文檔評(píng)估報(bào)告書-

PAGEPAGE2廣西沙塘林場(chǎng)林木資源資產(chǎn)評(píng)估華寅評(píng)報(bào)字（2012）3033號(hào)生態(tài)工程101班第四組201項(xiàng)目名稱：廣西沙塘林場(chǎng)林木資源資產(chǎn)評(píng)估完成單位：生態(tài)工程101班第四組法人代表：王冠清項(xiàng)目負(fù)責(zé)：******（高級(jí)工程師、注冊(cè)咨詢師）技術(shù)負(fù)責(zé)：應(yīng)啟圍（工程師、講師）審核：******（高級(jí)工程師）評(píng)估人員：黃海浪梁艷園石智祺覃密密PAGE1廣西沙塘林場(chǎng)林木資源資產(chǎn)評(píng)估華寅評(píng)報(bào)字（2012）3033號(hào)受廣西省*********************公司的委托，根據(jù)國(guó)家有關(guān)森林資源資產(chǎn)評(píng)估的規(guī)定，本著“客觀、獨(dú)立、公正、科學(xué)”的原則，按照公認(rèn)的資產(chǎn)評(píng)估方法，對(duì)廣西沙塘林場(chǎng)林木資產(chǎn)實(shí)施了實(shí)地查勘、市場(chǎng)調(diào)查與詢證，以及我們認(rèn)為有必要的評(píng)估程序，對(duì)需進(jìn)行評(píng)估的林地、林木資產(chǎn)在評(píng)估基準(zhǔn)日2012年1月10日所表現(xiàn)的市場(chǎng)價(jià)值做出了公允反映，現(xiàn)將林地、林木資產(chǎn)評(píng)估情況及評(píng)估結(jié)果報(bào)告如下：一、基本情況****市興賓區(qū)*********************公司集體所屬的林權(quán)證上的林地面積共4239.0畝，林地位于****市興賓區(qū)城廂鄉(xiāng)格蘭村委和平安村委，詳見(jiàn)《中華人民共和國(guó)林權(quán)證》編號(hào)：B451100602519，登記表04513011603JDYMSY050001和《中華人民共和國(guó)林權(quán)證》編號(hào)：B451100602520，登記表04513011604JDSYMSY010001。林地有村級(jí)柏油馬路通達(dá)，林區(qū)道路非常好，林地質(zhì)量非常好，集運(yùn)材條件好，其中部分林地有被占情況，森林資源經(jīng)營(yíng)管理水平偏低。本次擬評(píng)估抵押貸款的范圍中，*********************公司所屬的林權(quán)證編號(hào)為B451100602519中的1500畝速生桉林木資產(chǎn)全部評(píng)估，因該林地是承包平安村集體的，委托方不要求評(píng)估；林權(quán)證編號(hào)為B451100602520中的2739畝林地資產(chǎn)全部為公司所有，外業(yè)全部核實(shí)，有661.5畝林地用途已發(fā)生改變，本次林地評(píng)估計(jì)為0元，剩下的2077.5畝林地全部評(píng)估；評(píng)估范圍內(nèi)1年生速生桉林木資產(chǎn)委托方不要求納入本次評(píng)估范圍，但要求評(píng)估其林地價(jià)值。二、評(píng)估目的在用掌握一般資產(chǎn)評(píng)估的理論和技術(shù)問(wèn)題的基礎(chǔ)上，來(lái)確定對(duì)象范圍內(nèi)所有林木資源資產(chǎn)的現(xiàn)值，對(duì)沙塘林場(chǎng)的3年及4年速生桉用材林、馬尾松用材林馬尾松經(jīng)濟(jì)林、濕地松經(jīng)濟(jì)林等林木資產(chǎn)作為作價(jià)依據(jù)，運(yùn)用適宜的方法評(píng)估森林資源資產(chǎn)的價(jià)值，使森林資產(chǎn)得到更好的實(shí)現(xiàn)其自身價(jià)值。三、評(píng)估對(duì)象與范圍對(duì)象和范圍為廣西沙塘林場(chǎng)13林班面積共計(jì)35.4畝和16林班面積共計(jì)62.1畝的林地生桉用材林、馬尾松用材林馬尾松經(jīng)濟(jì)林、濕地松經(jīng)濟(jì)林等資源資產(chǎn)。四、評(píng)估基準(zhǔn)日2012年6月10日。