XXXX武漢聯(lián)投半島一品項(xiàng)目定位及物業(yè)發(fā)037324651-NXPo

1武漢聯(lián)投半島一品項(xiàng)目

整體定位與物業(yè)發(fā)展建議謹(jǐn)呈：武漢聯(lián)投半島置業(yè)有限公司版權(quán)聲明：本文僅供客戶內(nèi)部使用，版權(quán)歸世聯(lián)地產(chǎn)顧問(wèn)（中國(guó)）有限公司所有，未經(jīng)世聯(lián)地產(chǎn)顧問(wèn)（中國(guó)）有限公司書面許可，不得擅自向其它任何機(jī)構(gòu)和個(gè)人傳閱、引用、復(fù)制和發(fā)布報(bào)告中的部分或全部?jī)?nèi)容。項(xiàng)目本體分析客戶分析物業(yè)發(fā)展建議發(fā)展戰(zhàn)略及定位區(qū)域背景解讀市場(chǎng)機(jī)會(huì)挖掘開發(fā)策略建議報(bào)告目錄1項(xiàng)目本體分析項(xiàng)目本體分析客戶分析物業(yè)發(fā)展建議發(fā)展戰(zhàn)略及定位區(qū)域背景解讀市場(chǎng)機(jī)會(huì)挖掘開發(fā)策略建議項(xiàng)目位于武漢經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)中北部、后官湖東南角，距沌口中心約1.6公里，具有較強(qiáng)的城市屬性44區(qū)位：項(xiàng)目位于武漢經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)（沌口開發(fā)區(qū)）中北部、后官湖東南角；項(xiàng)目距沌口政治服務(wù)中心（開發(fā)區(qū)管委會(huì)）1.6KM，車程距離5分鐘；項(xiàng)目距沌口商業(yè)中心（湘隆時(shí)代廣場(chǎng)、萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)）約3.5KM，車程距離15分鐘。交通：車城大道與車城西路均為城市主干道，雙向四車道，連接沌口交通動(dòng)脈東風(fēng)大道與江城大道。4本案四環(huán)線政治服務(wù)中心商業(yè)中心1.6公里5分鐘3.5公里，15分鐘四環(huán)線后官湖區(qū)域?qū)傩詤^(qū)位條件項(xiàng)目屬性外部配套項(xiàng)目周邊醫(yī)療、教育、商業(yè)及其他生活配套設(shè)施齊全，居住適宜性強(qiáng)55交通配套：車城西路公交站點(diǎn)，有公交車501、597路，未來(lái)地鐵三號(hào)線一期終點(diǎn)站為沌陽(yáng)大道站，距本項(xiàng)目約700米，步行約10分鐘生活配套：經(jīng)開萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、湘隆時(shí)代等大型商場(chǎng)，武漢體育中心、江漢大學(xué)體育館等休閑娛樂(lè)設(shè)施教育配套：三角湖小學(xué)、開發(fā)區(qū)三中、開發(fā)區(qū)職校、武漢市藝術(shù)學(xué)校、江漢大學(xué)等，教育資源豐富醫(yī)療配套:協(xié)和醫(yī)院西區(qū)-漢陽(yáng)的首家三甲綜合醫(yī)院分院，距項(xiàng)目直線距離3公里江漢大學(xué)醫(yī)院等社區(qū)醫(yī)院5項(xiàng)目周邊配套示意圖商場(chǎng)賓館住宅娛樂(lè)醫(yī)院教育經(jīng)開萬(wàn)達(dá)湘隆時(shí)代法國(guó)街三角湖小學(xué)江漢大學(xué)武漢體育中心武漢外校金融機(jī)構(gòu)集中區(qū)協(xié)和醫(yī)院協(xié)和醫(yī)院西區(qū)武漢體育中心武漢外校5公里范圍內(nèi)3公里區(qū)域?qū)傩詤^(qū)位條件項(xiàng)目屬性外部配套地塊臨城市主干道車城大道、車城西路，呈半島形狀，局部高差達(dá)7.5米，可借勢(shì)打造坡地景觀地塊四至北邊臨車城大道與沌口福利院；東側(cè)臨車城西路與成熟小區(qū)東風(fēng)陽(yáng)光城；西邊、南邊臨后官湖；車城大道、車城西路均為城市主干道、雙向四車道，連接沌口交通動(dòng)脈東風(fēng)大道與江城大道；內(nèi)部高差最高點(diǎn)（西南部）標(biāo)高27米，最低點(diǎn)（沿湖）標(biāo)高19.5，高差達(dá)7.5米，可依據(jù)地形打造坡地景觀。車城大道車城西路后官湖沌口福利院沌口福利院北邊東風(fēng)陽(yáng)光城東北邊后官湖對(duì)面小區(qū)官湖郡南邊后官湖對(duì)面在建小區(qū)幸福海西北邊地塊內(nèi)部在建高層區(qū)域?qū)傩缘貕K四至項(xiàng)目屬性項(xiàng)目?jī)?nèi)部項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)地塊三面環(huán)后官湖，湖岸線長(zhǎng)達(dá)2200米，270度觀湖景，視域開闊，擁有強(qiáng)勢(shì)的、原生態(tài)濱湖資源77后官湖后官湖：位于蔡甸區(qū)與沌口區(qū)域交界，武漢市三環(huán)線與繞城公路之間，擁有國(guó)家二級(jí)水質(zhì)，環(huán)境優(yōu)美三面環(huán)湖地塊在武漢實(shí)屬罕見，擁有強(qiáng)勢(shì)的原生態(tài)的濱湖資源為項(xiàng)目打造高端物業(yè)提供了絕好的資源價(jià)值車城大道福利院在建酒店7區(qū)域?qū)傩缘貕K四至項(xiàng)目屬性項(xiàng)目?jī)?nèi)部項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)五星級(jí)度假酒店先行啟動(dòng)+高爾夫球場(chǎng)，提供了絕佳的景觀資源價(jià)值，也為項(xiàng)目導(dǎo)入部分高端消費(fèi)人群區(qū)域?qū)傩缘貕K四至項(xiàng)目屬性項(xiàng)目?jī)?nèi)部項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)高爾夫球場(chǎng)半島酒店半島酒店：規(guī)劃面積6.8萬(wàn)方，是區(qū)域內(nèi)唯一的五星級(jí)度假酒店與大型會(huì)務(wù)中心；引進(jìn)卡爾森集團(tuán)旗下最大的五星級(jí)“麗笙”酒店，主要針對(duì)高檔次消費(fèi)階層度假、商務(wù)會(huì)議等，國(guó)際化的五星級(jí)大牌酒店提升了項(xiàng)目附加值；目前已結(jié)構(gòu)封頂，預(yù)計(jì)2012年10月開業(yè)；后期可利用酒店開業(yè)進(jìn)行造勢(shì)，并作為展示區(qū)，與周邊項(xiàng)目形成差異化。占地面積約39萬(wàn)方，容積率0.9，總建面約35萬(wàn)方，住宅占比約77%，低密度物業(yè)成為必然容積率0.9：項(xiàng)目會(huì)出現(xiàn)低密度物業(yè)住宅占比約77%：以住宅為主，商業(yè)及配套為輔區(qū)域?qū)傩缘貕K四至項(xiàng)目屬性項(xiàng)目?jī)?nèi)部項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)占地面積394800容積率0.90總建筑面積353400其中：住宅272890公建80600幼兒園3500會(huì)所5500酒店68000商業(yè)2000其他配套1600單位：平方米屬性界定：武漢罕見同時(shí)享有五星級(jí)度假酒店+高爾夫球場(chǎng)+270°觀湖景+成熟城市區(qū)+中大規(guī)模低密度社區(qū)基于本體條件對(duì)本項(xiàng)目啟示：二線城市成熟城市區(qū)城市價(jià)值景觀資源中大規(guī)模低密度項(xiàng)目考慮回現(xiàn)五星級(jí)度假酒店先行啟動(dòng)，必將沉淀大量資金，住宅物業(yè)必然需要部分快速回現(xiàn)產(chǎn)品適當(dāng)超越本項(xiàng)目先天稟賦優(yōu)良，集萬(wàn)千寵愛(ài)于一身，可針對(duì)市場(chǎng)有適當(dāng)超越舉措2區(qū)域背景解讀項(xiàng)目本體分析客戶分析物業(yè)發(fā)展建議發(fā)展戰(zhàn)略及定位區(qū)域背景解讀市場(chǎng)機(jī)會(huì)挖掘開發(fā)策略建議區(qū)域現(xiàn)狀區(qū)域未來(lái)傳統(tǒng)制造業(yè)的背景決定了沌口產(chǎn)業(yè)層級(jí)較低（相比光谷）

，中高端人群基數(shù)薄弱區(qū)域現(xiàn)狀武漢經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)東湖高新技術(shù)開發(fā)區(qū)吳家山國(guó)家經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)：汽車制造業(yè)優(yōu)勢(shì)：規(guī)模大、國(guó)家支持劣勢(shì)：傳統(tǒng)制造業(yè)，產(chǎn)業(yè)層級(jí)低主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)：食品加工業(yè)優(yōu)勢(shì)：起步早，背靠漢口，有區(qū)位優(yōu)勢(shì)劣勢(shì)：缺少大型企業(yè)主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)：光電子產(chǎn)業(yè)，科工貿(mào)優(yōu)勢(shì)：產(chǎn)業(yè)層級(jí)高，中高端人群多13表現(xiàn)1發(fā)展歷程：傳統(tǒng)工業(yè)經(jīng)歷啟動(dòng)期-發(fā)展期-成熟期，隨著土地供應(yīng)的日漸稀缺，面臨產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí)的轉(zhuǎn)型期啟動(dòng)期（約5年）1991-1995年發(fā)展期（約8-10年）1997-2005年成熟期（約5年）2006-2011年轉(zhuǎn)型期（2012年）區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)大型企業(yè)入住，產(chǎn)業(yè)聚集觸發(fā)規(guī)模效應(yīng)產(chǎn)業(yè)鏈完善，上下游企業(yè)入住；生活配套設(shè)施完善，吸引區(qū)外人群產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí)，產(chǎn)業(yè)新城發(fā)展；新城規(guī)劃的功能逐漸完善發(fā)展程度1234項(xiàng)目推售期建設(shè)以先進(jìn)制造業(yè)為主導(dǎo)、戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)為引擎、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)加速發(fā)展和特色產(chǎn)業(yè)穩(wěn)步提升的主體產(chǎn)業(yè)群；突出發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)，特別是加大酒店、餐飲、百貨等商業(yè)和服務(wù)外包、創(chuàng)意、設(shè)計(jì)、物流、證券、保險(xiǎn)、基金、創(chuàng)投、風(fēng)投等現(xiàn)代化服務(wù)業(yè)的招商力度，提升第三產(chǎn)業(yè)的比重?！錆h經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展“十二五”規(guī)劃沌口開發(fā)區(qū)現(xiàn)在可出讓的土地已經(jīng)不多了，政府通過(guò)土地性質(zhì)轉(zhuǎn)變來(lái)引進(jìn)第三產(chǎn)業(yè)，區(qū)域轉(zhuǎn)型已經(jīng)提上了日程?！缈陂_發(fā)區(qū)管委會(huì)規(guī)劃科劉主任開始由單一的產(chǎn)業(yè)園向復(fù)合功能的產(chǎn)業(yè)新城轉(zhuǎn)變14表現(xiàn)2產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)：重二產(chǎn)、輕三產(chǎn)，以單一的、低層次的生產(chǎn)制造環(huán)節(jié)為主，上游研發(fā)、下游商貿(mào)娛樂(lè)發(fā)展相對(duì)滯后沌口現(xiàn)有企業(yè)4000余家，覆蓋近30個(gè)國(guó)家或地區(qū)，從業(yè)人員近10萬(wàn)，規(guī)模穩(wěn)居全國(guó)10強(qiáng)。

