巴厘島項(xiàng)目投資收益

1深圳?巴厘島投資可行性及收益分析報(bào)告安開戀發(fā)筋商:須深圳勇中泰贊天成推實(shí)業(yè)毯有限協(xié)公司恢統(tǒng)籌本策劃水:三門明國女際(禿中國存)商椅業(yè)策餃劃顧庸問公鏡司組二0雞0四般年十甩月1腳前昂言米本方尊案作倒為項(xiàng)崗目的泉投資須分析愚報(bào)告共，是撞項(xiàng)目我全程給策劃賭的重調(diào)要組園成部扎分，摟是對幅項(xiàng)目蛋的開興發(fā)成耗本和現(xiàn)經(jīng)營中利潤憶進(jìn)行克分析奪和評(píng)手估。爪關(guān)于痛本投還資分店析報(bào)斯告，衫有以屑下幾筆點(diǎn)說拐明：雀本分橋析報(bào)翁告所既研究毒的對洪象是殼燕南內(nèi)路8糕8號(hào)椒項(xiàng)目錘的商搶場部代份，瞎暫命飲名為或“她巴厘援島稼”如；世本分順析報(bào)磚告中盈所出宗現(xiàn)的哨“對本項(xiàng)編目聲”敵、矮“洲項(xiàng)目恢”瞞等名奶稱，挖皆指疫“塘巴厘雷島撐”東；觸本分域析報(bào)暮告假瓜設(shè)項(xiàng)帳目的訊投資朽為貴少司的徒自有橡資金扔，因雨此沒慎有考截慮資條金的葬時(shí)間顆價(jià)值巷成本舌；粒本分句析報(bào)壺告在但分析橋項(xiàng)目省各種敵財(cái)務(wù)戒評(píng)價(jià)染指標(biāo)噸的基旦礎(chǔ)上趟，通便過盈弊利能留力分嘆析、似敏感鐮性分井析對貌項(xiàng)目寫的開汗發(fā)成屠本和雜經(jīng)營魔利潤捷進(jìn)行眉綜合虧評(píng)估伙；冊項(xiàng)目甲以返周租銷題售形明式進(jìn)貫行，游本案同主要敢對返忙租銷復(fù)售三撐年期柳內(nèi)的墨投資兇收益怕進(jìn)行遇分析彩，因亭此在峰計(jì)算蠅租賃提收入恩時(shí)，扔只考茅慮了載三年跨返租俘的總脈收入槐；寫本項(xiàng)院目有晌關(guān)成膠本核喝算的艙明細(xì)屈核算收科目波基本毯參照猜和沿冒用貴元公司脫提供拔的有泰關(guān)的寄數(shù)據(jù)頓,貴矛司沒姿有提話供的縣則按指行業(yè)家標(biāo)準(zhǔn)顧計(jì)算率。諸目帖錄TOC\o"1-2"\h\z關(guān)第一懇部份施：項(xiàng)驗(yàn)?zāi)靠偱勒摼?撓5送1蹲 娃項(xiàng)目這名稱塘 凡5歷2雹 鮮項(xiàng)目那位置想 裕5盼3漲 論項(xiàng)目穿周邊說目前懸現(xiàn)狀岸 鞏5采4能 搞項(xiàng)目認(rèn)性質(zhì)達(dá)及主腿要特孔點(diǎn)躺 漂6勤5煉 睬項(xiàng)目厚地塊愉面積認(rèn)及邊量界長舅 版7殲第二舊部份堆：投懇資成幫本及漫費(fèi)用森分析煌 歡7宜1服 喊總建分筑面噸積：防18感00骨0滋平方讀米庸 際7教2習(xí) 渣開發(fā)煌成本判總額薪：龍17斤04艇3.雖73行萬元諒 漆7寨3院 集建筑孔單方戒造價(jià)肥：前95露00勒元隱 辮7定4套 勤各項(xiàng)膀成本育構(gòu)成洲 做7柏4.筍1芳 近土地政成本邁 滅7拳4.濱2爐 題前期討工程鉛費(fèi)爹 透8泡4.疫3足 脈建安寫工程修 剛8灶4.繩4卻 臺(tái)開發(fā)扛稅費(fèi)易 次9石4.剃5船 縣紅線蜂內(nèi)外蛋公建嘩配套菜工程皮費(fèi)早 旁9毛4.吸6想 醋開發(fā)曉成本緒費(fèi)用誓 室10袖4.煎7歐 輪開發(fā)臘期間濱費(fèi)用膚 丙10繳5若 梳總成魚本費(fèi)遼用匯嚇總只 靠11春第三挽部份握：項(xiàng)嫁目租越售財(cái)當(dāng)務(wù)收蠟益分位析覆 面12湯1糊 私租售沫價(jià)格莫的定烤位鉗 眼12酷1.仔1格 歐銷售替價(jià)格拖的定斷位漠 黃12惹1.惡2屬 堆租賃衫價(jià)格恥 伐14界1.附3廉 卻租售曉價(jià)格稻 匠15球2徑 飛項(xiàng)目沉銷售唐收益摘測算足 朽15光2.吳1組 小銷售歡收入早 傻15齡2.五2蓄 寇銷售伍預(yù)計(jì)異發(fā)生滲的稅嫂項(xiàng)及勾其他槍費(fèi)用榜 芹19秧2.建3膚 災(zāi)銷售獸凈收漲入拾 挑21黃3品 恢商鋪布租賃社收入懸測算肆 龍21遍3.像1堆 麻租賃鞭進(jìn)度派及收回入測愉算品 卵21卷3.杠2求 端出租吊率為伴10落0%任的租丘賃收敲入豬 柄24綱3.膨3仆 技不同僑租賃世率的胸租賃勺收入俯 碧24草3.塌4餐 崖租賃茫預(yù)計(jì)析發(fā)生照的稅井項(xiàng)及狂其他稠費(fèi)用劍 坐25恩3.籮5切 舞商場菌租賃藏凈收域入菜 膜26福4畢 扮項(xiàng)目起收入睛匯總柳 圍27歪5團(tuán) 榆項(xiàng)目隔費(fèi)用嘗匯總昂 嗽27稍6肥 隆利潤像測算纖 陜28揀6菜.1柳 誦總利每潤閣 響28啦6.鳳2川 沙凈利掀潤只 撤29潔第四組部份康：財(cái)賭務(wù)指輔標(biāo)分廣析乏 開30葵1亂 勞財(cái)務(wù)植指標(biāo)哥的選口取鬼 腎30奶1.抵1她 得靜態(tài)吉盈利圣分析閱指標(biāo)舟 幅30挎1.稀2愧 州動(dòng)態(tài)陪盈利愧分析踏指標(biāo)舒 送31櫻2爬 浩財(cái)務(wù)暴指標(biāo)池的分許析征 垮32刑2.錫1際 萍損益丘表及碧靜態(tài)督盈利室分析謎 創(chuàng)32菊2.映2摘 狀現(xiàn)金栗流量著表及粥動(dòng)態(tài)層盈利格分析歉 凱33壞2.筆3配 跪項(xiàng)目裂財(cái)務(wù)雨指標(biāo)欺計(jì)算合結(jié)果規(guī) 繼37麻第五債部份盯：項(xiàng)棒目不墊確定陡性分企析盜 翼38畢1擺 照項(xiàng)目冒盈虧正平衡敞分析濟(jì) 伴38持1.選1何 謹(jǐn)項(xiàng)目蓋保本絹銷售緊均價(jià)侵 澆38例1.嫁2徹 銀項(xiàng)目傅保本靈銷售盞量用 例39技1.衣3宵 轟項(xiàng)目嫁保本鬧銷售滲率定 婦39奔2燭 鐘項(xiàng)目滔敏感械性分吩析簽 乒39隊(duì)第六墻部份曾：風(fēng)吼險(xiǎn)分活析也 四42西1狗 封按商娘業(yè)房市地產(chǎn)伏壽命首周期番分類挖的風(fēng)紹險(xiǎn)及勿其防同范泡 口42繼1.宇1賊 閃投資菠前期結(jié)的風(fēng)衛(wèi)險(xiǎn)嗚 轎42劍1.物2扣 侄開發(fā)困建設(shè)途期間盼的風(fēng)燭險(xiǎn)目 那42林1.琴3淘 敵管理好階段促風(fēng)險(xiǎn)京 基43鋒2夾 菜按風(fēng)亭險(xiǎn)的搭實(shí)質(zhì)適內(nèi)容拒分類每的風(fēng)氏險(xiǎn)及報(bào)其防套范白 昂43器2.棉1懂 醋政策獵風(fēng)險(xiǎn)集 蕩43堂2.膏2忍 辯市場棚風(fēng)險(xiǎn)療 異43趨2.膜3策 沫經(jīng)營丹風(fēng)險(xiǎn)樂 商44但2.狗4巨 潮財(cái)務(wù)另風(fēng)險(xiǎn)匆 男44豆2.副5克 駕金融搞風(fēng)險(xiǎn)咱 存44夾2.殖6稿 剖信用男風(fēng)險(xiǎn)提 挽44府3昨 姻最主臺(tái)要風(fēng)酷險(xiǎn)剖租析努 且45售3.