物業(yè)服務合同糾紛特點解決對策

物業(yè)服務合同糾紛特點解決對策_物業(yè)經(jīng)理人淺述物業(yè)效勞合同糾紛特點及解決對策

近年來，隨著我國城鎮(zhèn)住房制度改革的不斷深化和住房商品化的快速進展，房屋全部權也漸漸由政府全部轉(zhuǎn)為個人全部。政府漸漸退出了房屋治理這一領域，對物業(yè)的治理慢慢由房管局移至物業(yè)效勞企業(yè)。物業(yè)治理企業(yè)的產(chǎn)生和進展，對于改善人民群眾的生活、工作環(huán)境，提高城市治理水平，擴大就業(yè)起著積極的作用。在物業(yè)治理快速進展的同時，物業(yè)糾紛不斷，業(yè)主滿足程度較低，物業(yè)效勞合同糾紛案件在全國法院審理范圍內(nèi)都呈逐年上升的趨勢。

所謂物業(yè)效勞合同糾紛，是指在某一特定區(qū)域內(nèi)，物業(yè)治理企業(yè)在依據(jù)物業(yè)效勞合同實施物業(yè)治理和效勞的過程中，與業(yè)主或者業(yè)主委員會、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)因物業(yè)治理與效勞、效勞收費、安全治理等利益沖突而產(chǎn)生的糾紛，是一種較為普遍的民事糾紛。

一、物業(yè)效勞合同糾紛產(chǎn)生的緣由

1、業(yè)主對物業(yè)治理公司的所供應的效勞不滿足。隨著人們生活水平的提高，人們對物業(yè)治理專業(yè)效勞的需求量快速增加，從而對效勞質(zhì)量的要求也在相應提高。實踐中，很多業(yè)主都反映物業(yè)治理公司對于小區(qū)環(huán)境的治理沒有到達其預期，履行義務不到位。如：小區(qū)的綠化沒到位，小區(qū)的衛(wèi)生不合格、垃圾處理不準時，甚至提出小區(qū)安全隱患大，常常有自行車、摩托車被盜的狀況發(fā)生。在這種狀況下，很多業(yè)主以此為由，拒絕或者拖延交納物業(yè)費。

2.物業(yè)效勞相關法律標準、規(guī)章制度不健全，行政治理工作不夠完善

我國的物業(yè)治理產(chǎn)生于20世紀80年月，起步較晚，制度不成熟，相應的物業(yè)效勞法律標準、規(guī)章制度的進展也較為滯后。直到2023年，國務院公布了具有里程碑意義的行政法規(guī)《物業(yè)治理條例》，該條例將前期物業(yè)治理其納入法制軌道，彌補了前期物業(yè)治理缺失的境況，使標準前期物業(yè)治理市場有法可依。2023年3月《物權法》出臺，對建筑物區(qū)分全部權作出明確規(guī)定，確立了物業(yè)治理的一些根本制度，提出了一些解決物業(yè)治理問題的原則，但是，伴隨著城市房地產(chǎn)業(yè)的興起，物業(yè)治理領域的問題愈加簡單而多樣化，沒有可依據(jù)的對應標準，從而造成一些糾紛長期難以解決，困擾當事人和行政主管機關，標準、制度和治理工作上的缺陷和漏洞，為糾紛的產(chǎn)生供應了人為環(huán)境條件。

3、前期物業(yè)效勞企業(yè)一般由開發(fā)商選聘，而不是由全體業(yè)主或業(yè)主委員會選聘。

由于前期物業(yè)公司一般是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的關系企業(yè)，或許是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成立的下屬公司，也就是我們通常所說的“父與子”關系的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和物業(yè)治理企業(yè)。業(yè)主往往不會去區(qū)分物業(yè)企業(yè)與房地產(chǎn)開發(fā)且是兩個獨立的民事主體，而認為他們就是一家的。所以業(yè)主往往會以房屋質(zhì)量問題或房屋規(guī)劃、綠化率未達承諾為由，拒絕支付物業(yè)費。

4、業(yè)主與物業(yè)效勞之間的效勞合同商定不明，對效勞內(nèi)容、效勞質(zhì)量標準、收費工程及收費標準等有關事項均沒有商定。

由于物業(yè)治理缺乏相應的行業(yè)治理效勞標準，且物業(yè)效勞合同對物業(yè)治理企業(yè)治理和效勞的義務商定又較為概括，業(yè)主與物業(yè)治理企業(yè)在對物業(yè)治理本身的熟悉上存在較大差距，業(yè)主認為既然已經(jīng)交納了物業(yè)效勞費，那么一旦居住過程中消失了任何問題，物業(yè)治理企業(yè)都應當管，否則就不交付費用，

二．物業(yè)合同糾紛的特點

1、案件數(shù)量增長幅度快。

近幾年，物業(yè)效勞合同糾紛案件在全國法院審理范圍內(nèi)都呈逐年上升的趨勢。從案件數(shù)量上看，我院2023年受理物業(yè)效勞合同糾紛案件140起，2023年受理380起，2023年截止到4月份已受理279件，在案件受理數(shù)量上呈現(xiàn)出不斷增長的趨勢。從這些數(shù)據(jù)中能夠看出，業(yè)主與物業(yè)效勞企業(yè)之間相處的并不和諧，問題也逐年增多。

2、糾紛具有群體性，群眾影響大。

由于一個物業(yè)效勞區(qū)域只有一個物業(yè)效勞企業(yè)，往往涉及一棟樓的業(yè)主，甚至整個小區(qū)的業(yè)主，因而規(guī)模往往很大，且沖突劇烈，群體一方自恃人多勢眾，給法院施加壓力。因此，物業(yè)公司遇到的問題往往具有同一性質(zhì)，特殊是在物業(yè)費的收交、公共設施的修理以及供水、用電或采暖等公共性效勞方面，極易引發(fā)群體性訴訟。且由于是群體性訴訟，在審理此類糾紛時，法官需做大量的調(diào)查和調(diào)解工作，調(diào)解難度大，調(diào)解率低，許多案件要經(jīng)過二審程序。