世界500強(qiáng)中30家已落戶沌口，年銷售收入500萬(wàn)元以上企業(yè)100余家，年產(chǎn)值過(guò)億元的企業(yè)30余家。目前，經(jīng)開區(qū)第二產(chǎn)業(yè)達(dá)到88%，第二產(chǎn)業(yè)度高度集中，第三產(chǎn)業(yè)相對(duì)落后。——武漢經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)產(chǎn)業(yè)2011統(tǒng)計(jì)年報(bào)15表現(xiàn)3人口結(jié)構(gòu)：以原住民和產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入人口為主，加工制造業(yè)的生產(chǎn)型人群占絕大多數(shù)1991-1995年1996-2005年2006—2011年2012年-發(fā)展時(shí)期啟動(dòng)期（約5年）發(fā)展初期（8-10年）全面發(fā)展期（約5年）

轉(zhuǎn)型期人口特征基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)及行業(yè)工人，產(chǎn)生臨時(shí)低層次居住性需求；當(dāng)?shù)爻鞘谢用翊罅繉I(yè)性的藍(lán)領(lǐng)建設(shè)者，產(chǎn)生中高層次的居住需求；外地資本開始涌入，選此為生產(chǎn)基地；高收入技術(shù)藍(lán)領(lǐng)、白領(lǐng)與管理者成為長(zhǎng)期固定工作人員同時(shí)對(duì)商業(yè)與寫字樓的需求開始呈現(xiàn)；第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶來(lái)的中高端消費(fèi)群體；旅游、休閑產(chǎn)業(yè)發(fā)展導(dǎo)入外來(lái)人口，區(qū)域輻射力加強(qiáng)三次產(chǎn)業(yè)以1/2產(chǎn)業(yè)為主以第二產(chǎn)業(yè)為主第三產(chǎn)業(yè)萌發(fā)三次產(chǎn)業(yè)處于發(fā)展期工業(yè)+新城第三產(chǎn)業(yè)高速發(fā)展期開發(fā)區(qū)到2020年預(yù)計(jì)實(shí)際居住人口將達(dá)39萬(wàn)人,其中沌口地區(qū)約27萬(wàn)人、軍山地區(qū)12萬(wàn)人。面向生產(chǎn)者的高端服務(wù)業(yè)占第三產(chǎn)業(yè)50%，從業(yè)人數(shù)占全社會(huì)勞動(dòng)者人數(shù)的30%以上，基本建成商業(yè)服務(wù)功能完善、社會(huì)體系健全、產(chǎn)業(yè)高度發(fā)達(dá)、輻射積聚功能強(qiáng)大的現(xiàn)代化城市新區(qū)。——武漢經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)社會(huì)發(fā)展“十二五”規(guī)劃沌口人口結(jié)構(gòu)圖光谷人口結(jié)構(gòu)圖對(duì)比后官湖的沌口和湯遜湖的光谷，同屬于開發(fā)區(qū)，兩片區(qū)分別以產(chǎn)業(yè)工人和教學(xué)科研人口為主，沌口的中高端客群明顯不抵光谷。16基層技術(shù)人員中高層領(lǐng)導(dǎo)教師生意人、私營(yíng)業(yè)主5%82%13%產(chǎn)業(yè)人群教師科研院所20%30%50%表現(xiàn)3城市氛圍：重生產(chǎn)、輕生活特征明顯，業(yè)強(qiáng)城弱，人口單向流動(dòng)明顯，中高端居住和消費(fèi)外溢表現(xiàn)4回流：沌口區(qū)公共功能缺失，導(dǎo)致其他區(qū)居民不愿流入外流：沌口居民中高端購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)等需求流向市級(jí)中心區(qū)沌口這邊很多人的生活狀態(tài)是白天過(guò)來(lái)上班，晚上回漢陽(yáng)，所以晚上的沌口就是個(gè)“空城”。沌口的弱點(diǎn)在于缺少人氣，商業(yè)，學(xué)校，居住等氛圍薄弱。制造業(yè)為主的開發(fā)區(qū)人氣肯定不旺。因?yàn)槎际菑S房，自動(dòng)化程度高。而東湖是科工貿(mào)，研發(fā)團(tuán)隊(duì)、營(yíng)銷團(tuán)隊(duì)集中，商貿(mào)、金融集中，大學(xué)多，幾十萬(wàn)大學(xué)生在周邊，自然人氣旺。

——武漢同策方略合伙人劉先生區(qū)域工業(yè)總產(chǎn)值消費(fèi)品零售額沌口1711億元14.7億元光谷1000億元33.52億元17區(qū)域現(xiàn)狀總結(jié)以傳統(tǒng)制造業(yè)導(dǎo)向的沌口開發(fā)區(qū)，整體人均收入水平一般，中高端消費(fèi)人群基數(shù)少，中高端物業(yè)購(gòu)買力有限中高端消費(fèi)群體基數(shù)少，中高端物業(yè)購(gòu)買力能力相對(duì)有限規(guī)劃城市產(chǎn)業(yè)人口傳統(tǒng)的制造業(yè)開發(fā)區(qū)，功能單一重二產(chǎn)，輕三產(chǎn)，產(chǎn)業(yè)層次低端產(chǎn)業(yè)人口為主，中高端人口薄弱重生產(chǎn)、輕生活，業(yè)強(qiáng)城弱18區(qū)域未來(lái)本項(xiàng)目處于后官湖片區(qū)與沌口開發(fā)區(qū)交界處，同時(shí)享受后官湖生態(tài)價(jià)值與沌口城市價(jià)值后官湖生態(tài)宜居新城武漢經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)（沌口）19國(guó)家級(jí)開發(fā)區(qū)，以汽車制造產(chǎn)業(yè)為主，目前開始由單一的產(chǎn)業(yè)園向復(fù)合功能的產(chǎn)業(yè)新城轉(zhuǎn)變功能定位：武漢城市圈內(nèi)獨(dú)具特色的生態(tài)旅游與商務(wù)度假區(qū),承接主城、輻射周邊的產(chǎn)業(yè)支撐服務(wù)中心,武漢市的環(huán)保生態(tài)宜居示范區(qū)20武漢經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)（沌口開發(fā)區(qū)）轉(zhuǎn)型中的武漢汽車城以退二進(jìn)三調(diào)整產(chǎn)業(yè)布局，目前處于起步階段，實(shí)施周期長(zhǎng)，“北貿(mào)、南娛”對(duì)本項(xiàng)目帶動(dòng)作用有限北貿(mào)中造南娛北部綜合商貿(mào)區(qū)：沌陽(yáng)大道以北，約30平方公里，開發(fā)區(qū)行政和商務(wù)中心，著重引進(jìn)奧特萊斯、超五星級(jí)酒店、大型室內(nèi)游樂(lè)設(shè)施等高端商業(yè)、商務(wù)、游樂(lè)業(yè)態(tài)。中部先進(jìn)制造業(yè)聚集區(qū)：實(shí)現(xiàn)“沌口制造”向“沌口創(chuàng)造“轉(zhuǎn)變，加快培育新能源、新材料、生物醫(yī)藥等新興戰(zhàn)略產(chǎn)業(yè)。南部軍山休閑娛樂(lè)區(qū)：利用良好的自然環(huán)境，打造體驗(yàn)式休閑旅游區(qū)、汽車場(chǎng)地賽區(qū)、觀光旅游區(qū)、高端生態(tài)居住區(qū)，引進(jìn)旅游地產(chǎn)項(xiàng)目，形成對(duì)應(yīng)不同社會(huì)階層、不同職業(yè)人群、不同年齡消費(fèi)群體的休閑度假場(chǎng)所軍山休閑娛樂(lè)區(qū)現(xiàn)在還是荒地，將逐步引入大型企業(yè)，估計(jì)規(guī)劃成型要10-15年左右，制造業(yè)的進(jìn)駐速度要快些?！缈陂_發(fā)區(qū)管委會(huì)規(guī)劃科劉主任21“北貿(mào)區(qū)”主要通過(guò)土地性質(zhì)轉(zhuǎn)換來(lái)引進(jìn)第三產(chǎn)業(yè)，但涉及到拆遷成本高、周期長(zhǎng)，項(xiàng)目推售期間，可發(fā)展空間不大，仍然以“中造區(qū)”為主；而“南娛區(qū)”，成型要10-15年左右，項(xiàng)目可利用利好較少。未來(lái)沌口CBD區(qū)域未來(lái)——沌口開發(fā)區(qū)項(xiàng)目推售期仍以制造業(yè)為主，可享受大型制造業(yè)、服務(wù)業(yè)帶來(lái)的人口紅利晨鳴紙業(yè)雷諾汽車企業(yè)名稱規(guī)模人口數(shù)量建設(shè)年限東風(fēng)雷諾8000畝約1000人預(yù)計(jì)2015年?yáng)|風(fēng)渝安車輛廠擴(kuò)建10萬(wàn)輛產(chǎn)能約200人2011年?yáng)|風(fēng)本田二廠擴(kuò)建24萬(wàn)輛產(chǎn)能約500人2012年下半年啟用神龍汽車三廠30萬(wàn)輛產(chǎn)能約600人2013年啟用華中智谷32萬(wàn)方約12000人2012年6月開盤，2013年入駐東風(fēng)日產(chǎn)三產(chǎn)不詳友達(dá)光電不詳晨鳴紙業(yè)擴(kuò)建不詳金融后臺(tái)不詳合計(jì)約14300人22區(qū)域未來(lái)——沌口開發(fā)區(qū)地鐵3號(hào)線的開通建設(shè)將拉近沌口與漢口、漢陽(yáng)的距離，項(xiàng)目推售期間地塊價(jià)值將得到大幅提升三號(hào)線一期六號(hào)線三號(hào)線一期六號(hào)線四環(huán)線連接區(qū)域漢陽(yáng)-漢口漢陽(yáng)-漢口——走向沌陽(yáng)大道站-后湖市民中心站三角湖-東西湖假日廣場(chǎng)——開工日期2012年3月未定2011年底竣工日期一期2015年二期未定2017年2015年四環(huán)線三號(hào)線二期23區(qū)域未來(lái)——沌口開發(fā)區(qū)一期終點(diǎn)站沌陽(yáng)大道站距項(xiàng)目不到1公里沌陽(yáng)大道站地鐵三號(hào)線走向六湖連通工程：龍陽(yáng)湖、三角湖、墨水湖、南太子湖、北太子湖和后官湖，目前接近尾聲。六湖連通后人均綠地面積將達(dá)到38平方米，在武漢各地區(qū)實(shí)屬第一。武漢新區(qū)將重點(diǎn)建設(shè)“三區(qū)一園”：武漢汽車城、現(xiàn)代商住城、文化旅游城和現(xiàn)代工業(yè)園。休閑旅游將成為沌口轉(zhuǎn)型一大產(chǎn)業(yè)。24區(qū)域未來(lái)——沌口開發(fā)區(qū)六湖連通工程的實(shí)施，使得休閑旅游業(yè)將成為沌口轉(zhuǎn)型的一大產(chǎn)業(yè)，項(xiàng)目可順應(yīng)這一趨勢(shì)打造度假別墅后官湖生態(tài)宜居新城看上去很美，以時(shí)間換空間規(guī)劃中的后官湖生態(tài)宜居新城，周邊配套設(shè)施差，整體成熟至少需10-15年，短期利好作用有限規(guī)劃范圍：北起漢蔡高速公路，南至漢宜高速公路，東接行政區(qū)界與后官湖中線，西至老漢沙公路，總用地面積約148平方公里，總?cè)丝诩s6.33萬(wàn)人。功能定位：武漢城市圈內(nèi)獨(dú)具特色的生態(tài)旅游與商務(wù)度假區(qū),承接主城、輻射周邊的產(chǎn)業(yè)支撐服務(wù)中心,武漢市的環(huán)保生態(tài)宜居示范區(qū)。建設(shè)目標(biāo)：規(guī)劃到2020年，建設(shè)成為集休閑游憩、商務(wù)度假、時(shí)尚居住、產(chǎn)業(yè)服務(wù)于一體的生態(tài)型濱湖新城。功能布局：一心十組團(tuán)知音湖大橋綜合服務(wù)核心區(qū)