紀(jì)1仁 違市場蛾風(fēng)險(xiǎn)奶 籠45遇3.雙2笨 飾經(jīng)營滴風(fēng)險(xiǎn)避 畜45坡第七任部份輕：結(jié)求論與占建議陡 貌46脂1劃 攝結(jié)論綿 幅46聚2丹 哄建議暫 兆46渠第一搭部份族：項(xiàng)椒目總憤論豐項(xiàng)目費(fèi)名稱車巴厘悟島窩——予中國質(zhì)首家棄女性北FR龍EE栽主題匙體驗(yàn)皂式潮擴(kuò)流生搬活港抱（F裹RE怒E扎LI膏VI創(chuàng)NG鮮M見AL沸L節(jié)OF五Y到OU境NG甘W武OM生EN錘）米項(xiàng)目牙位置獸巴厘快島項(xiàng)偵目位感于深個(gè)圳市濤福田妙區(qū)華棚強(qiáng)北予商圈諷，振嗚華路寇與燕塵南路亡交叉繼路口蘋處。醉項(xiàng)目舞周邊警的振足華路橫與燕姜南路享均為搏單行冤通車點(diǎn)路，悼項(xiàng)目比西望遠(yuǎn)華強(qiáng)澤北路怖，東舅靠上險(xiǎn)步中打路，悶北依孔紅荔恢路，買南面妙不遠(yuǎn)珍就是熱深南戶中路三。亮項(xiàng)目歲周邊鵲目前丈現(xiàn)狀璃項(xiàng)目舟的西笑邊為胸華強(qiáng)麥北商贈(zèng)圈，理東面校是深炒圳市石的行匆政中捧心，麥再加培上周鉆圍金那茂禮油都、謝都市服·趣千千森匯等頭中高思檔住賭宅樓柿盤和冬周嶺腳鞋城屈、美肯眉城投、金高茂禮蜓都商蠟場、腸都市所·麥千千吩匯等徑商業(yè)挺物業(yè)取，所它以項(xiàng)星目周雄圍不莊缺泛流商業(yè)磚氛圍鏈和中蹦高素斜質(zhì)人隱流。1診項(xiàng)目蝕性質(zhì)引及主叮要特嘗點(diǎn)才經(jīng)濟(jì)晚技術(shù)役指標(biāo)層一覽泊表雷占地絕面積鹽9,起75疤9㎡攤總建襪筑面迫積螺59危,0昨00逝m杯2罩商業(yè)交建筑諒面積將18袋00金0暗m蝕2騎住宅曠建筑濾面積工41葡,0泄00炊m序2冤樓層冠數(shù)摔22晨層爐裙樓吉商場辟樓層謀3層韻總戶街?jǐn)?shù)斯50頸0裝戶癢容積仆率慶5.述8著停車藏位熊50謎0繳個(gè)劣燕南臟路8質(zhì)8號(hào)贊項(xiàng)目支是商灘住一雕體的漁綜合頌物業(yè)雜，一間至三符層的聲商業(yè)睛裙樓饑部分池為本柳項(xiàng)目蠶，四絕層至卵頂層牢為中岔高檔獻(xiàn)住宅肝樓。特商業(yè)補(bǔ)部分金定位牲“肺中國朗首家旨女性筋FR餃EE嬌主題部體驗(yàn)雖式潮橡流生旺活港愧”泊，它壩導(dǎo)入頑國際繞最新涌購物鐵概念日文化疫——醬“符體驗(yàn)僑式曠”預(yù)購物信理念該模式雞，代惠表著司深圳其女性茂生活概的新紙?zhí)斓啬?，引紡領(lǐng)著忙鵬城普女性腹購物驚的新漸潮流替，是堡真正駱集購匙物享助受、玉休閑械、娛曉樂、計(jì)餐飲薄于一眠體的察LI延VI菊NG培M票AL肆L。尺巴厘午島以省超前槍性、貨差異撕性、窮市場三導(dǎo)向忠性、照創(chuàng)新陽性、跟價(jià)值玉性為路其定物位原惱則，耳打造桿本項(xiàng)觸目三皺大核鄰心競虹爭力貿(mào)板塊離——內(nèi)淑女干城、灑活色景生香若館、搜真味彼生活替館；意以其狂創(chuàng)新強(qiáng)性、蜜價(jià)值迎性來快實(shí)現(xiàn)晶經(jīng)營構(gòu)精品屈產(chǎn)品聲、品狠牌產(chǎn)報(bào)品、糟文化晉產(chǎn)品俊的高掏素質(zhì)群定位寇。侵本項(xiàng)先目各禮樓層錄的功供能業(yè)嗚態(tài)的租特色申表現(xiàn)謀在：襖一層丘淑媛砌名店庸城以旬品牌程集、儉明星泉店、介CO拉FF仰EE嫂S范HO驕P為船主題伶板塊母，以謀25辯-4應(yīng)0歲孩中高餅收入詳?shù)呐蛐詾楸娔繕?biāo)戚消費(fèi)艦對象樣，經(jīng)須營國若際、潑國內(nèi)律、本盞地特飛色的戒知名潛女裝捆、珠庸寶首自飾、泰化妝墊品、雅精品瞎皮具少、開銅放式軟咖啡扁吧；調(diào)二層貼活色掉生香喬館以悔精品支超市晴、折李扣中楊心、卸西式懂餐廳苗為主丸題板經(jīng)塊，叛以2策0-嘆30寸歲的汪女性嘆為目刺標(biāo)消偶費(fèi)群掠，經(jīng)烘營家曠居生紡活精倚品、泳中高桃檔潮后流服還飾、城運(yùn)動(dòng)秧保健麗用品次、主粥題專跟賣店盞、品蚊牌折白扣超靠市、淡西式父餐廳玉等；鋼三層蓄真味規(guī)生活綿館以索情感宿世界粗、時(shí)掩尚夢憑工場學(xué)、緣丹分空如間為膝主題付板塊海，以礎(chǔ)18笑-4肯0歲敲成年慚女性削為目棄標(biāo)消把費(fèi)群混，經(jīng)拐營設(shè)示計(jì)專咽營、緊話吧鏈聊吧愚、保沫健美拌容纖迫體中慈心、謝情侶剛用品母區(qū)、綿休閑芽酒吧莖、3位D迷啊你夢崇幻影算城。弊項(xiàng)目闊地塊縫面積遼及邊左界長促項(xiàng)目糠地塊飯邊界慶面積敲為9謊52修9平送方米吊，南照北券邊界饒長度有為1艱13輛米，蠅東西似邊界倘寬度娘為8以3米墳。凱第二姓部份?。和段纲Y成臉本及勤費(fèi)用擴(kuò)分析佳總建梢筑面施積：元18癥00盲0平掌方米芽開發(fā)誦成本縮總額甜：1亞70少43壟.7怕3萬逐元毫建筑巖單方暫造價(jià)筆：9崇50齒0元留各項(xiàng)瘦成本畢構(gòu)成纖成本殘費(fèi)用兔是指迎項(xiàng)目角開發(fā)推所需兔投入匙，包體括土予地成士本、癥建安譜工程替成本依、配貍套工撿程成姥本及系發(fā)生因的稅當(dāng)費(fèi)及格費(fèi)用事。敝福司根竹據(jù)貴茶司提賢供商欣住兩跳部份痕的總席成本松，以復(fù)建筑鐵面積師分?jǐn)傋灿?jì)算羽本項(xiàng)樂目各隸成本愉。逢土地孤成本哀序號(hào)旨項(xiàng)目左基數(shù)宰（萬潛元）隱基數(shù)躬單位懷數(shù)量會(huì)數(shù)量薯單位鼠金額雅（萬攜元）搜（一殿）墾土地申出讓何金場（二斯）姨折遷辯補(bǔ)償械費(fèi)粗（三蝴）鵲合計(jì)襯42汁71居.1獄9篩前期純工程依費(fèi)第序號(hào)最項(xiàng)目噸基數(shù)網(wǎng)（萬晌元）剃基數(shù)窩單位漆數(shù)量柏?cái)?shù)量葵單位瓣金額脖（萬爛元）鄙（一攜）釀市場頑調(diào)研就、策吩劃費(fèi)愿用遠(yuǎn)10畢.0塞0串（二胸）皮勘測倘設(shè)計(jì)洲費(fèi)民18黑3.芬05污(1析)仔規(guī)劃告設(shè)計(jì)悼費(fèi)窯18字3.鈴05誠(2旱)臣水文警地質(zhì)們勘察劣費(fèi)財(cái)0.偽00叫（三爽）搬場地授三通鈴一平御費(fèi)急0.關(guān)00核（四挽）臉籌建摧開及笑項(xiàng)目虜管理債費(fèi)悅48談81海.3唱6廁3%辜14晃6.籃44以（五紙）龍合計(jì)緒33皇9.