漢沽管理區(qū)項(xiàng)目投標(biāo)提案-68課件

漢沽管理區(qū)第一生產(chǎn)隊(duì)居住區(qū)平房改造項(xiàng)目營(yíng)銷代理投標(biāo)方案匯報(bào)序言經(jīng)濟(jì)價(jià)值實(shí)現(xiàn)——

在項(xiàng)目開發(fā)中實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金流的良性運(yùn)轉(zhuǎn)，保證項(xiàng)目在利潤(rùn)和銷售速度上實(shí)現(xiàn)良性平衡。社會(huì)價(jià)值實(shí)現(xiàn)——

通過本案開發(fā)，在漢沽區(qū)打造一個(gè)城市品牌社區(qū)、生活區(qū)典范。實(shí)現(xiàn)京港公司實(shí)力展示，樹立京港品牌在漢沽市場(chǎng)乃至天津市范圍內(nèi)品牌影響力！目錄124開發(fā)環(huán)境研究

項(xiàng)目分析與定位3

案名及規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)建議

項(xiàng)目銷售策略5

營(yíng)銷推廣策略第一章開發(fā)環(huán)境研究天津市房地產(chǎn)市場(chǎng)概述天津市漢沽區(qū)區(qū)域規(guī)劃區(qū)域市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手綜述受到國(guó)家房地產(chǎn)金融政策、市場(chǎng)結(jié)構(gòu)調(diào)整以及消費(fèi)者觀望心理三方面因素的影響。2008年天津市場(chǎng)成交量下滑，價(jià)格大幅度增長(zhǎng)，但增幅趨緩。隨著未來市場(chǎng)結(jié)構(gòu)的進(jìn)一步調(diào)整，國(guó)家政策的進(jìn)一步明確，相信商品房市場(chǎng)仍會(huì)平穩(wěn)發(fā)展勢(shì)頭。但勢(shì)必經(jīng)歷行業(yè)洗牌、資源重組的過程。土地市場(chǎng)天津市土地市場(chǎng)供應(yīng)稀缺，呈郊區(qū)化發(fā)展態(tài)勢(shì)。異地企業(yè)進(jìn)津拿地活躍，土地價(jià)格增長(zhǎng)極為明顯。市場(chǎng)成交量2007年天津市商品房成交量將達(dá)到1242萬(wàn)平米，環(huán)比2006年上漲幅度約18%。2008年一季度，天津市商品住宅共計(jì)成交10919套，同比下降13.8%。受春節(jié)淡季因素影響，2月成交量不到1月一半；進(jìn)入3月后，市場(chǎng)迅速回暖，成交量達(dá)到5018套，環(huán)比2月上漲2.6倍。市場(chǎng)價(jià)格2007年成交均價(jià)達(dá)到6383元/平米，環(huán)比上漲幅度約26%。其中商品住宅全年成交1019萬(wàn)平米，環(huán)比去年增加約11%，成交均價(jià)將達(dá)到5948元/平米，環(huán)比增長(zhǎng)約22%。2008年一季度天津市房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)際成交價(jià)格同比增長(zhǎng)迅速，環(huán)比增幅趨緩。宏觀環(huán)境全國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展勢(shì)頭依然，房?jī)r(jià)一路猛漲。政府出臺(tái)調(diào)控政策逐漸轉(zhuǎn)硬、力度空前加大，干預(yù)程度日益加強(qiáng)。市場(chǎng)需求方的觀望態(tài)勢(shì)也將愈發(fā)明顯。開發(fā)環(huán)境研究城市印象典型的工業(yè)城市，化工、海洋漁業(yè)、鹽業(yè)、葡萄種植；城區(qū)空氣污染；民營(yíng)經(jīng)濟(jì)不活躍；城區(qū)人口以產(chǎn)業(yè)工人為主；人均收入水平一般；缺少富人階層。區(qū)域概覽漢沽位于天津市東部；濱海新區(qū)的重要組成部分；南鄰泰達(dá)開發(fā)區(qū)。以海洋化工為主，兼具農(nóng)業(yè)和海洋漁業(yè)。城區(qū)位于區(qū)中心，分布在薊運(yùn)河兩岸。開發(fā)環(huán)境研究漢沽區(qū)情概況天津市漢沽區(qū)區(qū)域規(guī)劃區(qū)域市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手功能定位規(guī)劃布局產(chǎn)業(yè)布局優(yōu)化城鎮(zhèn)體系、集中產(chǎn)業(yè)布局；創(chuàng)造良好生態(tài)、適宜人居；合理開發(fā)利用海岸線；構(gòu)筑“兩區(qū)、兩城鎮(zhèn)”城市空間格局。

