第6章房地產(chǎn)權(quán)屬登記制度與政策

第6章房地產(chǎn)權(quán)屬登記制度與政策

一、房地產(chǎn)權(quán)屬的概念

房地產(chǎn)權(quán)屬，即房地產(chǎn)權(quán)利歸屬，是指房地產(chǎn)權(quán)利在主體上的歸屬狀態(tài)。房地產(chǎn)權(quán)利是指以房地產(chǎn)為標(biāo)的的民事財產(chǎn)權(quán)利。往往表現(xiàn)為“權(quán)利束”。

第一節(jié)房地產(chǎn)權(quán)屬概述

二、房地產(chǎn)物權(quán)（一）物權(quán)：是指權(quán)利人支配動產(chǎn)和不動產(chǎn)所享有的權(quán)利。

（二）房地產(chǎn)物權(quán)的分類和歸屬房地產(chǎn)物權(quán)制度源于羅馬法土地權(quán)利的設(shè)置。

房地產(chǎn)物權(quán)（羅馬法）

第一節(jié)房地產(chǎn)權(quán)屬概述自物權(quán)：所有權(quán)他物權(quán)：地役權(quán)、永佃權(quán)、地上權(quán)、典當(dāng)權(quán)、抵押權(quán)

三、房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)

產(chǎn)權(quán)是某個主體對某種經(jīng)濟物品，或某種稀缺資源或某種可交易對象物的一種權(quán)利，即具有排他性的財產(chǎn)權(quán)。這種權(quán)利是通過社會強制而實現(xiàn)的。憑借這種權(quán)利，人們可以在不被禁止的范圍內(nèi)任意選擇一種使用某種經(jīng)濟物品的方式。產(chǎn)權(quán)的概念源于英美法的財產(chǎn)權(quán)，與大陸法的物權(quán)相比，首先，產(chǎn)權(quán)概念的外延要廣泛得多；其次，產(chǎn)權(quán)特別是土地產(chǎn)權(quán)，常被表述為“權(quán)利束”；最后，產(chǎn)權(quán)理論的核心意義并不在于所有權(quán)的最終歸屬，而是強調(diào)對資源的優(yōu)化配置和對權(quán)利的充分利用。

第一節(jié)房地產(chǎn)權(quán)屬概述

一、大陸法土地物權(quán)大陸法（羅馬法）上的土地物權(quán)制度大致分為四個層次：

第二節(jié)土地權(quán)屬制度自物權(quán)：所有權(quán)他物權(quán)役權(quán)永佃權(quán)地上權(quán)典當(dāng)權(quán)抵押權(quán)地役權(quán)人役權(quán)鄉(xiāng)村地役權(quán)城市地役權(quán)占有

土地物權(quán)用益權(quán)使用權(quán)居住權(quán)地役權(quán)是指利用他人土地以便有效的使用或經(jīng)營自己的土地的權(quán)利。地役權(quán)的發(fā)生須有兩個不同歸屬的土地存在，為他人土地利用提供便利的土地稱為供役地，而享有地役權(quán)的土地稱為需役地。一般指因通行、取水、排水等需要，通過簽訂合同，利用他人的不動產(chǎn)，以提高自己不動產(chǎn)效益的權(quán)利。如甲工廠原有東門可以出入，后想開西門，借用乙工廠的道路通行。甲工廠與乙工廠約定，甲工廠向乙工廠適當(dāng)支付使用費，乙工廠允許甲工廠的人員通行。這時甲工廠即取得了“地役權(quán)”。相鄰關(guān)系是權(quán)利的限縮，是給予別人方便。

地役權(quán)是權(quán)利的擴張，是要求別人給予方便，是物權(quán)。二、土地所有權(quán)國家土地所有權(quán)集體土地所有權(quán)

第二節(jié)土地權(quán)屬制度

三、土地使用權(quán)

1、概念和性質(zhì)指法人或公民依法取得的對土地的占有、使用、收益權(quán)及受限制的處分權(quán)。

我國的土地使用權(quán)