知音組團(tuán)（休閑療養(yǎng)）

南湖組團(tuán)（高檔居?。?/p>

大集組團(tuán)（風(fēng)情旅游）

文嶺組團(tuán)（生態(tài)旅游）后官湖作為生態(tài)休閑度假板塊，但目前均是以地產(chǎn)項(xiàng)目為拉動(dòng)，整體成熟尚需時(shí)日，在項(xiàng)目推售期內(nèi)帶動(dòng)有限。26區(qū)域未來(lái)——后官湖片區(qū)以旅游、養(yǎng)老、文化為主題的地產(chǎn)是未來(lái)開發(fā)的主流，但均以住宅啟動(dòng)，配套后置，對(duì)項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)、分流大于拉動(dòng)作用項(xiàng)目規(guī)模年限核心設(shè)施世茂龍灣879萬(wàn)方

2011年起50萬(wàn)㎡室內(nèi)主題樂(lè)園、18洞灣區(qū)果嶺、創(chuàng)意酒店、鮮氧商務(wù)區(qū)、龍仕匯商務(wù)會(huì)所、環(huán)球名品美食購(gòu)物公園等和記黃埔150萬(wàn)方2011-2017年五星級(jí)酒店、高端會(huì)所、商業(yè)、環(huán)湖景觀綠化帶聯(lián)投半島50萬(wàn)方2013-2015年五星級(jí)半島酒店、高爾夫、幼兒園、會(huì)所等健康谷200萬(wàn)方2011-2016年同濟(jì)醫(yī)院、國(guó)際學(xué)術(shù)交流中心、同濟(jì)專家公寓、康復(fù)中心主題商業(yè)街奧新地產(chǎn)未知日本永旺15萬(wàn)方2012年5月土地競(jìng)拍，2015年開業(yè)商業(yè)綜合體，百貨、大賣場(chǎng)、專業(yè)店華中智谷32萬(wàn)方預(yù)計(jì)2012年6月開盤星級(jí)酒店、配套公寓、商業(yè)博覽、會(huì)所凱德置地意向開發(fā)商27日本永旺（綜合體）華中智谷（創(chuàng)意地產(chǎn)）奧新地產(chǎn)聯(lián)投半島一號(hào)中國(guó)健康谷世茂龍灣和記黃埔后滯區(qū)域未來(lái)——后官湖片區(qū)后滯支柱產(chǎn)業(yè)城市配套房地產(chǎn)開發(fā)利好因素規(guī)劃內(nèi)容汽車制造業(yè)現(xiàn)代服務(wù)業(yè)六湖連通四環(huán)線+軌道交通文化、旅游、養(yǎng)老等主題地產(chǎn)開發(fā)影響方式人口紅利收入水平城市環(huán)境、交通通達(dá)度、區(qū)域輻射力區(qū)域認(rèn)知度版塊價(jià)值提升影響評(píng)價(jià)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型周期長(zhǎng)以二產(chǎn)為支撐的產(chǎn)業(yè)格局短期難以改變六湖連通：形象概念軌道交通：革命性的變革，極大地提升區(qū)域價(jià)值，可配合軌道交通開通節(jié)點(diǎn)來(lái)推售假旅游、真地產(chǎn)短期內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)、分流意義大于拉動(dòng)作用影響程度★★★★★★★★★★★28

區(qū)域未來(lái)總結(jié)未來(lái)諸多規(guī)劃利好將共同催熟區(qū)域板塊，但短期內(nèi)難以建成并有效支撐市場(chǎng)，對(duì)本項(xiàng)目利好作用有限基于區(qū)域?qū)用鎸?duì)本項(xiàng)目啟示：立足當(dāng)下，選擇更為踏實(shí)和穩(wěn)妥路線打造更有競(jìng)爭(zhēng)力的產(chǎn)品，走差異化路線現(xiàn)狀未來(lái)封閉性市場(chǎng)，產(chǎn)業(yè)人口為主，中高端置業(yè)缺乏客群支撐退二進(jìn)三周期長(zhǎng)，短期人群結(jié)構(gòu)變化不大，未來(lái)向好，但利好有限，對(duì)項(xiàng)目更多是競(jìng)爭(zhēng)、分流3市場(chǎng)機(jī)會(huì)挖掘項(xiàng)目本體分析客戶分析發(fā)展戰(zhàn)略及定位區(qū)域背景解讀市場(chǎng)機(jī)會(huì)挖掘物業(yè)發(fā)展建議漢陽(yáng)整體板塊格局沌口版塊特征高層物業(yè)分析別墅物業(yè)分析洋房物業(yè)分析開發(fā)策略建議漢陽(yáng)板塊格局漢陽(yáng)板塊分為五個(gè)片區(qū)，由北向南價(jià)格遞減，沌口片區(qū)價(jià)格處于末端

南國(guó)明珠8500中環(huán)湖畔6300嘎納印象6500金色港灣6000-6800湘隆時(shí)代大公館7200香榭琴臺(tái)9100華潤(rùn)中央公園11000廣電蘭亭熙園8500()ROSE上院8800官湖郡6700聯(lián)排：300萬(wàn)/套左右觀瀾御苑7100塞納河畔萬(wàn)科金域藍(lán)灣9000沌口片區(qū)高層市場(chǎng)：7000元/平米別墅市場(chǎng)：10000元/平米，總價(jià)250萬(wàn)/套漢水琴臺(tái)漢水片9000~11000金地瀾菲溪岸8600（精裝）綠地新都匯7300四新片7000-7500元/平米王家灣片區(qū)龍陽(yáng)大道沿線：8000-8900芳草路沿線：7200-7500人信太子灣7200北大資源首座萬(wàn)科漢陽(yáng)國(guó)際朗詩(shī)綠色街區(qū)鐘家村片區(qū)8500-10000元/平米漢水片區(qū)距離漢口區(qū)域最近項(xiàng)目，表現(xiàn)出與漢口地緣性關(guān)系，漢陽(yáng)片區(qū)價(jià)格梯度最高；鐘家村片漢陽(yáng)傳統(tǒng)的核心商圈，發(fā)展成熟、開發(fā)日趨飽和的基礎(chǔ)上，產(chǎn)品高端化且擠出效應(yīng)明顯；王家灣片區(qū)新成型的升級(jí)化商圈，商業(yè)的發(fā)展帶動(dòng)房地產(chǎn)價(jià)值快速上漲，對(duì)周邊區(qū)域有著較強(qiáng)的輻射力；四新片區(qū)極具發(fā)展?jié)摿π鲁?，住宅與商業(yè)分地塊打造，多大體量項(xiàng)目，競(jìng)爭(zhēng)激烈；沌口片區(qū)自我循環(huán)的半封閉市場(chǎng)，基本發(fā)展成型，配套上的滿足致使客戶優(yōu)先選擇內(nèi)部置業(yè)。31沌口板塊特征自我循環(huán)的內(nèi)需型市場(chǎng)，產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)內(nèi)需，開發(fā)區(qū)的獨(dú)特性決定了區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)的暫時(shí)封閉性

絲寶工業(yè)園銀泰科技工業(yè)園地鐵3號(hào)線海爾工業(yè)園東風(fēng)公司神龍公司美的武漢工業(yè)園格力電器武漢產(chǎn)業(yè)園伊利乳業(yè)武漢分公司東風(fēng)產(chǎn)業(yè)園地鐵6號(hào)線金色港灣商圈經(jīng)開萬(wàn)達(dá)商圈湘隆商圈大量需求支持的半封閉市場(chǎng)東風(fēng)集團(tuán)等多個(gè)大型工業(yè)企業(yè)的大量?jī)?nèi)部置業(yè)需求持續(xù)的支撐區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)；一線開發(fā)商看中的熱線片區(qū)，帶動(dòng)產(chǎn)品升級(jí)萬(wàn)科，萬(wàn)達(dá)等一線開發(fā)商相繼進(jìn)駐，引領(lǐng)區(qū)域產(chǎn)品升級(jí)；價(jià)格平臺(tái)暫未激發(fā)品牌開發(fā)商的進(jìn)入，產(chǎn)品的升級(jí)及開發(fā)強(qiáng)度放緩，將會(huì)共同激發(fā)區(qū)域的價(jià)格平臺(tái)升級(jí)。高層物業(yè)—供應(yīng)量至2013年區(qū)域存量+新增供應(yīng)量約150萬(wàn)方，高層物業(yè)供應(yīng)節(jié)奏加快瀾菲溪岸建面58萬(wàn)方，在售G8高層，G3、G6洋房、別墅觀瀾御苑二期約30萬(wàn)方，即將推出76-114平米戶型金域藍(lán)灣建面約53萬(wàn)方，在售78-147平米高層中冶楓樹灣中恒幸福?？偨?.5萬(wàn)方，剩余貨量352套人信太子灣建面約9.5萬(wàn)方，4月底開盤201220132013年以后新都會(huì)住宅總建面35萬(wàn)方，二期高層在售，香頌別墅認(rèn)籌中普林斯頓建面11萬(wàn)方，4月底開盤東合官湖郡建面13萬(wàn)方，二期約10萬(wàn)方，在售中觀湖園建面約110萬(wàn)方，高層+別墅，2012年上半年開盤建面22萬(wàn)方，預(yù)計(jì)6月開盤本項(xiàng)目入市期在售項(xiàng)目待售項(xiàng)目按2011年沌口39萬(wàn)消化量計(jì)算，需消化4年高層物業(yè)—供應(yīng)結(jié)構(gòu)市場(chǎng)供應(yīng)以80-120㎡左右兩房三房為主，其中三房比重較大，小兩房及130㎡左右大三房供應(yīng)稀缺瀾菲溪岸觀瀾御苑金域藍(lán)灣中冶楓樹灣中恒幸福海人信太子灣<8080-9090-110110-130>130新都會(huì)普林斯頓東合官湖郡觀湖園<8080-9090-110110-13085102、11012896、98、100>1301457686、8894、110114、120、13091、957885、9097、105112147788213080125、128、13087、89142、15389109130140-19080兩房125120舒適三房90小三房注：2012-2013年供貨量盤點(diǎn)35高層物業(yè)—去化情況90㎡左右小三房及120㎡左右舒適三房成交相對(duì)活躍金地瀾菲溪岸嘎吶印象金域藍(lán)灣130m2以上

110-130m2

90-110m2

80-90m2

80m2

以下觀瀾御苑2套8套4套人信太子灣42套3套綠地新都會(huì)8套21套7套單盤月均消化量6套13套20套10套2-3套數(shù)據(jù)來(lái)源：世聯(lián)開盤快訊及3-4月市場(chǎng)監(jiān)測(cè)10-20套/月金色港灣25套8套128套（開盤）10套4套11套5套3套8套29套25套3套2套36高層物業(yè)—價(jià)格表現(xiàn)總價(jià)范圍50-60萬(wàn)左右市場(chǎng)接受度高，能實(shí)現(xiàn)較好的去化速度金地瀾菲溪岸嘎吶印象金域藍(lán)灣130m2以上