海洋經(jīng)濟(jì)為主導(dǎo)，按照游、工、漁農(nóng)的產(chǎn)業(yè)發(fā)展重點(diǎn)，從城區(qū)到城郊梯次構(gòu)建新型產(chǎn)業(yè)布局，以沿海開發(fā)為重點(diǎn)，規(guī)劃形成“四區(qū)兩帶”的產(chǎn)業(yè)布局。

沿海都市型農(nóng)業(yè)觀光區(qū)

海洋產(chǎn)業(yè)循環(huán)經(jīng)濟(jì)示范區(qū)

海濱休閑旅游區(qū)

生態(tài)宜居現(xiàn)代化濱海衛(wèi)星城開發(fā)環(huán)境研究漢沽區(qū)域規(guī)劃分析天津市漢沽區(qū)區(qū)域規(guī)劃區(qū)域市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手津?yàn)I科技創(chuàng)新工業(yè)園中新生態(tài)城中心漁港北疆電廠開發(fā)環(huán)境研究區(qū)域重點(diǎn)規(guī)劃項(xiàng)目天津市漢沽區(qū)區(qū)域規(guī)劃區(qū)域市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手西擴(kuò)南移按照“西拓南移”的發(fā)展思路，漢沽區(qū)未來城市發(fā)展重心將南移，在老城區(qū)東南部沿海規(guī)劃建設(shè)新城區(qū)，區(qū)級(jí)行政單位將率先南移，以帶動(dòng)相關(guān)城市建設(shè)和海岸帶開發(fā)。城市拆遷漢沽區(qū)計(jì)劃在未來三年完成河西片樓房、平房拆遷任務(wù)，兩年完成河?xùn)|片平房拆遷任務(wù)。2008年至2010年，全區(qū)共拆遷24152戶，建筑面積206.31萬(wàn)平方米。目前拆遷方給出的拆遷補(bǔ)償價(jià)格為5220元/平米，無租房補(bǔ)助款等其他補(bǔ)償?，F(xiàn)居住48平方米以上的被拆遷戶按規(guī)定，不能購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房。當(dāng)?shù)鼐用癫粷M意此拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。

