房地產(chǎn)信托課件

一、信托的產(chǎn)生及其開展

1、信托的起源

〔1〕信托的行為

原始的信托行為起源于古埃及的遺囑托孤?！?〕信托的概念

信托的概念源于?羅馬法?中的“信托遺贈〞制度。

此時的信托完全是一種無償?shù)拿袷滦磐?，并不具有?jīng)濟上的意義，還沒有形成一種有目的的事業(yè)經(jīng)營，其信托財產(chǎn)主要是實物、土地。第七章房地產(chǎn)信托第一節(jié)房地產(chǎn)信托概述

2、近代信托制度確實立

所謂“尤斯〞制度，是指土地“代為使用〞制度。

“尤斯〞制度的具體內(nèi)容是：凡要以土地奉獻給教會者，不作直接的讓渡，而是先贈送給第三者，并說明其贈送的目的是為了維護教會的利益，然后讓第三者將從土地上所取得的收益轉(zhuǎn)交給教會，就叫做“替教會管理或使用土地〞。

到了17世紀，“尤斯〞制終于為法院所成認，而開展為信托。到19世紀逐漸形成了近代較為完善的民事信托制度。

19世紀中葉英國完成了工業(yè)革命后，英國的信托機構(gòu)紛紛成立。3、現(xiàn)代信托業(yè)的形成

18世紀末至19世紀初英國的信托_以個人之間的信托為根底，而美國那么一開始就把信托作為一種事業(yè)經(jīng)營，用公司組織的形式大范圍的經(jīng)營起來。美國最早〔比英國早幾十年〕完成了個人受托向法人受托的過渡、民事信托向金融信托的轉(zhuǎn)移，為現(xiàn)代金融信托制度奠定了根底。

二、我國信托業(yè)的開展

信托業(yè)在中國，最早可追溯到20世紀初。當代信托行業(yè)最早伴隨改革開放萌生，中國信托業(yè)是在混沌中誕生、在不斷清理整頓中開展起來的。

在中國，信托業(yè)務(wù)因為其靈活性而具有極大彈性和普遍性，幾乎涵蓋了儲蓄、證券經(jīng)紀、保險以外的其他金融的業(yè)務(wù)。

信托投資公司違規(guī)現(xiàn)象嚴重，超范圍的違規(guī)經(jīng)營，比方說高息攬儲與銀行爭奪存款、非法集資等。

1、信托根本法——?信托法?、2001年4月28日公布

填補了“信托法〞的空白，因為信托法出臺前，我國民法中沒有關(guān)于信托的任何規(guī)定，其它有關(guān)規(guī)定對“信托〞含義并沒有明確。

其次，?信托法?對信托的根本原理涉及的信托定義、信托財產(chǎn)、信托經(jīng)營根本原那么及信托當事人法律地位和根本權(quán)利義務(wù)等作了一般性規(guī)定。同時?信托法?也是制定信托業(yè)法等其他相關(guān)法律的根底和依據(jù)。

〔二〕信托原理

1、委托人：又稱為信托人，是指擁有信托財產(chǎn)或有權(quán)獨立支配信托財產(chǎn)的，具備完全民事行為能力的自然人、法人或依法成立的其他組織。

委托人是最初提出信托要求的人，在整個信托關(guān)系中是處于主動地位的人。

2、受托人：是指受讓信托財產(chǎn)并允諾代為管理處分的具有完全民事行為能力的自然人、法人。

受托人是講信譽、有經(jīng)營管理能力、為委托人所信賴的人

3、受益人：是在信托關(guān)系中享受信托利益的自然人、法人或依法成立的其他組織。

受益人可以是委托者本人，也可以是委托人指定的第三人。

受托人不能是同一信托關(guān)系的唯一的受益人；

在我國的資金信托業(yè)務(wù)中，收益人即委托人。

信托關(guān)系原理：

〔1〕委托人提出委托行為，要求受托人代為管理或處理其財產(chǎn)，并將由此產(chǎn)生的利益移轉(zhuǎn)給受益人。

〔2〕受托人接受委托人的委托，代為管理或處理財產(chǎn)，并按照委托人的要求將財產(chǎn)利益移轉(zhuǎn)給收益人。

〔3〕受益人享受財產(chǎn)利益。

〔三〕特征

1、信托是以以信任為根底的財產(chǎn)管理制度。

委托人對受托人的信任是信托關(guān)系成立的前提。一是對受托人誠信的信任，二是對信托人承托能力的信任。

2、信托財產(chǎn)權(quán)利主體與利益主體相別離。

3、信托財產(chǎn)及財產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移：委托人將財產(chǎn)委托給受托人后對信托財產(chǎn)就沒有了直接控制權(quán)；

