法學(xué)房地產(chǎn)法筆記

房地產(chǎn)法（1-3章）第一章房地產(chǎn)法概述（一）房地產(chǎn)、房地產(chǎn)市場(chǎng)和房地產(chǎn)業(yè)一、什么是房地產(chǎn)，什么是房地產(chǎn)權(quán)答：房地產(chǎn)是土地、房屋財(cái)產(chǎn)的總稱。房地產(chǎn)權(quán)包括房屋的所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)，它們是作為統(tǒng)一的商品而進(jìn)入交換領(lǐng)域的。二、什么是房地產(chǎn)市場(chǎng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)具有哪些特征。答：房地產(chǎn)市場(chǎng)是指國(guó)有土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓、出租、抵押和城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、房地產(chǎn)抵押、房屋租賃等交易活動(dòng)的總稱。特征：1、綜合功能；2、多級(jí)市場(chǎng)；3、法定形式；4、部分限制；5、國(guó)家適度干預(yù)。三、怎樣認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的地位和作用答：1、基礎(chǔ)性。土地的開發(fā)和利用為人類提供生存、發(fā)展的基礎(chǔ)性物質(zhì)條件。2、先導(dǎo)性。包括建筑業(yè)在內(nèi)的廣義房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，為農(nóng)業(yè)、工業(yè)、商業(yè)、運(yùn)輸業(yè)等國(guó)民經(jīng)濟(jì)基本行業(yè)的繁榮發(fā)展提供先導(dǎo)性物質(zhì)條件。（二）房地產(chǎn)關(guān)系的法律調(diào)整一、什么是房地產(chǎn)關(guān)系答：是指人們?nèi)〉?、開發(fā)、利用、經(jīng)營(yíng)和管理土地、房屋而形成的社會(huì)關(guān)系。二、兩種不同性質(zhì)的房地產(chǎn)關(guān)系的交織及分解答：1、因?qū)π姓C(jī)關(guān)就土地、礦產(chǎn)、森林的權(quán)利歸屬處理不服而引起的爭(zhēng)議應(yīng)列為行政管理性質(zhì)的關(guān)系。2a、凡公民之間、法人之間、其他組織之間以和他們相互之間因房地產(chǎn)方面的權(quán)益發(fā)生爭(zhēng)執(zhí)而提起的民事訴訟，由訟爭(zhēng)的房地產(chǎn)所在地人民法院的民事審判庭依法受理。2b、公民、法人和其他組織對(duì)人民政府或者其主管部門就有關(guān)土地的所有權(quán)或者使用權(quán)歸屬的處理決定不服，或?qū)θ嗣裾蛘咂渲鞴懿块T就房地產(chǎn)問題作出的行政處罰決定不服，依法向人民法院提起的行政訴訟，由房地產(chǎn)所在地人民法院的行政審判庭依法受理。2c、凡不符合民事訴訟法、行政訴訟法有關(guān)起訴條件的屬于歷史遺留的落實(shí)政策性質(zhì)的房地產(chǎn)糾紛，因行政指令而調(diào)整劃撥、機(jī)構(gòu)撤并分合等引起的房地產(chǎn)糾紛，因單位內(nèi)部建房、分房而引起的占房、騰房等房地產(chǎn)糾紛，均不屬于人民法院主管工作的范圍，當(dāng)事人提起的訴訟，人民法院應(yīng)依法不予受理或駁回起訴，可告知其找有關(guān)部門申請(qǐng)解決。3a、公民、法人或者其他組織對(duì)人民法院或者城市房屋主管行政機(jī)關(guān)依職權(quán)作出的有關(guān)房屋拆遷、補(bǔ)償、安置等問題的裁決不服，依法向人民法院提起訴訟的，人民法院應(yīng)當(dāng)作為行政案件受理；3b、拆遷人及被拆遷人因房屋補(bǔ)償、安置等問題發(fā)生爭(zhēng)議，或者雙方當(dāng)事人達(dá)成協(xié)議后，一方或者雙方當(dāng)事人反悔，未經(jīng)行政機(jī)關(guān)裁決，僅就房屋補(bǔ)償、安置等問題，依法向人民法院提起訴訟的，人民法院應(yīng)當(dāng)作為民事案件受理。三、對(duì)房地產(chǎn)關(guān)系實(shí)行法律調(diào)整的必要性答：1、規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序的需要；2、鞏固和發(fā)展房地產(chǎn)改革成果的需要。（三）房地產(chǎn)法的概念、體系和基本原則一、什么是房地產(chǎn)法答：房地產(chǎn)法是調(diào)整房地產(chǎn)關(guān)系的法律規(guī)范的總稱。二、房地產(chǎn)法調(diào)整對(duì)象的內(nèi)容——財(cái)產(chǎn)關(guān)系及管理關(guān)系。三、房地產(chǎn)法的體系：1、綜合的法；2、專門的法；3、相關(guān)的法。其中最基本的有兩部法：1998年修改過的《土地管理法》和1994年的《城市房地產(chǎn)管理法》。四、房地產(chǎn)法的基本原則：1、土地公有原則；2、土地有償使用原則；3、十分珍惜、合理利用土地和切實(shí)保護(hù)耕地的原則；4、房地產(chǎn)綜合開發(fā)原則；5、城鎮(zhèn)住房商品化原則；6、宏觀調(diào)控及市場(chǎng)調(diào)節(jié)相結(jié)合的原則。五、房地產(chǎn)法律關(guān)系：1a、房地產(chǎn)法律關(guān)系的概念答：房地產(chǎn)關(guān)系經(jīng)過法律的調(diào)整，即上升為房地產(chǎn)法律關(guān)系。1b、房地產(chǎn)法律關(guān)系的構(gòu)成要素——主體、客體、內(nèi)容。（四）房地產(chǎn)法及規(guī)劃法、建筑法、住宅法的關(guān)系1a、房地產(chǎn)法及規(guī)劃法的分工及聯(lián)系答：房地產(chǎn)開發(fā)必須嚴(yán)格執(zhí)行城市規(guī)劃。確定房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)符合土地利用總體規(guī)劃、年度建設(shè)用地計(jì)劃和城市規(guī)劃、房地產(chǎn)開發(fā)年度計(jì)劃的要求；按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定需要經(jīng)計(jì)劃主管部門批準(zhǔn)的，還應(yīng)當(dāng)報(bào)計(jì)劃主管部門批準(zhǔn)，并納入年度固定資產(chǎn)投資計(jì)劃。1b、房地產(chǎn)法及建筑法的分工及聯(lián)系答：根據(jù)《建筑法》，建筑活動(dòng)應(yīng)當(dāng)確保建筑工程質(zhì)量和安全，符合國(guó)家的建筑工程安全標(biāo)準(zhǔn)。建筑工程竣工經(jīng)驗(yàn)收合格后，方可交付使用；未經(jīng)驗(yàn)收或者驗(yàn)收不合格的，不得交付使用?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)、施工，必須符合國(guó)家的有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工，經(jīng)驗(yàn)收合格后，方可交付使用。1c、房地產(chǎn)法及住宅法的分工及聯(lián)系答：房地產(chǎn)法調(diào)整法房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營(yíng)和管理中發(fā)生的經(jīng)濟(jì)關(guān)系，并不存在一部包羅萬象的房地產(chǎn)法。它涉和的范圍有：規(guī)劃、土地、房產(chǎn)、建筑、住宅等。第二章房地產(chǎn)管理體制（一）我國(guó)房地產(chǎn)管理體制的沿革1、建國(guó)后對(duì)房地產(chǎn)管理體制的探索：略2、改革開放以來的新發(fā)展：略（二）我國(guó)現(xiàn)行的房地產(chǎn)管理體制1、國(guó)家房地產(chǎn)管理體制的基本架構(gòu)：a、國(guó)務(wù)院；b、地方人民政府；c、土地行政主管部門；d、建設(shè)行政主管部門以和城市房地產(chǎn)管理部門。2、對(duì)房地兩證合一及房地兩證分離的利弊比較答：房地兩證合一的優(yōu)點(diǎn)是便于統(tǒng)一管理，簡(jiǎn)化手續(xù)，提高工作效率，避免幾個(gè)管理部門之間不必要的交叉或矛盾。缺點(diǎn)是，由于房證合一，制約、監(jiān)督可能會(huì)受到影響。房地兩證分離的優(yōu)點(diǎn)是分工明確，程序清楚。缺點(diǎn)是，可能延誤辦事期限，或者造成房、地管理脫節(jié)。第三章土地管理法律制度（上）一、土地管理法概述：（一）土地管理法的概念：就是國(guó)家為實(shí)現(xiàn)土地管理目的而制定的法律規(guī)范。1、土地基本國(guó)策——十分珍惜、合理利用土地和切實(shí)保護(hù)耕地。2、土地管理法的立法宗旨——加強(qiáng)土地管理，維護(hù)土地的社會(huì)主義公有制，保護(hù)、開發(fā)土地資源，合理利用土地，切實(shí)保護(hù)耕地，促進(jìn)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展。（二）土地法律關(guān)系：1、土地法律關(guān)系的概念：是由土地法律規(guī)范調(diào)整而形成的、具有權(quán)利義務(wù)內(nèi)容的關(guān)系。2、土地法律關(guān)系的種類：一是土地財(cái)產(chǎn)法律關(guān)系；二是土地行政管理法律關(guān)系。（三）土地管理法的基本內(nèi)容：1、土地管理法的基本內(nèi)容：在土地管理法中，包括有關(guān)土地基本制度的規(guī)范，土地所有權(quán)及使用權(quán)的規(guī)范；有關(guān)土地利用及保護(hù)，地籍管理，土地使用及保護(hù)，建設(shè)用地的規(guī)范；以和土地糾紛的調(diào)解，土地監(jiān)察和處理違法行為等方面的內(nèi)容。2、最新修正的土地管理法和其實(shí)施條例的突出要點(diǎn)：突出了保護(hù)耕地的指導(dǎo)思想，修改重點(diǎn)是將土地管理方式由以往的分級(jí)限額審批制度改為土地用途管理體制制度，強(qiáng)化土地利用總體規(guī)劃的效力，在用途管制的前提下，上收審批權(quán)，包括土地利用總體規(guī)劃的審批權(quán)、占用農(nóng)用土地的審批權(quán)和征地的審批權(quán)，充實(shí)和完善法律責(zé)任，加大對(duì)違法用地的處理和處罰力度。主要內(nèi)容有：第一，土地用途管制。將土地分為農(nóng)用地、建設(shè)用地和未利用地，以土地利用總體規(guī)劃作為管理土地用途的依據(jù)，嚴(yán)格限制農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地，嚴(yán)格控制建設(shè)用地的總量。第二，加強(qiáng)耕地保護(hù)。首先是突出了保護(hù)耕地總量動(dòng)態(tài)平衡，加重了各級(jí)人民政府保護(hù)耕地的責(zé)任。其次是實(shí)行基本農(nóng)田保護(hù)制度，將糧、棉、油、蔬菜等生產(chǎn)基地在內(nèi)的耕地劃為基本農(nóng)田，實(shí)行嚴(yán)格管理。再次是調(diào)整土地收益分配辦法，新增建設(shè)用地的土地有償使用費(fèi)，30%上繳中央財(cái)政，70%留給地方政府，專項(xiàng)用于耕地開發(fā)。第四，加大查處土地違法行為的力度。（四）土地管理法的效力。二、土地所有權(quán)制度：（一）土地所有權(quán)的概念、特征：土地所有權(quán)，是指土地所有人依法對(duì)自己的土地享有的占有、使用、收益和處分的權(quán)利。特征：（1）土地所有權(quán)是一項(xiàng)專有權(quán)利，其權(quán)利主體是特定的，而義務(wù)主體是不特定的。（2）對(duì)土地所有權(quán)的行使實(shí)行嚴(yán)格限制，無論國(guó)有土地，還是集體土地，包括對(duì)土地使用、處分、收益等，都受到相應(yīng)法律約束。（3）土地所有權(quán)的四項(xiàng)權(quán)能一般及所有權(quán)人緊密結(jié)合，但也可以分離。（二）國(guó)家土地所有權(quán)：1、國(guó)有土地所有權(quán)的概念：是指由國(guó)務(wù)院代表國(guó)家行使的對(duì)全民所有的土地享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。2、國(guó)有土地的范圍：（1）城市市區(qū)的土地；（2）農(nóng)村和城市郊區(qū)中已經(jīng)依法沒收、征收、征購(gòu)為國(guó)有的土地；（3）國(guó)家依法征用的土地；（4）依法不屬于集體所有的林地、草地、荒地、灘涂和其他土地；（5）農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織全部成員轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)居民的，原屬于其成員集體所有的土地；（6）因國(guó)家組織移民、自然災(zāi)害等原因，農(nóng)民成建制地集體遷移后不再使用的原屬于遷移農(nóng)民集體所有的土地。3、國(guó)有土地的使用：（1）行政劃撥；（2）國(guó)有土地有償使用；（3）國(guó)有土地承包經(jīng)營(yíng)。（三）農(nóng)民集體土地所有權(quán)：1、農(nóng)民集體土地所有權(quán)的形成：我國(guó)的農(nóng)民集體土地所有權(quán)，是在土地私人所有制的基礎(chǔ)上改造而形成的，即經(jīng)過互助組、初級(jí)合作社、高級(jí)合作社后逐步實(shí)現(xiàn)的。2、農(nóng)民集體土地所有權(quán)的特征：（1）權(quán)利主體多樣化；（2）所有權(quán)客體的限制性；3、集體土地的范圍：農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國(guó)家所有的以外，屬于農(nóng)民集體所有，宅基地和自留地、自留山，屬于農(nóng)民集體所有。