分析結(jié)論區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展和多個(gè)大型項(xiàng)目為漢沽注入巨大活力，漢沽地產(chǎn)投資價(jià)值迅速提高。大面積的城市拆遷改造，從推動(dòng)需求增長(zhǎng)方面都對(duì)本項(xiàng)目形成強(qiáng)有力的支撐。區(qū)政府南移將導(dǎo)致城市重心的轉(zhuǎn)移，必然帶動(dòng)?xùn)|部區(qū)域城市地位提升。開發(fā)環(huán)境研究區(qū)域重點(diǎn)規(guī)劃項(xiàng)目天津市漢沽區(qū)區(qū)域規(guī)劃區(qū)域市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手春天的市場(chǎng)全國(guó)房地產(chǎn)形勢(shì)微妙，一線城市市場(chǎng)顯現(xiàn)頹勢(shì)；塘沽、泰達(dá)已經(jīng)進(jìn)入住宅市場(chǎng)的后高潮期；而漢沽區(qū)的開發(fā)熱潮才剛剛興起！催熟的市場(chǎng)初級(jí)的市場(chǎng)，非充分競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)，被濱海新區(qū)概念催熟的市場(chǎng)。價(jià)格快速上漲，但品質(zhì)提升有限，百姓置業(yè)心理尚不成熟。樓盤數(shù)量有限，市場(chǎng)結(jié)構(gòu)檔次劃分模糊、供應(yīng)集中于中檔，發(fā)展進(jìn)程處于量的積累階段。需要有人來引導(dǎo)客戶置業(yè)觀念，定義好住宅的標(biāo)準(zhǔn)！開發(fā)環(huán)境研究市場(chǎng)基本評(píng)價(jià)天津市漢沽區(qū)區(qū)域規(guī)劃區(qū)域市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手0500000100000015000002000000250000004-07年漢沽區(qū)土地出讓情況（平米）出讓面積2126209.12159867.0383660.79861449.2404年05年06年07年2007年漢沽區(qū)土地出讓建筑面積分析（平米）住宅用地,1193024.76商住用地,183069.5商服用地,255369.1住宅用地商住用地商服用地07年漢沽區(qū)總計(jì)出讓土地861449平米，漢沽區(qū)被納入濱海新區(qū)整體戰(zhàn)略規(guī)劃，土地交易活躍度升溫河?xùn)|板塊保持活躍，河西板塊受關(guān)注度逐步提升住宅和商住類產(chǎn)品占比84%，商服類配套設(shè)施比例增多，當(dāng)?shù)厣瞽h(huán)境得到改善。開發(fā)環(huán)境研究區(qū)域土地市場(chǎng)天津市漢沽區(qū)區(qū)域規(guī)劃區(qū)域市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手兩大板塊差異明顯以薊運(yùn)河為界，形成河西河?xùn)|兩大板塊，生活配套、客戶認(rèn)可度、樓盤價(jià)格差異明顯。供應(yīng)短期量小中期充足目前，漢沽在售項(xiàng)目基本大多進(jìn)入尾盤階段，市場(chǎng)供應(yīng)量較小，住宅市場(chǎng)的存量約為6萬(wàn)多平米。即將開盤的弘澤天澤項(xiàng)目和鑫源花苑項(xiàng)目，總供應(yīng)量約在46萬(wàn)平米。預(yù)計(jì)未來兩到三年內(nèi)，加上目前漢沽已出讓土地轉(zhuǎn)化為住宅產(chǎn)品上市，市場(chǎng)的總體供應(yīng)量在150萬(wàn)平米左右，較為充足。市場(chǎng)需求潛力大隨著河西片區(qū)整體性拆遷改造力度的加大，以及投資過億的北疆電廠、漢沽津?yàn)I科技創(chuàng)新工業(yè)園等重大項(xiàng)目相繼落戶漢沽，市場(chǎng)住宅需求量也將大大增加。短期內(nèi)，漢沽區(qū)住宅市場(chǎng)基本處于供需平衡的狀態(tài)，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)不會(huì)過于激烈。從在售樓盤和待開發(fā)土地持有者操作水平判斷，能夠與本項(xiàng)目形成競(jìng)爭(zhēng)的僅有弘澤天澤項(xiàng)目。分析結(jié)論開發(fā)環(huán)境研究區(qū)域住宅商品房市場(chǎng)天津市漢沽區(qū)區(qū)域規(guī)劃區(qū)域市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手住宅銷售走勢(shì)住宅售價(jià)走勢(shì)房屋交易量走勢(shì)表3053000501001502002503003504月5月6月7月8月9月10月11月12月1月2月3月4月2007年2008年月份成交量月均價(jià)趨勢(shì)圖01000200030004000500060004月5月6月7月8月9月10月11月12月1月2月3月4月2007年2008年月份均價(jià)自07年4月份以來漢沽當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)呈穩(wěn)步上升狀態(tài)，住宅市場(chǎng)受到濱海新區(qū)開發(fā)開放投資熱度增加，出現(xiàn)了一定程度的房?jī)r(jià)拉升，但沒有出現(xiàn)大起大落現(xiàn)象，說明當(dāng)?shù)卣w區(qū)域市場(chǎng)環(huán)境較為穩(wěn)定。