拌49融建安叔工程欠序號(hào)抄項(xiàng)目侮基數(shù)間（萬兄元）磁基數(shù)區(qū)單位淚數(shù)量異數(shù)量限單位咽金額兩（萬工元）劍（一驗(yàn)）慌土建鞭工程其(1死)拘基礎(chǔ)玻及主駝體工勒程懲(2削)阻室內(nèi)處裝修系工程誦(3胖)寄外立堆面裝炸修工特程委(4類)范室內(nèi)坐水電糾安裝爽（二覆）劉設(shè)備助及安相裝工忌程粒(1刺)護(hù)電梯抽訂購島及安嗽裝躁(2歉)斜室內(nèi)艇外消山防消皂防報(bào)區(qū)警保腹安監(jiān)積視設(shè)坡備及程安裝烤(3煌)咳中央擔(dān)空調(diào)櫻系統(tǒng)傅工程匠(4肉)協(xié)其他臂照明槍、防鋪雷接載地工盟程費(fèi)甲（四凝）窮合計(jì)匹48壯81洽.3蝦6伙開發(fā)典稅費(fèi)守序號(hào)攔項(xiàng)目陷基數(shù)睛（萬濁元）孟基數(shù)摔單位螞數(shù)量付數(shù)量寸單位垃金額贈(zèng)（萬傘元）毯（一爐）每預(yù)算無定額花管理降費(fèi)劃（二喜）悅建筑西工程消監(jiān)理墊費(fèi)孫（三御）盼建筑棕工程庸質(zhì)量剩監(jiān)督皺費(fèi)營（四羞）丑建筑挖工程話質(zhì)量尖監(jiān)督拆檢查蛇費(fèi)潤（五否）腳建筑弓工程舟安全雖檢查蠶監(jiān)督棉費(fèi)?。姡┭鼒?bào)建法費(fèi)：畝建筑標(biāo)許可打證費(fèi)弱（七淋）冤其他冷稅費(fèi)嚴(yán)（如勻白蟻鄙防治突費(fèi)）抓（八尚）摸合計(jì)鐘17梅19棄.4叛5炭紅線雄內(nèi)外姻公建狗配套相工程高費(fèi)間序號(hào)鋒項(xiàng)目撿基數(shù)防基數(shù)灑單位哪數(shù)量家數(shù)量叨單位浙金額鏈（萬適元）厚（一覽）取外電談工程偉費(fèi)膛18帽00來0.迅00燭㎡鴨70羨元廟/祖㎡組12霞6.蝴00愛（二輪）排臨時(shí)屯施工癢、用涼電費(fèi)歸18罪00兵0.委00暖㎡河5腹元樣/由㎡圍9.所00牌（三婚）催外排掀水工怨程獵18蝦00汪0.悟00惰㎡掉10稈元次/你㎡蘆18順.0捐0專（四商）革外水潑管網(wǎng)棚工程葵費(fèi)、封變頻左水泵瑞等錦18底00購0.對00幻㎡累10節(jié)元?dú)q/向㎡深18顯.0貞0懂（五威）味合計(jì)謙17局1.我001盛開發(fā)瓣成本掘費(fèi)用餐序號(hào)專項(xiàng)駛即匹匆目響單價(jià)牌（萬竿元為/系㎡）列總額冊（萬歉元）慚（一定）擊土地淚成本歷0.鋼24鏡42衰71窗.1批9它（二慚）元前期映工程液費(fèi)貫0.姑02世33故9.旬49滿（三梨）碌建安注工程剝費(fèi)佳0.籌27昌48日81筑.3捐6鳥（四并）搖開發(fā)臟稅費(fèi)而0.職10絡(luò)17傍19顧.4攜5歪（五壓）崗紅線山內(nèi)外畝公建幸配套既工程方費(fèi)允0.拿01碰17掉1.畜00度（六采）陽不可嚷預(yù)見且費(fèi)用涌0.哭03晌56歷9.效12班（七倡）倘開發(fā)圣成本口總額災(zāi)0.林66膽11高95耽1.蓮61靜開發(fā)尿期間蛇費(fèi)用真序號(hào)珍項(xiàng)目借基數(shù)宮（萬幕元）鉗基數(shù)嶺單位拖數(shù)量餐數(shù)量污單位銅金額杜（萬信元）構(gòu)（一郵）達(dá)管理缺費(fèi)用顆48傷49鞭6.悟35汁萬元蒙3%華14抽54繳.8駐9遭（二服）咽銷售茄費(fèi)用蜓36忠37乏.2擊3歪(1叮)瓣宣傳潤推廣成費(fèi)愛48遍49坦6.良35嫌萬元擊5%欲24辛24碌.8揉2顆(2傳)校租售映代理索費(fèi)跨48并49換6.蟻35坊萬元挑2%填96炒9.贈(zèng)93兼(3秒)擠其它睬銷售榮費(fèi)用土48魔49吃6.秀35壤萬元伶0.哭50碰%釀24類2.杏48證（三襖）農(nóng)財(cái)務(wù)禮費(fèi)用絨0.冰00埋（四虹）攪合計(jì)你50況92須.1頂2斯假設(shè)隙本項(xiàng)電目資需金來宮源全型部是狂開發(fā)臉商自貝有資拖金，負(fù)財(cái)務(wù)炮費(fèi)用碰忽略緩不計(jì)搏。1榴總成揀本費(fèi)晝用匯駝總培項(xiàng)目墾總成墊本費(fèi)捕用為章開發(fā)雹項(xiàng)目驚所有掃費(fèi)用處的投錫入，企其包腐括開難發(fā)成扶本與碌開發(fā)豈期間難成本踩總和燙，即賣總成抓本=壁開發(fā)鉗成本夏費(fèi)用釀+開休發(fā)期壺間費(fèi)藝用（錄詳見濱總成乘本費(fèi)伸用匯頁總表贏）狂序號(hào)睡項(xiàng)旁勁余處目號(hào)單價(jià)舅（離萬元習(xí)/透㎡）膝總額華（漢萬元暫）附（一俯）刻開發(fā)彈成本野0.巷66獵11仙95媽1.紐61診(1賭)躍土地條成本非0.建24撕42訴71丑.1蟲9兔(2呆)庫前期瓦工程煙費(fèi)較0.棕02模3忘39災(zāi).4燙9鄉(xiāng)(3驅(qū))串建安逗工程稅0.組27墨48辯81處.3今6壯(4慈)割開發(fā)恐稅費(fèi)短0.哲10粒17快19慮.4障5秋(5障)寺紅線斜內(nèi)外流公建克配套遭工程優(yōu)費(fèi)民0.讀01銹17疊1.潤00復(fù)(6篩)柿不可掏預(yù)見狀費(fèi)用恒0.糠03規(guī)56靠9.務(wù)12轟（二霞）設(shè)開發(fā)厲期間址費(fèi)用贊0.睜28室50才92隊(duì).1掘2筒(1億)剝管理蒙費(fèi)用聯(lián)0.刃08霧14駝54舞.8失9贏(2陸)綢銷售物費(fèi)用診0.奔20慣36鉆37按.2圾3撐(3涼)旬財(cái)務(wù)冰費(fèi)用己0.鹽00剃0.框00掘（三定）致總成居本返0.謹(jǐn)95尸17定04描3.鑄731易第三掉部份按：項(xiàng)類目租各售財(cái)薦務(wù)收批益分城析沾租售登價(jià)格納的定強(qiáng)位吐為確妄保巴滑厘島個(gè)銷售掩收益刪合理爺預(yù)測找，敝拜司通猜過對該項(xiàng)目輕周邊張同類京商場巾的市議場調(diào)錫研，請運(yùn)用蝴市場閃比較央法預(yù)晚測項(xiàng)擠目的漁平均脈價(jià)格怠，為訪下一土步分鳥析工掘作的脊準(zhǔn)確書性、濫可操嗚作性繭提供堅(jiān)依據(jù)填。斤銷售獸價(jià)格釣的定涂位觸主要鄉(xiāng)競爭型項(xiàng)目暮參數(shù)象對比淹主要?jiǎng)h競爭默項(xiàng)目干參數(shù)辜對比讀表四競爭撤對手瞇交通遮人流包規(guī)模爛商場夸主題峰硬件尤設(shè)施子規(guī)劃務(wù)設(shè)計(jì)輸經(jīng)營向模式怕商場章管理褲均價(jià)匠(萬山元)版金茂泰禮都費(fèi)稍差諸稍差堆小惱一般膠一般土較差次一般掀一般河3.趟2懲都市子·爬千千籍匯表好星好欲小幅一般對一般炭稍差臭一般血一般迎4.僻8終采用聰市場尺比較李法確渠定銷送售價(jià)燈格的齒上限仙根據(jù)咬調(diào)研便已知嗽可比陜實(shí)例漏金茂饒禮都象商鋪效的均喘價(jià)為注3.側(cè)2萬捕元，訪都市網(wǎng)·倡千千貢匯商盜鋪的線均價(jià)駱為4佛.8撇萬元俗，故跨可求愿出本湖項(xiàng)目毀商鋪階的銷疊售價(jià)剖格：1因素名稱衫銷售匆均價(jià)包市場鞭比較博法系座因素名稱膛比較棕實(shí)例闖均價(jià)崇交易絮時(shí)間臺(tái)情況伸修正拿區(qū)域關(guān)因素秀修正謊個(gè)別坐因素僅修正還交易敞情染況修置正緩項(xiàng)目訊修正劍價(jià)尸交通傻人流僵規(guī)模哲小計(jì)示商場蔬主題已硬件授設(shè)施加規(guī)劃慢設(shè)計(jì)張經(jīng)營專模式跳商場跳管理抵小計(jì)練金茂夾禮都萄3.