4、、信托關(guān)系是多方的，有委托人、受托人、受益人，這是信托的一個特征。

5、信托是一種由他人進行財產(chǎn)管理、運用、處分的財產(chǎn)管理制度。

〔1〕受托人完全是以自己的名義對信托財產(chǎn)進行管理處分；

〔2〕受托人管理處分信托財產(chǎn)必須按委托人的意愿進行，這種意愿是在信托合同中事先約定的，也是受托人管理處分信托財產(chǎn)的依據(jù)；

〔3〕受托人管理處分信托財產(chǎn)必須是為了受益人的利益，既不能為了受托人自己的利益，也不能為了其他第三人的利益。

6、信托財產(chǎn)具有獨立性。

7、受托人不承擔無過失的損失風險。

8、信托具有融通資金的職能

〔四〕信托種類

1、受托業(yè)務(wù)：委托人為了自己或其指定人的利益，將資財委托給信托機構(gòu)，要求按照一定的目的進行營運或處置業(yè)務(wù)。

〔1〕受托經(jīng)營資金信托業(yè)務(wù)。即委托人將自己合法擁有的資金，委托信托投資公司按照約定的條件和目的，進行管理、運用和處分。

〔2〕受托經(jīng)營動產(chǎn)、不動產(chǎn)及其他財產(chǎn)的信托業(yè)務(wù)。即委托人將自己的動產(chǎn)、不動產(chǎn)以及知識產(chǎn)權(quán)等財產(chǎn)、財產(chǎn)權(quán)，委托信托投資公司按照約定的條件和目的，進行管理、運用和處分。

〔3〕受托經(jīng)營法律、行政法規(guī)允許從事的投資基金業(yè)務(wù)，作為投資基金或者基金管理公司發(fā)起人從事投資基金業(yè)務(wù)。

2、代理業(yè)務(wù)：指信托機構(gòu)根據(jù)單位和個人的授權(quán)，代辦收付、代理催收欠款和客戶其他委托代理事項的業(yè)務(wù)

〔1〕代理財產(chǎn)的管理、運用與處分。

〔2〕代保管業(yè)務(wù)。

3、征信、咨詢和擔保業(yè)務(wù)

〔1〕資信調(diào)查及經(jīng)濟咨詢業(yè)務(wù)。

〔2〕以固有財產(chǎn)為他人提供擔保

4、中介業(yè)務(wù)

〔1〕經(jīng)營企業(yè)資產(chǎn)的重組、購并及工程融資、公司理財、財務(wù)參謀等中介業(yè)務(wù)。

〔2〕受托經(jīng)營國務(wù)院有關(guān)部門批準的國債、政策性銀行債權(quán)、企業(yè)債券等債券的承銷業(yè)務(wù)。

三、房地產(chǎn)信托的內(nèi)容和作用

〔一〕房地產(chǎn)信托的概念

是指房地產(chǎn)信托機構(gòu)受委托人的委托，為了受益人的利益，代為管理、營運或處理委托人托管的房地產(chǎn)產(chǎn)及相關(guān)資財?shù)囊环N信托行為。

〔二〕房地產(chǎn)信托的內(nèi)容

1、房地產(chǎn)資金信托

2、房地產(chǎn)財產(chǎn)信托

3、房地產(chǎn)代理

4、房地產(chǎn)咨詢

〔三〕房地產(chǎn)信托的作用

1、房地產(chǎn)利用房地產(chǎn)信托的社會理財?shù)墓δ?，促進房地產(chǎn)業(yè)的開展

2、利用房地產(chǎn)信托的金融職能，促進房地產(chǎn)資金的融通。

3、利用房地產(chǎn)信托的金融效勞職能，對房地產(chǎn)業(yè)提供相關(guān)的效勞

四、房地產(chǎn)信托的設(shè)立和生效

應(yīng)當采取書面的形式。信托合同、遺囑等形式

1、房地產(chǎn)信托采取信托合同形式設(shè)立的房地產(chǎn)信托合同簽訂時，房地產(chǎn)信托成立。

2、房地產(chǎn)信托采取其他書面形式設(shè)立的，房地產(chǎn)信托受托人承諾信托時，房地產(chǎn)信托成立。此時，受托人應(yīng)當辦理房地產(chǎn)信托財產(chǎn)的登記手續(xù)，房地產(chǎn)信托才生效。

一、房地產(chǎn)資金信托

1、概念：房地產(chǎn)資金信托是指委托人將自己合法擁有的資金委托給房地產(chǎn)信托機構(gòu)，由房地產(chǎn)信托機構(gòu)按照委托人的意愿以自己的名義，為受益人的利益或者特定的目的在房地產(chǎn)領(lǐng)域單獨或者集合管理、運用和處分該資金的行為。

第二節(jié)房地產(chǎn)資金信托和其他受托業(yè)務(wù)

產(chǎn)品名稱中城·花橋國際房產(chǎn)項目集合資金信托計劃發(fā)行機構(gòu)愛建信托推介時間2009年11月23日至2009年11月27日成立時間2009年12月1日發(fā)行規(guī)模2.5億元成立規(guī)模2.5億元信托期限30個月(可提前終止）預(yù)期年收益率9%-9.5%實際收益率

結(jié)束日期

信托方式集合資金信托計劃投資領(lǐng)域房地產(chǎn)發(fā)行地上海合格投資者中國境內(nèi)具有完全民事行為能力的自然人、法人或者依法成立的其他組織，且投資者總額不超過200個，每個投資者認購的信托單位不少于70萬份（含70萬份），超過部分的數(shù)額應(yīng)為1萬元的整數(shù)倍資金運用方式集合委托人的信托資金對昆山盈橋房地產(chǎn)開發(fā)有限公