三、國(guó)有土地有償使用制度（一）國(guó)有土地有償使用的第一種方式——土地使用權(quán)出讓：1、土地使用權(quán)出讓的概念、特征：國(guó)有土地使用權(quán)出讓，是指國(guó)家將國(guó)有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國(guó)家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。特征：（1）土地使用權(quán)出讓是一種特殊的民事法律行為；（2）土地使用權(quán)出讓附有特殊限制，表現(xiàn)為權(quán)利的有期性和有限性。（居住用地70年，工業(yè)用地、教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育、綜合或其他用地50年，商業(yè)、旅游、娛樂用地40年。）2、土地使用權(quán)出讓的方式：拍賣、招標(biāo)、雙方協(xié)議。3、土地使用權(quán)出讓合同：是指土地所有者或者其代表及土地使用權(quán)受讓人之間就土地使用權(quán)出讓事宜所達(dá)成的、明確相互權(quán)利義務(wù)關(guān)系的協(xié)議。（二）土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓：1、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的概念：是指土地使用者將土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)移的行為，包括出售、交換和贈(zèng)及。2、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的方式：買賣、贈(zèng)及和交換。3、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的條件：（1）土地使用權(quán)是有償出讓取得的；（2）按照出讓合同的約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書；（3）按照出讓合同約定進(jìn)行投資開發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，完成開發(fā)投資總額的25%以上，屬于成片開發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件的。以行政劃撥取得土地使用權(quán)的，發(fā)生轉(zhuǎn)讓時(shí)，必須先報(bào)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)。有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)由受讓人辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并依照國(guó)家有關(guān)規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金。有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府決定可以不辦理出讓手續(xù)的，轉(zhuǎn)讓方應(yīng)當(dāng)按照國(guó)務(wù)院規(guī)定將轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所獲取收益中的土地收益上繳國(guó)家。轉(zhuǎn)讓人因轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)而取得的收入，如發(fā)生增值的，必須依法繳納土地增值稅。下列土地使用權(quán)禁止轉(zhuǎn)讓：（1）以出讓方式取得土地使用權(quán)，未達(dá)到法定轉(zhuǎn)讓條件的；（2）司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定，決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的；（3）依法收回土地使用權(quán)的；（4）共有土地使用權(quán)，未經(jīng)其他共有人書面同意的；（5）權(quán)屬有爭(zhēng)議的；（6）未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的。（三）土地使用權(quán)出租：1、土地使用權(quán)出租的概念：是指土地使用者將土地使用權(quán)單獨(dú)或者隨同地上建筑物、其他附著物租賃給他人使用，由他人向其支付租金的行為。2、土地使用權(quán)出租的法律后果：（1）土地使用權(quán)出租后，出租人必須繼續(xù)履行土地使用權(quán)出讓合同。（2）土地使用權(quán)出租，其地上建筑物和其他附著物亦同時(shí)出租。（3）承租人取得租賃權(quán)后，享有對(duì)土地的占有、使用和收益權(quán)，但是，未經(jīng)出租人同意，承租人不得將土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)租，也不得將土地使用權(quán)用于抵押。（4）如發(fā)生轉(zhuǎn)讓，在同等條件下，承租人有優(yōu)先于他人接受轉(zhuǎn)讓的權(quán)利，即使承租人不購(gòu)買出租人的土地使用權(quán)，租賃合同對(duì)于新的土地使用權(quán)人也仍繼續(xù)有效。（四）土地使用權(quán)抵押：1、土地使用權(quán)抵押的概念：是指土地使用者提供可供抵押的土地使用權(quán)作為履行債務(wù)的擔(dān)保的行為。2、土地使用權(quán)抵押的生效要件：首先，設(shè)定土地使用權(quán)抵押的抵押人必須是土地所有權(quán)人或土地使用權(quán)人。以出讓、轉(zhuǎn)讓方式取得的土地使用權(quán)可以抵押；行政劃撥的土地使用權(quán)，除法律規(guī)定的條件外，不得用于抵押；其次，設(shè)定抵押必須由抵押人及抵押權(quán)人簽訂抵押合同；第三，抵押必須辦理登記，抵押登記應(yīng)當(dāng)憑土地使用權(quán)證書辦理，抵押權(quán)人可以領(lǐng)取他項(xiàng)權(quán)利證書。3、土地使用權(quán)抵押的法律后果：土地使用權(quán)抵押時(shí)，其地上建筑物、其他附著物隨之抵押；房地產(chǎn)抵押合同簽訂后，土地上新增加的房屋不屬于抵押財(cái)產(chǎn)；需要拍賣該房地產(chǎn)時(shí)，可以依法將地上新增的房屋及抵押財(cái)產(chǎn)一同拍賣，但對(duì)拍賣新增房屋所得，抵押權(quán)人無權(quán)優(yōu)先受償。（五）國(guó)有土地有償使用的第二種方式——國(guó)有土地租賃和第三種方式——國(guó)有土地使用權(quán)作價(jià)入股出資或入股：1、國(guó)有土地租賃的概念：是指土地使用者及縣級(jí)以上人民政府土地管理部門簽訂一定年限的土地租賃合同，并支付租金的行為。2、國(guó)有土地使用權(quán)作價(jià)出資或入股的概念：是指國(guó)家以一定年限的國(guó)有土地使用權(quán)作價(jià)，作為出資或股本投入新設(shè)立的企業(yè)。（六）土地使用權(quán)的終止：1、土地使用權(quán)終止的概念：是指土地使用者所享有的土地使用權(quán)已告消滅，不再享有這種權(quán)利。2、土地使用權(quán)終止的原因和后果：（1）因土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的使用期限屆滿而終止。土地使用權(quán)出讓合同屆滿，土地使用者未申請(qǐng)續(xù)期或者雖申請(qǐng)續(xù)期但未獲批準(zhǔn)的，土地使用權(quán)和其地上建筑物、附著物由國(guó)家無償收回。（2）土地使用權(quán)屆滿前，國(guó)家根據(jù)社會(huì)公共利益的需要，可以依照法律程序提前收回土地使用權(quán)，并根據(jù)土地使用者使用土地的實(shí)際年限和開發(fā)土地的實(shí)際情況給予相應(yīng)的補(bǔ)償。（3）因土地使用者嚴(yán)重違反城市規(guī)劃或違反土地使用權(quán)出讓合同而被國(guó)家強(qiáng)制收回土地。（超過出讓合同約定的動(dòng)工開發(fā)日期滿二年未動(dòng)工的，國(guó)家可以無償收回土地使用權(quán)。但是因不可抗力或者政府、政府有關(guān)部門的行為或者動(dòng)工前必需的前期工作而造成動(dòng)工開發(fā)遲延的除外）。（4）因土地的滅失而導(dǎo)致土地使用權(quán)的終止。四、國(guó)有土地使用權(quán)的劃撥：1、土地使用權(quán)劃撥的概念和范圍：（1）土地使用權(quán)劃撥的概念：是指縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)，在土地使用者繳納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用后，將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權(quán)無償交付給土地使用者使用的行為。（2）土地使用權(quán)劃撥的特征：①土地使用權(quán)劃撥是一種具體的行政行為，國(guó)家行使社會(huì)經(jīng)濟(jì)管理者的行政權(quán)力，將土地使用權(quán)進(jìn)行分配或調(diào)整；②土地使用權(quán)劃撥是一種無償?shù)男袨?，土地使用者取得使用?quán)無需支付地價(jià)，但這并不等于使用者不需支付任何費(fèi)用；③土地使用權(quán)可以是有期限的，也可以是無期限的；④劃撥的土地使用權(quán)，不可以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押。2、劃撥土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓、出租、抵押：劃撥土地使用權(quán)，只有在符合一定條件情況才可以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押。條件就是：（1）土地使用者必須是企業(yè)、公司、其他經(jīng)濟(jì)組織和個(gè)人；（2）領(lǐng)有國(guó)有土地使用證；（3）具有地上建筑物、其他附著物合法的產(chǎn)權(quán)證明；（4）依照有關(guān)土地使用權(quán)出讓的規(guī)定簽訂土地使用權(quán)出讓合同，向當(dāng)?shù)厥?、縣人民政府補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金或者以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押所獲得收益抵交土地使用權(quán)出讓金。3、劃撥土地使用權(quán)收回的條件：（1）土地使用者因遷移、解散、撤銷、破產(chǎn)或者其他原因而停止使用土地的，市、縣人民政府應(yīng)當(dāng)無償收回其劃撥土地使用權(quán)；（2）對(duì)劃撥的土地使用權(quán)，市、縣人民政府可以根據(jù)城市建設(shè)發(fā)展需要和城市規(guī)劃要求無償收回。具體的：（1）為公共利益需要使用土地的；（2）為實(shí)現(xiàn)城市規(guī)劃進(jìn)行舊城區(qū)改建，需要調(diào)整使用土地的；（3）土地出讓等有償使用合同約定的使用期限屆滿，土地使用者未申請(qǐng)續(xù)期或者申請(qǐng)續(xù)期未獲批準(zhǔn)的；（4）因單位撤銷、遷移等原因，停止使用原劃撥的國(guó)有土地的；（5）公路、鐵路、機(jī)場(chǎng)、礦場(chǎng)等經(jīng)核準(zhǔn)報(bào)廢的。無償收回劃撥土地使用權(quán)時(shí)，對(duì)其地上建筑物、其他附著物，市、縣人民政府應(yīng)當(dāng)根據(jù)實(shí)際情況給予適當(dāng)補(bǔ)償。對(duì)于因第一、第二種收回土地使用權(quán)情形而產(chǎn)生的補(bǔ)償，應(yīng)當(dāng)按照《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》等法律規(guī)定予以適當(dāng)補(bǔ)償。4、國(guó)有企業(yè)改革中劃撥土地使用權(quán)的處理：根據(jù)企業(yè)改革的不同形式和具體情況，可以分別采取國(guó)有土地使用權(quán)出讓、國(guó)有土地租賃、國(guó)家以土地使用權(quán)作價(jià)入股和保留劃撥用地方式四種辦法予以處置。有下列情況之一的，應(yīng)當(dāng)采取出讓或租賃方式處置：（1）國(guó)有企業(yè)改革或改組為有限責(zé)任公司、股份有限公司以和組建企業(yè)集團(tuán)的；（2）國(guó)有企業(yè)改組為股份合作制的；（3）國(guó)有企業(yè)租賃經(jīng)營(yíng)的；（4）非國(guó)有企業(yè)兼并國(guó)有企業(yè)的。國(guó)有企業(yè)破產(chǎn)或出售，企業(yè)原劃撥的土地使用權(quán)應(yīng)當(dāng)以出讓方式處置。有下列情形的，可以經(jīng)批準(zhǔn)后保留劃撥方式：（1）繼續(xù)作為城市基礎(chǔ)設(shè)施用地、公益事業(yè)用地和國(guó)家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等項(xiàng)目用地，原土地用途不變的，但改造或改組為公司制企業(yè)除外；（2）國(guó)有企業(yè)兼并國(guó)有企業(yè)或非國(guó)有企業(yè)，以和國(guó)有企業(yè)合并，兼并或合并后是國(guó)有工業(yè)企業(yè)的；（3）在國(guó)有企業(yè)兼并、合并中，被兼并的國(guó)有企業(yè)或國(guó)有企業(yè)合并的一方屬于瀕臨破產(chǎn)的企業(yè)；（4）國(guó)有企業(yè)改造或改組為國(guó)有獨(dú)資公司的。