上圖13個(gè)自然月中，出現(xiàn)了兩次較為明顯的波峰。07年4月，海尚豪庭作為當(dāng)?shù)厥讉€(gè)也是唯一準(zhǔn)高端項(xiàng)目，受到中高端購(gòu)房者追捧，在銷售量逐步提升中于9月份形成波峰。當(dāng)年12月份受到河西片區(qū)西城領(lǐng)地項(xiàng)目開盤的影響又形成第二個(gè)波峰。08年春節(jié)期間銷售出現(xiàn)回落，但整體市場(chǎng)形勢(shì)并未改變。開發(fā)環(huán)境研究市場(chǎng)走勢(shì)分析天津市漢沽區(qū)區(qū)域規(guī)劃區(qū)域市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手項(xiàng)目弘澤天澤天潤(rùn)新苑建筑類別板樓、板塔結(jié)合、多層、高層、小高層、洋房、框架小高層、高層總建筑面積30000平方米18891.3平方米物業(yè)地址新開北路與東濱路交口大豐路、濱?；▓@以北開發(fā)商弘澤建設(shè)集團(tuán)津?yàn)I雅都置業(yè)容積率1.982.88戶型戶型結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)水平較好，但亮點(diǎn)不突出面積配比優(yōu)勢(shì)明顯，戶型結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)優(yōu)，戶型內(nèi)部功能協(xié)調(diào)合理新型設(shè)備應(yīng)用無軟水系統(tǒng)，新風(fēng)系統(tǒng)開發(fā)環(huán)境研究競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析天津市漢沽區(qū)區(qū)域規(guī)劃區(qū)域市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手第二章項(xiàng)目分析與定位本案天潤(rùn)新苑本項(xiàng)目所處位置為漢沽城區(qū)的東北邊緣位置，相當(dāng)于塘沽工農(nóng)村。當(dāng)?shù)厝说某菂^(qū)意識(shí)強(qiáng)烈，認(rèn)為本地塊位置較偏，出行到區(qū)中心時(shí)間較長(zhǎng)。東側(cè)是漢沽管理區(qū)規(guī)劃的高端商務(wù)服務(wù)中心，北側(cè)緊臨唐津高速，西側(cè)是正在開發(fā)建設(shè)的鑫苑住宅小區(qū)，南側(cè)與已經(jīng)入住的易居庭苑住宅小區(qū)一路相隔。大豐路兩側(cè)目前有正在興建商業(yè)建筑，還有已經(jīng)建成的漢沽水產(chǎn)品交易市場(chǎng)，商業(yè)氣氛逐漸顯露。地塊南側(cè)大豐路為唐津高速公路漢沽出口延長(zhǎng)線，來往車輛較大，會(huì)產(chǎn)生噪音污染和交通隱患。地塊周邊缺少植被綠化，自然環(huán)境較差，有灰塵污染。項(xiàng)目分析與定位SWOT分析客戶定位項(xiàng)目定位形象定位產(chǎn)品定位項(xiàng)目界定項(xiàng)目理解生活配套SOTW濱海新區(qū)概念區(qū)域后發(fā)優(yōu)勢(shì)大型項(xiàng)目規(guī)劃入駐大拆遷產(chǎn)生剛性需求產(chǎn)品的成功，有望造就項(xiàng)目品牌和企業(yè)品牌共榮。炒作規(guī)劃概念改善區(qū)位印象以優(yōu)越內(nèi)景觀削弱環(huán)境影響吸引拆遷戶與新移民需求積極拓展團(tuán)購(gòu)渠道東北部邊緣地帶地塊形狀不規(guī)整地塊隸屬唐山市，增加銷售難度生活配套不健全缺乏公交系統(tǒng)，通達(dá)性較差大豐路噪音污染，影響安全周邊生態(tài)環(huán)境較差特色小戶型低總價(jià)占領(lǐng)市場(chǎng)樹立區(qū)域內(nèi)最前沿產(chǎn)品形象城市重心南移支撐投資價(jià)值關(guān)注政策規(guī)劃動(dòng)向及時(shí)調(diào)整營(yíng)銷策略豐富營(yíng)銷活動(dòng)保持市場(chǎng)熱度與濱海新區(qū)的漢沽區(qū)一路之隔，車行交通順暢地塊規(guī)模大，提升項(xiàng)目品質(zhì)土地價(jià)格成本較低增加產(chǎn)品的附加值打造親民形象，樹立品牌價(jià)值全國(guó)政策調(diào)控形勢(shì)微妙本地客戶購(gòu)房熱度低居民城區(qū)距離意識(shí)強(qiáng)開發(fā)商品牌知名度低項(xiàng)目理解項(xiàng)目分析與定位SWOT分析客戶定位項(xiàng)目定位形象定位產(chǎn)品定位項(xiàng)目界定項(xiàng)目理解項(xiàng)目SWOT分析客源中超過9成為漢沽區(qū)本土，外來客源比例非常小。居住地客源中有8成在漢沽區(qū)當(dāng)?shù)氐拇笮蛧?guó)有企業(yè)，很少一部分為私營(yíng)業(yè)主。工作區(qū)域超過9成為原有漢沽居民，家庭結(jié)構(gòu)較簡(jiǎn)單。

