世聯(lián)福州廈門翔安魯能長樂項目整體定位及發(fā)展戰(zhàn)略報告

魯能福州項目整體定位及發(fā)展戰(zhàn)略謹(jǐn)呈：廈門翔安新城投資開發(fā)有限公司版權(quán)聲明：本文僅供客戶內(nèi)部使用，版權(quán)歸世聯(lián)地產(chǎn)顧問（中國）有限公司所有，未經(jīng)世聯(lián)地產(chǎn)顧問（中國）有限公司書面許可，不得擅自向其它任何機構(gòu)和個人傳閱、引用、復(fù)制和發(fā)布報告中的部分或全部內(nèi)容。項目背景開發(fā)商背景廈門翔安新城投資開發(fā)有限公司是山東魯能集團在廈門設(shè)立的房地產(chǎn)投資開發(fā)公司，公司實力雄厚開發(fā)商在福建省除本項目外，在廈門、泉州有土地儲備項目概況用地性質(zhì)：別墅用地容積率：≤0.4限高：有限高，具體數(shù)據(jù)不明確項目一期：3米等高線以上836.81畝，有產(chǎn)權(quán)3米等高線以下328.39畝，海灘可租用項目二、三期：原規(guī)劃為海洋公園和旅游服務(wù)項目，共1200畝(該部分暫不確定)2客戶目標(biāo)及困惑目標(biāo)通過項目的成功開發(fā)，樹立樓盤品牌形象以項目品牌帶動企業(yè)品牌，提升魯能品牌在品牌之下，實現(xiàn)盡快回款和利潤最大化困惑項目開發(fā)時機如何把握項目的開發(fā)應(yīng)如何啟動項目銷售價值如何實現(xiàn)項目地塊價值的衡量我們認(rèn)為的難點如何面對1200畝的體量3項涂目黑研濤究杠工就作促的襖階隱段膠劃跌分2電0耽0殃5診/偏8居/墊32浮0盛0狹5姿/校8媽/所1傻02喪0肺0擇5晝/濾8游/峰2鞭9第畜一紋階暗段市漫場嘗調(diào)揀研第晌二施階駛段項謠目營整軋體荒定員位罩及喚發(fā)逗展足戰(zhàn)恒略區(qū)齡域娃經(jīng)仿濟為背載景診研潑究房姨地訴產(chǎn)并市萄場姓調(diào)躁研政挺府洋官難員助訪準(zhǔn)談專擦業(yè)懂人休士辦訪基談客跟戶槳訪轉(zhuǎn)談相竊關(guān)泄資刪料在收沿集市雖場新機悠會克點牌的泉挖減掘嬌和強分扎析項盒目隆整訪體閑發(fā)懇展柴戰(zhàn)害略項昏目梢定億位辭及赤深客化項室目卵物莊業(yè)姐功鳴能嫁分父區(qū)繞建魄議項堂目迷經(jīng)昆濟蒜評楊價項牙目惠開躺發(fā)招時泛機勉判話研4項饒目狡報來告濫的遼結(jié)蓄構(gòu)救思表路寇導(dǎo)既圖項期目落界支定項淺目嚷發(fā)芽展窩戰(zhàn)衣略項演目箱定源位功恭能鴨布忍局儉建慚議問跪題曾界望定經(jīng)屠濟傳評謹(jǐn)價地貨塊怒解歷析市炮場掛背襲景項肌目沫界壓定案想例柳研州究需張求拿分覽析競訓(xùn)爭腫分徒析發(fā)侄展都戰(zhàn)里略客覺戶漢定很位產(chǎn)肆品虎定景位形抽象亂定新位功劑能謙分音區(qū)港及掙比拔例援劃邊分功靈能宜布棵局啟妻動艷區(qū)瞞建醋議開歉發(fā)多時長機槽研蛇判5地關(guān)塊焰解暗析市箱場跌背奪景項堵目銹界政定項汁目超界照定6地指塊叮區(qū)害位—紅—轉(zhuǎn)位撒于桶長制樂刺郊哲區(qū)虜，味周饒邊厭大糊型鍬工球業(yè)恰區(qū)用分頂布地貍塊侵區(qū)榮位本紅地閑塊狂位繪于搬福廢建蔽長僑樂通市兵漳筍港頑鎮(zhèn)惠仙政岐按村善北算澳龜南嗓澳處鮮于衛(wèi)福瘦州袖市裹區(qū)換的炭東污南耐方殊向聚，安長樓樂解市躲東握面扭臨僻東逃海臺處替，罩長釣樂仗國寧際猜機賓場跑東挖南嘗側(cè)距綱長閣樂湖國掛際姜機蠟場亂約耍2懇公刺里仆，懂距啄長叛樂氧市錘區(qū)喜市悅標(biāo)著位騰置什約寧1謀9看公淚里犁，與離沾福譯州磁市斥區(qū)霞約榴5憲0秀公薪里臨米近蹈大坡型搜工掩業(yè)榮集鏡中惹區(qū)在抱建革的匹長散樂為市規(guī)空茶港然工激業(yè)斤區(qū)濱坑海奏工觀業(yè)觸集辰中樂區(qū)金另峰騾工灶業(yè)蕩集絲式中倘區(qū)周港邊錯配吧套僅沿民反航特海伸天袖大云酒務(wù)店長偶樂漳飛港喪鎮(zhèn)1欲9弓公循里5岸0隱公冷里福策州7地躁塊絹交數(shù)通—定—樣遠(yuǎn)梨離像主曾城瀉區(qū)暈，媽但儲地絨塊叮外間部死交猜通凍便下利陸止路耗交枯通以嶺福聞州俘國交際兆機文場絕高節(jié)速各公捕路茶（川局央部茅通惡車洞）內(nèi)與紙長辮樂皮及卷福赴州廢市琴區(qū)感相弟連以廊2驢0錦1努省臟道正（鄙局尚部綿通吳車怠）撐連炕通姓濱庭海急及犬周競邊福各延縣腔鄉(xiāng)囑鎮(zhèn)到攀長倉樂究國旅際綢機局場斯約短5濤分蟲鐘蝕車宏程界到部長回樂注市晉市貼標(biāo)非位丑置玩約監(jiān)2委0喘分趴鐘惜車賊程模到舍福族州姜市眼區(qū)融，門約笨5撈0突分茅鐘戚車窯程較（劑省徹道饒）擇；師高裹速恐開解通犁后摘約朱半擊小漸時空湖港長會樂儀國姜際鉛機菜場筐，叫通半達(dá)洋國領(lǐng)內(nèi)聰各澡大僵機影場急、肯國所外嶄部傅分伐機千場8地曲塊粘四尚至—坦—唉沿敬海沾岸或線他不葵規(guī)熱則剪四盯邊兔形挨地壯塊東猜臨樹東羅海北儉為寄項謀目血2交、澤3雁期添1醒0中0鳳0種多脅畝摧生圍地南鉗至湖南仆澳獄酒根店冒（生爛絹尾?。┪鲀粗林妻r(nóng)著田9地燃塊年現(xiàn)惰狀—俘—陸大率部顫分同為粥農(nóng)赤田稍，滾未籌開使發(fā)泰的統(tǒng)原臭生捎態(tài)覆海舊灘農(nóng)寬田海灘海培灘水付質(zhì)暗不感好峰，姿海糾水辰不憑藍(lán)嫌，行呈裁黃堤灰處色臨勉海眉的迅沙孟灘管較淹平激坦逮，雞地亭塊宿起默伏惱不桌大沙殖灘役接墳近灘海辦水稠部蛋分拉顏重色摩較祥暗沙門粒重較蒜細(xì)農(nóng)，魄易偵被灰風(fēng)滲帶茄起大哭量此礁稍石怨分趕布開旋發(fā)溜利御用井情形況長古樂結(jié)市傍區(qū)勿及私附文近刑居蓬民班來膝此副游儀泳只、沖燒砍烤有摩少穩(wěn)量棒村命民盒自倍間僅的每簡計易脈小包屋輝提滑供拉游鋸客小菊路1彩0地牧塊中經(jīng)宅濟句指覆標(biāo)—裝—諷大尿規(guī)見模名、低汗容盈積榮率翠別栗墅詳開納發(fā)監(jiān)項碎目地伐塊當(dāng)經(jīng)也濟皆指死標(biāo)占吼地僻規(guī)疤模顧（織一巨期珠）偏：容捉積橡率負(fù)：攜≤膽0惜.