千2洋10潔0/善10影0兄-1雹-1濱-2評(píng)10保0/衛(wèi)96鈔-2曬-1薪-2蹲-2狂-1番10評(píng)0/友92伙10勾0/綱10狐3規(guī)3.檢5可都市忽·斷.千恩千匯臨4.蜂8策10首0/某10包0年+5鄉(xiāng)+5哪-2公10瞇0/蜂10虎8分-2污-1偏-1茫-1饒-1啊10勁0/鳳94長10現(xiàn)0/歷10隔5效4.副5饅說明廚：編交易株時(shí)間忙情況杏修正攀是將團(tuán)比較沿實(shí)例雪交易肺時(shí)與驚本項(xiàng)甲目交習(xí)易時(shí)約存在母的價(jià)漫格差詢異，欠利用嗎不同座時(shí)期市的價(jià)陰格，號(hào)通過強(qiáng)比較影系數(shù)犯修正張方法似來確炎定項(xiàng)間目的恨價(jià)格司。概區(qū)域驅(qū)因素習(xí)修正爆是將框比較先實(shí)例固與本騙項(xiàng)目超所處批不同凝的地價(jià)段、捏商業(yè)偶?xì)夥珍摷叭酥i流情旨況而款形成號(hào)的價(jià)聯(lián)格差總異，刃通過信本項(xiàng)繞目與術(shù)比較切實(shí)例冷的對殿比加挪以修壇正價(jià)繁格。監(jiān)個(gè)別挺因素揉修正督是將隸比較筍實(shí)例急與本劍項(xiàng)目兔自身更不同端的定阿位、蹄規(guī)劃孩設(shè)計(jì)于、經(jīng)睜營模怠式及碗經(jīng)營朋管理揭的不吳同而宇形成遙的價(jià)運(yùn)格差村異加低以修超正。統(tǒng)交易伶情況脾修正飄是將彼比較榮實(shí)例樹的非悲正常隔交易獄修正子為正輝常交熔易的部合理檢價(jià)格夏，這挖種修奏正就岸是排割除掉則交易齒過程喘中的頌一些績特殊兼因素騙（如念特殊譯的交趁易方脈式、錄交易證稅費(fèi)米的轉(zhuǎn)蕉嫁、曠交易頑時(shí)附閑帶有嬌“編價(jià)外蝕費(fèi)用績”先等）農(nóng)所造宣成的軋交易薦價(jià)格共偏差誤。反等于扣比較汁實(shí)例界均價(jià)而乘以制交易測時(shí)間宋修正煮系數(shù)爺乘以摘個(gè)別嶄因素您修正廈系數(shù)宣乘以賠區(qū)域銳因素坐修正府系數(shù)賺乘以逃交易需情況嚷修正淺系數(shù)泉，即郵項(xiàng)目努修正退價(jià)=默比較渡實(shí)例扛均價(jià)鋼×娛個(gè)別鈴因素幅修正魚系數(shù)境×武區(qū)域幅因素系修正仰系數(shù)層×通交易近情況某修正朽系數(shù)細(xì)。1窗綜上休所述丙，根毛據(jù)項(xiàng)那目的歷修正成價(jià)格獨(dú)以算朽術(shù)平嘩均法耐計(jì)算扯出項(xiàng)百目均輝價(jià)：樓項(xiàng)目嘴均價(jià)籃=（與3.低5+培4.凳5嫩）扁÷吼2各羨注棍撓=4比.0廚（萬駝元/陡平方勇米）虜本項(xiàng)牽目銷廉售均趙價(jià)應(yīng)怪考慮前區(qū)域休市場靜及成渾本費(fèi)挽用，劑敝司鼠建議肚銷售舅均價(jià)呼為：則樓層紗建筑賀面積信實(shí)用側(cè)率孝銷售清均價(jià)兩一層欣55園20陽.8果0杏54辯.6旗3掠4.甜5萬明元餅二層旺58由11棗.4喪8客51綠.5瞞7引2.叫5萬專元怕三層貿(mào)60謠82上.7戴0叛63農(nóng).7嚴(yán)1繞1.斷5萬深元另租賃改價(jià)格需由于脖已根冠據(jù)可惱比實(shí)飼例的訂銷售澤價(jià)格味測算獵出了貫本項(xiàng)遵目的漲銷售發(fā)價(jià)格革，故挖可將儲(chǔ)測算樂銷售悉價(jià)格記轉(zhuǎn)換祝為租訂賃價(jià)迎格。販假設(shè)罵本項(xiàng)繳目商呈鋪經(jīng)脂營為泳無限索期，討則根船據(jù)公械式A疑=P嫁R來到求其伐租賃箏價(jià)格槳，則春租賃尚價(jià)格使為：錘說明殃：凝 糾A為起月租幅賃價(jià)筑格璃P為婦銷售棕價(jià)格里R為猴基準(zhǔn)巨收益廳率，蹈選取擦8%材貨首層沈月租領(lǐng)賃價(jià)條格=輝銷售濫價(jià)格圈×躁R恢÷崖12具=4癥50熄00挑×登8%捐÷嚷12摧=3芹00目（元東）樣抱二層匙月租按賃價(jià)壁格=深銷售慕價(jià)格朗×苦R吵÷良12池=2鄉(xiāng)50弓00誘×于8%排÷稀12限=1美66喬（元設(shè)）衛(wèi)淘首層題月租屑賃價(jià)軟格=公銷售耍價(jià)格些×壞R刑÷杰12類=1遣50兩00斧×滲8%曠÷遺12嫁=1弱00竄（元淋）繩租售波價(jià)格肌綜合愧以上征市場治的調(diào)慧研資藍(lán)料統(tǒng)巧計(jì)分構(gòu)析，腳通過悔敝司井對項(xiàng)汗目周薦邊商距鋪位線置、謀近期推價(jià)格澤走勢袍、開紗發(fā)規(guī)棵模等留市場遺競爭謎因素鋸，在最充分竄考慮和到項(xiàng)牙目的外開發(fā)端利潤棄，迅絞速回茶籠資撫金等璃各方碑面因脹素的丙基礎(chǔ)舅上，躲建議茅項(xiàng)目射商場脅定價(jià)拴如下后表：轎樓層攻商鋪鴉銷售黑均價(jià)幫商鋪類租賃芬均價(jià)侮首層第4.盲5萬弓元慰30伐0元插二層觀2.甘5萬望元造15具0元踏三層劉1.有5萬償元拒80賽元鋒項(xiàng)目園銷售青收益棵測算涼銷售清收入翅項(xiàng)目掘銷售忘進(jìn)度顏與收起入預(yù)津測澡根據(jù)阿不同萍銷售侍階段言預(yù)測作項(xiàng)目迫的銷士售收追入，思詳見奶各層常銷售悅進(jìn)度墳與收蓮入預(yù)晝測表糠。露首層威銷售稿進(jìn)度迫與收省入預(yù)編測殲序號(hào)洗項(xiàng)目什20慘05屆年騾20顏06曾年津總混題額成1-笑6月訓(xùn)7-醫(yī)12領(lǐng)月節(jié)1-養(yǎng)6月梯（一悅）內(nèi)銷售猾率握80布%糠20件%創(chuàng)0%棉10奪0%威（二窩）類銷售航面積亡44鐮16辮.6寸4懼11頑04蹄.1婆6弓0.抄00未55蕩20她.8五0侄（三翁）瘋銷售玉價(jià)格那（元緞）朋4.里50樹4.買50礎(chǔ)4.煩50宵0.丹00伐（四尊）付銷售摧收入間（萬召元）令19呆87商4.而88趟49他68印.7散2豐0.氧00鍛24晚84捐3.倉60騎說明憶：如踐果首格層按晝4.總5萬脆元/紛平方稀米銷糾售，栗則銷楊售收撤入為委24洪84戴3.漆60棋萬元誰，即固首層役銷售累收入弟=1疾98骨74廈.8章8+甘49直68灘.7哈2=列24解84奴3.察60唉（萬錄元）攀。僚二層冒銷售瘡進(jìn)度圖與收樣入預(yù)露測突序號(hào)維項(xiàng)目凈20料05精年笑20冶06寫年敗20濁07棕年殿總賺偉額計(jì)1-磁6月沉7-獸12滾月鮮1-嶺6月謀7-權(quán)12腥月毅1-誠6月詞（一限）問銷售葛率滅70澤%揚(yáng)20稠%去10絲%扭0%殃0%鋪10籌0%跡（二鋤）崇銷售橡面積污40朵68俯.0獵4妖11式62姥.3不0澇58蹲1.礦15灶嚴(yán)0.充00留擦0.理00練懷58寺11哭.4惰8跌（三狂）貫銷售焰價(jià)格瑞（元廈）盈2.咳50塘誠2.滴50潑噴2.遇50扎扭2.肚50堅(jiān)雄2.討50示殃0.協(xié)00宣仇（四奏）番銷售場收入故（萬辰元）輪10挎17礎(chǔ)0.輪09堵假29色05盲.7例4惠14蜓52甚.8推7抄0.銅00框漿0.駛00乒之14恰52稱8.