第二節(jié)土地權(quán)屬制度國有土地使用權(quán)集體土地使用權(quán)（承包經(jīng)營權(quán)）

國家對某一具體土地使用權(quán)的土地利用權(quán)、出租權(quán)、轉(zhuǎn)讓權(quán)、抵押權(quán)等有所限制

三、土地使用權(quán)

1、概念和性質(zhì)（續(xù)）性質(zhì)：是一種新型的物權(quán)，表現(xiàn)在：獨立物權(quán)—與土地所有權(quán)相并列，而不僅僅是所有權(quán)中單一的權(quán)能，與所有權(quán)人屬于物權(quán)法律關(guān)系。用益物權(quán)—他人所有物上設(shè)定的以物的使用和收益為目的的他物權(quán)。轉(zhuǎn)讓更為自由—與傳統(tǒng)的他物權(quán)相比，不必取得所有權(quán)人的同意。2、國有土地使用權(quán)

取得方式

第二節(jié)土地權(quán)屬制度出讓土地使用權(quán)：有償、有限期、國家壟斷、不及于地下物，是市場行為。劃撥土地使用權(quán)：無償、無限期，本質(zhì)上是行政行為其他：繼受取得，如城市私房用地使用權(quán)、作價入股使用權(quán)、租賃使用權(quán)等

三、土地使用權(quán)

3、集體土地使用權(quán)我國法律目前并未作為一項完整的財產(chǎn)權(quán)予以規(guī)定，只有承包經(jīng)營權(quán)的規(guī)定。理論界建議通過物權(quán)法予以法定化，并對其進行完善：

分類

第二節(jié)土地權(quán)屬制度農(nóng)地使用權(quán)：耕地、其他農(nóng)業(yè)用地、用于農(nóng)業(yè)開發(fā)的荒地農(nóng)村建設(shè)用地使用權(quán)：宅基地、集體企業(yè)和公益用地內(nèi)容：對各種集體土地使用權(quán)應(yīng)規(guī)定不同的權(quán)能（占有、使用、收益、處分）。四、土地他項權(quán)利目前對土地他項權(quán)利尚無專門系統(tǒng)的規(guī)定，有待于民法、物權(quán)法完善

一、我國城市房屋權(quán)屬制度的沿革

與我國所有制改造、住房制度改革緊密相聯(lián)

二、房屋所有權(quán)（一）按所有權(quán)主體劃分（二）按房屋所有權(quán)主體的構(gòu)成劃分

三、房屋使用權(quán)作為房屋所有權(quán)的四項權(quán)能之一存在。

四、房屋所有權(quán)與土地使用權(quán)之間的關(guān)系（一）房屋所有權(quán)和土地所有權(quán)構(gòu)成的完整的房地產(chǎn)權(quán)是一個有機整體，具有不可分性

1、內(nèi)容的不可分性

2、主體的不可分性

3、客體的不可分性（二）房地產(chǎn)的重心是房產(chǎn)

第三節(jié)房屋權(quán)屬制度

一、房地產(chǎn)相鄰關(guān)系房地產(chǎn)的各方因行使房地產(chǎn)所有權(quán)或使用權(quán)而發(fā)生的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，又稱為相鄰權(quán)。

二、建筑物區(qū)分所有權(quán)是指多個區(qū)分所有權(quán)人共同擁有一座區(qū)分所有建筑物時，各區(qū)分所有權(quán)人對建筑物專有部分所享有的專有部分所有權(quán)、對建筑物共同部分享有的部分持分權(quán)（持分即份額，持分權(quán)即按份共有權(quán)）以及因區(qū)分所有人之間的共同關(guān)系所生的成員權(quán)的總稱。建筑物區(qū)分所有權(quán)是物業(yè)管理權(quán)的權(quán)力基礎(chǔ)。

