全國(guó)房地產(chǎn)評(píng)價(jià)師考試試題含答案

全國(guó)房地產(chǎn)評(píng)估師考試試題含答案(1)第一部分選擇題一、單項(xiàng)選擇題(本大題共20小題，每小題1分，共20分)在每小題列出的四個(gè)選項(xiàng)中只有一選項(xiàng)是符合題目要求的，請(qǐng)將正確選項(xiàng)前的字母填在題后的括號(hào)內(nèi)。.供人們生活起居的建筑是()公共建筑居住建筑工業(yè)建筑商業(yè)建筑.建筑地段地租的基礎(chǔ)是由真正的()生產(chǎn)成本規(guī)定的農(nóng)業(yè)地租規(guī)定的生產(chǎn)價(jià)格決定的壟斷利潤(rùn)決定的3.城市化初期，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)以第一、二產(chǎn)業(yè)為主，則()房地產(chǎn)價(jià)格較高房地產(chǎn)價(jià)格不變房地產(chǎn)價(jià)格有變化房地產(chǎn)價(jià)格較低4房商業(yè)中心往往位于地價(jià)高昂的()黃金地段邊緣地段落后地段一般地段5房容積率是指地塊上的建筑面積與()總面積之比地塊面積之比地下面積之比綠化面積之比6房商業(yè)標(biāo)準(zhǔn)宗地的位置應(yīng)是()街角地多面臨街地一面臨街地畸零地因素成對(duì)比較中，若與同等重要，則給賦值8房從理論上講，效用相等的房地產(chǎn)經(jīng)過(guò)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)，其價(jià)格()最終會(huì)基本趨于一致最終會(huì)擴(kuò)大差別可能趨于一致，也可能擴(kuò)大差別由有關(guān)部門確定9房運(yùn)用市場(chǎng)比較法評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)格，在因素修正時(shí)需要具有豐富經(jīng)驗(yàn)的估價(jià)師來(lái)確定()土地還原利率各有關(guān)修正系數(shù)如何計(jì)算容積率修正如何計(jì)算土地使用年期修正10市.場(chǎng)比較法中，0果可比實(shí)例交易時(shí)的價(jià)格低于正常情況下的交易價(jià)格，則在將可比實(shí)例價(jià)格修正為正常交易情況下的價(jià)格的公式中()其中分母小于其中分母大于其中分母等于不成立11通如過(guò)使用年期修正，可以消除對(duì)不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格造成的影響因素是()土地的估價(jià)期日中如土地的使用期限不同土地在不同時(shí)期的基準(zhǔn)地價(jià)不同土地在不同時(shí)期的路線價(jià)不同12新如開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)可出售土地的平均售價(jià)()不包含整個(gè)開(kāi)發(fā)區(qū)的所有開(kāi)發(fā)成本中土應(yīng)當(dāng)是把整個(gè)開(kāi)發(fā)區(qū)的所有開(kāi)發(fā)成本分?jǐn)偟娇沙鍪弁恋孛娣e上包含開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)，但不含服務(wù)設(shè)施建設(shè)費(fèi)包含開(kāi)發(fā)區(qū)的服務(wù)設(shè)施建設(shè)費(fèi)，但不含基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)13房土屋的商品租金構(gòu)成因素是()折舊費(fèi)、維修費(fèi)、管理費(fèi)、利息、稅金、保險(xiǎn)費(fèi)中土折舊費(fèi)、維修費(fèi)、管理費(fèi)、利息、稅金、地租折舊費(fèi)、維修費(fèi)、管理費(fèi)、利息、稅金、保險(xiǎn)費(fèi)、地租、利潤(rùn)折舊費(fèi)、維修費(fèi)、管理費(fèi)、利息、稅金、地租、利潤(rùn)14房土屋重新建造成本中應(yīng)包括()利息、利潤(rùn)利息、利潤(rùn)、稅費(fèi)利」?jié)櫋⒍愘M(fèi)利息、稅費(fèi)15剩土余法在評(píng)估待開(kāi)發(fā)土地中運(yùn)用得()最少最為廣泛最難最一般16剩土余法確定項(xiàng)目最高開(kāi)發(fā)費(fèi)用是為了使開(kāi)發(fā)利潤