè)。

物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項(xiàng)告知業(yè)主。

第五十四條住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定交納專項(xiàng)維修資金。

專項(xiàng)維修資金屬業(yè)主所有，專項(xiàng)用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造，不得挪作他用。

專項(xiàng)維修資金收取、使用、管理的辦法由國務(wù)院建設(shè)行政主管部門會同國務(wù)院財政部門制定。

第五十五條利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營的，應(yīng)當(dāng)在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會、物業(yè)管理企業(yè)的同意后，按照規(guī)定辦理有關(guān)