商業(yè)管理公司運(yùn)營管理制度

商業(yè)管理公司運(yùn)營管理制度

商業(yè)管理公司運(yùn)營管理制度一、編制目的本文旨在實(shí)現(xiàn)市場保值、增值，規(guī)范化和科學(xué)化商業(yè)管理，建立科學(xué)、切實(shí)可行的管理機(jī)制和操作規(guī)范，提升曙光國五金建材家居博覽城品牌形象。二、實(shí)施要求本制度是商業(yè)管理公司開展工作的指南。所有與商業(yè)管理公司業(yè)務(wù)有關(guān)的員工均必須遵循本制度的規(guī)定，勝任本職工作必須以掌握和有效執(zhí)行本制度的規(guī)定為前提。三、行政、人事管理制度1.公司組織架構(gòu)圖副總經(jīng)理（招商、運(yùn)營）（招商、企劃、營運(yùn)）-招商部-營運(yùn)總監(jiān)-總經(jīng)理-副總經(jīng)理（物業(yè)、工程）-企劃部-企劃經(jīng)理-企劃-平面-文案-營運(yùn)部-營運(yùn)經(jīng)理-營運(yùn)專員-客服主管-客服專員-物業(yè)管理部-物業(yè)部經(jīng)理-保安隊(duì)長-保安員-物業(yè)處主任-物業(yè)管理員-保潔綠化主管-值班運(yùn)行電工-工程部-工程部經(jīng)理-工程師-強(qiáng)弱維修工-電梯工-空調(diào)維修工-綜合維修工-行政人事部-部門經(jīng)理-行政主管-人事主管-行政文員-司機(jī)/采購-班車司機(jī)-司機(jī)/采購-信息管理員-財(cái)務(wù)部-財(cái)務(wù)經(jīng)理-會(huì)計(jì)-出納-招商經(jīng)理-招商助理2.項(xiàng)目開業(yè)籌備主要管理人員到崗時(shí)間表部門職位人數(shù)一階段二階段三階段其他說明財(cái)務(wù)部總經(jīng)理1★副總經(jīng)理2★經(jīng)理1★會(huì)計(jì)主管1★出納員1★招商部招商部經(jīng)理1★人事行政部部門經(jīng)理1★行政專員1★人事專員1★信息/倉庫管理員1★采購1★車輛管理員2★營運(yùn)部營運(yùn)經(jīng)理1★營運(yùn)專員1★客服主管1★客服專員1★營銷企劃主管1★企劃專員1★文案專員1★廣告專員1★物業(yè)服務(wù)部物業(yè)經(jīng)理1★物業(yè)處主管1★物業(yè)管理員1★保安主管1★保安員1★保潔、綠化主管1★以上是商業(yè)管理公司運(yùn)營管理制度的要點(diǎn)。本制度的實(shí)施將優(yōu)化、整合商業(yè)管理的業(yè)務(wù)流程，使之更為明確規(guī)范，切實(shí)可行；明確管理責(zé)權(quán)體系，清晰職責(zé)；加強(qiáng)信息溝通，提高商業(yè)管理的有效性和效率；營造開放、誠信的管理環(huán)境，促進(jìn)組織的學(xué)習(xí)和創(chuàng)新。所有員工都必須遵循本制度的規(guī)定，以有效執(zhí)行本制度的規(guī)定為前提。工程部包括保潔、綠化員、工程部經(jīng)理、工程師、強(qiáng)弱電維修工、電梯工、空調(diào)維修工、值班運(yùn)行電工和綜合維修工。每個(gè)職位都有其特定的職責(zé)和任務(wù)。公司各部門的職能描述如下：招商部負(fù)責(zé)市場調(diào)查、制定招商方案、招商實(shí)施、開業(yè)后招商更新、供應(yīng)商優(yōu)化、商戶更迭、裝修進(jìn)場/撤場管理和對接商業(yè)管理中心招商資源與工作安排。企劃部負(fù)責(zé)企劃方案制定及預(yù)算提報(bào)、平面設(shè)計(jì)、廣場形象維護(hù)、活動(dòng)策劃與實(shí)施和企業(yè)VI形象監(jiān)控。營運(yùn)部負(fù)責(zé)市場日常管理、商戶、客戶服務(wù)、租金、管理費(fèi)、物業(yè)費(fèi)等現(xiàn)場催收和商戶管理。物業(yè)管理部負(fù)責(zé)安全保衛(wèi)、消防安全臨控、衛(wèi)生保潔、綠化美化和物業(yè)收費(fèi)統(tǒng)計(jì)、分?jǐn)偣芾?。工程部?fù)責(zé)設(shè)備設(shè)施啟閉運(yùn)行管理、設(shè)備維修維護(hù)、配電房、空調(diào)機(jī)房值守、客戶維修服務(wù)和工程收費(fèi)統(tǒng)計(jì)。