城市投資潛力上海

1、上海房地產(chǎn)市場投資潛力分析1中國最大的城市和中國的經(jīng)濟(jì)、金融、航運(yùn)中心，2008年，上海GDP總值為13698億元，列中國大陸各省級(jí)行政區(qū)第7位；人均GDP為73124元，列中國大陸各省級(jí)行政區(qū)中第1位。宏觀形勢總體經(jīng)濟(jì)受金融危機(jī)影響較大，2009年上半年降至5.6%，前三季度回升至7.1%三季度反彈明顯

第三產(chǎn)業(yè)占比超過50%，金融業(yè)、交通運(yùn)輸業(yè)占比較高人口規(guī)模全國居首，且城市化率明顯高過全國：2008年底，上海市常住人口達(dá)1888萬人，城市化率為87.5%。圖：1978年至今上海常住人口及城市化率居民收入水平高，支付能力較強(qiáng)：2008年上海城鎮(zhèn)居民人均可支配收入和人均儲(chǔ)蓄存款余額分別為26675元和63987元，圖：2001年至今上海人均GDP、人均儲(chǔ)蓄余額、可支配收入圖：2004年至今上海三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)圖：2001年至今上海GDP總額及其增長率市場狀況投資：2005年來投資增速不足7%，遠(yuǎn)低于全國水平開發(fā)規(guī)模：2004年新開工面積創(chuàng)下歷史高點(diǎn)后波動(dòng)明顯，施工面積2007年來小幅下降銷售：需求旺盛，銷供比及銷售額和投資額之比明顯低于全國水平，總體供不應(yīng)求價(jià)格：受市場供不應(yīng)求影響，2009年房價(jià)巨幅上漲圖：2001年來上海房地產(chǎn)開發(fā)投資額及其增長率圖：2001年來上海商品房施工和新開工面積及其增長率圖：2001年來上海商品房銷售面積和銷售額及其增長率圖：2001年來上海商品房銷售均價(jià)及其增長率產(chǎn)截品廚特狂征套崖型召面社積象：士超蒸過借六緩成岸單剩套鴨面皇積站在7膀0懼-留1刊2叮0平胸方礙米較之幟間2勇0起0目7年斬來虜，木單濾套痰面渾積當(dāng)在7逼0斗-銷1魂0掌0平已方隙米偶的唉中雹小殊戶存型膛占值比該最粒高同；灰單舊套棵面掛積里在1靜0流0付-軍1經(jīng)2為0平叔方怎米脖的查中旬等驢戶驗(yàn)型葉占撕比祝持職續(xù)餃上肢升墊，2扮0翼0賊9年論前曾三海季令度顫占澡全過市瘋比炊重器為2鹿7拌.螺4塘%，踢較2略0災(zāi)0釣8年渣提貼高3個(gè)隊(duì)百滋分博點(diǎn)逼。價(jià)辟格量：長今右年刺前翁三懸季單度噸單眉價(jià)副兩促萬線元滔以殿上溝的壇住上宅烤占擋比幼超腹過1旬0感%，黃中敬高矩檔侮項(xiàng)不目滑成潤交鍵占遺比小穩(wěn)嗎步怕上厲升2率0劉0白9年怎前呀三塌季都度閃，豎單主價(jià)行在7俯0闖0注0元絕以浩下蚊的扒中間低烘端穴樓軋盤尺成摸交稠套逗數(shù)喉占4雄0黨.滑1統(tǒng)%，庸較2饅0雙0猛7年嗓和2色0迷0崖8年寒下偉降騾近2余0個(gè)墳百資分唉點(diǎn)??；菠而士單芬價(jià)2萬誦元典以睡上你的紛高礙端修樓相盤朽成但交1碗8時(shí)8偽3營8套磁，篇占梁比四達(dá)1仆0刮.置3晶%，率月舉均孝成貧交召套共數(shù)傲接別近2雖1江0劑0套垃。圖趕：2線0幻玉0求7年御來爽上務(wù)海謎不應(yīng)同蛾面盼積嚷住勢宅蔑成勻交仰占額比圖格：2懲0涼0所7年霧來買上捕海埋不蝕同革價(jià)醒位恰住極宅憤成斯交敢占爆比熱羨點(diǎn)促區(qū)之域(貧1報(bào))城處市叨規(guī)軌劃嘆：紗四幣大疑城姨市規(guī)副禾中陰心根符據(jù)《上拌海樂市露城丙市出總隙體擠規(guī)鐵劃(塘1攻9拔9周9勇-盾2旁0裁2扁0羅)悼》，捎上緞海鋤將惡建犧成擠市系級(jí)戰(zhàn)中置心推和捷真姨如轟、喂徐溫家值匯搬、籌花應(yīng)木淋、揭江支灣代四變大昆副址中披心刪。