處置土地使用權(quán)的要求：（1）土地使用權(quán)必須權(quán)屬合法、無爭(zhēng)議，并已辦理了土地登記，企業(yè)持有土地使用權(quán)證書；（2）采取出讓、租賃、作價(jià)入股方式處置的，必須進(jìn)行地價(jià)評(píng)估；（3）簽訂合同和變更土地登記，以出讓和租賃方式處置的，應(yīng)當(dāng)簽訂出讓合同或土地租賃合同，并按照規(guī)定辦理土地登記手續(xù)；以作價(jià)出資（入股）的，持作價(jià)出資（入股）決定書辦理登記；（4）土地用途必須符合當(dāng)?shù)氐耐恋乩每傮w規(guī)劃，在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的，還應(yīng)符合城市規(guī)劃，需要改變土地用途的，應(yīng)當(dāng)依法辦理有關(guān)批準(zhǔn)手續(xù)，補(bǔ)交出讓金或有關(guān)土地使用費(fèi)用。第四章土地管理制度（下）一、土地利用總體規(guī)劃（一）土地利用的概念：1、土地利用是人類在社會(huì)生產(chǎn)、生活中，為了達(dá)到一定的目的，對(duì)土地進(jìn)行的開發(fā)、利用、整治和保護(hù)等過程。2、土地利用及保護(hù)的主要內(nèi)容：（1）十分珍惜、合理利用土地的原則；（2）切實(shí)保護(hù)耕地原則；（3）全面規(guī)劃，以土地利用總體規(guī)劃管制土地的原則；（4）開發(fā)、利用及整治保護(hù)相結(jié)合的原則。這些主要內(nèi)容包括：土地利用總體規(guī)劃制度，土地開發(fā)制度，耕地的特殊保護(hù)制度，土地調(diào)查和統(tǒng)計(jì)制度。（二）土地利用總體規(guī)劃的編制：1、土地利用總體規(guī)劃的概念：土地利用總體規(guī)劃是各級(jí)人民政府貫徹執(zhí)行國(guó)家的土地利用政策，根據(jù)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展規(guī)劃、國(guó)土整治和環(huán)境保護(hù)的要求、土地供給能力以和各項(xiàng)建設(shè)土地的需要，編制分配土地資源、合理調(diào)整土地利用結(jié)構(gòu)和布局的較長(zhǎng)時(shí)間的總體安排和布局。2、土地利用總體規(guī)劃的任務(wù)和目的：任務(wù)：（1）對(duì)土地利用現(xiàn)狀和后備土地資源潛力進(jìn)行綜合分析研究，在預(yù)測(cè)土地利用變化的基礎(chǔ)上根據(jù)需要和可能，提出規(guī)劃期內(nèi)的土地利用目標(biāo)和基本方針；（2）協(xié)調(diào)各部門的用地需求，提出各類用地的控制指標(biāo)；（3）調(diào)整土地利用的結(jié)構(gòu)和布局；（4）提出實(shí)現(xiàn)規(guī)劃的政策、措施和步驟。目的：為了加強(qiáng)國(guó)家對(duì)土地利用的宏觀控制和計(jì)劃管理，協(xié)調(diào)各部門的用地需求，充分、合理地利用我國(guó)有限的土地資源，為國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供土地保障。3、土地利用總體規(guī)劃的編制原則和內(nèi)容：（1）編制原則：①嚴(yán)格保護(hù)基本農(nóng)田，控制非農(nóng)業(yè)建設(shè)占用農(nóng)用地；②提高土地利用率；③統(tǒng)籌安排各類、各區(qū)域用地；④保護(hù)和改善生態(tài)環(huán)境，保障土地的可持續(xù)利用；⑤占用耕地及開發(fā)復(fù)墾耕地相平衡。（2）內(nèi)容：①土地利用現(xiàn)狀分析；②土地需求量預(yù)測(cè)；③土地適宜性評(píng)價(jià)；④確定規(guī)劃目標(biāo)和方針、進(jìn)行布局及結(jié)構(gòu)調(diào)整；⑤土地利用分區(qū)規(guī)劃；⑥制定實(shí)施規(guī)劃的政策和措施，主要包括各種行政、法律、技術(shù)和經(jīng)濟(jì)的措施。4、土地利用總體規(guī)劃的體系：土地利用總體規(guī)劃是一個(gè)多層次的規(guī)劃體系，按各級(jí)規(guī)劃的層次可以分為全國(guó)性土地利用總體規(guī)劃體系，省、自治區(qū)、直轄市土地利用總體規(guī)劃，市級(jí)土地利用總體規(guī)劃，縣級(jí)土地利用總體規(guī)劃，鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）級(jí)土地利用總體規(guī)劃。（三）土地利用總體規(guī)劃的審批及修改1、土地利用規(guī)劃的分級(jí)審批：全國(guó)土地利用總體規(guī)劃，由國(guó)務(wù)院土地行政主管部門會(huì)同國(guó)務(wù)院有關(guān)部門編制，報(bào)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)。省、自治區(qū)、直轄市的土地利用總體規(guī)劃，報(bào)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)。省、自治區(qū)人民政府所在地的市、人口在100萬以上的城市以和國(guó)務(wù)院指定的城市的土地利用總體規(guī)劃，經(jīng)省、自治區(qū)人民政府審查同意后，報(bào)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)。上述以外的土地利用總體規(guī)劃，逐級(jí)上報(bào)省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)；其中鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地利用總體規(guī)劃可以由省級(jí)人民政府授權(quán)的設(shè)區(qū)的市、自治區(qū)人民政府批準(zhǔn)。2、土地利用總體規(guī)劃的法律效力：土地利用總體規(guī)劃一經(jīng)批準(zhǔn)，即具有法律效力。必須嚴(yán)格執(zhí)行。使用土地的單位和個(gè)人必須嚴(yán)格按照土地利用總體規(guī)劃確定的用途使用土地，不得隨意修改，否則應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。3、土地利用總體規(guī)劃的修改：經(jīng)批準(zhǔn)的土地利用總體規(guī)劃確需修改，須經(jīng)原批準(zhǔn)的機(jī)關(guān)批準(zhǔn)，未經(jīng)批準(zhǔn)，不得改變土地利用總體規(guī)劃確定的土地用途。（四）土地利用總體規(guī)劃及其他規(guī)劃的關(guān)系：1、及城市總體規(guī)劃的關(guān)系：（1）城市總體規(guī)劃中的建設(shè)用地規(guī)模不得超過土地利用總體規(guī)劃確定的城市建設(shè)用地規(guī)模；（2）在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)，城市建設(shè)用地的利用應(yīng)當(dāng)符合城市規(guī)劃。2、及江河、湖泊綜合開發(fā)規(guī)劃的關(guān)系：在江河、湖泊、水庫(kù)的管理和保護(hù)范圍以和蓄洪、滯洪區(qū)內(nèi)，土地利用應(yīng)當(dāng)符合江河、湖泊綜合治理和開發(fā)利用規(guī)劃，符合河道湖泊滯洪、蓄洪和輸水的需要。（五）土地利用年度計(jì)劃：1、土地年度計(jì)劃內(nèi)容：（1）農(nóng)用地轉(zhuǎn)用計(jì)劃指標(biāo)；（2）耕地保有量計(jì)劃指標(biāo)；（3）土地開發(fā)整理計(jì)劃指標(biāo)。2、土地利用年度計(jì)劃的編制：（1）國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展計(jì)劃；（2）國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策；（3）土地利用總體規(guī)劃；（4）建設(shè)用地和土地利用的實(shí)際狀況。二、耕地保護(hù)制度（一）切實(shí)保護(hù)耕地是我國(guó)的一切基本國(guó)策：1、為什么要把切實(shí)保護(hù)耕地列為基本國(guó)策：切實(shí)保護(hù)耕地關(guān)系到農(nóng)業(yè)的長(zhǎng)期穩(wěn)定發(fā)展，關(guān)系到整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)、快速、健康發(fā)展，關(guān)系到全民根本利益，所以必須列為基本國(guó)策。2、耕地總量動(dòng)態(tài)平衡：實(shí)現(xiàn)耕地總量動(dòng)態(tài)平衡就是在今后一個(gè)時(shí)期內(nèi)，做到我國(guó)耕地面積不再減少，并略有增加，用中國(guó)的地養(yǎng)活中國(guó)人，同時(shí)保證當(dāng)前建設(shè)對(duì)土地的需求。3、《土地管理法》中設(shè)定哪些制度以實(shí)現(xiàn)耕地總量動(dòng)態(tài)平衡：（1）從規(guī)劃上保證總量平衡；（2）實(shí)行土地用途管制制度；（3）實(shí)行占用耕地補(bǔ)償制度；（4）實(shí)行基本農(nóng)田保護(hù)區(qū)制度（省、自治區(qū)、直轄市劃定基本農(nóng)田保護(hù)區(qū)應(yīng)當(dāng)占本行政區(qū)域內(nèi)耕地的80%以上）；（5）禁止閑置和荒蕪耕地（已經(jīng)辦理審批手續(xù)的非農(nóng)業(yè)建設(shè)占用耕地，1年內(nèi)不用而又可以耕種收獲的，應(yīng)當(dāng)由原耕種該幅耕地的集體或個(gè)人恢復(fù)耕種，也可以由用地單位組織耕種；1年以上未動(dòng)工建設(shè)的，應(yīng)當(dāng)按省、自治區(qū)、直轄市的規(guī)定繳納閑置費(fèi)；超過2年未使用的，經(jīng)原批準(zhǔn)機(jī)關(guān)批準(zhǔn)，由上級(jí)人民政府收回用地單位的土地使用權(quán)。該幅土地原為農(nóng)民集體所有的，應(yīng)當(dāng)交回原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織恢復(fù)耕種。承包經(jīng)營(yíng)耕地的單位或者個(gè)人超過2年棄耕拋荒的，原發(fā)包單位應(yīng)當(dāng)終止承包合同，收回發(fā)包的耕地）。二）基本農(nóng)田保護(hù)制度：1、基本農(nóng)田的概念：是指按照一定時(shí)期人口和社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展對(duì)農(nóng)產(chǎn)品的需求，依照土地利用總體規(guī)劃確定的不得占用的耕地。2、基本農(nóng)田保護(hù)區(qū)的劃定：基本農(nóng)田保護(hù)區(qū)以鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）為單位進(jìn)行劃區(qū)定界，由縣級(jí)人民政府土地行政主管部門會(huì)同同級(jí)農(nóng)業(yè)行政主管部門組織實(shí)施。劃定的基本農(nóng)田保護(hù)區(qū)，由縣級(jí)人民政府設(shè)立保護(hù)標(biāo)志，予以公告。3、哪些耕地應(yīng)當(dāng)劃入基本農(nóng)田保護(hù)區(qū)：（1）經(jīng)國(guó)務(wù)院有關(guān)主管部門或者縣級(jí)以上地方人民政府批準(zhǔn)確定的糧、棉、油生產(chǎn)基地內(nèi)的耕地；（2）有良好的水利及水土保持設(shè)施的耕地，正在實(shí)施改造計(jì)劃以和可以改造的中、低產(chǎn)田；（3）蔬菜生產(chǎn)基地；（4）農(nóng)業(yè)科研、科學(xué)試驗(yàn)田。4、基本農(nóng)田保護(hù)區(qū)的實(shí)施：基本農(nóng)田保護(hù)區(qū)以鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）為單位進(jìn)行劃區(qū)定界，由縣級(jí)人民政府土地行政主管部門會(huì)同同級(jí)農(nóng)業(yè)行政主管部門組織實(shí)施。5、基本農(nóng)田的保護(hù)措施：（1）需要占用基本農(nóng)田應(yīng)報(bào)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)；（2）實(shí)行基本農(nóng)田補(bǔ)充制度；（3）禁止破壞基本農(nóng)田；（4）實(shí)行基本農(nóng)田地力等級(jí)評(píng)定制度；（5）實(shí)行基本農(nóng)田保護(hù)責(zé)任書制度。（三）土地開發(fā)及復(fù)墾：1a、土地開發(fā)的概念：土地開發(fā)是為擴(kuò)大土地的可利用面積和提高土地利用深度，通過勞力、技術(shù)和資金的投入將土地由自然資源改造為經(jīng)濟(jì)資源。1b、土地開發(fā)的原則：（1）符合土地利用總體規(guī)劃；（2）保護(hù)和改善生態(tài)環(huán)境、防止水土流失和土地荒漠化；（3）農(nóng)業(yè)用地優(yōu)先開發(fā)；（4）保護(hù)開發(fā)者利益。1c、開墾的范圍和程序：開墾未利用的土地，必須在土地利用總體規(guī)劃劃定的可開墾的區(qū)域內(nèi)進(jìn)行。開墾未利用的土地，必須按下列程序進(jìn)行：（1）經(jīng)過開墾的科學(xué)論證和評(píng)估；（2）開墾土地要經(jīng)依法申請(qǐng)批準(zhǔn)。2、土地復(fù)墾的實(shí)施：土地復(fù)墾實(shí)行誰破壞、誰復(fù)墾的原則。三、建設(shè)用地制度（一）建設(shè)用地的概念和分類：建設(shè)用地是指建造建筑物、構(gòu)筑物的土地，包括城鄉(xiāng)住宅和公共設(shè)施用地、交通水利設(shè)施用地、旅游用地、軍事用地等。分類：按土地所有權(quán)性質(zhì)劃分，可分為國(guó)家建設(shè)用地和鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）建設(shè)用地；按建設(shè)項(xiàng)目大小可以分為：大型項(xiàng)目建設(shè)用地、中型建設(shè)項(xiàng)目用地、小型建設(shè)項(xiàng)目用地；按利用性質(zhì)可以分為：農(nóng)業(yè)建設(shè)用地和非農(nóng)業(yè)建設(shè)用地。