行政人事部負(fù)責(zé)招聘、培訓(xùn)、人事、薪酬、考核、員工關(guān)系管理、日常行政后勤管理、資產(chǎn)、零星采購、庫房管理、政府公共關(guān)系維護(hù)、處理對外事務(wù)、團(tuán)隊(duì)建設(shè)和企業(yè)文化建設(shè)。財(cái)務(wù)部負(fù)責(zé)提報(bào)預(yù)算、執(zhí)行預(yù)算、日常費(fèi)用支出控制管理、商業(yè)管理軟件的運(yùn)營管理和公司整體運(yùn)作財(cái)務(wù)監(jiān)督。招商管理制度包括市場調(diào)查。市場調(diào)查工作界定包括商圈情況、同行業(yè)及競爭對手情況、居住人口及消費(fèi)水平、租金水平、商戶資源、物業(yè)管理、媒體、薪酬福利水平等。招商部門應(yīng)不定期對商品品牌、競爭對手、新商業(yè)項(xiàng)目的情況進(jìn)行調(diào)查，形成市場調(diào)查報(bào)告上報(bào)公司。市場調(diào)查工作計(jì)劃、內(nèi)容及要求包括城市零售狀況分析、同類競爭對手分析和新聞媒體調(diào)查。業(yè)的情況，及時(shí)調(diào)整招商方案和招商計(jì)劃；d)在招商過程中，商業(yè)中心需保持與商戶的密切聯(lián)系，及時(shí)反饋商戶意見，并及時(shí)解決商戶提出的問題；e)在招商過程中，商業(yè)中心需根據(jù)市場情況調(diào)整招商策略，靈活應(yīng)對市場變化；f)商業(yè)中心需定期開展市場調(diào)研，了解市場動(dòng)態(tài)，及時(shí)調(diào)整招商方案和招商計(jì)劃；g)商業(yè)中心需定期召開招商工作會(huì)議，總結(jié)工作經(jīng)驗(yàn)，及時(shí)解決工作中出現(xiàn)的問題。商業(yè)中心的成功運(yùn)營需要有一個(gè)合理的商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃、招商政策及租金方案。商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃包括商業(yè)定位、業(yè)態(tài)面積占比、各業(yè)態(tài)在城市分布、目標(biāo)品牌等。商業(yè)管理招商部負(fù)責(zé)制訂招商方案，并跟進(jìn)商業(yè)規(guī)劃執(zhí)行情況。商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃一經(jīng)確定，必須嚴(yán)格執(zhí)行。若執(zhí)行中有調(diào)改意見須提報(bào)調(diào)改方案，經(jīng)公司總經(jīng)理審核并審批，審批后的調(diào)改方案方可執(zhí)行。商業(yè)中心招商部根據(jù)當(dāng)?shù)厥袌銮闆r、經(jīng)營情況、商業(yè)業(yè)態(tài)調(diào)整規(guī)劃、草擬經(jīng)營期招商政策及租金方案。招商政策及租金方案包括各商鋪?zhàn)饨?、各業(yè)態(tài)租賃合同年限，保證金、租金交納方式，租金年增長比率，優(yōu)惠政策。招商政策及租金方案草擬后，由總經(jīng)理、各業(yè)務(wù)主管副總經(jīng)理、各部門負(fù)責(zé)人、參與論證。商業(yè)公司根據(jù)招商政策及租金方案，確定每個(gè)鋪位的租金及招商政策，并嚴(yán)格執(zhí)行。商業(yè)中心的商鋪招商工作需要提前八個(gè)月完成招商準(zhǔn)備工作并啟動(dòng)招商，開業(yè)前二個(gè)月完成招商100%。對于招商完成后掉鋪的商鋪需在開業(yè)前一個(gè)月完成掉鋪再招商工作。經(jīng)營期根據(jù)業(yè)態(tài)及品牌調(diào)整計(jì)劃提前啟動(dòng)招商工作。商鋪招商工作實(shí)施需要注重發(fā)揮知名品牌、大客戶的影響力，對有意向的知名品牌及有關(guān)整體包租、區(qū)域分租的重點(diǎn)大客戶，招商負(fù)責(zé)人須親自跟進(jìn)。