110-30m2

90-110m2

80-90m2

80m2

以下觀瀾御苑65-80萬(wàn)56-70萬(wàn)70-80萬(wàn)人信太子灣65-80萬(wàn)120萬(wàn)以上綠地新都會(huì)55-63萬(wàn)65-80萬(wàn)80-100萬(wàn)單盤月均消化量6套13套20套9套2-3套金色港灣100-120萬(wàn)55-63萬(wàn)60-65萬(wàn)50-56萬(wàn)35-45萬(wàn)50-56萬(wàn)56-70萬(wàn)80萬(wàn)60萬(wàn)68-76萬(wàn)80-93萬(wàn)90-110萬(wàn)110萬(wàn)以上50-60萬(wàn)/套數(shù)據(jù)來(lái)源：平均消化量綜合市場(chǎng)供應(yīng)各面積段產(chǎn)品在售樓盤，是市場(chǎng)平均水平；市場(chǎng)均價(jià)參考了在售面積段的平均價(jià)格；區(qū)域總價(jià)統(tǒng)計(jì)來(lái)源于世聯(lián)市場(chǎng)監(jiān)測(cè)及市場(chǎng)調(diào)研。37高層物業(yè)—客戶沌口區(qū)域內(nèi)首置型客戶是當(dāng)前市場(chǎng)購(gòu)房主力群，改善客戶相比其他區(qū)域占比少

目前沌口買房的客戶主要以區(qū)域內(nèi)的剛需客戶為主；他們主要在廠區(qū)內(nèi)工作，然后時(shí)間長(zhǎng)了，就基本上沌口定居了，性忦比依然是他們重點(diǎn)的考慮；我們沌口區(qū)域總價(jià)在50萬(wàn)、60萬(wàn)左右的項(xiàng)目都比較好賣。

——觀瀾御苑銷售代表訪談客戶語(yǔ)錄：在這邊工作這么久了有點(diǎn)儲(chǔ)蓄，準(zhǔn)備結(jié)婚，想找套環(huán)境不錯(cuò)，又方便工作生活的大社區(qū)，后官湖那邊價(jià)格合適的話也可以接受，總價(jià)50萬(wàn)左右的都可以考慮；（剛需客戶：陳女士）我目前已經(jīng)在王家灣有一套房了，如果在沌口再買房的話，會(huì)好好考慮一定要買個(gè)環(huán)境好的，一步到位的房子，將來(lái)可以養(yǎng)老，還是希望住別墅的。（首改客戶：王先生）數(shù)據(jù)來(lái)源：參考觀瀾御苑、人信太子灣、嘎吶印象、湖墅觀止等周邊樓盤38高層物業(yè)—總結(jié)控面積控總價(jià)總價(jià)50-60萬(wàn)，面積80-120平米兩房三房去化情況較好。高層產(chǎn)品供應(yīng)量大、供應(yīng)面積段趨同，面臨同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)；70㎡左右兩房及130㎡左右大三房供應(yīng)較少，可考慮部分稀缺產(chǎn)品。差異化以緊湊型產(chǎn)品為主導(dǎo)產(chǎn)品形成差異化競(jìng)爭(zhēng)總價(jià)控制下的、高性價(jià)比的差異化產(chǎn)品，能實(shí)現(xiàn)較好的去化速度別墅物業(yè)—總體特征沌口別墅板塊非武漢傳統(tǒng)別墅區(qū)，客戶認(rèn)可度普遍不高東湖片區(qū)南湖片區(qū)盤龍城片區(qū)金銀湖片區(qū)沌口片區(qū)湯遜湖片區(qū)兩江沿岸后官湖湖面寬廣，三角湖水質(zhì)較好，湖水面積26畝湯仁海湖面小盤龍湖離盤龍城距離較遠(yuǎn)多數(shù)樓盤無(wú)湖景金銀湖水面1.2萬(wàn)畝，湖線蜿蜒擁有國(guó)家級(jí)濕地公園—金銀湖公園5萬(wàn)余畝的寬闊湖面水質(zhì)達(dá)到國(guó)家Ⅱ級(jí)湯遜湖旅游度假區(qū)山水相依湖面廣闊環(huán)境污染嚴(yán)重，治理困難江景資源房地產(chǎn)開發(fā)處于峰值，無(wú)土地用于低密度物業(yè)城區(qū)最大的湖區(qū)具有歷史人文景觀及東湖國(guó)家濕地公園住宅規(guī)劃限制嚴(yán)重金銀湖湯遜湖、南湖板塊——最傳統(tǒng)、高端別墅聚集區(qū)：長(zhǎng)島、納帕溪谷、保利十二橡樹、保利心語(yǔ)、宜家湯臣等盤龍城板塊——武漢最具規(guī)模的別墅區(qū)：巢nest、寶安山水龍城、F天下等；金銀湖板塊——生態(tài)旅游居住區(qū)：萬(wàn)科高爾夫、高爾夫球場(chǎng)、銀湖翡翠、金銀湖別墅等；沌口板塊——以沌口開發(fā)區(qū)為支撐的臨湖別墅區(qū)：千年美麗、湖墅觀止、聽濤觀海、水墨清華、水墨甲秀、太子湖1號(hào)、金色港灣等。別墅物業(yè)—供應(yīng)量未來(lái)五年內(nèi)區(qū)域存量+新增供應(yīng)量約70萬(wàn)方，多個(gè)大項(xiàng)目集中供應(yīng)，別墅物業(yè)競(jìng)爭(zhēng)激烈2012年2013年2014年2015年2015年以后瀾菲溪岸觀瀾御苑金域藍(lán)灣中冶楓樹灣中恒幸福海人信太子灣新都會(huì)湖墅觀止疊翠園千年美麗溫莎半島世茂龍灣觀湖園總建面45萬(wàn)方，聯(lián)排別墅132-139平，約7萬(wàn)方總建面58萬(wàn)方，疊加135-180平，疊拼190-240平，約8萬(wàn)方二期總建面5.6萬(wàn)方，別墅4棟聯(lián)排16套，約0.5萬(wàn)方總建面7.5萬(wàn)方，別墅9棟，四聯(lián)排、雙拼共22套，約0.5萬(wàn)方總建面53萬(wàn)方，別墅體量未知住宅9萬(wàn)方，聯(lián)排95、135平米，約2萬(wàn)方一期約13棟疊拼別墅，面積170-200平米，體量約1.5萬(wàn)方一期4棟16套疊拼別墅，預(yù)計(jì)6月份入市，約0.5萬(wàn)方三期獨(dú)棟定制別墅，四期48棟聯(lián)排，約16萬(wàn)方在售四期約9.5萬(wàn)方，剩余貨量約6.5萬(wàn)方全獨(dú)棟別墅，共6.7萬(wàn)方，一期40套左右，約1.6萬(wàn)方總建面879萬(wàn)方，一期49棟三聯(lián)排，二期960套商業(yè)性質(zhì)別墅，約17萬(wàn)方項(xiàng)目總建面150萬(wàn)方，一期聯(lián)排13棟，雙拼21棟，約8.9萬(wàn)方本項(xiàng)目入市期別墅物業(yè)—供應(yīng)結(jié)構(gòu)以聯(lián)排供應(yīng)為主，面積區(qū)間集中在130-250平米，以經(jīng)濟(jì)型小別墅為主050100150200250300350400450500瀾菲溪岸人信太子灣東合官湖郡中恒幸福海千年美麗中冶楓樹灣新都會(huì)溫莎半島湖墅觀止世茂龍灣觀湖園產(chǎn)品供應(yīng)區(qū)間獨(dú)棟聯(lián)排（雙拼）疊拼疊加132-139135-180190-24025095-135160-170220-330190-207186-259320-42099-210200-240340-400130-25042別墅物業(yè)—去化情況沌口別墅去化情況相比其他版塊慢，單盤年去化量不足1.5萬(wàn)方，套數(shù)不足150套項(xiàng)目名稱面積段總價(jià)區(qū)間(萬(wàn))年去化量去化面積（平方米）新都會(huì)132-139200-250110套14300瀾菲溪岸182-327270-35022套6800千年美麗186-259118-200約50套8000湖墅觀止190-207200————世茂龍灣不限購(gòu)聯(lián)排99-21075-140150套14800世茂龍灣153-203150-200溫莎半島320-420500萬(wàn)以上1套400別墅物業(yè)—去化情況總價(jià)200萬(wàn)、面積150-200m2的經(jīng)濟(jì)型聯(lián)排銷售相對(duì)良好<1套/月5套/月10套/月15套/月20套/月50萬(wàn)100萬(wàn)150萬(wàn)200萬(wàn)250萬(wàn)300萬(wàn)350萬(wàn)400萬(wàn)450萬(wàn)>450萬(wàn)綠地新都會(huì)千年美麗聯(lián)排去化較好區(qū)間金地瀾菲溪岸世茂龍灣世茂龍灣不限購(gòu)聯(lián)排項(xiàng)目名稱面積段總價(jià)區(qū)間(萬(wàn))新都會(huì)132-139200-250瀾菲溪岸182-327270-350千年美麗186-259118-200湖墅觀止190-207200世茂龍灣不限購(gòu)聯(lián)排99-21075-140世茂龍灣153-203150-200市場(chǎng)典型項(xiàng)目總價(jià)區(qū)間：目前沌口別墅市場(chǎng)價(jià)格導(dǎo)向性非常明顯，總價(jià)較低的產(chǎn)品去化較快，而總價(jià)超過(guò)300萬(wàn)的別墅則很難走量?？傮w來(lái)看，120-250萬(wàn)是保證聯(lián)排走量的安全區(qū)間。44別墅物業(yè)—價(jià)格表現(xiàn)沌口別墅均價(jià)整體低于其他版塊，聯(lián)排單價(jià)浮動(dòng)較大，其中高贈(zèng)送、高價(jià)值產(chǎn)品力能帶來(lái)溢價(jià)30006000900012000150001800021000新都會(huì)瀾菲溪岸中冶楓樹灣東合官湖郡中恒幸福海湖墅觀止千年美麗溫莎半島世茂龍灣觀湖園住宅商業(yè)聯(lián)排雙拼獨(dú)棟項(xiàng)目名稱物業(yè)類型單價(jià)溢價(jià)因素新都會(huì)聯(lián)排1.5-1.8萬(wàn)高贈(zèng)送瀾菲溪岸疊加1.5萬(wàn)展示、產(chǎn)品力中冶楓樹灣聯(lián)排預(yù)計(jì)7000左右——官湖郡躍層聯(lián)排1萬(wàn)產(chǎn)品創(chuàng)新中恒幸福海疊拼1萬(wàn)——千年美麗聯(lián)排7500元——世茂龍灣商業(yè)聯(lián)排7500元——住宅3聯(lián)10000元——觀湖園14聯(lián)、23聯(lián)8000元——雙拼12000產(chǎn)品力市場(chǎng)典型項(xiàng)目單價(jià)：集群效應(yīng)不明顯

供應(yīng)產(chǎn)品趨同去化速度慢

受產(chǎn)業(yè)制約，不如湯遜湖片區(qū)能導(dǎo)入大量高端客群

以經(jīng)濟(jì)型聯(lián)排為主，贈(zèng)送地下室、前廳后院低于傳統(tǒng)別墅聚集區(qū)價(jià)格實(shí)現(xiàn)能力不高單盤月均去化5套左右別墅物業(yè)—總結(jié)整體市場(chǎng)相對(duì)封閉，主打的經(jīng)濟(jì)型產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)激烈，高品質(zhì)別墅成市場(chǎng)缺口，高端置業(yè)需求未滿足控面積、高品質(zhì)下的緊湊型別墅是本項(xiàng)目機(jī)會(huì)點(diǎn)洋房物業(yè)—兩種方向兩種方向：①針對(duì)產(chǎn)業(yè)工人的剛需產(chǎn)品②針對(duì)中心區(qū)高端客戶的改善產(chǎn)品，兩種產(chǎn)品方向都較為尷尬改善型產(chǎn)品剛需型產(chǎn)品典型案例金地瀾菲溪岸面積段135-180單價(jià)1.3萬(wàn)總價(jià)170-240萬(wàn)月銷量開盤后銷量不濟(jì)，改為推售高層產(chǎn)品客戶漢口占55%，其次為武昌、漢陽(yáng)，改善居住且高收入者產(chǎn)品特點(diǎn)電梯花園洋房、一梯兩戶、全復(fù)式，送20平米露臺(tái)典型案例絲寶疊翠園面積段53-98單價(jià)5500總價(jià)30-55萬(wàn)月銷量開盤推出200多套，去化約60%，目前7套/周客戶產(chǎn)業(yè)園員工(銀泰、全球通、絲寶、東風(fēng)、神龍等工業(yè)園職工)，其中絲寶職工為主要購(gòu)買客群，海天汽配城小老板以及周邊鎮(zhèn)區(qū)客戶，剛需自住為主產(chǎn)品特點(diǎn)無(wú)電梯，6層，送露臺(tái)，三房占50%改善型洋房與緊湊型聯(lián)排總價(jià)趨同，產(chǎn)品舒適度差距較大，銷售不容樂(lè)觀剛需型洋房相對(duì)高層溢價(jià)不明顯，又不產(chǎn)面積，整體利潤(rùn)實(shí)現(xiàn)不如高層總價(jià)趨同下的改善型洋房面對(duì)緊湊型聯(lián)排，競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)不明顯綠地新都會(huì)瀾菲溪岸東合官湖郡中冶楓樹灣湖墅觀止人信千年美麗世茂龍灣和黃觀湖園競(jìng)爭(zhēng)圈層競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)品總價(jià)范圍5公里人信千年美麗180-250平別墅120-180萬(wàn)湖墅觀止200平四聯(lián)、雙拼200萬(wàn)左右中冶楓樹灣130平聯(lián)排130萬(wàn)以內(nèi)10公里觀湖園200平聯(lián)排200萬(wàn)以內(nèi)世茂龍灣150-200平聯(lián)排200萬(wàn)以內(nèi)官湖郡160平聯(lián)排250萬(wàn)以內(nèi)10公里綠地新都會(huì)130平聯(lián)排200-250萬(wàn)150-250萬(wàn)總價(jià)的洋房面臨競(jìng)爭(zhēng)同區(qū)域別墅市中心豪宅以瀾菲溪岸為典型分析洋房產(chǎn)品同別墅競(jìng)爭(zhēng)——總價(jià)170-240萬(wàn)緊湊型聯(lián)排的供應(yīng)沖淡了洋房的市場(chǎng)新鮮感，總價(jià)類似或者夠一下，客戶更愿意為別墅體驗(yàn)而下單，高端洋房進(jìn)入了一種惡性競(jìng)爭(zhēng)怪圈。

——世聯(lián)地產(chǎn)代理事業(yè)部馬雪峰總6公里10公里5公里15公里47洋房物業(yè)—改善型產(chǎn)品面積控制下的剛需型洋房產(chǎn)品對(duì)居住舒適度影響較大1、若洋房面積若超過(guò)140平，交易成本過(guò)高，客戶抗性較大。482、產(chǎn)品舒適度：140平米以內(nèi)，若不做電梯，與多層產(chǎn)品類似，產(chǎn)品無(wú)明顯優(yōu)勢(shì)。若做電梯，公攤較大，影響套內(nèi)產(chǎn)品舒適度。數(shù)據(jù)來(lái)源：典型客戶訪談洋房物業(yè)—?jiǎng)傂栊彤a(chǎn)品49基于市場(chǎng)層面對(duì)本項(xiàng)目啟示：?jiǎn)⑹疽蝗ブ虚g化，高低配：拉高拍低，形成低密度產(chǎn)品高溢價(jià)啟示四控總價(jià)、高性價(jià)比：高層部分控總價(jià)、提高性價(jià)比，主抓沌口內(nèi)剛需客戶，快速回籠酒店沉淀的大量資金啟示五緊湊型、創(chuàng)新型：保證低密度物業(yè)舒適前提下，控面積、控總價(jià)，通過(guò)產(chǎn)品創(chuàng)新適當(dāng)超越市場(chǎng)，跳脫市場(chǎng)紅海啟示二低密度物業(yè)體量控制：沌口別墅競(jìng)爭(zhēng)激烈、去化慢、價(jià)格實(shí)現(xiàn)低，要考慮回現(xiàn)，控制風(fēng)險(xiǎn)啟示三高層前置、低密度后置：低密度客戶多數(shù)已被限購(gòu)，短期客戶難找4客戶分析項(xiàng)目本體分析客戶分析發(fā)展戰(zhàn)略及定位區(qū)域背景解讀市場(chǎng)機(jī)會(huì)挖掘物業(yè)發(fā)展建議客戶容量研判：區(qū)域內(nèi)/區(qū)域外/可承接客戶客戶需求判斷開發(fā)策略建議區(qū)域客戶容量有多少，能否支撐本項(xiàng)目體量？假設(shè)本項(xiàng)目高層物業(yè)銷售單價(jià)約6000-7000元/平（參考周邊當(dāng)前物業(yè)）計(jì)算，高層主流產(chǎn)品總價(jià)約50-60萬(wàn)，則客戶個(gè)人年收入要達(dá)到8-10萬(wàn)。假設(shè)本項(xiàng)目低密度物業(yè)銷售單價(jià)約1萬(wàn)/平（保守參考周邊當(dāng)前物業(yè)）計(jì)算，按200平主流產(chǎn)品計(jì)算，總價(jià)約200萬(wàn)，則客戶個(gè)人年收入要達(dá)到30萬(wàn)以上。51第一部分客戶容量研判汽車行業(yè)（整車企業(yè)7家）1神龍汽車有限公司2東風(fēng)本田汽車有限公司3東風(fēng)汽車股份有限公司4東風(fēng)電動(dòng)車股份有限公司5東風(fēng)乘用車有限公司6東風(fēng)設(shè)計(jì)研究院有限公司電子電器行業(yè)7武漢海爾電器有限公司8武漢海爾熱水器有限公司9武漢海爾電冰柜有限公司10美的空調(diào)武漢有限公司11冠捷顯示科技有限公司12麥克維爾空調(diào)制冷有限公司13武漢普天通訊設(shè)備有限公司食品企業(yè)14可口可樂(lè)飲料有限公司15武漢頂津食品有限公司16武漢頂益食品有限公司化工企業(yè)19絲寶集團(tuán)20武漢塑料工業(yè)集團(tuán)有限公司21武漢晨鳴漢陽(yáng)紙業(yè)有限公司

行政事業(yè)單位22武漢體育發(fā)中心有限公司23武漢經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)管委會(huì)1236547891011141615絲寶工業(yè)園2112221323晨鳴集團(tuán)海爾工業(yè)園武塑集團(tuán)7家整車生產(chǎn)企業(yè)、180家零部件企業(yè)以海爾、冠捷為代表的電子電器企業(yè)以絲寶、晨鳴紙業(yè)為代表的化工企業(yè)以康師傅、可口可樂(lè)為代表的食品企業(yè)開發(fā)區(qū)行政事業(yè)單位沌口區(qū)域中大型企業(yè)諸多，目前已有30多個(gè)跨國(guó)公司、知名企業(yè)入駐，入駐企業(yè)約4000多家；其中汽車產(chǎn)業(yè)鏈企業(yè)占多數(shù)，且環(huán)布在本項(xiàng)目周邊；沿l兩條主干道從沌口體育館向漢南縱深排列，區(qū)域最偏遠(yuǎn)的企業(yè)距離本項(xiàng)目?jī)H20分鐘車程；本項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)輻射范圍廣。20分鐘半徑圈內(nèi)聚集近30家大中型企業(yè)，本項(xiàng)目在沌口區(qū)域內(nèi)輻射范圍廣東風(fēng)集團(tuán)52客戶容量研判—區(qū)域內(nèi)/現(xiàn)有客戶20分鐘半徑圈從現(xiàn)有員工數(shù)量看，職業(yè)經(jīng)理人級(jí)別約60人高管約600人中管約6200人基層員工近5萬(wàn)人從年均收入來(lái)看，頂層80-100萬(wàn)高層15-25萬(wàn)中層8-12萬(wàn)基層4-6萬(wàn)從公積金水平看，東風(fēng)系統(tǒng)中高管理層的住房公積金相對(duì)較高，基本可以償還當(dāng)月月供，置業(yè)壓力小。[片區(qū)重點(diǎn)單位普訪結(jié)論]企業(yè)高管消費(fèi)力最強(qiáng)。其次為東風(fēng)系統(tǒng)和冠捷等電子電器行業(yè)、醫(yī)藥類行業(yè)的中層管理者。綜合上述，區(qū)域約有6200名中端客群，存在高層物業(yè)的客戶基礎(chǔ)，容量充分。約有660名高端客群，客群整體容量及購(gòu)買實(shí)力有限，低密度物業(yè)支撐力不足。從客戶實(shí)力來(lái)看，本項(xiàng)目具備高層物業(yè)的客群基礎(chǔ)，但低密度物業(yè)客群容量不足單位名稱基層中層高層職業(yè)經(jīng)理人級(jí)別員工人數(shù)年收入公積金員工人數(shù)年收入公積金員工人數(shù)年收入公積金數(shù)量(約）年收入神龍汽車有限公司50005萬(wàn)-8萬(wàn)400-80080010萬(wàn)到15萬(wàn)1000-16005025-30萬(wàn)1600-2000580萬(wàn)左右東風(fēng)本田汽車有限公司10505萬(wàn)-10萬(wàn)200-60045010萬(wàn)到15萬(wàn)1000-16003030萬(wàn)1600-2000380萬(wàn)左右東風(fēng)汽車有限公司15007-10萬(wàn)400-8004020-25萬(wàn)1600-20002030-40萬(wàn)1600-2000280-100萬(wàn)東風(fēng)電動(dòng)車輛股份有限公司2505-6萬(wàn)200-6002010-15萬(wàn)1000-1200525-30萬(wàn)1600-2000180-100萬(wàn)東風(fēng)乘用車公司8005萬(wàn)200-40026015萬(wàn)1200-16004020-25萬(wàn)1600-2000480-100萬(wàn)東風(fēng)汽車技術(shù)中心7004.5-6萬(wàn)200-80015010萬(wàn)-15萬(wàn)1200-16002020-25萬(wàn)1600-2000280-100萬(wàn)東風(fēng)設(shè)計(jì)研究院有限公司6506萬(wàn)200-8005010萬(wàn)-12萬(wàn)1200-16001520-25萬(wàn)1600-2000180-100萬(wàn)武漢經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)管委會(huì)3004-5萬(wàn)200-6007510-12萬(wàn)800-10003020-25萬(wàn)800-1200380-100萬(wàn)武漢海爾電器股份有限公司29003-5萬(wàn)100-3003608-10萬(wàn)400-5002715-20萬(wàn)600-800360-80萬(wàn)武漢海爾熱水器有限公司8003-5萬(wàn)100-3001508-10萬(wàn)400-5002015-20萬(wàn)600-800260-80萬(wàn)武漢海爾電冰柜有限公司7003-5萬(wàn)100-300758-10萬(wàn)400-5001415-20萬(wàn)600-800160-80萬(wàn)美的空調(diào)（武漢）有限公司8205—7萬(wàn)——1508-10萬(wàn)——2015萬(wàn)以上——260-80萬(wàn)冠捷顯示科技有限公司8703-5萬(wàn)——1208-10萬(wàn)——1520萬(wàn)以上——280萬(wàn)左右麥克維爾空調(diào)制冷有限公司307萬(wàn)——1015萬(wàn)———————180萬(wàn)左右武漢普天通信設(shè)備集團(tuán)有限公司18005—7萬(wàn)200-4002308-10萬(wàn)400-6002015萬(wàn)以上600-800260-80萬(wàn)武漢可口可樂(lè)飲料有限公司17003-5萬(wàn)——2608-10萬(wàn)——3010-20萬(wàn)——360-80萬(wàn)武漢頂津食品有限公司8003萬(wàn)左右——1708-10萬(wàn)——2515萬(wàn)以上——260萬(wàn)武漢頂益食品有限公司8003萬(wàn)左右——2508-10萬(wàn)——4015萬(wàn)以上——460萬(wàn)絲寶集團(tuán)230003-5萬(wàn)——10005-8萬(wàn)——5018萬(wàn)——560-80萬(wàn)武塑集團(tuán)20003-5萬(wàn)——3005-8萬(wàn)——2012-15萬(wàn)——260-80萬(wàn)武漢晨鳴漢陽(yáng)紙業(yè)股份有限公司30003-5萬(wàn)——2405-15萬(wàn)——1520-30萬(wàn)——280-100萬(wàn)武漢體育中心發(fā)展有限公司303-6萬(wàn)——56-8萬(wàn)——215萬(wàn)以上————高層物業(yè)客群分布區(qū)域低密度物業(yè)客群分布區(qū)域53客戶容量研判—區(qū)域內(nèi)/現(xiàn)有客戶大部分員工居住沌口，年輕員工多，多為就近租住，有購(gòu)置一房的愿望。東風(fēng)汽車有限公司神龍汽車有限公司公司有班車接送，人員居住分布較散，但部分人員仍有意愿在沌口買房。在住房需求方面，基層干部和技術(shù)員主需求2房和3房，中層管理人員主需求3房，高層管理人員為4房。東風(fēng)本田汽車有限公司冠捷顯示科技有限公司公司有班車接送，居住分布較散，年輕員工想購(gòu)買1房，部分中老年員工欲購(gòu)置5房。東風(fēng)乘用車公司大部分員工居住在沌口，部分年輕員工附近租住，部分老員工已在沌口買房成家。基層員工主要有購(gòu)買90-110的2房的意愿，中高層有購(gòu)買140平米的4房意愿。70%以上的員工居住的沌口，其他員工武昌漢口的都有，公司有福利房，現(xiàn)在又都從福利房搬出來(lái)住在各個(gè)小區(qū)。主要購(gòu)房需求在4房。大部分員工居住的沌口。東風(fēng)設(shè)計(jì)研究院重點(diǎn)單位員工居住情況普訪半數(shù)員工居住的沌口，公司有班車，武昌和漢口的員工也有，但占少數(shù)，部分員工在沌口已經(jīng)買房成家?；鶎訂T工主要有購(gòu)買三房的意愿，120平方米，中高層員工主要有購(gòu)買四房的意愿，140平方米左右。美的空調(diào)（武漢）有限公司東風(fēng)電動(dòng)車輛股份有限公司大部分員工居住的沌口，單身的年輕員工一般住在公司的宿舍樓里?；鶎訂T工主要有購(gòu)買兩房的意愿。從居住現(xiàn)狀來(lái)看，部分客群（如東風(fēng)、神龍）住職工宿舍，但由于面積較小，有產(chǎn)生首次置業(yè)的需求。部分中層管理者早期住福利房，現(xiàn)在由于家庭成員增多及生活品質(zhì)的追求，產(chǎn)生首改需求。