(rùn)保持在()區(qū)域范圍規(guī)定范圍合理范圍期望范圍17剩土余法估價(jià)中調(diào)查土地位置時(shí)，要掌握土地所在城市的()性質(zhì)工業(yè)狀況生活狀況設(shè)施狀況18路土線價(jià)估價(jià)法是一種評(píng)估大量土地的()迅速估價(jià)方法較慢估價(jià)法簡(jiǎn)易法延遲法19標(biāo)迅準(zhǔn)深度是指標(biāo)準(zhǔn)宗地的()街道寬度臨街深度街道長(zhǎng)度街道曲度20基迅準(zhǔn)地價(jià)的估算中，通過(guò)資料的收集、整理、修正，數(shù)據(jù)應(yīng)具有()可比性可替性可分性可換性二、雙項(xiàng)選擇題(本大題共18小題，每小題1分，共18分)在每小題列出的五個(gè)選項(xiàng)中有二個(gè)選項(xiàng)是符合題目要求的，請(qǐng)將正確選項(xiàng)前的字母填在題后的括號(hào)內(nèi)。多選、少選、錯(cuò)選均無(wú)分。21土迅地收益性的利用方式包括工業(yè)用地方式和()商業(yè)用地方式商品住宅用地方式機(jī)關(guān)用地方式宗教用地方式軍事用地方式22房迅地產(chǎn)評(píng)估的特點(diǎn)主要有()科學(xué)性實(shí)踐和公正性個(gè)別性嚴(yán)肅性固定性23區(qū)迅位理論除成本學(xué)派外，還有()市場(chǎng)學(xué)派價(jià)格學(xué)派行為學(xué)派競(jìng)爭(zhēng)學(xué)派交易學(xué)派24在迅房地產(chǎn)估價(jià)實(shí)踐中，應(yīng)用預(yù)期收益原則的評(píng)估法有()剩余法收益還原法開(kāi)發(fā)法價(jià)值法市場(chǎng)法25直迅接影響土地級(jí)別界線位置的是()單元?jiǎng)澐侄?jí)單位面積單元指標(biāo)取樣指標(biāo)計(jì)算26房迅地產(chǎn)的收入分為()經(jīng)營(yíng)收入毛收入潛在毛收入凈收益有效毛收入27運(yùn)迅用市場(chǎng)比較法所必須遵循的合法性具有的兩個(gè)方面的含義是()交易案例與待估房地產(chǎn)的適用法律背景可以有一定差別交易案例與待估房地產(chǎn)的適用法律背景基本相似所選取的交易案例必須在法律允許范圍之內(nèi)沒(méi)有土地使用證的房地產(chǎn)也可以交易案例與待估房地產(chǎn)的土地用途、容積率限制、建筑物高度限制等可有較大差別28房所地產(chǎn)的用途可以分為大類用途和小類用途。下列不是大類用途名稱的是()百貨大樓普通住宅辦公樓旅館倉(cāng)庫(kù)29市所場(chǎng)比較法中，區(qū)域因素有()自然條件繁華程度房地產(chǎn)位置房地產(chǎn)的地質(zhì)條件臨街狀況30用所成本法的實(shí)際觀察法計(jì)算建筑物的現(xiàn)值，主要的前提是()要求估價(jià)人員具有充分的鑒定技術(shù)要求估價(jià)人員具有實(shí)際操作經(jīng)驗(yàn)要求被估對(duì)象為新建筑物要求被估對(duì)象為舊建筑物僅對(duì)一些特殊建筑物進(jìn)行估價(jià)31城所市土地主管部門測(cè)算土地使用權(quán)出讓金或地價(jià)款，其根據(jù)主要是(用途、土地級(jí)別土地上附著物的質(zhì)量土地上附著物修建的日期原土地使用者是私人或集體土地具體位置及生熟程度、地價(jià)區(qū)段32利所用間接成本法求取建筑物重新建造成本的前提是()舊建筑物所在地區(qū)有類似建筑物實(shí)際建設(shè)的各種費(fèi)用的數(shù)據(jù)及明細(xì)舊建筑物同一供需范圍內(nèi)有類似建筑物實(shí)際建設(shè)的各種費(fèi)用的數(shù)據(jù)及明細(xì)根據(jù)舊建筑物特點(diǎn)計(jì)算間接工程費(fèi)根據(jù)舊建筑物特點(diǎn)計(jì)算直接工程費(fèi)以估價(jià)時(shí)點(diǎn)舊建筑物所在地區(qū)的各種單價(jià)為基礎(chǔ)，求得標(biāo)準(zhǔn)建造費(fèi)33剩土余法估價(jià)開(kāi)發(fā)商購(gòu)買土地時(shí)，確定該土地的最佳使用，有關(guān)部門對(duì)該土地規(guī)定了()地塊限制條件法律法規(guī)限制資源條件社會(huì)條件經(jīng)濟(jì)條件34房地地產(chǎn)估價(jià)中確定地塊最佳利用方式要在以下因素允許范圍內(nèi)：()城市規(guī)劃法律法規(guī)市場(chǎng)條件經(jīng)濟(jì)條件生活條件35同地一路線價(jià)區(qū)段的劃分應(yīng)是()地價(jià)不等地段地價(jià)相等地段地段相連的路段地段不相連接性質(zhì)相差大的地段36路地線價(jià)估價(jià)法四三二一法測(cè)中，標(biāo)準(zhǔn)深度10英0尺土地價(jià)值第二、四個(gè)25英尺土地分別是路線價(jià)的()37基地準(zhǔn)地價(jià)對(duì)應(yīng)的平均容積率是()該用途土地在該地域內(nèi)的平均容積率該用途土地在該均質(zhì)地域內(nèi)的容積率該用途土地在該級(jí)別地域的容積率該用途土地在該均質(zhì)地域內(nèi)的平均容積率該用途土地在該級(jí)別地域的平均容積率38房地地產(chǎn)環(huán)境條件不包括()城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展條件房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)情況建筑物保養(yǎng)城市社會(huì)發(fā)展水平房地產(chǎn)業(yè)稅收政策第二部分非選擇題三、判斷改錯(cuò)題判斷下列每小題的正誤。正確的在題后括號(hào)內(nèi)打“J”，錯(cuò)誤的打“X”，并改正劃線部分。每小題分，共分39抵地押價(jià)格是債務(wù)人將房地產(chǎn)作為抵押物進(jìn)行評(píng)估的價(jià)格，多用于房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓交易。()大城市劃分的道路類型數(shù)目一般為?類。41建地筑物在估價(jià)中的折舊基數(shù)是估價(jià)時(shí)點(diǎn)該建筑物的固定資產(chǎn)帳面原值。路地線價(jià)估價(jià)法認(rèn)為土地價(jià)值隨臨街深度而遞減。逵書(shū)破互卷___下筆力逵書(shū)破互卷___下筆力0有才電3343.我國(guó)目前的基準(zhǔn)地價(jià)表現(xiàn)形式為標(biāo)準(zhǔn)宗地的價(jià)格。四、簡(jiǎn)答題（每小題4分，共12分）44簡(jiǎn).述影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素。45房.地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告包括哪些內(nèi)容?46試.寫(xiě)出剩余法評(píng)估不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格的基本公式。五、計(jì)算題（每小題10分，共20分）47某.寫(xiě)字樓套間建筑面積1,0平0方0米，使用年限30年，該寫(xiě)字樓每月租金2.萬(wàn)5元。據(jù)調(diào)查，該寫(xiě)字樓造價(jià)為3,00元0/平方米，家具設(shè)備原值1萬(wàn)元，耐用年限10年，殘值率2。%據(jù)有關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)稅為年租金的12，管理費(fèi)為年租金的,修繕費(fèi)為房屋原值的,保險(xiǎn)費(fèi)為房屋原值的3%。,資本化驗(yàn)室率為12。%試估算該寫(xiě)字樓的價(jià)格。48.（有1一）宗地塊,經(jīng)可行性分析,認(rèn)為受規(guī)劃條件限制,開(kāi)發(fā)成房地產(chǎn)后,預(yù)估實(shí)際銷售最高價(jià)為1,0萬(wàn)0元0,而開(kāi)發(fā)成本（含稅費(fèi)）最低為50萬(wàn)0元,開(kāi)發(fā)商期望利潤(rùn)為20萬(wàn)0元。試用剩余法求取該地塊最高價(jià)格為多少?（2據(jù)）房地產(chǎn)市場(chǎng)資料,租金水平在該類不動(dòng)產(chǎn)中,未來(lái)月租金純收益是建筑面積每平方米300元,該類不動(dòng)產(chǎn)的資本化率為8,,總建筑面積5,0平方米,出租率80。,求開(kāi)發(fā)該不動(dòng)產(chǎn)的總價(jià)是多少?六、論述題（每小題10分,共20分）49市.場(chǎng)比較法的適用范圍和操作程序是什么?50試.述在房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告中,估價(jià)結(jié)果的應(yīng)用限制條件的重要性。