圖下：留上似海遵市費(fèi)城陜市偵副豬中撇心置規(guī)占劃漁圖名稱定位規(guī)劃面積(平方公里)發(fā)展空間競爭情況綜合評(píng)價(jià)徐家匯綜合服務(wù)功能完備、輻射力強(qiáng)的現(xiàn)代化城市副中心，城市交通樞紐2.2“虹橋交通樞紐”的建成將進(jìn)一步提升該地區(qū)的投資價(jià)值，但商業(yè)和辦公是未來發(fā)展重點(diǎn)，住宅物業(yè)發(fā)展空間較小激烈★★江灣以知識(shí)創(chuàng)新區(qū)公共活動(dòng)為特色的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)聚居區(qū)3.11地價(jià)高，市場競爭激烈，土地推出較少激烈★★真如服務(wù)長三角的開放性生產(chǎn)力服務(wù)中心和服務(wù)上海西北地區(qū)的城市公共活動(dòng)中心核心區(qū)2.43處于初步啟動(dòng)階段，目前房價(jià)在四大區(qū)域中最低，未來空間大一般★★★花木浦東新區(qū)行政文化中心和市民公共活動(dòng)中心2.0目前聚集了世紀(jì)公園以及聯(lián)洋社區(qū)等中高檔住宅區(qū)，未來仍有推地空間，市場發(fā)展空間較大激烈★★熱仿點(diǎn)拘板姨塊獸之蠻一由：社真伍如怖副嘆中道心相纖對(duì)他于潛另廢外辯三傷個(gè)級(jí)副慚中壘心聞，大真很如恥起墾步說最診晚弱，坐是戲唯妻一陜可塞供食大屯規(guī)膽模詳開譯發(fā)授土記地扇的陜區(qū)釣域捧，薪目乎前扒地挑價(jià)掘最緣瑞低家，刷未袋來摩發(fā)分展摩空早間挪較和大社。目筐前塞，虧已薦有癥長蛾江磨實(shí)呢業(yè)共、歇綠首地栗等腐多西家究企址業(yè)洲在繭真撕如者拿窄地工或軟簽興訂場意獸向開。胳第榆一怨個(gè)廊商今業(yè)有項(xiàng)子目2趟0門0蘆6年饑底搬由展長造江琴實(shí)綠業(yè)鼠以2演2億殺元慌底塑價(jià)濱摘衛(wèi)得租，敘是科長餃和汪系剩在粥上偉海雁拿踩下袖的漿最圍大鎖綜訂合完性濱項(xiàng)杜目機(jī)。亦項(xiàng)辣目犬總灘面陷積1法7沿.素7漸3萬陪平犬方剛米董，吃地?cái)郎闲韬兔吹馗G下當(dāng)總拿建烘筑乞面杯積趙合婦計(jì)件達(dá)1燥1理4萬背平儉方夏米今，杰總深投坑資1寺0渠0億多元澆。2生0大0訓(xùn)9年1沉0月都，炕真預(yù)如票副役中趕心蜓第贈(zèng)二旱次莫推百出鍬商判業(yè)據(jù)用巷地小，盆土夢地狐出歪讓坦面雨積4永.汁1芬9萬拔平托方距米呈，中總便建傭筑讀面?zhèn)鞣e1任5數(shù).拍7烤4萬槽平尚方豈米跨。熱泥點(diǎn)貼區(qū)趴域(疏2姻)熱屈點(diǎn)錫板淹塊齊之忙二翻：兼世創(chuàng)博噴會(huì)褲催尖生篩浦墊東非三維林衣板何塊艘，炎將勺成玻為車第餅五破副圓中京心熱舌點(diǎn)捆板敞塊銀之也三愿：嗎花渡木垮副悉中菌心—晨—陸鳥家僚嘴靈后窩花捧園徒，灘高愚端染住規(guī)宅機(jī)首星選憑仆借云良芹好負(fù)的醋區(qū)善域就位恐置小和留周岔邊軋環(huán)膜境叫，嗚花揮木岔地用區(qū)獵是亭打半造察高脆端左住胃宅燙的耕首酸選旦，督目挎前蘆區(qū)歪域偉內(nèi)段聚良集滔了際御象翠膝園詠、城星茫河挺灣機(jī)、碼仁戀恒茶河隆檳援城常等嶼高扇檔算項(xiàng)傾目冬。2迅0熟0滾9年8月旦，織星胖河容灣繩在真上雄海萌的洽第斤一任個(gè)扁項(xiàng)瞇目淡創(chuàng)虜出妻單氧日燒銷俯售4拐0億吵元謎的扁銷獲售值記燭錄認(rèn)，涌進(jìn)蠻一梳步輪展昂示屆了次花鋸木鳳板唐塊抽的貍巨筋大蔬潛賞力范。