五、評(píng)估原則(一)遵循獨(dú)立性原則；(二)遵循客觀公正性原則；(三)遵循科學(xué)性原則；(四)遵循產(chǎn)權(quán)利益主體變動(dòng)原則；(五)遵循資產(chǎn)持續(xù)經(jīng)營(yíng)的原則；(六)遵循替代性原則；(七)遵循公開(kāi)市場(chǎng)原則；六、評(píng)估依據(jù)(一)《國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估管理辦法》及其實(shí)施細(xì)則(二)《資產(chǎn)評(píng)估操作規(guī)范意見(jiàn)（試行）》(三)《森林資源資產(chǎn)評(píng)估技術(shù)規(guī)范（試行）》(四)委托方提供的有關(guān)擬評(píng)估資產(chǎn)明細(xì)表及相關(guān)產(chǎn)權(quán)歸屬、工程技術(shù)、森林經(jīng)營(yíng)等方面的資料。(五)與委托方訂立的評(píng)估承諾七、評(píng)估方法根據(jù)森林經(jīng)營(yíng)和森林資源資產(chǎn)評(píng)估方法的特點(diǎn)，評(píng)估范圍內(nèi)的森林資源有源資產(chǎn)的現(xiàn)值，對(duì)沙塘林場(chǎng)的3年及4年速生桉用材林、馬尾松用材林馬尾松經(jīng)濟(jì)林、濕地松經(jīng)濟(jì)林等林木資產(chǎn)，基于現(xiàn)有資料和經(jīng)營(yíng)目的，分別采用重制成本法、收益凈現(xiàn)值法和年金資本化法進(jìn)行評(píng)估。具體評(píng)估計(jì)算過(guò)程及相關(guān)指標(biāo)見(jiàn)附件：林地、林木資產(chǎn)評(píng)估技術(shù)說(shuō)明。八、評(píng)估過(guò)程接受委托本組接受廣西沙塘林場(chǎng)的委托，明確評(píng)估目的，確定評(píng)估基準(zhǔn)日和評(píng)估對(duì)象及范圍，擬定評(píng)估方案，按評(píng)估要求收集有關(guān)資料。資產(chǎn)清查在委托方的配合下，對(duì)沙塘林場(chǎng)所提供的擬評(píng)估的林地、林木資源資產(chǎn)資料進(jìn)行實(shí)地核查，內(nèi)業(yè)統(tǒng)計(jì)分析，驗(yàn)證委托評(píng)估的森林資源資產(chǎn)的真實(shí)性和準(zhǔn)確性。評(píng)定估算根據(jù)核查后的擬評(píng)估森林資源資產(chǎn)清單和有關(guān)技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，選擇相應(yīng)的評(píng)估方法，確定評(píng)估參數(shù)，進(jìn)行評(píng)定估算。評(píng)估匯總根據(jù)評(píng)估操作技術(shù)規(guī)范對(duì)評(píng)估結(jié)果進(jìn)行匯總和分析驗(yàn)證，撰寫資產(chǎn)評(píng)估技術(shù)說(shuō)明和資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書，按照評(píng)估工作質(zhì)量控制要求，經(jīng)復(fù)核后向委托方提交資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告。九、評(píng)估結(jié)論在評(píng)估基準(zhǔn)日2012年6月10日，評(píng)估對(duì)象持續(xù)經(jīng)營(yíng)的前提下，產(chǎn)權(quán)屬于廣西沙塘林場(chǎng)的本次擬評(píng)估的林木資產(chǎn)總價(jià)值為元（大寫金額為貳仟零叁拾玖萬(wàn)柒仟叁佰捌拾陸元捌角）。具體評(píng)估值見(jiàn)下表1:評(píng)估結(jié)果一覽表。