第四節(jié)房地產(chǎn)相鄰關(guān)系和建筑物區(qū)分所有權(quán)1、專有所有權(quán)：業(yè)主對專有部分享有的自由使用、收益及處分的權(quán)利。2、共有部分持分權(quán)（共有所有權(quán)）：業(yè)主依據(jù)法律、合同以及業(yè)主公約對建筑的共有部分所共同享有的權(quán)利（具有從屬性和不可分割性）。如電梯、約定共有的門廳、廚房3、成員權(quán)（共同管理權(quán)）：業(yè)主基于一棟建筑物的構(gòu)造、權(quán)利歸屬及使用上的密切關(guān)系而形成的作為建筑物管理團體之一成員而享有的權(quán)利和承擔(dān)的義務(wù)（外部權(quán)利）。如表決權(quán)、選舉權(quán)等

一、房地產(chǎn)權(quán)屬登記的概念和功能

（一）房地產(chǎn)權(quán)屬登記的概念房地產(chǎn)權(quán)屬登記是指經(jīng)權(quán)利人申請，由房地產(chǎn)權(quán)屬登記機關(guān)將有關(guān)申請人的房地產(chǎn)權(quán)利事項記載于房地產(chǎn)登記簿并進行公示的行為。房地產(chǎn)權(quán)屬登記制度是現(xiàn)代物權(quán)法中的一項重要制度，《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定，國家實行土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)登記發(fā)證制度。

（二）房地產(chǎn)權(quán)屬登記的功能權(quán)利確認、權(quán)利公示和管理功能（稅收依據(jù)、審查監(jiān)督）

第五節(jié)房屋產(chǎn)權(quán)登記制度

二、房地產(chǎn)權(quán)屬登記的目的和意義

（一）保護房地產(chǎn)權(quán)利人的合法權(quán)益保護房地產(chǎn)權(quán)利人的合法權(quán)益是權(quán)屬登記的根本目的和出發(fā)點。加強權(quán)屬登記管理，就是要及時、準(zhǔn)確地對房地產(chǎn)權(quán)屬進行登記、審查、確權(quán)，發(fā)放房地產(chǎn)權(quán)屬證書。凡經(jīng)房地產(chǎn)權(quán)屬登記機關(guān)登記并頒發(fā)了房地產(chǎn)權(quán)屬證書的房地產(chǎn)，其權(quán)利人在房地產(chǎn)方面的權(quán)利，如房屋所有權(quán)、土地使用權(quán)、房地產(chǎn)租賃和抵押權(quán)、公民合法繼承權(quán)等，都受到國家法律的保護。任何組織或個人侵犯了房地產(chǎn)權(quán)利人的合法權(quán)益，都要承擔(dān)法律責(zé)任。

第五節(jié)房屋產(chǎn)權(quán)登記制度

二、房地產(chǎn)權(quán)屬登記的目的和意義（續(xù)1）（二）保證交易安全，減少交易成本房地產(chǎn)價值量大、交易風(fēng)險高。房地產(chǎn)登記能夠在法律上及時、準(zhǔn)確地確定房地產(chǎn)權(quán)屬，從而使房地產(chǎn)權(quán)利人的合法權(quán)益受到法律保護，免受他人的侵害。對于相關(guān)人來說，通過查詢相關(guān)房地產(chǎn)的權(quán)屬狀況，可以正確判斷能否進行交易，或者這種權(quán)利應(yīng)具有的價值，避免受到他人欺詐，產(chǎn)生糾紛。房地產(chǎn)權(quán)屬登記信息的公開性和登記內(nèi)容的可信賴性，為交易當(dāng)事人提供了較大的便利，減少了交易成本，保證了交易較快完成。

第五節(jié)房屋產(chǎn)權(quán)登記制度

二、房地產(chǎn)權(quán)屬登記的目的和意義（續(xù)2）（三）房地產(chǎn)權(quán)屬登記是房地產(chǎn)管理的基礎(chǔ)工作

1、房地產(chǎn)開發(fā)和住宅建設(shè)，首先需要向權(quán)屬登記機關(guān)了解建設(shè)區(qū)域內(nèi)的土地和原有房屋的各種資料，以便合理的規(guī)劃建設(shè)用地，妥善安置原有住戶，并依法按有關(guān)規(guī)定對拆遷的房屋給予合理補償。