梨70封如說明風(fēng)：如險(xiǎn)果二圍層按宜2.仍5萬鹿元/勢平方心米銷厚售，位則銷忌售收裁入為返14撞52蘇8.寒70溪萬元醫(yī)，即進(jìn)二層挎銷售夫收入儀=1圖01誦70悔.0自9+趕29右05毒.7認(rèn)4+抓14敞52蚊.8民7=續(xù)14艷52礦8.堡70群（萬漿元）麥。澡三層詠銷售煉進(jìn)度范與收庸入預(yù)廳測侮序號(hào)猛項(xiàng)目寶20拖05課年單20陽06裂年館總康昂額饞1-辱6月居7-揮12橋月用1-遍6月徑（一鬼）糟銷售漲率誦50禍%墳35密%鋪15籌%控10奧0%巧（二訓(xùn)）恐銷售鵝面積舊30眼41傾.3賽5兇21骨28敲.9頸5瑞91烏2.擋41戴60埋82脅.7老0柴（三壞）明銷售伏價(jià)格奶（元俱）默1.勉50頑1.刑50塞1.盡50檔0.狗00爹（四懇）普銷售旁收入員(落萬元扇）載45林62斑.0敏3晨31祝93犧.4痰2驢13道68腦.6桶1鑰91仙24鉗.0循5葉說明司：如峽果三屬層按練1.逮5萬吵元/思平方供米銷謹(jǐn)售，眨則銷性售收番入為片91筑24際.0呈5萬考元，渴即三惜層銷所售收逐入=題45矩62羨.0屬3+策31莖93追.4模2+誰13限68趁.6福1=采91年24集.0僚5（灣萬元許）。1獅項(xiàng)目校銷售競進(jìn)度練與收投入預(yù)浙測匯霉總表泥序號(hào)磁項(xiàng)目征20這05愚年逆20鼻06崗年徒總倘芳額軟1-碌6月姥7-省12負(fù)月歲1-薪6月濾（一享）漏銷售安收入新（萬趣元）埋19暖87嚼4.哭88加49級(jí)68恨.7白2男0.部00砌24掉84禽3.愈60笨（二掛）浸銷售跟收入片（萬惕元）槐10瓶17第0.內(nèi)09既29檢05不.7喚4獎(jiǎng)14剪52蔥.8味7金14繡52瘦8.豬70味（三往）把銷售獨(dú)收入怪(職萬元珍）鑒45烤62判.0市3嶼31球93圈.4膽2慎13活68衛(wèi).6群1潛91久24虎.0簡5謠（四未）流合計(jì)版34劍60榆7.蛋00心11惠06情7.乎88守28唉21店.4析8客48選49姜6.盯35針說明西：根湯據(jù)各拒銷售友階段機(jī)不同崇，各軌層銷獲售收鏡入總鹽和為礎(chǔ)：項(xiàng)凱目銷旗售總隸收入狂=3篇46淡07近.0突0+燦11港06科7.丟88膜+2邁82賣1.汗48屈=4搜84厚96令.3犬5萬泰元。應(yīng)項(xiàng)目期三年吊期返跑租銷憲售收揭入湯由于眠本項(xiàng)牽目以于返租彎銷售恥形式帖進(jìn)行顏，其笛銷售司收入扯有一啞部份燦作為講返租鐘成本閣，在幫此以好不同逝銷售伙率來委分析皆銷售哄收入肺情況波，進(jìn)買而分估析剔奴除返袍租成乳本的菌銷售沈收入狡?；变N售塞率為麥10弱0%益的銷撇售收覆入午此為蹲沒有桃剔除寬返租飲成本它的銷捕售收繼入，遵詳見傅10漸0%架銷售添率的尾銷售旗收入擁表。掘10理0%悼銷售襲率的課銷售獲收入平表耽序號(hào)影樓層遷面積憤市場忙均價(jià)滋總額胳（萬能元）侮備注車（一盡）紫首層侍55腫20乖.8尤0嬸4.謙50嘉24頓84詠3.寄60假商鋪老全部姥銷售礦（二流）密二層征58究11痛.4遲8銳2.變50浪14碧52廣8.組70號(hào)（三集）極三層悠60煌82暖.7談0犬1.攀50奇91杏24乞.0糊5援（四咱）協(xié)合計(jì)切17券41課4.撤98染4跳84直96閉.3殘51抗不同廢銷售澇率的灘銷售展收入瓣此為觀未剔而除返明租成惜本而高按5字0%跪、6造0%綢、7蓬0%住、8賄0%剩、9咬0%扔、1漁00僑%的爹銷售臉率計(jì)炎算的浪銷售午收入舞，詳亞見不剝同銷譜售率興的銷研售收偵入表熔。插不同槳銷售車率的鍋銷售斃收入撲表廉樓層意面積興實(shí)收纏均價(jià)受（萬巡元）班銷售拼收入賢（萬載元）治備注酒50晶%爭60溜%女70糖%黑80丹%允90裕%圓10北0%蔽首層抱55恰20撥.8閱0繩4.桃50抓纖12極42召1.節(jié)80宇載14近90蘭6.牢16墊嚷17包39矮0.研52復(fù)券19染87堪4.擺88咽集22麻35怒9.蒙24社謙24蛾84竊3.攀60懷禁商鋪奪全部圍銷售賠二層課58恒11領(lǐng).4扭8彩2.洽50燕班72猶64惱.3撞5料87筒17假.2稱2闖10排17綁0.授09隔宗11所62蝕2.披96牽詳13聲07情5.草83慕跳14目52鴨8.固70抱免三層三60最82江.7翠0者1.轉(zhuǎn)50能盞45買62全.0閑3件54牙74煎.4次3構(gòu)63繼86榮.8接4吼72乓99壞.2糧4船82籃11只.6計(jì)5義91壽24撤.0絲5站合計(jì)琴17順41塞4.僑98漂排找24杠24小8.幼18食訪29肆09龜7.轟81拒獸33裳94群7.癥45作率38竭79棚7.辦08辯林43歡64艦6.戚72模音48盯49舞6.守35黎姻剔除望返租翁成本淘后銷膠售率天為1下00市%的恨銷售偉收入肚此收招入剔診除返民租回奇報(bào)率懲按8壓%，槍返租宵期為渴三年輩的返揭租成裳本計(jì)努算的魔，詳格見剔綢除返各租成詠本銷夸售率父為1斥00興%的鴉銷售再收入蹤表?；ㄌ蕹底饧壮杀静蒌N售困率為賴10厭0%憤的銷何售收很入表濱單位之：萬被元共樓層容面積蜻市場揪均價(jià)朵總額愈回報(bào)拋率辯回報(bào)縮成本筐單位略回報(bào)升成本地實(shí)收炮單價(jià)縱實(shí)收勤額遲備注斥首層刑55青20蹤.8濾0藝4.絕50帽24種84鋒3.搭60崗0.塑08若59友62錄.4元6監(jiān)1.扒08而3.移42旦18們88施1.慚14意商鋪富全匯部銷車售損二層害58專11奇.4用8五2.句50務(wù)14巾52巡8.判70與0.煤08史34嘆86領(lǐng).8幟9己0.萄60森1.汽90斃11作04磚1.暑81舟三層豆60碎82迫.7礦0祥1.床50凈91楊24容.0蹲5鄙0.柏08漁21廟89管.7套7辦0.擴(kuò)36堡1.修14下69晶34肺.2權(quán)8爆合計(jì)拖17淹41置4.吸98姐48兄49逢6.敬35宿0.香24夠11劈63房9.烘12權(quán)36賣85灘7.織23極剔除乓返租燈成本齡不同搞銷售擠率的要銷售井收入謙此為踩剔除落返租柜回報(bào)圓率按木8%垃，返見租期企為三遼年的連返租鉤成本偵后按懇50現(xiàn)%、隆60懲%、擴(kuò)70穿%、過80卻%、誘90松%、煌10化0%閣的銷跳售率覺計(jì)算番的銷蒸售收爺入，馬詳見租剔除廊返租錢成本宋不同叼銷售喇率的杠銷售李收入次表蜻剔除株返租咽成本葉不同年銷售貸率的弄銷售齊收入歐表絮單位融：萬筒元披樓層脆面積撫實(shí)收務(wù)均價(jià)腰銷售丘收入誼50牛%維60炒%午70葡%晉80踩%連90想%廈10臣0%嗚首層版55搭20藥.8棗0負(fù)3.鳥42挑茂94先40撥.5婆7背11秀32逼8.聚68擊填13雅21氏6.棉80僑燭15拆10蘆4.議91間猛16姨99扒3.噴02枯陷18于88涉1.羞14黨絡(luò)二層慕58三11搭.4亂8哀1.累90尖吹55概20桶.9丙1南66鐘25奴.0雪9丑77郊29耀.2申7最88勻33洲.4壟5攪99堵37質(zhì).6旁3惠11傭04該1.減81屆框三層月60習(xí)82扛.7辟0都1.患14跨棉34般67休.1原4撲41題60甩.5紀(jì)7告48烘53亮.9飲9纖55木47披.4嫩2磚62渾40昌.8燕5言69枕34乎.2端8恩合計(jì)春17知41巡4.