某小城鎮(zhèn)公建地塊市場定位報告課件

天津華明小城鎮(zhèn)公建地塊

市場定位報告本案關(guān)鍵詞及定位流程示意2本案關(guān)鍵詞定義本案——1984畝商務(wù)公建地塊華明鎮(zhèn)——包含本案的新興小城鎮(zhèn)城市功能——既包括效勞于城市內(nèi)部的根本內(nèi)向型城市功能，如本地居民居住、根底教育、醫(yī)療衛(wèi)生等城市功能，也包括對周邊有輻射能力的外向型城市功能，如：工業(yè)生產(chǎn)、商業(yè)商務(wù)效勞、對外貿(mào)易、管理辦公、教育科研等產(chǎn)業(yè)功能——建立在產(chǎn)業(yè)內(nèi)局部工和供需關(guān)系根底上的，由具有協(xié)作關(guān)系的上中下游產(chǎn)業(yè)環(huán)節(jié)組成的功能體系3定位流程框架圖市場研究結(jié)論本案開發(fā)目標(biāo)本案SWOT分析本案定位的假設(shè)干關(guān)鍵點本案定位的方法論體系相關(guān)政策分析本案市場定位如何實現(xiàn)價值最大化？城市功能視角產(chǎn)業(yè)功能視角市場競爭關(guān)系分析自身條件分析經(jīng)濟(jì)指標(biāo)測算三維度定位模型分析4目 錄一、本案定位的假設(shè)干前提二、定位過程應(yīng)注意的關(guān)鍵點三、運用于本案的方法論體系四、三維度定位模型分析五、本案如何進(jìn)展市場定位？六、相關(guān)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)測算

5一、本案定位的假設(shè)干前提及關(guān)鍵點相關(guān)政策分析市場研究結(jié)論本案開發(fā)目標(biāo)本案的SWOT分析6本案開發(fā)目標(biāo)——100萬、50萬、示范、和諧目標(biāo)四解決原住地農(nóng)民就業(yè)問題，創(chuàng)立和諧社會。解決原住地農(nóng)民就業(yè)問題，創(chuàng)立和諧社會。目標(biāo)三成為明星小城鎮(zhèn)開發(fā)項目并發(fā)揮示范作用；目標(biāo)二政府稅收目標(biāo)：50萬/畝；目標(biāo)一土地出讓價格目標(biāo)：均價達(dá)到100萬/畝，明年年中開始實現(xiàn)回款；7相關(guān)政策分析——?國務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)土地調(diào)控有關(guān)問題的通知?為了調(diào)控建立用地總量增長過快，低本錢工業(yè)用地過度擴(kuò)張，違法違規(guī)用地、濫占耕地等問題，2006年9月5日國務(wù)院下發(fā)了?通知?：三、切實保障被征地農(nóng)民的長遠(yuǎn)生計一、進(jìn)一步明確土地管理和耕地保護(hù)的責(zé)任各地要認(rèn)真落實國辦發(fā)［2006］29號文件的規(guī)定，做好被征地農(nóng)民就業(yè)培訓(xùn)和社會保障工作。被征地農(nóng)民的社會保障費用，按有關(guān)規(guī)定納入征地補(bǔ)償安置費用，缺乏局部由當(dāng)?shù)卣畯膰型恋赜袃斒褂檬杖胫薪鉀Q。社會保障費用不落實的不得批準(zhǔn)征地。二、標(biāo)準(zhǔn)土地出讓收支管理四、調(diào)整建立用地有關(guān)稅費政策提高新增建立用地土地有償使用費繳納標(biāo)準(zhǔn)。新增建立用地土地有償使用費繳納范圍，以當(dāng)?shù)貙嶋H新增建立用地面積為準(zhǔn)。新增建立用地土地有償使用費專項用于根本農(nóng)田建立和保護(hù)、土地整理、耕地開發(fā)。對違規(guī)減免和欠繳的新增建立用地土地有償使用費，要進(jìn)展清理，限期追繳。其中，國發(fā)［2004］28號文件下發(fā)后減免和欠繳的，要在今年年底前全額清繳；逾期未繳的，暫不辦理用地審批。財政部會同國土資源部要抓緊制訂新增建立用地土地有償使用費繳納標(biāo)準(zhǔn)和適時調(diào)整的具體方法，并進(jìn)一步改進(jìn)和完善新增建立用地土地有償使用費的分配使用管理。提高城鎮(zhèn)土地使用稅和耕地占用稅征收標(biāo)準(zhǔn)，財政部、稅務(wù)總局會同國土資源部、法制辦要抓緊制訂具體方法。財稅部門要加強(qiáng)稅收征管，嚴(yán)格控制減免稅。8?國務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)土地調(diào)控有關(guān)問題的通知?相關(guān)調(diào)控政策〔續(xù)〕五、建立工業(yè)用地出讓最低價標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)一公布制度國家根據(jù)土地等級、區(qū)域土地利用政策等，統(tǒng)一制訂并公布各地工業(yè)用地出讓最低價標(biāo)準(zhǔn)。工業(yè)用地出讓最低價標(biāo)準(zhǔn)不得低于土地取得本錢、土地前期開發(fā)本錢和按規(guī)定收取的相關(guān)費用之和。工業(yè)用地必須采用招標(biāo)拍賣掛牌方式出讓，其出讓價格不得低于公布的最低價標(biāo)準(zhǔn)。低于最低價標(biāo)準(zhǔn)出讓土地，或以各種形式給予補(bǔ)貼或返還的，屬非法低價出讓國有土地使用權(quán)的行為，要依法追究有關(guān)人員的法律責(zé)任。六、制止擅自將農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建立用地七、強(qiáng)化對土地管理行為的監(jiān)督檢查八、嚴(yán)肅懲處土地違法違規(guī)行為農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建立用地，必須符合土地利用總體規(guī)劃、城市總體規(guī)劃、村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃，納入年度土地利用方案，并依法辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)。制止通過“以租代征〞等方式使用農(nóng)民集體所有農(nóng)用地進(jìn)展非農(nóng)業(yè)建立，擅自擴(kuò)大建立用地規(guī)模。農(nóng)民集體所有建立用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)，必須符合規(guī)劃并嚴(yán)格限定在依法取得的建立用地范圍內(nèi)。未依法辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批，國家機(jī)關(guān)工作人員批準(zhǔn)通過“以租代征〞等方式占地建立的，屬非法批地行為；單位和個人擅自通過“以租代征〞等方式占地建立的，屬非法占地行為，要依法追究有關(guān)人員的法律責(zé)任。說明：?通知?一、二、四、五、六條與本案有較大影響一、五、六都提高了現(xiàn)有耕地轉(zhuǎn)為其他用途土地的門檻，對于已經(jīng)規(guī)劃完畢的土地?zé)o疑均是利好；第三條其實應(yīng)該與當(dāng)前的新農(nóng)村建立結(jié)合起來看，搞好小城鎮(zhèn)建立，準(zhǔn)確定位城鎮(zhèn)功能與產(chǎn)業(yè)，保證可持續(xù)發(fā)展，農(nóng)民安置問題迎刃而解。9相關(guān)政策分析——為本案帶來潛在開展機(jī)遇隨著工業(yè)用地出讓方式走市場化并建立工業(yè)用地出讓最低價標(biāo)準(zhǔn)政策的出臺，勢必拉開工業(yè)用地的土地出讓價格本案作為公建用地，土地本錢高于周邊產(chǎn)業(yè)園區(qū)的工業(yè)用地，但隨著這一政策的出臺，這一不利影響將會降低；隨著國家土地宏觀調(diào)控政策的加強(qiáng)，會造成土地供給的稀缺，因此在這種情況下，勢必會翻開本案的土地出讓價格上漲空間土地宏觀調(diào)控政策的加強(qiáng)，會限制類似小城鎮(zhèn)開發(fā)的大批量土地供給入市；未來大規(guī)模土地開發(fā)工程將相對稀缺，因此會使本案的規(guī)模優(yōu)勢更加突出。10市場研究報告總結(jié)1——“北方經(jīng)濟(jì)中心〞的戰(zhàn)略地位確保宏觀開發(fā)環(huán)境良好，產(chǎn)業(yè)升級及城市功能優(yōu)化存在迫切要求隨著國家政策提升環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈和天津市在全國經(jīng)濟(jì)地位，天津市具備了良好的宏觀開展環(huán)境；總結(jié)一天津市在良好的開展環(huán)境下，還需要經(jīng)過幾個階段才能到達(dá)戰(zhàn)略規(guī)劃目標(biāo)，重點需要加快產(chǎn)業(yè)升級，形成帶動區(qū)域經(jīng)濟(jì)快速增長的增長極；總結(jié)二在未來開展過程中，天津市還需要重點加強(qiáng)本市轄區(qū)內(nèi)各區(qū)域協(xié)調(diào)和資源互補(bǔ)，優(yōu)化產(chǎn)業(yè)和城市功能，為成為區(qū)域經(jīng)濟(jì)中心創(chuàng)造條件。總結(jié)三11市場研究報告總結(jié)2——區(qū)域開發(fā)環(huán)境的機(jī)遇與挑戰(zhàn)并存，應(yīng)積極融入主城區(qū)和濱海新區(qū)，提升戰(zhàn)略地位，防止被“邊緣化〞本案位于東麗區(qū)和濱海新區(qū)的穿插地帶，因此開發(fā)環(huán)境與東麗區(qū)和濱海新區(qū)兩個區(qū)域都有密切關(guān)系；總結(jié)一濱海新區(qū)規(guī)劃為天津城市副中心，未來會經(jīng)過城市根底配套設(shè)施完善、居住生態(tài)化和商務(wù)商業(yè)配套齊全化的開展過程，同時經(jīng)濟(jì)增長極的定位，會對周圍區(qū)域起到帶動作用；總結(jié)二東麗區(qū)是承接天津新一輪城市開展的重要城區(qū)，天津城區(qū)向東向南開展和濱海新區(qū)西擴(kuò)為東麗區(qū)開展帶來機(jī)遇。總結(jié)三12市場研究報告總結(jié)3——從國內(nèi)外小城鎮(zhèn)開展模型及案例研究來看，城市功能和產(chǎn)業(yè)規(guī)劃是解決小城鎮(zhèn)開發(fā)問題的兩條主線城市功能和產(chǎn)業(yè)規(guī)劃是解決小城鎮(zhèn)開發(fā)問題的兩條主線；總結(jié)一小城鎮(zhèn)開發(fā)要采取以市場為導(dǎo)向，政府和企業(yè)共同經(jīng)營的城市開展機(jī)制；總結(jié)二小城鎮(zhèn)開發(fā)要在防止雷同和關(guān)注合作的根底上實施差異化戰(zhàn)略；總結(jié)三多元化產(chǎn)業(yè)體系不僅可以解決不同層次人口的就業(yè)問題，而且可以提高新興小城鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)體系的抗風(fēng)險能力。總結(jié)四13市場研究報告總結(jié)4——天津市城市功能出現(xiàn)外溢現(xiàn)象，小城鎮(zhèn)開發(fā)面臨同質(zhì)化競爭總結(jié)二天津小城鎮(zhèn)開展不平衡，社會經(jīng)濟(jì)綜合開展?jié)摿θ狈?；總結(jié)三小城鎮(zhèn)開發(fā)面臨較多同質(zhì)化競爭，必須尋找差異化方向；總結(jié)四在政策層面，隨著天津城市開展提速，主城區(qū)出現(xiàn)外擴(kuò)的現(xiàn)象，隨之產(chǎn)生居住郊區(qū)化、住宅郊區(qū)化、商業(yè)郊區(qū)化等開展趨勢；總結(jié)一小城鎮(zhèn)在天津城市功能體系中發(fā)揮著關(guān)鍵作用；14市場研究報告總結(jié)5——天津市產(chǎn)業(yè)環(huán)境將隨著國家產(chǎn)業(yè)政策及經(jīng)濟(jì)中心定位不斷升級，吸引大量優(yōu)質(zhì)產(chǎn)業(yè)資源轉(zhuǎn)移一國家關(guān)于產(chǎn)業(yè)調(diào)整和升級的相關(guān)政策，有利于天津產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展；天津產(chǎn)業(yè)區(qū)域無明顯特色，升級已成必然趨勢，在調(diào)整重組的過程中將不斷優(yōu)化產(chǎn)業(yè)環(huán)境；總結(jié)一總結(jié)二一制造業(yè)的轉(zhuǎn)移將給天津產(chǎn)業(yè)園帶來新的發(fā)展機(jī)遇；總結(jié)三一天津相關(guān)政策利好因素，吸引了越來越多的世界500強(qiáng)企業(yè)入駐，將會推動整個天津的產(chǎn)業(yè)建設(shè)進(jìn)程；與本案相關(guān)的產(chǎn)業(yè)有航空、臨空、物流、會展四大產(chǎn)業(yè)；總結(jié)四總結(jié)五華明鎮(zhèn)目前的產(chǎn)業(yè)以簡單加工制造為主，科技含量不高。總結(jié)六15市場研究報告總結(jié)6——天津市土地市場供給增長迅速，市場需求旺盛；天津市目前商業(yè)用地出讓平均樓面價格為3393元/m2；空港物流加工區(qū)近期土地成交價格目前已超過地面價150萬元/畝總結(jié)一天津土地市場需求旺盛，特別是商業(yè)用地。2006年第二季度商業(yè)用地出讓平均樓面價格為3393元/m2