僵據(jù)肚分貨析血，引該歸板環(huán)塊去內(nèi)伶仍租有能推司地炊空珠間拉，博值鴉得罵有竟志螺于倦高縱端從住趣宅失市珍場盤的錯(cuò)企掩業(yè)奔關(guān)巾注競。圖泳：欣三蒼林另板呀塊旨示畢意銅圖表針：望浦旗東唉三凡林身板引塊舞已鏟進(jìn)捎入它企膜業(yè)脅及深項(xiàng)勻目項(xiàng)目名稱開發(fā)企業(yè)項(xiàng)目類型萬科金色名郡萬科普通住宅萬科金色里程萬科花園洋房、聯(lián)排、公寓尚東國際名園上海中萬置業(yè)公寓、花園洋房金誼河畔上海中房公寓吉利名苑上?；ㄍ⑵职l(fā)博園上海浦東富成普通住宅、別墅金地灣流域金地集團(tuán)普通住宅、公寓、別墅表助：挖花征木綱板秘塊慚已樸進(jìn)趟入劈燕企貪業(yè)綢及率項(xiàng)柳目項(xiàng)目名稱開發(fā)企業(yè)項(xiàng)目類型浦東星河灣星河灣高檔公寓御翠園和記黃埔別墅仁恒河濱城仁恒高檔公寓湯臣高爾夫別墅湯臣別墅大唐國際公寓上海建工高檔公寓香梅花園金大元高檔公寓主完流鋸企幅業(yè)表腥：選上夠海積主緣瑞流探房由地跳產(chǎn)野企鏡業(yè)名稱總部所在地成立/進(jìn)入上海時(shí)間經(jīng)營業(yè)績?cè)谑墼诮?xiàng)目競爭優(yōu)勢土地儲(chǔ)備綠地上海1992年2005-2008年累計(jì)銷售額約433億元，上海占約40%19個(gè)，總建筑面積470萬平方米品牌優(yōu)勢突出，被評(píng)為中國馳名商標(biāo)；廣泛涉足多種物業(yè)開發(fā)，多產(chǎn)業(yè)并行發(fā)展約280萬平方米，項(xiàng)目數(shù)量最多，但普遍規(guī)模不大大華企業(yè)上海1988年1998年來累計(jì)在上海銷售面積超過500萬平方米，2005-2008年累計(jì)銷售額約209億元9個(gè)，總建筑面積約150萬平方米早期大量涉足一級(jí)開發(fā)，拿地成本較低；長期位居上海房地產(chǎn)市場前三位，市場影響力突出約568.1萬平方米，寶山區(qū)大華新界和浦東區(qū)大華錦繡華城為主要項(xiàng)目萬科深圳1992年2005-2008年累計(jì)銷售額約271億元8個(gè)，總建筑面積約150萬平方米綜合實(shí)力強(qiáng)；品牌形象突出；進(jìn)入上海時(shí)間長，對(duì)企業(yè)利潤貢獻(xiàn)高，但目前項(xiàng)目儲(chǔ)備較少超過200萬平方米，均為2007年以前獲得長江實(shí)業(yè)香港1995年已開發(fā)御翠園、四季雅園等多個(gè)項(xiàng)目真如、嘉里不夜城等資金實(shí)力雄厚；綜合體運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)豐富；高端住宅市場影響力較大?，F(xiàn)有10個(gè)項(xiàng)目供未來開發(fā)，總建筑面積超過200萬平方米，以高端住宅和商業(yè)為主，周浦鎮(zhèn)和真如副中心項(xiàng)目是未來主要項(xiàng)目仁恒新加坡1993年仁恒濱江園、仁恒河濱花園等1個(gè)，72萬平方米高檔精裝修住宅開發(fā)能力強(qiáng)；上海是其內(nèi)地市場的第一站，起步早，市場影響力大約100萬平米，除仁恒濱江園外規(guī)模均不大上述海刮作認(rèn)為霜中枝國旱房草地物產(chǎn)庫市苗場慎規(guī)他模柔最灘大魄（跪以盾銷香售極額河衡刪量俯）霜、唯市漆場哥化毯程妻度逐最缸高留的嘩城癥市腰（餅根拖據(jù)太中遙國侄指章數(shù)奏研足究謹(jǐn)院示的繭研扮究坊，紐奉上滋海管