寧鄉(xiāng)藍(lán)山西岸物業(yè)發(fā)展報(bào)告278p

藍(lán)山西岸物業(yè)發(fā)展報(bào)告謹(jǐn)呈：2008.01.02一、市場(chǎng)研判二、典型項(xiàng)目的突破模式三、區(qū)域客戶研判四、項(xiàng)目本體分析五、項(xiàng)目突破模式七、項(xiàng)目定位八、項(xiàng)目物業(yè)發(fā)展建議2一、市場(chǎng)研判3供給與去化4月份1月3月6月9月12月綠地中央花園3,984382038573,8963957五街國(guó)際36873688377237573798皇庭尚品4,0543,5403,0463,13933505兆基君城：最低價(jià)：3100；最高價(jià)3759去化8套皇庭尚品：最低價(jià)2910最高價(jià)3350去化22套中央花園：最低價(jià)：3780；最高價(jià)4000去化11套星河綠洲：最低價(jià)：3252；最高價(jià)4734去化10套愛(ài)琴灣：最低價(jià)：3172；最高價(jià)3900去化10套財(cái)富金座：最低價(jià)2888最高價(jià)3470去化9套財(cái)富金座：最低價(jià)2888最高價(jià)3470去化9套公元道1號(hào)：最低價(jià)2910最高價(jià)3470去化5套華都麗景：最低價(jià)2860最高價(jià)3326去化6套頤和源：最低價(jià)2918最高價(jià)3348去化8套福臨門名郡：最低價(jià)3100最高價(jià)3642去化9套紫金城：最低價(jià)3306最高價(jià)3788去化11套6新政下，開(kāi)發(fā)商紛紛謹(jǐn)慎入市，主推120㎡中小戶型第7頁(yè)樓盤名稱主力/面積區(qū)間（㎡）交房標(biāo)準(zhǔn)綠地中央花園區(qū)間：80-160主力：80—120毛坯凝香華都區(qū)間：57-157主力：75-132毛坯冠源·愛(ài)琴灣區(qū)間：85—145主力：92㎡—144毛坯格林春天區(qū)間：83—152主力：110—120

毛坯鉑金漢宮區(qū)間：99-164主力：99-124毛坯藍(lán)庭國(guó)際區(qū)間：52-139主力：102-122毛坯福臨門名郡區(qū)間：37-159主力：90-130毛坯星河綠洲區(qū)間：114-152主力：114-120毛坯7寧鄉(xiāng)典型樓盤一覽表樓盤名稱項(xiàng)目地址占地（M2）建面（M2）容積率物業(yè)類型建筑風(fēng)格銷售動(dòng)態(tài)均價(jià)（元/M2）物業(yè)費(fèi)（元/㎡/月）格林春天二環(huán)與新路交匯200畝31萬(wàn)2.0小高層/高層藝術(shù)裝飾目前在認(rèn)籌,擬12月開(kāi)盤預(yù)計(jì)3400待定鉑金漢宮文體中心旁4.4萬(wàn)13.8萬(wàn)2.7高層現(xiàn)代簡(jiǎn)歐目前在售1、2棟3700左右1..2星河綠洲南苑路與319國(guó)道交匯150畝45萬(wàn)4.5小高層/高層現(xiàn)代簡(jiǎn)約目前在售2#、5#棟沿江，所剩房源不多4200左右1中央花園縣行政中心正對(duì)面16萬(wàn)40萬(wàn)1.8高層現(xiàn)代裝飾在售二期16、21棟4200左右1.5一品江山文體中心東3高層歐式簡(jiǎn)約尾盤銷售,酒店在售4500左右1.4凝香華都花明北路21.萬(wàn)47萬(wàn)2.4高層新古典建筑在售三期“榮域”三棟樓4100左右1.4冠源愛(ài)琴灣濱江路沿江風(fēng)光帶南段

12.8萬(wàn)45萬(wàn)3.0高層西班牙在售沿江3棟高層4200左右1.5藍(lán)庭國(guó)際文體中心對(duì)面16萬(wàn)51萬(wàn)3.3小高層/高層歐式簡(jiǎn)約一期共9棟，首批推南向6棟住宅，800套已銷售80%3700左右1.6翰林華府二環(huán)西與人民北路交匯39畝15萬(wàn)4.31高層藝術(shù)裝飾目前在辦卡，11月24號(hào)開(kāi)盤，首批推300套房源預(yù)計(jì)3600待定富臨門名郡寧鄉(xiāng)大道北18萬(wàn)53萬(wàn)3.0多層/小高層地中海目前在售2期10—13號(hào)樓3700左右1.1中央領(lǐng)御二環(huán)與花明路交匯4萬(wàn)12.5萬(wàn)2.7高層現(xiàn)代簡(jiǎn)歐目前在售1-2號(hào)棟高層4300左右1..4盛翠豪庭花明北路西側(cè)182畝24萬(wàn)2.0高層歐式簡(jiǎn)約屬尾盤階段，剩高樓層及低樓層4200左右1.4五街國(guó)際寧鄉(xiāng)大道和金洲大道交匯20萬(wàn)

高層藝術(shù)裝飾風(fēng)格一期去年底首推三棟,約400多套4000左右1.5金色夏威夷二環(huán)南路與安康路交匯

69849

25萬(wàn)

2.79

高層美式建筑

目前在認(rèn)籌,計(jì)劃12月開(kāi)盤,待定待定8二、典型項(xiàng)目的突破模式9五街國(guó)際：地段+戶型設(shè)計(jì)

五街國(guó)際位于金洲大道與寧鄉(xiāng)大道交匯處，有東西兩個(gè)組團(tuán)構(gòu)成，東組團(tuán)有6棟19-33層的高層住宅，西組團(tuán)為2棟33層的酒店式公寓，其中1-4樓為商業(yè)裙樓。東組團(tuán)西組團(tuán)10項(xiàng)目定位：寧鄉(xiāng)門戶，國(guó)際生活港項(xiàng)目營(yíng)銷動(dòng)態(tài)：該項(xiàng)止分三期開(kāi)發(fā)，一二期為住，三期為兩棟寫字樓及裙樓商業(yè)組成，一期于去年底首推三棟房子400多套房源，目前所剩房源不多，項(xiàng)目引進(jìn)深圳觀瀾湖大管家服務(wù)機(jī)構(gòu)，明年五一交樓。特色：5米8泛會(huì)所，超高入戶大堂，零分?jǐn)?，超大?zèng)送面積最高送16㎡均價(jià)：折后4000左右主力戶型：110-120㎡營(yíng)銷/優(yōu)惠策略：底價(jià)清盤（88折），再減5000元（房交會(huì)），按揭99折/一次性98折，12月底前契稅減半啟示/可借鑒之處：5米8超高入戶大堂，N+1超大贈(zèng)送127.96㎡90.83㎡11中源凝香華都：地段+產(chǎn)品展示

中源凝香華都位于現(xiàn)寧鄉(xiāng)城區(qū)的西北,一環(huán)路與二環(huán)路之間。地塊東面是學(xué)府路，南側(cè)為新康路，西臨城市主干道花明北路，北面為規(guī)劃的城市二環(huán)路。項(xiàng)目占地315畝，建筑面積47萬(wàn)平方米，共2800多戶。份4期開(kāi)發(fā)，1,2期已經(jīng)開(kāi)完完畢?，F(xiàn)正推出三期高端住宅【榮域】.

12二期四期一期三期在售項(xiàng)目定位：寧鄉(xiāng)首席英倫皇家名宅項(xiàng)目營(yíng)銷動(dòng)態(tài)：目前在售三期“榮域”36號(hào)等幾棟房源特色：點(diǎn)板給合，兩梯三戶，最大棟距達(dá)200米，主臥270度弧形觀景陽(yáng)臺(tái)（早期）均價(jià)：4100元左右戶型：83—130㎡主力戶型：101—130㎡（三房）營(yíng)銷/優(yōu)惠策略：按揭97折、12月底前契稅減半項(xiàng)目工程進(jìn)度：前期已近交房，所推產(chǎn)品正在建造中媒體宣傳：采用了工地圍擋，道旗和戶外廣告牌等方式啟示/可借鑒之處：兩梯三戶，主臥270度弧形陽(yáng)臺(tái)，超大贈(zèng)送。13兆基君城：體驗(yàn)+形象包裝

補(bǔ)充：周邊區(qū)域未來(lái)影響因素研究

1：道路規(guī)劃影響

2：通惠河改造影響

3：未來(lái)市場(chǎng)項(xiàng)目供應(yīng)影響14金色夏威夷：體驗(yàn)+戶型設(shè)計(jì)

項(xiàng)目位居玉潭新城，處于寧鄉(xiāng)二環(huán)南路與安康路的交匯處，總建筑面積25萬(wàn)平米，一棟27層的公寓丶十棟高層住宅及一棟幼兒園組成，其中，住宅建筑面積156864.09平米，商業(yè)建筑面積9703.57平米，公寓建筑面積13600.1平米，幼兒園建筑面積749.96㎡，物業(yè)用房207.03平米，地下室建筑面積54661.32平米，容積率2.79，綠化率42.88%，住宅總戶數(shù)1338戶，公寓總戶數(shù)312戶，地下停車位1353個(gè)。擬售15三、項(xiàng)目本體分析16寧鄉(xiāng)房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀

金洲新區(qū)玉潭新城經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)老城板塊及濱江區(qū)新城板塊根據(jù)寧鄉(xiāng)縣區(qū)域狀況和目標(biāo)客戶群細(xì)分，將寧鄉(xiāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)劃分為五個(gè)區(qū)域，各個(gè)片區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)各有特點(diǎn)。本項(xiàng)目處于金州新區(qū)及行政新城板塊交叉處，但由于項(xiàng)目所在區(qū)域之前房地產(chǎn)市場(chǎng)不太成熟，項(xiàng)目所在片區(qū)屬于相對(duì)嶄新的區(qū)域。17寧鄉(xiāng)房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀

