分時(shí)度假資料

分時(shí)度假就是把酒店或度假村的一間客房或一套旅游公寓，將其使用權(quán)分成若干個(gè)周次，按10至40年甚至更長的期限，以會(huì)員制的方式一次性出售給客戶，會(huì)員獲得每年到酒店或度假村住宿7天的一種休閑度假方式。并且通過交換服務(wù)系統(tǒng)會(huì)員把自己的客房使用權(quán)與其他會(huì)員異地客房使用權(quán)進(jìn)行交換，以此實(shí)現(xiàn)低成本的到各地旅游度假的目的。分時(shí)度假-概述所謂“分時(shí)度假”，就是有關(guān)機(jī)構(gòu)或個(gè)人先與酒店或度假村簽訂協(xié)議，將客房使分時(shí)度假用權(quán)每年按周劃成52份，用鎖定且優(yōu)惠的價(jià)格按份銷售給顧客，顧客擁有在一定的期限內(nèi)（一般為20至40年）在這一住所每年住宿一周的權(quán)利，同時(shí)還享有轉(zhuǎn)讓、饋贈(zèng)、繼承等系列權(quán)益以及對(duì)酒店其他服務(wù)設(shè)施的優(yōu)惠使用權(quán)。當(dāng)消費(fèi)者購買了某一處住所后，通過交換系統(tǒng)可以交換到參加這一系統(tǒng)的世界其他地方同等酒店的使用權(quán)。“分時(shí)度假”在20世紀(jì)60年代起源于法國，70年代被引入美國，之后開始在世界上很多國家流行。分時(shí)度假-買賣交易顧客購買了一個(gè)時(shí)段（即一周）的使用權(quán)后，即可每年在此享受一個(gè)星期的度假。同時(shí)，顧客還享有時(shí)段權(quán)益的轉(zhuǎn)讓、饋贈(zèng)、繼承等系列權(quán)益，以及對(duì)公共配套設(shè)施的優(yōu)惠使用權(quán)。顧客還可以用自己購買的時(shí)段，去“交換”同屬于一個(gè)交換服務(wù)網(wǎng)絡(luò)中的任何一家酒店或度假村的另一個(gè)時(shí)段，從而達(dá)到前往不同地方旅游住宿的目的。在一些發(fā)達(dá)國家，“分時(shí)度假”已成為普通人生活中旅游休閑的重要組成部分，但對(duì)于多數(shù)中國老百姓來說，這還是一個(gè)陌生的、甚至帶有誤解的概念。目前世界上已有60多家“分時(shí)度假”集團(tuán)，4500多個(gè)采用分時(shí)制度的度假村，分布在81個(gè)國家，來自124個(gè)國家的400多萬戶家庭購買了度假權(quán)，分時(shí)度假房產(chǎn)業(yè)已成為年?duì)I業(yè)額65億美元的全球產(chǎn)業(yè)。隨著越來越多的中國人旅游消費(fèi)方式從“走馬觀花”步入“娛樂休閑”，中國巨大的“分時(shí)度假”消費(fèi)市場(chǎng)潛力正日益突現(xiàn)。分時(shí)度假-專家分析旅游方面的專家說，中國有7000多家星級(jí)酒店，12000多家度假村，適時(shí)引進(jìn)“分時(shí)度假”方式，不僅可以解決客房閑置率居高不下的難題，還可盤活上億元的資產(chǎn)?？梢?，分時(shí)度假概念具有兩重含義：一個(gè)是分時(shí)使用權(quán)，一個(gè)是度假時(shí)段的交換。分時(shí)度假是一種將房地產(chǎn)業(yè)、酒店業(yè)、旅游業(yè)完美結(jié)合在一起的一種商業(yè)新概念，它引入時(shí)空經(jīng)濟(jì)學(xué)原理，對(duì)旅游業(yè)、產(chǎn)地產(chǎn)業(yè)、金融資源進(jìn)行整合，擴(kuò)大了資源邊際效用，實(shí)現(xiàn)了資源共享。分時(shí)度假-起源達(dá)100萬美元，購買者還不覺得貴。其中的原因很簡(jiǎn)單，平均一個(gè)星期時(shí)段的賣價(jià)才兩萬美元。