；總結(jié)二天津土地市場供給量增漲迅速，新增土地供給主要集中在濱海新區(qū)和城市郊區(qū)；總結(jié)三空港物流加工區(qū)土地成交價格到達(dá)較高水平，近期出讓的多宗土地，成交價格均超過150萬元/畝〔地面價〕。16市場研究報告總結(jié)7——天津公建物業(yè)產(chǎn)品市場還較為初級，中低端產(chǎn)品過剩，中高端和差異化、先進(jìn)性產(chǎn)品較為稀缺總結(jié)一天津?qū)懽謽强傮w以高密度、同質(zhì)化產(chǎn)品為主，中低端產(chǎn)品過剩，市場表現(xiàn)不容樂觀；少數(shù)差異化的產(chǎn)品(如低密度生態(tài)化辦公〕市場表現(xiàn)良好；總結(jié)二酒店缺乏特色化，原有低端酒店面臨較大市場競爭沖擊，酒店升級趨勢比較明顯；總結(jié)三天津商務(wù)公寓產(chǎn)品市場需求旺盛，但公寓產(chǎn)品缺乏高品質(zhì)化和差異化，因此市場競爭威脅不容無視，該類產(chǎn)品需要進(jìn)一步升級；總結(jié)四天津商業(yè)市場以高密度、都市型商業(yè)為主，正面臨業(yè)態(tài)調(diào)整，市場競爭劇烈；生態(tài)化、一站式等特色化商業(yè)開展存在市場時機(jī)。17Strength優(yōu)勢分析S1——地塊周邊交通條件比較成熟，展示性較好；S2——臨近空港物流加工區(qū)，有航空、臨空、會展、物流以及海港五大產(chǎn)業(yè)可以依托；S3——臨近規(guī)劃的地鐵，將來可以為本案提供與城區(qū)相連接的快速交通條件；S4——有統(tǒng)一的強(qiáng)勢的開發(fā)商；Weakness劣勢分析W1——土地成本相對較高；W2——臨近農(nóng)民回遷樓，附近沒有旅游度假資源；W3——作為自成一體的產(chǎn)業(yè)園區(qū)用地，本案體量過小，難以形成完整的產(chǎn)業(yè)鏈；W4——區(qū)域商務(wù)氛圍目前不成熟，本案作為公建用地本案體量過大；本案SWOT分析——SW本案最大優(yōu)勢：本案地塊周邊交通條件比較成熟，展示性較好本案最大劣勢：區(qū)域商務(wù)氛圍目前不成熟，本案作為公建用地本案體量過大18Opportunity機(jī)會分析O1——城市功能外溢帶來的郊區(qū)辦公、郊區(qū)居住趨勢為本案開發(fā)帶來契機(jī)；O2——本案面臨濱海新區(qū)開發(fā)和東麗區(qū)迅速崛起的雙重機(jī)遇；O3——周邊分布五大產(chǎn)業(yè)O4——本案與空港物流加工區(qū)僅隔一條公路，園區(qū)未來的發(fā)展可以形成大量的商務(wù)商業(yè)需求；O5——空客A320本案落戶空港；Threat威脅分析T1——存在同時被天津市城區(qū)和濱海新區(qū)同時邊緣化的風(fēng)險；T2——存在被周邊四大產(chǎn)業(yè)體系邊緣化的風(fēng)險；T3——周邊其他小城鎮(zhèn)發(fā)展可能形成同質(zhì)化競爭；T4——本案周邊區(qū)域已規(guī)劃大型商業(yè)及公建項目，如津漢公路對面的空港一期商務(wù)核心區(qū)等；本案SWOT分析——OT本案最大機(jī)會：城市功能外溢和濱海新區(qū)西擴(kuò)為本案帶來契機(jī)本案最大威脅：被周邊開發(fā)環(huán)境同時邊緣化的風(fēng)險19目 錄一、本案定位的假設(shè)干前提二、定位過程應(yīng)注意的關(guān)鍵點三、運用于本案的方法論體系四、三維度定位模型分析五、本案如何進(jìn)展市場定位？六、相關(guān)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)測算

20本案定位的關(guān)鍵點通過市場研究，基于本案的SWOT分析，為實現(xiàn)開發(fā)目標(biāo)，需要在定位過程中注意以下關(guān)鍵問題：如何在保證本案土地收益的前提下，同時具有足夠的投資吸引力？四如何在本案周邊存在130萬平方米還遷區(qū)的前提下，打造出具備更高價值和更強(qiáng)競爭力的新型小城鎮(zhèn)？三面臨周邊小城鎮(zhèn)及四大產(chǎn)業(yè)未來規(guī)劃的不確定性，本案應(yīng)該如何確保提升土地價值及獲得競爭優(yōu)勢，并符合自身的開展條件？二如何很好的與天津主城區(qū)、濱海新區(qū)、周邊現(xiàn)有小城鎮(zhèn)及產(chǎn)業(yè)園實現(xiàn)互動，尤其是津漢公路對面的空港一期商務(wù)核心區(qū)？一21目 錄一、本案定位的假設(shè)干前提二、定位過程應(yīng)注意的關(guān)鍵點三、運用于本案的方法論體系四、三維度定位模型分析五、本案如何進(jìn)展市場定位？六、相關(guān)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)測算

22在得出本案的定位關(guān)鍵點后，我們需要應(yīng)用恰當(dāng)?shù)姆椒ㄕ?，完成對本?984畝商業(yè)公建用地的定位借勢超越跳出戰(zhàn)略性指導(dǎo)思想基于價值最大化分析得出工程定位，并通過市場競爭分析和是否滿足自身開發(fā)條件分析來對定位結(jié)論進(jìn)展優(yōu)化；在每一個維度的分析中，從城市功能、產(chǎn)業(yè)兩個視角進(jìn)展分析；根本方法論三維度分析五力競爭分析模型；三個根本競爭策略；安索夫模型及藍(lán)海戰(zhàn)略同核城市理論輔助方法論23戰(zhàn)略性指導(dǎo)思想——借勢、跳出、超越如何借勢天津城區(qū)東擴(kuò)和濱海新區(qū)西擴(kuò)的有利趨勢？如何跳出本案本身，跳出華明鎮(zhèn)，跳出東麗區(qū)來看本案的定位？如何超越周邊類似小城鎮(zhèn)，超越周邊產(chǎn)業(yè)園區(qū)，形成差異化競爭優(yōu)勢？確定本案開發(fā)方向24本案定位過程應(yīng)用的根本方法論——三維度定位分析模型價值最大化確立競爭優(yōu)勢滿足自身條件25本案定位過程應(yīng)用輔助方法論——五力競爭分析模型及波特三個根本競爭策略26本案定位過程應(yīng)用輔助方法論——安索夫模型27藍(lán)海戰(zhàn)略——發(fā)現(xiàn)藍(lán)海，積極進(jìn)入目前無競爭或競爭較弱領(lǐng)域紅海藍(lán)海已有市場未知市場28本案定位過程應(yīng)用的根本方法論——同核城市理論同核城市指隨著城市開展，人口快速增長而在主城區(qū)周邊郊區(qū)出現(xiàn)的具備全面城市功能，能夠提供和大城市中心區(qū)一樣城市功能城市核的新城。城市主城區(qū)同核城市隨著城市開展，人口膨脹，城市需要假設(shè)干能夠和中心區(qū)城市功能相似的郊區(qū)同核城市來分擔(dān)人口增長帶來的承載需求同核城市同核——具備與主城區(qū)同樣的城市功能核29目 錄一、本案定位的假設(shè)干前提二、定位過程應(yīng)注意的關(guān)鍵點三、運用于本案的方法論體系四、三維度定位模型分析五、本案如何進(jìn)展市場定位？六、相關(guān)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)測算

30價值最大化市場競爭優(yōu)勢確實立滿足自身條件第一維度——價值最大化分析31第一維度——價值最大化分析思路選擇對本案有借鑒意義的新城開發(fā)模式從有借鑒意義的新城開發(fā)模式中分析實現(xiàn)價值最大化的思路按照實現(xiàn)價值最大化思路，通過運用相關(guān)理論，確定分析方法將分析方法落實到本案，得出價值最大化定位方向32新城開發(fā)模式通常分為以下六種新城開發(fā)模式一——田園新城

以國家立法為根底，政府主導(dǎo)下的新城開發(fā)公司進(jìn)展規(guī)劃建立的新城,為安康、生活以及產(chǎn)業(yè)設(shè)計的城市，它的規(guī)模能足以提供豐富的社會生活，四周要有永久農(nóng)業(yè)帶圍繞.