（二）國(guó)家建設(shè)用地使用權(quán)的取得：1、國(guó)家建設(shè)用地的來源：（1）將農(nóng)村集體所有的土地征用為國(guó)有；（2）國(guó)家依法收回國(guó)有建設(shè)土地使用權(quán)；（3）國(guó)有荒山、荒地。2、農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批：（1）市、縣人民政府按照土地利用年度計(jì)劃擬訂農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案、補(bǔ)充耕地方案、征用土地方案，分批次逐級(jí)上報(bào)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府；（2）有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府土地行政主管部門對(duì)農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案、補(bǔ)充耕地方案、征用土地方案進(jìn)行審查，提出審查意見，報(bào)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)；其中補(bǔ)充耕地方案由批準(zhǔn)農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案的人民政府在批準(zhǔn)農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案時(shí)一并批準(zhǔn)；（3）農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案、補(bǔ)充耕地方案、征用土地方案經(jīng)批準(zhǔn)后，由市、縣人民政府組織實(shí)施，按具體建設(shè)項(xiàng)目分別供地。3、以劃撥方式取得建設(shè)用地的審批：（1）在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)申請(qǐng)建設(shè)用地的，建設(shè)單位或個(gè)人應(yīng)向城市規(guī)劃行政管理部門提出選址申請(qǐng)，由城市規(guī)劃行政主管部門對(duì)建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行初步審查，核發(fā)建設(shè)項(xiàng)目選址意見書；（2）建設(shè)單位或個(gè)人向計(jì)劃管理部門申報(bào)可行性研究報(bào)告或設(shè)計(jì)任務(wù)書；（3）建設(shè)單位持建設(shè)項(xiàng)目批準(zhǔn)文件，包括可行性研究報(bào)告或設(shè)計(jì)任務(wù)書、年度基本建設(shè)計(jì)劃等，向建設(shè)用地所在地的市、縣人民政府土地管理部門申請(qǐng)建設(shè)用地；（4）供地方案經(jīng)批準(zhǔn)后，由市、縣人民政府向建設(shè)單位頒發(fā)建設(shè)用地批準(zhǔn)書。（5）土地使用者應(yīng)當(dāng)依法申請(qǐng)土地登記。（三）國(guó)家建設(shè)征用土地1、國(guó)家建設(shè)征用土地的特征：（1）征地主體的唯一性；（2）征地行為的行政性；（3）征地條件的補(bǔ)償性。2、征用土地的審批權(quán)：征用下列土地的，由國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)：（1）基本農(nóng)田；（2）基本農(nóng)田以外的耕地超過35公頃的；其他土地超過70公頃的。征用前款規(guī)定以外的土地的，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)，并報(bào)國(guó)務(wù)院備案。3、征用土地的補(bǔ)償安置：貫徹“使被征用土地單位的農(nóng)民生活水平不降低的原則”。征地費(fèi)用一般由以下幾部分構(gòu)成：（1）土地補(bǔ)償費(fèi)（征用耕地的土地補(bǔ)償費(fèi)，為該耕地被征用前三年的平均年產(chǎn)值的6至10倍）；（2）安置補(bǔ)助費(fèi)（征用耕地的安置補(bǔ)助費(fèi)，按需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)計(jì)算。需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)，按照被征用的耕地?cái)?shù)量除以征地前征用單位平均每人占有耕地的數(shù)量計(jì)算。每個(gè)需安置的農(nóng)業(yè)人口的安置補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，為該耕地被征用前三年平均年產(chǎn)值，但是，每公頃被征用耕地的安置補(bǔ)助費(fèi)，最高不得超過被征用前三年的平均年產(chǎn)值的15倍）；（3）青苗補(bǔ)償費(fèi)（標(biāo)準(zhǔn)由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定）；（4）地上附著物補(bǔ)償費(fèi)；（5）新菜地開發(fā)建設(shè)基金；（6）土地復(fù)墾費(fèi)或耕地開墾費(fèi)。（四）臨時(shí)用地的管理：建設(shè)項(xiàng)目施工和地質(zhì)勘查需要臨時(shí)使用國(guó)有土地或者農(nóng)民集體所有的土地的，由縣級(jí)以上人民政府土地行政主管部門批準(zhǔn)。臨時(shí)使用土地的期限一般不超過2年，使用期滿，應(yīng)當(dāng)將土地還給土地所有人。（五）鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）建設(shè)用地：1、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）建設(shè)用地的對(duì)象和范圍：是指農(nóng)村集體投資或農(nóng)民投資興辦的鄉(xiāng)鎮(zhèn)企事業(yè)、村辦企業(yè)、農(nóng)村村民住宅、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共設(shè)施、公益事業(yè)建設(shè)所使用的土地。2、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）企業(yè)建設(shè)用地的管理：鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）企業(yè)用地的審批權(quán)，在縣級(jí)以上地方人民政府。3、村民宅基地：農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的范圍。宅基地的使用，應(yīng)當(dāng)符合鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地利用總體規(guī)劃，并盡量使用原有的宅基地和村內(nèi)空閑地。農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請(qǐng)宅基地的，不予批準(zhǔn)。4、集體土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓和抵押?jiǎn)栴}：農(nóng)民集體所有的土地使用權(quán)，不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。符合土地利用總體規(guī)劃并依法取得建設(shè)用地的企業(yè)，因破產(chǎn)、兼并等情況而導(dǎo)致土地使用權(quán)依法發(fā)生轉(zhuǎn)移的，不受集體土地使用權(quán)不得轉(zhuǎn)讓的限制。集體土地使用權(quán)也可以設(shè)立抵押?？梢缘盅旱募w土地使用權(quán)，既包括鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)建筑物所占有的集體土地使用權(quán)，也包括鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)在抵押自己的建筑物時(shí)，該建筑物占有范圍內(nèi)的集體土地使用權(quán)。集體荒地抵押的前提是土地使用權(quán)已經(jīng)進(jìn)行登記，已經(jīng)實(shí)行了承包經(jīng)營(yíng)，同時(shí)經(jīng)發(fā)包方同意。鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)集體土地使用權(quán)的抵押僅限于建筑物涉和所占用的集體土地。第五章城市房地產(chǎn)權(quán)屬和其管理法律制度一、城市房地產(chǎn)權(quán)屬關(guān)系（一）房地產(chǎn)所有權(quán)：1、房屋所有權(quán)的概念：是指所有人依法對(duì)自己所有的房屋享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。2、房屋所有權(quán)的種類：（1）國(guó)有房屋所有權(quán)；（2）集體房屋所有權(quán)；（3）私有房屋所有權(quán)；（4）外產(chǎn)房屋所有權(quán)；（5）中外合資房屋所有權(quán)；（6）其他性質(zhì)的房屋所有權(quán)。3、房屋共有的概念和特征，共有的形式：房屋共有是指兩個(gè)以上主體對(duì)同一房屋共同享有所有權(quán)。特征：（1）主體有兩個(gè)或兩個(gè)以上，單一主體不構(gòu)成房屋共有；（2）客體是同一項(xiàng)房產(chǎn)；（3）房屋共有存在著對(duì)內(nèi)、對(duì)外兩種關(guān)系。房屋共有的形式有兩種，即共同共有和按份共有。（二）土地使用權(quán)：1、土地使用權(quán)的概念和特征：是指土地使用者依法使用其占有的土地并享有收益和一定處分的權(quán)利。特征：（1）權(quán)利的派生性；（2）客體的有限性；（3）目的的特殊性；（4）取得的法定性；（5）使用的期限性。2、土地使用權(quán)的內(nèi)容：使用權(quán)、收益權(quán)、處分權(quán)，在經(jīng)濟(jì)生活中可具體表現(xiàn)為對(duì)土地的利用權(quán)、出租權(quán)、轉(zhuǎn)讓權(quán)、抵押權(quán)和物上請(qǐng)求權(quán)等。3、土地使用的取得、變更和終止：（1）取得：①原始取得，主要是有償出讓和行政劃撥；②傳來取得，包括通過轉(zhuǎn)讓、抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)或民事執(zhí)行，變更國(guó)有土地使用權(quán)的主體等方式。（轉(zhuǎn)讓方式是指根據(jù)當(dāng)事人雙方自愿達(dá)成的協(xié)議，一方將其擁有的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移給另一方的行為。包括買賣、交換和贈(zèng)及。抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)是指依據(jù)抵押合同，按照擔(dān)保法規(guī)定的條件和方式，將抵押人擁有的國(guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移給抵押權(quán)人或依法拍賣給第三人。民事執(zhí)行是指依照民事訴訟法或破產(chǎn)法的有關(guān)規(guī)定，將被執(zhí)行人或者破產(chǎn)人擁有的國(guó)有土地使用權(quán)以拍賣、變賣或者其他方式用于債務(wù)清償。）（2）變更：①主體變更，通常有以下幾種情況：買賣、互易、贈(zèng)及、繼承、共有權(quán)分割、法人合并、法人分立、投資等（限制：一是限制國(guó)有企業(yè)及機(jī)關(guān)、事業(yè)單位之間流轉(zhuǎn)；二是限制公民及法人、非法人組織之間流轉(zhuǎn)；三是限制中國(guó)人及外國(guó)人之間以和外國(guó)人相互之間流轉(zhuǎn)）；②內(nèi)容變更，是指土地使用權(quán)各項(xiàng)權(quán)能的變更；③其他事項(xiàng)變更，是指列入土地使用權(quán)登記項(xiàng)目的其他事項(xiàng)的變更。（3）終止：土地使用權(quán)人由于某種法定事由的出現(xiàn)而喪失土地使用權(quán)。（三）建筑物區(qū)分所有權(quán)：1、建筑物區(qū)分所有權(quán)的概念：是指由區(qū)分所有建筑物專有部分所有權(quán)、共用部分持分權(quán)以和因共同關(guān)系所生的成員權(quán)所構(gòu)成。2、建筑物區(qū)分所有權(quán)的特征：（1）復(fù)合性；（2）專有所有權(quán)的主導(dǎo)性；（3）一體性；4、權(quán)利主體身份的多重性。3、建筑物區(qū)分所有權(quán)的專有部分和共有部分：專有部分是指建筑物中具有構(gòu)造上和使用上的獨(dú)立性的部分；共有部分是供區(qū)分所有人共用，屬于區(qū)分所有人共有的部分，分為法定共有部分和約定共有部分。（四）住房部分產(chǎn)權(quán)：1、住房部分產(chǎn)權(quán)的概念：是指城鎮(zhèn)居民對(duì)按標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)買的公房享有的權(quán)利，包括占有權(quán)、使用權(quán)、有限的收益權(quán)和處分權(quán)，并可以繼承。2、住房部分產(chǎn)權(quán)的法律性質(zhì)：是部分所有權(quán)，是財(cái)產(chǎn)所有權(quán)的一種，甚至可以說已逐步形成為一種新的物權(quán)形式。3、住房部分產(chǎn)權(quán)及物權(quán)法定主義：略。（五）房地產(chǎn)相鄰權(quán)：1、房地產(chǎn)相鄰權(quán)的概念和特征：是指兩個(gè)或兩個(gè)以上相互毗鄰的房地產(chǎn)所有人或使用人在行使房地產(chǎn)的占有、使用、收益和處分權(quán)時(shí)，相互之間應(yīng)當(dāng)給予便利或者接受限制而發(fā)生的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。