奏4對烈應(yīng)錄總愁建統(tǒng)筑術(shù)面吐積貞：屠≤相2倒2剝.淺3些萬邀平丈方繡米（兔8頭3圈6牧.蹦8衡1逼×四6懶6茫6須.哨6兆7腐×山0暈.踢4怪＝厘2它2獨3分1賠5犬0叛.頭4授5南平孝方怪米技）限莊高836.81畝，等高線3米以上，別墅用地328.39畝，等高線3米以下，沙灘，無產(chǎn)權(quán)，可租用1165.2畝1挽1地咳塊見解轉(zhuǎn)析篩結(jié)療論距內(nèi)福紡州叛、劑長床樂漿市晌主鮮城雪區(qū)瞎交湖通純距刪離范較迎遠(yuǎn)空妨港勢、滿高付速混、錫省它道粉，勤對墊外疲交古通肺網(wǎng)耳絡(luò)憐發(fā)伍達(dá)臨襯近挑大跪型儀工霞業(yè)待集唇中亦區(qū)未分開掌發(fā)凡的躬原披生輔態(tài)乒海驚灘然資潔源缺匆乏狀基聞礎(chǔ)棄配鄭套落設(shè)秩施大革規(guī)婆模戒、金低經(jīng)容劇積粒率悄別疊墅饅用蔽地1皺2地仙塊鉛解悔析市練場質(zhì)背喝景項罷目永界滾定項剃目襖界獻(xiàn)定1態(tài)3福棗州與市陡概坊況福估州乎是吊福變建節(jié)省發(fā)省袋會者城趕市請，綠與熱臺顫灣喉一境水己相府望川，洽是耐我矮國紀(jì)首勤批均對泊外廢開淋放垃的釣沿膀海鹿港濃口堅城刷市福輔州妙現(xiàn)綁轄紹五庭區(qū)駛、綿六蔬縣浩、肝兩策個目縣恰級身市債和咸一味個桶經(jīng)誘濟骨區(qū)色，面全替市供土存地憐總結(jié)面雞積睬1夢1龍9廣6鼻8午平捐方拖公淺里候，笛2促0塊0您4符年芝末塵市給區(qū)兔內(nèi)艘建停成發(fā)區(qū)僅面沙積覆1垮6穗5殲.惱6守6張平討方鑒公柏里2保0鵝0繁4累年腥末華，夾全拐市仰常虛住歐人哪口舊為表6蝕6裙0錯萬作人唇，灑其到中醬市幸區(qū)榮人帝口怒2惕4駐3磁萬嫌人2茫0誦0勇4座年雁福賣州菌市尋生無產(chǎn)根總兔值燈達(dá)蛇1適5斃4隙8沾.怎4泥6條億疲元古，處財擠政卡收來入摩1才6豬7件.旱5繪9柏億而元在呈全取國財2役6謙個婚省流會研城裳市瀉中助，偉福支州捏經(jīng)胃濟憂總亞量籮排仁名因第晌十與但廈帳門沉、搖泉宋州悅相孩比竟，擠福東州其在拌經(jīng)漏濟灘總箱量低、墓人岡口荒總隙量嗎上番并番不梳占山據(jù)拘絕控對堅優(yōu)獨勢廁，餐雖雀為極省桂會緊，擋經(jīng)摧濟形輻四射在力謊有師限1偽4福虛州驅(qū)市光近承年咬G漫D尾P草及塔固企定暮資燈產(chǎn)傷投疼資紙額麻高刃速說增旺長根旱據(jù)困G闊D仿P第增鋤速限與姑房垂地隔產(chǎn)穴發(fā)撕展燃的易關(guān)魔系慕，棟可站以覽看懷出絲式房軋地慮產(chǎn)話處知于協(xié)高鎮(zhèn)速準(zhǔn)發(fā)吃展齒期資伏料庸來酬源瓶：半《否2唇0書0按4除年解福轟州朽市謊統(tǒng)瘋計暈?zāi)晗ヨb恢》福訊州怨全部市轎歷奧年差經(jīng)浸濟床發(fā)瞧展錘狀崗況房吼地油產(chǎn)漂預(yù)借警室系哄統(tǒng)相判坐斷界—側(cè)—中G鴿D斜P造增紫速巾與證房梳地搏產(chǎn)陳發(fā)兩展杰關(guān)飼系4%-5%5%-8%大于8%小于4%萎縮停滯穩(wěn)定發(fā)展高速發(fā)展省會城市成都西安廣州南京福州人均GDP（元）2128215553479003000923443較上年增速13%13.5%14.4%15.1%14.2%1嫁5福芳州醫(yī)城板市兔發(fā)惱展仿規(guī)馳劃—狐—粱由籃濱身江壓型誦城擺市游向秋濱搖海洗型塑城環(huán)市醬發(fā)權(quán)展未需來吧2醒0巡壽年窩，推福拌州嶄將扒完降成協(xié)濱陵江廁型聲城有市守—水—沫跨見江從型麗城冬市睛—紙—違濱據(jù)海暖型堵城卻市傻的殲發(fā)炒展資譜料睜來蘇源細(xì)背鑼景券：輩在典福那建鉤省蹤蝶政朵府絲式提潤出早“暴海妻峽賽西速岸厘經(jīng)受濟剩圈懲”銳宏傍觀態(tài)藍(lán)霸圖暴的耗背香景匆下敘，康福粗州史市欣政晨府磚向耽國滴務(wù)雞院背上汗報沖《什閩戴江萄口贏城歐鎮(zhèn)志群窩發(fā)棉展伏規(guī)者劃衰》2000—2005完成閩江時代從三山時代到閩江時代的延伸，從城市老城區(qū)到江濱沿線的開發(fā)2005—2010開始烏龍江時代從閩江時代到烏龍江時代的飛躍，完成對臺南島的開發(fā)2010—2020實現(xiàn)濱海時代從烏龍江時代到濱海時代的提升，對閩江口、長樂沿線的開發(fā)“狗雙芹城茫雙文翼只”讓的開城狂鎮(zhèn)徒群島經(jīng)顏濟岡圈垃的民規(guī)教劃助構(gòu)嚇想雙罵城炮—兇—指羅福的州殃中怎心屋城量區(qū)迅與申長鳴樂盡濱谷海博城稠區(qū)產(chǎn)兩叉?zhèn)€莖城鎮(zhèn)區(qū)雙賢翼文—當(dāng)—南僻翼貌地持區(qū)片：樹以煙福壩清續(xù)市減區(qū)伸為翻中鴉心北蠢翼在地軍區(qū)城：票以幅羅幕源才、猛連革江經(jīng)為襪中沿心騙城斬市福州市烏龍江閩江1權(quán)6福謎州送城扮市帳發(fā)帽展挖戰(zhàn)任略—承—禮城夾市絲式“抗東怒擴壘南該進(jìn)菜西絨拓給”牲戰(zhàn)消略東主要開發(fā)沿閩江兩岸經(jīng)濟增長帶南西南全面開發(fā)南臺島，加快形成沿福廈高速公路沿線的經(jīng)濟增長帶拓展至閩侯的荊溪鎮(zhèn)、上街鎮(zhèn)和甘蔗鎮(zhèn)等北岸是鼓山新區(qū)、快安新區(qū)、馬尾、長安至閩江口的潭頭鎮(zhèn)、瑯岐經(jīng)濟區(qū)；南岸沿峽南一帶向長樂市區(qū)、長樂國際航空港、松下港拓展；市澇區(qū)宅總宰體旱規(guī)物劃俱布泡局以先閩態(tài)江監(jiān)為更發(fā)餡展捆軸包線劈燕，息以仆中孟心御城監(jiān)為扛依勉托縫，阿以糟海秘港駁、而機流場丟為置導(dǎo)晌向永，念東弓擴射南漸進(jìn)鍵，紐奉兩圾岸受呼居應(yīng)野，訂依瞞山疑傍祥海岔，煩以棍優(yōu)踏良條綠陜色練空叔間賤分漿隔揮，勁以巡壽快忍速驅(qū)便修捷設(shè)交第通留相躬聯(lián)講系叨的到帶跟狀伍組召團聾城赤市梯，喉形擺成輪“隊一趟城仇”峽（雹中孫心鈴城慶）球“貝三剃組螺團即”壺（議馬筋尾北、蜘長彎安杰、拘瑯綱岐蟻）燈沿局江殿發(fā)蛛展份的悉空貢間涉布捷局敬。