從置業(yè)傾向來(lái)看，基層及部分中層管理者傾向70-95平的兩房及小三房、120-130平的舒適三房；部分高層管理者傾向160平米以上的4房。從物業(yè)接受度來(lái)看，基層及部分中層管理者傾向高層產(chǎn)品，部分高層管理者傾向于低密度物業(yè)?；鶎蛹爸袑庸芾碚邇A向高層產(chǎn)品，高層管理者傾向低密度物業(yè)54客戶容量研判—區(qū)域內(nèi)/現(xiàn)有客戶

現(xiàn)有人口：開發(fā)區(qū)現(xiàn)有人口約26萬(wàn)人，其中常住人口約14萬(wàn)。新增人口：入駐企業(yè)：東風(fēng)雷諾、東風(fēng)渝安車輛廠、東風(fēng)本田二廠、神龍汽車三廠、東風(fēng)日產(chǎn)三廠、友達(dá)光電、晨鳴紙業(yè)擴(kuò)建、泰康人壽后臺(tái)中心等；東風(fēng)系統(tǒng)每年新增青年員工比例6-8%，約為500-600人。隨著開發(fā)區(qū)企業(yè)的增多，區(qū)域高素質(zhì)人口數(shù)量還將不斷擴(kuò)大。人口數(shù)量增長(zhǎng)率原住民新搬遷企業(yè)人口數(shù)量年度新增員工數(shù)量大中型企業(yè)的進(jìn)駐及擴(kuò)建將導(dǎo)入一定量新的置業(yè)人群55客戶容量研判—區(qū)域內(nèi)/新遷入客戶