商業(yè)中心需定期開展市場調(diào)研，了解市場動(dòng)態(tài)，及時(shí)調(diào)整招商方案和招商計(jì)劃。商業(yè)中心需定期召開招商工作會(huì)議，總結(jié)工作經(jīng)驗(yàn)，及時(shí)解決工作中出現(xiàn)的問題。運(yùn)營管理制度1、公司收支測算收入項(xiàng)目包括物業(yè)費(fèi)、租金管理費(fèi)（租金收入的百分比）、停車場收費(fèi)、廣告費(fèi)以及其他多種經(jīng)營收入。成本項(xiàng)目包括工資、補(bǔ)貼、五險(xiǎn)一金、辦公費(fèi)、差旅費(fèi)、通訊費(fèi)、交通費(fèi)、燃油費(fèi)、招待費(fèi)、招聘培訓(xùn)費(fèi)、水電費(fèi)、物料消耗、業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)、廣告費(fèi)、折舊費(fèi)、低值易耗品攤銷、保安部費(fèi)用、保潔部費(fèi)用、工程部及工程維修費(fèi)用。2、招商管理a)確定目標(biāo)商戶并重點(diǎn)跟進(jìn)和洽談。根據(jù)洽談情況做好目標(biāo)商戶洽談?dòng)涗?。b)制定招商啟動(dòng)倒計(jì)時(shí)。c)建立招商檔案，包括商戶資源、商戶合同及資料，并定期匯總。d)在確保實(shí)現(xiàn)租金整體目標(biāo)和集團(tuán)總體要求的基礎(chǔ)上，以一線主力品牌客戶、次主力店為重點(diǎn)，率先洽談，優(yōu)先簽約，確保招商質(zhì)量及一流的市場地位。對重點(diǎn)關(guān)鍵品牌的合作條件在上報(bào)批準(zhǔn)后可給予優(yōu)惠扶持政策。3、廣告招商a)擬制所要招標(biāo)的廣告資源簡介，明確數(shù)量、規(guī)格、位置以及是否獲得政府主管部門的設(shè)置許可等，并繪制簡圖加以標(biāo)注。b)對沒有規(guī)劃建設(shè)的樓頂廣告位，需明確延長米、位置和樓頂建筑結(jié)構(gòu)、設(shè)備情況，以及政府主管部門相關(guān)要求等。c)明確廣告租賃時(shí)間（一般3-5年），廣告日常維護(hù)、電費(fèi)等由廣告公司自理。4、商鋪?zhàn)赓U情況分析商業(yè)公司建立商鋪基本情況檔案，包括商鋪數(shù)量、各商鋪面積、租賃期限及經(jīng)營品類等。招商部需按周上報(bào)空鋪情況，并上報(bào)空鋪招商進(jìn)展情況，定期關(guān)注各商鋪品牌自身發(fā)展、商鋪經(jīng)營業(yè)績、商戶履約情況，在商鋪品牌調(diào)整時(shí)作為調(diào)整依據(jù)。5、品牌資源庫建立a)建立品牌資源檔案表，按統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)填寫，招商部于每月25日前上報(bào)更新品牌。招商部建立品牌檔案資源庫，理清品牌資源明細(xì)，清算品牌檔案總量，根據(jù)每月上報(bào)品牌資源情況于當(dāng)月30日對資源庫總數(shù)進(jìn)行調(diào)整。并定期對品牌資源庫內(nèi)容進(jìn)行整理，清除無效品牌資源，達(dá)到有效化和實(shí)用化。b)建立在場商戶調(diào)整表，招商部每月20日前對在場經(jīng)營商戶情況進(jìn)行整理，按統(tǒng)一表格要求上報(bào)公司在場經(jīng)營商戶變動(dòng)情況，公司根據(jù)上報(bào)的商鋪經(jīng)營情況進(jìn)行及時(shí)更新。c)新進(jìn)入品牌資源檔案，招商部負(fù)責(zé)收集整理，主要品牌資源為首次進(jìn)入本地區(qū)銷售的世界知名品牌，取得聯(lián)系后根據(jù)相關(guān)資料建立品牌資源檔案。以月為整理時(shí)段，每月15日整理匯總。1.其他費(fèi)用除了日常營運(yùn)成本外，博覽城還需要承擔(dān)其他費(fèi)用，例如維護(hù)設(shè)施、宣傳推廣等。我們將嚴(yán)格控制這些費(fèi)用的支出，并通過合理的規(guī)劃和管理，確保每一筆支出都是有必要的和有效的。2.