城摘市對“競東充擴夜南太進(jìn)組西佳拓劑”代發(fā)角展告戰(zhàn)形略“笨東誕擴篇南墳進(jìn)氧西貼拓收”耍戰(zhàn)遇略應(yīng)是誰福獲州勒城陡市群化者發(fā)璃展栽的塔重吵點筆。筍總乏體睡目竭標(biāo)板是勞將葉閩詞侯鍵、莊連屆江材、兇長瞇樂難等蒼縣尺、蘇市供的煉一溫些雪地押域疲以跟及土瑯澇岐腫經(jīng)敬濟補區(qū)總?cè)刹肯蠹{致入市中侄心白城判市飲規(guī)估劃刑區(qū)眾。閩侯長樂福州連江1臣7近香幾戀年錄福寬州棄市墾房己地貫產(chǎn)霞市子場厚投緒資須額描、伙施班工杠量猜、忠銷黑售肢量輔逐虛年心增存長單暫位疑：釣億煉元單幸位晃：混萬僻平2疏0豈0匙1耽-您2采0刺0醬4泰年臟?？葜葑迨袧姺坑虻赝袭a(chǎn)幸投聲資粱額彼、擦施止工養(yǎng)量貢、威銷奮售氏量毅快坑速提增性加1誕82泄0禽0寧5絨年估上爹半艘年悼福察州捧房熟地恐產(chǎn)沒市喝場香運忍行泛穩(wěn)缺健市管場學(xué)供頌求辯總釘量析基遷本挽平咐衡咳，校房典地河產(chǎn)攝市喝場暢運姐行嘉穩(wěn)榴健自漿去掉年求1敵0甜月用以者來付，鼻房篇價跟一亦直限游圍走甩在葉3僻0筆0赴0橋上幻玉方職；拳從舅今傷年卡1緒-圈5碌月?lián)艿姆几浞績r指惠數(shù)洋整騙體調(diào)來?？纯冢虻鴦q壇幅賴度鏡都原在可2尚.噴5晝%咽以健下占，摩房澆價浮走撒勢毛平轟穩(wěn)2005年1-6月份數(shù)據(jù)批準(zhǔn)商品房上市預(yù)售面積（萬平方米）商品房銷售面積（萬平方米）301.81331.81求脅略勝大扣于艱供丘，刊供園需測比隙為蒸1驕：練1輸.毛1久，跪市搬場拖需使求培旺緊盛久，若市鴉場按消卵費禁潛帶力磁巨倘大銷迅售攪成碗交版2帽9疊5膨4杰4包宗面，繳總來金周額粱1胞1用9恒.突0駛3牙億福塵房殖指慚數(shù)1習(xí)9福豈州派市奇區(qū)棋房橋價項收嫂入該比畏偏怪高拆，述周同邊殲郊素縣肅購挪買澤支亦撐懲房碼價根恰據(jù)尤世宰界假銀秘行蒜經(jīng)華驗味，篇發(fā)亮展陰中伙國笛家出的蓄家腰庭削年廣均酸收螞入盛與慮房肯價憂的勉比林值凱在1忘：便4劇～紫9之報間往為朝合特理酷狀煙態(tài)味，湊若薯比悅值叉在懇此信區(qū)剛間屑內(nèi)變則控表隙明判該牲地丙區(qū)膽商月品太住即宅拘有低效忙需錯求捆度念高捎，槐商弊品晨住閘宅用與膠居元民友生夫活咱水紙平灣協(xié)涂調(diào)圾發(fā)攜展完。2004年數(shù)據(jù)房價收入比（3262*123.1）/（12326*3.11）=10.48房價收入比小于4房價收入比4～9房價收入比9～12房價仍然有較大上漲潛力房價平穩(wěn)，上漲空間不大房價偏低房價收入比>12房價過高警戒線房庫價褲收喘入纖比是厭指誕住尺房哄總鼻價圖與重居咽民裁家柿庭馳年黎收竟入單的筍比債值囑，沙用浙于舟判獻(xiàn)斷安居機民納住慶房承消余費夏需住求床的背可增持題續(xù)州性初。房地產(chǎn)投資（億元）GDP（億元）房地產(chǎn)投資/GDP223.831548.4614％合尤理授區(qū)斷間1嘩0竟％墻～具1膜4風(fēng)％2賢0福備州葉房予地沿產(chǎn)逼格婚局福能州輪市乖區(qū)救的固房鍵地適產(chǎn)妄發(fā)慢展靈可背以薄分襪為犯6命大么板皇塊金山板塊五四北板塊江濱板塊中心西區(qū)市中心板塊東區(qū)板塊2孫1福城州章房雨地解產(chǎn)約板標(biāo)塊銅分遺析豬-園1板塊劃分發(fā)展原因及現(xiàn)狀代表樓盤金山板塊（整個金山新區(qū)）原因：福州擴張，但東、北、西受山脈制約，惟有向南。受政府扶持極大。以快速發(fā)展小型工業(yè)拉動住宅市場現(xiàn)狀：中低價格、未來城市新中心區(qū)與南江濱風(fēng)景是該板塊上商品房的三大賣點。該板塊以中低價位房為主，多層、小高層為主要的產(chǎn)品形態(tài)，隨著市政配套建設(shè)和基礎(chǔ)設(shè)施投入，該板塊房產(chǎn)升值的空間顯然江南水都·名筑閩江南岸，尤溪洲大橋以西，閩江大道以北均價：2900～3000元/平方米五四北板塊（鼓樓區(qū)北部）原因：福州“CBD后花園”5000畝土地儲備、80%綠化空間、超低地價、距市中心八分鐘車程、城市輕軌和三環(huán)路的匯集現(xiàn)狀：作為城市次中心生活區(qū)的特質(zhì)，中大型低密度住宅確立該板塊以別墅為核心定位的住宅產(chǎn)品開發(fā)。此外還有公寓產(chǎn)品，體現(xiàn)出中低價位的經(jīng)濟型住宅板塊的特征，低價入市是近來該板塊樓盤的巨大優(yōu)勢所在居住主題公園價格：根據(jù)別墅形態(tài)不同從三千五至一萬多桂山公寓均價：1680元／平方米江濱板塊（東起江濱東路，西止于金牛山麓的碧水源）原因：貫徹了福州城市規(guī)劃的要求以及江景資源稀缺和齊全的基礎(chǔ)設(shè)施、公建配套（江濱公園、江濱路）現(xiàn)狀：福州高層最集中和城市住宅名片板塊，高層、高價、高端產(chǎn)品是最明顯的特征世茂外灘江濱中大道188號均價：9000元／平方米2糕2福青州克房膠地朽產(chǎn)看板雹塊腐分裂析梅-僻2板塊劃分發(fā)展原因及現(xiàn)狀代表樓盤中心西區(qū)（鼓樓區(qū)西部）原因：福州西拓，自然資源與城市資源相結(jié)合，集休閑、度假、運動、居住于一體?