板塊名稱板塊優(yōu)勢(shì)板塊劣勢(shì)代表項(xiàng)目未來(lái)發(fā)展舊城板塊地段優(yōu)越，關(guān)配套齊全。區(qū)域形象比較陳舊，發(fā)展空間有限。世紀(jì)陽(yáng)光湘核花園區(qū)域未來(lái)發(fā)展主要以舊城改造為主。寧鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)最大的優(yōu)勢(shì)：景觀資源。城市配套相對(duì)缺乏。東方明珠濱江新外灘大璽門等未來(lái)主要向溈水西岸以南以及東岸發(fā)展。新城板塊主要依托縣政府北遷，是寧鄉(xiāng)未來(lái)的行政、經(jīng)濟(jì)以及文化中心，也是目前寧鄉(xiāng)房地產(chǎn)發(fā)展最火熱的板塊。相關(guān)配套比較缺乏。水晶酈城瑞景春天綠地中央花園中源凝香華都福臨門·名郡將來(lái)主要向二環(huán)線以北發(fā)展。金洲新城板塊新興板塊，主要以工業(yè)發(fā)展為依托，是寧鄉(xiāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)熱點(diǎn)開(kāi)發(fā)板塊。配套相對(duì)缺乏，區(qū)域市場(chǎng)培育有待時(shí)日碧桂園山湖城瀾灣假日摩納哥富貴世家藍(lán)色港灣未來(lái)將發(fā)展成為區(qū)域面積達(dá)60平方公里的集工業(yè)、休閑、商貿(mào)以及居住為一體的生態(tài)新城區(qū)，未來(lái)發(fā)展前景較好。玉潭新城板塊以玉潭公園為依托，是寧鄉(xiāng)新規(guī)劃的新興板塊。屬于舊城改造區(qū)域，區(qū)域形象有待提升。公園道1號(hào)芙蓉盛景水木清華以玉潭公園為核心向周邊2公里范圍拓展。18南國(guó)水鄉(xiāng)位于南城板塊的核心位置192021四、區(qū)域客戶研判22客戶策略視角1：寧鄉(xiāng)縣客戶整體性分析視角2：項(xiàng)目目標(biāo)客戶群體鎖定視角3：基于目標(biāo)客戶的引導(dǎo)策略323寧鄉(xiāng)縣客戶整體性分析：客戶年齡：以30-45歲之間中青年客戶群為主客戶區(qū)域：以寧鄉(xiāng)本地，及周邊地州市占主要比列，其他區(qū)域客戶較小，多為地緣屬性客戶客戶置業(yè)：主要為企事業(yè)單位員工，管理人員，公務(wù)員及其他礦業(yè)私營(yíng)業(yè)主為主；置業(yè)次數(shù)：以以次置業(yè)為主，部分二次置業(yè)人群購(gòu)買因素排序：區(qū)域>景觀>居住品質(zhì)購(gòu)買目的：以自住購(gòu)買為主，輔以少量的投資人群24寧鄉(xiāng)目前幾個(gè)主要在售高層樓盤成交客戶特征如下:1.成交客戶的職業(yè)2.客戶來(lái)源區(qū)域3.客戶購(gòu)買因素4、客戶需求戶型中源·凝香花都首次置業(yè)自住為購(gòu)買主需求，客戶主要以地緣性客戶為主，基本需求面積為三房。25綠地中央花園從數(shù)據(jù)來(lái)看，更多的客戶是看中了開(kāi)發(fā)商的品牌效應(yīng)，以及項(xiàng)目的未來(lái)升值潛力。而開(kāi)發(fā)的品牌說(shuō)明一個(gè)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)實(shí)力。26寧鄉(xiāng)目前幾個(gè)主要在售別墅樓盤客戶特征（本案競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手）:瀾灣1、寧鄉(xiāng)客戶占到總購(gòu)買者的50%，，35%為長(zhǎng)沙客戶人群，外地投資客戶占一定比列2、人脈、關(guān)系網(wǎng)絡(luò)在寧鄉(xiāng);3、大部分人自有居住物業(yè)；4、離不開(kāi)生活多年的老地方。希望方便舒適居住環(huán)境追求純高尚社區(qū)、項(xiàng)目高端形象，追求、超越是他們的生活常態(tài)山湖城1、在寧鄉(xiāng)生活多年，有較高學(xué)歷豐富生活背景；2、人脈、關(guān)系網(wǎng)絡(luò)在長(zhǎng)沙；政府，企業(yè)、縣市人群占到大部分希望有相對(duì)純粹的生活圈子，看重鄰居素質(zhì)；置業(yè)主要考慮既方便工作，又保持一定距離典型的自我超越型圈層，對(duì)一切事物具備超越信念公園道1號(hào)水木天城中博富貴世家1、寧鄉(xiāng)本地客戶占到總購(gòu)買者的80%，，20%為地州市客戶人群，2、人脈、關(guān)系網(wǎng)絡(luò)在寧鄉(xiāng);3、市場(chǎng)型客戶占較大比列；4、公務(wù)員，企業(yè)事業(yè)單位人群；對(duì)美好生活的向往始終是他們的夢(mèng)想，但房子是基礎(chǔ)，超越現(xiàn)在是他們努力在做的事27競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目客戶總結(jié)：從客戶來(lái)源區(qū)域來(lái)看：區(qū)域內(nèi)客戶約占到70%的比例，區(qū)域外及市核心區(qū)域客戶約占到15%的比例，15%左右為省內(nèi)其他地州市及省外客戶。從購(gòu)房目的來(lái)看：絕大部分客戶購(gòu)買第一動(dòng)機(jī)為享受生活品質(zhì)，品質(zhì)好，配套齊全、社區(qū)氛圍好，自住客戶占絕大多數(shù)。投資客比較小。從置業(yè)次數(shù)來(lái)看：大部分客戶為多次置業(yè)客戶首，主要品質(zhì)，環(huán)境，檔次我們需要細(xì)分客戶市場(chǎng)，采取多渠道的營(yíng)銷策略，最大可能的解決客戶。28核心客戶群重點(diǎn)客戶群拓展客戶群偶得客戶群工作/現(xiàn)居住10-20分鐘車程內(nèi)的居民區(qū)域內(nèi)部分原居民（白馬市場(chǎng)原居民，屬于改善型客戶）本區(qū)域內(nèi)企事業(yè)單位，如電力系統(tǒng)(由于考慮就近居住，愿意選擇本區(qū)域，但主要集中于有隱性收入的改善型需求和買不到單位福利房的職員）周邊賣場(chǎng)經(jīng)營(yíng)者、包括本案商業(yè)經(jīng)營(yíng)者（白馬市場(chǎng)的各種經(jīng)營(yíng)者）醫(yī)生、老師、私人企業(yè)主、公務(wù)員縣城中心穩(wěn)定收入的中高層管理人員政府機(jī)關(guān)公務(wù)員寧鄉(xiāng)周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)富裕階層各大型企業(yè)派駐外地的管理人員拆遷客戶回鄉(xiāng)置業(yè)客戶各類市場(chǎng)流動(dòng)經(jīng)營(yíng)者寧鄉(xiāng)周邊如益陽(yáng)等客戶長(zhǎng)沙客戶及其余客戶本案客戶整體定位：項(xiàng)目的客戶是需求各面積段產(chǎn)品的“各階層”高端客戶，目標(biāo)客戶鎖定如下：29搶占高點(diǎn)建立壁壘競(jìng)爭(zhēng)差異化——立足本區(qū)域，拓寬客戶層面的強(qiáng)勢(shì)營(yíng)銷策略板塊間競(jìng)爭(zhēng)：重新定義板塊價(jià)值，形成差異化競(jìng)爭(zhēng)策略區(qū)域內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)：以大盤規(guī)模氣勢(shì)，形成區(qū)域領(lǐng)導(dǎo)者競(jìng)爭(zhēng)策略未來(lái)大盤競(jìng)爭(zhēng)：以新的生活方式進(jìn)行強(qiáng)勢(shì)牽引，形成市場(chǎng)熱點(diǎn)與話題相對(duì)陌生區(qū)域項(xiàng)目強(qiáng)勢(shì)牽引營(yíng)銷案例研究——關(guān)鍵詞：城市近郊/相對(duì)陌生區(qū)域/區(qū)域外強(qiáng)勢(shì)牽引強(qiáng)勢(shì)牽引略策30客戶策略鎖定圈層客戶爭(zhēng)奪對(duì)手客戶客戶差異化進(jìn)行有效的差異化客戶定位搭便車策略：同品類物業(yè)如尚峰尚水、瀾灣的客戶就是我們的客戶，區(qū)域大品牌項(xiàng)目如綠地中央花園客戶也是我們的客戶特定圈層客戶：以玉潭及白馬市場(chǎng)客戶為基礎(chǔ)，圍繞開(kāi)展針對(duì)性鎖定電力系統(tǒng)/周邊公務(wù)員客戶：主動(dòng)出擊，占位營(yíng)銷：扼守橋口/區(qū)域要塞的廣告牌營(yíng)銷/分展場(chǎng)/其他針對(duì)性的區(qū)域廣告投放和其他推廣高形象客戶牽引：產(chǎn)品趨使型客戶/養(yǎng)老型客戶生活方式強(qiáng)勢(shì)牽引完美現(xiàn)場(chǎng)體驗(yàn)，價(jià)值感受（配套優(yōu)先告知，消除疑慮）/突出產(chǎn)品特色/生活方式全新體驗(yàn)擴(kuò)大客戶范圍311、我們的客戶在哪？分析“瀾灣國(guó)際”和“碧桂園山湖城”的客戶群體80%來(lái)源于長(zhǎng)沙，在天然條件，和小區(qū)環(huán)境遠(yuǎn)遠(yuǎn)優(yōu)越于他們，只是比他們離長(zhǎng)沙遠(yuǎn)那么一點(diǎn)，同時(shí)價(jià)格要優(yōu)越很多的項(xiàng)目，他們肯定愿意來(lái)。由別墅帶動(dòng)電梯房銷售。寧鄉(xiāng)人名愿意花高價(jià)買品質(zhì)大盤，環(huán)境大盤如“綠地中央花園”甚至“假日摩納哥”那么遠(yuǎn)幾公里，定位，品質(zhì)，環(huán)境遠(yuǎn)高于所有項(xiàng)目的山上豪宅他們會(huì)選擇嗎？我們的客戶在哪？答案是寧鄉(xiāng)長(zhǎng)沙322、項(xiàng)目該如何定位我們面對(duì)的問(wèn)題怎樣讓我們的目標(biāo)客戶關(guān)注并認(rèn)可本案？怎樣與“瀾灣國(guó)際”、“碧桂園山湖城”相比較體現(xiàn)產(chǎn)品的性價(jià)比？怎樣與“綠地·中央花園”、“藍(lán)色港灣”相比較體現(xiàn)產(chǎn)品的性價(jià)比？分析后的答案項(xiàng)目“得天獨(dú)厚”獨(dú)一無(wú)二”的自然環(huán)境和小區(qū)環(huán)境項(xiàng)目與區(qū)域內(nèi)產(chǎn)品的合理定價(jià)332、項(xiàng)目該如何定位長(zhǎng)沙最生態(tài)山水大宅

目標(biāo)客戶群已明確，目標(biāo)客戶群選擇本項(xiàng)目的理由也已找到答案，因?yàn)榇鸢肝覀冋业巾?xiàng)目的準(zhǔn)確定位：結(jié)論:我們完全可以做到2800畝金洲湖，1.838公頃金洲湖濕地公園，200畝船形山公園34寧鄉(xiāng)房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀——主力客群以縣城為主、周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)為輔；客戶職業(yè)多為老師、公務(wù)員、事業(yè)單位及私營(yíng)業(yè)主，年齡集中在30-40歲左右，自住為主、投資為輔。項(xiàng)目名稱客戶構(gòu)成水晶酈城區(qū)域：城區(qū)70%，鄉(xiāng)鎮(zhèn)25%，外地返鄉(xiāng)客5%。年齡：35-50歲60%，35歲以下30%，25歲以下10%置業(yè)目的：自住70%，投資自住20%，按資10%中源凝香華都學(xué)校老師、政府公務(wù)員、附近單位、個(gè)體商戶、周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶新外灘政府機(jī)關(guān)公務(wù)員、周邊單位、教師、周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶東方明珠公務(wù)員、私營(yíng)企業(yè)主、周邊單位管理人員、周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶、個(gè)體戶中央花園三一等企業(yè)職工，老師公務(wù)員已經(jīng)周邊個(gè)體經(jīng)營(yíng)者已經(jīng)部分外地購(gòu)房者，購(gòu)房主要為自主。瑞景春天附近的居民和拆遷戶占70%以上；鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶占15%；返鄉(xiāng)客戶及外地客戶占15%。藍(lán)庭國(guó)際城項(xiàng)目首次置業(yè)者所占比例90%以上，年齡層次在25-30歲之間的占有較大比例，客戶主要來(lái)自周邊單位職員以及項(xiàng)目周邊個(gè)體經(jīng)營(yíng)者，投資客戶較少。財(cái)富廣場(chǎng)項(xiàng)目投資可以占40%左右，其次是自住型，客戶都為附近醫(yī)院職工以及周邊個(gè)體經(jīng)營(yíng)者，年齡為30-45之間。富貴世家項(xiàng)目周邊居民，公務(wù)員、政府職員、投資者。項(xiàng)目投資客占一定的比例，其次是自住型戶。假日摩納哥周邊客戶，三一、加加醬油等企業(yè)職員，公務(wù)員。玉龍國(guó)際三一等企業(yè)職工，老師、公務(wù)員、周邊個(gè)體經(jīng)營(yíng)者以及部分外地購(gòu)房者，購(gòu)房主要為自住。35四、項(xiàng)目的突破模式36項(xiàng)目突破模式：產(chǎn)品設(shè)計(jì)+地段37道路現(xiàn)狀及未來(lái)變化——長(zhǎng)安街進(jìn)入性123123長(zhǎng)富宮東路賽特南路項(xiàng)目北部道路自項(xiàng)目北側(cè)進(jìn)入的路徑需依賴北側(cè)民房的改造，但自長(zhǎng)安街進(jìn)入路徑較長(zhǎng)，且沿路形象較差，昭示性與形象較差38道路現(xiàn)狀及未來(lái)變化——高法東路進(jìn)入性高法東路地段的拆遷工作已經(jīng)完成，道路的兩頭入口處已經(jīng)修好，預(yù)計(jì)09年前能夠?qū)崿F(xiàn)通車。123123高法北路現(xiàn)狀高法東路現(xiàn)狀高法東路入口現(xiàn)狀39道路規(guī)劃影響因素結(jié)論在2009年項(xiàng)目可以由三個(gè)方向進(jìn)入，但都是區(qū)域內(nèi)部交通的疏導(dǎo)；臨街面僅有通惠河北路，主要的展示面在項(xiàng)目南側(cè)；進(jìn)入便利性：通惠河北路〉東二環(huán)〉長(zhǎng)安街；未來(lái)將可以由三個(gè)方向進(jìn)入，但通惠河北路仍將是主要通行道路。40區(qū)域研究補(bǔ)充：