參考答案：第一部分選擇題一、單項(xiàng)選擇題（本大題共20小題,每小題1分,共20分）1.B2.B3.D4.A5.B6.C7.C8.A9.B10.A11.B12.B13.C14.B15.B16.C17.A18.A19.B20.A二、雙項(xiàng)選擇題（本大題共18小題,每小題1分,共18分）逵書(shū)破互卷___下筆力逵書(shū)破互卷___下筆力0有才電31.AE32.AB33.AB34.AB35.BC36.BD37.DE38.BC第二部分非選擇題三、判斷改錯(cuò)題(每小題2分，共10分).X抵押貸款.X5?.X重置價(jià)格或重建價(jià)格427.X區(qū)片價(jià)和路段價(jià)四、簡(jiǎn)答題(每小題4分，共12分).影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素通常有：(1)一般因素。(2)城市區(qū)域因素。(3)個(gè)別因素。.(1)封面；(2)目錄；(3)致委托估價(jià)方函；(4)估價(jià)師聲明；(5)估價(jià)的假設(shè)和限制條件；(6)估價(jià)結(jié)果報(bào)告；(7)估價(jià)技術(shù)報(bào)告；(8)附件。.剩余法評(píng)估不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格基本公式：=(式中：一購(gòu)置土地價(jià)格，一開(kāi)發(fā)完成后的不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值，一整個(gè)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)成本，一投資利息，一開(kāi)發(fā)商合理利潤(rùn)，一正常稅費(fèi)。五、計(jì)算題(每小題10分，共20分).(1)年租金收入5X12=30(萬(wàn)元(2)計(jì)算年經(jīng)營(yíng)費(fèi)用①房地產(chǎn)稅=30X12%=3.6(萬(wàn)元②管理費(fèi)=30X5%=1.5(萬(wàn)元)③房屋原值二1000X3000=300(萬(wàn)元)④修繕費(fèi)=300X2%=6(萬(wàn)元)⑤保險(xiǎn)費(fèi)=300X3%o=0.9(萬(wàn)元)⑥家具年折舊費(fèi)=10X(12%)：10=0.98(萬(wàn)元)⑦年經(jīng)營(yíng)費(fèi)用=3.61.560.90.98=12百元)(3)年凈收益=30-12.98=17.0萬(wàn)2(元)(4)該寫(xiě)字樓套間的價(jià)格=137.09948.(1)土地價(jià)格=1,000萬(wàn)-500萬(wàn)-200萬(wàn)=300(萬(wàn)元)故該塊地最高價(jià)格為300萬(wàn)元。137.1(萬(wàn)元)(2)總價(jià)=18000萬(wàn)元)六、論述題(每小題10分，共20分)49.在房地產(chǎn)市場(chǎng)比較發(fā)達(dá)的地區(qū)，市場(chǎng)比較法才能得到較廣泛的應(yīng)用。而且，在同一地區(qū)或同一供求范圍內(nèi)的類似地區(qū)中，與待評(píng)估房地產(chǎn)相類似的房地產(chǎn)交易較多時(shí)，市場(chǎng)比較法才是有效的評(píng)估方法。運(yùn)用市場(chǎng)比較法評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)格，一般要經(jīng)過(guò)下列程序：(1)交易實(shí)例的搜集；(2)可比交易案例確定；(3)因素修正包括：情況修正、期日修正、區(qū)域因素修正、個(gè)別因素修正、土地使用年期修正、容積率修正；(4)房地產(chǎn)價(jià)格確定。50.估價(jià)結(jié)果的應(yīng)用限制條件是房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告中十分關(guān)鍵的部分：因?yàn)椋?1)在房地產(chǎn)估價(jià)過(guò)程中，存在估價(jià)的假設(shè)的和限制條件，0對(duì)未來(lái)房地產(chǎn)收益的預(yù)測(cè)，對(duì)城市規(guī)劃建設(shè)導(dǎo)致的房地產(chǎn)區(qū)位變化和價(jià)格變化的推測(cè)等。這些假設(shè)和前提必定對(duì)房地產(chǎn)的價(jià)格或價(jià)值產(chǎn)生影響，所以評(píng)估報(bào)告中的估價(jià)結(jié)果只在報(bào)告中載明的