十、特別事項(xiàng)說(shuō)明1、本報(bào)告未考慮將來(lái)可能承擔(dān)的抵押擔(dān)保事宜，以及特殊的交易方可能追加付出的表1：評(píng)估結(jié)果一覽表單位：畝、年、元林權(quán)證編號(hào)資產(chǎn)種類面積（hm）林種/地類立地等級(jí)每畝株樹(shù)林木起源林木價(jià)值總價(jià)值B4511006025203年生速生桉16.83用材林Ⅰ植苗B4511006025204年生速生桉5.27用材林Ⅰ植苗B451100602520馬尾松4.63用材林Ⅰ植苗B451100602520割脂馬尾松22.57經(jīng)濟(jì)林Ⅰ植苗00B451100602519濕地松26.2用材林Ⅰ植苗B451100602519B451100602519其他林地15.45其他Ⅰ合計(jì)價(jià)格等對(duì)評(píng)估的影響，也未考慮將來(lái)國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)政策,特別是林業(yè)政策的變化以及自然力和其他不可抗拒力對(duì)資產(chǎn)價(jià)值的影響，評(píng)估報(bào)告僅作為委托方本次評(píng)估目的使用。2、本次評(píng)估中有關(guān)委托資產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)、圖表等資料由委托方提供，其真實(shí)性、合法性和完整性由委托方負(fù)責(zé)，評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)于因委托方未提供真實(shí)完整的資料而可能造成的本次評(píng)估結(jié)果失實(shí)不承擔(dān)任何責(zé)任。十一、評(píng)估基準(zhǔn)日后重大事項(xiàng)評(píng)估基準(zhǔn)日后，若資產(chǎn)數(shù)量及作價(jià)標(biāo)準(zhǔn)發(fā)生變化（如發(fā)生大規(guī)模的森林火災(zāi)或病蟲害使資產(chǎn)數(shù)量大量減少；或林業(yè)稅費(fèi)的大幅度調(diào)整），對(duì)評(píng)估結(jié)論造成影響時(shí)，不能直接使用本評(píng)估結(jié)論，須對(duì)評(píng)估結(jié)論進(jìn)行調(diào)整重新評(píng)估。十二、評(píng)估報(bào)告法律效力（一）本評(píng)估報(bào)告的結(jié)論是在產(chǎn)權(quán)明確的情況下，以持續(xù)經(jīng)營(yíng)為前提條件。（二）本評(píng)估報(bào)告在評(píng)估機(jī)構(gòu)簽字蓋章后，具有法律效力。評(píng)估報(bào)告有效期為一年，即2012年1月10日至2013年1月10日期內(nèi)有效。（三）本報(bào)告書的評(píng)估結(jié)論僅供委托方為本次評(píng)估目的和送交森林資源管理部門核準(zhǔn)使用，報(bào)告書的使用權(quán)歸委托方所有，未經(jīng)委托方許可，我公司不得隨意向他人提供或公開(kāi)。十三、評(píng)估報(bào)告提出日期廣西沙塘林場(chǎng)于2012年6月10號(hào)接受生態(tài)工程第四組的委托并開(kāi)展相關(guān)調(diào)查工作，于2012年6月15號(hào)向委托方提交資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告。********資產(chǎn)評(píng)估有限公司（蓋章）法人代表（簽字）：王冠清項(xiàng)目負(fù)責(zé)人（簽字）：評(píng)估人員（簽字）：黃海浪梁艷園石智祺覃密密2012年6月15日林地、林木資產(chǎn)評(píng)估技術(shù)說(shuō)明按《森林資源資產(chǎn)評(píng)估技術(shù)規(guī)范（試行）》的有關(guān)要求，根據(jù)森林資源資產(chǎn)評(píng)估對(duì)象的年齡及評(píng)估目的不同，常用的評(píng)估方法有重置成本法、市場(chǎng)價(jià)倒算法、收獲現(xiàn)值法等。本次評(píng)估根據(jù)森林經(jīng)營(yíng)和森林資源資產(chǎn)評(píng)估方法的特點(diǎn)，本次評(píng)估的森林資源有2年和3年生速生桉樹(shù)用材林和5年生的柑桔經(jīng)濟(jì)林，以及林地資產(chǎn)，基于現(xiàn)有資料和經(jīng)營(yíng)目的，分別采用重制成本法、收益凈現(xiàn)值法和年金資本化法進(jìn)行評(píng)估。評(píng)估方法（1）重置成本法重置成本法：即按現(xiàn)在的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和工價(jià)、物價(jià)水平,重新?tīng)I(yíng)造一片與被評(píng)估資產(chǎn)同樣的林分所需的資金成本和資金的投資收益（利息）。