多搞次塔位董居培中帶國第城受市歐房月地液產(chǎn)線開討發(fā)攪投確資救吸孟引胡力袖第兔一犧位騙）秤，扣涌段現(xiàn)薪出犬了移綠蠟地傭、得大乖華侮、胖復(fù)讀地狼等酬一輛大橫批擋綜喇合歉實(shí)域力褲突途出純的茂企是業(yè)母，圖同區(qū)時(shí)維還姨吸顆引嚴(yán)了帥綠噸城兼、燦萬犁科弦、才金柿地叨、幸龍所湖鮮等桌全民國優(yōu)性尊企假業(yè)俊和劫長套江弱實(shí)肌業(yè)趨、重仁守恒剖、賀世眠茂結(jié)等更外墨資等企挽業(yè)冶的逗進(jìn)股入墳。投氧資膝建罩議上借海寒投除資集潛祖力S豈W戴O卡T分萬析優(yōu)勢（Strength）機(jī)會(huì)（Opportunity）人口規(guī)模大，收入水平高，人均居住水平低，需求旺盛，市場容量大；城市輻射能力強(qiáng)，城市首位度逐步提高，對(duì)中國乃至國際投資者吸引力大；未來1-2年潛在供應(yīng)量較小，總體呈現(xiàn)供不應(yīng)求的態(tài)勢，市場投資潛力較大；政策透明度和政府辦事效率較高。國家對(duì)上海國際金融中心規(guī)劃確立和建設(shè)的支持；世博會(huì)的舉辦將進(jìn)一步提高上海的建設(shè)水平和國際地位；“兩個(gè)中心”規(guī)劃獲批，政府支持力度大；上海大都市圈的輻射力仍將進(jìn)一步增強(qiáng)。劣勢（Weakness）威脅（Threats）成為國內(nèi)外實(shí)力開發(fā)商角逐的焦點(diǎn)，行業(yè)競爭日益加劇；優(yōu)質(zhì)地塊供給量較小，競爭激烈，土地成本獲取成本高；副中心建設(shè)已經(jīng)啟動(dòng)，但需要較長的時(shí)期且存在一定的不可控性。上海與世界經(jīng)濟(jì)的關(guān)聯(lián)度高，容易受到整個(gè)國際經(jīng)濟(jì)環(huán)境的影響；受國內(nèi)外多種因素的影響，上海金融中心的建設(shè)將經(jīng)歷20年左右較長的時(shí)期，對(duì)房地產(chǎn)的影響將是逐步的。環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈逐漸建立、西部大開發(fā)、中部崛起等區(qū)域發(fā)展規(guī)劃陸續(xù)出臺(tái)，上海的政策和資源優(yōu)勢的絕對(duì)優(yōu)勢將會(huì)減弱。(起2育)投季資正策編略贈(zèng)建情議近紅年匠來塞上粒海貨房棟地梅產(chǎn)蹦市填場差逐學(xué)漸能向馬外甲環(huán)濫轉(zhuǎn)睡移攔，掛四宏大園副滴中尼心拒和汽“財(cái)三過林艦板辱塊焰”環(huán)將致是樸未鴉來按建拒設(shè)擁的末重毒點(diǎn)唱，脂從陷風(fēng)布險(xiǎn)嚼較榮小板的件角丈度假來坡看濱，衛(wèi)真顧如舌副勒中脹心用和裳“候三看林吵板尊塊讓”價(jià)可宮作算為沈企技業(yè)捉試碗水莫上毯海鼠的脖選賓擇趕；碎而召對(duì)隆于鞋資用金耳實(shí)溜力近較貌強(qiáng)譯和寸高餐端欺產(chǎn)勸品刑開育發(fā)拾能趟力砌較喇強(qiáng)栽的摧企相業(yè)送來勿說增，織“填花液木令板過塊感”秒是托一瘋個(gè)燃可向以談長底期掃關(guān)魄注竄的杜區(qū)圍域賺。在禽投柿資范方膨式州上塘，聲對(duì)械于據(jù)真貌如個(gè)板淚塊絹，禿由為于巨目小前介地勇價(jià)賺相俘對(duì)蝴較掀低糖，襖可略采宰用息獨(dú)懂自勁拿都地昨的杯方湊式道進(jìn)界行仍；妨三縫林盲板謀塊襖近附年愚升貍溫問明怖顯嬸，暴可裙采凝用近合希作棗拿狗地賴或摟單些獨(dú)貫?zāi)梦傅禺惖臅苑进澥桨诌M(jìn)明行洽；布花騾木屈板恐塊螺未襲