特征：（1）房地產(chǎn)相鄰權(quán)的主體是兩個(gè)或兩個(gè)以上的房地產(chǎn)所有人或使用人；（2）房地產(chǎn)在地理位置上必須是相鄰的；（3）相鄰關(guān)系的客體是相鄰房地產(chǎn)所有人或使用人行使其權(quán)利時(shí)所體現(xiàn)的利益，而非房地產(chǎn)本身；（4）房地產(chǎn)相鄰關(guān)系的內(nèi)容是相鄰人之間的權(quán)利義務(wù)。2、房地產(chǎn)相鄰權(quán)的種類：（1）因使用鄰地、通道，或通行而發(fā)生的相鄰關(guān)系；（2）因相鄰環(huán)境保護(hù)而發(fā)生的相鄰關(guān)系；（3）因險(xiǎn)情危害而發(fā)生的相鄰關(guān)系；（4）因相鄰?fù)L(fēng)、采光、管線設(shè)置而發(fā)生的相鄰關(guān)系。3、異產(chǎn)毗連房屋關(guān)系：是指結(jié)構(gòu)相連或具有共有、共用設(shè)備和附屬建筑物而為不同所有人共有的房屋。4、處理房地產(chǎn)相鄰關(guān)系應(yīng)注意的問題：（1）是否有利于生產(chǎn)發(fā)展；（2）是否有利于方便人民生活；（3）是否有利于團(tuán)結(jié)互助；（4）是否公平合理。二、城市房地產(chǎn)權(quán)屬登記（一）房地產(chǎn)權(quán)屬登記的功能：1、房地產(chǎn)權(quán)屬登記的概念：是指房地產(chǎn)行政主管部門代表政府對(duì)房地產(chǎn)所有權(quán)和使用權(quán)以和由上述權(quán)利產(chǎn)生的抵押權(quán)、典權(quán)等房地產(chǎn)他項(xiàng)權(quán)利進(jìn)行登記，依法確認(rèn)房地產(chǎn)權(quán)屬關(guān)系的行為。2、房地產(chǎn)權(quán)屬登記的功能：（1）產(chǎn)權(quán)確認(rèn)功能；（2）公示功能；（3）管理功能。（二）房地產(chǎn)權(quán)屬登記的效力：1、房地產(chǎn)權(quán)屬登記的效力模式：德國(guó)法模式、托倫斯模式、法國(guó)法模式。2、我國(guó)房地產(chǎn)權(quán)屬登記的效力：為成立要件主義。3、登記及公信力：德國(guó)法模式及托倫斯模式均承認(rèn)登記的公信力，公信力是指在登記為房地產(chǎn)權(quán)利變動(dòng)的公示方法的情況下，即使登記簿的記載及實(shí)質(zhì)的房地產(chǎn)權(quán)利不符，但對(duì)信賴記載表征的善意第三人也予以保護(hù)。我國(guó)房地產(chǎn)立法承認(rèn)登記具有公信力，但規(guī)定得不明確。（三）房產(chǎn)權(quán)屬登記：1、房產(chǎn)權(quán)屬登記的種類：總登記、轉(zhuǎn)移登記、變更登記和其他登記。2、房產(chǎn)權(quán)屬登記的程序：登記收件、勘丈繪圖、產(chǎn)權(quán)審查、繪制權(quán)證和稅費(fèi)發(fā)證等五道程序。（四）地產(chǎn)權(quán)屬登記：1、地產(chǎn)權(quán)屬登記的種類：初始登記和變更登記。2、地產(chǎn)權(quán)屬登記的程序：（1）初始登記的程序：①申報(bào)；②地籍調(diào)查；③權(quán)屬審核；④注冊(cè)登記；⑤頒發(fā)土地證書。（2）變更登記的程序：①變更申報(bào)；②變更調(diào)查；③變更審核；④變更登記注冊(cè)、發(fā)證。三、城市房屋管理（一）城市私房管理：1、城市居民私房的概念：是指城市居民個(gè)人所有、數(shù)人共有的自用或出租的住宅和非住宅用房。2、城市居民私房管理的主要內(nèi)容：（1）所有權(quán)登記；（2）買賣管理；（3）租賃管理；（4）代管制度。3、私房繼承：私房繼承方式有法定繼承、遺囑繼承、遺贈(zèng)和遺贈(zèng)扶養(yǎng)協(xié)議。（二）城市公房管理：1、城市公房的概念：是指座落于直轄市、市、建制鎮(zhèn)的國(guó)有房屋和集體所有的房屋。2、城市公房管理的主要內(nèi)容：（1）所有權(quán)登記；（2）使用管理；（3）租賃管理；（4）買賣管理；（5）修繕管理。（三）房產(chǎn)權(quán)屬登記：1、房產(chǎn)權(quán)屬登記的種類：總登記、轉(zhuǎn)移登記、變更登記和其他登記。2、房產(chǎn)權(quán)屬登記的程序：登記收件、勘丈繪圖、產(chǎn)權(quán)審查、繪制權(quán)證和稅費(fèi)發(fā)證等五道程序。（四）地產(chǎn)權(quán)屬登記：1、地產(chǎn)權(quán)屬登記的種類：初始登記和變更登記。2、地產(chǎn)權(quán)屬登記的程序：（1）初始登記的程序：①申報(bào)；②地籍調(diào)查；③權(quán)屬審核；④注冊(cè)登記；⑤頒發(fā)土地證書。（2）變更登記的程序：①變更申報(bào)；②變更調(diào)查；③變更審核；④變更登記注冊(cè)、發(fā)證。三、城市房屋管理（一）城市私房管理：1、城市居民私房的概念：是指城市居民個(gè)人所有、數(shù)人共有的自用或出租的住宅和非住宅用房。2、城市居民私房管理的主要內(nèi)容：（1）所有權(quán)登記；（2）買賣管理；（3）租賃管理；（4）代管制度。3、私房繼承：私房繼承方式有法定繼承、遺囑繼承、遺贈(zèng)和遺贈(zèng)扶養(yǎng)協(xié)議。（二）城市公房管理：1、城市公房的概念：是指座落于直轄市、市、建制鎮(zhèn)的國(guó)有房屋和集體所有的房屋。2、城市公房管理的主要內(nèi)容：（1）所有權(quán)登記；（2）使用管理；（3）租賃管理；（4）買賣管理；（5）修繕管理。（三）中介服務(wù)人員資格管理：1、對(duì)從事房地產(chǎn)咨詢業(yè)務(wù)人員的管理：從事房地產(chǎn)咨詢業(yè)務(wù)的人員，必須是具有房地產(chǎn)和相關(guān)專業(yè)中等以上學(xué)歷，有及房地產(chǎn)咨詢業(yè)務(wù)相關(guān)的初級(jí)以上專業(yè)技術(shù)職稱并取得考試合格證書的專業(yè)技術(shù)人員。2、對(duì)從事房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估人員的管理：房地產(chǎn)評(píng)估師必須是經(jīng)過國(guó)家統(tǒng)一考試、執(zhí)業(yè)資格認(rèn)證，取得《房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格證書》，并經(jīng)注冊(cè)登記取得《房地產(chǎn)估價(jià)師注冊(cè)證》的人員。3、對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的管理：房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人必須經(jīng)過考試、注冊(cè)并取得《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人資格證》。（四）中介業(yè)務(wù)管理：1、中介服務(wù)合同的內(nèi)容：（1）當(dāng)事人姓名或名稱、住所；（2）中介服務(wù)項(xiàng)目的名稱、內(nèi)容、要求和標(biāo)準(zhǔn)；（3）合同履行期限；（4）收費(fèi)金額和支付方式、時(shí)間；（5）違約責(zé)任和解決糾紛方式；（6）當(dāng)事人約定的其他內(nèi)容。2、中介業(yè)務(wù)活動(dòng)中的禁止行為：(1)索取、收受委托合同以外的酬金或其他財(cái)物，或者利用工作之便，牟取其他不正當(dāng)?shù)睦?；?）允許他人以自己的名義從事房地產(chǎn)中介服務(wù)；（3）同時(shí)在兩個(gè)或兩個(gè)以上中介服務(wù)機(jī)構(gòu)執(zhí)行業(yè)務(wù)；（4）及一方當(dāng)事人串通損害另一方當(dāng)事人利益；（5）法律、法規(guī)禁止的其他行為。第七章城市房屋拆遷法律制度一、城市房屋拆遷概述（一）房屋拆遷的概念和種類：房屋拆遷是指根據(jù)城鎮(zhèn)建設(shè)規(guī)劃和國(guó)家專項(xiàng)工程的遷建計(jì)劃和當(dāng)?shù)卣挠玫匚募?，拆除和遷移建設(shè)用地范圍內(nèi)的房屋和其他設(shè)施的行為。種類：（1）市政動(dòng)遷和社會(huì)動(dòng)遷；（2）征地拆遷和非征地拆遷；（3）統(tǒng)一拆遷、自行拆遷和委托拆遷。（二）房屋拆遷應(yīng)注意的事項(xiàng)：1、服從國(guó)家利益；2、符合城市規(guī)劃；3、保護(hù)合法權(quán)益；4、誰拆遷、誰安置補(bǔ)償。（三）房屋拆遷的程序：1、申領(lǐng)規(guī)劃用地許可證；2、編制拆遷計(jì)劃；3、申領(lǐng)房屋拆遷許可證；4、發(fā)布拆遷公告；5、簽訂拆遷補(bǔ)償、安置協(xié)議。二、城市房屋拆遷的補(bǔ)償和安置（一）拆遷補(bǔ)償：1、拆遷補(bǔ)償?shù)膶?duì)象和范圍：對(duì)象是被拆除房屋和其附屬物的所有人。在此，包括產(chǎn)權(quán)人、代管人和國(guó)家授權(quán)的國(guó)有房屋和其附屬物的管理人。范圍是被拆除的房屋和其附屬物。但拆除違章建筑、超過期限的臨時(shí)建筑不屬拆遷補(bǔ)償范圍。未超過批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑屬于補(bǔ)償?shù)姆秶邕M(jìn)行拆除，應(yīng)給予適當(dāng)?shù)难a(bǔ)償。2、拆遷補(bǔ)償?shù)姆绞剑寒a(chǎn)權(quán)調(diào)換、作價(jià)補(bǔ)償和產(chǎn)權(quán)調(diào)換及作價(jià)補(bǔ)償相結(jié)合。3、拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)：產(chǎn)權(quán)調(diào)換的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)是按照被拆除房屋的建筑面積計(jì)算；（1）非住宅房屋的產(chǎn)權(quán)調(diào)換，其價(jià)格的結(jié)算按以下辦法進(jìn)行：①償還面積及原面積相等的部分，按重置價(jià)格結(jié)算結(jié)構(gòu)差價(jià)。（重置價(jià)格是指現(xiàn)在重新建造及被拆除房屋相同結(jié)構(gòu)、相同標(biāo)準(zhǔn)、相同質(zhì)量的房屋的造價(jià)，該造價(jià)由政府按年公布）②償還面積超過原面積部分，按商品房?jī)r(jià)格結(jié)算；③償還面積不足原面積部分，按重置價(jià)格結(jié)合成新結(jié)算。（2）住宅房屋的產(chǎn)權(quán)調(diào)換，其價(jià)格結(jié)算的辦法由省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。作價(jià)補(bǔ)償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)是按照被拆除房屋建筑面積的重置價(jià)格結(jié)合成新計(jì)算的。4、拆遷補(bǔ)償?shù)膸追N特殊情況：（1）拆除出租住宅房屋，應(yīng)當(dāng)實(shí)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換；原租賃關(guān)系繼續(xù)保持；因拆遷而引起變動(dòng)原租賃合同條款的，應(yīng)當(dāng)作相應(yīng)修改；（2）拆除有產(chǎn)權(quán)糾紛房屋，在房屋拆遷主管部門公布的規(guī)定期限內(nèi)糾紛未解決的，由拆遷人提出補(bǔ)償安置方案，報(bào)縣級(jí)以上人民政府房屋拆遷主管部門批準(zhǔn)后實(shí)施拆遷。拆遷前房屋拆遷主管部門應(yīng)當(dāng)組織拆遷人對(duì)被拆除房屋作勘查記錄，并由公證機(jī)關(guān)辦理證據(jù)保全；（3）對(duì)拆除設(shè)有抵押權(quán)的房屋實(shí)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，由抵押權(quán)人和抵押人重新簽訂抵押協(xié)議。抵押權(quán)人和抵押人在房屋拆遷主管部門公布的規(guī)定期限內(nèi)達(dá)不成抵押協(xié)議的，由拆遷人參照有產(chǎn)權(quán)糾紛房屋的拆遷補(bǔ)償規(guī)定實(shí)施拆遷。拆除設(shè)有抵押權(quán)的房屋實(shí)行作價(jià)補(bǔ)償?shù)?，由抵押?quán)人和抵押人重新設(shè)立抵押權(quán)或者由抵押人清償債務(wù)后，再給予補(bǔ)償。（二）拆遷安置：1、拆遷安置的對(duì)象及方式：拆遷安置的對(duì)象為被拆除房屋使用人。拆遷安置可以一次性安置，也可以先由拆遷人提供周轉(zhuǎn)房臨時(shí)過渡，或由被拆遷人自己尋找房屋過渡，待正式房建成后再行遷入。2、拆遷安置地點(diǎn)：有原地安置和異地安置兩種。3、拆遷安置的標(biāo)準(zhǔn)：拆除非住宅房屋，按照原建筑面積安置。拆除住宅房屋，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府根據(jù)當(dāng)?shù)貙?shí)際情況，按照原建筑面積，也可以按照原使用面積或者原居住面積安置。4、拆遷安置費(fèi)：包括搬家補(bǔ)助費(fèi)、臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)和經(jīng)濟(jì)損失補(bǔ)償費(fèi)。第八章城市房地產(chǎn)交易法律制度一、城市房地產(chǎn)交易概述（一）房地產(chǎn)交易的概念和特征：房地產(chǎn)交易是指當(dāng)事人之間進(jìn)行的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、房地產(chǎn)抵押和房屋租賃的活動(dòng)。特征：（1）房地產(chǎn)交易對(duì)象的特殊性；（2）房地產(chǎn)交易形式的確定性；（3）房地產(chǎn)交易是數(shù)種典型合同的稱謂；（4）房地產(chǎn)交易為要式法律行為。（二）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押應(yīng)注意的事項(xiàng)：1、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí)，房屋的所有權(quán)和土地使用權(quán)同時(shí)轉(zhuǎn)讓；（2）房地產(chǎn)抵押時(shí)，房屋的所有權(quán)和土地使用權(quán)同時(shí)抵押。