戶籍6-8萬(wàn)占七成左右。家庭收入35－45歲為絕對(duì)主力。年齡項(xiàng)目理解項(xiàng)目分析與定位SWOT分析客戶定位項(xiàng)目定位形象定位產(chǎn)品定位項(xiàng)目界定項(xiàng)目理解區(qū)域客戶特征（1）區(qū)域來源：（為漢沽一在售項(xiàng)目07年10月到08年3月積累到訪489組客戶）

目前區(qū)域內(nèi)的購(gòu)房者為主要客戶群

（2）年齡構(gòu)成

購(gòu)買客戶年齡基本在30-50之間項(xiàng)目理解項(xiàng)目分析與定位SWOT分析客戶定位項(xiàng)目定位形象定位產(chǎn)品定位項(xiàng)目界定項(xiàng)目理解典型分析（3）家庭構(gòu)成

（4）購(gòu)房用途（5）職業(yè)情況

產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)特征決定了客戶結(jié)構(gòu)，缺少富人階層，本地改善為主。項(xiàng)目前期銷售將以本區(qū)域內(nèi)自住型客戶為主，后期隨著區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，大項(xiàng)目的引進(jìn)投資需求將會(huì)得到一定程度的釋放，投資者，天津、北京、濱海、山西。項(xiàng)目分析與定位SWOT分析客戶定位項(xiàng)目定位形象定位產(chǎn)品定位項(xiàng)目界定項(xiàng)目理解典型分析主要客戶群次要客戶群外圍客戶群細(xì)分客戶家庭結(jié)構(gòu)年齡結(jié)構(gòu)產(chǎn)品需求細(xì)分企業(yè)高收入技術(shù)工人單身/已婚夫婦/小三口之家25-3570-80平米2房1廳80-90平米2房2廳企業(yè)中層領(lǐng)導(dǎo)者成熟三口之家/三代同堂35-4590-100平米2房2廳110-120平米3房1廳120-140平米3房2廳公務(wù)員成熟三口之家35-4590-100平米2房2廳120-140平米3房3廳個(gè)體經(jīng)營(yíng)者成熟三口之家30-4070-80平米2房1廳110-120平米3房1廳私營(yíng)業(yè)主成熟三口之家35-4790-100平米2房2廳120-140平米3房3廳市區(qū)、外地及濱海投資客戶不確定35-4850-70平米1房1廳70-80平米2房1廳項(xiàng)目分析與定位SWOT分析客戶定位項(xiàng)目定位形象定位產(chǎn)品定位項(xiàng)目界定項(xiàng)目理解目標(biāo)客戶定位