2、商品房預(yù)售，房地產(chǎn)買賣和物業(yè)管理等一系列活動都涉及房地產(chǎn)權(quán)屬和房屋的自然狀況，這就需要求向房地產(chǎn)權(quán)屬登記機構(gòu)了解該房地產(chǎn)的位置、權(quán)界、面積、建筑年代等準(zhǔn)確的資料。綜上所述，房地產(chǎn)市場的發(fā)展離不開權(quán)屬登記管理工作。權(quán)屬登記管理貫穿房地產(chǎn)開發(fā)、建設(shè)、使用的全過程。

第五節(jié)房屋產(chǎn)權(quán)登記制度

二、房地產(chǎn)權(quán)屬登記的目的和意義（續(xù)3）（四）權(quán)屬登記為城市規(guī)劃、建設(shè)、管理提供科學(xué)依據(jù)要搞好城市規(guī)劃、建設(shè)和管理，首先要了解城市土地的自然狀況，以及房屋的布局、結(jié)構(gòu)、用途等基本情況。權(quán)屬登記管理工作能全面、完整、及時、準(zhǔn)確地提供上述資料，從而使城市規(guī)劃和建設(shè)更加科學(xué)化。權(quán)屬登記管理資料所提供的各種信息對舊城改造、新區(qū)建設(shè)、市政工程、道路交通、環(huán)保、綠化等城市建設(shè)和管理都是不可缺少的科學(xué)依據(jù)。

第五節(jié)房屋產(chǎn)權(quán)登記制度

三、房地產(chǎn)權(quán)屬登記管理的任務(wù)（一）做好房地產(chǎn)登記發(fā)證工作登記發(fā)證工作是權(quán)屬登記管理的主要的經(jīng)常性工作。在全國性房地產(chǎn)總登記工作的基礎(chǔ)上，主要的經(jīng)常性任務(wù)就是做好初始取得的土地使用權(quán)、新建房屋所有權(quán)、房地產(chǎn)權(quán)屬的轉(zhuǎn)讓、變更、他項權(quán)利等的登記、核實、確權(quán)和發(fā)證工作，以及房地產(chǎn)滅失、土地使用權(quán)年限屆滿、他項權(quán)利終止等的注銷工作。

第五節(jié)房屋產(chǎn)權(quán)登記制度三、房地產(chǎn)權(quán)屬登記管理的任務(wù)（續(xù)1）

（二）做好房地產(chǎn)權(quán)屬登記信息化工作

《國務(wù)院關(guān)于促進房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》（國發(fā)[2003]18號）提出要建立健全房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)。通過全面、及時、準(zhǔn)確地采集房地產(chǎn)市場基礎(chǔ)數(shù)據(jù)及相關(guān)數(shù)據(jù)，對市場運行狀況和發(fā)展趨勢做出準(zhǔn)確判斷，及時處理和解決發(fā)展中存在的問題，并通過向社會發(fā)布市場信息，引導(dǎo)市場理性投資和消費。房地產(chǎn)權(quán)屬登記機構(gòu)通過房地產(chǎn)權(quán)屬登記信息化建設(shè)，將分散在各個管理環(huán)節(jié)中的商品房預(yù)售許可、預(yù)售合同登記備案、房屋權(quán)屬登記、租賃合同登記備案等管理信息系統(tǒng)整合，建立房地產(chǎn)權(quán)屬登記統(tǒng)一的信息平臺。通過對數(shù)據(jù)加整合，分析，向社會發(fā)布，引導(dǎo)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。第五節(jié)房屋產(chǎn)權(quán)登記制度三、房地產(chǎn)權(quán)屬登記管理的任務(wù)（續(xù)2）（三）做好房地產(chǎn)權(quán)屬檔案管理工作首先要做好現(xiàn)有權(quán)屬檔案資料的管理，要針對資料的收集、整理、鑒定、立卷、歸檔、制訂目錄索引和保管等各個環(huán)節(jié)建立一整套制度，以便檔案的科學(xué)管理和方便查閱利用。其次是在初始檔案的基礎(chǔ)上，根據(jù)權(quán)屬管理提供的權(quán)屬轉(zhuǎn)移、變更情況，對權(quán)屬檔案進行不斷修正、補充和增籍、滅籍工作，以保持權(quán)屬檔案資料的完整、準(zhǔn)確，使圖、檔、卡、冊與實際情況保持一致。除了以上三種任務(wù)外，權(quán)屬登記管理工作還要為征地、拆遷房屋、落實私房政策的房產(chǎn)審查和處理權(quán)屬糾紛提供依據(jù)。