周邊區(qū)域未來(lái)影響因素研究補(bǔ)充：周邊區(qū)域未來(lái)影響因素研究

1：道路規(guī)劃影響

未來(lái)可以由三個(gè)方向進(jìn)入，但通惠河北路仍將是主要通行道路。2：通惠河改造影響

3：未來(lái)市場(chǎng)項(xiàng)目供應(yīng)影響41通惠河現(xiàn)狀項(xiàng)目所處位置南向?yàn)楦呒軜?，?duì)河景形成一定遮擋；路南側(cè)距河岸有一定距離，目前為綠地和部分民房；目前河岸未經(jīng)改造，無(wú)可利用景觀資源。項(xiàng)目低層無(wú)法觀賞通惠河，在10層以上單位才能看到較完整的河景，河景利用度低。42通惠河南側(cè)通惠河南側(cè)為北京站進(jìn)出鐵路，承擔(dān)京山、京秦、京滬、京承、京原、京包線旅客運(yùn)輸任務(wù)，并有開(kāi)往平壤、烏蘭巴托、莫斯科的國(guó)際和國(guó)際聯(lián)運(yùn)旅客列車。由于鐵路近期不會(huì)改變，通惠河南部暫時(shí)無(wú)大規(guī)模改造可能。北京站項(xiàng)目對(duì)岸暫無(wú)大規(guī)模改造可能。43通惠河改造：2008年水質(zhì)還清2005年通惠河下游的截污管線工程開(kāi)工建設(shè)，在定福莊地區(qū)再建一個(gè)日處理能力為4萬(wàn)噸的污水處理廠，到2006年或2007年定福莊污水處理廠建成投用后，通惠河水系城區(qū)段將全面還清。到2008年，北京市規(guī)劃范圍內(nèi)的14座污水處理廠將全部建成，北京四大水系的通惠河、壩河、清河、涼水河流域?qū)氐走€清，北京城市污水處理率達(dá)到90％以上，回用率50％以上。平均1年竣工1座污水處理廠，每年完成配套管線工程近100公里，14座城市污水處理廠和9座中水處理廠均在2008年前建成———北京水系的還清步伐已經(jīng)成為“世界速度”。44通惠河改造：雙井段4萬(wàn)平米綠地建設(shè)CBD東南側(cè)的通惠河南岸雙井段，位于東三環(huán)東側(cè)、東郊花卉批發(fā)市場(chǎng)西側(cè)，占地面積4萬(wàn)余平方米，屬現(xiàn)狀“城中村”，目前還是一片低矮的平房，環(huán)境臟亂，除了一些小企業(yè)和本地居民，在此租房住的外來(lái)務(wù)工人員也很多。根據(jù)朝陽(yáng)區(qū)對(duì)通惠河改造計(jì)劃，2007年底左右，這片垃圾遍地、污水橫流的“城中村”將被一塊面積達(dá)4萬(wàn)余平方米的城市大綠地取代。45通惠河改造：四惠東段文化景觀區(qū)總建筑面積20余萬(wàn)平米，分四匯一店，即國(guó)食匯、酒吧匯、娛樂(lè)匯、藝術(shù)匯以及一座五星級(jí)酒店，其中國(guó)食匯6萬(wàn)平方米、酒吧匯3萬(wàn)平米、娛樂(lè)匯4萬(wàn)平方面、藝術(shù)匯5萬(wàn)平米，五星級(jí)酒店4萬(wàn)平方米。一條以八大菜系、京味菜、功夫菜為主的餐飲文化街貫穿東西。規(guī)劃中的倉(cāng)儲(chǔ)西路是一條市政道路，從南部的百子灣地區(qū)一路向北，穿越京秦鐵路、通惠河，連接京通快速路。46通惠河改造：三間房段文化動(dòng)漫創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)基地動(dòng)漫基地建設(shè)以天泰傳媒動(dòng)漫基地為核心，以天泰傳媒大廈、國(guó)際傳媒酒店公寓、天泰傳媒商業(yè)中心、浪漫傳媒甲板等一系列文化傳媒項(xiàng)目為依托，形成產(chǎn)業(yè)園區(qū)。三間房南區(qū)文化產(chǎn)業(yè)可用資源情況:總建筑面積30.0萬(wàn)平米目前可投入使用的面積2.4萬(wàn)平米正在建設(shè)即將可投入使用的面積3.3萬(wàn)平米招商引資項(xiàng)目13.0萬(wàn)平米已經(jīng)進(jìn)駐的文化產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目8.5萬(wàn)平米擬建規(guī)劃項(xiàng)目2.0萬(wàn)多平米47通惠河改造的影響通惠河改造對(duì)本項(xiàng)目的影響主要為一定的景觀環(huán)境價(jià)值提升、通惠河整體形象認(rèn)知提高，直接價(jià)值提升較小。48區(qū)域研究補(bǔ)充：

周邊區(qū)域未來(lái)影響因素研究補(bǔ)充：周邊區(qū)域未來(lái)影響因素研究

1：道路規(guī)劃影響

未來(lái)可以由三個(gè)方向進(jìn)入，但通惠河北路仍將是主要通行道路。2：通惠河改造影響

通惠河改造對(duì)本項(xiàng)目的影響主要為一定的景觀環(huán)境價(jià)值提升、通惠河整體形象認(rèn)知提高，直接價(jià)值提升較小。

3：未來(lái)市場(chǎng)項(xiàng)目供應(yīng)影響49周邊項(xiàng)目：中信建國(guó)門東長(zhǎng)安街金寶街東二環(huán)公園檢察院華潤(rùn)三峽雅安空地社科貢院宏通住研出版雅寶長(zhǎng)安建國(guó)國(guó)際飯店旅游局朝陽(yáng)南小街回遷居住區(qū)朝陽(yáng)門南小街位置建國(guó)門橋西北\華潤(rùn)大廈西側(cè)\公元6號(hào)北側(cè)總用地面積16709.98平方米總建筑面積152306.31平方米其中地上建筑面積112595.57平方米公寓建筑面積100995.37平方米配套公建11600.2平方米地下建筑面積39710.74平方米容積率6.738綠化率31.34%控制高度70米預(yù)計(jì)將于本項(xiàng)目之后上市50周邊項(xiàng)目：順馳建國(guó)門內(nèi)項(xiàng)目項(xiàng)目名：東城區(qū)外交部街13號(hào)院危改項(xiàng)目地址：東長(zhǎng)安街以北300米處建國(guó)門內(nèi)小街，東鄰國(guó)際飯店、西鄰協(xié)和醫(yī)院、北鄰中國(guó)海關(guān)信息中心，南鄰交通部。土地性質(zhì)：住宅及配套，住宅70年，配套40年。規(guī)劃指標(biāo)：基地面積：12337平米容積率：3總建筑面積：58963.07平米地上建筑面積：31963.07平米地下建筑面積：27000平米（商場(chǎng)2層，車庫(kù)2層）建筑高度：21.5米綠化率：20%停車數(shù)：500輛已取得批文：國(guó)有土地使用證/土地出讓合同/建設(shè)用地批準(zhǔn)書/建設(shè)用地規(guī)劃許可證/規(guī)劃要點(diǎn)/商品房建設(shè)規(guī)劃/拆遷許可證項(xiàng)目預(yù)計(jì)奧運(yùn)后拆遷，由于拆遷量及拆遷難度較大，預(yù)計(jì)拆遷需一年以上時(shí)間，項(xiàng)目上市時(shí)間在2010年后。51周邊項(xiàng)目：復(fù)地建國(guó)門內(nèi)項(xiàng)目地址：建國(guó)門西南角明城墻遺址項(xiàng)目情況：舊樓改造，樓體已完工物業(yè)類型：酒店式公寓上市時(shí)間：有可能在2008年底上市52周邊項(xiàng)目：長(zhǎng)期存在一定的競(jìng)爭(zhēng)未來(lái)市場(chǎng)仍有一定的項(xiàng)目供應(yīng)，部分項(xiàng)目因?yàn)樯鲜袝r(shí)間影響不會(huì)構(gòu)成直面競(jìng)爭(zhēng)，但仍有部分項(xiàng)目可能會(huì)產(chǎn)生區(qū)域內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)，我們要通過(guò)合理的定位取得在競(jìng)爭(zhēng)中的領(lǐng)先。順馳項(xiàng)目2010年上市中信項(xiàng)目2010年上市友誼商場(chǎng)項(xiàng)目信息暫缺天鴻項(xiàng)目信息暫缺本項(xiàng)目53區(qū)域研究補(bǔ)充：

周邊區(qū)域未來(lái)影響因素研究補(bǔ)充：周邊區(qū)域未來(lái)影響因素研究

1：道路規(guī)劃影響

未來(lái)可以由三個(gè)方向進(jìn)入，但通惠河北路仍將是主要通行道路。2：通惠河改造影響

通惠河改造對(duì)本項(xiàng)目的影響主要為一定的景觀環(huán)境價(jià)值提升、通惠河整體形象認(rèn)知提高，直接價(jià)值提升較小。

3：未來(lái)市場(chǎng)項(xiàng)目供應(yīng)影響未來(lái)市場(chǎng)仍有一定的項(xiàng)目供應(yīng)，其中部分項(xiàng)目可能會(huì)產(chǎn)生直面競(jìng)爭(zhēng)54前階段結(jié)論回顧：

未來(lái)趨勢(shì)規(guī)律研究4：此類城市插建項(xiàng)目成功開(kāi)發(fā)的關(guān)鍵要素高端小戶型公寓為主；

多種物業(yè)類型混合搭配提高投資價(jià)值；

注重公共空間帶來(lái)的生活品質(zhì)提高；

精裝修成為便利居住的必要條件；

強(qiáng)調(diào)優(yōu)質(zhì)服務(wù)的價(jià)值。5：世聯(lián)對(duì)未來(lái)城市核心物業(yè)發(fā)展趨勢(shì)的N個(gè)定見(jiàn)小戶型成為主流；精裝修成為必須；城市公共空間成為項(xiàng)目品質(zhì)提升的重點(diǎn)。55前階段結(jié)論回顧：

高端客戶特征6：市場(chǎng)變化中的高端客戶特征與消費(fèi)行為模式研究客戶階層：迷戀CBD城市核心階層+向往CBD上中產(chǎn)階層

客戶定位：商務(wù)型+生活圈56本項(xiàng)目定位思考1：頂級(jí)公寓可行性？57世聯(lián)對(duì)全國(guó)乃至世界范圍內(nèi)頂級(jí)豪宅案例進(jìn)行研究，總結(jié)出頂級(jí)豪宅的4條核心驅(qū)動(dòng)力文化人文生活模式資源私享產(chǎn)品體系核心驅(qū)動(dòng)力代表案例：青島東海路9號(hào)深圳星河丹堤杭州金色海岸深圳紅樹(shù)西岸上海華府天地杭州西湖8號(hào)公館深圳中信紅樹(shù)灣深圳波托菲諾香港貝沙灣深圳萬(wàn)科十七英里新加坡吉寶灣香港凱旋門美國(guó)BrickellKey美國(guó)Williamisland……58青島東海路9號(hào)

——瞰?？苹么笳鄭u市中心區(qū)繁華地段，鄰近市政府，可觀海景。占地約10100平方米，總建面95368平方米，容積率8.95目前售價(jià)：均價(jià)28000元/平2棟50層塔樓及2層裙樓組成戶型面積：以三房170—270平米為主，其中頂層為623的復(fù)式公寓59青島東海路9號(hào)

——瞰?？苹么笳Y源私享文化人文背山面海：北靠湛山、南鄰浮山灣，海景一覽無(wú)遺觀禮奧運(yùn)：距海岸線及2008年奧運(yùn)會(huì)水上運(yùn)動(dòng)場(chǎng)約二百米生活模式瞰?？萍即笳赫槠泛＞肮ⅲ萍蓟孟肷?，極致居住需求60青島東海路9號(hào)