按時(shí)間優(yōu)劣區(qū)分，好的時(shí)段賣價(jià)3-4萬美元，差的時(shí)段只賣1萬美元，加上銀行還可以對(duì)此實(shí)行抵押貸款，大部分居民都能承受得起；第二、它創(chuàng)造出了新的消費(fèi)市場(chǎng)，使得這些企業(yè)所建的房子容易銷售。特別是以跨城市、跨地區(qū)、跨國家交換為背景的住宅區(qū)，銷售情況更加看好。在房地產(chǎn)低落期，它更成為企業(yè)抵御風(fēng)險(xiǎn)的重要措施；第三，大的分時(shí)度假集團(tuán)公司發(fā)展到現(xiàn)在，有不少已經(jīng)不是自己建房，而轉(zhuǎn)向銷售型與管理型，其它企業(yè)只有加盟它們，才能有良好的信譽(yù)度和交換前景，而這些集團(tuán)則靠管理和銷售獲取超額利潤。如美國最大的分時(shí)度假（IResortCondominiumInternational），2000年的銷售額為4億美金，而其利潤額高達(dá)1.9億美金，是業(yè)績(jī)良好的上市公司。這種分時(shí)度假的房地產(chǎn)銷售方式對(duì)于拉動(dòng)其它產(chǎn)業(yè)，包括物業(yè)管理、旅游服務(wù)、交通電信，和安置人員就業(yè)，都起著良好的作用。分時(shí)度假-大記事20世紀(jì)60年代，法國阿爾卑斯山地區(qū)的滑雪度假地首先開發(fā)了以分時(shí)銷售的方式招攬客戶，標(biāo)志著分時(shí)度假產(chǎn)品的開始。20世紀(jì)70年代，美國本土引入分時(shí)度假概念。1974年，最早的交換系統(tǒng)出現(xiàn)。同年，RCI（ResotCondominiumsInternational）公司成立，這是世界上第一個(gè)分時(shí)度假交換公司。1976年，II(IntervalInternational)公司組建。RCI和II是目前為止世界上實(shí)力最雄厚的分時(shí)度假交換公司。80年代初期，分時(shí)交換的概念從美國佛羅里達(dá)傳播到英國和西班牙，分時(shí)度假交換系統(tǒng)的概念又回傳到歐洲，標(biāo)志著這一產(chǎn)品進(jìn)入到一個(gè)新的發(fā)展階段。80年代中期，90％以上的分時(shí)度假地都是專門為適應(yīng)分時(shí)度假需求而新開發(fā)的，其發(fā)展規(guī)模也迅速擴(kuò)大。1984年之后，一批世界著名的飯店連鎖集團(tuán)和發(fā)展商進(jìn)入這一領(lǐng)域，分時(shí)度假地房產(chǎn)的質(zhì)量有了大幅度的提高。1990年，進(jìn)入分時(shí)度假領(lǐng)域的迪斯尼公司率先推出了點(diǎn)數(shù)制（又稱分?jǐn)?shù)制）。1992年，世界開發(fā)分時(shí)度假產(chǎn)品的度假村有3000處以上，擁有分時(shí)度假房產(chǎn)的家庭也達(dá)到近240萬個(gè)。1999年5月，RCI歐洲分公司完成了對(duì)點(diǎn)數(shù)制網(wǎng)絡(luò)的檢測(cè)，并于2001年前后將點(diǎn)數(shù)制網(wǎng)絡(luò)推向全球。1999年，全球分時(shí)度假物業(yè)銷售額達(dá)到67.2億美元，540萬個(gè)家庭參與了分時(shí)度假網(wǎng)絡(luò)。分時(shí)度假-法律問題酒店物業(yè)的購買現(xiàn)在市場(chǎng)上的分時(shí)度假產(chǎn)品，有的是購買度假酒店的客房時(shí)段的使用權(quán)，有的是購買某單元物業(yè)（產(chǎn)權(quán)酒店）。不管那種方式，都是通過購買的形式取得酒店物業(yè)的所有權(quán)或者某客房特定時(shí)間的使用權(quán)。酒店使用權(quán)管理和交換購買酒店物業(yè)的所有權(quán)?？梢酝ㄟ^登記取得酒店的房屋所有權(quán)證書，取得房屋的所有權(quán)。但是。