第五節(jié)房屋產(chǎn)權(quán)登記制度四、房地產(chǎn)權(quán)屬登記的原則（一）房屋所有權(quán)與該房屋所占用的土地使用權(quán)實行權(quán)利主體一致的原則房地產(chǎn)是一個有機的不可分割的整體。因此，房屋所有權(quán)人和該房屋占用的土地使用權(quán)人，必須同屬一人（包括法人和自然人），法律、法規(guī)另有規(guī)定的除外。在辦理產(chǎn)權(quán)登記時，如發(fā)現(xiàn)房屋所有權(quán)人與該房屋所占用的土地使用權(quán)人不屬同一人時，應(yīng)查明原因，查不清的，暫不予辦理登記。

第五節(jié)房屋產(chǎn)權(quán)登記制度四、房地產(chǎn)權(quán)屬登記的原則（二）房地產(chǎn)權(quán)屬登記的屬地管理原則房地產(chǎn)是坐落在一定的自然地域上的不可移動的資產(chǎn)。因此，房地產(chǎn)權(quán)屬登記管理必須堅持屬地管理原則，即只能由市（縣）房地產(chǎn)管理部門負責(zé)所轄區(qū)范圍內(nèi)的房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)管理工作；房地產(chǎn)權(quán)利人也只能到房屋所在地的市（縣）房地產(chǎn)管理部門辦理產(chǎn)權(quán)登記。

第五節(jié)房屋產(chǎn)權(quán)登記制度五、房地產(chǎn)權(quán)屬登記制度分類《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定：“國家實行土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)登記發(fā)證制度”。房地產(chǎn)權(quán)屬登記發(fā)證制度是權(quán)屬管理的首要核心內(nèi)容。房地產(chǎn)權(quán)屬登記管理是用法律的手段對房地產(chǎn)進行登記，審查確認產(chǎn)權(quán)、核發(fā)權(quán)屬證書，辦理權(quán)屬的轉(zhuǎn)移變更的行為，建立準(zhǔn)確、完整的權(quán)屬檔案資料等，從而建立正常的產(chǎn)權(quán)登記秩序，更好地保護權(quán)利人的合法權(quán)益。在權(quán)屬登記有公信力的國家或地區(qū)，實質(zhì)上就是以國家或政府的聲譽來保證某一房地產(chǎn)權(quán)利的歸屬和可靠性，從而使這一房地產(chǎn)權(quán)利能夠得到國家法律的保護。

根據(jù)權(quán)屬登記的內(nèi)容和方式的不同，各國房地產(chǎn)權(quán)屬登記制度分為契據(jù)登記制和產(chǎn)權(quán)登記制兩大類型。第五節(jié)房屋產(chǎn)權(quán)登記制度五、房地產(chǎn)權(quán)屬登記制度分類（一）契據(jù)登記制契據(jù)登記制度的理論基礎(chǔ)是對抗要件主義，這一理論認為房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的變更、他項權(quán)利的設(shè)定，在當(dāng)事人訂立合約之時就已生效，即雙方一經(jīng)產(chǎn)生債的關(guān)系，房地產(chǎn)權(quán)利的轉(zhuǎn)移或他項權(quán)利的設(shè)定即同時成立。登記僅僅是作為對抗第三人的要件，所以稱為對抗要件主義。其主要特點是：登記機關(guān)對登記申請采取形式審查，不作實質(zhì)性的審查；登記只具有公示力而無公信力，不經(jīng)過登記，只能在當(dāng)事人中產(chǎn)生效力，不能對抗第三人。法院可以裁定已登記的契約無效，登記機關(guān)對此并不承擔(dān)責(zé)任。因該項制度為法國首創(chuàng)，所以又稱為“法國登記制”。