——瞰海科幻大宅產(chǎn)品體系建筑設(shè)計(jì)：兩座50層的塔樓及兩層裙樓，建筑總高度198米，住宅實(shí)際高度153米，山東最高的住宅樓；“帆”形外觀，為“帆船之都”塑造了一座頗具代表性的地標(biāo)性建筑；大面寬的玻璃幕墻，簡(jiǎn)潔大氣的公建化外立面。設(shè)備設(shè)施：提出科技筑家8大系統(tǒng)，包括中央空調(diào)、地?zé)峁┡ow-E玻璃、24小時(shí)熱水、隔音降噪、客戶識(shí)別安防、防火噴淋、燃?xì)鈭?bào)警、場(chǎng)景預(yù)設(shè)、無(wú)線網(wǎng)絡(luò)等具體措施。精裝修：參考喜來(lái)登酒店的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行裝修。61西湖8號(hào)公館

——王侯之地私人行宮物業(yè)地址：與西湖的直線距離僅200米，東與吳山隔街相望，北臨千年文化名街河坊街，出門即是繁華市中心；占地面積:5980平方米總建筑面積:13604平方米建筑類型：兩幢5層加局部躍層多層,58套主力戶型：130平方米平層和220平方米躍層銷售價(jià)格：5萬(wàn)元/平方米起價(jià)西湖8號(hào)62西湖8號(hào)公館

——王侯之地私人行宮西湖8號(hào)公館資源私享文化人文吳山西湖，老街古鎮(zhèn)：距離西湖約200米，東臨望吳山，北望則是千年歷史文化名街河坊街生活模式王侯之地，私人行宮：在1000多年前就已經(jīng)是南宋帝王的御花園，擁湖而居，東望吳山，北臨名街，真正大隱于市。西湖絕版：與西湖的直線距離約200米，是緊臨西湖的最后一塊住宅用地，東與吳山隔街相望，北臨繁華而有古韻的河坊街63西湖8號(hào)公館

——王侯之地私人行宮產(chǎn)品體系建筑設(shè)計(jì)：五大國(guó)際知名設(shè)計(jì)師：朱遠(yuǎn)航、意大利Ricardo；五合國(guó)際盧求、德國(guó)M.Diem；香港梁景華等江南風(fēng)格：西湖8號(hào)公館將灰色系作為建筑外觀色彩基調(diào)，既將青磚黛瓦等各種元素充分融入，又將現(xiàn)代輕鋼結(jié)構(gòu)與玻璃面、灰墻磚組合運(yùn)用；整體設(shè)計(jì)體現(xiàn)了江南園林建筑“瘦、透、露”的神韻，整個(gè)樓盤精致靈動(dòng)、雍容典雅。設(shè)備設(shè)施：節(jié)能技術(shù)：置換式新風(fēng)系統(tǒng)、中央真空吸塵系統(tǒng)、外遮陽(yáng)、高效節(jié)能門窗、浮筑樓板、后排水系統(tǒng)等七大節(jié)能技術(shù)智能科技：包括智能安防和智能家居兩大系統(tǒng)。電梯：180度取景智能專屬的景觀電梯物業(yè)服務(wù)：推行管家式服務(wù)，為業(yè)主配備了管家，并為每十戶配備一個(gè)私人保健醫(yī)生，隨時(shí)為業(yè)主的健康問(wèn)題作出檢查和診治等。64上海華府天地

——在這里感受上海的一切位于上海最繁華的淮海路商圈，正對(duì)上海歷史文化和現(xiàn)代生活形態(tài)代表的新天地，“代表上海過(guò)去100年及未來(lái)100年”。占地:14651平方米總建面:70000平方米5幢小高層，9000平方米商業(yè)面積，戶型260平方米-700平方米，主力房型為300平米三房，450平米的四房65000元/平方米-90000元/平方米65上海華府天地

——在這里感受上海的一切資源私享文化人文融合傳統(tǒng)與現(xiàn)代：新天地的石庫(kù)門建筑群外表保留了當(dāng)年的磚墻、屋瓦，而每座建筑的內(nèi)部，則按照二十一世紀(jì)現(xiàn)代都市人的生活方式度身訂做；生活模式海派文化、國(guó)際魅力：上海的高端人群和外籍人士的集聚地，滬上的富豪特區(qū)。與上海的新地標(biāo)——新天地僅10米之隔，融合的國(guó)際水平的餐飲、購(gòu)物等功能的時(shí)尚休閑商業(yè)街；66上海華府天地

——在這里感受上海的一切產(chǎn)品體系建筑設(shè)計(jì)：每層一戶的奢侈尺度戶型；石材外立面金碧輝煌，奢華感強(qiáng)烈；公共空間：樓宇首層有六個(gè)大堂。一個(gè)主出入口大堂為五星酒店式大堂，九米挑高，約150平方米。另外五個(gè)為每棟樓的專用大堂。每個(gè)大堂面積不小于100平方米，局部?jī)蓪犹艨眨蛔鹳F的落客大道，宮廷式主入大門；下沉式地下會(huì)所設(shè)置專屬健身房、棋牌室、KTV影視廳、兒童游樂(lè)室、桑拿淋浴室、咖啡吧等等景觀藝術(shù)長(zhǎng)廊將五樓棟通透連接；名貴植栽的空中花園……67上海華府天地

——在這里感受上海的一切產(chǎn)品體系設(shè)備設(shè)施：五大中央系統(tǒng)；智能家居安防；廚衛(wèi)一線品牌；精裝修：奢華的新古典主義風(fēng)格內(nèi)部裝修，裝修標(biāo)準(zhǔn)4000元/平物業(yè)服務(wù)：戴德梁行68北京柏悅居/柏悅府

——王者必居天下中地處CBD核心建筑面積：5.6萬(wàn)平米占地面積：3.13萬(wàn)平米容積率：8，63層項(xiàng)目裙樓的-1-3層為頂級(jí)奢侈品商業(yè)，建筑面積約5萬(wàn)平米，4層為會(huì)員制俱樂(lè)部、5層為健身中心和屋頂花園平臺(tái)，對(duì)外經(jīng)營(yíng)柏悅府（樓王）價(jià)值標(biāo)桿柏悅居戶型面積：400-1600平米共1.741萬(wàn)平米，28套客房一居室：面積為132/134/138平米二居室：面積為240-242平米共3.9212萬(wàn)平米，216套35-58層3.4米；50～58層3.8米層高3.4米；凈高3.0米毛坯房，按客戶要求度身定做與酒店統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)精裝修，贈(zèng)送家俱和家庭電器，8000元/平米標(biāo)準(zhǔn)69北京柏悅居/柏悅府

——王者必居天下中資源私享文化人文中國(guó)燈籠點(diǎn)亮CBD：“中國(guó)燈籠”不僅是北京銀泰中心建筑文化的凝練體現(xiàn)、皇城文化建筑的鮮明象征，亦無(wú)聲地傳遞出銀泰所內(nèi)蘊(yùn)的服務(wù)與品質(zhì)。生活模式王者必居天下中：CBD核心絕版位置，城市的心臟，傲視一個(gè)城市的高度，居住在城市最中央、最頂端的生活。CBD核心、國(guó)貿(mào)橋“金十字”西南一隅，國(guó)貿(mào)對(duì)面；與柏悅酒店客房及頂層大堂共享建筑；70北京柏悅居/柏悅府

——王者必居天下中產(chǎn)品體系精裝修：與酒店統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)精裝修，贈(zèng)送家俱和家庭電器，8000元/平米標(biāo)準(zhǔn)物業(yè)服務(wù)：柏悅酒店提供酒店式物業(yè)服務(wù)建筑設(shè)計(jì)：標(biāo)高249.9米，長(zhǎng)安街制高點(diǎn)奢侈尺度戶型整體式玻璃石材組合式鋁合金幕墻公共空間：RemediosSiembiedaInc.首席設(shè)計(jì)師PeterRemedios先生設(shè)計(jì)共享柏悅酒店頂層空中大堂裙樓的-1-3層為頂級(jí)奢侈品商業(yè)71供電雙路供電，同時(shí)設(shè)后備發(fā)電機(jī)可分戶控制

供水提供自來(lái)水、中水和熱水；提供軟化水；24小時(shí)熱水供應(yīng)空調(diào)采用四管制風(fēng)機(jī)盤管和集中處理新風(fēng)的最先進(jìn)中央空調(diào)系統(tǒng)，各戶均設(shè)有相對(duì)獨(dú)立的新風(fēng)系統(tǒng)，公寓內(nèi)各區(qū)域的風(fēng)量和溫度都可單獨(dú)控制電梯酒店、商場(chǎng)、柏悅居、柏悅府均分別設(shè)置單獨(dú)客梯；柏悅居配置3部客梯，柏悅府配置2部客梯，為進(jìn)口OTIS高級(jí)品牌電梯；柏悅居梯速為3.5米/秒，載重1350千克；柏悅府梯速為6米/秒，載重1350千克安防公寓安全防衛(wèi)系統(tǒng)納入大廈綜合安全防衛(wèi)系統(tǒng)統(tǒng)一管理。保安在公寓大堂用內(nèi)線電話通報(bào)業(yè)主訪客來(lái)訪，業(yè)主也可以通過(guò)有線電視看到大堂訪客的情況；公寓各樓層均有保安監(jiān)控?cái)z像頭監(jiān)視。業(yè)主可以使用“一卡通”進(jìn)入公寓和停車場(chǎng)。提供24小時(shí)巡更服務(wù)商場(chǎng)和酒店與公寓區(qū)進(jìn)行分別管理，設(shè)有獨(dú)立的大堂、門廳和電梯。公寓設(shè)置單向開(kāi)啟門，公寓住戶能方便地進(jìn)入商業(yè)區(qū)。每隔十?dāng)?shù)層設(shè)一層避難層。產(chǎn)品體系設(shè)備設(shè)施：雙路供電；中水、軟化水、24小時(shí)熱水；高速客梯；商住分別管理與一卡通系統(tǒng)北京柏悅居/柏悅府