東風(fēng)系統(tǒng)每年新增大學(xué)生比例6-8%，約為500-600人；其他企業(yè)新進(jìn)青年員工合計(jì)約200-300人。東風(fēng)零部件公司預(yù)計(jì)異地調(diào)動(dòng)1000余人至開發(fā)區(qū)。東風(fēng)系統(tǒng)異地跳槽至武漢估計(jì)100-200人。年度2000人購(gòu)房需求年度新增人口數(shù)總計(jì)人數(shù)按東風(fēng)每百人新增1%-2%高端管理者計(jì)算。每年新增約30-60人高端客戶。年度新增約60人購(gòu)房需求首置及首改需求——對(duì)應(yīng)高層置業(yè)類型多改需求——對(duì)應(yīng)低密度第1塊：首置、首改客戶第2塊：多改客戶新的置業(yè)人群中，首置首改的剛需客約占95%，多改客戶占比較少每年新增的剛需客戶量遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于改善客戶需求量56客戶容量研判—區(qū)域內(nèi)/新遷入客戶重點(diǎn)單位及消費(fèi)力調(diào)研（約）年度新進(jìn)新遷人員置業(yè)需求調(diào)研（約）首置或首改6200人多改660人2000人60人總計(jì)約8200人約720人現(xiàn)有及未來(lái)置業(yè)人群中，剛需：改善10：1，低密度物業(yè)容量不足綜上所述：高層產(chǎn)品存在客群基礎(chǔ)，低密度物業(yè)容量不足。57~~客戶容量研判—區(qū)域內(nèi)現(xiàn)有+新遷入隨著龍陽(yáng)大道“10.3公里經(jīng)濟(jì)帶”的發(fā)展，漢陽(yáng)中心區(qū)存在高端客群基礎(chǔ)龍陽(yáng)大道全長(zhǎng)10.3公里，縱深面積5000畝，流光溢彩的街市，已成為經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要窗口和平臺(tái)，形成了以汽車貿(mào)易、醫(yī)藥物流、大型商貿(mào)為主導(dǎo)特色的商業(yè)街。沿龍陽(yáng)大道形成了以汽車貿(mào)易、醫(yī)藥物流、大型商貿(mào)為主的“10.3公里經(jīng)濟(jì)帶”汽車貿(mào)易：匯集了凱迪拉克、雷諾、奧迪、福特等30多個(gè)世界知名汽車品牌的4S店構(gòu)筑群，是華中地區(qū)規(guī)模最大、品牌最多、檔次最高的汽車貿(mào)易中心?，F(xiàn)代商貿(mào)服務(wù)：匯集了武漢摩爾城、頂秀廣場(chǎng)、大洋百貨、漢商時(shí)代廣場(chǎng)、沃爾瑪?shù)缺姸啻笮蜕虡I(yè)綜合體，輻射區(qū)域覆蓋硚口、漢南、蔡甸、東西湖和江漢平原。醫(yī)藥物流：以全國(guó)民營(yíng)醫(yī)藥企業(yè)排名第一、全國(guó)500強(qiáng)企業(yè)——涵蓋藥品物流、零售連鎖、電子商務(wù)、中藥品生產(chǎn)研發(fā)等相關(guān)領(lǐng)域，正向醫(yī)藥物流港方向積極邁進(jìn)。王家灣商圈十里鋪建材市場(chǎng)九州通昕和生物醫(yī)藥安利捷豐田本田湖北三環(huán)金通汽車公司湖北奧克藥業(yè)有限公司九鼎藥業(yè)漢陽(yáng)區(qū)政府龍陽(yáng)大道漢陽(yáng)大道客群主體：王家灣片區(qū)建材、醫(yī)藥、汽車行業(yè)+拆二代58客戶容量研判—區(qū)域外客戶全區(qū)科研機(jī)構(gòu)53家，科技人員6305人；高級(jí)職稱占8.5%，中級(jí)職稱占34.5%，初級(jí)職稱占57%。眾多中高管人員有收入保證。高知高收入18—35歲人口占比32.3%；35—60歲占比36.9%；改善型客戶基數(shù)龐大。中年改善為主大量城中村拆遷戶、產(chǎn)業(yè)人口以及教育人口導(dǎo)致片區(qū)大量的流動(dòng)性人口。產(chǎn)生新的品質(zhì)型外溢客群。品質(zhì)追求片區(qū)開發(fā)的活躍度日益提升，將有效的置換片區(qū)人口增速快漢陽(yáng)中心區(qū)客群基礎(chǔ)龐大，整體實(shí)力較強(qiáng)，本項(xiàng)目低密度物業(yè)可承接漢陽(yáng)中心區(qū)品質(zhì)型外溢客戶客戶容量研判—區(qū)域外客戶60本項(xiàng)目相對(duì)于四新組團(tuán)，具備城市價(jià)值與景觀資源的雙重優(yōu)勢(shì)，可搶奪金地與綠地的客戶綠地，金地低密度成交客戶但四新組團(tuán)發(fā)展相對(duì)滯后，本項(xiàng)目的四大優(yōu)勢(shì)承接產(chǎn)業(yè)新城居住中心功能，奠定本項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。四新組團(tuán)發(fā)展相對(duì)滯后強(qiáng)勢(shì)湖景資源交通關(guān)系適宜距離城市資源屬性先發(fā)優(yōu)勢(shì)本項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)漢陽(yáng)市中心區(qū)品質(zhì)外溢客戶客戶容量研判—區(qū)域外客戶61客戶容量研判—可承接客戶項(xiàng)目可吸引部分與沌口有淵源的“8+1”城市圈西部地區(qū)的進(jìn)城客戶“8+1”進(jìn)城客群：汽車加工業(yè)，如大眾保險(xiǎn)桿等醫(yī)藥保健行業(yè)建材行業(yè)汽車零部件銷售等一部分客戶出于進(jìn)城心理、子女教育、工作關(guān)系到武漢置業(yè)；另一部分客戶主要是為休閑度假而選擇在知音湖、后官湖買別墅，此部分客戶屬于蔡甸區(qū)政府領(lǐng)導(dǎo)，數(shù)量有限嘎吶印象、南國(guó)明珠這幾個(gè)樓盤大平層每個(gè)月都可以賣20套左右，很多是賣給了沌口漢南、蔡甸、仙桃等“8+1”城市圈進(jìn)城客。沌口區(qū)域內(nèi)這部分人還不在少數(shù)?！缆?lián)地產(chǎn)代理事業(yè)部馬雪峰總漢南蔡甸沌口仙桃孝感潛江輻射范圍62沌口區(qū)域漢陽(yáng)漢口三鎮(zhèn)乃至8+1輻射范圍：立勢(shì)初期：主抓沌口區(qū)域內(nèi)的剛需首置客戶、改善型客戶、別墅追夢(mèng)者客戶持銷期：客戶范圍擴(kuò)散，核心客戶為沌口高端客戶、漢陽(yáng)中心及漢口中心高級(jí)財(cái)富階層、大武漢及周邊區(qū)域頂級(jí)富豪隨著開發(fā)分期的不斷推進(jìn)，客戶由沌口區(qū)域->漢陽(yáng)、漢口中心區(qū)->“8+1”城市圈擴(kuò)散客戶容量研判—總結(jié)63客戶敏感點(diǎn)如何，如何滿足客戶需求？第二部分客戶需求研判64按市場(chǎng)客戶置業(yè)需求將客戶分為以下五類：購(gòu)買力最強(qiáng)，資源強(qiáng)勢(shì)的低密度類以及具備收藏價(jià)值的城市豪宅；置業(yè)觀點(diǎn)多元，重尊貴、選擇頂端奢侈產(chǎn)品。購(gòu)買力面積相對(duì)適中的低密度產(chǎn)品為主；追求生活品質(zhì)，注重享受生活。購(gòu)買力舒適型的三房，有一定品質(zhì)的改善型產(chǎn)品，追求性價(jià)比；生活環(huán)境改善，追求更舒適。購(gòu)買力緊湊型兩房，高層產(chǎn)品；在居住便捷性、居住舒適度和家庭財(cái)務(wù)能力平衡，市場(chǎng)主流客戶。資源占有類別墅追夢(mèng)者居住改善類剛需首置類別墅改善客有別墅夢(mèng)想，購(gòu)買力小面積別墅；追求要求居住形態(tài)的升級(jí)。客戶類型：客戶描述：別墅高層客戶需求判斷—客戶分類1.別墅追夢(mèng)者追求居住形式的升級(jí)、新的生活方式，熱衷于贈(zèng)送，喜歡高性價(jià)比的產(chǎn)品他們是誰(shuí)？——在沌口片區(qū)，我們發(fā)現(xiàn)不少有別墅夢(mèng)想的置業(yè)客戶特征：他們家庭構(gòu)成穩(wěn)定，在事業(yè)上已經(jīng)小有成功，有一定的財(cái)富積累，對(duì)生活有更高層次的追求。職業(yè)：主要分布在沌口及漢陽(yáng)中心區(qū)，多為小企業(yè)主（生意人）、政府中層官員、大企業(yè)高管、事業(yè)單位（大學(xué)教授、醫(yī)院副院長(zhǎng)等中級(jí)職稱以上）；自然屬性：35-45歲，三口之家（大多子女在外），2套以上房產(chǎn)；置業(yè)訴求——不在于產(chǎn)品的大和豪，而在于對(duì)產(chǎn)品有別于常規(guī)居住的，極致的花園和有天有地的資源占有。炫耀的資本身份和圈層分散投資低密度形態(tài)核心訴求1.別墅追夢(mèng)者置業(yè)敏感點(diǎn)：別墅形態(tài)>總價(jià)可控>高贈(zèng)送產(chǎn)品要求:如果是別墅，一定要贈(zèng)送前后院子，還有地下室、停車庫(kù)；這樣算上贈(zèng)送的面積，折算單價(jià)，就很劃算了。客廳太小了人來(lái)多了就轉(zhuǎn)不開了，那么主臥對(duì)我來(lái)說(shuō)也是一樣的，因?yàn)橹髋P里面衣柜啊、壁柜啊什么的太小了住的也很壓抑，客臥還小孩房倒無(wú)所謂，客廳和主臥不說(shuō)很大，但是要有一個(gè)適合的空間，不能太小。家里必須有獨(dú)立的儲(chǔ)物間，家里的一些季節(jié)性比較強(qiáng)的物品啊，一些床上用品啊，一些雜物嘛，有一個(gè)儲(chǔ)藏間家里會(huì)顯得比較整齊一些，然后也比較方便一點(diǎn)。主臥里最好有一個(gè)衣帽間，然后餐廳希望是有窗戶的。入戶的客廳一定要大氣，次臥小點(diǎn)兒沒(méi)關(guān)系，該要面子的地方一定要給足。面積總價(jià)：150-180平米之間，總價(jià)在150萬(wàn)左右，不一定要去那里住，就是跟周邊的人講起來(lái)也比較有面子。胡總職業(yè)：漢陽(yáng)機(jī)電市場(chǎng)老板；年齡：35-40歲居住狀況：現(xiàn)住南國(guó)明珠置業(yè)次數(shù)：2次沌口、漢陽(yáng)中心區(qū)；別墅形態(tài)；總價(jià)可控；高贈(zèng)送；1.別墅追夢(mèng)者客戶類型最頻繁的活動(dòng)最重要的活動(dòng)未滿足的活動(dòng)別墅追夢(mèng)客戶老人小孩經(jīng)常在家工作繁忙，需在書房處理事務(wù)地下停車庫(kù)在院子里、露臺(tái)上曬太陽(yáng)、喝茶好友來(lái)訪聚會(huì)大面寬的采光、通風(fēng)與家人共享天倫之樂(lè)空間局促空間具體需求最佳面積150-180平米之間（四房）客廳空間40平米左右，入口設(shè)計(jì)大氣，有面子；客廳和餐廳相連，顯得大些主臥、次臥空間主臥套間40平米以上，能夠有衣帽間、衛(wèi)生間；次臥兩間，老人房設(shè)置一樓，連接花園；書房和兒童房可適當(dāng)小些收納空間需有獨(dú)立的儲(chǔ)存功能間，可以安排在地下室或樓梯下部特別關(guān)注大贈(zèng)送，包括地下室、前后花園、露臺(tái)，體現(xiàn)別墅有天有地的居住體驗(yàn)；能接受地上停車空間需求：主力面積需求150-180平米左右，注重有天有地的別墅居住體驗(yàn)2.別墅改善客開始挑剔產(chǎn)品品質(zhì)，關(guān)注產(chǎn)品舒適度他們是誰(shuí)？——在漢陽(yáng)及漢口區(qū)域，有不少已經(jīng)購(gòu)置別墅的客戶，仍然對(duì)別墅情有獨(dú)鐘，追求更好的產(chǎn)品。置業(yè)訴求——打動(dòng)他們的是精致的產(chǎn)品細(xì)節(jié)、創(chuàng)新的花園組合方式，以及對(duì)電梯、外立面等等的挑剔。產(chǎn)品品質(zhì)身份和圈層資產(chǎn)保值綜合價(jià)值核心訴求生活特征：事業(yè)剛剛上升到一個(gè)新高度，工作仍然忙碌。好面子，希望受到他人追捧與認(rèn)同，自己在潛意識(shí)里也渴望享受一種休閑安逸的生活。分布區(qū)域：主要為漢陽(yáng)及漢口區(qū)域，極少能輻射三鎮(zhèn)職業(yè)構(gòu)成：中小私企業(yè)主、老生意人、高?？蒲袡C(jī)構(gòu)專家教授、壟斷國(guó)企中高層、政府中層領(lǐng)導(dǎo)干部；自然屬性：40-55歲，“3+4”家庭（大多子女在外），3套以上房產(chǎn)；2.別墅改善客置業(yè)敏感點(diǎn)：綜合價(jià)值>產(chǎn)品品質(zhì)>居住升級(jí)產(chǎn)品要求:太大了吸人氣，空空蕩蕩的不好。太小了住著也不舒服，之前去看過(guò)綠地新都匯130多的聯(lián)排別墅，雖然有贈(zèng)送地下室、院子，但單層只有40-50平，特別局促，感覺(jué)住起來(lái)特別別扭。房子要有主臥層，第三層比較合適，有臥室、書房、帶浴缸的衛(wèi)生間，還要有衣帽間，這樣才有個(gè)人的私密空間。最好還有一間套房，客廳要挑空，住別墅就是要大氣，尤其是客廳，這是面子的問(wèn)題。能預(yù)留電梯就好了，后期可以自己裝，這樣方便些，免得家里的老人爬上爬下的。面積總價(jià)：220平米左右的聯(lián)排別墅就夠了，總價(jià)300萬(wàn)之內(nèi)的比較合適。廖總職業(yè)：私營(yíng)企業(yè)主年齡：45-50歲居住狀況：某江景豪宅置業(yè)次數(shù)：多次沌口、漢陽(yáng)、漢口；舒適（可居住性）；面積適中；自然環(huán)境；2.別墅改善客客戶類型最頻繁的活動(dòng)最重要的活動(dòng)未滿足的活動(dòng)住家型別墅客戶老人在院子里飼弄花草與家人共享天倫之樂(lè)獨(dú)立入戶方式廚房使用頻率高好友來(lái)訪聚會(huì)院落獨(dú)立在院子里、露臺(tái)上曬太陽(yáng)、喝茶周末全家人一起聚餐空間具體需求最佳面積200-220平米之間（四房、聯(lián)排）客廳空間7米以上開間、40平米左右，客廳和餐廳相連，顯得大些主臥、次臥空間單獨(dú)設(shè)主臥層，主臥套間50平米以上，能夠有衣帽間、衛(wèi)生間；主臥連接大露臺(tái)；收納空間地下室有獨(dú)立的儲(chǔ)存功能間贈(zèng)送空間地下室、前后花園、露臺(tái)；停車位有獨(dú)立停車位至少一個(gè)，最好能地下停車庫(kù)直接入戶特別喜好中庭設(shè)計(jì)、用天井改善內(nèi)部采光；一樓設(shè)置老人房，直接與院子相連空間需求：主力面積需求200-220平米左右，面積適中，居住功能和舒適性較好，局部奢侈化3.資源占有型他們是誰(shuí)？——頂級(jí)財(cái)富階層，擁有高購(gòu)買力，是別墅市場(chǎng)的明星客戶。置業(yè)訴求——頂級(jí)資源私有化是他們置業(yè)的首要目的，圈層居住效應(yīng)也不斷促使他們追求更頂級(jí)的產(chǎn)品。頂級(jí)資源私有化身份和圈層頂級(jí)配套產(chǎn)品品質(zhì)核心訴求客戶特征：當(dāng)事業(yè)與財(cái)富到達(dá)一定的高度的時(shí)候，房子更多的是一種生活方式的體驗(yàn)，他們會(huì)賦予房子更多的用途，有更多樣的需求，多套房產(chǎn)；生活特征：行事隱秘低調(diào)，有固定的社交圈層，意見領(lǐng)袖，偏好高爾夫、紅酒等奢侈符號(hào)；職業(yè)：遍布三鎮(zhèn)，大企業(yè)主（生意人）、政府高官、頂級(jí)CEO、國(guó)企要員；自然屬性：40歲以上，多為五口之家；強(qiáng)調(diào)頂級(jí)資源私有化，追求圈層和極度享受的生活方式，追求產(chǎn)品的文化藝術(shù)屬性3.資源占有型置業(yè)敏感點(diǎn)：頂級(jí)資源>頂級(jí)配套>產(chǎn)品品質(zhì)產(chǎn)品要求:至少三個(gè)停車位，少于三個(gè)不考慮，要有整層地下車庫(kù)，家里人人有車，整層才能放得下。最好有大面積綠化和大面積水系，這樣住著才有身份感。每個(gè)房間都要有大面積的落地窗，不能單單是主臥，小孩子、老人也需要觀景，不能忽視老人和小孩的感覺(jué)。家里還要配備健身房，最好是在露臺(tái)上，邊運(yùn)動(dòng)邊曬太陽(yáng)，這樣的房子住著才舒服。我平常喜歡品茶，太太喜歡喝紅酒，有些都是收藏的千年佳釀，有個(gè)酒窖是必須的，還比如家庭影院啊，保姆房啊，工作間等，這些最好是有了。風(fēng)格的話，我比較喜歡現(xiàn)代加古典的，比較有韻味，好像在武漢這種風(fēng)格的不多。衛(wèi)生間最好多一些，這樣不會(huì)互相打擾，衛(wèi)生間至少要比房間多一個(gè)，桑拿房、大浴缸也最好要有。王總職業(yè)：企業(yè)主年齡：45-50歲居住狀況：某湯遜湖別墅置業(yè)次數(shù)：多次武漢三鎮(zhèn)、8+1城市圈頂級(jí)資源占有；頂級(jí)配套；產(chǎn)品品質(zhì)；高端服務(wù)；3.資源占有型73空間需求：臨湖的300-350平米的雙拼或400-450平左右的大雙拼，滿足對(duì)稀缺自然資源的占有客戶類型最頻繁的活動(dòng)最重要的活動(dòng)未滿足的活動(dòng)資源占有型別墅客戶老人拾掇院子和朋友打高爾夫球高端圈層客廳會(huì)客家人聚餐頂級(jí)奢侈配套家庭室娛樂(lè)圈層Party空間具體需求最佳面積臨湖的300-350平米之間（小雙拼）或400-450平米之間（大雙拼）客廳空間7.5以上米開間、50平米以上，客廳挑高設(shè)計(jì)主臥、次臥空間多套間設(shè)計(jì)，3樓單獨(dú)設(shè)主臥層，能夠有衣帽間、衛(wèi)生間；主臥連接大露臺(tái)；收納空間地下室有設(shè)置儲(chǔ)存功能間、設(shè)備間廚房中西廚設(shè)計(jì)，廚房中島設(shè)計(jì)，廚房連接餐廳區(qū)贈(zèng)送空間地下室多功能設(shè)計(jì)（語(yǔ)音室、酒窖、健身室、運(yùn)動(dòng)廳、家庭廳等）；前后花園、露臺(tái)等與自然資源對(duì)接停車位有獨(dú)立停車位三個(gè)以上，通過(guò)地下停車庫(kù)直接入戶特別喜好預(yù)留電梯井4.剛需首置類總價(jià)50-60萬(wàn)，75m2緊湊兩房及90m2小三房，滿足基本的居住需求即可，注重產(chǎn)品的實(shí)用性他們是誰(shuí)？——或是剛進(jìn)入職場(chǎng)，或是剛步入婚姻，又或是剛有了自己的小孩，他們需要有個(gè)固定的屬于自己的家置業(yè)訴求——更多的是滿足自己基本的居住需求，價(jià)格承受能力有限，注重產(chǎn)品的實(shí)用性?？們r(jià)可控基本配套戶型實(shí)用性產(chǎn)品品質(zhì)核心訴求職業(yè)：沌口中大企業(yè)的普通職員、工人，基層管理者、學(xué)校普通教師、醫(yī)生等；公司：美的、冠捷、可口可樂(lè)、康師傅等加工制造業(yè)首次置業(yè)客戶，東風(fēng)公司此類客群一般有福利房；自然屬性：25-30歲，單身或者二人世界，工作年限短；置業(yè)特征：高性價(jià)比，對(duì)配套要求高、價(jià)格敏感度較高。4.剛需首置類產(chǎn)品要求:客廳大一點(diǎn)，有陽(yáng)臺(tái)，晾曬在客廳陽(yáng)臺(tái)比較方便，如果廚房還有生活陽(yáng)臺(tái)的話，最好不過(guò)了；園林方面多種些樹和草就行，沒(méi)有特別要求；立面喜歡現(xiàn)代風(fēng)格的，顏色稍微深一些，這樣不容易顯舊；戶型的話，喜歡現(xiàn)在很流行的小三房，可以弄一個(gè)書房出來(lái)，或者打榻榻米，朋友過(guò)來(lái)了一起聊聊天，這樣挺好；餐廳和客廳最好連在一起，這樣顯的大一些；要設(shè)置玄關(guān)，進(jìn)門就看到廚房不好看，沒(méi)有一點(diǎn)懸念；菜場(chǎng)、超市是必須的，居家生活少補(bǔ)了這些；‘主臥要有飄窗，再多些贈(zèng)送就更好了。面積總價(jià)：70-80平米左右的兩房，90平米左右的三房，總價(jià)不超過(guò)60萬(wàn)；優(yōu)先考慮90平米以下，公積金可以首付兩成的房子。。石先生職業(yè)：東風(fēng)研究院?jiǎn)T工居住狀況：?jiǎn)挝凰奚崦枋觯恒缈诠ぷ?年，欲買房結(jié)婚置業(yè)次數(shù)：無(wú)沌口區(qū)域內(nèi)；價(jià)格；戶型；配套；置業(yè)敏感點(diǎn)：總價(jià)可控>戶型實(shí)用>基本配套4.剛需首置類空間需求：主力戶型70-95平米左右，生活相對(duì)單一，以基本居住功能性需求為主客戶類型最頻繁的活動(dòng)最重要的活動(dòng)未滿足的活動(dòng)剛需自住客戶下班回家做飯、吃飯周末好友來(lái)訪沒(méi)有獨(dú)立的書房休息時(shí)上上網(wǎng)、看看書、曬曬太陽(yáng)周末打掃房間沒(méi)有儲(chǔ)藏間睡覺(jué)臥室陽(yáng)臺(tái)空間具體需求最佳面積70-80平米之間（兩房）或90-95平米（2+1）；前者居多客廳空間20-30平米，能滿足一家人日?；顒?dòng)以及朋友偶爾來(lái)訪主臥空間12-15平米，能夠放下衣柜、1.8的床及床頭柜，最好有飄窗收納空間需有儲(chǔ)存功能，可以儲(chǔ)存柜的形式隱匿在門口玄關(guān)或者走道頂部、陽(yáng)臺(tái)側(cè)面5.改善型客戶追求更好的環(huán)境和更舒適的空間尺度，傾向于120-135平米左右的三房，總價(jià)80萬(wàn)左右他們是誰(shuí)？——城市的中堅(jiān)力量，處于事業(yè)的上升期，會(huì)享受生活，為了更好的環(huán)境和更大的居住空間而產(chǎn)生改善性需求置業(yè)訴求——更多的是改善生活環(huán)境，追求更舒適的戶型和更便利的生活總價(jià)可控基本配套戶型舒適性產(chǎn)品品質(zhì)核心訴求職業(yè)：沌口區(qū)域?yàn)橹?，少量輻射漢陽(yáng)中心區(qū)及8+1西部城市圈；多為企業(yè)的中層、汽車銷售經(jīng)理、汽車產(chǎn)業(yè)鏈相關(guān)供應(yīng)商、政府公務(wù)員，有一定財(cái)產(chǎn)積累；自然屬性：30-40歲，兩口之家或三口之家，擁有一部車；置業(yè)特征：良好的生活環(huán)境、居住舒適度、高性價(jià)比，地緣性明顯、對(duì)舒適度要求高、價(jià)格敏感度較高。5.改善型客戶產(chǎn)品要求:風(fēng)格方面，喜歡大氣簡(jiǎn)約的，不要太復(fù)雜和繁瑣，耐看些。比較關(guān)注產(chǎn)品的戶型、動(dòng)線設(shè)計(jì)、客廳開間、陽(yáng)臺(tái)大小等細(xì)節(jié)因素。至少要兩個(gè)以上的陽(yáng)臺(tái)，客廳連接陽(yáng)臺(tái)，主臥連接陽(yáng)臺(tái)，還有廚房或餐廳連接生活陽(yáng)臺(tái)。如果130平米能做到3+1、甚至四房就好了，父母過(guò)來(lái)要一間房，孩子一間房，主臥一間，加上書房，這就是比較理想了。園林的私密性還是要看小區(qū)的居住人群，較傾向于半私密綠化。商業(yè)滿足小區(qū)內(nèi)部消費(fèi)需求即可，最好有點(diǎn)餐飲，滿足日常生活。體育健身方面有高爾夫可能對(duì)其吸引力比較大。周圍必須有小學(xué)、幼兒園，中學(xué)也有就好了。面積總價(jià)：80-100萬(wàn)左右，面積130平米左右的三房或四房，是比較能接受的范圍。。石先生職業(yè)：東風(fēng)研究院?jiǎn)T工居住狀況：?jiǎn)挝凰奚崦枋觯恒缈诠ぷ?年，欲買房結(jié)婚置業(yè)次數(shù)：無(wú)沌口、8+1城市圈；舒適；功能性；活動(dòng)空間；自然環(huán)境；置業(yè)敏感點(diǎn)：居住品質(zhì)>社區(qū)配套>總價(jià)可控5.改善型客戶空間需求：主力面積需求120-130平米左右，首改客戶關(guān)注于戶型功能性，再改客戶關(guān)注戶型的舒適性客群分類最頻繁的活動(dòng)最重要的活動(dòng)未滿足的活動(dòng)空間具體需求首次改善型客戶閑暇時(shí)間大多呆在家里周末和家人一起享受天倫缺少一間書房或客房最佳面積120-130平米（三房或3+1）做做家務(wù)、休息休息閑暇時(shí)朋友聚會(huì)陽(yáng)臺(tái)僅使用其功能性，未給生活帶來(lái)舒適感客廳空間30平米以上，作為一家人主要的活動(dòng)場(chǎng)所以及朋友偶爾來(lái)訪在社區(qū)內(nèi)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)曬曬太陽(yáng)，呼吸新鮮空氣