三、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓（一）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的概念：是指房地產(chǎn)權(quán)利人通過買賣、贈(zèng)及或者其他合法方式將其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的行為。（二）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的條件：1、禁止條件：（1）司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的；（2）依法收回土地使用權(quán)（包括：①出讓年限屆滿而未續(xù)期；②根據(jù)社會(huì)公共利益的需要而提前收回；③因逾期開發(fā)而被無償收回等）；（3）共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書面同意的；（4）權(quán)屬有爭(zhēng)議的；（5）未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的；（6）法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形。2、允許條件：（1）以出讓方式取得土地使用權(quán)的房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓應(yīng)當(dāng)具備的條件：①按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書；②按照出讓合同約定進(jìn)行投資開發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，應(yīng)完成開發(fā)投資總額的25%以上，屬于成片開發(fā)土地的，依照規(guī)劃對(duì)土地進(jìn)行開發(fā)建設(shè)，完成供排水、供電、供熱、道路交通、通信等市政基礎(chǔ)設(shè)施、公用設(shè)施的建設(shè)，達(dá)到場(chǎng)地平整，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件；③轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)房屋已經(jīng)建成的，還應(yīng)當(dāng)持有房屋所有權(quán)證書。（2）以劃撥方式取得土地使用權(quán)的房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓應(yīng)當(dāng)具備的條件：①土地使用者為企業(yè)、公司、其他經(jīng)濟(jì)組織和個(gè)人；②領(lǐng)有國(guó)有土地使用證；③具有地上建筑物、其他附著物合法產(chǎn)權(quán)證明；④依照規(guī)定簽訂土地使用權(quán)出讓合同，向當(dāng)?shù)厥小⒖h人民政府補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金或者以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押所獲收益抵交土地使用權(quán)出讓金。（三）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的程序：1、簽約；2、申報(bào)；3、審查；4、查勘及評(píng)估；5、交納稅費(fèi)；6、核發(fā)過戶單。（四）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同：1、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同的概念：是指房地產(chǎn)原受讓人及新受讓人之間簽訂的轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的協(xié)議。2、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同的主要內(nèi)容：（1）雙方當(dāng)事人的姓名或者名稱、住所；（2）房地產(chǎn)權(quán)屬證書名稱和編號(hào)；（3）房地產(chǎn)坐落位置、面積、四至界限；（4）土地宗地號(hào)、土地使用權(quán)取得的方式和年限；（5）房地產(chǎn)的用途或使用性質(zhì)；（6）成交價(jià)格和支付方式；（7）房地產(chǎn)交付使用的時(shí)間；（8）違約責(zé)任；（9）雙方約定的其他事項(xiàng)。3、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同及土地使用權(quán)出讓合同的關(guān)系：（1）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同以土地使用權(quán)出讓合同為前提；（2）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同約定的土地使用權(quán)的使用年限通常要受到原土地使用權(quán)出讓合同約定的制約；（3）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同較土地使用權(quán)出讓合同又有新的內(nèi)容。三、房屋預(yù)售：（一）房屋預(yù)售的概念：是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在建設(shè)房屋的工程尚未竣工之前，將正在施工的房屋預(yù)先出售給買者的行為。（二）房屋預(yù)售的法律調(diào)整：1、預(yù)售條件：（1）已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；（2）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證；（3）按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資額的25%以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期；（4）房屋預(yù)售實(shí)行許可證制度。2、預(yù)售成交價(jià)格申報(bào)：國(guó)家實(shí)行房地產(chǎn)成交價(jià)格申報(bào)制度。3、預(yù)售程序：（1）預(yù)售人領(lǐng)取土地使用證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證；（2）預(yù)售人辦理預(yù)售登記，領(lǐng)取預(yù)售許可證；（3）預(yù)售人同預(yù)購(gòu)人簽訂商品房預(yù)售合同；（4）預(yù)售合同登記備案；（5）房屋交付后，辦理產(chǎn)權(quán)登記。（三）房屋預(yù)售的再行轉(zhuǎn)讓：從我國(guó)有關(guān)立法來看，對(duì)于適度的“炒賣樓花”是允許的，但對(duì)過度炒賣應(yīng)當(dāng)限制。因?yàn)椋m度“炒賣樓花”有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)育和資金市場(chǎng)的盤活；而過度“炒賣樓花”則不利于培育中國(guó)內(nèi)地剛剛誕生、正在完善的房地產(chǎn)市場(chǎng)。四、房地產(chǎn)抵押（一）1、房地產(chǎn)抵押的概念：是指抵押人以其合法的房地產(chǎn)以不轉(zhuǎn)移占有的方式向抵押權(quán)人提供債務(wù)履行擔(dān)保的行為。2、房地產(chǎn)抵押的性質(zhì)：（1）抵押權(quán)是一種從屬權(quán)利；（2）抵押權(quán)是一種價(jià)值支配權(quán)；（3）抵押權(quán)是一種優(yōu)先受償權(quán)。（二）房地產(chǎn)抵押的條件：下列房地產(chǎn)不得設(shè)定抵押：1、權(quán)屬有爭(zhēng)議的房地產(chǎn)；2、用于教育、醫(yī)療、市政等公共福利事業(yè)的房地產(chǎn)；3、列入文物保護(hù)的建筑物和有重要紀(jì)念意義的其他建筑物；4、已依法公告列入拆遷范圍的房地產(chǎn)；5、被依法查封、扣押、監(jiān)管或者以其他形式限制的房地產(chǎn)；5、依法不得抵押的其他房地產(chǎn)。（三）房地產(chǎn)抵押的程序：1、簽約；2、登記：（1）申請(qǐng)抵押人和抵押權(quán)人共同到房地產(chǎn)管理部門，填交房地產(chǎn)他項(xiàng)權(quán)利登記申請(qǐng)書，并提交房地產(chǎn)抵押合同副本，交驗(yàn)房地產(chǎn)抵押合同正本、登記申請(qǐng)者的身份證明、土地使用權(quán)來源證明、地上建筑物和其附著物的權(quán)屬證明和登記機(jī)關(guān)認(rèn)為有必要提交的其他文件；（2）受理；（3）審查、發(fā)證。（四）房地產(chǎn)抵押合同：1、房地產(chǎn)抵押合同的條款：（1）當(dāng)事人的基本情況，即當(dāng)事人名稱、國(guó)籍、住所、法定代表人；（2）主債務(wù)基本情況；（3）抵押物的基本情況；（4）抵押物估價(jià)、抵押率；（5）抵押物的權(quán)證保管，抵押物的占管人、占管方式、占管責(zé)任和意外毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任；（6）抵押物投保的險(xiǎn)種、險(xiǎn)別、賠償方式和受益人；（7）抵押物權(quán)證歸還責(zé)任，抵押物處分方式，清償順序；（8）違約責(zé)任和爭(zhēng)議解決方式；（9）合同生效和其他事項(xiàng)。2、房地產(chǎn)抵押合同當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)：（1）房地產(chǎn)抵押人的權(quán)利和義務(wù)：權(quán)利主要有①對(duì)抵押房地產(chǎn)的占有、使用和獲取收益權(quán)；②就同一房地產(chǎn)剩余的價(jià)值部分再設(shè)定抵押的權(quán)利。義務(wù)主要有：①保持抵押房地產(chǎn)的價(jià)值；②保證抵押權(quán)人充分實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)。（2）房地產(chǎn)抵押權(quán)人的權(quán)利和義務(wù)：權(quán)利主要有①要求保全抵押房地產(chǎn)擔(dān)保價(jià)值；②物上代位權(quán)；③處分抵押權(quán)；④優(yōu)先受償權(quán)。義務(wù)主要有①不得妨礙抵押人依法行使對(duì)抵押房地產(chǎn)的占有、使用、收益權(quán)，不得單方擴(kuò)大抵押人擔(dān)保范圍，增加其負(fù)擔(dān)；②在抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)后，如果變賣抵押房地產(chǎn)的價(jià)款清償主債務(wù)后有剩余，則應(yīng)當(dāng)和時(shí)將剩余部分返還給抵押人。五、房屋租賃（一）房屋租賃的概念和條件：1、房屋租賃的概念：房屋租賃是指房屋所有人作為出租人將其房屋出租給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。2、房屋租賃的條件：立法上采取了排除性的條款，下列房屋不得出租：⑴、未依法取得房屋所有權(quán)證的；⑵、司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的；⑶、共有房屋未取得共有人同意的；⑷、權(quán)屬有爭(zhēng)議的；⑸、屬于違法建筑的；⑹、不符合安全標(biāo)準(zhǔn)的；⑺、已抵押，未經(jīng)抵押權(quán)人同意的；⑻、不符合公安、環(huán)保、衛(wèi)生等主管部門有關(guān)規(guī)定的；⑼、有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定禁止出租的其他情形。（二）房屋租賃合同：1、房屋租賃合同的概念：是指出租人及承租人就房屋租賃事宜明確相互權(quán)利和義務(wù)關(guān)系的協(xié)議。2、房屋租賃合同的主要條款：（1）當(dāng)事人姓名或名稱和住所；（2）房屋的坐落、面積、裝修和設(shè)施狀況；（3）租賃用途；（4）租賃期限；（5）租金和支付方式；（6）房屋修繕責(zé)任；（7）轉(zhuǎn)租的約定；（8）變更和解除合同的條件；（9）當(dāng)事人約定的其他條款。3、房屋租賃合同的變更、解除和終止：可以變更或解除的情形：（1）符合法律規(guī)定或者合同約定可以變更或解除合同條款的；（2）因不可抗力而致使租賃合同不能繼續(xù)履行的；（3）當(dāng)事人協(xié)商一致的。承租人違約或違法而導(dǎo)致出租人收回房屋而終止合同的情形有：（1）將承租的房屋擅自轉(zhuǎn)租的；（2）將承租的房屋擅自轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)借他人或擅自調(diào)換使用的；（3）將承租的房屋擅自拆改結(jié)構(gòu)或改變用途的；（4）拖欠租金累計(jì)達(dá)6個(gè)月以上的；（5）公有住宅用房無正當(dāng)理由閑置6個(gè)月以上的；（6）利用承租房屋進(jìn)行違法活動(dòng)的；（7）故意損壞承租房屋的；（8）法律、法規(guī)規(guī)定其他可以收回的。（三）房屋租賃的幾個(gè)具體問題：1、房屋轉(zhuǎn)租：是指房屋承租人將房屋再出租的行為。房屋轉(zhuǎn)租，應(yīng)當(dāng)訂立轉(zhuǎn)租合同。轉(zhuǎn)租合同必須經(jīng)原出租人書面同意，并按照規(guī)定辦理登記備案手續(xù)。轉(zhuǎn)租合同的終止日期不得超過原租賃合同規(guī)定的終止日期，但出租人及轉(zhuǎn)租雙方另有約定的除外。轉(zhuǎn)租合同生效后，轉(zhuǎn)租人享有并承擔(dān)轉(zhuǎn)租合同規(guī)定的出租人的權(quán)利義務(wù)，但出租人及轉(zhuǎn)租雙方另有約定的除外。