，F(xiàn)狀：價格較低下，多層、小高層產(chǎn)品為主，使西區(qū)板塊在近乎萎縮的地產(chǎn)開發(fā)中重現(xiàn)蓬勃氣象，將集中一些中高端定位、面向城市白領(lǐng)的明星級樓盤仁文·大儒世家總占地700畝，總建筑面積100萬平方米，分三期五年開發(fā)完成東區(qū)板塊（北起三八路，南至江濱路，西起六一路，東止鼓山麓）原因：福州“東擴”戰(zhàn)略，把東區(qū)作為大批工廠企業(yè)的城市擴張的重要區(qū)域發(fā)展，配套日益完善?，F(xiàn)狀：總體價格不高，但中高低檔產(chǎn)品應(yīng)有盡有，產(chǎn)品形態(tài)豐富多樣，同時由于許多實力開發(fā)商進(jìn)軍該板塊地產(chǎn)市場，地產(chǎn)升值的前景看好匯誠·東方水都90畝，總建筑面積近10萬平方米，由17幢多層及5幢小高層組成均價：2700元/m2市中心板塊（以東街口——五一廣場為中心）原因：地段優(yōu)勢，完善的配套和基礎(chǔ)設(shè)施。便捷的購物和交通環(huán)境等，使之既是福州人氣旺盛的商業(yè)圈重地，又是城市CBD的核心地帶，現(xiàn)狀：住宅產(chǎn)品開發(fā)則多以小戶型、高層為主，與此同時，高端價位也是特點之一。陽光假日公寓占地21.5畝，共3幢28層高層住宅市中心成功人士的第二居所2覺3長觀樂昏市勒區(qū)嘗位濫優(yōu)佛勢機顯搶著隨泡著月臺聰灣蘋海照峽教兩弊岸關(guān)備系貸的回發(fā)持展站，聯(lián)兩濕岸“三狼通”廊指兄日猶可淺待井；伯籍特此納長姥樂突富出池的擋區(qū)綢位鏈優(yōu)級勢及，毒必?fù)魧X為花其蜓發(fā)鼓展攝帶尿來嘆更染多館的駐機哥遇沿海長樂位于中國東南沿海，處于長江口與珠江口海岸線的正中，屬國家頒布的沿海開放市（縣）之一近臺距省城福州30公里，臨海近臺，東瀕東海，與臺灣島隔海相望，相距140海里，是大陸與臺灣基隆港和桃源機場之間的最近通道臨江北臨閩江，與福州馬尾經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)一江相連，處于閩江口經(jīng)濟圈的南翼，是福州今后總體發(fā)展的重要組成部分僑鄉(xiāng)長樂是福建省著名僑鄉(xiāng)和臺胞祖籍地之一，海外僑胞、港澳同胞近30萬人，在臺人員及后裔10萬人長樂2虜4長崖樂部已濁形困成匯現(xiàn)恒代蛋化后立趟體天交盟通薦網(wǎng)弦絡(luò)電，膽成片為僚中抬國從東往南保沿必海趁重罩要碼的借陸蝦、斤海灶、痕空份對啦外圈交較通胞樞竭紐空隨港位糕于指長潔樂劑漳估港粱的勸大青型消現(xiàn)跡代縮慧化百的面福扶州回長納樂止國楊際碼機柔場碼放頭松抖下易港形區(qū)曉3方萬變噸特級布多戴用譜途世碼抵頭哥啟甚動茂建快設(shè)籌逢東圖萬足噸貓級信碼掏頭栽和夢營盲前抖3拳0本0券0泉噸跨集姑裝登箱窄碼誦頭紛已戰(zhàn)建熄成臨投肯運公成路同吐三夸高聯(lián)速概公呈路畏峽池漳申線休、脈福土北催、侵兩繪港尊線孟三陵條討高槽等滾級哪公晌路喘建異成殊通內(nèi)車福桂廈角高形速岡公項路伸穿盆境手而啞過在夏建卵的拴機漸場翁高堵速桃公屢路景一陸期之工教程過可榴望躲在梅今謎年冷底禾完吹成筆主閉體故工牌程酷，梁二智期暮力溉爭劈燕明領(lǐng)年消初尼動猜工笑建績設(shè)2什0奮1揮省恩道漁目聯(lián)前綠正伸在軍建雙設(shè)愁中2憑5長共樂腹市呀經(jīng)載濟朋發(fā)局展—羽—村躋費身搬全壁國款經(jīng)狗濟廈百斗強她縣云，濾第怨二華產(chǎn)仙業(yè)縱貢售獻(xiàn)巖顯取著長犬樂時經(jīng)噸濟捷發(fā)鋸展稅突必飛么猛情進(jìn)詢，廁2眼0拔0賽5轉(zhuǎn)年睛躋拖身株全張國拴經(jīng)塑濟惡百長強嘩縣尾，抗位買列哪第溝7吉5崇名第束二曲產(chǎn)語業(yè)觀產(chǎn)含值編占飾生斥產(chǎn)補總悼值淚的攀6檔2店%資鴉料原來仆源篇：距《淘2袍0器0伙4飼年梢長噴樂揭年遺鑒狂》2喂0膨0義4誼產(chǎn)詠業(yè)炸結(jié)婦構(gòu)2訂6長同樂抹工要業(yè)掀持臨續(xù)筆快漿速預(yù)發(fā)行展避，駛紡億織湖、死冶貞金延為猜主鞠導(dǎo)周支弟柱錘產(chǎn)睬業(yè)2秀0詢0煤5重年餃長句樂條市聽工纖業(yè)霞發(fā)肅展矮令涼人肅刮飄目畫相孕看款，鋤上艦半澇年響完扁成浸工層業(yè)愧總區(qū)產(chǎn)帖值癥1皺6沈8權(quán).候4孕7才億敞元液，釋增象長鮮3堅8盯.星2婦%縫，麥其賭中玻規(guī)結(jié)模他以獅上羞工邊業(yè)鋼總勞產(chǎn)擱值愚達(dá)縣1孫4娛0古.璃1乘1起億戚元良，徹增總長誕4任8逐.牢2毛%跨，肢增治幅川居妻福淡州叢各見縣破(喘市誤)地區(qū)競首已位從隙載申體夾功栽能愛看濱轉(zhuǎn)海泥、怒閩蹈江水口跑、距金閱峰哲等洽３咳個餅工說業(yè)誓集屆中愧區(qū)圈發(fā)幻玉展市勢環(huán)頭英強錄勁巴，致并運陸筒續(xù)子進(jìn)閑入損倍租增敢式優(yōu)跨牽越所發(fā)階展積。凳今加后?。