典型案例:英國凱恩斯和斯蒂文乃奇

借鑒之處:①鼓勵制造業(yè)和其它工業(yè)從內(nèi)城遷至田園城市區(qū)，提供足夠就業(yè)崗位;

②國家和私人企業(yè)共同開發(fā)住宅和交通新城開發(fā)模式二——邊緣新城

伴隨城市郊區(qū)化開展的加速，中心城功能逐漸外遷，在大都市邊緣逐漸形成的功能比較完善，且相對獨立于大都市的新城鎮(zhèn)。

典型案例:美國哥倫比亞和里斯頓

借鑒之處:①居住-工作-購物-娛樂-學(xué)習(xí)一體化;②規(guī)劃大規(guī)模的開放娛樂休閑空間;

③隨著人們需求變化而不斷變化的多功能完備社區(qū)新城開發(fā)模式三——TOD新城

以捷運交通系統(tǒng)導(dǎo)向開展理念為指導(dǎo)的新城建立，主要通過捷運系統(tǒng)與城市中心區(qū)快速連接來縮短交通時間，使中心城市的局部功能轉(zhuǎn)移。市民可以在家、工作地、購物點、學(xué)校之間的日常往來中的一次或是數(shù)次可以選擇不開私家車。

典型案例:日本千葉新城和香港沙田新市鎮(zhèn)

借鑒之處:①政府和捷運系統(tǒng)運營商共贏的開發(fā)模式;②房地產(chǎn)開發(fā)先于捷運系統(tǒng)。新城開發(fā)模式四——產(chǎn)業(yè)新城

以一種或多種產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)工業(yè)園或產(chǎn)業(yè)園的形式上建立起來的相對獨立的新城鎮(zhèn)，一般和都市距離稍遠(yuǎn)。

典型案例:日本筑波和美國加州爾灣

借鑒之處:①以市場為主導(dǎo)的政府和企業(yè)共同開發(fā)的模式;②多元化產(chǎn)業(yè)可提高區(qū)域經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)的抗風(fēng)險能力;③根底設(shè)施建立的完善是吸引人口和產(chǎn)業(yè)的關(guān)鍵因素;④便捷的交通系統(tǒng)為城市開展提供支撐新城開發(fā)模式五——副中心

通過分擔(dān)核心區(qū)局部城市功能來實現(xiàn)城市多中心構(gòu)造目標(biāo)。副中心通常與城市中心區(qū)保持快捷便利的交通聯(lián)系，從空間分布來看，一般與城市中心保持合理的距離。

典型案例:東京臨海副中心和巴黎拉德芳斯借鑒之處:①交通條件至上;②政府支持;

③一個強(qiáng)勢開發(fā)商的支持;④政府、專家和私人開發(fā)商多方合作開發(fā)模式;⑤多功能綜合體新城開發(fā)模式六——行政中心

隨一國首都及相關(guān)政府機(jī)關(guān)遷移，而建立起來的作為國家新政治中心的城市。這類新城一般與大都市保持相對較遠(yuǎn)距離，選擇環(huán)境優(yōu)美的地方從“零〞建起。

典型案例:巴西首都巴西利亞，澳大利亞首都堪培拉

借鑒之處:①健全的城市功能是經(jīng)濟(jì)開展的前提和根底②打造產(chǎn)業(yè)鏈，培育產(chǎn)業(yè)集群33結(jié)合本案的SWOT選擇有借鑒意義的新城開發(fā)模式

——產(chǎn)業(yè)新城和都市副中心開發(fā)模式產(chǎn)業(yè)新城開發(fā)成功借鑒之處：以市場為主導(dǎo)的政府和企業(yè)共同開發(fā)的模式多元化的產(chǎn)業(yè)可以減低區(qū)域經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)的抗風(fēng)險能力根底設(shè)施建立的完善是吸引人口和產(chǎn)業(yè)的關(guān)鍵因素便捷的交通系統(tǒng)為城市開展提供支撐副中心新城開展可借鑒成功之處：交通條件至上政府支持一個強(qiáng)勢開發(fā)商的支持政府、專家和私人開發(fā)商多方合作開發(fā)模式多功能綜合體副中心新城模式和產(chǎn)業(yè)新城模式有助于本案實現(xiàn)價值最大化34產(chǎn)業(yè)新城和都市副中心新城的案例說明——城市功能和產(chǎn)業(yè)功能是研究新城開發(fā)價值最大化的兩個主要角度城市功能產(chǎn)業(yè)功能東京臨海副中心日本筑波科學(xué)城美國爾灣價值最大化35城市功能角度的價值最大化分析36經(jīng)濟(jì)根底模型經(jīng)濟(jì)根底模型〔hoyt,1931)指出任何區(qū)域的經(jīng)濟(jì)活動都可根據(jù)產(chǎn)品銷售市場的范圍分為根底部門〔Basic〕與非根底部門(Service)兩大類根底部門產(chǎn)品或勞務(wù)主要是面向區(qū)域外市場的，因此也稱為輸出部門。非根底部門是面向區(qū)域內(nèi)市場的生產(chǎn)與效勞活動，因此也稱效勞部門新的建筑活動第三產(chǎn)業(yè)公共事業(yè)擴(kuò)張服務(wù)部門擴(kuò)張導(dǎo)致的追加投資勞動力增加，地區(qū)購買力增強(qiáng)新增人口結(jié)構(gòu)多樣化更多收入發(fā)明或創(chuàng)新輸出部門擴(kuò)張創(chuàng)新能力提高關(guān)聯(lián)活動的吸引向后聯(lián)系向前聯(lián)系外向型部門帶動經(jīng)濟(jì)開展的機(jī)制37外向型城市功能及產(chǎn)業(yè)輸出部門是支撐城市開展的血液城市經(jīng)濟(jì)總體城市產(chǎn)業(yè)定位效勞部門輸出部門城市功能總體內(nèi)向城市功能外向城市功能城市功能定位人口規(guī)模消費水平外向城市功能指對城市體系中的其他城市有輻射作用的城市功能，它是城市在區(qū)域城市體系中定位的依據(jù)內(nèi)向城市功能指僅效勞于城市內(nèi)部生產(chǎn)和生活的城市功能，對周邊地區(qū)不具影響38外向型居住、外向型辦公、外向型商業(yè)、工業(yè)生產(chǎn)、高等教育高級行政辦公本地居住、本地商務(wù)辦公、生活配套商業(yè)、基礎(chǔ)教育、醫(yī)療衛(wèi)生、基礎(chǔ)設(shè)施、行政辦公內(nèi)向型城市功能根據(jù)經(jīng)濟(jì)根底理論，城市功能依據(jù)效勞的范圍不同，可以分為外向型城市功能和內(nèi)向型城市功能，外向型城市功能效勞的范圍更廣，影響力更大，決定了城市在區(qū)域城市體系中的地位，因此具有更高的價值外向型城市功能城市功能一般包括：居住、商業(yè)、辦公、工業(yè)生產(chǎn)、教育、醫(yī)療衛(wèi)生、行政管理機(jī)構(gòu)以及根底設(shè)施等；其中本地人口的居住、生活配套商業(yè)和本地企業(yè)的辦公，醫(yī)療衛(wèi)生機(jī)構(gòu)，本地行政辦公以及根底設(shè)施等城市功能是內(nèi)向型的，它們是城市正常運轉(zhuǎn)必不可少的城市功能，卻不是城市收益產(chǎn)生的源泉；城市價值主要表達(dá)于外向型居住、外向型辦公、外向型商業(yè)、工業(yè)生產(chǎn)、高等教育以及更高等級的行政管理機(jī)構(gòu)辦公等外向型的城市功能39產(chǎn)業(yè)功能角度的價值最大化分析40依據(jù)經(jīng)濟(jì)根底理論，將產(chǎn)業(yè)鏈分為內(nèi)向型的生產(chǎn)型環(huán)節(jié)和外向型的非生產(chǎn)型環(huán)節(jié)，外向型的非生產(chǎn)型環(huán)節(jié)是在產(chǎn)業(yè)鏈根底功能之上，衍生的或相關(guān)的外向型效勞特征環(huán)節(jié)，它具有擴(kuò)張性，它可能是本產(chǎn)業(yè)鏈的非生產(chǎn)局部，也可能是本產(chǎn)業(yè)鏈必須的配套局部，由于其效勞對象有的已經(jīng)跳出本產(chǎn)業(yè)鏈，因此價值更高生產(chǎn)型環(huán)節(jié)：

內(nèi)向型的根底生產(chǎn)環(huán)節(jié)，滿足該產(chǎn)業(yè)內(nèi)部的生產(chǎn)、加工、流通需要。非生產(chǎn)型環(huán)節(jié)：

外向型的產(chǎn)業(yè)拓展環(huán)節(jié)，它們的對應(yīng)范圍已經(jīng)跳出本產(chǎn)業(yè)鏈，具備外向型的擴(kuò)張?zhí)卣鳌Ｉa(chǎn)型環(huán)節(jié)非生產(chǎn)型環(huán)節(jié)一條產(chǎn)業(yè)鏈，首先應(yīng)具備的是生產(chǎn)型環(huán)節(jié)，因為這是整個產(chǎn)業(yè)鏈存在的根本條件，因此某區(qū)域只要存在某產(chǎn)業(yè)，即便產(chǎn)業(yè)鏈不完整，也肯定具備生產(chǎn)型環(huán)節(jié)。非生產(chǎn)型環(huán)節(jié)是產(chǎn)業(yè)鏈的后續(xù)和擴(kuò)張局部，是該產(chǎn)業(yè)鏈更具成長力的局部環(huán)節(jié)。因此從價值量上看，非生產(chǎn)型環(huán)節(jié)具有外向性，其產(chǎn)業(yè)的附加值更高，總體價值量更大。非生產(chǎn)