缺少儲(chǔ)藏室收納空間需有儲(chǔ)存功能，如有可能，需獨(dú)立的儲(chǔ)藏間與書房并用每周集中外出采購(gòu)一至兩次

主臥/次臥主臥滿足舒適性，能做到獨(dú)立衛(wèi)生間和衣帽間是最好再次改善型客戶自己可能在家時(shí)間不多，但老人和孩子基本在家一家老小在餐廳吃飯沒(méi)有獨(dú)立的功能間（工作室/兒童房/影音室/麻將室）廚房空間廚房幾乎每日使用，功能必須齊全，空間便于使用小孩、老人有各自房間老人常住照料小孩閑暇時(shí)，從自家露臺(tái)俯視社區(qū)內(nèi)景觀，或在社區(qū)里轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)，放松心情陽(yáng)臺(tái)客廳陽(yáng)臺(tái)，具備功能性，若有景觀、增添舒適性則可加分；主臥若有陽(yáng)臺(tái)，可加分獨(dú)立一間功能房，作客房/娛樂(lè)室/工作室等

衛(wèi)生間主次衛(wèi)生間分離客戶類別物業(yè)類型來(lái)源面積段價(jià)格敏感點(diǎn)資源占有類雙拼武漢三鎮(zhèn)、8+1城市圈300-350m2400-450m2400-500萬(wàn)500萬(wàn)以上頂