第五節(jié)房屋產(chǎn)權(quán)登記制度五、房地產(chǎn)權(quán)屬登記制度分類（二）產(chǎn)權(quán)登記制

產(chǎn)權(quán)登記制的理論基礎(chǔ)是成立要件主義。這一理論認為：當(dāng)事人訂立的有關(guān)房地產(chǎn)權(quán)利的轉(zhuǎn)移或他項權(quán)利的設(shè)定合同的效力只是一種債的效力，即當(dāng)事人在法律上只能得到債權(quán)的保護，而不能得到物權(quán)的保護。只有履行權(quán)屬登記手續(xù)以后，房屋受讓人或他項權(quán)利的權(quán)利人的房屋所有權(quán)或房屋他項權(quán)利才告成立。將登記作為房地產(chǎn)權(quán)利成立的要件，所以稱為成立要件主義。產(chǎn)權(quán)登記制又可分為權(quán)利登記制和托倫斯登記制兩種。第五節(jié)房屋產(chǎn)權(quán)登記制度五、房地產(chǎn)權(quán)屬登記制度分類（二）產(chǎn)權(quán)登記制（續(xù)1）

1、權(quán)利登記制：登記機關(guān)對權(quán)利人的申請進行實質(zhì)性審查，登記是由房地產(chǎn)所在地的登記機關(guān)備置登記簿，簿上記載房地產(chǎn)權(quán)利的取得、變更過程，使有利害關(guān)系的第三人可就登記簿的記載推知該房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)狀態(tài)，若房地產(chǎn)權(quán)利的取得，未經(jīng)登記便不產(chǎn)生效力，不僅不能對抗第三人，即使在當(dāng)事人之間也不發(fā)生效力。其主要特點為：登記機關(guān)對登記申請采取實質(zhì)審查主義，登記權(quán)利的現(xiàn)狀；登記有公信力即登記簿上所載事項，對抗善意第三人，在法律上有絕對的效力。因該項制度發(fā)源于德國，故又稱為“德國登記制”。

第五節(jié)房屋產(chǎn)權(quán)登記制度五、房地產(chǎn)權(quán)屬登記制度分類（二）產(chǎn)權(quán)登記制（續(xù)2）

2、托倫斯登記制：為澳大利亞人托倫斯所創(chuàng)，在核準(zhǔn)登記以后發(fā)給權(quán)利人權(quán)屬證書，房地產(chǎn)權(quán)利一旦載人政府產(chǎn)籍，權(quán)利狀態(tài)就明確地記載在權(quán)屬證書上，權(quán)利人可以憑證行使房地產(chǎn)權(quán)利。其主要特點是：房地產(chǎn)權(quán)利一經(jīng)登記便具有絕對的法律效力；已登記權(quán)利如發(fā)生轉(zhuǎn)移，必須在登記簿上加以記載；登記采取強制登記制度；登記簿為兩份，權(quán)利人取得副本，登記機關(guān)保留正本，正副本內(nèi)容必須完全一致。

第五節(jié)房屋產(chǎn)權(quán)登記制度六、我國房地產(chǎn)權(quán)屬登記的種類

房地產(chǎn)權(quán)屬登記分為房屋總登記、初始土地登記、房屋初始登記、房屋轉(zhuǎn)移登記、房屋變更登記、房屋他項權(quán)利登記、房屋注銷登記、土地變更登記八種。