型環(huán)節(jié)生產(chǎn)型環(huán)節(jié)41關(guān)于產(chǎn)業(yè)鏈各環(huán)節(jié)價值比照的著名理論——微笑曲線微笑曲線〔SmilingCurve〕:

20世紀(jì)90年代初由臺灣宏基公司董事長施振榮先生最早提出，用來描述生產(chǎn)個人電腦的各工序的附加價值特征。

從“微笑曲線〞，我們可以發(fā)現(xiàn)，一個良性開展的區(qū)域內(nèi)不僅要有生產(chǎn)制造產(chǎn)業(yè)，還應(yīng)有研發(fā)、設(shè)計、銷售、效勞等上下游產(chǎn)業(yè)鏈的完善分布。

當(dāng)產(chǎn)業(yè)形態(tài)過于單一時，不僅會制約整個區(qū)域內(nèi)的產(chǎn)業(yè)開展，而且會制約現(xiàn)有單一產(chǎn)業(yè)自身的開展。

位于產(chǎn)業(yè)鏈兩端的非生產(chǎn)環(huán)節(jié)其價值大于位于產(chǎn)業(yè)鏈中部的生產(chǎn)環(huán)節(jié)。微笑曲線反映的內(nèi)涵，與產(chǎn)業(yè)鏈生產(chǎn)型環(huán)節(jié)和非生產(chǎn)型環(huán)節(jié)的金字塔分布在實質(zhì)上是一致的。42從城市功能和產(chǎn)業(yè)功能兩個角度，把握了價值最大化分析的理論根底后，如何落實到本案？

——通過具體分析，在城市功能和產(chǎn)業(yè)功能各類較高價值的形態(tài)中，找出有可能被本案承接的功能形態(tài)，作為本案價值最大化的定位方向外向型城市功能非生產(chǎn)型產(chǎn)業(yè)功能價值最大化43宏觀及區(qū)域開發(fā)環(huán)境能夠給本案帶來的外向型城市功能需求44天津市區(qū)城市功能外擴(kuò)和濱海新區(qū)西擴(kuò)將為本案帶來多種外向型城市功能需求，同時也要求有相應(yīng)的外向型城市功能形態(tài)來滿足上述需求環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)一體化外地來津人口居住功能濱海新區(qū)產(chǎn)業(yè)西擴(kuò)產(chǎn)業(yè)商務(wù)配套功能天津城市功能外擴(kuò)市區(qū)外溢人口居住功能辦公功能商業(yè)配套功能工業(yè)生產(chǎn)功能45在分析出本案可承載的高價值城市功能形態(tài)后，通過進(jìn)一步研究發(fā)現(xiàn)，辦公和商業(yè)功能產(chǎn)值高、提供的就業(yè)時機(jī)多、納稅能力強(qiáng)浦東新區(qū)辦公及商業(yè)功能板塊各類數(shù)據(jù)產(chǎn)出規(guī)模營業(yè)收入已達(dá)新區(qū)總量的28%資產(chǎn)規(guī)模引資總量達(dá)1169億元單位商務(wù)商業(yè)樓宇產(chǎn)出率樓均營業(yè)收入16億元單位面積產(chǎn)出率單位面積營業(yè)收入5.5萬元就業(yè)人數(shù)總從業(yè)人員11萬人勞動生產(chǎn)率人均營業(yè)收入153萬元人均稅收5.8萬元行業(yè)營業(yè)額構(gòu)成批發(fā)和零售貿(mào)易、餐飲53%；金融保險17%；制造業(yè)12%從2002年浦東新區(qū)的各項經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)指標(biāo)可以看出，商務(wù)和商業(yè)功能板塊是一種促使產(chǎn)業(yè)集聚的載體，推動資金和資源從土地開發(fā)向金融、貿(mào)易、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)的傾斜性分流，導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)能量的積聚和功能輻射力的增強(qiáng)。資料來源：?上海統(tǒng)計?2003/346和外向型辦公、商業(yè)相比，外向型居住功能價值相對較低，但可以起到提升商務(wù)商業(yè)區(qū)價值的輔助作用，從而與辦公、商業(yè)形成一個有機(jī)的互動系統(tǒng)開展面向區(qū)域外高素質(zhì)人口的外向型居住功能，成為短期內(nèi)提升區(qū)域人口素質(zhì)的重要途徑。高素質(zhì)居住人群的導(dǎo)入，一方面為商務(wù)貿(mào)易和人才建立提供了豐富的資源；另一方面，定居的高素質(zhì)人群是穩(wěn)定的、消費能力較強(qiáng)的商業(yè)客戶群體，促進(jìn)了區(qū)域商業(yè)檔次的提升。外向型居住辦公商業(yè)高素質(zhì)人群47外向型居住外向型辦公外向型商業(yè)工業(yè)生產(chǎn)、高等教育高級行政辦公本地居住、本地商務(wù)辦公、生活配套商業(yè)、基礎(chǔ)教育、醫(yī)療衛(wèi)生、基礎(chǔ)設(shè)施、行政辦公高低承載外向型居住、外向型辦公和外向型商業(yè)功能可以實現(xiàn)本案城市功能角度的價值最大化外向型城市功能內(nèi)向型城市功能48周邊產(chǎn)業(yè)環(huán)境能夠給本案帶來的較高價值產(chǎn)業(yè)功能形態(tài)49能夠影響華明鎮(zhèn)產(chǎn)業(yè)定位的四大產(chǎn)業(yè)類別能夠影響到華明鎮(zhèn)產(chǎn)業(yè)定位的四大產(chǎn)業(yè)類別，其完整程度、規(guī)模各不一樣，對本案的影響程度也各不一樣，因此需要分別進(jìn)展分析，得出本案可能承載的產(chǎn)業(yè)功能本案周邊現(xiàn)有產(chǎn)業(yè)航空產(chǎn)業(yè)臨空產(chǎn)業(yè)物流產(chǎn)業(yè)會展產(chǎn)業(yè)50臨空產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)鏈分解——基于對典型案例的研究物流配送航空電子儀器儀表航空公司基地航空食品加工生產(chǎn)型環(huán)節(jié)非生產(chǎn)型環(huán)節(jié)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)創(chuàng)匯農(nóng)業(yè)飛機(jī)維修航空效勞商務(wù)貿(mào)易文化娛樂教育科研旅游博覽管理51臨空產(chǎn)業(yè)鏈各產(chǎn)業(yè)環(huán)節(jié)，按照非生產(chǎn)型價值較高的原那么進(jìn)展層次劃分管理辦公、高新技術(shù)、商務(wù)貿(mào)易、教育科研航空服務(wù)業(yè)、文化娛樂、教育科研、創(chuàng)匯農(nóng)業(yè)飛機(jī)維修業(yè)、運輸服務(wù)業(yè)航空基地、物流配送低高生產(chǎn)型環(huán)節(jié)非生產(chǎn)型環(huán)節(jié)52航空產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)鏈分解——基于對典型案例的研究信息總裝試飛機(jī)械制造電氣航空電子儀器儀表研發(fā)設(shè)計科研機(jī)構(gòu)橡膠制品化工石油化工金屬采選冶煉高分子材料航空材料材料加工零部件制造產(chǎn)業(yè)配套生產(chǎn)型環(huán)節(jié)非生產(chǎn)型環(huán)節(jié)培訓(xùn)管理配套效勞業(yè)辦公53航空產(chǎn)業(yè)鏈各產(chǎn)業(yè)環(huán)節(jié)，按照非生產(chǎn)型價值較高的原那么進(jìn)展層次劃分管理辦公、航空科研、配套效勞業(yè)試驗、培訓(xùn)零部件制造、飛機(jī)總裝材料加工低高生產(chǎn)型環(huán)節(jié)非生產(chǎn)型環(huán)節(jié)54物流產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)鏈分解——基于對典型案例的研究中轉(zhuǎn)配送倉儲業(yè)非生產(chǎn)型環(huán)節(jié)科研院所貨運物流培訓(xùn)業(yè)商務(wù)及生活配套效勞業(yè)信息處理集裝箱運輸包裝中心裝卸業(yè)金融保險業(yè)生產(chǎn)型環(huán)節(jié)管理辦公55管理辦公商務(wù)配套服務(wù)、科研院所貿(mào)易、貨貸、保險中轉(zhuǎn)、配送倉儲、交通運輸?shù)透叻巧a(chǎn)型環(huán)節(jié)生產(chǎn)型環(huán)節(jié)物流產(chǎn)業(yè)鏈各產(chǎn)業(yè)環(huán)節(jié)，按照非生產(chǎn)型價值較高的原那么進(jìn)展層次劃分56會展產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)鏈分解——基于對典型案例的研究網(wǎng)路展會制作傳媒廣告籌劃咨詢生產(chǎn)型環(huán)節(jié)非生產(chǎn)型環(huán)節(jié)配套效勞業(yè)印刷出版配套效勞業(yè)管理辦公57會展產(chǎn)業(yè)鏈各產(chǎn)業(yè)環(huán)節(jié)，按照非生產(chǎn)型價值較高的原那么進(jìn)展層次劃分管理辦公商業(yè)配套效勞業(yè)低高生產(chǎn)型環(huán)節(jié)非生產(chǎn)型環(huán)節(jié)廣告、網(wǎng)絡(luò)、傳媒、展會制作、籌劃咨詢58從華明鎮(zhèn)周邊現(xiàn)有產(chǎn)業(yè)類別所具有的產(chǎn)業(yè)鏈的高端環(huán)節(jié)看，通過多元化的產(chǎn)業(yè)綜合考慮，分析出產(chǎn)業(yè)功能角度的價值最大化方向商業(yè)配套管理辦公設(shè)計、策劃制作物流產(chǎn)業(yè)配套、管理辦公總裝試飛零部件制造材料加工高新技術(shù)、商務(wù)貿(mào)易、管理辦公航空廣告業(yè)、文化娛樂飛機(jī)維修業(yè)、運輸效勞業(yè)航空基地、物流加工商務(wù)配套效勞、管理辦公科研院所貿(mào)易、保險中轉(zhuǎn)、配送倉儲、交通運輸會展產(chǎn)業(yè)航空產(chǎn)業(yè)臨空產(chǎn)業(yè)物流產(chǎn)業(yè)價值最大化方向59與本案相關(guān)的四條產(chǎn)業(yè)鏈價值最大化的產(chǎn)業(yè)環(huán)節(jié)處于價值鏈微笑曲線的中高端產(chǎn)業(yè)鏈價值會議培訓(xùn)生產(chǎn)加工物流倉儲本案相關(guān)產(chǎn)業(yè)所面臨的微笑曲線技術(shù)研發(fā)商務(wù)會展貿(mào)易在與本案相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈的微笑曲線中，我們可以看到研發(fā)、培訓(xùn)、會展、貿(mào)易等企業(yè)行為所對應(yīng)的價值高，這與前面分析得出的結(jié)論一致。管理辦公營銷60產(chǎn)業(yè)功能綜合比照——生產(chǎn)型功能VS非生產(chǎn)型功能商業(yè)性商務(wù)配套商務(wù)會展、貿(mào)易管理辦公高新技術(shù)、商務(wù)貿(mào)易教育科研物流運輸來料加工倉儲工業(yè)生產(chǎn)商務(wù)配套、管理辦公、研發(fā)培訓(xùn)等輸出型高端產(chǎn)業(yè)配套功能生產(chǎn)、倉儲、物流、加工等生產(chǎn)型根本功能∧非生產(chǎn)型功能生產(chǎn)型功能61高端產(chǎn)業(yè)配套是本案可承載的高價值產(chǎn)業(yè)功能形態(tài)高端產(chǎn)業(yè)配套：商務(wù)配套管理辦公研發(fā)培訓(xùn)生產(chǎn)型產(chǎn)業(yè)功能：加工、制造、倉儲、運輸價值最大化62第一維度——價值最大化分析總結(jié)通過從城市功能和產(chǎn)業(yè)功能兩個角度進(jìn)展價值最大化分析，我們可以得出結(jié)論：外向型辦公、外向型商業(yè)、外向型居住及高端產(chǎn)業(yè)配套是價值最大化的方向高端產(chǎn)業(yè)配套：商務(wù)配套管理辦公研發(fā)培訓(xùn)生產(chǎn)型產(chǎn)業(yè)功能：加工、制造、倉儲、運輸外向型居住外向型辦公外向型商業(yè)工業(yè)生產(chǎn)、高等教育、高級行政辦公本地居住、本地企業(yè)辦公生活配套商業(yè)、基礎(chǔ)教育醫(yī)療衛(wèi)生、基礎(chǔ)設(shè)施、本地行政辦公63在分析出價值最大化方向后，將對各類功能形態(tài)所對應(yīng)的具體物業(yè)類型，通過市場競爭關(guān)系和自身開發(fā)條件分析進(jìn)展研究外向型辦公外向型居住外向型商業(yè)產(chǎn)業(yè)配套低密度辦公高密度辦公？低密度辦公？高密度住宅？低密度住宅？高密度集中式商業(yè)？低密度生態(tài)化商業(yè)？會議型酒店？商務(wù)型酒店？會議展覽？本案1984畝商業(yè)公建地塊64價值最大化市場競爭優(yōu)勢確實立滿足自身條件第二維度分析——如何確立市場競爭優(yōu)勢？