——王者必居天下中72頂級(jí)豪宅4種核心驅(qū)動(dòng)及適用性總結(jié)類型內(nèi)容適用性產(chǎn)品體系建筑設(shè)計(jì)造型獨(dú)特、高度領(lǐng)先的建筑外形設(shè)計(jì)豪華舒適的戶型內(nèi)部空間建筑形式、用地、高度等不受限制市場(chǎng)對(duì)高層物業(yè)接受度高設(shè)備設(shè)施及精裝修智能化、節(jié)能、恒溫恒濕、水系統(tǒng)、新風(fēng)系統(tǒng)等高標(biāo)準(zhǔn)，體現(xiàn)項(xiàng)目品質(zhì)及風(fēng)格氣質(zhì)的裝修客戶追求效率客戶年輕化、國(guó)際化、時(shí)尚化公共空間提升項(xiàng)目檔次、形象的公共空間項(xiàng)目用地性質(zhì)、規(guī)模沒(méi)有限制具備引入頂級(jí)商業(yè)的氛圍物業(yè)服務(wù)高品質(zhì)、體現(xiàn)項(xiàng)目特色的服務(wù)周邊或項(xiàng)目?jī)?nèi)部具有高端酒店等資源文化人文將項(xiàng)目具有的人文精神進(jìn)行現(xiàn)代演繹及升華擁有唯一的、不可復(fù)制的人文資源生活模式通過(guò)資源的整合及挖掘，詮釋一種全新的生活方式資源及居住氛圍具備挖掘潛力資源私享將稀缺的、極致的資源獨(dú)享化，少數(shù)人占有多數(shù)人資源資源頂級(jí)、稀缺通過(guò)系統(tǒng)的措施實(shí)現(xiàn)資源獨(dú)享73針對(duì)我們項(xiàng)目的適用性分析類型適用性本項(xiàng)目產(chǎn)品體系建筑設(shè)計(jì)建筑形式、用地、高度等不受限制市場(chǎng)對(duì)高層物業(yè)接受度高高度有一定優(yōu)勢(shì)設(shè)備設(shè)施及精裝修客戶追求效率客戶年輕化、國(guó)際化、時(shí)尚化目標(biāo)客戶符合公共空間項(xiàng)目用地性質(zhì)、規(guī)模沒(méi)有限制具備引入頂級(jí)商業(yè)的氛圍用地規(guī)模有一定限制周邊氛圍不夠成熟物業(yè)服務(wù)周邊或項(xiàng)目?jī)?nèi)部具有高端酒店等資源可后天打造文化人文擁有唯一的、不可復(fù)制的人文資源建國(guó)門區(qū)域具備一定的歷史人文資源但目前無(wú)突出價(jià)值。生活模式資源及居住氛圍具備挖掘潛力資源與氛圍屬“中產(chǎn)”，不夠強(qiáng)勢(shì)資源私享資源頂級(jí)、稀缺通過(guò)系統(tǒng)的措施實(shí)現(xiàn)資源獨(dú)享通惠河、高法、賽特等城市資源不夠頂級(jí)和稀缺由于資源方面的限制，本項(xiàng)目不具備打造頂級(jí)豪宅的條件74本項(xiàng)目定位思考2：核心區(qū)域其他高端公寓的案例借鑒1：頂級(jí)公寓可行性？由于資源方面的限制，本項(xiàng)目不具備打造頂級(jí)豪宅的條件75物業(yè)類別公寓建筑類別塔樓裝修狀況精裝修物業(yè)地址朝陽(yáng)區(qū)東三環(huán)北路23號(hào)均價(jià)50000元/平方米物業(yè)費(fèi)18元/平方米·月開(kāi)發(fā)商北京香江興利房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司開(kāi)盤時(shí)間2007-08-18入住時(shí)間2008-12容積率7綠化率35%交通狀況財(cái)富中心周邊區(qū)域路網(wǎng)密布，三環(huán)路與首都機(jī)場(chǎng)高速公路、建國(guó)路與京通快速路連接，地鐵復(fù)八線的加入更是形成了較為完整的交通體系。周邊配套周邊商務(wù)設(shè)施林立，匯集了大批商務(wù)寫字樓和星級(jí)酒店，吸引了眾多國(guó)內(nèi)外知名企業(yè)入駐，集中的使館區(qū)更是體現(xiàn)了“國(guó)際窗口”獨(dú)特的優(yōu)越處。財(cái)富中心與周邊眾多大型購(gòu)物中心及特色娛樂(lè)休閑場(chǎng)所共同打造國(guó)際化生活社區(qū)。御金臺(tái)76建筑設(shè)計(jì)199米，北京最高純居住公寓（７０年產(chǎn)權(quán)）；110平米一居（３２、３３層共８套，已售罄）、140平米兩居（開(kāi)盤售罄）、300平米三居、400平米四居。270度轉(zhuǎn)角戶型，銷售情況良好。設(shè)備設(shè)施5部美國(guó)OTIS高速電梯，梯速達(dá)6米/秒，為市場(chǎng)中公寓的最高梯速，轎門處人性化地安裝了光幕感應(yīng)式安全保護(hù)系統(tǒng)，56層以上的幕墻采用中空LOW-E玻璃并且中空層填充氬氣，可視對(duì)講，消防報(bào)警及緊急廣播系統(tǒng)，樓宇自控系統(tǒng)，三表遠(yuǎn)傳，自動(dòng)噴灑系統(tǒng)，中水系統(tǒng)精裝修梁志天的梁氏公司設(shè)計(jì)，現(xiàn)代、簡(jiǎn)潔風(fēng)格公共空間集國(guó)際甲級(jí)寫字樓、高級(jí)公寓、酒店式公寓、涉外酒店、購(gòu)物娛樂(lè)于一體，并擁有近萬(wàn)平方米的中心廣場(chǎng)。Millennium(千禧)是新加坡千禧國(guó)尊酒店集團(tuán)旗下的豪華五星級(jí)酒店品牌，近5萬(wàn)平方米的商業(yè)配套創(chuàng)造出一個(gè)集時(shí)尚購(gòu)物、餐飲娛樂(lè)、生活休閑于一體的商業(yè)中心；物業(yè)服務(wù)仲量聯(lián)行+達(dá)文物業(yè)提供物業(yè)服務(wù)千禧酒店提供酒店式服務(wù)御金臺(tái)77御金臺(tái)

建筑外觀內(nèi)部空間精裝修設(shè)備設(shè)施建筑設(shè)計(jì)精裝修及設(shè)備設(shè)施物業(yè)服務(wù)公共空間會(huì)所配套園林建筑內(nèi)部物業(yè)公司服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)特色服務(wù)199米，北京最高純居住公寓轉(zhuǎn)角式戶型，提高居住感受，有一定創(chuàng)新千禧酒店、5萬(wàn)平方米的商業(yè)配套梁志天的梁氏公司設(shè)計(jì)，現(xiàn)代、簡(jiǎn)潔風(fēng)格仲量聯(lián)行+達(dá)文物業(yè)+千禧酒店78瑞士公寓瑞士公寓79從戶型設(shè)計(jì)上看，本項(xiàng)目一居面積為72-95平米，所占比例最大，約為73%，兩居面積為120-128平米，約占22%，三居最少；主力戶型總價(jià)集中在275-360萬(wàn)；本項(xiàng)目提供給客戶的是最大限度的豪華舒適格局。瑞士公寓建筑設(shè)計(jì)一居建筑面積：86-88平米套內(nèi)面積：64-65平米開(kāi)放式餐廚空間四件式衛(wèi)浴空間，干濕分離獨(dú)立步入式衣帽間分區(qū)合理，動(dòng)靜分離80亞洲第一大酒店服務(wù)集團(tuán)錦江集團(tuán)為本項(xiàng)目提供物業(yè)服務(wù)，為本項(xiàng)目的豪宅地位奠定了基礎(chǔ)。五星級(jí)專業(yè)標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)：1、保安、消防對(duì)客服務(wù)2、工程維修對(duì)客服務(wù)3、保潔對(duì)客服務(wù)4、財(cái)務(wù)對(duì)客服務(wù)5、客服對(duì)客服務(wù)私屬貼心管家服務(wù)：1、24小時(shí)服務(wù)熱線2、首問(wèn)責(zé)任制服務(wù)3、一站式服務(wù)4、24小時(shí)叫醒服務(wù)5、24小時(shí)留言服務(wù)自選有償服務(wù)：1、家庭餐飲服務(wù)2、私人聚會(huì)服務(wù)3、兒童看護(hù)服務(wù)4、家庭保健服務(wù)5、家庭美化服務(wù)6、接機(jī)送機(jī)服務(wù)7、報(bào)刊訂購(gòu)服務(wù)8、保險(xiǎn)箱服務(wù)9、調(diào)酒師服務(wù)10、送餐服務(wù)11、會(huì)議服務(wù)12、訂車服務(wù)13、洗車服務(wù)14、訂花服務(wù)15、商務(wù)服務(wù)16、接送子女上下學(xué)服務(wù)17、代租花木18、代購(gòu)、代辦服務(wù)19、代業(yè)主辦理入住和退租服務(wù)20、定期房屋維修保養(yǎng)服務(wù)21、為業(yè)主提供市場(chǎng)信息與租務(wù)建議22、協(xié)助業(yè)主草擬合同條款23、協(xié)助業(yè)主辦理租賃登記24、聯(lián)系、推薦家教、家庭廚師25、聯(lián)系、推薦美容美發(fā)師上門服務(wù)26、聯(lián)系、推薦全科醫(yī)生、護(hù)士27、聯(lián)系、推薦洗衣服務(wù)28、聯(lián)系、推薦保姆、私人保鏢29、聯(lián)系、推薦司機(jī)服務(wù)30、聯(lián)系、推薦裝修服務(wù)31、聯(lián)系、推薦購(gòu)置家具服務(wù)32、空置房屋管理33、緊急支援服務(wù)瑞士公寓物業(yè)服務(wù)81臺(tái)灣著名設(shè)計(jì)師邱德光打造新古典主義風(fēng)格的樣板間，體現(xiàn)了時(shí)尚、舒適、私密，具有很高的品質(zhì)感、圈層感。售樓處外觀設(shè)計(jì)風(fēng)格與項(xiàng)目名稱相統(tǒng)一，設(shè)計(jì)含而不漏，符合上流圈層私密，不張揚(yáng)的需求;瑞士公寓精裝修82瑞士公寓建筑外觀內(nèi)部空間精裝修設(shè)備設(shè)施建筑設(shè)計(jì)精裝修及設(shè)備設(shè)施物業(yè)服務(wù)公共空間會(huì)所配套園林建筑內(nèi)部物業(yè)公司服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)特色服務(wù)舒適尺度戶型臺(tái)灣著名設(shè)計(jì)師邱德光打造，新古典主義風(fēng)格的樣板間，衛(wèi)生間四件套等體現(xiàn)品質(zhì)感錦江酒店提供服務(wù)包含租賃及代管等豐富的可選服務(wù)83世界城84從戶型設(shè)計(jì)上看，本項(xiàng)目以55-60平米的零居位主力戶型，約占83%；本項(xiàng)目主力戶型總價(jià)集中在200-215萬(wàn)；本項(xiàng)目與瑞士公寓提供給客戶一居兩房朝南，南向面寬分別為3.6米。一居建筑面積：86-88平米套內(nèi)面積：62-64平米步入式衣帽間三件套衛(wèi)生間開(kāi)放式廚房空間世界城建筑設(shè)計(jì)85提供服務(wù)：1、2對(duì)1私人管家服務(wù)2、24小時(shí)1對(duì)1全方位服務(wù)3、專屬英語(yǔ)服務(wù)4、全方位資產(chǎn)管理服務(wù)（提供包括資產(chǎn)日常管理、租務(wù)管理、產(chǎn)權(quán)過(guò)戶、財(cái)務(wù)管理在內(nèi)的全方位資產(chǎn)管理服務(wù)）高端物業(yè)服務(wù)品質(zhì)，私屬尊崇服務(wù)。世界城物業(yè)服務(wù)86新古典主義風(fēng)格樣板間，體現(xiàn)了時(shí)尚、舒適、私密、品質(zhì)感。世界城精裝修87世界城建筑外觀內(nèi)部空間精裝修設(shè)備設(shè)施建筑設(shè)計(jì)精裝修及設(shè)備設(shè)施物業(yè)服務(wù)公共空間會(huì)所配套園林建筑內(nèi)部物業(yè)公司服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)特色服務(wù)與世貿(mào)天階融為一體的商業(yè)配套專屬英語(yǔ)服務(wù)、資產(chǎn)管理服務(wù)2對(duì)1私人管家服務(wù)88規(guī)模11萬(wàn)位置朝陽(yáng)建華南路永安南里容積率6綠化率31%總戶數(shù)2棟樓883戶建筑形式塔樓精裝標(biāo)準(zhǔn)3000入市時(shí)間2006.06成交均價(jià)18131是否在售在售物管第一太平洋戴維斯不高于7元配套一至三層為底商，一層為酒店式大堂，無(wú)會(huì)所開(kāi)發(fā)商北京韓建集團(tuán)長(zhǎng)安驛失敗案例896層商業(yè)用房24層公寓B24層公寓A下沉廣場(chǎng)長(zhǎng)安街建華南路通惠河北路賽特建筑設(shè)計(jì)建筑形體不突出，外立面缺乏品質(zhì)感4梯22戶，44平米的主力戶型，難以滿足高端客戶居住及投資需求公共空間項(xiàng)目展示缺乏社區(qū)感在項(xiàng)目周邊缺乏合適檔次配套的情況下，沒(méi)有提供會(huì)所，商業(yè)定位不清晰，沒(méi)有提供滿足業(yè)主需求的高端配套。精裝修3000元/平米的裝修標(biāo)準(zhǔn)，但品質(zhì)感遠(yuǎn)低于周邊其他項(xiàng)目物業(yè)服務(wù)仲量聯(lián)行提供服務(wù)，并提供租賃服務(wù)長(zhǎng)安驛失敗案例90長(zhǎng)安驛建筑外觀內(nèi)部空間精裝修設(shè)備設(shè)施建筑設(shè)計(jì)精裝修及設(shè)備設(shè)施物業(yè)服務(wù)公共空間會(huì)所配套園林建筑內(nèi)部物業(yè)公司服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)特色服務(wù)仲量聯(lián)行為投資業(yè)主提供租賃相關(guān)服務(wù)91案例總結(jié)：成功項(xiàng)目在產(chǎn)品體系打造上各有千秋，關(guān)鍵點(diǎn)的塑造決定項(xiàng)目的價(jià)值最大化。主要空間收納空間洗浴空間彈性空間建筑外觀內(nèi)部空間精裝修設(shè)備設(shè)施建筑設(shè)計(jì)精裝修及設(shè)備設(shè)施物業(yè)服務(wù)公共空間會(huì)所配套園林建筑內(nèi)部物業(yè)公司服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)特色服務(wù)廚衛(wèi)拎包入住部分主要空間門窗臥室客廳空調(diào)新風(fēng)系統(tǒng)節(jié)能生活水系統(tǒng)智能化恒溫恒濕會(huì)所配套大堂走廊及電梯會(huì)所汽車大堂入戶大堂、汽車大堂、會(huì)所硬件服務(wù)設(shè)施前廳軟件服務(wù)禮賓服務(wù)餐飲服務(wù)酒店式管家服務(wù)金鑰匙服務(wù)商務(wù)服務(wù)全方位資產(chǎn)管理服務(wù)92北京高端市場(chǎng)發(fā)展階段：目前已經(jīng)逐漸進(jìn)入體系取勝的階段第一階段大第二階段外豪第三階段富人區(qū)第四階段私享產(chǎn)品核心特征“大”；“低密度”資源依附金磚堆砌；符號(hào)營(yíng)造；空間改變，空中別墅“體驗(yàn)點(diǎn)”打造立足于“產(chǎn)品氛圍”、“服務(wù)”；注重設(shè)計(jì)感；注重享受性；注重專屬化；產(chǎn)品價(jià)值訴求點(diǎn)大面子身份、體驗(yàn)、品質(zhì)卓越、專屬、創(chuàng)新、藝術(shù)頂級(jí)形象特征“別墅”物業(yè)類型為頂級(jí)形象；鑲金帶銀，強(qiáng)調(diào)富貴符號(hào)；強(qiáng)調(diào)生活方式與點(diǎn)式的新體驗(yàn)軟硬件結(jié)合，產(chǎn)品體系出眾立足于產(chǎn)品硬件立足于產(chǎn)品軟件立足于產(chǎn)品軟硬相結(jié)合營(yíng)銷特征張揚(yáng)外顯，宣傳產(chǎn)品的用材和資源的占有宣揚(yáng)某種生活帶來(lái)的身份和體驗(yàn)低調(diào)奢華，強(qiáng)調(diào)圈內(nèi)影響市場(chǎng)價(jià)格市場(chǎng)比較法定價(jià)價(jià)格與普通住宅價(jià)格比約為1.3：1前期市場(chǎng)比較法定價(jià)，后期稀缺性自我定價(jià)；價(jià)格比1.3：1跳至2-4：1稀缺性自我定價(jià)；價(jià)格比2-4：1代表項(xiàng)目麗京花園貢院六號(hào)財(cái)富公館和喬麗晶當(dāng)代MOMA柏悅府、SOHO北京公館、瑞士公寓注：由于第一階段與第二階段產(chǎn)品沒(méi)有太大變革，并為初級(jí)階段堆砌階段亮點(diǎn)階段體系階段93本項(xiàng)目定位方向：