幼98面互征18密42哪8.據(jù)61吉彩22忘11型4.勺34孤口25煮80抄0.吊06晚倉29模48錫5.我78謝促33疼17郵1.述50菜籃36粒85妄7.輪23儲(chǔ)招銷售鏡預(yù)計(jì)禮發(fā)生萌的稅風(fēng)項(xiàng)及山其他特費(fèi)用菜返租引成本落，按圾銷售鳴收入旗的8器%；橫防洪罪工程堂維護(hù)徑費(fèi)，絲按銷野售收遭入的緣0.壩13棚%；四營業(yè)灣稅，驗(yàn)按銷祥售收爹入5析%；迎教育友費(fèi)附絨加，身按營希業(yè)稅陪的3繭%；訂城市藏維護(hù)靜建設(shè)激稅，茫按營忠業(yè)稅保的7枝%；鼓交易必管理丈費(fèi)，癢按銷近售收評(píng)入的咸0.持5%妹；劃交易煩印花紗稅，品按銷旺售收務(wù)入的芝0.嫌03皆%；賽土地逮增值在稅，晴按銷貿(mào)售收革入的靜1%登。掌銷售廢稅扇金及壟附加誕費(fèi)用將表滲序號(hào)聾項(xiàng)目割基數(shù)首（萬峽元）頑基數(shù)柏單位損數(shù)量料數(shù)量董單位釀金額黎(竟萬元告）趣（一芳）很返租圾成本致倍槐拉挎11棋63臥9.股12草亂（屢1）童首層占返租結(jié)成本勁24山84邀3.妙60桶貓萬元呆8%項(xiàng)每年死59求62域.4膚6擱（四2）泥二層獅返租央成本扛14校52謠8.梢70除皮萬元屆8%吵每年芒34漁86早.8茶9揀（積3）在三層輛返租嘆成本坑91婚24聰.0坊5疾萬元飼8%作每年仙21閉89束.7傳7尾（二奉）膀銷售副階段盞稅費(fèi)貫堂賴村姨26許70恐.4吳5搬（隱1）促營業(yè)核稅春48因49帖6.裁35驢題萬元眉5%匠局24聚24宅.8驚2始（桐2）范教育裹費(fèi)附稠加公24熱24剛.8竭2陣萬元慶3%笑愈72點(diǎn).7坊4隨（閱3）鍋城市椅維護(hù)研建設(shè)級(jí)稅街24厘24謠.8騎2嫩萬元遣7%態(tài)圍16劉9.絕74已統(tǒng)（雁4）伸防洪菊工程策維護(hù)燒費(fèi)億24晨24腔.8抖2帶萬元淡0.轎13圣%算障3.未15顏神（三迫）秋交易協(xié)階段脖稅費(fèi)舒桃肅遼繪25銷7.認(rèn)03昏飛（峽1）悟交易蠻管理豪費(fèi)激48順49飄6.卡35懲病萬元縱0.踐50且%象嘉24子2.右48碌訊（這2）跡交易狼印花燈稅腸48嚴(yán)49蠻6.古35悟因萬元煌0.趁03港%揮容14冊.5膛5谷（四磁）題銷售辮所得同稅檢16鳳88付6.耕01罪娃0.搞00獨(dú)侄33氣%蟲肺55層72茶.3姜8企（五怕）逗合計(jì)鐮隔域到奮20非13產(chǎn)8.督99歲1朱銷售馳凈收膠入桑序號(hào)冒項(xiàng)目僻金額員(菌萬元步)旺（一銹）酸銷售繼收入帆48犧49甘6.單35踩浴（期1錫）犬首層康銷售扶收入濕24志84稈3.同60帆戚（邁2連）伴二層飼銷售劇收入納14課52胃8.面70湯額（得3懷）鈔三層鞭銷售刊收入賀91咬24魚.0努5史（二揪）孝返租定成本前11江63痛9.揉12案衛(wèi)（顧1坡）課首層億返租勤成本營59叛62巾.4流6存（唉2走）賤二層捏返租咱成本水34展86堅(jiān).8豪9磨（富3容）戰(zhàn)三層狀返租粘成本貓21茫89忘.7認(rèn)7咐（三鉤）移銷售畫稅金鞋及附畝加廟29稻27概.4猶8辜（雖1板）飄銷售妥階段梯稅費(fèi)麻26謠70晌.4脊5傳（活2餡）鈔交易概階段回稅費(fèi)覺25荷7.凍03透例（四乘）紀(jì)銷售最所得姨稅貞55關(guān)72幸.3攜8找（五塘）飲銷售這凈收功入是28忘35隊(duì)7.問36聾袖說明壤：此版銷售倦收入柱為剔訊除返敏租成使本的現(xiàn)收入侄，返賊租成始本分扔三年妙期在舌租賃牢收入琴中扣滲除。理商鋪惕租賃吵收入嶄測算怕租賃爛進(jìn)度刪及收師入測先算走根據(jù)絞不同鞠租賃拔期預(yù)攀測項(xiàng)詞目的杏租賃命收入艙，詳簽見各頃層租卻賃進(jìn)后度與態(tài)收入齡預(yù)測孝表。1霸首層偶租賃掛進(jìn)度藥及收道入測拉算表柜序號(hào)皂項(xiàng)目堅(jiān)20寸05率年償20絞06底年真20繩07悲年變20搜08冶年價(jià)總額網(wǎng)(萬嶄元）酬1-墓6月亭7-牧12佳月倡1-衡6月淺7-巧12苗月偶1-飄6月瓣7-麗12鴨月左1-講6月序（一在）臉出租笛率岡10帶0%漆10喪0%螞10將0%裕10夢0%百10削0%誘10疏0%協(xié)10揀0%撇10株0%傍（二演）刑租賃汽面積犧55鞭20名.0展8根55叛20許.0露8錯(cuò)55傭20爽.0白8糞55泊20孟.0顫8修55虧20艱.0屯8狂55轎20缸.0舞8穴55棄20朵.0穴8波0有（三應(yīng)）計(jì)租賃柴價(jià)格蹲（元玩）僅24系0漂24猜0瞞30勢0驚30訓(xùn)0睡30援0除30熟0盤30解0窯0胖（四置）確租賃堡收入閉（萬尋元）痛13很2.偷48蓮稀79色4.詢89碧廢99毀3.播61班忌99逼3.壓61稈堡99竊3.桑61適劃99刻3.釋61旋涌82爸8.服01俱馳57倆29徒.8閘4買說明題：霜第一舞年租躺金按棉8折詢形式悶優(yōu)惠爆，第包二年填恢復(fù)兄原價(jià)芒；竭20喬05累年6亂月開鋪始營英業(yè)，姑因此捷20帶05錯(cuò)年只財(cái)計(jì)算案7個(gè)疤月，螺20柿08蕩年計(jì)般算5性個(gè)月牲；們?nèi)暧绕谑状鄬幼馕ㄙU收歷入為講57趨29孤.8炒4萬能元，拆即租輔賃收柜入=奸13巷2.爆48欣+7聾94巴.8輩9+石99私3.盜61怎×蒙4+椒82折8.屠01沈=5務(wù)72如9.酒84吹（萬噴元）滑。創(chuàng)二層尚租賃陜進(jìn)度續(xù)及收堅(jiān)入測安算表炒序號(hào)愚項(xiàng)目聲20拘05梳年活20憐06永年巡20演07豪年丟20旦08鍬年閣總額摩(萬夏元）衛(wèi)1-熱6月依7-曠12畢月彈1-拴6月戒7-販12抽月牛1-姿6月蜜7-波12度月描1-巷6月段（一瓣）厚出租春率斧10舊0%億10住0%跑10籌0%星10筍0%耐10辦0%輩10酬0%臘10菌0%國10鉗0%支（二黎）演租賃駕面積醬58溜11墓.4寸8皂58逆11憐.4便8犬58優(yōu)11盲.4啞8漿58侮11追.4竹8羞58怎11豆.4跟8淋58附11屬.4至8哥58裝11噸.4潤8偷0.叢00林正（三潮）咽租賃搶價(jià)格欄（元便）怨12刮0腸12削0干15虎0妨15宴0席15憤0抱15興0蟻15顛0悉0棍（四染）休租賃姥收入伏（萬踐元）哥69吩.7勵(lì)4繼41彼8.膀43慢僅52悔3.稿03字盤52胞3.先03這謠52雁3.偵03鄉(xiāng)特52焦3.毒03旅筆43巖5.伴86疾副30棄16駝.1顫6際說明桿：件第一蘋年租怒金按液8折宣形式旺優(yōu)惠承，第移二年昏恢復(fù)飾原價(jià)置；條20診05費(fèi)年6鋸月開行始營晚業(yè)，楚因此歲20禍05支年只辮計(jì)算槐7個(gè)梯月,閣20其08退年計(jì)欄算5衰個(gè)月哪；忍三年冶期二甚層租燥賃收削入為體30乞12前.5時(shí)6萬掃元，言即租呈賃收雞入=漲69濱.7細(xì)4+菌41猛8.藥43扁+5背23往.0眨3拾×花4+可43衡5.黎86膏=3純01柄6.煎16拋（萬魯元）扎。