65本案各功能形態(tài)物業(yè)競爭關(guān)系分析思路外向型商業(yè)物業(yè)外向型辦公類物業(yè)產(chǎn)業(yè)配套物業(yè)外向型居住類物業(yè)高密度辦公低密度辦公高密度住宅低密度住宅高密度集中式商業(yè)低密度商業(yè)度假型酒店商務(wù)型酒店競爭分析總結(jié)競爭分析總結(jié)競爭分析總結(jié)競爭分析總結(jié)滿足競爭關(guān)系的各類物業(yè)優(yōu)化結(jié)果會議展覽五力模型分析五力模型分析五力模型分析五力模型分析66五力競爭分析模型67各類物業(yè)市場競爭關(guān)系分析——辦公類物業(yè)辦公類物業(yè)居住類物業(yè)商業(yè)物業(yè)產(chǎn)業(yè)配套物業(yè)低密度辦公高密度辦公？低密度辦公？高密度住宅？低密度住宅？高密度集中式商業(yè)？低密度生態(tài)化商業(yè)？商務(wù)型酒店？度假型酒店？本案1984畝商業(yè)公建地塊會議展覽？68辦公產(chǎn)品——波特五力模型分析相對新加入者的競爭力同業(yè)競爭者相對替代品的競爭力相對賣方的談判能力相對買方的談判能力高密度辦公產(chǎn)品周邊小城鎮(zhèn)也規(guī)劃有近18萬平米的寫字樓，濱海新區(qū)有10個項目171萬平米的在建項目；2（弱）項目周邊已建成一個12萬平米的寫字樓，以及濱海新區(qū)一些寫字樓；1（非常弱）未來周邊園區(qū)將會有大量的集中式辦公產(chǎn)品供應(yīng)，取代現(xiàn)有的廠房辦公；3（中度）相對而言，集中式辦公不適合近郊地區(qū)，價值量不高，不利于達(dá)到建設(shè)全國示范性小城鎮(zhèn)的目標(biāo)；1（非常弱）集中化辦公在天津市場上的存量較多，且附加值不及低密度生態(tài)化辦公產(chǎn)品，客戶在議價方面有很大的主動性和空間；2（弱）低密度辦公產(chǎn)品此類產(chǎn)品在天津市場上存量不多，屬于新型產(chǎn)品；

5（非常強(qiáng)）從目前市場來看，低密度辦公產(chǎn)品的競爭不多；4（強(qiáng)）長期以來習(xí)慣廠房辦公的企業(yè)可能對新型低密度辦公產(chǎn)品接受度不高；2（弱）對于近郊地區(qū)，低密度生態(tài)化辦公產(chǎn)品價值更高，可以為建設(shè)全國示范性小城鎮(zhèn)提供很好的價值基礎(chǔ)；3（中度）從市場調(diào)查來看，在我國一線城市，處于近郊的低密度生態(tài)化辦公產(chǎn)品很受市場歡迎，企業(yè)議價能力弱；3（中度）產(chǎn)品類型五力因素注明：1：非常弱；2：弱；3：中度；4：強(qiáng)；5：非常強(qiáng)69波特五力競爭模型分析總結(jié)

——相比而言，低密度生態(tài)化辦公產(chǎn)品更富有市場競爭優(yōu)勢相對新參加競爭者的競爭力相對賣方談判能力同業(yè)者競爭相對替代品的競爭力相對買方談判能力15432注：競爭力強(qiáng)度表1：非常弱2：弱3：中度4：強(qiáng)5：非常強(qiáng)明顯看出，紅色線框所代表的區(qū)域更具有外擴(kuò)性，表示低密度度生態(tài)化辦公產(chǎn)品市場競爭力更強(qiáng)；低密度生態(tài)化辦公集中式辦公70各類物業(yè)市場競爭關(guān)系分析——居住類物業(yè)辦公類物業(yè)居住類物業(yè)商業(yè)物業(yè)產(chǎn)業(yè)配套物業(yè)高密度辦公？低密度辦公？高密度住宅？低密度住宅？高密度集中式商業(yè)？低密度生態(tài)化商業(yè)？商務(wù)型酒店？度假型酒店？本案1984畝商業(yè)公建地塊會議展覽？71居住物業(yè)市場五力競爭模型分析物業(yè)類型相對于新加入者的競爭力同業(yè)競爭著相對替代品競爭力相對賣方談判能力相對買方談判能力低密度住宅2006年300萬平米別墅的放量；東麗湖未來還將有別墅產(chǎn)品供應(yīng)；濱海新區(qū)也會有別墅逐漸上市；2（弱）2005年有152萬平米別墅上市；萬科東麗湖別墅區(qū)、朗鉅天域別墅等項目都在熱銷；3（中度）濱海新區(qū)、東麗湖周邊已經(jīng)有低密度別墅供應(yīng)，對現(xiàn)有低密度產(chǎn)品的替代性較強(qiáng)；2（弱）政府在政策上限制別墅用地供應(yīng)，低密度大戶型將進(jìn)一步控制；1（非常弱）雖然低密度住宅產(chǎn)品所能針對的客群面較窄，且對價格不敏感;隨著政策的控制,低密度產(chǎn)品將會變的比較稀缺；3（中度）高密度住宅2006年，空港出讓19萬平米的居住和酒店式公寓用地；后期新家園計劃的小城鎮(zhèn)都將陸續(xù)開始建設(shè)；3（中度）2006年天津新開工項目2千萬平方米；軍糧城已經(jīng)先期啟動55萬平米大型居住區(qū)；4（強(qiáng)）項目周邊高密度居住產(chǎn)品多在規(guī)劃中，現(xiàn)實存在量少；4（強(qiáng)）高密度住宅產(chǎn)品是政府鼓勵發(fā)展的市場，符合政府期望，對達(dá)到建設(shè)目標(biāo)有一定的推動作用；3（中度）對于購買高密度居住產(chǎn)品的此類客戶，基本是城市外溢人口和周圍產(chǎn)業(yè)園區(qū)員工，經(jīng)濟(jì)實力不高，對價格較為敏感；2（弱）注明：1：非常弱；2：弱；3：中度；4：強(qiáng)；5：非常強(qiáng)72波特五力競爭模型分析總結(jié)

——相比而言，高密度住宅更富有市場競爭性相對新參加競爭者的競爭力相對賣方談判能力同業(yè)者競爭相對替代品的競爭力相對買方談判能力15432注：競爭力強(qiáng)度表1：非常弱2：弱3：中度4：強(qiáng)5：非常強(qiáng)明顯看出，紅色線框所代表的區(qū)域更具有外擴(kuò)性，那么表示的高密度居住產(chǎn)品市場競爭力更強(qiáng)；高密度居住產(chǎn)品低密度居住產(chǎn)品73各類物業(yè)市場競爭關(guān)系分析——商業(yè)物業(yè)辦公類物業(yè)居住類物業(yè)商業(yè)物業(yè)產(chǎn)業(yè)配套物業(yè)高密度辦公？低密度辦公？高密度住宅？低密度住宅？高密度集中式商業(yè)？低密度生態(tài)化商業(yè)？會議型酒店？商務(wù)型酒店？度假型酒店？本案1984畝商業(yè)公建地塊會議展覽？74商業(yè)物業(yè)市場五力競爭模型分析物業(yè)類型相對新加入競爭者的競爭力同業(yè)競爭者相對替代品的競爭力相對賣方談判能力相對買方談判能力低密度生態(tài)化商業(yè)未來空港物流加工區(qū)可能會有生態(tài)化商業(yè)，潛在新加入者較少；4（強(qiáng)）天一mall的容積率為0.8，密度較低，有一定的市場競爭力；3（中度）在建的天一mall大型商業(yè)綜合體具有一定的產(chǎn)品替代性；4（強(qiáng)）生態(tài)化低密度商業(yè)產(chǎn)品較少,對達(dá)到全國示范性小城鎮(zhèn)有很大的推動作用，相對賣方擁有的談判能力較強(qiáng);4（強(qiáng)）大型低密度商業(yè)是融吃喝玩樂購于一體的新型體驗式商業(yè)，對消費者來將有一定議價空間；3（中度）高密度集中式商業(yè)張貴莊的天一mall未來將會大量商業(yè)入市；軍糧城未來將會有商業(yè)街和特色商業(yè)供應(yīng)；2（弱）天津國際輕工商貿(mào)城一期、溫州服裝城13萬平米、農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場20萬平米、北方五金城、濱海新區(qū)三大商圈；1（非常弱）天一mall一期商業(yè)、未來軍糧城商業(yè)街和特色商業(yè)；2（弱）高密度集中式的開發(fā)在市場上較為普遍，相對政府的議價能力較弱；2（弱）高密度商業(yè)的競爭對手較多，相對消費者的議價程度不明顯；2（弱）注明：1：非常弱；2：弱；3：中度；4：強(qiáng)；5：非常強(qiáng)75波特五力競爭模型分析總結(jié)