城市核心區(qū)領(lǐng)先精品服務(wù)式公寓全面建立高端公寓標(biāo)準(zhǔn)，重塑核心價(jià)值體系未來(lái)的競(jìng)爭(zhēng)將是體系的競(jìng)爭(zhēng)，取勝的關(guān)鍵不在于產(chǎn)品一點(diǎn)的突破，而是整個(gè)體系的領(lǐng)先，為了保證項(xiàng)目的成功，我們要打造整個(gè)體系領(lǐng)先市場(chǎng)的項(xiàng)目，從而實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的絕對(duì)領(lǐng)先。94本項(xiàng)目產(chǎn)品打造方向：

未來(lái)產(chǎn)品體系四大領(lǐng)先標(biāo)準(zhǔn)基于市場(chǎng)研究、客戶導(dǎo)向下，建筑設(shè)計(jì)設(shè)備設(shè)施及精裝修物業(yè)服務(wù)公共空間213495設(shè)備設(shè)施及精裝修物業(yè)服務(wù)公共空間234建筑設(shè)計(jì)1建筑外觀內(nèi)部空間1296公建化立面，體現(xiàn)國(guó)際化、時(shí)尚簡(jiǎn)潔、穩(wěn)重大氣、具有設(shè)計(jì)感及中國(guó)元素的運(yùn)用。

外立面設(shè)計(jì)建議97建筑大的尺度感帶來(lái)對(duì)外的視覺(jué)沖擊綜合體建筑大的尺度感高度感體量感雖然本項(xiàng)目體量不是很大，但合理的規(guī)劃與設(shè)計(jì)，將會(huì)使得本項(xiàng)目成為所在區(qū)域的標(biāo)桿型物業(yè)，帶來(lái)較強(qiáng)的視覺(jué)沖擊。98外立面從世界頂級(jí)公寓看項(xiàng)目立面的設(shè)計(jì)方向新加坡Reflections特朗普塔2006,NewYork,40Bond國(guó)外頂級(jí)公寓立面充滿了時(shí)尚及藝術(shù)感，一般通過(guò)通體的玻璃與石材相結(jié)合的手法表現(xiàn)建筑簡(jiǎn)潔卻不失大氣的藝術(shù)氣質(zhì)。99從北京頂級(jí)公寓看項(xiàng)目立面的設(shè)計(jì)方向藝術(shù)、歐式與現(xiàn)代結(jié)合整個(gè)建築設(shè)計(jì)是現(xiàn)代的，華貴而尊榮。與從外立面來(lái)說(shuō)，建築的身體是現(xiàn)代的，線條簡(jiǎn)單、清晰、摩登。頂部的設(shè)計(jì)靈感來(lái)源於歐洲古典的Gothic風(fēng)格，將線條上拉，垂直，將現(xiàn)代與古典融合，中西合璧，沉穩(wěn)、內(nèi)斂后現(xiàn)代東方主義，Naga上院的外立面共有黑、白、灰三色。主要由黑色干掛意大利新生石材，灰色德國(guó)旭格窗、落地玻璃幕和白色窗框、白色陽(yáng)臺(tái)欄桿組成。體現(xiàn)優(yōu)雅、時(shí)尚。石材的黑色與幕墻相互映襯，其間點(diǎn)綴不規(guī)則白色外凸窗框，體現(xiàn)扎實(shí)、沉穩(wěn)卻不笨重。棕櫚泉國(guó)際公寓上院關(guān)鍵詞：國(guó)際化、中西合璧外立面100藝術(shù)、時(shí)尚、中國(guó)元素設(shè)計(jì)理念是以昆侖山脈為基礎(chǔ),利用不規(guī)則的實(shí)體幕墻和玻璃幕墻,營(yíng)造了高山峽谷的意境,利用不規(guī)則的幾何形狀和黑色粗糙石材與輕盈光滑鏡面玻璃的巨大反差,強(qiáng)烈而震撼的藝術(shù)效果。