1矮三層住租賃西進(jìn)度擁及收諸測算局表蕩序號(hào)惠項(xiàng)目機(jī)20樂05甚年姿20佩06籍年懇20挎07蜘年精20香08騾年葡總額盜(萌萬元紡）僚1-但6月賓7-乘12霸月囑1-擔(dān)6月免7-赤12脅月浴1-賢6月艙7-幻12己月碧1-徹6月耐（一蓋）牲出租布率亞10趁0%宇10雀0%菜10仙0%暖10領(lǐng)0%妨10沃0%冊10紀(jì)0%映10啞0%嘩10起0%擴(kuò)（二窗）列租賃再面積會(huì)60匯82葵.7蓋0擔(dān)60鈴82承.7鄰0隔60升82廳.7芬0蛛60選82呆.7債0爹60鹽82隸.7診0膝60膀82彎.7村0速60宮82勇.7吃0椒0.為00筆（三功）霞租賃慘價(jià)格歉（元林）元64派64酸80襪80史80淚80拳80作0昂（四希）插租賃懶收入蘆（萬品元）險(xiǎn)38誕.9米3聲23謹(jǐn)3.俊58鄉(xiāng)29夾1.魂97豐29鍵1.圈97墨29拾1.皂97堵29貿(mào)1.刷97散24敘3.香31客16群83追.6維9錄說明茂：彎第一工年租慰金按傍8折爪形式嚇優(yōu)惠邀，第跳二年對恢復(fù)激原價(jià)倍；的20尊05筍年6剪月開黎始營球業(yè)，敢因此掀20斑05盞年只預(yù)計(jì)算聰7個(gè)離月,誕2售00墻8年武計(jì)算個(gè)5個(gè)泥月；宮三年烈期三螺層租姐賃收炊入為衛(wèi)16陣83咐.6君9萬塘元，鼓即租涂賃收辣入=射38圈.9哨3+密23霞3.職58鑒+2遭91鐮.9羞7竊×拋4+香24逢3.譜31拍=1賓68殼3.制69僅（萬灰元）樹。吵商場白租賃部收入垂匯總往表山單位貴：萬放元猾序號(hào)霧項(xiàng)目殖20票05諒年峰20驢06占年烘20黨07間年比20道08書年迷總額餃(萬愁元頁)森1-麥6月戲7-尖12玉月裙1-局6月盜7-蛛12強(qiáng)月攀1-胃6月兼7-榴12錄月旦1-鎮(zhèn)6月妄（一味）漿首層蘇租賃挎收入屢13糕2.學(xué)48趕煩79域4.呢89縱困99腿3.委61熟排99咽3.執(zhí)61補(bǔ)熊99擺3.物61祥懷99樸3.挽61言睛82學(xué)8.館01冰拾57醉29朵.8飄4埋（二悶）份二層烤租賃拒收入嘩69燥.7國4它41喜8.則43自養(yǎng)52倍3.各03閃策52據(jù)3.劑03蟻警52典3.沃03校耽52調(diào)3.菌03沙晴43梳5.毯86趟銜30僻16按.1襯6湖（三墻）質(zhì)三層紙租賃疤收入地38葡.9例3才23湯3.天58鎖嬌29飽1.腰97尼躁29藍(lán)1.邪97哪省29岸1.孝97扯果29染1.波97據(jù)浴24掘3.默31藥拳16稱83煌.6運(yùn)9依（四路）幫合計(jì)湯24極1.勝15找背14扇46待.8身9駁18此08宜.6戶2胖18毅08栗.6庫2息18勿08削.6菜2談18屈08慌.6熟2敞15洞07林.1糞8訓(xùn)10驗(yàn)42深9.言69擾求說明買：根敘據(jù)各韻租期父不同待，各惱層租帶賃收鳳入總架和為輩：項(xiàng)代目租笑賃總漁收入稼=5幟72釣9.狠82脅+3羽01慌6.讀15芳+1禁68禍3.狂70鋒=1惰04蘿29刑.6專7（相萬元枯）。音出租鉗率為商10尊0%孫的租蝦賃收透入襪此為圖商鋪狗10湊0%型出租籌時(shí)的悉租賃協(xié)收入膨，詳冰見1晨00魄%出婚租率素的租烤賃收漸入表脅。蓄10花0%陳出租靈率的連租賃扒收入皆表常序號(hào)拳樓層鉤面積屯市場糖均價(jià)夫小計(jì)摩（萬犯元）漫總額思（萬熊元）襪（一環(huán)）泡首層嗽55周20吳.0打8覽24寄0.就00多暢92耕7.央37僑禿57睬29薯.8膊4羽30厘0.諒00蔥逆48蟻02熊.4換7版（二寬）由二層賤58昂11無.4晌8輕12舞0.血00味埋48旺8.釋16晝肚30杏16果.1緣6合15陪0.房00炎聾25控27帆.9瓣9魂（三含）厚三層獻(xiàn)60綠82老.7渣0漸64喂.0低0黨27衛(wèi)2.挖50則待16下83農(nóng).6進(jìn)9孟80駝.0頂0賣14隔11秤.1冊9平（四弱）民合計(jì)柜17草41生4.約26霜悔奇10他42輔9.待69赤討10揪42仔9.稿69逼斜不同殼租賃艱率的藝租賃國收入兄此為殼按5知0%誼、6帖0%潔、7奶0%志、8追0%堪、9候0%爺、1蔽00叛%的帖出租深率計(jì)鞏算的遇租賃報(bào)收入趙，詳齡見不昌同租垮賃率敢的租脆賃收掩入表農(nóng)。罵不同保租賃痕率的運(yùn)租賃廈收入度表買樓層棕面積財(cái)市場鏈均價(jià)牲租賃血收入嘩（萬戒元）財(cái)50痛%朵60卵%筍70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8防.1誤9-投17博07述.8鼠2=大15窮37禮0.臭37綠(萬者元)被第四宅部份矩：財(cái)爬務(wù)指深標(biāo)分蟻析看財(cái)務(wù)昌指標(biāo)峽的選窗取寒對本貍項(xiàng)目拒進(jìn)行臥經(jīng)濟(jì)蘿效益仁分析箱評(píng)價(jià)禮的主凱要依關(guān)據(jù)是慌國家覆計(jì)委鋪、建爽設(shè)部傘頒發(fā)偉的《圈建設(shè)尿項(xiàng)目皆經(jīng)濟(jì)視評(píng)價(jià)懼方法圈與參唐數(shù)》信，參頑照我腎國新緞的財(cái)李會(huì)制臘度，浸結(jié)合涌商業(yè)賽地產(chǎn)略開發(fā)安的實(shí)庸際情鼻況，劇計(jì)算救全部急自有摘資金鳴投資劣的經(jīng)畏濟(jì)效考益。藥由于保本項(xiàng)眉目為棕銷售懇返租獨(dú)并舉界的項(xiàng)講目，摧所以撥要運(yùn)象用多逝個(gè)評(píng)結(jié)價(jià)指稠標(biāo)來毛進(jìn)行纖項(xiàng)目震評(píng)價(jià)擁，主嗚要評(píng)富價(jià)指妖標(biāo)有窮：洞靜態(tài)劈盈利俱分析津指標(biāo)裹靜態(tài)陰投資熄回收毒期(探Pt艇)呢靜態(tài)躍投資臟回收數(shù)期是辦指以去項(xiàng)目而的凈夏收益鑒來抵關(guān)償全址部投吧資所干需要菌的時(shí)喜間，投它是浪反映葡房地卵產(chǎn)投云資項(xiàng)分目在用靜態(tài)掙情景撤下收尖入資衣金能騰力的盼一個(gè)袖主要瞇靜態(tài)洋指標(biāo)芝值。似用靜薪態(tài)投炸資回孔收期碎來評(píng)粱價(jià)項(xiàng)網(wǎng)目，賭是以歇投資桶支出果的回界收快顧慢作豐為決犁策依鴨據(jù)。常靜態(tài)鋸?fù)顿Y允回收錢期直繩接利麻用全戰(zhàn)部投腥資現(xiàn)趁金流順量表跑的累拒計(jì)凈睡現(xiàn)金川流量沒計(jì)算芽求得窄，當(dāng)短累計(jì)免凈現(xiàn)籠金流牢量等顯于0汁或首符次出膚現(xiàn)正水值的彈年份彎，即藏為項(xiàng)找目靜墊態(tài)投蜜資回飾收期綠的最罵終年瞞份。1儀投資依收益佛率絮投資欣收益濱率又秤稱投美資效碎果系族數(shù)，伍是指暫在項(xiàng)版目達(dá)模到設(shè)休計(jì)能瘡力后澇(進(jìn)劣行正曠常經(jīng)絨營期椒)，選其的及凈收毯益與充項(xiàng)目輝全部您投資波的比坊率，異是考閱察項(xiàng)卵目單般位投疏資的夸盈利串能力卷指數(shù)掀，能覆夠直架觀地郵衡量素項(xiàng)目勉的經(jīng)迷營成匠果。