——相比而言，低密度生態(tài)化商業(yè)更具市場競爭性相對新參加競爭者的競爭力相對賣方談判能力同業(yè)者競爭相對替代品的競爭力相對買方談判能力15432注：競爭力強(qiáng)度表1：非常弱2：弱3：中度4：強(qiáng)5：非常強(qiáng)低密度生態(tài)化商業(yè)高密度集中式商業(yè)明顯看出，紅色線框所代表的區(qū)域更具有外擴(kuò)性，表示一站式生態(tài)化商業(yè)競爭優(yōu)勢更強(qiáng)；76各類物業(yè)市場競爭關(guān)系分析——產(chǎn)業(yè)配套物業(yè)辦公類物業(yè)居住類物業(yè)商業(yè)物業(yè)產(chǎn)業(yè)配套物業(yè)高密度辦公？低密度辦公？高密度住宅？低密度住宅？高密度集中式商業(yè)？低密度生態(tài)化商業(yè)？會議型酒店？商務(wù)型酒店？度假型酒店？本案1984畝商業(yè)公建地塊會議展覽？77相對新加入者的競爭力同業(yè)競爭者相對替代品的競爭力相對賣方的談判能力相對買方的談判能力度假型酒店天一mall一期規(guī)劃有花園式度假酒店，未來對度假型酒店會有一定沖擊；2（弱）度假型酒店面臨東麗湖酒店的直接競爭2（弱）天津酒店市場普遍看好，項目周邊隨時可能出現(xiàn)同類型的酒店2（弱）開發(fā)度假型酒店，形成人流的聚集，土地價值得到提升，增加當(dāng)?shù)刎斦杖?，解決人口就業(yè)，使全國示范性小城鎮(zhèn)真正起到示范作用3（中度）需要在本區(qū)域營造良好的生態(tài)環(huán)境，但需要花費大量成本，自然對買方的談判能力弱2（弱）商務(wù)型酒店空港物流加工區(qū)規(guī)劃的商務(wù)酒店是潛在的競爭威脅，潛在供應(yīng)將有2座五星級、3座三星級商務(wù)酒店2（弱）商務(wù)型酒店在本區(qū)域市場還未出現(xiàn)，面臨同業(yè)競爭威脅小3（中度）產(chǎn)業(yè)園區(qū)，酒店產(chǎn)品較少且以低檔為主，商務(wù)型酒店的替代產(chǎn)品威脅小2（弱）營造良好的商務(wù)氛圍，對商務(wù)人士提供交流的場所。形成人流，信息流，資金流的聚集，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)和商務(wù)同步發(fā)展，符合政府預(yù)期3（中度）周邊產(chǎn)業(yè)園聚集了一定的商務(wù)氛圍，商務(wù)型酒店存在現(xiàn)實需求，但供給量相對匱乏，導(dǎo)致買方討價還價能力弱；4（強(qiáng)）產(chǎn)品類型五力因素酒店產(chǎn)品波特五力模型分析78相對新參加競爭者的競爭力相對賣方談判能力同業(yè)者競爭相對替代品的競爭力相對買方談判能力15432注：競爭力強(qiáng)度表1：非常弱2：弱3：中度4：強(qiáng)5：非常強(qiáng)波特五力競爭模型分析總結(jié)

——相比而言，商務(wù)型酒店更富有市場競爭性明顯看出，紅色線框所代表的區(qū)域更具有外擴(kuò)性，那么表示的商務(wù)型酒店產(chǎn)品市場競爭力更強(qiáng)；商務(wù)型酒店度假型酒店79空港物流加工區(qū)潛在的大量會展設(shè)施，本案不適合再開發(fā)純會展物業(yè)，但可以結(jié)合商務(wù)酒店2006年8月19日，華明工程專家研討會上，專家劉玉祿在發(fā)言中透露：航空城規(guī)劃建立一個迄今為止全國最大的會展中心，規(guī)模將到達(dá)100萬平米；規(guī)劃中的會展中心選址于津漢公路南側(cè)的空港物流加工區(qū)內(nèi)；該規(guī)劃將華明鎮(zhèn)納入會展經(jīng)濟(jì)的輻射范圍之內(nèi)；該工程規(guī)劃方案目前已報送國家有關(guān)部門，等待審批。如果規(guī)劃方案經(jīng)國家審批通過，本案將新增一個超大規(guī)模的會展，本案不宜再開發(fā)會展工程，因此為躲避風(fēng)險，本案不宜開發(fā)純會展物業(yè)80考慮到本案附近的空港會有100萬平米的會展，本案不宜再做，但可以主動融入其會展的輻射圈內(nèi)，做好配套效勞，開發(fā)會議型商務(wù)酒店到2021年，天津市將建立綜合規(guī)模40萬平方米以上天津現(xiàn)有大規(guī)模展館3個，總計約7萬平米政策上大力支持會展產(chǎn)業(yè)的開展會展產(chǎn)業(yè)在天津?qū)⒂辛己玫拈_展前景空港正在規(guī)劃論證100萬平米會展本案不宜做純會展，而應(yīng)該主動融入空港會展的輻射區(qū)，做配套效勞，開發(fā)會議型商務(wù)酒店81在對各類物業(yè)形態(tài)進(jìn)展市場競爭關(guān)系分析后，對優(yōu)化結(jié)果進(jìn)展統(tǒng)一歸納總結(jié)辦公類物業(yè)居住類物業(yè)商業(yè)物業(yè)產(chǎn)業(yè)配套物業(yè)低密度辦公低密度辦公高密度住宅低密度住宅高密度集中式商業(yè)低密度生態(tài)化商業(yè)度假型酒店商務(wù)會議型酒店會議展覽√√√√本案1984畝商業(yè)公建地塊高密度辦公82價值最大化市場競爭優(yōu)勢確實立滿足自身條件第三維度分析——如何最大限度的滿足自身開發(fā)條件？83經(jīng)過競爭關(guān)系分析，我們將具有競爭優(yōu)勢的物業(yè)類型，進(jìn)展歸納，然后再結(jié)合本案的自身開發(fā)條件進(jìn)展，進(jìn)一步優(yōu)化低密度辦公高密度住宅生態(tài)化商業(yè)會議型商務(wù)酒店是否滿足工程特定開發(fā)條件？符合本工程的物業(yè)類型84結(jié)合本案自身條件分析，適合開發(fā)低密度辦公物業(yè)低密度生態(tài)化辦公本案開發(fā)條件開發(fā)條件滿足度位置通常選址在城市邊緣，用地緊張度低的地區(qū)；地處城市邊緣，土地資源豐富基礎(chǔ)設(shè)施有與市區(qū)聯(lián)系方便的交通網(wǎng)絡(luò)，通訊、網(wǎng)絡(luò)等基礎(chǔ)設(shè)施完備本案臨近規(guī)劃的地鐵二號線的站點，且有津漢公路與市區(qū)緊密聯(lián)系自然環(huán)境良好的生態(tài)環(huán)境地勢開闊，生態(tài)環(huán)境良好地塊條件地塊需要具備良好的展示性本案位于津漢公路北側(cè)與空港的商務(wù)區(qū)相呼應(yīng)，具有良好的商務(wù)展示性土地成本對土地成本較為敏感作為商務(wù)商業(yè)用地，土地成本低于市區(qū)，但高于周邊產(chǎn)業(yè)園工業(yè)用地本案位置上符合開發(fā)低密度生態(tài)化辦公物業(yè)的選址標(biāo)準(zhǔn)，具備便利的交通設(shè)施，適合開發(fā)低密度辦公產(chǎn)品。圖示說明：四星：較好滿足，三星：根本滿足，二星：條件不成熟，一星：不滿足85結(jié)合本案開發(fā)條件分析，開發(fā)高密度集中式辦公物業(yè)根本可行高密度集中式辦公物業(yè)本案開發(fā)條件開發(fā)條件滿足度位置位于城市的商務(wù)商業(yè)區(qū)，需要較濃的商務(wù)商業(yè)氛圍位于城市邊緣的產(chǎn)業(yè)區(qū)之中，現(xiàn)有的商務(wù)商業(yè)氛圍并不成熟土地成本對土地價格較為敏感，但比低密度辦公產(chǎn)品的土地價格承受能力強(qiáng)作為商務(wù)商業(yè)用地，土地成本低于市區(qū)，但高于周邊產(chǎn)業(yè)園的工業(yè)用地基礎(chǔ)設(shè)施需要便捷的交通體系、完備的通訊、網(wǎng)絡(luò)等基礎(chǔ)設(shè)施交通便捷，臨近規(guī)劃的地鐵二號線出口，有多條公路與市區(qū)及周邊地區(qū)聯(lián)系地塊條件高密度集中式辦公物業(yè)可以彰顯都市感，要求地塊有較好的展示性本案位于國道津漢公路北側(cè)具有較好的展示性目前，本案開發(fā)高密度集中式辦公物業(yè)的商務(wù)商業(yè)環(huán)境條件并不十分成熟，但是本案地塊需要有標(biāo)志性建筑，以充分利用本展示性較好的優(yōu)勢，同時考慮本工程容積率條件，需要有高密度物業(yè)進(jìn)展搭配，基于上述原因，高密度辦公有存在的必要性，可以考慮適當(dāng)開發(fā)此類產(chǎn)品。86結(jié)合本案開發(fā)條件分析，開發(fā)高密度普通住宅根本可行高密度普通住宅本案開發(fā)條件開發(fā)條件滿足度位置隨著城市居住郊區(qū)化的發(fā)展，普通住宅選址指向城市近郊區(qū)城市近郊區(qū)的商務(wù)商業(yè)區(qū)土地成本2006年第二季度天津中心城區(qū)居住用地均價94萬/畝100萬/畝用地性質(zhì)居住用地公建用地基礎(chǔ)設(shè)施具備成熟的城市基礎(chǔ)設(shè)施條件；擁有方便居民工作，生活和出游的交通網(wǎng)絡(luò)體系擁有多條公路與區(qū)域內(nèi)外聯(lián)系，臨近地鐵二號線站點本案的開發(fā)條件可以很好地滿足高密度普通住宅開發(fā)的位置和根底設(shè)施要求；但是，本案作為公建用地，開發(fā)住宅工程的土地本錢偏高，而且違背地塊用地性質(zhì)的規(guī)劃，因此開發(fā)高密度普通住宅，滿足度一般。87結(jié)合本案開發(fā)條件分析，住宅產(chǎn)品更適合開發(fā)高密度商務(wù)公寓高密度商務(wù)公寓本案開發(fā)條件開發(fā)條件滿足度位置商務(wù)公寓一般選址在商務(wù)商業(yè)區(qū)附近，商務(wù)商業(yè)配套設(shè)施完善的地區(qū)城市近郊區(qū)的商務(wù)商業(yè)區(qū)，周邊規(guī)劃有大面積居住用地基礎(chǔ)設(shè)施交通便捷，通訊、網(wǎng)絡(luò)等基礎(chǔ)設(shè)施完備擁有多條公路與區(qū)域內(nèi)外聯(lián)系，臨近規(guī)劃的地鐵二號線站點用地性質(zhì)商業(yè)用地公建用地土地成本2006年第二季度天津市中心城區(qū)商業(yè)用地均價227萬/畝100萬/畝商務(wù)公寓工程的土地本錢承受能力較普通住宅要強(qiáng)，可以承受本案作為公建用地的開發(fā)本錢；因此，在高密度普通住宅滿足度一般的情況下，本案更適合開發(fā)高密度商務(wù)公寓。88結(jié)合本案開發(fā)條件分析，開發(fā)低密度生態(tài)化商業(yè)可行低密度生態(tài)化商業(yè)本案開發(fā)條件開發(fā)條件滿足度位置城市邊緣，具有較為成熟的生態(tài)化商業(yè)環(huán)境地處城市近郊區(qū)，雖與空港物流加工區(qū)的商務(wù)商業(yè)區(qū)臨近，但是生態(tài)商業(yè)氛圍仍未成熟；自然環(huán)境需要有生態(tài)環(huán)境資源，以滿足生態(tài)化商業(yè)的基本要求具備一定的生態(tài)資源條件，如臨近河流，但需要通過改造，方可充分發(fā)揮優(yōu)勢；交通條件與市區(qū)要有方便快捷的交通聯(lián)系方式臨近規(guī)劃的地鐵二號線的站點，且有津漢公路與市區(qū)緊密聯(lián)系本案的開發(fā)條件可以很好地滿足低密度商業(yè)開發(fā)所需要的位置、交通條件和開發(fā)規(guī)模的要求。由于本案臨近空港的商務(wù)商業(yè)區(qū)，又緊鄰規(guī)劃中的大面積居住區(qū)，將為本區(qū)域的商業(yè)營造了良好的開展環(huán)境。同時本案具備一定的生態(tài)資源，因此，開發(fā)低密度生態(tài)化商業(yè)是根本可行的。89結(jié)合本案開發(fā)條件分析，適合開發(fā)會議型商務(wù)酒店會議型商務(wù)酒店本案開發(fā)條件開發(fā)條件滿足度位置城市商務(wù)中心區(qū)，要求具備商務(wù)氛圍城市近郊產(chǎn)業(yè)區(qū)的商務(wù)商業(yè)區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施交通條件便利，通訊、網(wǎng)絡(luò)等城市商務(wù)配套基礎(chǔ)設(shè)施完善擁有多條公路與區(qū)域內(nèi)外聯(lián)系，臨近規(guī)劃的地鐵二號線站點地塊條件酒店具備提升物業(yè)形象的特性，需要地塊具備良好的展示性本案位于國道津漢公路北側(cè)具有較好的展示性本案的根底設(shè)施條件和地塊條件適宜開發(fā)商務(wù)酒店，但是由于本案所處的區(qū)域不是市中心的商務(wù)商業(yè)區(qū)，因此本案要結(jié)合產(chǎn)業(yè)區(qū)的商務(wù)特征，開發(fā)會議型商務(wù)酒店，且酒店規(guī)模不宜過大。90經(jīng)過敏感度分析，得出最終結(jié)論——低密度生態(tài)化辦公、高密度集中式辦公、商務(wù)公寓、低密度生態(tài)化商業(yè)、會議型商務(wù)酒店適合本工程低密度生態(tài)化商業(yè)可行高密度商務(wù)公寓可行低密度生態(tài)化辦公可行會議型商務(wù)酒店可行高密度集中式辦公根本可行91目 錄一、本案定位的假設(shè)干前提二、定位過程應(yīng)注意的關(guān)鍵點三、運用于本案的方法論體系四、三維度定位模型分析五、本案如何進(jìn)展市場定位？六、相關(guān)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)測算