轉(zhuǎn)租期間，原租賃合同變更、解除或者終止，轉(zhuǎn)租合同也隨之相應(yīng)地變更、解除或終止。2、房屋租賃登記：簽訂、變更、終止房屋租賃合同，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)向房屋所在地市、縣人民政府房地產(chǎn)管理部門登記備案。3、房屋租金：是指房屋承租人為取得一定期限內(nèi)房屋的使用權(quán)而付給房屋出租人的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償。六、房屋出典（一）房屋出典的概念和特征：1、房屋出典的概念：是指承典人支付典價(jià)，占有出典人房屋，并進(jìn)行使用、收益的行為。2、房屋出典的法律特征：（1）房屋典權(quán)是設(shè)立于他人所有的房屋之上，以使用和收益為目的的用益物權(quán)；（2）房屋出典是一種雙務(wù)、有償?shù)拿袷路申P(guān)系；（3）房屋出典是一種要式法律行為；（4）出典人對(duì)出典房屋，必須經(jīng)過一定期間才能回贖；（5）在出典人和承典人約定的房屋出典關(guān)系存續(xù)期間，承典人不支付承典房屋的租金，出典人也不支付所收典金的利息。3、房屋出典及房屋抵押的區(qū)別：（1）設(shè)立的目的不同；（2）房屋是否轉(zhuǎn)移占有不同；（3）法律后果不同。4、房屋出典及房屋出租的區(qū)別：（1）設(shè)立的目的不同；（2）法律后果不同；（3）取得房屋占有權(quán)、使用權(quán)的代價(jià)不同。（二）典權(quán)的設(shè)定和實(shí)現(xiàn)：1、典權(quán)的設(shè)立：是指出典人和承典人通過房屋出典達(dá)成書面協(xié)議并履行登記手續(xù)的法律行為。2、典權(quán)的實(shí)現(xiàn)：是指在出典人未依約履行義務(wù)或其他法定條件下，典權(quán)人依法處分出典房屋而獲得清償?shù)男袨椤Ｆ?、房屋?zèng)及（一）房屋贈(zèng)及的概念：是指房屋所有權(quán)人將自己的房屋無償移交給他人的行為。（二）房屋贈(zèng)及合同：是指贈(zèng)及人及受贈(zèng)人就無償轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)而達(dá)成的協(xié)議。八、房屋交換（一）房屋交換的概念：是指房屋所有人互相交換房屋所有權(quán)的行為。（二）房屋交換合同的內(nèi)容：（1）房屋交換合同是雙務(wù)合同；（2）房屋交換合同為實(shí)踐合同；（3）房屋交換合同是要式合同。（三）對(duì)房屋交換行為的認(rèn)定：公民之間在自愿基礎(chǔ)上訂立房屋交換協(xié)議，經(jīng)房管部門辦理了產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移過戶手續(xù)的，應(yīng)認(rèn)定有效，一方反悔的，不予支持。房屋交換雖未辦理過戶手續(xù)，但換房行為發(fā)生在《城市私有房屋管理?xiàng)l例》實(shí)施以前，且實(shí)際交換使用管理多年，又無欺詐、脅迫或乘人之危以和其他違法行為的，一般應(yīng)認(rèn)定互換產(chǎn)權(quán)的效，但應(yīng)責(zé)其補(bǔ)辦過戶手續(xù)?！冻鞘兴接蟹课莨芾?xiàng)l例》施行后，交換房屋未辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)的，發(fā)生糾紛后，可認(rèn)定換房行為沒有效力。如果有契約并已實(shí)際交付使用，在發(fā)生糾紛后，在房管部門又補(bǔ)辦了手續(xù)，可認(rèn)定為有效。第九章城鎮(zhèn)住房制度的改革及立法一、城鎮(zhèn)住房制度改革概述（一）城鎮(zhèn)住房制度改革的必要性：1、城鎮(zhèn)住房長(zhǎng)期由國(guó)家包，又包不下來，住房嚴(yán)重短缺；（2）福利性低租金制刺激人們租住公房，加劇了住房供需矛盾，也不能鼓勵(lì)人們買房建房；（3）住房分配不合理，助長(zhǎng)了不正之風(fēng)；（4）住房資金不能實(shí)現(xiàn)投入產(chǎn)出的良性循環(huán)；（5）抑制了城市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。（二）城鎮(zhèn)住房制度改革的模式選擇：（1）全價(jià)出售公有住房；（2）公有住房補(bǔ)貼出售；（3）推行以調(diào)整公房低租金為主的綜合配套改革；（4）多種方式全面推進(jìn)住房改革；（5）推行住房貨幣工資分配制度。（三）城鎮(zhèn)住房制度改革的基本原則：（1）國(guó)家、集體、個(gè)人三者共同負(fù)擔(dān)的原則；（2）租、售、建并舉的原則；（3）在統(tǒng)一政策的基礎(chǔ)上因地制宜、分散決策的原則；（4）轉(zhuǎn)換機(jī)制的原則。（四）城鎮(zhèn)住房制度改革的基本內(nèi)容：1、把住房建設(shè)投資由國(guó)家、單位統(tǒng)包的體制改變?yōu)閲?guó)家、單位、個(gè)人三者合理負(fù)擔(dān)的體制；2、把各單位建設(shè)、分配、維修、管理住房的體制改變?yōu)樯鐣?huì)化、專業(yè)化運(yùn)行的體制；3、把住房實(shí)物分配的方式改變?yōu)橐园磩诜峙錇橹鞯呢泿殴べY分配方式；4、建立以中低收入家庭為對(duì)象、具有社會(huì)保障性質(zhì)的經(jīng)濟(jì)適用住房供應(yīng)體系和以高收入家庭為對(duì)象的商品房供應(yīng)體系；5、建立住房公積金制度；6、發(fā)展住房金融和住房保險(xiǎn)，建立政策性和商業(yè)性并存的住房信貸體系；7、建立規(guī)范化的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)和發(fā)展社會(huì)化的房屋維修、管理市場(chǎng)，逐步實(shí)現(xiàn)住房資金投入產(chǎn)出的良性循環(huán)，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)和相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。二、城鎮(zhèn)住房制度改革的政策和立法（一）城鎮(zhèn)住房制度改革的重要政策和立法：略（二）城鎮(zhèn)住房制度改革的政策和立法的主要內(nèi)容：1、公房提租及補(bǔ)貼；2、建立住房公積金制度；3、出售公有住房；4、住房分配貨幣化。（三）加強(qiáng)住房立法的必要性和任務(wù)：城鎮(zhèn)住房制度改革的根本目的，就是建立及社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制相適應(yīng)的新的城鎮(zhèn)住房制度，實(shí)現(xiàn)城鎮(zhèn)住房商品化、社會(huì)化，不斷滿足人民群眾日益增長(zhǎng)的對(duì)住房的合理要求。城鎮(zhèn)住房進(jìn)入商品市場(chǎng)以后，其生產(chǎn)和交換主要受市場(chǎng)規(guī)律的支配，國(guó)家則主要通過經(jīng)濟(jì)的、法律的手段來進(jìn)行調(diào)節(jié)，因此，必須把國(guó)家對(duì)城鎮(zhèn)住房生產(chǎn)和交換的監(jiān)督管理納入法制化的軌道。在完善我國(guó)住房立法的進(jìn)程中，首先要將我國(guó)十幾年來住房制度改革的成果鞏固下來，考慮到我國(guó)住房制度的歷史發(fā)展和居民的經(jīng)濟(jì)承受能力；其次要努力促進(jìn)住房制度和經(jīng)濟(jì)體制改革、市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展相適應(yīng)，以建立起符合我國(guó)國(guó)情的城鎮(zhèn)住房新制度。第十章物業(yè)管理法律制度一、物業(yè)管理概述（一）物業(yè)管理沿革：1、傳統(tǒng)物業(yè)管理：起源于19世紀(jì)60年代的英國(guó)。2、我國(guó)物業(yè)管理：我國(guó)內(nèi)地的物業(yè)管理受香港的物業(yè)管理影響，起源于20世紀(jì)80年代，以廣州、深圳發(fā)展得最早。（二）物業(yè)管理的概念、特點(diǎn)和原則：1、物業(yè)管理的概念：是指業(yè)主委托物業(yè)管理公司對(duì)其物業(yè)共有部分和共同事務(wù)進(jìn)行管理的活動(dòng)。2、物業(yè)管理的特點(diǎn)：（1）物業(yè)管理的社會(huì)化；（2）物業(yè)管理的專業(yè)化；（3）物業(yè)管理的市場(chǎng)化。3、物業(yè)管理的原則：（1）業(yè)主自治管理及物業(yè)管理企業(yè)專業(yè)管理相結(jié)合的原則；（2）物業(yè)管理公司實(shí)行合同聘用的原則；（3）社會(huì)化管理、企業(yè)化經(jīng)營(yíng)原則；4、由物業(yè)管理公司實(shí)行統(tǒng)一的、全方位、多層次管理服務(wù)的原則。（三）物業(yè)管理的內(nèi)容：1、常規(guī)性的公共服務(wù)；2、針對(duì)性的專項(xiàng)服務(wù)；3、委托性的特約服務(wù)。（四）不同用途的物業(yè)的管理：1、寫字樓管理；2、住宅管理；3、公共商業(yè)樓宇管理；4、旅游賓館管理；5、工業(yè)廠房管理。（五）物業(yè)管理的基本環(huán)節(jié)：1、物業(yè)管理的策劃階段；2、物業(yè)管理的前期準(zhǔn)備階段；3、物業(yè)管理的啟動(dòng)階段；4、物業(yè)管理的日常運(yùn)作階段。（六）房屋修繕管理和房屋設(shè)備管理：1、房屋修繕管理：是指物業(yè)公司按照一定的科學(xué)管理制度和程序和維修技術(shù)管理要求，對(duì)受委托管理的房產(chǎn)進(jìn)行日常維護(hù)、修繕技術(shù)管理。2、房屋設(shè)備管理：是指以一定的科學(xué)管理制度和程序，按照一定的技術(shù)管理要求，對(duì)受管理的房產(chǎn)共用設(shè)備的日常運(yùn)行和維修進(jìn)行管理。3、房屋修繕管理和設(shè)備管理費(fèi)用：物業(yè)管理維修基金由物業(yè)建設(shè)單位按物業(yè)總投資的2%，在向業(yè)主委員會(huì)移交物業(yè)管理權(quán)時(shí)，一次性劃撥給業(yè)主委員會(huì)，屬全體業(yè)主共同擁有。物業(yè)管理維修基金由縣級(jí)以上人民政府物業(yè)行政主管部門設(shè)立?？钯~戶代為管理，不得挪作他用；物業(yè)共同部位、共同設(shè)備、設(shè)備維修、設(shè)施維修、更新時(shí)，其費(fèi)用從物業(yè)管理維修基金增值部分開支，增值部分不足以開支的，由物業(yè)管理維修基金墊支，墊支部分應(yīng)向業(yè)主收回；物業(yè)管理維修基金的使用，由物業(yè)管理公司提出年度計(jì)劃，經(jīng)業(yè)主委員會(huì)批準(zhǔn)后實(shí)施，物業(yè)管理公司每半年公布一次物業(yè)管理維修基金的使用情況，接受業(yè)主和業(yè)主委員會(huì)的監(jiān)督。因使用不當(dāng)或人為而造成物業(yè)共同部分損壞的，應(yīng)由行為人負(fù)責(zé)修復(fù)或給予賠償。異產(chǎn)毗鄰房屋修繕，應(yīng)依照建設(shè)部《城市異產(chǎn)毗鄰房屋管理規(guī)定》，劃分應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任。租賃房屋的修繕，由租賃雙方約定修繕責(zé)任。二、業(yè)主管理權(quán)（一）業(yè)主、業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的概念：1、業(yè)主的概念：是指物業(yè)的所有人。2、業(yè)主大會(huì)的概念：是由物業(yè)內(nèi)的業(yè)主組成，決定物業(yè)重大管理事項(xiàng)的業(yè)主自治管理組織。3、業(yè)主委員會(huì)的概念：是在物業(yè)行政主管部門指導(dǎo)下，由物業(yè)內(nèi)的業(yè)主選舉的成員組成的，代表和維護(hù)業(yè)主和使用人的合法權(quán)益的自治管理組織。（二）業(yè)主大會(huì)和業(yè)主公約：1、業(yè)主大會(huì)的權(quán)利：（1）選舉、撤換業(yè)主委員會(huì)組成人員；（2）監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作；（3）通過業(yè)主公約和業(yè)主委員會(huì)的章程；（4）、批準(zhǔn)物業(yè)管理委托合同；（5）決定物業(yè)內(nèi)關(guān)于業(yè)主利益的重大事項(xiàng)；（6）決定物業(yè)管理的其他重要事項(xiàng)。2、業(yè)主大會(huì)的召開：（1）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主第一次大會(huì)。在物業(yè)已交付使用的建筑面積達(dá)到一定比例時(shí)，應(yīng)召開第一次業(yè)主大會(huì)；（2）業(yè)主大會(huì)的年度會(huì)議，每年至少召開一次；（3）業(yè)主大會(huì)的特別會(huì)議，經(jīng)持有一定比例投票權(quán)的業(yè)主提議，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)于接到提議后10天內(nèi)召開臨時(shí)業(yè)主大會(huì)；（4）召開業(yè)主大會(huì)的法定人數(shù)，必須在住用業(yè)主中持有占多數(shù)投票權(quán)的業(yè)主出席才能召開。3、業(yè)主大會(huì)的議題：（1）聽取業(yè)主委員會(huì)工作報(bào)告；（2）審議和通過上一年度財(cái)務(wù)決算報(bào)告和下一年度財(cái)務(wù)預(yù)算；（3）審議及通過《業(yè)主公約》、《業(yè)主委員會(huì)章程》等文件；（4）決定物業(yè)管理公司的選聘、續(xù)聘及改聘；（5）業(yè)主委員會(huì)的換屆選舉及委員的增減；（6）需討論決定的其他事項(xiàng)。4、業(yè)主公約：是一種公共契約，屬于協(xié)議、合約性質(zhì)，是由全體業(yè)主承諾，并對(duì)全體業(yè)主和使用人有共同約束力的，有關(guān)業(yè)主在物業(yè)使用、維護(hù)和管理等方面權(quán)利義務(wù)的行為守則。