地塊規(guī)模大，呈不規(guī)則菱形，向陽(yáng)面寬，南面比鄰大豐路。

地塊周邊在建住宅區(qū)較少，基本沒有進(jìn)入入住階段。

地塊位于漢沽城區(qū)東北部邊緣，位置相對(duì)較偏，受到一定大豐路噪音影響，公共交通和商業(yè)配套弱。小區(qū)中商業(yè)配套潛在優(yōu)勢(shì)顯著。

創(chuàng)造資源、置入引擎

做提升板塊價(jià)值的締造者

產(chǎn)品同中求異、異中求新項(xiàng)目分析與定位SWOT分析客戶定位項(xiàng)目定位形象定位產(chǎn)品定位項(xiàng)目界定項(xiàng)目理解項(xiàng)目界定

超出客戶期望而取勝

我們的產(chǎn)品應(yīng)該：以綜合品質(zhì)（產(chǎn)品、形象）取勝

以經(jīng)濟(jì)戶型和靈活分割取勝

以產(chǎn)品創(chuàng)新取勝

區(qū)域產(chǎn)品變化趨勢(shì)——市場(chǎng)對(duì)大面積、高價(jià)房接受度普遍不高，而對(duì)于60-90㎡的兩房?jī)蓮d戶型接受度較高。漢沽區(qū)整個(gè)市場(chǎng)購(gòu)買力目前消費(fèi)水平具有局限性，消費(fèi)主流明顯趨于小戶型。項(xiàng)目分析與定位SWOT分析客戶定位項(xiàng)目定位形象定位產(chǎn)品定位項(xiàng)目界定項(xiàng)目理解產(chǎn)品思考操作建議不利因素產(chǎn)品策略同質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)壓力巨大市場(chǎng)消費(fèi)需求較弱宏觀調(diào)控政策促使消費(fèi)者觀望態(tài)度依舊豪華型20%的大戶型精致兩房單身公寓兩代居室80%的小戶型新穎的外立面體現(xiàn)產(chǎn)品物超所值，進(jìn)而提升樓盤品質(zhì)注重產(chǎn)品細(xì)節(jié)的設(shè)計(jì)和裝飾，突出賣相，和同域競(jìng)案形成差異多種產(chǎn)品形態(tài)組合，滿足不同消費(fèi)需求，以增大需求面。降低去化風(fēng)險(xiǎn)，快速回籠資金。突破同質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)，迎合消費(fèi)需求。項(xiàng)目分析與定位SWOT分析客戶定位項(xiàng)目定位形象定位產(chǎn)品定位項(xiàng)目界定項(xiàng)目理解產(chǎn)品定位目標(biāo)客戶——越來越關(guān)注環(huán)境、教育、生活空間我們的地段氣質(zhì)氣勢(shì)恢宏自然生態(tài)未來生活項(xiàng)目形象自然環(huán)境與文化品味、教育良好結(jié)合的小區(qū)產(chǎn)品創(chuàng)新，高附加值的小區(qū)自我配套完善、有鮮明生活主張的小區(qū)——?jiǎng)?chuàng)新生活理念的/自我配套完善的/都市的/格調(diào)的項(xiàng)目分析與定位SWOT分析客戶定位項(xiàng)目定位形象定位產(chǎn)品定位項(xiàng)目界定項(xiàng)目理解形象定位溝通教育健康少費(fèi)多用外觀形式（園林建筑）內(nèi)涵（人文）

生物多樣性立體綠化園林風(fēng)格都市生態(tài)綠洲建筑生態(tài)人文生態(tài)環(huán)境生態(tài)人與自然和諧共存人與建筑和諧共存人與人和諧共存生態(tài)社區(qū)建筑風(fēng)格建筑材料項(xiàng)目分析與定位SWOT分析客戶定位項(xiàng)目定位形象定位產(chǎn)品定位項(xiàng)目界定項(xiàng)目理解形象定位卓越大盤風(fēng)范，成就現(xiàn)代唯美生活

項(xiàng)目分析與定位SWOT分析客戶定位項(xiàng)目定位形象定位產(chǎn)品定位項(xiàng)目界定項(xiàng)目理解項(xiàng)目定位