92來自生活的啟示——果仁價格為每塊1元，巧克力價格為每塊2元，如果分別銷售，可實現(xiàn)價值為3元，但是如果將二者結(jié)合為果仁巧克力出售，可實現(xiàn)價值為5元+=93將各功能類型的物業(yè)進(jìn)展組合，能夠提升本案價值，并且符合本案的地塊條件從生活中的啟示，我們看到，將各功能進(jìn)行組合后的產(chǎn)品，價值高于只具備某單一功能的產(chǎn)品；一本案開發(fā)規(guī)模較大，單一的功能形態(tài)，不可能完全消化本案的用地規(guī)模，因此只有將四種功能形態(tài)全部納入本案，才可以消化全部體量；二本案本身內(nèi)部要具備綜合的功能形態(tài)，實現(xiàn)相互補(bǔ)充的內(nèi)部互補(bǔ)關(guān)系，同時本案需要與外部建立在城市功能和產(chǎn)業(yè)功能兩個角度的互補(bǔ)關(guān)系，兩個層次的互補(bǔ)，使得本項目需要容納四種功能形態(tài)；三94組合策略的圖示說明4321234市場細(xì)分集中化組合95我們運用組合策略，對經(jīng)過三個維度分析和篩選得出的城市功能及產(chǎn)業(yè)功能形態(tài)進(jìn)展組合集中化組合會議型商務(wù)酒店度假型

酒店普通商

務(wù)酒店低密度商業(yè)高密度

商業(yè)高密度商務(wù)公寓低密度

住宅低密度生態(tài)化辦公高密度

辦公高密度商務(wù)公寓會議型商務(wù)酒店低密度商業(yè)低密度辦公為主，高密度辦公為輔96在組合上述各種物業(yè)形態(tài)的根底上，如何運用方法論