經(jīng)營規(guī)范管理我們致力于遵守各項(xiàng)管理制度，規(guī)范經(jīng)營行為，并組織商戶開展“誠信經(jīng)營”等活動(dòng)，以提升博覽城的經(jīng)營管理水平。同時(shí)，我們也會(huì)嚴(yán)格執(zhí)行公司的管理制度，及時(shí)總結(jié)、修訂、完善管理規(guī)定，以不斷改進(jìn)營運(yùn)管理工作。3.現(xiàn)場管理為了確保營運(yùn)管理的質(zhì)量，我們實(shí)行每日巡場制度，要求營運(yùn)人員每天至少巡視4次，包括營業(yè)前、營業(yè)中和營業(yè)后。同時(shí)，各地商業(yè)公司營運(yùn)副總經(jīng)理也每周至少組織一次集體巡場，全面檢查現(xiàn)場營運(yùn)管理情況。我們會(huì)對日常巡視記錄進(jìn)行分析，及時(shí)解決存在的問題，并上報(bào)公司總經(jīng)理。4.營運(yùn)計(jì)劃管理我們制定年度營運(yùn)工作目標(biāo)及工作計(jì)劃，并全面分析和評價(jià)運(yùn)營服務(wù)工作，以制定下一年度的營運(yùn)工作計(jì)劃。計(jì)劃內(nèi)容包括運(yùn)營管理服務(wù)目標(biāo)、需要改進(jìn)、提高的營運(yùn)工作重要事項(xiàng)及計(jì)劃安排等。5.數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)分析管理為了更好地了解和掌握經(jīng)營狀況，我們制定了數(shù)據(jù)采集、統(tǒng)計(jì)分析的相關(guān)規(guī)定。負(fù)責(zé)采集的營運(yùn)數(shù)據(jù)包括主力店面積、日銷售額、日客流量、日停車場收入等。我們根據(jù)這些數(shù)據(jù)形成營運(yùn)狀況報(bào)表，包括周報(bào)表和月度分析報(bào)告。這些報(bào)表內(nèi)容包括當(dāng)月營運(yùn)狀況、當(dāng)月與上月對比、對主力店進(jìn)行分析等。我們也會(huì)對節(jié)假日前后一周的數(shù)據(jù)進(jìn)行對比分析，并提出改進(jìn)措施和辦法。同時(shí)，我們也會(huì)對這些報(bào)表進(jìn)行歸檔管理，并保證數(shù)據(jù)的保密。公司的營運(yùn)數(shù)據(jù)是重要機(jī)密，未經(jīng)總經(jīng)理或分管副總批準(zhǔn)，他人不得隨意查閱。違反規(guī)定的人將受到處理，情節(jié)嚴(yán)重者將被辭退，并追究法律責(zé)任。為了總結(jié)物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)，公司制定了物業(yè)管理制度，提高了基礎(chǔ)物業(yè)管理相關(guān)業(yè)務(wù)水平。針對重點(diǎn)、難點(diǎn)環(huán)節(jié)，制定了相應(yīng)的管理方法和原則。在日常管理方面，公司采取了安防管理的無縫布防措施，解決商業(yè)廣場閉店后至開店前安全漏洞問題。值班商管隊(duì)每天閉店時(shí)對廣場進(jìn)行全面、地毯式、由上至下的清場，并進(jìn)行無縫布防，消除各種安全隱患。為確保清場和布防機(jī)制有效實(shí)施，公司制定了抽查監(jiān)督制度。公司還建立了定期對本城市廣場安全形勢進(jìn)行評估的制度，解決因各種因素變化導(dǎo)致的安全漏洞問題。同時(shí)，制定了突發(fā)事件應(yīng)急預(yù)案機(jī)制，確保各種可能的突發(fā)事件均有預(yù)案應(yīng)對，并不斷補(bǔ)充和完善。在消防安全管理方面，公司建立了多方協(xié)助的機(jī)制，使多方關(guān)聯(lián)人員積極參與消防安全管理，達(dá)到最佳管理效果。配備專職消防技工負(fù)責(zé)監(jiān)督消防設(shè)施設(shè)備的養(yǎng)護(hù)與維修，與入駐主力店簽訂消防責(zé)任書，定期對主力店消防設(shè)備設(shè)施及其消防管理措施進(jìn)行檢查，并與其進(jìn)行充分溝通與協(xié)作。制定商戶消防的監(jiān)管措施，嚴(yán)格實(shí)施商戶消防管理檢查，并對商戶的營業(yè)人員進(jìn)行消防知識(shí)培訓(xùn)，對消費(fèi)者