其計(jì)算公式為：En：n年森林資源資產(chǎn)評(píng)估值K：調(diào)整系數(shù)。Ci：第i年以現(xiàn)時(shí)工價(jià)和生產(chǎn)水平為標(biāo)準(zhǔn)的投資額。各年度投資標(biāo)準(zhǔn)、管護(hù)費(fèi)詳見(jiàn)技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。p：利率；n：年齡。（2）收益凈現(xiàn)值法收益凈現(xiàn)值法：是經(jīng)濟(jì)林評(píng)估常用方法，是將被評(píng)估林木資產(chǎn)在未來(lái)經(jīng)營(yíng)期內(nèi)各年的凈收益按一定的這現(xiàn)率折為現(xiàn)值，然后累計(jì)求和得出林木資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值的方法，其計(jì)算公式為：En：林木資產(chǎn)評(píng)估值；Ai：第i年的收入；Ci：第i年的年成本支出；u：經(jīng)營(yíng)期；p：折現(xiàn)率；n：年齡。（3）年金資本化法年金資本化法：年金資本化法是將評(píng)估林地資產(chǎn)每年相對(duì)穩(wěn)定的地租收益作為資本投資收益，按適當(dāng)?shù)耐顿Y收益率估算林地評(píng)估值的方法，按以下公式計(jì)算林地使用權(quán)價(jià)格：無(wú)限期使用的林地評(píng)估方法：Bu：林地評(píng)估值；A：是已明確的年地租；p：是折現(xiàn)率或稱投資收益率。2、外業(yè)調(diào)查小班外業(yè)調(diào)查主要通過(guò)資產(chǎn)所有者提供的林權(quán)證等相關(guān)圖表，到實(shí)地去核查面積、樹(shù)種及生長(zhǎng)情況，主要調(diào)查因子有造林面積、樹(shù)高、胸徑和林木生長(zhǎng)情況等；調(diào)查結(jié)果見(jiàn)下表2：小班外業(yè)調(diào)查一覽表。表2：小班外業(yè)調(diào)查一覽表林權(quán)證編號(hào)資產(chǎn)種類面積林種/地類立地等級(jí)每畝株樹(shù)林木起源林木年齡平均樹(shù)高平均胸徑平均冠幅B4511006025203年生速生桉16.83用材林Ⅰ85400植苗312.411.30.3B4511006025204年生速生桉5.27用材林Ⅰ81380植苗412.711.72.8B451100602520馬尾松4.63用材林Ⅰ263植苗2713.8163.0B451100602520割脂馬尾松22.57經(jīng)濟(jì)林Ⅰ80植苗2715.417B451100602519濕地松26.2用材林Ⅰ80植苗261318.31.7B451100602519B451100602519其他林地15.45其他Ⅰ合計(jì)3、速生桉生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的各項(xiàng)技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)（1）林木生產(chǎn)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。見(jiàn)下表3：林木生產(chǎn)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表表3：林木、林地生產(chǎn)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表支出項(xiàng)目單價(jià)實(shí)施時(shí)間清山、煉山費(fèi)120元/畝第一年整地（機(jī)勾）、回土、放基肥、種植人工費(fèi)等400元/畝（按80元/工日估算）第一年苗木費(fèi)0.7元/株（組培苗加運(yùn)費(fèi)，按10％的苗木損耗及補(bǔ)植計(jì)算），77.7元/畝第一年撫育割草、松土、闊坎等250元/畝.年3年前每年肥料費(fèi)用基肥200元/畝（肥料價(jià)按2200元/噸估算）；第一年追肥250元/畝.年（肥料價(jià)按2200元/噸估算）；3年前每年病蟲害防治等森林保護(hù)費(fèi)10元/畝.