倒艿綁m８珍年統(tǒng)，岡這團３勢個展工癢業(yè)辨集櫻中愛區(qū)示工拳業(yè)魄產(chǎn)純值舞有賢望囑達(dá)董到坑１椒０妹０厲０稼億惹元幸；從百產(chǎn)耗業(yè)蝴集乒群升看金泊峰捏、倦潭帆頭隱的枝染拼整遲，罩鶴稍上駱的跳電棄子幫、步棉覆紡簽、叉食管品斯，廊松毒下呀的倚經(jīng)終編裝、箱染服整礙、借鋼皺鐵轎，般漳攝港更的菊化獄纖宜，好營循前套、品首葡占忽的佳冶暈金傷，鍋航炒城曬的友建賄筑噸、材建廳材薯，擇文與嶺符的疑醫(yī)使藥隊等紹特徹色衣產(chǎn)毅業(yè)帳逐始漸觀隆誤起響…是…傍這訓(xùn)些米已私形漲成搏長串樂普市課的偉產(chǎn)藏業(yè)岔集栗群歷，肯并夜迅蠻速身發(fā)知展膽起爽來從置產(chǎn)標(biāo)業(yè)億輻足射小來臉看長歲樂欣產(chǎn)壁業(yè)破格桑局脅已榜經(jīng)裝基控本雙形擾成更，輸紡聽織肆、房誠冶類金確兩拜大巾支閘柱群產(chǎn)捧業(yè)繪優(yōu)介勢折明芽顯肥，費電鄙子攤、諒電要力必、奏建掉材巾等批新纖興扔產(chǎn)仔業(yè)誕也抽頗被具望規(guī)徹模譽且筑發(fā)藏展蹦迅剛速斯，屯具獻(xiàn)備最承里接桶福屈州誦產(chǎn)厘業(yè)自轉(zhuǎn)洪移床的筐基級礎(chǔ)宮；2瓦7長宜樂廁總診體環(huán)規(guī)掘劃征布留局三竊大漸經(jīng)歡濟克區(qū)西賺部肅綜袍合進(jìn)經(jīng)取濟贊區(qū)咬—貝—以催規(guī)能劃貢區(qū)孕為妹中惠心減，窮發(fā)悼展墻成經(jīng)為白長假樂襪市姨政福治鼻、燒文俊化侮和雞商翅貿(mào)迷中皇心堵；東侮部者臨局空雜型岡產(chǎn)布業(yè)處經(jīng)挖濟全區(qū)脂—短—以居空測港方區(qū)旋位較優(yōu)旋勢害、沫臨霧海帶優(yōu)捆勢肌發(fā)勵展危臨門空戶型款為份主賊產(chǎn)卷業(yè)特，喚配凱套滴商截貿(mào)裹、響游拒憩雅、吩娛滋樂永等姻，翅建通成境現(xiàn)孕代遙化攻的移航慶空奔城挺；南臉部獵濱街海控新總城晃經(jīng)柜濟頑區(qū)奶—崖—以稀海師港膀區(qū)疾位國優(yōu)滴勢毯、京環(huán)駐境順優(yōu)濃勢雨發(fā)征展錄港冊口借、摸工愈業(yè)參、急旅交游四等倦產(chǎn)遼業(yè)媽，疼建滋設(shè)端具富有倦高棄新體技光術(shù)缺產(chǎn)笨業(yè)威、爐旅僚游謎業(yè)揪、俯高躺尚奪居固住術(shù)特拔色脫的淋濱中海樂新戴城怠。在培長期樂每市葡域怒內(nèi)鋪建勺立薪以鑄市壯區(qū)科為古中聲心以，笛金梢峰臟、奏濱句海繁新吊城喂為頌次掃中財心替的蕉三戶大逃經(jīng)賴濟恐區(qū)張和禽東輛西云向址、教南帽北竭向豆兩寬條握發(fā)錢展回軸烤的偏城廉鎮(zhèn)滔空勢間虛布崗局航結(jié)抬構(gòu)鄭。金峰鎮(zhèn)濱海新城長樂市2嚼8空挎港欄工晝業(yè)旺區(qū)哈規(guī)躬劃刊建炮設(shè)福府州解長這樂嚴(yán)空捆港罰工粉業(yè)棗集譽中勵區(qū)漲總降體毅規(guī)金劃區(qū)芒位纏優(yōu)邁勢—跟—責(zé)位烏于施長濱樂扛國牢際海機禿場板西鑄側(cè)鞋，亦機句場約高史速養(yǎng)公守路究南音進(jìn)構(gòu)場誰線峰北燒側(cè)業(yè)，紋距冶福薪州悠市攜區(qū)誦4些2淚公摟里陵，釋松煮下諷港素區(qū)衛(wèi)2休6狐公紋里辣。規(guī)撇?！恰軈^(qū)索域逃規(guī)茄劃別總肆用什地龍約茂1呆.路8莖萬優(yōu)畝幅，革首籌期湖建猾設(shè)蝴4坐0熔0樣0煩多處畝首標(biāo)秒準(zhǔn)按廠聞房耐。產(chǎn)死業(yè)梳規(guī)艇劃—元—導(dǎo)空喪港番工賤業(yè)動集丑中老區(qū)乏主榮要坡發(fā)策展流與都機盞場弄相壘配萌套惑的療無炭污盈染沃、顛高大科伍技機含求量逐、因高訂附負(fù)加開值租、森體班積古小械、揚重狠量底輕梳、濱交結(jié)貨智期錫短兆的錯產(chǎn)豪業(yè)當(dāng)，餓如撤電乳子離通武訊殃、嫁計制算儲機取元臂器禽件煉、滿生刻物遷制賞造反等裂，土同軌時想，盞鼓狀勵錘發(fā)逼展浩現(xiàn)領(lǐng)代自物執(zhí)流糟業(yè)郵，局包繭括饒運讓輸雁、命包尿裝坦、漲物雀流盟配最送親，埋并爺適丈度華發(fā)浸展仗直場接他或饅間小接博為采航必空屠運類輸稅業(yè)羊服纖務(wù)戚的或產(chǎn)混業(yè)美，旦包股括啟零購售憐業(yè)淹、啞航歐空幫食辮品揪業(yè)禍、紡航俱空燭維蠶修盆業(yè)日、賴金偉融稈保擠險添、船旅掉游徒會擱展劍、畏商俘務(wù)慶貿(mào)柳易揉等氏。招括商季成四果—犧—疲“萌截盞至皺0璃5踢年熄3納月墨，濃共戀簽師訂雞意影向朝、固協(xié)逼議丈、毒合幫同狀項畜目季1獵0員0輛項遞，字其伏中味內(nèi)省資誘項號目崗8符7倉項續(xù)，投總畏投芹資園3羨4殘.福2康3騾億漲元聽，卷外吼資襯項雷目拋1秀3杯項顫，擁總游投肢資壇8驅(qū)5情8網(wǎng)8圓萬去美丘元予。認(rèn)”2騎9長側(cè)樂躲市澇房砍地牲產(chǎn)悔處避于皮高且速移發(fā)垂展圾階促段G后D英P芝增崗速柳與搭房糖地滾產(chǎn)厘發(fā)肚展衡關(guān)并系4%-5%5%-8%大于8%小于4%萎縮停滯穩(wěn)定發(fā)展高速發(fā)展長樂2003年人均GDP：16919元較上年增速：17.31%長庭樂劑房臣地慕產(chǎn)型處歡于雅發(fā)例展壁速升度煤階蓋段長叨樂萬市哥城愛區(qū)支內(nèi)熊土睬地嫂開妥發(fā)朵趨導(dǎo)于矛飽牛和濤，費向宅城唐區(qū)腥外責(zé)圍銜擴子展當(dāng)是射其頭發(fā)網(wǎng)展弱必及然郊趨杏勢2頁0狠0殘3技年冰竣慣工亮面跪積總與驅(qū)銷蜂售愚面返積肢比箱為殼1擊：律1舌.趟1閥，鐮市援場捏需獸求釣略瞎大酒于然供座應(yīng)資徑料俊來存源頸：筐《賠2湯0獨0勿3弓年萌長所樂盡年良鑒胡》2惠0包0晶3錢年樹數(shù)蒼據(jù)完宵成匆房狀地炊產(chǎn)忘開斯發(fā)其投著資撒4纏.浸2著億飾元袍，午總哭施航工它面籍積兇6霞6坡.狼9船4感萬需平郊方食米其循中就新獄開筍面鴨積歇2肉4室.少7由5屆萬穩(wěn)平說方內(nèi)米鐮，謎現(xiàn)成已俱竣丸工嶄面風(fēng)積樓2母8艱萬碧平周方爺米商批品晚房檔銷惜售秋面皮積宿3永0趴.謙7蠻萬桶平兵方對米互，涉銷縣售兵金炊額褲達(dá)藥5妥.壘4鼠億扯元共騾公豈開夢出津讓冶土歸地乘1漂0痕幅秩，貨面您積史1循6隨.冰7州8師公蜓頃亡，禮總倦成悲交午價英2尖.均4煩2多5浩9澆億早元3槳0地先塊護(hù)解摧析市地場表背梅景項閥目匯界始定項手目螺界疼定3礙1項抵目戚界毯定—?！熖幘嘤诓贿h(yuǎn)扶郊村，侮位踩于兼城蛇市薦發(fā)龍展醫(yī)方優(yōu)向騰上羞，倡臨溪近底工庸業(yè)同集廚中乏區(qū)袖的演，旱擁鉤有臘原劑生收態(tài)京海斗灘仇資答源員的左大滾規(guī)索模拌、舒低命密秩別袖墅閑項睬目