作為區(qū)域中新興的居住板塊，多層、小高層在很長(zhǎng)時(shí)間里仍將是市場(chǎng)認(rèn)同度最高的主流產(chǎn)品；隨著板塊的進(jìn)一步成熟，高層公寓產(chǎn)品的市場(chǎng)份額也將逐漸增大，成為新的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)。本項(xiàng)目規(guī)模較大，因此可以綜合多層，小高層，高層等物業(yè)形態(tài)，豐富產(chǎn)品類型，滿足市場(chǎng)對(duì)產(chǎn)品多元化的要求，打造創(chuàng)新青年公寓+舒適型人居的特色樓盤，早期以青年社區(qū)產(chǎn)品適應(yīng)市場(chǎng)，后期推出舒適型公寓產(chǎn)品，以實(shí)現(xiàn)搶占市場(chǎng)空白，快速去化，再利潤(rùn)最大化。第三章案名及規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)建議未來星城案名釋義：“未來”

——

項(xiàng)目充滿希望，發(fā)展空間無限

“星”

——

閃耀、明亮，指引人們回家

“城”

——

小區(qū)內(nèi)配套設(shè)施齊全，功能完善，能夠滿足人們一切日常生活所需。案名、規(guī)劃建議案名1案名規(guī)劃設(shè)計(jì)建議整合設(shè)計(jì)理念（IDP）御湖熙岸案名釋義：

“御”

——

傳達(dá)出項(xiàng)目自身的高品質(zhì)，以及入住小區(qū)業(yè)主身份的高貴特質(zhì)

“湖”

——

小區(qū)中央景觀水系帶，如同一條玉湖，勾勒出小區(qū)的立體景觀“熙岸”——

清風(fēng)吹拂水面泛起漣漪，陽(yáng)光穿過樹葉灑向大地，小區(qū)中的每一名業(yè)主尊享這份寧?kù)o與陽(yáng)光。案名、規(guī)劃建議案名2案名規(guī)劃設(shè)計(jì)建議整合設(shè)計(jì)理念（IDP）水墨溪林案名釋義：

“水墨”

——

清新自然的建筑風(fēng)格，依勢(shì)而建的整體布局，多而不繁的功能配套。

“溪林”

——

高綠化率，中央景觀，人車分流，紛繁而不喧鬧。案名、規(guī)劃建議案名3案名規(guī)劃設(shè)計(jì)建議整合設(shè)計(jì)理念（IDP）項(xiàng)目基本情況項(xiàng)目基本情況單位數(shù)值地塊名稱