使用權(quán)或者經(jīng)營權(quán)作為經(jīng)營的一部分應(yīng)當(dāng)另行制度安排，以保證酒店的經(jīng)營者能夠有效的對(duì)酒店進(jìn)行經(jīng)營管理。購買酒店某一時(shí)段使用權(quán)的，問題就更復(fù)雜。因?yàn)椴荒苻D(zhuǎn)移物業(yè)的所有權(quán)，消費(fèi)者的權(quán)利沒有保證。如果酒店破產(chǎn)或者出現(xiàn)其它權(quán)利變化，消費(fèi)者的權(quán)利將無法獲得保證。有的分時(shí)度假公司所銷售的更是權(quán)益憑證，沒有明確的酒店房屋所有權(quán)和使用權(quán)，擁有的只是預(yù)購的消費(fèi)點(diǎn)數(shù)。盡管有些公司設(shè)定了擔(dān)保，但是，如果銷售公司破產(chǎn)，擔(dān)保公司恐怕也無力賠償消費(fèi)者的損失。出入鏡以及移民法案對(duì)出入境的限制旅游在國內(nèi)尚無限制。但是，一旦到國外旅游度假，則要受到國家出入境管理法律的各種限制。不僅有中國法的限制，而且更受到目的地所在國出入鏡和移民法的限制。在理論上可以到一百多個(gè)國家和地區(qū)旅游，但是實(shí)際能夠?qū)崿F(xiàn)的可能是寥寥無幾。客觀評(píng)估自己的支付能力分時(shí)度假服務(wù)產(chǎn)品首先是消費(fèi)產(chǎn)品，這一點(diǎn)首先應(yīng)當(dāng)清楚。不要被宣傳品所宣傳的投資功能所蒙蔽。真正去度假，除了產(chǎn)權(quán)酒店或者客房使用權(quán)外，還需要更多的旅行費(fèi)用。一般的分時(shí)度假產(chǎn)品的合同書都約定，合同一旦簽訂，不能退約。即便有的分時(shí)度假產(chǎn)品約定了退約條款，但是也要以支付20%左右的違約金為代價(jià)。購買酒店物業(yè)應(yīng)當(dāng)關(guān)注物業(yè)的規(guī)劃用途購買分時(shí)度假酒店，如果是以產(chǎn)權(quán)酒店方式銷售的，應(yīng)當(dāng)查清建設(shè)用地的使用性質(zhì)。有些以產(chǎn)權(quán)酒店的名義銷售的物業(yè)，不一定符合規(guī)劃用途。這一點(diǎn)一定要查清。其中頗有影響的秦皇島的某個(gè)項(xiàng)目就因違法規(guī)劃多次要求整改，而出現(xiàn)不能按時(shí)交付的現(xiàn)象。購買分時(shí)度假產(chǎn)品交換服務(wù)產(chǎn)品銷售商的資質(zhì)在中國，對(duì)分時(shí)度假這一產(chǎn)品，雖無明確的法律法規(guī)規(guī)定，但是，納入了旅游管理中。中國對(duì)旅游管理特別是旅行社管理實(shí)行許可制度。所有，分時(shí)度假交換系統(tǒng)的服務(wù)銷售應(yīng)當(dāng)從屬于旅游管理范疇。購買分時(shí)度假產(chǎn)品時(shí)最好考察一下產(chǎn)品的最終銷售者有無旅行社行業(yè)資質(zhì)。如果沒有旅行社行業(yè)管理資質(zhì)的，要特別注意。分時(shí)度假體系涉及到諸多的法律關(guān)系，應(yīng)當(dāng)有不同法律文件約束。但是，現(xiàn)在市場(chǎng)上發(fā)售的分時(shí)度假產(chǎn)品，多數(shù)文件不全，不能全面反映分時(shí)度假產(chǎn)品銷售者和消費(fèi)者之間的法律關(guān)系。這也是目前分時(shí)度假投訴多，但是消費(fèi)者權(quán)益獲得司法保護(hù)少的根本原因。分時(shí)度假-改進(jìn)面對(duì)市場(chǎng)上分時(shí)度假信任危機(jī)，建議有關(guān)部本盡快制定相關(guān)的管理規(guī)定。如果暫時(shí)條件不成熟，行業(yè)組織應(yīng)當(dāng)組織有關(guān)方面研究制定行業(yè)自律文件，規(guī)范行業(yè)行為，通過自律以及行業(yè)信息公開，打擊非法經(jīng)營者。分時(shí)度假供