屬性詮釋區(qū)位屬性遠(yuǎn)郊離長樂市區(qū)19公里，離福州市區(qū)50公里外部交通便利周邊無生活配套周邊無成功房地產(chǎn)項目工業(yè)集中區(qū)周邊有大型工業(yè)集中區(qū)，以紡織業(yè)為主導(dǎo)空港工業(yè)區(qū)的啟動城市發(fā)展方向處于福州城市“東擴南進(jìn)西拓”“跨江向?！狈较颍椖克诜墙谥鲗?dǎo)區(qū)“雙城雙翼”、“濱海新城”的規(guī)劃構(gòu)想項目屬性原生態(tài)海灘資源大規(guī)模、低密、限高住宅占據(jù)較長海岸線，未開發(fā)的原生態(tài)海灘資源海景資源相比其他地區(qū)海灘無明顯優(yōu)勢1165.2畝、容積率0.4、限高、別墅用地3啦2項緊目鳴報拐告佩的邊結(jié)背構(gòu)吹思搜路妨導(dǎo)藝圖項辟目跌界規(guī)定項勿目洋發(fā)漠展例戰(zhàn)秤略項黎目稍定某位功方能最布仿局文建吳議問垮題泡界扇定經(jīng)擠濟呀評糧價地軍塊損解賭析市紀(jì)場姐背伴景項萍目僚界更定案語例拋研乎究需匹求化分削析競斷爭置分照析發(fā)沒展錘戰(zhàn)父略客抱戶漠定那位產(chǎn)靜品界定批位形鹿象宿定哥位功桶能柔分鏡區(qū)篇及鍛比鞋例憐劃哲分功敲能惱布似局啟久動鴨區(qū)葡建浮議開予發(fā)透時敘機到研仿判3滿3問周題頌結(jié)嗽構(gòu)持化妻分肌析問杰題子界席定3益4？R1非期望結(jié)果——由特定情境導(dǎo)致的特定結(jié)果R2期望結(jié)果——不喜歡某一結(jié)果，想得到其它結(jié)果S=情境C=R1,R2Q=如何從R1到R2通轎過寶S蛙-嚇C錄-果Q耐金腥字顏塔菠基描本彼結(jié)午構(gòu)裁來衰界朵定矩和鹽分物析蛋問暑題3翠5S至：第情叛境呈（羅s茂i較t湯u喪a借t賢i憐o患n痕）—五—筍項酷目繡背器景君事憂實歸（敬項悅目辱、原客車戶緩、叔市卵場景）大愧規(guī)繼模怎、倡低軟密嫌限評高慣別吉墅麥用倡地地澇處窄遠(yuǎn)后郊無棵生驢活轟配晚套自漿身表資革源火不腐具行備矛絕竿對科優(yōu)病勢產(chǎn)狼業(yè)凳支究撐級明俱顯區(qū)下域嗽規(guī)窮劃陷發(fā)匙展借遠(yuǎn)抽景轎明假朗泉，刊但裕有頑待鉛時臣日區(qū)兼域沿形犁象贏有訪待武改虎善項磨目交一狼期視總即占塵地伶1善1赤6妙5蜜.杏2愈畝頸（究有咱產(chǎn)炸權(quán)扯部搭分文占糟地零8私3栗6揀.踢8勻1極畝網(wǎng)）悠，單容繭積猛率介0饞.此4子、燥限襯高隙、敲別哪墅列用返地離北長屠樂謹(jǐn)市賭區(qū)疲1羅9鄰公魯里掩，傍離排福狗州轎市勺區(qū)屈5貌0怪公依里疑，赤對司外誓交晴通胳網(wǎng)肺絡(luò)縫發(fā)勁達(dá)項獵目認(rèn)周矮邊川缺踩乏啊基深礎(chǔ)數(shù)生撒活懷配住套占好據(jù)熄較悶長釣海都岸難線件，確未愚開遵發(fā)乞的倉原遲生限態(tài)手海籍灘示資懶源頭，慌但瓣海瓶景羅資漂源筑相述比守其蜜他翠地獵區(qū)鳥無價明電顯猜優(yōu)示勢周傾邊歡以宜紡殃織凳業(yè)遭為蔑主摔導(dǎo)管的遭濱細(xì)海迷、方金殺峰脈兩纖大生工購業(yè)種集看中振區(qū)測，遲建北設(shè)拿中濱的隙大嫌規(guī)喜模挪空朗港憐工狹業(yè)嘴區(qū)處壯于榴福含州笑城卡市衰“妖東繁擴墊南斗進(jìn)笨西德拓錫”酒方睬向看，幕但繭項儲目長所珠在吵非耗近伏期型主慰導(dǎo)弦區(qū)“它撤扯市露建年區(qū)住”昆、?！懊葹I搞海撲新偉城猶”狐的躬規(guī)孕劃律方狠案倍，鈴但象具磁體慮落孔實仿皆聽不循明翻確地?fù)咸帋r“摘農(nóng)索村太”沾，殖周向邊饑唯漠一俯房潛地缺產(chǎn)私開千發(fā)丈項匆目田南屠澳名金膊沙編灘璃別捧墅封群歲“旺爛俱尾彩”3扔6R嘴1聯(lián)：磨非脖期諷望著結(jié)占果—鑄—信按戒常限規(guī)砍發(fā)停展融的池可雞能渴結(jié)染果項鏡目筍處趁于膨配無套撒匱勸乏多、嚴(yán)區(qū)戴域責(zé)形租象獲不辟好自的耕遠(yuǎn)題郊沿，事按童常領(lǐng)規(guī)甘項洽目繼開鵝發(fā)儀模竟式愛，鉛風(fēng)錢險碑過州大本烈項五目務(wù)處醬于較郊萍縣宋偏埋遠(yuǎn)胃地桂區(qū)倍，榨消果費雪者蹄心誰理腐距間離擴較磚遠(yuǎn)仗，卸不巷符著合真長渾樂匙、鑒福暖州慢人膛置棟業(yè)拍習(xí)冒慣杯，特而慨常仁規(guī)純開末發(fā)籃對述周賄邊膽農(nóng)誘村之和攜工湊業(yè)夏區(qū)飄企關(guān)業(yè)隙高秤層狗的舒吸討引換也泳不環(huán)大常邪規(guī)苗別凈墅朵開悉發(fā)瞧，鍬陷奶入鵝來方自嬸福竹州瞇市賄區(qū)認(rèn)及遇長眨樂曠其良他專區(qū)蓮域千的炒同后質(zhì)燃競督爭戶，刷給樓本訴項飾目幻玉的漸市淘場蘆銷韻售腳和幼土歲地素成糕本黎回怖收晉帶盆來破較陵大性壓由力從需開障發(fā)聰模價式際上從姜客姜戶襪上從耕產(chǎn)濱品救上3贊7R暢2偵：底期光望鑒結(jié)編果—舍—咳我墾們腐的懲期蛛望停目杯標(biāo)超揮越裹常停規(guī)消別那墅恨項牽目襪開捆發(fā)默模微式隔，違規(guī)文避烏遠(yuǎn)切郊廟帶弱來芹的陣風(fēng)磚險量，桐改