藝術(shù)、簡(jiǎn)約、中國(guó)元素融匯古今。貫通中西、和諧成壁柏悅居昆侖公寓現(xiàn)代，簡(jiǎn)約、中國(guó)元素晚期現(xiàn)代主義，德國(guó)長(zhǎng)窗，紅銅窗框，popmoma立面靈感來(lái)自于“金壁輝煌”中國(guó)傳統(tǒng)畫。關(guān)鍵詞：時(shí)尚、簡(jiǎn)約、運(yùn)用中國(guó)元素萬(wàn)國(guó)城moma從北京頂級(jí)公寓看項(xiàng)目立面的設(shè)計(jì)方向外立面101設(shè)備設(shè)施及精裝修物業(yè)服務(wù)公共空間234建筑設(shè)計(jì)1建筑外觀內(nèi)部空間12102戶型配比確定核心問(wèn)題1、主力戶型作大戶型還是小戶型？2、大戶型的比例如何確定？3、小戶型的面積做到多大可以保證舒適度？103市場(chǎng)案例瑞士公寓面積（平米）所占比例合計(jì)一居725.5%0.7258222.5%8617.0%895.5%915.5%9411.0%955.5%兩居1205.5%0.221215.5%1255.5%1285.5%三居1455.5%0.055世界城面積（平米）所占比例零居55-6083%一居73-8810%四居3637%御金臺(tái)面積（平米）所占比例一居1108套二居140少量三居300主力四居400主力復(fù)式7422套柏悅居面積（平米）所占比例一居240120套135150套柏悅府面積（平米）所占比例三居8706套6416套54912套長(zhǎng)安驛面積（平米）所占比例一居4555%7718%9618%1089%1、大戶型配比一般在5%-10%，大戶型銷售速度一般僅為小戶型的十分之一；2、對(duì)于自住客戶，一居的面積在80平米以上即可滿足舒適度的要求，瑞士公寓82-94平米一居和世界城73-88平米的一居實(shí)現(xiàn)了月均40、30套的銷售速度。104客戶驗(yàn)證瑞士公寓：項(xiàng)目的設(shè)計(jì)無(wú)論一居、兩局、三居都是為2個(gè)人生活設(shè)計(jì)的。因?yàn)檫@一類客戶群體不會(huì)選擇一個(gè)一兩百平米的房子給老婆、兒子住，買這樣的房子主要就是第二居所。世界城：88㎡客戶中投資型客戶與自住型客戶持平，各占50%。55㎡投資型客戶占80%。88㎡的戶型比55㎡的戶型貴10%，好賣，總價(jià)貴160萬(wàn)左右，客戶比較看好位置、房子，還是會(huì)選擇大的。滿足一個(gè)基本學(xué)習(xí)、生活、住宿、會(huì)客的功能就可以了。精簡(jiǎn)戶型，一定要做到舒服，具有寬敞的活動(dòng)空間。波菲特：客戶對(duì)于總價(jià)還是不太看重，主要是看戶型好不好用。除非一些投資客戶，經(jīng)濟(jì)實(shí)力差一點(diǎn)，就選擇總價(jià)最低的戶型。1、自住客戶對(duì)價(jià)格承受能力更高，對(duì)居住舒適度要求更高，最終購(gòu)買戶型偏大；2、一般插建項(xiàng)目作為非長(zhǎng)期居住的物業(yè)，使用功能更偏向于主人舒適而非家庭使用。105內(nèi)部空間戶型面積（平米）比例價(jià)值體系滿足原則1居90-10060%-70%金牛單人或雙人短期居住的舒適與便利，滿足商務(wù)客的居住需求2居120-13015%-20%嬰兒主要定位于單人或兩人居住，主人空間的強(qiáng)調(diào)3居150-20010%-15%嬰兒主要定位于單人或兩人居住，主人空間的強(qiáng)調(diào)3居以上300-3505%-10%標(biāo)桿功能空間的奢侈主力戶型1居及標(biāo)桿戶型3居以上戶型為打造重點(diǎn)——各戶型面積區(qū)間及滿足原則106功能空間：客廳+臥室+廚房+餐廳+衛(wèi)生間+步入式衣帽間1居打造原則：?jiǎn)稳嘶螂p人短期居住的舒適與便利，滿足商務(wù)客的居住需求面積區(qū)間：90-100平米功能空間客廳臥室廚房餐廳衛(wèi)生間步入式衣帽間面積（平米）24-2818-208-108-1010-128-10面寬（米）3.8-43.6-3.8主要功能空間面積參考：內(nèi)部空間1071居小戶型——功能空間劃分案例瑞士公寓開(kāi)放式餐廚空間四件式衛(wèi)浴空間，干濕分離獨(dú)立步入式衣帽間分區(qū)合理動(dòng)靜分離建筑面積：86-88平米套內(nèi)面積：64-65平米建筑面積：86-88平米套內(nèi)面積：62-64平米三件套衛(wèi)生間世界城1081、戶型方正、功能空間動(dòng)靜分離；2、保證闊達(dá)的會(huì)客空間，滿足商務(wù)要求；3、保證臥室空間的高舒適尺度；4、衛(wèi)生間空間大于廚房，達(dá)到四件套配備標(biāo)準(zhǔn)，彰顯身份感及舒適感。1居小戶型——內(nèi)部空間打造方向109無(wú)處不在的收納空間，充分利用各種角落空間，設(shè)備下部空間，立體空間，作為儲(chǔ)物收藏之用；室內(nèi)每個(gè)功能空間都有自己獨(dú)立的儲(chǔ)物間，這樣方便各種用品的收藏，使整個(gè)空間顯得整潔而不凌亂；同時(shí)，設(shè)置足夠的儲(chǔ)藏空間，減少家具，也達(dá)到了空間的緊湊，不會(huì)顯得空間緊迫。東京都品川區(qū)的公寓：充分利用各種空間，減少浪費(fèi)1居小戶型——收納空間洗面臺(tái)上的收納空間洗面臺(tái)下的收納空間三面鏡里收納空間廚房收納空間三面鏡里收納空間110東京都品川區(qū)的公寓：合理設(shè)置空間，干濕分離，提高使用率N型（79平米）特色：國(guó)內(nèi)傳統(tǒng)的洗浴空間是將個(gè)人衛(wèi)生空間組合綁扎在一起而在日本，浴室，洗臉池，馬桶都是單獨(dú)設(shè)置這樣看起來(lái)有點(diǎn)浪費(fèi)空間,不過(guò)每一種功能空間都獨(dú)立出來(lái)；實(shí)際上空間達(dá)到了一個(gè)干濕分離的效果，反而使得利用效率更高。傳統(tǒng)組合洗浴空間單獨(dú)設(shè)置的洗浴空間1居小戶型——洗浴空間111瑞士公寓：衛(wèi)生間四件套客戶語(yǔ)錄：“衛(wèi)生間很獨(dú)特、私密性好，互不干擾?！薄獜埾壬ㄙ?gòu)買88平米一居）“在國(guó)外，衛(wèi)生間空間就是這樣分隔的，這是未來(lái)發(fā)展的趨勢(shì)。”——陳先生（購(gòu)買134平米兩居，海外居住經(jīng)歷）1居小戶型——洗浴空間112落地凸窗增加舒適性外部景觀一覽無(wú)余客廳落地凸窗落地凸窗，增加戶型的舒適性，尤其適用于景觀好的房間洗手間凸窗增加空間技術(shù)實(shí)現(xiàn)：端頭柱設(shè)計(jì)代替剪力墻，增加采光；兩面采光，戶型陽(yáng)臺(tái)，增加景觀面轉(zhuǎn)角凸窗，既給到面積實(shí)惠，又增加了采光面，同時(shí)擴(kuò)大了景觀視野。270度轉(zhuǎn)角凸窗、陽(yáng)臺(tái)尤其適用于外部景觀較好的戶型中。1居小戶型——凸窗設(shè)計(jì)113功能空間：客廳+臥室+廚房+餐廳+衛(wèi)生間+獨(dú)立衣帽間2居打造原則：主要定位于單人或兩人居住，主人空間的強(qiáng)調(diào)；同時(shí)考慮客戶增加功能空間的愿望，如兒童房。面積區(qū)間：120-130平米功能空間客廳主臥次臥廚房餐廳主衛(wèi)客衛(wèi)獨(dú)立衣帽間面積（平米）25-2816-1812-1410-128-1012-147-88-10面寬（米）4-4.33.8-4主要功能空間面積參考：內(nèi)部空間114開(kāi)放式餐廚空間四件式衛(wèi)浴空間，干濕分離客衛(wèi)增添了私密性客廳、主臥、次臥全部朝南，采光好2居戶型——功能空間劃分案例瑞士公寓建筑面積：148平米套內(nèi)面積：123平米圣世一品建筑面積：128平米套內(nèi)面積：94.5平米115南北通透、動(dòng)靜分區(qū)、最大限度滿足業(yè)主對(duì)客廳及主臥空間的奢侈享受。2居戶型——內(nèi)部空間打造方向1、戶型方正、盡量南北通透，功能空間動(dòng)靜分離，注重主人生活的私密性；2、保證闊達(dá)的會(huì)客空間，滿足商務(wù)會(huì)客要求；3、滿足主臥空間的極度舒適性與客臥的彈性空間設(shè)置；4、衛(wèi)生間空間大于廚房，達(dá)到四件套配備標(biāo)準(zhǔn)，彰顯身份感及舒適感。客廳的極度奢侈尺度主臥配備獨(dú)立衣帽間、四件套衛(wèi)生間，保證主人的居住舒適度116步入式衣帽間，完善功能空間，使空間價(jià)值最大化擁有一個(gè)專門收納服飾的獨(dú)立步入式衣帽間，成為大多數(shù)居住者需求的一部分。精心設(shè)計(jì)的步入式衣帽間在家庭中的存在，既能體現(xiàn)生活品質(zhì)，展示主人獨(dú)特內(nèi)在，也可以成為室內(nèi)裝飾的點(diǎn)睛之筆。2居戶型——收納空間117功能空間：客廳+臥室+廚房+餐廳+衛(wèi)生間+獨(dú)立衣帽間3居戶型及以上戶型打造原則：打造尊貴的奢侈居住空間，彰顯身份感、標(biāo)簽感。面積區(qū)間：150-200平米——300-350平米主要功能空間面積參考：功能空間客廳主臥次臥廚房餐廳主衛(wèi)客衛(wèi)獨(dú)立衣帽間面積（平米）28-3520-2212-1410-1210-1212-147-88-10面寬（米）5-5.54.5-5內(nèi)部空間1183居及以上大戶型——功能空間主臥套，多種功能結(jié)合形成完整私密空間。會(huì)客空間尺度奢侈建國(guó)5號(hào)建筑面積：220平米案例榮尊堡，三室二廳二衛(wèi)，面積約220平方米主臥套房設(shè)計(jì)；大面寬觀景起居室；主臥和起居室均朝南；書房朝陽(yáng)，獨(dú)立觀景；明廚、明衛(wèi)設(shè)計(jì)；獨(dú)立工人房。119案例下沉家庭廳與其他空間區(qū)別，保持和諧的距離?？蛷d5米挑高，增加入戶儀式感。廚房中西分離式設(shè)計(jì)，餐廳與客廳巧妙錯(cuò)層，展現(xiàn)空間張力。雙主臥設(shè)計(jì)，拓寬私人生活區(qū)域，生活氣息濃郁。天鵝灣（三疊式戶型1）天鵝灣（三疊式戶型2）1201、奢侈大空間；2、挑高客廳；3、空中TOWNHOUSE；4、空中院館；5、空中花園；6、完美情趣空間；7、尊貴私享空間。3居及以上大戶型——內(nèi)部空間打造方向大戶型七大創(chuàng)新方向：121大戶型創(chuàng)新1——奢侈大空間如果將戶型設(shè)計(jì)成平面的形式，一定要保證室內(nèi)空間有某一部分達(dá)到極致的程度，并且強(qiáng)調(diào)空間尺度的舒適性及尊貴性創(chuàng)新點(diǎn)：將客戶廳及主臥的空間尺度做到非常奢侈，并保證一定的私密性。室內(nèi)功能空間的安排符合人性化的要求，充分考慮灰色空間的利用。1226米挑高客廳每個(gè)戶型可以通過(guò)錯(cuò)層實(shí)現(xiàn)起居室具有強(qiáng)烈空間感和別墅符號(hào)；體現(xiàn)產(chǎn)品的尊貴性挑高客廳設(shè)計(jì)，體現(xiàn)產(chǎn)品空間感與別墅符號(hào)感大戶型創(chuàng)新2——挑高客廳123大戶型創(chuàng)新3——空中TOWNHOUSE將TOWNHOUSE概念引入高層，用townhouse的主要亮點(diǎn)“情、景、私”的設(shè)計(jì)手法引入高層的住宅當(dāng)中，可以為項(xiàng)目創(chuàng)造出獨(dú)特的賣點(diǎn)，提升產(chǎn)品品質(zhì)。借鑒案例1：杭州錢塘?xí)r代兩層作為一個(gè)單元，制造一個(gè)院落，每?jī)蓪拥木用衲芟硎芤粋€(gè)挑檐和一塊種樹(shù)的空間，前院和后院陽(yáng)臺(tái)挑空，增加景觀生動(dòng)性和立體感。通過(guò)景觀主題的打造，改變了傳統(tǒng)的高層單一、死板的模式。124大戶型創(chuàng)新3——空中TOWNHOUSE客廳挑空天井餐廳廚房次臥次臥衛(wèi)生間空中花園二層主臥衣帽間衛(wèi)生間次臥書房衛(wèi)生間觀景陽(yáng)臺(tái)觀景陽(yáng)臺(tái)首層townhouse空間規(guī)劃方向（僅為示意）：（開(kāi)間為6米—6.6米,面積控制300平米以內(nèi)。）創(chuàng)新點(diǎn)：