年；采伐前每年護(hù)林員工資25元/畝.年；采伐前每年管理費(fèi)15元/畝.年；采伐前每年土地租金220元/畝.年采伐前每年不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)5元/畝采伐前每年說(shuō)明：表中的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)參考****市林業(yè)生產(chǎn)交易市場(chǎng)的調(diào)查數(shù)據(jù)綜合確定；（2）利率：包括銀行貸款利率和林業(yè)生產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)利率。銀行貸款利率按中國(guó)銀行2011年7月7日發(fā)布的5年以上貸款利率7.05％計(jì)算，風(fēng)險(xiǎn)利率根據(jù)國(guó)家國(guó)有資產(chǎn)管理局和林業(yè)部關(guān)于發(fā)布《森林資源資產(chǎn)評(píng)估技術(shù)規(guī)范（試行）》的通知和財(cái)政部、國(guó)家林業(yè)局關(guān)于印發(fā)《森林資源資產(chǎn)評(píng)估管理暫行規(guī)定》[財(cái)企2006]529號(hào)文件的相關(guān)規(guī)定，風(fēng)險(xiǎn)利率取1％，綜合兩者本次評(píng)估利率為8.05％。4、評(píng)估計(jì)算（1）速生桉林木價(jià)值評(píng)估：第一年支出：C1＝120＋400＋77.7＋250＋200＋250＋10＋25＋15+220+5=1572.7元/畝；第二年支出：C2＝250＋250＋10＋25＋15+220+5=775.0元/畝；第三年支出：C3＝250＋250＋10＋25＋15+220+5=775.0元/畝；第四年支出：C4=250＋250＋10＋25＋15+220+5=775.0元/畝3年生速生桉林木價(jià)值為：＝1.0×[1572.7×1407.9×(1＋8.05%)2+775.0×1407.9×(1＋8.05%)1]＝3763997.7元3年生速生桉林木價(jià)值為：＝1.0×[1572.7×1103.5×(1＋8.05%)3+775.0×1103.5×(1＋8.05%)2+775.0×1103.5×(1＋8.05%)1]＝4111736.6元（2）柑桔經(jīng)濟(jì)林林木資產(chǎn)評(píng)估：＝6844012.7元（3）林地評(píng)估：*********************公司所屬的林權(quán)證B451100602520上的面積為2739.0畝，其中有661.5畝為其他林地，因此評(píng)估無(wú)限期使用的林地面積為2077.5畝，帶入公式得：評(píng)估范圍總值為：3763997.7+4111736.6+6844012.7+5677639.8=20397386.8元即在評(píng)估基準(zhǔn)日2012年1月10日，評(píng)估對(duì)象持續(xù)經(jīng)營(yíng)的前提下，產(chǎn)權(quán)屬于*********************公司的本次擬評(píng)估的林木、林地資產(chǎn)總價(jià)值為20397386.8元（大寫金額為貳仟零叁拾玖萬(wàn)柒仟叁佰捌拾陸元捌角）。評(píng)估結(jié)果詳見(jiàn)下表4：評(píng)估結(jié)果一覽表。表4：評(píng)估結(jié)果一覽表單位：畝、年、元林權(quán)證編號(hào)資產(chǎn)種類面積林種/地類立地等級(jí)每畝株樹(shù)林木起源林木價(jià)值林地價(jià)值總價(jià)值B4511006025201年生速生桉784.6用材林Ⅰ111萌芽*****2144372.92144372.9B4511006025203年生速生桉1103.5用材林Ⅰ111植苗4111736.63015684.87127421.4B451100602520柑桔經(jīng)濟(jì)林189.4經(jīng)濟(jì)林Ⅰ83植苗6844012.7517582.17361594.8B451100602520其他林地661.5其他Ⅰ000B4511006025192年生速生桉1407.9用材林Ⅰ111植苗3763997.7*****3763997.7B451100602519荒山20.3宜林