餅變輛區(qū)刃域私整宣體禽形方象餡，僻提膜升治區(qū)僑域碌房虧地域產(chǎn)殘價隨值戚，由創(chuàng)娘建捏項幫目涌、泉乃弟至檔魯脾能詞集默團證的屈品幻玉牌濤價肯值細(xì)看分利客沸戶拼市醉場窄，連并壁找榜到翻目得標(biāo)師客摩戶掏群趕，附盡稅可購能盈擴弄大各客瞧戶強層框面調(diào)，盡實闖現(xiàn)讀首番期貍開偽發(fā)鋤成劑功避姨免患陷傲入遞來捆自成福已州彼市機區(qū)貍及爛長訓(xùn)樂坑其棚他貢區(qū)郊域隨的噴同板質(zhì)粥競追爭咬，醬以伯差澡異政化珠的士產(chǎn)懷品晶形擦成賠競園爭胳優(yōu)良勢來，轎實螺現(xiàn)井項垂目變價帶值燭最臣大橫化從彼開呼發(fā)拐模咬式蒼上從步客鳳戶嗚上從付產(chǎn)駝品卵上3燦8C旋：激矛使盾逼或全沖利突懷（婆co欲m鴿p塔l眾i里c炭a帶t簡i妥o(hù)鍛n足）—史—爬R釋1義與何R罷2倡之嗽間喜存慌在蓄著插的睬矛賞盾尼或軍沖卻突找準(zhǔn)目標(biāo)客戶群，盡可能擴大客戶層面，實現(xiàn)首期開發(fā)成功R1R2整合資源，塑造項目自身競爭力，實現(xiàn)與其它產(chǎn)品的差異化常規(guī)別墅項目開發(fā)模式，項目風(fēng)險大，價值難以實現(xiàn)目標(biāo)客戶單一，且項目對其不具備足夠吸引力面臨來自福州市區(qū)及長樂其他區(qū)域競爭壓力，市場實現(xiàn)難度大規(guī)避遠(yuǎn)郊問題，建立區(qū)域新形象，創(chuàng)建品牌價值3蓮9Q川：蛾提屠出百問齒題晃（醬q址u蜜e員s只t望i舊o疫n崇）—耕—性要宏實望現(xiàn)棉從修R俯1溝到壟R松2渣必床須撲要街回依答瘋的殘核戰(zhàn)心幫問疫題1疊.漢以崗怎擇樣地的葡發(fā)蔥展手戰(zhàn)饒略餅，獲規(guī)題避志遠(yuǎn)澡郊懸?guī)х妬碇甑幕觑L(fēng)左險齡，屑同輛時見改寇善鞠區(qū)圾域宵現(xiàn)竄有氧形首象炊，患創(chuàng)明建隆魯隔能鏡品婚牌唱價紡值便？3孟.胖如朽何老最資大嫁化住利刮用紛項征目漁資票源帥，沫打倚造灣產(chǎn)崇品掘差論異積化洋競持爭頌優(yōu)斤勢斥，撈實退現(xiàn)求項輩目訂價序值刃最伏大碰化掘？2牙.進(jìn)我組們晌的呆客小戶駝是格誰旦，傍以臣什溝么俘樣沙的虛產(chǎn)哈品昏來玩滿肅足磚他封們膜的默需市求銀并驅(qū)擴味大券其京層虜面賴？4辮0項在目角報返告細(xì)的服結(jié)候構(gòu)質(zhì)思鍋路闖導(dǎo)標(biāo)圖項他目剪界可定項懇目護(hù)發(fā)閱展捉戰(zhàn)虎略項病目清定賓位功畝能蛋布號局嘆建惠議問月題酬界摔定經(jīng)高濟概評蒙價地匯塊適解亮析市炸場啄背頃景項朝目殼界引定案涌例綿研承究需暮求杰分喬析競糠爭患分識析發(fā)瞞展勻戰(zhàn)檔略客女戶努定偶位產(chǎn)秩品擱定鏟位形案象采定討位功惑能營分糠區(qū)址及曠比傘例懂劃輪分功版能刑布剖局啟危動班區(qū)瞧建王議開長發(fā)調(diào)時偏機趕研榜判4令1案柴例縫研書究需蘆求然分獸析競桌爭拘分央析項巖目姻發(fā)樣展攝戰(zhàn)蘭略發(fā)竿展觸戰(zhàn)團略4菠2案蒸例穩(wěn)選構(gòu)擇案奪例蜘選算擇售標(biāo)捉準(zhǔn)遠(yuǎn)粘郊師物喇業(yè)低稍密浴度怒大送盤辟開傳發(fā)有畢類婆似棉資偷源案例分析廣溉州無碧傅桂每園牧鳳囑凰者城廣駝州爺星砌河眾灣天拒津畢天潛鵝協(xié)湖況度朱假搜村?；湍献怅柋鈱⑽饕篮Ｌ畎短烀憬蚋葨|演麗呼湖深瓦圳淘萬遼科藏城翡授翠縮慧山押湖4斬3遠(yuǎn)攪郊克大盆規(guī)格?；扉_東發(fā)扯的蔽一駱般倡模乏式開發(fā)模式典型案例關(guān)鍵特征匹配條件居住社區(qū)型廣州碧桂園鳳凰城廣州星河灣與城市中心有一定距離但交通便利；符合城市發(fā)展規(guī)劃；重社區(qū)配套與生活氛圍；目標(biāo)客戶為作息時間較有規(guī)律的中高收入者；與高檔公寓具有可替代性城市居住條件惡化；公共交通發(fā)達(dá)；地塊具有明顯升值前景；能快速建立較完備的社區(qū)配套；附近有足夠數(shù)量的目標(biāo)客戶；作為競爭對手的高檔公寓較少度假體驗型天津天鵝湖海南陽光西海岸私家車為主要交通工具；重自然景觀與娛樂設(shè)施；目標(biāo)客戶為高收入者；兼有商務(wù)、社交等功能；離市區(qū)較遠(yuǎn)但路況要好；先天自然資源優(yōu)勢明顯或后天投入力度大；對該地塊認(rèn)同程度高；經(jīng)濟發(fā)展到一定水平，出現(xiàn)了置業(yè)度假的需求復(fù)合新市鎮(zhèn)型天津東麗湖深圳萬科城翡翠山湖功能多元化；目標(biāo)客戶多樣化；規(guī)模化、大配套；規(guī)模大；處于強鎮(zhèn)經(jīng)濟或“雙極”經(jīng)濟區(qū)域；周邊有較強的產(chǎn)業(yè)支撐；地塊有一定的自然資源；能較快形成基本配套；“雙極”間聯(lián)系日益緊密（交通、經(jīng)濟聯(lián)系）4倍4本劈燕項飽目格發(fā)育展?jié)櫡蕉废驈埑鮽虿絼旁O(shè)田定—毫—等復(fù)灣合全新好市編鎮(zhèn)穴型標(biāo)，暗綜謊合跪居弟住抽、愚度膚假枕休而閑洲、踏投鵝資辦功猜能地潔塊以面刮積目大辜；地掘塊帝處究于拖強槽鎮(zhèn)曲經(jīng)睡濟長或線“腳雙討極丑”食經(jīng)繳濟肅區(qū)疫域坑；地身塊涌附天近漂有腎較預(yù)強汪的侮產(chǎn)程業(yè)什支跟撐盤；地疼塊藏有給一俊定死的脂自皮然羽資頸源舞；能朋較絞快殖形捧成陶基膊本哄配卡套倦；“濫雙施極腔”賤間墳聯(lián)液系健日間益賞緊排密揮（慚交去通抱、音經(jīng)禾濟壤聯(lián)末系層）一衰期攪1峽1投0撤0涉畝劣，頂總哈共糠2等0氧0繁0鄉(xiāng)豐余賄畝辜；長咬樂里是駛?cè)紘探?jīng)魂濟聯(lián)百墨強辭縣源；紡博織弱產(chǎn)王業(yè)尸、仍鋼松鐵朱產(chǎn)仰業(yè)絕；海奸、臥沙糞灘環(huán)、惡防齒護(hù)圈林渡；道咸路旺建載設(shè)蹄機殖場設(shè)高怎速踩、燃2古0殿1鋸省曬道循，娛距擾長扎樂鹽二剩十登分婦鐘核車毅程叫，框福擔(dān)州同半右小謠時潮車豆程蔽；福據(jù)州撤東掏擴葡，浩“爹雙者城愉雙廉翼殿”掩拉章近技了遺雙址極始間箏的瓶距洪離睡。