一層中間有1個(gè)燈光挑空天井，下面綠化(傳統(tǒng)天井是采光的)，樓梯沿天井周圍通向二層南面客廳連接一個(gè)挑空的空中花園，北面為觀景陽(yáng)臺(tái)二層主臥及主臥衛(wèi)生間各有一個(gè)小陽(yáng)臺(tái)，中間為1層空中花園的挑空部分“將來(lái)住在里面的人站在平地上，可以指著自家窗外的那棵紅楓樹(shù)說(shuō)，那里是我的家，而不是說(shuō)我家住在16層。”125空中院館設(shè)計(jì)，區(qū)別于市場(chǎng)產(chǎn)品，形成CBD明星戶型產(chǎn)品技術(shù)實(shí)現(xiàn)：在靠近客廳、餐廳以及功能房之間，設(shè)計(jì)一個(gè)20多平方米的內(nèi)部庭園價(jià)值點(diǎn)：有頂無(wú)柱算一半面積修正大戶型走廊過(guò)長(zhǎng)的缺點(diǎn)，減少交通面積客廳可以三面采光，增加通透性、舒適性最大化采光面和觀景面，最貼近自然的方式，最奢侈的享樂(lè)多面采光、通透的設(shè)計(jì)尤其適用于有較好外部景觀資源的戶型空中庭院，使客廳進(jìn)深變短，通風(fēng)更好；增加市內(nèi)采光面與自然通風(fēng)，同時(shí)，得到幾個(gè)空間的共享空中院館大戶型創(chuàng)新4——空中院館提供了室內(nèi)居住空間與室外景觀空間的積極過(guò)渡；是家庭生活的中心點(diǎn)，兼顧住家的私密性與安全性126全新的創(chuàng)新產(chǎn)品突破市場(chǎng)，創(chuàng)造市場(chǎng)神話將園林景觀較佳的位置設(shè)計(jì)成大戶型，同時(shí)陽(yáng)臺(tái)“花園化”，達(dá)到園林入室的效果，充分體現(xiàn)入住者的尊貴與氣度。大戶型創(chuàng)新5——空中花園127大戶型創(chuàng)新6——完美情趣空間創(chuàng)新點(diǎn)：將餐廳設(shè)置在整個(gè)戶型的中間，其他功能空間都環(huán)繞餐廳設(shè)置餐廳南面和北面各推出1個(gè)大面積的空中花園或露臺(tái)，每個(gè)房間都可以看到中心花園。平面戶型做重大突破，增加完美情趣空間。128北向花廳和咖啡廳，采光充足，盡情體驗(yàn)綠色健康生活多角陽(yáng)光房陽(yáng)臺(tái)三面采光可作南向陽(yáng)光房設(shè)置陽(yáng)光花房，可以使得采光效果加強(qiáng)，也可以給自己一個(gè)充分享受陽(yáng)光的空間；大戶型創(chuàng)新6——完美情趣空間享受健康生活的中央花廳中央花廳，讓陽(yáng)光房具有無(wú)限創(chuàng)意空間陽(yáng)光中央花廳、多角陽(yáng)光房、入戶花園129私人電梯等候室每個(gè)臥室設(shè)置獨(dú)立衛(wèi)生間與衣帽間大戶型創(chuàng)新7——尊貴私享空間部分戶型中增加奢侈創(chuàng)新——每個(gè)臥室設(shè)置獨(dú)立衛(wèi)生間與衣帽間；入戶電梯產(chǎn)品設(shè)置電梯等候區(qū)。130物業(yè)服務(wù)公共空間34建筑設(shè)計(jì)1設(shè)備設(shè)施精裝修12設(shè)備設(shè)施及精裝修2131設(shè)備設(shè)施恒溫恒濕、新風(fēng)系統(tǒng)產(chǎn)品市場(chǎng)表現(xiàn)較好，客戶具有較強(qiáng)的認(rèn)知，建議本項(xiàng)目要把此系統(tǒng)做到市場(chǎng)領(lǐng)先水平；節(jié)能、智能化系統(tǒng)雖然是未來(lái)住宅的發(fā)展方向，但目前在市場(chǎng)上，節(jié)能、智能化的塑造并沒(méi)有成為項(xiàng)目的核心競(jìng)爭(zhēng)價(jià)值點(diǎn)，因此本項(xiàng)目在此方向上達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)水平即可，局部出亮點(diǎn)即可。單獨(dú)的水系統(tǒng)目前還不能作為項(xiàng)目的核心價(jià)值點(diǎn)面向市場(chǎng)，但大多高端項(xiàng)目都以此來(lái)提升項(xiàng)目的形象，因此，本項(xiàng)目應(yīng)把水系統(tǒng)打造成項(xiàng)目的亮點(diǎn)，以提升項(xiàng)目品質(zhì)。案例研究表明：132項(xiàng)目核心價(jià)值：恒溫、恒濕系統(tǒng)的升級(jí)國(guó)內(nèi)高科技住宅典型案例——當(dāng)代MOMA（領(lǐng)先科技產(chǎn)品塑造項(xiàng)目核心價(jià)值）典型案例133項(xiàng)目核心價(jià)值：節(jié)能環(huán)保THEHOUSE核心技術(shù)系統(tǒng)75%節(jié)能率高舒適度環(huán)境營(yíng)造系統(tǒng)集成水源（GWHPS）型中央空調(diào)系統(tǒng)高效節(jié)能外墻、屋面保溫系統(tǒng)高效節(jié)能門窗構(gòu)造系統(tǒng)太陽(yáng)能、風(fēng)能、光導(dǎo)管環(huán)境照明系統(tǒng)室內(nèi)聲學(xué)質(zhì)量處理系統(tǒng)室內(nèi)光學(xué)質(zhì)量處理系統(tǒng)室內(nèi)空氣質(zhì)量調(diào)節(jié)處理系統(tǒng)國(guó)際頂級(jí)智慧家居系統(tǒng)集中熱水地板輻射舒適采暖系統(tǒng)屋面及立體綠化種植系統(tǒng)雨水污水收集利用系統(tǒng)同層排水系統(tǒng)大空間框架剪力墻結(jié)構(gòu)體系結(jié)構(gòu)造型金屬屋面構(gòu)造技術(shù)大跨度立面平臺(tái)構(gòu)造技術(shù)微景觀及視覺(jué)識(shí)別導(dǎo)向控制系統(tǒng)環(huán)境植被群落生態(tài)控制系統(tǒng)國(guó)內(nèi)高科技住宅典型案例——Thehouse國(guó)際花園節(jié)能、環(huán)保達(dá)到世界一級(jí)水平。典型案例1341.節(jié)能系統(tǒng)和智能化系統(tǒng)達(dá)到區(qū)域平臺(tái)水平即可；2.恒溫恒濕系統(tǒng)和獨(dú)立新風(fēng)系統(tǒng)應(yīng)達(dá)到該系統(tǒng)的領(lǐng)先平臺(tái)水平；3.水系統(tǒng)在滿足業(yè)主對(duì)24小時(shí)生活熱水的必要需求基礎(chǔ)上，增加軟化水和直飲水，提升項(xiàng)目品質(zhì)。其他CBD區(qū)域高端項(xiàng)目設(shè)備設(shè)施基本情況典型案例135節(jié)能系統(tǒng)減壓限流給水系統(tǒng)地源熱泵系統(tǒng)恒溫恒濕系統(tǒng)導(dǎo)光管自然采光系統(tǒng)操作自動(dòng)化系統(tǒng)中水處理系統(tǒng)雨水回滲利用系統(tǒng)綠色能源利用系統(tǒng)浮筑樓板技術(shù)系統(tǒng)場(chǎng)景設(shè)定系統(tǒng)天棚輻射系統(tǒng)外墻護(hù)結(jié)構(gòu)隔熱保溫系統(tǒng)智能化系統(tǒng)獨(dú)立新風(fēng)系統(tǒng)霍尼韋爾（Honeywell）智慧家居系統(tǒng)霍尼韋爾（Honeywell）智能溫控自動(dòng)調(diào)節(jié)及遠(yuǎn)程控制室溫系統(tǒng)水系統(tǒng)24小時(shí)生活熱水直飲水軟化水本項(xiàng)目設(shè)備設(shè)施體系本項(xiàng)目五大核心技術(shù)系統(tǒng)領(lǐng)先水平標(biāo)準(zhǔn)水平提升亮點(diǎn)136設(shè)備設(shè)施——獨(dú)立新風(fēng)系統(tǒng)獨(dú)立新風(fēng)系統(tǒng)：新風(fēng)+加濕+加溫+消毒（領(lǐng)先平臺(tái)水平）本系統(tǒng)非傳統(tǒng)意義上的空調(diào)系統(tǒng)；傳統(tǒng)通風(fēng)由于開(kāi)窗需求，引起大量熱損失，還造成噪聲干擾及安全隱患等問(wèn)題；現(xiàn)在市場(chǎng)流行的新風(fēng)系統(tǒng)在廚房、衛(wèi)生間裝設(shè)排風(fēng)機(jī)及排風(fēng)管道等配套設(shè)施，形成負(fù)壓，帶來(lái)新鮮空氣；新風(fēng)系統(tǒng)工作原理137設(shè)備設(shè)施——空調(diào)新風(fēng)系統(tǒng)獨(dú)立新風(fēng)系統(tǒng)：新風(fēng)+加濕+加溫+消毒（領(lǐng)先平臺(tái)水平）建議配置：獨(dú)立式新風(fēng)系統(tǒng)新風(fēng)系統(tǒng)功能：標(biāo)準(zhǔn)功能配置：新風(fēng)+加濕建議功能配置：新風(fēng)+加濕+除塵+除菌濕度控制：冬季最小濕度40%，夏季最大濕度55%。全置換新風(fēng)系統(tǒng)，吸收80米高空的新鮮空氣，經(jīng)過(guò)除塵、加溫（降溫）、加濕（降濕）調(diào)節(jié)到低于室溫2度，新鮮空氣從地板滲入，在地面形成新風(fēng)湖，由于人體排熱形成自然循環(huán)，加之廚衛(wèi)屋頂抽風(fēng)機(jī)形成的室內(nèi)負(fù)壓形成空氣循環(huán)流動(dòng)；138設(shè)備設(shè)施——恒溫恒濕系統(tǒng)恒溫恒濕系統(tǒng)：增強(qiáng)客戶居住體驗(yàn)感（領(lǐng)先平臺(tái)水平）溫度——天棚輻射系統(tǒng)溫度——外圍護(hù)結(jié)構(gòu)隔熱保溫夏季水溫18度，冬季水溫30度室內(nèi)溫度維持在常年20-26度傳統(tǒng)圍護(hù)結(jié)構(gòu)外墻厚度在250mm左右，本系統(tǒng)外圍護(hù)結(jié)構(gòu)加厚至600mm，有效阻止熱量損失，降低能耗；混凝土結(jié)構(gòu)比重、比熱都較大，熱惰性高，當(dāng)環(huán)境溫度劇烈變化時(shí)，可以吸熱或者放熱以調(diào)節(jié)氣溫保持恒定擠塑聚苯板外保溫材料導(dǎo)熱性能極低，阻止熱傳遞139A場(chǎng)景設(shè)定B操作自動(dòng)化墻上面板、手機(jī)、終端顯示器、PDA、遙控器，均為控制家中電器的主腦，簡(jiǎn)單。家中所有的燈光、窗簾、音箱（背景音樂(lè)）、空調(diào)及選購(gòu)的智能家電等均可預(yù)設(shè)為不同組合的室內(nèi)場(chǎng)景狀態(tài)。夜間起床場(chǎng)景：通往洗手間的燈柔和的一路亮起會(huì)客場(chǎng)景：燈光明亮，空調(diào)自動(dòng)調(diào)節(jié)家庭聚餐場(chǎng)景：燈光明亮，音樂(lè)響起看電視場(chǎng)景：燈光柔和，窗簾關(guān)閉浪漫晚餐場(chǎng)景：餐廳燈光柔和，其他燈關(guān)閉設(shè)備設(shè)施——智能化系統(tǒng)智能化系統(tǒng)：達(dá)到區(qū)域平臺(tái)水平140國(guó)際先進(jìn)掌形識(shí)別電子入戶門霍尼韋爾專為TheHouse量身定制智能溫控器智慧生活配置小區(qū)內(nèi)車庫(kù)管理、門禁、消費(fèi)、查表一卡通系統(tǒng)。最頂級(jí)家庭遠(yuǎn)程空凋、地暖控制系統(tǒng)集成在全球首次利用。社區(qū)周界、公共空間、樓體周界、入戶單元門設(shè)有4層安防系統(tǒng)。緊急呼叫系統(tǒng)煤氣報(bào)警系統(tǒng)設(shè)備設(shè)施——智能化系統(tǒng)智能化系統(tǒng)：達(dá)到區(qū)域平臺(tái)水平霍尼韋爾Honeywell智慧家居系統(tǒng)141設(shè)備設(shè)施——智能化系統(tǒng)智能化系統(tǒng)：達(dá)到區(qū)域平臺(tái)水平霍尼韋爾（Honeywell）智能溫控自動(dòng)調(diào)節(jié)及遠(yuǎn)程控制室溫系統(tǒng)142設(shè)備設(shè)施——節(jié)能系統(tǒng)節(jié)能系統(tǒng)：達(dá)到區(qū)域平臺(tái)水平使用變頻泵，實(shí)行變流量運(yùn)行，節(jié)約能源減壓限流給水系統(tǒng)，節(jié)水器具，減少資源消耗143設(shè)備設(shè)施——節(jié)能系統(tǒng)節(jié)能系統(tǒng)：達(dá)到區(qū)域平臺(tái)水平144設(shè)備設(shè)施——節(jié)能系統(tǒng)節(jié)能系統(tǒng)：達(dá)到區(qū)域平臺(tái)水平導(dǎo)光管自然采光系統(tǒng)，白天將自然光引入地下室，夜間將燈光反射至地面浮筑樓板技術(shù)有效降低樓板撞擊聲聲壓145設(shè)備設(shè)施——節(jié)能系統(tǒng)節(jié)能系統(tǒng)：達(dá)到區(qū)域平臺(tái)水平中水處理系統(tǒng)利用廚房及洗浴廢水作為中水水源，采用膜生物處理技術(shù)；經(jīng)生物反應(yīng)器，消毒裝置等處理后部分用于沖廁用水，其余用于綠地，澆灑道路、景觀水景補(bǔ)水等。146設(shè)備設(shè)施——節(jié)能系統(tǒng)節(jié)能系統(tǒng)：達(dá)到區(qū)域平臺(tái)水平綠色能源利用：太陽(yáng)能庭院燈、小型風(fēng)力發(fā)電路燈生態(tài)型透水地面，雨水回滲利用系統(tǒng)147直飲水24小時(shí)生活熱水軟化水設(shè)備設(shè)施——生活水系統(tǒng)水系統(tǒng)：直飲水系統(tǒng)+24小時(shí)中央熱水系統(tǒng)+軟化水；領(lǐng)先區(qū)域水平，拉升項(xiàng)目品質(zhì)感148物業(yè)服務(wù)公共空間34建筑設(shè)計(jì)1設(shè)備設(shè)施精裝修12設(shè)備設(shè)施及精裝修2149設(shè)計(jì)感：臺(tái)灣著名設(shè)計(jì)師邱德光打造新古典主義風(fēng)格的樣板間，體現(xiàn)了時(shí)尚、舒適、私密，具有很高的品質(zhì)感、圈層感。精裝修案例瑞士公寓4000元/平米全套精裝，合資品牌廚房家電。含：西門子或同檔次品牌電冰箱、電磁爐、微波爐、洗衣機(jī)、電烤箱（一居不送洗衣機(jī)和電烤箱）客戶語(yǔ)錄：“設(shè)計(jì)風(fēng)格很喜歡，簡(jiǎn)約中透露出現(xiàn)代奢華，富有時(shí)代特征。”150精裝修案例柏悅居8000元/平米全套精裝，贈(zèng)送家俱和家庭電器，其中柏悅府的第50～58層按照客戶的要求度身定做（不含裝修）客戶語(yǔ)錄：“家具和電器都是國(guó)際一流品牌，值了?！?51包括裝飾物在內(nèi)的一切室內(nèi)設(shè)計(jì)聘請(qǐng)德國(guó)室內(nèi)大師設(shè)計(jì)，曾多次在國(guó)際上獲得獎(jiǎng)項(xiàng)；室內(nèi)裝修硬件設(shè)備采用5星級(jí)豪華酒店標(biāo)準(zhǔn)，贈(zèng)送全套進(jìn)口櫥柜、潔具及品牌家電；設(shè)計(jì)風(fēng)格簡(jiǎn)約、時(shí)尚，符合國(guó)際風(fēng)格品位。海晟名苑五期精裝修案例客戶語(yǔ)錄：“聽(tīng)說(shuō)室內(nèi)設(shè)計(jì)全出自德國(guó)名師之手，很有品位、很時(shí)尚。”152北京公館精裝修沿襲sohu中