（一）總登記總登記也叫靜態(tài)登記，是在一定行政區(qū)域和一定時間內(nèi)進行的房屋權(quán)屬登記。進行總登記是因為沒有建立完整的產(chǎn)籍或原有的產(chǎn)籍因其他原因造成產(chǎn)籍散失、混亂，必須全面清理房屋產(chǎn)權(quán)、整理產(chǎn)籍，建立新的產(chǎn)權(quán)管理秩序?？偟怯洃?yīng)由縣級以上人民政府在規(guī)定的登記期限開始之日起30日內(nèi)發(fā)布公告，公告應(yīng)當(dāng)載明以下有關(guān)事項：總登記的區(qū)域、申請的期限（往明起止日期）、申請人應(yīng)當(dāng)提交的有關(guān)證件（告知登記人應(yīng)攜帶的證件和有關(guān)文件）、受理登記的地點（可以是登記機關(guān)所在地或登記機關(guān)設(shè)立的登記點）、其他應(yīng)當(dāng)公告的事項（如登記費用、不登記的責(zé)任等）。第五節(jié)房屋產(chǎn)權(quán)登記制度六、我國房地產(chǎn)權(quán)屬登記的種類

（二）初始土地登記初始土地登記是指土地登記機關(guān)在同一時間內(nèi)對一定范圍的全部采地的所有權(quán)和使用權(quán)及他項權(quán)利進行集中、統(tǒng)一的登記。因此，又可以稱為土地總登記。（三）初始房屋登記初始登記是指新建房屋申請人，或原有但未進行過登記的房屋申請人原始取得所有權(quán)而進行的登記。在依法取得的房地產(chǎn)開發(fā)用地上新建成的房屋和集體土地轉(zhuǎn)化為國有土地上的房屋，權(quán)利人應(yīng)當(dāng)向登記機關(guān)申請辦理房屋所有權(quán)初始登記。在開發(fā)用地上新建成的房屋登記，權(quán)利人應(yīng)向登記機關(guān)提交建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證及土地使用權(quán)證書等證明文件。集體土地轉(zhuǎn)化為國有土地上的房屋，權(quán)利人應(yīng)向登記機關(guān)提交用地證明等有關(guān)文件。

第五節(jié)房屋產(chǎn)權(quán)登記制度六、我國房地產(chǎn)權(quán)屬登記的種類

（四）房屋轉(zhuǎn)移登記轉(zhuǎn)移登記是指房屋因買賣、贈與、交換、繼承、劃撥、轉(zhuǎn)讓、分割、合并、裁決等原因致使其權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移而進行的登記，權(quán)利人應(yīng)當(dāng)自事實發(fā)生之日起90日內(nèi)申請轉(zhuǎn)移登記。申請轉(zhuǎn)移登記，權(quán)利人應(yīng)提交原房地產(chǎn)權(quán)屬證書以及與房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移相關(guān)的合同、協(xié)議、證明等文件。（五）房屋變更登記變更登記是指房地產(chǎn)權(quán)利人因法定名稱改變，或是房屋狀況發(fā)生變化而進行的登記。如權(quán)利人法定名稱變更或者房地產(chǎn)現(xiàn)狀、用途變更、房屋門牌號碼的改變、路名的更改、房屋的翻、改建或添建而使房屋面積增加或減少、部分房屋拆除時，房地產(chǎn)權(quán)利人均應(yīng)自事實發(fā)生之日起30天內(nèi)申請變更登記，由房地產(chǎn)權(quán)利人提交房地產(chǎn)權(quán)屬證書以及相關(guān)的證明文件辦理。

第五節(jié)房屋產(chǎn)權(quán)登記制度六、我國房地產(chǎn)權(quán)屬登記的種類

（六）房屋他項權(quán)利登記他項權(quán)利登記是指設(shè)定抵押、典權(quán)等他項權(quán)利而進行的登記。申請他項權(quán)利登記，權(quán)利人應(yīng)提交的證明文件有；（1）以地上無房屋（包括建筑物、構(gòu)筑物及在建工程）的國有土地作為抵押物的，應(yīng)提交國有土地使用權(quán)證，土地使用權(quán)出讓、抵押合同及相關(guān)協(xié)議和證明文件；（2）以房屋及其占用土地作為抵押物的，除應(yīng)提交前款所列證明文件外