劃它沒現(xiàn)有考宋慮通龜貨膨往脹而限使貨逢幣貶叮值的持因素易，是左一個(gè)踏簡單概表達(dá)澆盈利和情況柳的指墓標(biāo)。狡動(dòng)態(tài)熄盈利距分析磚指標(biāo)鹽動(dòng)態(tài)幕投資乓回收蘇期（螺P銹’策t）哄動(dòng)態(tài)均投資儀回收鍵期是互指以緞項(xiàng)目縱的凈據(jù)收益森抵償女全部彎投資攔所需蝶要時(shí)閣間。梯內(nèi)部其收益障率（圣IR灣R）滔內(nèi)部疫收益龍率(淘IR趁R)楊是指憤項(xiàng)目控在整趁個(gè)計(jì)度算期簽內(nèi)各卻年凈歇現(xiàn)金題流量雖現(xiàn)值授累計(jì)忘0等工于時(shí)息的折暖現(xiàn)率敞，它音反映乘項(xiàng)目菠自身鄙的盈蜜利能獨(dú)力，磚是項(xiàng)擾目占雕用的徐尚未訊回收宿資金以的獲咸利率溪，是申考察萄項(xiàng)目雕盈利手能力做的主債要?jiǎng)由彂B(tài)評(píng)筋價(jià)指炸標(biāo)，破當(dāng)內(nèi)鍬部收剪益率緞大于抖基準(zhǔn)湖收益湖率時(shí)緩，則奮認(rèn)為譯其盈呢利能建力己遷滿足型最低淘要求狂。項(xiàng)姻目選陸定的妻基準(zhǔn)茄收益怪率為集8%遺。進(jìn)凈現(xiàn)粗值（破NP勵(lì)V）京凈現(xiàn)冬值是絹按行析業(yè)的輩基準(zhǔn)街收益警率或槐設(shè)定累的折玩現(xiàn)率欠(本盆報(bào)告腿按銀斜行貸叢款利陪率8姐%計(jì)晴算)鋸，將冶項(xiàng)目姻計(jì)算俯期內(nèi)白各年倘凈現(xiàn)亞金流各量折言現(xiàn)到般建設(shè)姜期初壇的現(xiàn)寫值之扭和。首它是州根據(jù)劍財(cái)務(wù)詳現(xiàn)金府流量注表計(jì)鏡算求憐得，謝財(cái)務(wù)脾凈現(xiàn)丑值大纖于或渡等于悠0的懶項(xiàng)目桿是可肢以接勺受的鼓。1立財(cái)務(wù)亭指標(biāo)末的分文析短損益瞞表及緒靜態(tài)峽盈利部分析招評(píng)價(jià)得指標(biāo)燃：評(píng)妄價(jià)指潔標(biāo)的絡(luò)計(jì)算含過程毒詳見奶《損攻益表礎(chǔ)》良說明植：芽稅前鐮凈收蜜益為輩利潤采總額棟，等貍于2窄54鬼89輝.8負(fù)3萬鄉(xiāng)元；戲稅后濕凈收蔑益為史凈利博潤，直等于宅17棉07菊8.釣19抓萬元侵；廣利稅警額=洞所得孫稅+卸銷售血稅金廁及附搭加+壇租賃動(dòng)稅金迎及附蛛加=孤84順11權(quán).6釋5+此29紗27碼.4爪8+隱18秤25煮.8瞎7=果13氧16沈5.駛00顧萬元狂；擱項(xiàng)目殺全部奸投資功為1克70唇43或.7漢3萬扶元?？雇顿Y霜收益珍率：號(hào)稅前綁投資圣收益涌率狂=稅紅前凈制收益旅/項(xiàng)受目全天部投負(fù)資*淹10稱0%悠=2寸54漏89墾.8眠3葛÷居17伍04吉3.圾73禾×童10予0%取=1膀49禍.5嘉6%粒稅后雄投資后收益除率穴=稅師后凈傘收益天/項(xiàng)柴目全滿部投沈資*幟10消0%尸=1擋70統(tǒng)78況.1涉9爪÷民17來04企3.胞73葵×辮10險(xiǎn)0%讀=1叉00李.2迅0%卵投資敵利稅毫率賊投資己利稅澡率歌=利鏈稅額砍/項(xiàng)并目全肝部投慣資*丈10譜0%叫=1于31汪65傍.0彎0獸÷扶17護(hù)04橫3.爆73鵲×穗10秀0%就=7真7.標(biāo)24欲%1執(zhí)分析歉：袖計(jì)算下出的浸稅前藥投資樂收益臂率1南49遇.5間6%防，稅偉后抽南資收努益率屑為1座00書.2設(shè)0%駝，投瞇資利垃稅率獨(dú)為7醫(yī)7.說24跌%，將均大姨于行街業(yè)水挎平。藍(lán)現(xiàn)金燃流量膨表及錘動(dòng)態(tài)脫盈利冠分析艙評(píng)價(jià)電指標(biāo)午：評(píng)簽價(jià)指嶄標(biāo)的甜計(jì)算揮過程隊(duì)詳見是《現(xiàn)雀金流惠量表逝》干《現(xiàn)話金流性量表嶺》說扭明：標(biāo)從凈禽現(xiàn)金柴流量摩累計(jì)起行的客正負(fù)塵交替以處或柏零處善可藏推斷拌靜態(tài)浩投資翁回收陜期；終從折糞現(xiàn)凈之現(xiàn)金震流量捕累計(jì)叫行的載正負(fù)驚交替句或零懶處可唉推斷簡動(dòng)態(tài)勸投資買回收壞期；史現(xiàn)金路凈流取量現(xiàn)飛值行筒的各前年的張現(xiàn)金鄉(xiāng)凈流怖量現(xiàn)航值=扯各年沈現(xiàn)金漸凈流尖量×譽(yù)對榨應(yīng)各波年貼里現(xiàn)系踩數(shù)。配此行洞各年撥數(shù)值到之和標(biāo)就是脖凈現(xiàn)揚(yáng)值N帳PV離；炸凈流疫量現(xiàn)隔值累話計(jì)行慎的各猴年凈露流量形現(xiàn)值充累計(jì)蛙等于叮其上旬一年究的累園計(jì)加盼上該耳年的蛇現(xiàn)值縱之和欲，因構(gòu)此，治該行房的最服后累蓋計(jì)值這也是臥NP限V。隙此行齊數(shù)值鹽先是鳴負(fù)膜，盼后是剝正，辭正負(fù)討交替知處之雹前的窩年數(shù)攏就是譽(yù)動(dòng)態(tài)唱投資克回收拴期的照年數(shù)定；步遙現(xiàn)金簡流量賊表中體的貼版現(xiàn)率極不同紹，并撇不影物響內(nèi)漸部利撒潤率午和靜飾態(tài)投速資回趙收期默，只低影響塘NP亞V和勝動(dòng)態(tài)玉投資傻回收雷期。觸貼現(xiàn)蒸率I毒c越暈大，隙NP薯V越昏小，驕動(dòng)態(tài)隙投資即回收欣期越疲長。餓如果堅(jiān)設(shè)定任Ic剃正好破等于班IR訴R，等則必訂有N奪PV奪=0源，動(dòng)浸態(tài)回匹收期回恰好挖等于故項(xiàng)目緊計(jì)算普期到。白設(shè)定籍較小懶的貼汽現(xiàn)率哭Ic示，可物以計(jì)性算得以到較井小的傲動(dòng)態(tài)滾投資你回收鞠期，勻但這軍是降近低了漠項(xiàng)目陶可行面性的尺標(biāo)準(zhǔn)極門檻鍛，在江行業(yè)助審批島、特研別是憶在金閉融機(jī)齊構(gòu)的尺貸款醬請求惕中是剃不利薯的。1作靜態(tài)喇投資纖回收僵期（的Pt衡）桑稅前挺靜態(tài)怠投資雀回收維期（疑Pt洞）唯=稅生前累目計(jì)凈師現(xiàn)金管流量紅開始踢出現(xiàn)展正值廢年份控?cái)?shù)-堤1+式上年內(nèi)稅前業(yè)累計(jì)登凈現(xiàn)谷金流霞量的愉絕對夢值/臥當(dāng)年忠稅前聾凈現(xiàn)堤金流依量敗=（曬1-午1）采+1挨19估51如.6儉2斗÷度27饅87戰(zhàn)5.夢25優(yōu)=0沒.4趣3（縣年）牲即0繡.4殺3年簽×總12唱=6穴月染稅后獎(jiǎng)靜態(tài)旺投資淘回收們期（濁Pt粥）魯=稅絨后累和計(jì)凈水現(xiàn)金趨流量蔑開始久出現(xiàn)姐正值止年份生數(shù)-館1+鹿上年柏稅后奧累計(jì)煩凈現(xiàn)超金流裹量的拖絕對綢值/睡當(dāng)年讀稅后贏凈現(xiàn)域金流識(shí)量僑=（遭1