對本案進(jìn)展市場定位？97戰(zhàn)略性指導(dǎo)思想——借勢、跳出、超越必須充分借勢天津城區(qū)東擴(kuò)和濱海新區(qū)西擴(kuò)的有利趨勢必須跳出本案本身，跳出華明鎮(zhèn)，跳出東麗區(qū)來看本案的定位必須超越周邊類似小城鎮(zhèn)，超越周邊產(chǎn)業(yè)園區(qū)，形成差異化競爭優(yōu)勢確定本案開發(fā)方向98應(yīng)用同核城市理論，進(jìn)展定位方向的探索同核城市指隨著城市開展，人口快速增長而在主城區(qū)周邊郊區(qū)出現(xiàn)的具備全面城市功能，能夠提供和大城市中心區(qū)一樣城市功能城市核的新城。在同核新城內(nèi)居住，商業(yè)，商務(wù)，產(chǎn)業(yè)等各個功能實現(xiàn)內(nèi)循環(huán)，而對市中心的依賴性降低。大城市中心區(qū)同核城市隨著城市發(fā)展，人口膨脹，城市需要若干能夠和中心區(qū)城市功能相似的郊區(qū)同核城市來分擔(dān)人口增長帶來的承載需求同核城市99同“核〞城市當(dāng)中的“城市功能核〞應(yīng)該包括哪些城市功能?基礎(chǔ)教育基礎(chǔ)設(shè)施醫(yī)療衛(wèi)生商業(yè)商務(wù)辦公居住城市功能構(gòu)成行政辦公基礎(chǔ)教育文化娛樂基礎(chǔ)設(shè)施醫(yī)療衛(wèi)生商業(yè)工業(yè)生產(chǎn)商務(wù)辦公居住城市功能構(gòu)成根本城市功能核完整城市功能核100華明鎮(zhèn)需要跳出自己本身，在更大的區(qū)域內(nèi)尋求合作構(gòu)建廣義的同核新城行政辦公基礎(chǔ)教育文化娛樂基礎(chǔ)設(shè)施醫(yī)療衛(wèi)生商業(yè)工業(yè)生產(chǎn)商務(wù)辦公居住完整城市功能核同核新城要求完備的城市功能，并能夠?qū)崿F(xiàn)自身功能的循環(huán)，人們的居住、教育、生產(chǎn)、生活、就業(yè)、娛樂，消費都可以在新城中得到滿足。同核新城要和中心城市分工合作、共同開展，但對其依賴性會逐漸降低，走向自己獨立開展的道路；華明鎮(zhèn)不上述各種城市功能，不能實現(xiàn)獨立的自身內(nèi)循環(huán)系統(tǒng)；因此華明鎮(zhèn)需要和周邊的產(chǎn)業(yè)園和小城鎮(zhèn)共同協(xié)調(diào)分工，構(gòu)建一個更廣闊意義上的同核新城，實現(xiàn)功能完善、各有特色、協(xié)調(diào)開展、資源互動的廣義同核新城；廣義層面的同核新城，是本案定位的方向。101基于同核新城對本案的啟示Add本案臨近大規(guī)模的居住區(qū)本案臨近四大產(chǎn)業(yè)跳出本案跳出華明鎮(zhèn)構(gòu)建廣義層面的同核新城Add本案臨近軍糧城、大畢莊和張貴莊三個小城鎮(zhèn)本案臨近空港物流加工區(qū)102跳出本案，跳出華明鎮(zhèn)，構(gòu)建廣義同核新城大畢莊物流產(chǎn)業(yè)軍糧城物流產(chǎn)業(yè)空港張貴莊臨空產(chǎn)業(yè)航空產(chǎn)業(yè)物流產(chǎn)業(yè)會展產(chǎn)業(yè)東麗湖華明新市鎮(zhèn)本案商務(wù)配套區(qū)廣義同核新城103廣義同核新城闡述——各個功能區(qū)合作分工協(xié)調(diào)開展大畢莊的強(qiáng)勢產(chǎn)業(yè)：物流業(yè)和商貿(mào)業(yè)軍糧城優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)：物流業(yè)和加工制造業(yè)華明新家園還遷居住區(qū)居住社區(qū)需要生活配套各個產(chǎn)業(yè)園區(qū)的產(chǎn)業(yè)功能其他小城鎮(zhèn)各有特色功能本案的外向型辦公、居住、商業(yè)和產(chǎn)業(yè)配套功能各個功能區(qū)互為合作分工協(xié)調(diào)開展104本案在廣義同核新城中扮演的功能和角色——市場定位105與本案臨近的空港物流加工區(qū)一期商務(wù)配套區(qū)，有一定規(guī)模的公建和住住宅規(guī)劃，會對本案形成較大威脅，因此考慮本案在廣義同核新城中的功能和角色，必須結(jié)合空港物流加工區(qū)一期商務(wù)配套區(qū)一起考慮空港加工區(qū)一期商務(wù)配套區(qū)規(guī)劃情況：公建：占地面積267萬平米，建筑面積668萬平米；住宅：占地面積244萬平米，建筑面積366萬平米；濱海國際機(jī)場公建用地住宅用地106從空港物流加工區(qū)一期商務(wù)配套區(qū)規(guī)劃用地和已出讓土地的情況看，規(guī)模比較大，業(yè)態(tài)也比較齊全規(guī)劃的公建物業(yè)情況寶鋼辦公用地1萬平米十三冶辦公用地6千平米2座五星級酒店，3座三星級酒店規(guī)劃論證中的100萬平米會展2006年出讓土地情況天津空港加工區(qū)圣光會展開發(fā)購置土地情況：中遠(yuǎn)房地產(chǎn)開發(fā)購置土地情況：6.7萬平米平商務(wù)辦公，14.7萬平米居住開發(fā)天津天保建立開展購置土地情況：107空港物流加工區(qū)一期商務(wù)配套區(qū)會對本案形成潛在的競爭威脅，而把其與本案劃入同一個系統(tǒng)，共同組成廣義同核新城中的綜合功能核，可以利用它的各項根底條件，并有效的化解其競爭威脅，實現(xiàn)共同繁榮的目的本案1984畝商業(yè)公建用地空港物流加工區(qū)一期商務(wù)配套區(qū)其中橘紅色為公建用地，黃色為居住用地。108本案各類功能形態(tài)物業(yè)，可以與空港物流加工區(qū)一期商務(wù)配套區(qū)各具備的各類功能形態(tài)，形成很好的互補(bǔ)關(guān)系本案1984畝公建商業(yè)用地空港物流加工區(qū)臨近本案地塊互補(bǔ)關(guān)系辦公酒店會展居住商業(yè)配套高密度商務(wù)公寓會議型商務(wù)酒店低密度商業(yè)低密度辦公為主，高密度辦公為輔109基于上述對本案在廣義同核新城中的功能分析，得出對本案的定位——廣義同核新城中的綜合功能核本案1984畝商業(yè)公建用地空港物流加工區(qū)一期商務(wù)配套區(qū)其中橘紅色為公建用地，黃色為居住用地。本案與空港物流加工區(qū)一期商務(wù)配套區(qū)共同構(gòu)成廣義同核新城中的綜合功能核

110廣義同核新城中的綜合功能核，其輻射能力涉及廣義同核新城其他組成局部航空城其他小城鎮(zhèn)廣義同核新城軍糧城物流產(chǎn)業(yè)大畢莊物流產(chǎn)業(yè)廣義同核新城中的綜合功能核張貴莊物流產(chǎn)業(yè)臨空產(chǎn)業(yè)航空產(chǎn)業(yè)會展產(chǎn)業(yè)東麗湖其他產(chǎn)業(yè)園華明新家園還遷居住區(qū)111綜合功能核在廣義同核新城中具備的功能一——在廣義同核新城內(nèi)部層面，與周邊小城鎮(zhèn)實現(xiàn)互動；在廣義同核新城外部層面，利用天津主城區(qū)和濱海新區(qū)城市功能擴(kuò)展的機(jī)遇，與其實現(xiàn)互動濱海新區(qū)互動天津主城區(qū)互動互動周邊小城鎮(zhèn)廣義同核新城中的綜合功能核

廣義同核新城112綜合功能核在廣義同核新城中具備的功能二——承載廣義同核新城中的四大產(chǎn)業(yè)高價值局部，實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)功能價值最大化物流生產(chǎn)型環(huán)節(jié)？航空生產(chǎn)型環(huán)節(jié)？臨空生產(chǎn)型環(huán)節(jié)？會展生產(chǎn)型環(huán)節(jié)？非生產(chǎn)配套非生產(chǎn)配套非生產(chǎn)配套非生產(chǎn)配套廣義同核新城中的綜合功能核

113對于本案廣義同核新城中的綜合功能核的定位，

如何進(jìn)展更形象的市場定位？114本案市場定位——北方經(jīng)濟(jì)中心產(chǎn)業(yè)型“豪布斯卡〞廣義同核新城中的綜合功能核北方經(jīng)濟(jì)中心產(chǎn)業(yè)型“豪布斯卡〞充分借助北方經(jīng)濟(jì)中心開展之勢，依托周邊多種產(chǎn)業(yè)帶綜合的城市功能核115新城的綜合體模型——豪布斯卡〔HOPSCA〕：酒店、辦公、公園、娛樂、購物、公寓、商務(wù)會議Apartment公寓Office寫字樓Park公園Conference商務(wù)會議HOPSCA豪布斯卡shopping購物娛樂Hotel酒店116豪布斯卡借鑒性案例1——拉德芳斯新城最先采用HOPSCA理念，由于距離主城區(qū)較近，因此辦公物業(yè)占據(jù)了總規(guī)模60％以上拉德芳斯位于巴黎市西北部，距離巴黎城中心2公里;HOPSCA最先于應(yīng)用于法國巴黎的拉德芳斯，后興于少數(shù)幾個世界超級城市;1958年巴黎市政府決定在拉德芳斯規(guī)劃建立現(xiàn)代城市副中心，主要目的是：1〕穩(wěn)固法國作為商業(yè)中心、交通和文化中心的重要地位；2〕調(diào)整和改變城市核心區(qū)域東部和西部開展不平衡的狀態(tài)3〕對歷史文化遺址進(jìn)展重建保存局部城市遺址；規(guī)模酒店800間寫字樓247萬平米公園67萬平米購物中心10.5萬平米商務(wù)服務(wù)15萬平米住宅公寓1.57萬套拉德芳斯以建成各種物業(yè)規(guī)模HOPSCA由多種地產(chǎn)功能互補(bǔ)和連動，表達(dá)了資源共生、聚合增值的優(yōu)勢。1600家公司，190多家世界著名跨國公司總部和區(qū)域總部駐扎于此;117豪布斯卡借鑒性案例2——英國布瑞克內(nèi)爾〔Bracknell〕包含酒店、商務(wù)花園、辦公、商業(yè)等物業(yè)形態(tài)，聚集了眾多跨國公司新城在倫敦西部28公里，面積110平方公里，分為六個局部；布瑞克內(nèi)爾到希思羅機(jī)場〔Heathrow〕30分鐘車程，同時高速公里M3,M4和M25，到GatwickAirport機(jī)場60分鐘；該城在定位和物業(yè)配比上比較成功，吸引了HewlettPackard,Siemens,Honeywell,FujitsuandNovell,BMW,Johnson&Johnson,Panasonic,yngentaand3M等大型跨國公司進(jìn)駐。因此其物業(yè)類型和搭配具有借鑒意義。物業(yè)類型所占比例酒店5%公寓20%辦公60%商務(wù)配套5%購物、娛樂等10%各物業(yè)比例關(guān)系118豪布斯卡借鑒性案例3——英國克拉雷鎮(zhèn)，不同的物業(yè)組合滿足了常住人口不同類型的需求卡拉雷鎮(zhèn)位于倫敦和布賴頓碼頭〔Brighton〕之間Gatwick機(jī)場所在地1940開場開發(fā)，主要就業(yè)人口以機(jī)場為依托的輕工業(yè)為主2003年常住人口10萬各物業(yè)類型比例酒店10%寫字樓40%購物中心10%商務(wù)服務(wù)10%公寓30%CountyMallShoppingCentre,百貨商店，社區(qū)商店公園400英畝２個娛樂中心5個商務(wù)會所22家酒店酒吧，電影院，社區(qū)中心119國內(nèi)在豪布斯卡地產(chǎn)模式的應(yīng)用中，因為缺乏生態(tài)化環(huán)境的支持，通常弱化、躲避公園〔Park〕的概念，而將其轉(zhuǎn)化為停車場(Parking)Apartment公寓Office寫字樓Conference商務(wù)會議HOPSCA豪布斯卡shoppingmall購物中心Hotel酒店P(guān)ark公園流行于歐美的新城綜合體模型毫布斯卡〔HOPSCA〕本質(zhì)為酒店＋寫字樓＋公園＋購物＋商務(wù)效勞＋公寓的復(fù)合體;Apartment公寓Office寫字樓Conference商務(wù)會議HOPSCA豪布斯卡shoppingmall購物中心Hotel酒店P(guān)arking停車場HOPSCA地產(chǎn)模式的應(yīng)用中，國內(nèi)的本案因為缺乏生態(tài)化環(huán)境的支持，因此演變成為集酒店、辦公、停車場、購物、商務(wù)效勞、公寓于一體的地產(chǎn)模式;120本案的豪布斯卡突出了生態(tài)化概念——生態(tài)化是具備差異化競爭優(yōu)勢的必要條件，因此回歸傳統(tǒng)〔HOPSCA〕模型，突出生態(tài)概念，將公園融入到各物業(yè)類型中，打造5P豪布斯卡結(jié)合本案獨有的生態(tài)化、郊區(qū)化環(huán)境，將花園的概念融入到各類物業(yè)產(chǎn)品中；在傳統(tǒng)定位的根底上對本案的產(chǎn)品進(jìn)展升級，實現(xiàn)5P，即OfficePark、ApartmentPark、HotelPark、ConferencePark、S