3、物業(yè)效勞收費案件所占比例最大，物業(yè)企業(yè)勝訴率高

由物業(yè)效勞企業(yè)作為原告

提起訴訟的案由相對較為單一，案由幾乎全部為拖欠物業(yè)治理費，而由業(yè)主作為原告提起訴訟的案件則在案由上呈現(xiàn)出多樣化趨勢，包括物業(yè)效勞企業(yè)所供應的效勞不符合合同的要求而產(chǎn)生的違約、物業(yè)效勞企業(yè)擅自增收治理費或私自占用綠地、共有區(qū)域，以及在財產(chǎn)、人身等方面對業(yè)主的侵權等。

相對于業(yè)主個人來講，物業(yè)效勞企業(yè)作為一個企業(yè)還是屬于強勢主體，其一般都有相對較為固定的專業(yè)律師來負責企業(yè)的法律業(yè)務，因此，無論是在法律學問和證據(jù)收集上，還是在訴訟閱歷方面，甚至是在合同中對責任的躲避等方面都比業(yè)主更有優(yōu)勢。因此，對于物業(yè)效勞合同糾紛這種新類型案件，由于其在我國產(chǎn)生的時間并不長，無論是審理案件的法官，還是物業(yè)效勞從業(yè)人員，都還僅僅是處于不斷地探究階段，那么消失業(yè)主在訴訟中敗多勝少的現(xiàn)象也并不驚奇。

三、解決物業(yè)效勞合同糾紛的對策

1，完善物業(yè)治理立法，明確和細化物業(yè)治理的效勞標準和質(zhì)量標準以及業(yè)主委員會的性質(zhì)和職能。國務院出臺《物業(yè)治理條例》立足于依法行政，與民事糾紛審判的側(cè)重點有所不同，因此有關部門還應就審判實踐中如何更好地適用條例做進一步協(xié)調(diào)和明確。同時，房產(chǎn)和質(zhì)量監(jiān)視部門應對物業(yè)治理的行業(yè)標準、制度，效勞質(zhì)量標準進一步明確和細化，使物業(yè)治理行業(yè)盡快納入法制化和標準化的軌道，同時也能為法院審理物業(yè)糾紛案件供應較為充分完善的法律依據(jù)。此外，應將業(yè)主委員會的性質(zhì)和職能在物業(yè)治理法規(guī)中進展明確，使業(yè)主委員會與物業(yè)治理企業(yè)相對應，成為業(yè)主對物業(yè)實施民主、高效、自治化治理，甚至是調(diào)解糾紛的有效途徑。

2、提高開發(fā)商的履約意識及物業(yè)效勞企業(yè)的效勞意識

在法院審理的物業(yè)合同糾紛中，近半數(shù)以上的案件是由于房地產(chǎn)開發(fā)商的遺留問題引發(fā)的，主要包括擅自變更小區(qū)規(guī)劃、房屋消失質(zhì)量問題、配套設施不全、與售房時承諾偏差太大等。應提高房地產(chǎn)開發(fā)商履約意識，讓開發(fā)商意識到，當前的行業(yè)不標準行為獵取的僅僅是一時性的利益，還有可能官司負身，企業(yè)要想可持續(xù)進展靠的則是商業(yè)信譽和實力，同時政府部門和行業(yè)協(xié)會等機構(gòu)應對開發(fā)商進展必要的引導。

物業(yè)治理企業(yè)缺乏市場經(jīng)濟條件下應有的公平主體意識和效勞意識。業(yè)主是物業(yè)治理權的法定享有者，物業(yè)治理企業(yè)并不固然具有物業(yè)治理的權利，二者之間是公平主體間的效勞和被效勞的民事法律關系。只有端正了對物業(yè)治理法律關系的熟悉，才能從根本上提高物業(yè)治理企業(yè)的總體效勞質(zhì)量和水平。

3、完善物業(yè)效勞合同

由于物業(yè)效勞合同制度本身存在的缺陷，是導致物業(yè)效勞合同糾紛的根本緣由，因此，要從削減物業(yè)效勞合同糾紛，降低物業(yè)效勞合同案件的訴訟率，就必需要確立業(yè)主和物業(yè)效勞企業(yè)雙方商定的義務在物業(yè)治理活動中處于核心地位，并且建立一套完善的物業(yè)效勞合同制度。在如何確定合同內(nèi)容方面，筆者認為，在物業(yè)效勞合同中不要籠統(tǒng)商定“物業(yè)效勞企業(yè)幫助做好維護治安秩序和安全防范工作?！睉M量具體地在合同中商定物業(yè)效勞公司的義務。為細化物業(yè)效勞企業(yè)的工作任務，可以在合同中這樣商定：對于治安秩序的維護，物業(yè)效勞企業(yè)應當實行24小時值班、聘請保安N名、安裝監(jiān)控設備、夜晚巡邏要到達N次（視詳細狀況由業(yè)主與物業(yè)效勞企業(yè)商定）、珍貴物品出門要登記檢查。對于安全事故的防范，物業(yè)效勞企業(yè)應當常常查看小區(qū)設施狀況，在事故發(fā)生時準時向有關部門報告，準時查看受傷者的狀況，將其送往醫(yī)院。

合同中過于籠統(tǒng)的規(guī)定，當糾紛發(fā)生時，業(yè)主很難確定物業(yè)效勞企業(yè)的詳細義務，只能推定