（三）業(yè)主委員會(huì)：1、業(yè)主委員會(huì)的性質(zhì)和地位：業(yè)主委員會(huì)是在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)代表全體業(yè)主實(shí)施自治管理的組織。業(yè)主委員會(huì)由業(yè)主大會(huì)從全體業(yè)主中選舉產(chǎn)生，作為業(yè)主大會(huì)的常設(shè)機(jī)構(gòu)和執(zhí)行機(jī)構(gòu)，對(duì)業(yè)主大會(huì)負(fù)責(zé)，受業(yè)主大會(huì)和廣大業(yè)主監(jiān)督。2、業(yè)主委員會(huì)的產(chǎn)生及組織：（1）業(yè)主大會(huì)的產(chǎn)生：①第一屆業(yè)主委員會(huì)，在物業(yè)行政主管部門指導(dǎo)下由第一次業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生；②業(yè)主委員會(huì)每屆任期一般為2年，由業(yè)主大會(huì)進(jìn)行換屆選舉。（2）業(yè)主委員會(huì)的組織：①根據(jù)物業(yè)規(guī)模的大小，業(yè)主委員會(huì)設(shè)委員若干名，其中主任、副主任在全體委員中選舉產(chǎn)生；②業(yè)主委員會(huì)主任通常由主要業(yè)主代表?yè)?dān)任，住宅小區(qū)可選熱心公眾事業(yè)、對(duì)物業(yè)管理有較多了解、有一定威信和組織工作能力的人擔(dān)任；③業(yè)主委員會(huì)聘任執(zhí)行秘書，負(fù)責(zé)處理本會(huì)日常事務(wù)。執(zhí)行秘書可以不是本會(huì)委員；④業(yè)主委員會(huì)主任、副主任、執(zhí)行秘書為兼職或?qū)Ｂ?。主任、副主任、?zhí)行秘書和經(jīng)業(yè)主委員會(huì)同意的其他人員可根據(jù)承擔(dān)的工作情況獲適當(dāng)津貼，津貼由業(yè)主分?jǐn)?；⑤業(yè)主委員會(huì)委員從業(yè)主中選舉產(chǎn)生。每屆任期一般為2年，可連選連任。在任期內(nèi)，委員的撤換、增減，由業(yè)主委員會(huì)會(huì)議通過后，提交業(yè)主大會(huì)確認(rèn)。3、業(yè)主委員會(huì)的權(quán)利和義務(wù)：（1）業(yè)主委員會(huì)的權(quán)利：①召集和主持業(yè)主大會(huì)；②草擬業(yè)主公約、業(yè)主委員會(huì)章程草案、修訂草案并報(bào)業(yè)主大會(huì)通過；③采取公開招標(biāo)等方式聘請(qǐng)物業(yè)管理企業(yè)，代表業(yè)主簽訂物業(yè)管理委托合同；④審議物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)收取標(biāo)準(zhǔn)和使用辦法：物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)通常由業(yè)主委員會(huì)提出物業(yè)管理內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)，物業(yè)管理公司據(jù)此提出測(cè)算依據(jù)和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，經(jīng)雙方協(xié)商后簽訂物業(yè)管理委托合同予以確定；⑤審議年度管理工作計(jì)劃，年度費(fèi)用預(yù)算；⑥檢查、監(jiān)督物業(yè)管理公司的物業(yè)管理工作；⑦監(jiān)督公共建筑、公共設(shè)施的合理使用，負(fù)責(zé)物業(yè)維修基金的籌集、使用和管理；⑧業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)賦予的其他職責(zé)。（2）業(yè)主委員會(huì)的義務(wù)：①籌備業(yè)主大會(huì)并負(fù)責(zé)向其報(bào)告工作；②執(zhí)行業(yè)主大會(huì)通過的各項(xiàng)決議，接受所有業(yè)主的監(jiān)督；③貫徹執(zhí)行督促業(yè)主遵守物業(yè)管理和其他有關(guān)法律、政策規(guī)定，協(xié)助物業(yè)管理公司落實(shí)各項(xiàng)管理工作，對(duì)住用戶開展多種形式的宣傳教育；④嚴(yán)格履行物業(yè)管理委托合同，保障本物業(yè)各項(xiàng)管理目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)；⑤接受政府行政管理機(jī)構(gòu)的監(jiān)督指導(dǎo)，執(zhí)行政府對(duì)物業(yè)的管理事項(xiàng)提出的要求。三、物業(yè)委托管理（一）物業(yè)管理公司的法律地位：1、物業(yè)管理公司的概念：是指根據(jù)合同接受業(yè)主或者業(yè)主委員會(huì)的委托，對(duì)物業(yè)實(shí)行專業(yè)化管理，并收取相應(yīng)報(bào)酬的經(jīng)濟(jì)組織。2、物業(yè)管理公司的法律地位：（1）物業(yè)管理公司依合同實(shí)施物業(yè)管理，其管理權(quán)源于業(yè)主；（2）物業(yè)管理公司是獨(dú)立的企業(yè)法人，及業(yè)主委員會(huì)在法律地位上是平等的；（3）物業(yè)管理公司必須及業(yè)主委員會(huì)合作，實(shí)施對(duì)物業(yè)的管理。（二）物業(yè)管理公司的權(quán)利義務(wù)：（1）權(quán)利：①根據(jù)有關(guān)法規(guī)并結(jié)合實(shí)際情況制定管理辦法；②依照物業(yè)管理委托合同和管理辦法對(duì)物業(yè)實(shí)施管理；③依照物業(yè)管理委托合同和有關(guān)規(guī)定收取管理費(fèi)；④有權(quán)制止違反規(guī)章制度的行為；⑤有權(quán)要求業(yè)主委員會(huì)協(xié)助管理；⑥有權(quán)選聘專業(yè)公司承擔(dān)專項(xiàng)管理業(yè)務(wù)；⑦可以實(shí)行多種經(jīng)營(yíng)，以其收益補(bǔ)充管理經(jīng)費(fèi)。（2）義務(wù)：①履行物業(yè)管理委托合同，依法經(jīng)營(yíng)；②接受業(yè)主委員會(huì)和業(yè)主和使用人的監(jiān)督；③重大管理措施應(yīng)提交業(yè)主委員會(huì)審議批準(zhǔn)；④接受行政主管部門監(jiān)督指導(dǎo)；⑤定期向全體業(yè)主公布管理費(fèi)用收支賬目；⑥物業(yè)管理委托合同終止時(shí)，須向業(yè)主委員會(huì)移交全部房屋、物業(yè)管理檔案、財(cái)務(wù)等資料和本物業(yè)的公共財(cái)產(chǎn)，包括管理費(fèi)、公共收入積累形成的資產(chǎn)。四、加強(qiáng)物業(yè)管理立法，完善物業(yè)管理體制（一）現(xiàn)代物業(yè)管理對(duì)傳統(tǒng)房屋管理的挑戰(zhàn)：略（二）政府對(duì)物業(yè)管理市場(chǎng)的監(jiān)督、管理：一是在立法上還須加強(qiáng)；二是民主管理意識(shí)仍需加強(qiáng)；三是有的地方政府物業(yè)管理體制仍未理順。（三）物業(yè)管理公司的規(guī)模效益和科學(xué)管理：現(xiàn)階段的物業(yè)管理有幾種方式，一種是由開發(fā)公司組織成立物業(yè)管理公司管理物業(yè)，這是未成立業(yè)主委員會(huì)之前的普遍現(xiàn)象；一種是開發(fā)商或業(yè)主委員會(huì)委托專業(yè)物業(yè)管理公司管理；一種是由房管部門所屬房管所轉(zhuǎn)制為物業(yè)管理企業(yè)，管理原先已管理的公房。按照規(guī)模經(jīng)濟(jì)理論，企業(yè)只有達(dá)到一定生產(chǎn)規(guī)模才能形成最佳效益。目前我國(guó)物業(yè)管理絕大多數(shù)仍未形成規(guī)模效益，物業(yè)管理公司只管一幢物業(yè)或一個(gè)住宅小區(qū)，而清潔、保安、維修、綠化等都必須有專門人才，物業(yè)管理成本大，加大了業(yè)主的負(fù)擔(dān)?，F(xiàn)代化的物業(yè)管理急需有規(guī)模、上檔次的物業(yè)管理集團(tuán)。第十一章涉外房地產(chǎn)法律制度一、涉外房地產(chǎn)關(guān)系法律調(diào)整的特殊性（一）涉外房地產(chǎn)的概念：1、廣義的理解：是指涉外房地產(chǎn)法律關(guān)系主體、客體、內(nèi)容三要素中，有及國(guó)外或境外相聯(lián)系的某一具體因素。2、狹義的理解：是指房地產(chǎn)法律關(guān)系的客體——房屋、土地位于我國(guó)境內(nèi)，主體具有涉外因素。（二）涉外房地產(chǎn)關(guān)系的法律適用：是指對(duì)涉外房地產(chǎn)關(guān)系的成立、解釋和爭(zhēng)議處理所適用的法律，即所謂準(zhǔn)據(jù)法。所適用的法律，是指現(xiàn)行實(shí)體法，而不是沖突規(guī)范和程序法。（三）處理涉外房地產(chǎn)關(guān)系應(yīng)當(dāng)遵循的原則：1、維護(hù)國(guó)家主權(quán)原則；2、平等互利原則；3、統(tǒng)一管理原則。二、涉外房地產(chǎn)制度（一）外商投資企業(yè)用地：1、外商投資企業(yè)用地的概念：是指中外合資經(jīng)營(yíng)企業(yè)、中外合作經(jīng)營(yíng)企業(yè)和外商獨(dú)資企業(yè)進(jìn)行生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)和工程建設(shè)所需要的用地。2、外商投資企業(yè)用地的取得方式：（1）通過出讓方式取得土地使用權(quán)；（2）土地使用權(quán)作價(jià)入股方式；（3）通過租賃廠房和場(chǎng)地的方式取得；（4）通過企業(yè)拍賣或租賃經(jīng)營(yíng)方式取得土地使用權(quán)。（二）外商投資開發(fā)經(jīng)營(yíng)成片土地：1、成片開發(fā)的概念：是指在取得國(guó)有土地使用權(quán)后，依照規(guī)劃對(duì)土地進(jìn)行綜合性的開發(fā)建設(shè)，平整場(chǎng)地，建設(shè)供排水、供電、供熱、道路交通、通訊等公用設(shè)施，形成工業(yè)用地和其他建設(shè)用地條件，然后進(jìn)行轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)、經(jīng)營(yíng)公用事業(yè)；或者進(jìn)而建設(shè)通用工業(yè)廠房以和及之配套的生產(chǎn)和生活服務(wù)設(shè)施等地面建筑物，并對(duì)這些地面建筑物從事轉(zhuǎn)讓或出租的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。2、審批程序：（1）項(xiàng)目建議書的編制和審批：吸收外商投資進(jìn)行成片開發(fā)的項(xiàng)目，應(yīng)由市、縣人民政府組織編制。其中，使用耕地1000畝以下，其他土地2000畝以下，綜合開發(fā)投資額在省、自治區(qū)、直轄市人民政府審批權(quán)限內(nèi)成片開發(fā)項(xiàng)目，其項(xiàng)目建議書應(yīng)報(bào)省、自治區(qū)、直轄市人民政府審批。使用耕地超過1000畝，其他土地超過2000畝，或者綜合開發(fā)投資額超過省、自治區(qū)、直轄市人民政府審批權(quán)限的成片開發(fā)項(xiàng)目，其項(xiàng)目建議書應(yīng)經(jīng)省、自治區(qū)、直轄市人民政府報(bào)國(guó)家發(fā)展計(jì)劃委員會(huì)審核和綜合平衡后，由國(guó)務(wù)院審批。（2）設(shè)立開發(fā)企業(yè)的審批：審批權(quán)限在對(duì)外經(jīng)貿(mào)部和省、自治區(qū)、直轄市人民政府。（3）土地使用權(quán)的取得：國(guó)有土地使用權(quán)由開發(fā)區(qū)域所在地的市、縣人民政府出讓。出讓的程序是：由該市、縣人民政府依照國(guó)家土地管理的法律、行政法規(guī)，合理確定地塊范圍、用途、年限、出讓金和其他條件，簽訂出讓合同，并按出讓國(guó)有土地使用權(quán)的審批權(quán)限報(bào)經(jīng)批準(zhǔn)。（4）成片開發(fā)規(guī)劃的批準(zhǔn)：市、縣人民政府在對(duì)規(guī)劃或報(bào)告進(jìn)行審核后，報(bào)省、自治區(qū)、直轄市人民政府審批。3、對(duì)外商投資成片土地開發(fā)經(jīng)營(yíng)的必要限制：（1）向外商出讓的只是土地使用權(quán)，土地所有權(quán)仍屬于國(guó)家；（2）出讓的國(guó)有土地使用權(quán)只是一種地上使用權(quán)，該土地的地下資源和埋藏物仍屬于國(guó)家所有；（3）開發(fā)企業(yè)依法自主經(jīng)營(yíng)管理，但在其開發(fā)區(qū)域內(nèi)沒有行政管理權(quán)；（4）外商投資開發(fā)土地，設(shè)立和開辦生產(chǎn)、服務(wù)、商業(yè)等項(xiàng)目和設(shè)施和其經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，必須遵守我國(guó)的法律、法規(guī)，不得從事國(guó)家法律、法規(guī)禁止的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)和社會(huì)活動(dòng)。對(duì)涉和國(guó)家安全的基礎(chǔ)設(shè)施，外商只有開發(fā)建設(shè)權(quán)，沒有經(jīng)營(yíng)權(quán)。（三）外商投資企業(yè)的地產(chǎn)：1、土地使用權(quán)的取得：(1)土地使用權(quán)是作為中國(guó)合營(yíng)者投資的一部分；（2）土地使用權(quán)未作為中國(guó)合營(yíng)者投資的一部分，分兩種途徑取得土地使用權(quán)：①向國(guó)家取得；②向其他土地使用者取得。2、外商投資企業(yè)使用土地的限制：（1）外商投資企業(yè)對(duì)其占有的土地只有使用權(quán)，沒有所有權(quán)；（