4鹿5案負(fù)例蓋研威究需典求搶分炮析競豆?fàn)幫┓盅晕鲰棻Ｄ抠Q(mào)發(fā)母展次戰(zhàn)業(yè)略發(fā)之展愧戰(zhàn)坦略4疾6需露求飄分蘭析撲區(qū)滾域況界雨定與恰廈乘門際、短泉行州歉相額比鬧，籃福劉州衡在禍經(jīng)掉濟昆、綁人愧口釣總班量斃上鈔并票不留占立絕煩對是優(yōu)鼓勢陣；舒加為之咐廈付門內(nèi)旅品游階等品各裙行票業(yè)吐的旗發(fā)權(quán)展敲擴跪大購其勞影別響化，閃故此福壺州竊雖伏為蠢省深會蛋，臘城謹(jǐn)市獄輻浩射畫力紛有剪限嶼。轉(zhuǎn)正倒因儀如嫩此狀，鈔福盟州甜房尖地志產(chǎn)脂對點外姥輻御射岔不睛強放，細(xì)以密市尺域足內(nèi)狡部歡消仙化沒為售主偵，都故枝本分項賠目拿的脹研棍究洪對淘象邁也純將綠針透對役福想州單市辣域侍內(nèi)序。本綱項鴿目棍的葛市功場倦需蜘求炊分裹析惰將靠區(qū)失域穿設(shè)痰定理在礙福床州壺范養(yǎng)圍臟內(nèi)尸，粒以封項沒目置所蘇屬半長喉樂懼、境福顫州炸市突為漠主長棒樂栗房還地集產(chǎn)飲市歸場福秩州例市邀別滾墅志市磁場客郵戶煎需展求情特之征4浙7長尿樂田房隨地啦產(chǎn)滴市鐘場4冶8長殘樂掏市桿房繞地渣產(chǎn)孔市擴場氧發(fā)群展近股兩叉年凍，船受茫城括區(qū)蹲規(guī)銅模統(tǒng)的膨限窄制腥，趕長膜樂頸城茄區(qū)竊土就地繡供直應(yīng)汽量真減退少供；城制區(qū)貨土鑄地削供譽應(yīng)塊減辛少存，絕一勻定慚程吊度耍拉揚動扁地付價抗上裁漲扶而優(yōu)最狠終建導(dǎo)貪致掙房燃價琴上容漲長師樂驕房貢地殼產(chǎn)爽市脹場囑需份求鴿旺停盛土貿(mào)地項供衡應(yīng)訴及輩價查格2話0攀0課3住年約，必長籠樂蜻土盼地暗供厘應(yīng)附量鼻接瘡近秧6唯0健0守畝撐；2惡0陰0偵4浴年爆，漂長鴉樂訪市砌土疤地某供郊應(yīng)賤量猜不紹足舅2效0追0雜畝枝，鋒同相比刻減娘少膠6責(zé)6害.暖2燦5置%債，償商秋品積房推施長工土面靜積缺同錢比揚減嘗少踢2語6問.溪8偶7卻%爐；2勺0泰0漆3旗年首推痛出多的途錦翠江紀(jì)花識園丘一裕期執(zhí)的業(yè)土使地母價市格巷為插1鉤5傳0檔萬褲/膝畝否，繡2聯(lián)0芒0貢5仇年貓推液出何的厚錦岔江迎花編園半二途期籮、饅陽診光主花礎(chǔ)園慨三峽期潑的鈔價大格姜就具升屋為帥2萌8填0澡萬句/劈燕畝宋。房遭地脹產(chǎn)宇交到易玩情耳況房型價終漲秘幅逼較構(gòu)大內(nèi)，系2原0降0方3迷-研-旁-痛2遣0輔0優(yōu)4瞧，睡長兆樂往房愿價丸上輔漲橡了債4抗0掩%稈；科2伙0氧0光4籮—豆2逗0型0麻5檔，腎長摧樂逮房毀價布上越漲四了檔2遇5籃%筑；枯目杜前綁長殺樂目房哀地錄產(chǎn)誓市渴場偷均筒價殊已把達(dá)饅到愈了模2拖4笨0轎0牢元返/孟平沫米帝；0報3擦、刷0工4其兩耕年鋤長食樂汪房為地鏡產(chǎn)和市淺場鴿的糧銷碎售音面壯積輸都案保簽持?jǐn)z在肆1辛1映萬疲平封米防左斃右垂；寒0劍5報年也上活半務(wù)年繼長舟樂腰開柄盤如的侵項懲目黎面仗積木達(dá)曾到黎了兼3示5浮萬潮平驕米觀左莊右使，而銷當(dāng)售逆率職仍亞有特8碧0歌%扯左是右同。4勻9長乎樂禍高數(shù)檔蓋商女品護(hù)住晉宅罷項辦目掃促描進(jìn)-永1名稱陽光花園3期城市之春圖片位置長樂市人民會堂對面長樂市吳航路、會場路交界處基本情況總占地86畝，15棟小高層板式住宅，共1000余戶；多為三房朝南，3米層高；周邊市政配套齊全；東南亞風(fēng)情；開發(fā)商在當(dāng)?shù)鼐咂放铺栒倭φ嫉孛娣e56畝，總建筑面積14萬M2，13棟多層、小高層、高層構(gòu)成，約900個單位戶型面積及價格三房/三房半：138-181M2；四房/四房半：178-243M2；2196元/M2起價，樓層差價50元/M2三房、四房為主，130-200M2；起價1900元/M2，樓層差價50元/M2客戶群主要為長樂本地企業(yè)主和官員企業(yè)老板、官員；本地人為主，周邊縣鄉(xiāng)較少置業(yè)目的居家居住銷售情況05年4月開盤，06年底入伙，現(xiàn)銷售率達(dá)80%半年前開始銷售，現(xiàn)銷售率達(dá)80%5咬0長秩樂航高擾檔訂商喝品旋住危宅順項源目秀掃稈描遭-閘2名稱加州陽光圖片位置長樂市西洋南路基本情況占地面積69.5畝，總建筑面積5萬余M2，容積率1.16；規(guī)劃獨立別墅40棟，聯(lián)排（疊加）別墅30棟，復(fù)式洋樓4棟，共99戶；小區(qū)在墓地上建設(shè)戶型面積及價格面積260-320M2；均價2500元/M2客戶群私營企業(yè)主、華僑，以本地人為主，有少量周邊縣鄉(xiāng)的官員置業(yè)目的居家為主銷售情況04年下半年開盤，現(xiàn)售出30%；50套以入伙，剩余部分建設(shè)中5燃1長染樂雖高圣檔數(shù)商功品經(jīng)住欺宅汽以瀉其旋區(qū)儀位誓優(yōu)脊勢憤滿低足擔(dān)長購樂深市綿域修內(nèi)墳的精居推住肥需胖求長奴樂種市虜房蹈地們產(chǎn)摸整穴體恐開妨發(fā)監(jiān)水佩平恰不捎高婚，殼產(chǎn)鴨品芬品采質(zhì)編不便好位工于爺城蕩區(qū)排內(nèi)申而疼享抓有凳城極區(qū)彼完躺善雞的帆配勞套狹設(shè)產(chǎn)