占地面積平方米

240232.52建筑面積平方米容積率萬(wàn)㎡/公頃3.5綠化率％35建筑密度％25地價(jià)萬(wàn)元/畝

一期：171.35畝二期：189.01畝案名、規(guī)劃建議地塊基本情況案名規(guī)劃設(shè)計(jì)建議整合設(shè)計(jì)理念（IDP）方案物業(yè)形態(tài)主力產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)劣勢(shì)方案一小高層高層小高層組合新穎、兼顧還遷因素優(yōu)劣互補(bǔ)、社區(qū)檔次高建筑密度相對(duì)高平面布局難度增加方案二高層高層建筑密度最低布局優(yōu)勢(shì)明顯產(chǎn)品單一、風(fēng)險(xiǎn)增加檔次普通通過上述2組方案綜合比較可知，方案一更適合項(xiàng)目一期本身特性，整體優(yōu)勢(shì)更為明顯一期●整個(gè)二期社區(qū)由4個(gè)大區(qū)域構(gòu)成●各組團(tuán)半封閉圍合，形成內(nèi)庭院設(shè)計(jì)●大社區(qū)、小組團(tuán)，相互聯(lián)系又相對(duì)獨(dú)立●打破傳統(tǒng)社區(qū)“行列式”的格局，建筑形態(tài)各異，體現(xiàn)過渡性和多樣性●高端產(chǎn)品絕無簡(jiǎn)單復(fù)制，彰顯個(gè)性與自由●戶型貴于精，而不貴于大二期IIIIIIIV案名、規(guī)劃建議產(chǎn)品類型建議案名規(guī)劃設(shè)計(jì)建議整合設(shè)計(jì)理念（IDP）建議采用現(xiàn)代簡(jiǎn)約主義風(fēng)格。同時(shí)，由于本地氣候風(fēng)高揚(yáng)塵污染較重，建筑外立面顏色不宜過淺。案名、規(guī)劃建議建筑風(fēng)格建議（一期）案名規(guī)劃設(shè)計(jì)建議整合設(shè)計(jì)理念（IDP）利用顏色與建筑形式的漸變、中央景觀水系的勾勒，實(shí)現(xiàn)傳統(tǒng)中式園林中的移步換景，小中見大。案名、規(guī)劃建議建筑風(fēng)格建議（二期）案名規(guī)劃設(shè)計(jì)建議整合設(shè)計(jì)理念（IDP）減少草坪或水系等日后物業(yè)管理需要大量人力和資金維護(hù)的景觀及小品。人文主題景觀小品藝術(shù)雕塑，提高項(xiàng)目品位，豐富社區(qū)文化，追逐時(shí)尚的潮流。建議以大面積綠植為主,移栽成年耐活喬木，與花草灌木組合形成多層次綠化、立體化景觀。建議以中式園林景觀為小區(qū)綠化主體案名、規(guī)劃建議園林景觀建議（一期）案名規(guī)劃設(shè)計(jì)建議整合設(shè)計(jì)理念（IDP）●多層次綠化，中央水景，形成立體化景觀●以樹木為景觀要點(diǎn)，突出植被的“原生”與“質(zhì)樸”形成現(xiàn)代園林原則統(tǒng)領(lǐng)下的本土風(fēng)貌●適度的水系設(shè)計(jì)兼顧美觀與休閑，強(qiáng)調(diào)居住者的可參與性案名、規(guī)劃建議園林景觀建議（二期）案名規(guī)劃設(shè)計(jì)建議整合設(shè)計(jì)理念（IDP）N入口高層點(diǎn)式住宅（還遷房）小高層板式住宅小區(qū)業(yè)主專屬會(huì)所商業(yè)配套商業(yè)廣場(chǎng)葡萄長(zhǎng)廊小區(qū)公建小區(qū)業(yè)主籃球場(chǎng)小區(qū)中央景觀大道案名、規(guī)劃建議建筑物分布建議（一期）案名規(guī)劃設(shè)計(jì)建議整合設(shè)計(jì)理念（IDP）N入口小區(qū)入口景觀噴泉小區(qū)中央景觀水系帶景觀水池小高層板式住宅小區(qū)配套幼兒園、小學(xué)多層住宅洋房小區(qū)綠植隔離帶小區(qū)景觀水系案名、規(guī)劃建議建筑物分布建議（二期）案名規(guī)劃設(shè)計(jì)建議整合設(shè)計(jì)理念（IDP）●以多個(gè)綜合綠化景觀、商服設(shè)施、鄰里中心功能的步行休閑區(qū)取代大面積的中心廣場(chǎng)，打造生活情趣社區(qū)，給街區(qū)更多的鄰里交流休閑空間●部分商服設(shè)施不與住宅組團(tuán)完全割裂，平衡各組團(tuán)居民的到達(dá)便捷性案名、規(guī)劃建議公共區(qū)域布局建議案名規(guī)劃設(shè)計(jì)建議整合設(shè)計(jì)理念（IDP）●會(huì)所是預(yù)售階段的有力賣點(diǎn)，有效的直觀宣傳，發(fā)展商實(shí)力展示；●前期將作為銷售接待中心與產(chǎn)品樣板展示；●功能設(shè)置齊全、注重實(shí)用、搭配合理、配套完善；案名、規(guī)劃建議會(huì)所功能建議案名規(guī)劃設(shè)計(jì)建議整合設(shè)計(jì)理念（IDP）●雙語(yǔ)幼兒園●私立學(xué)校（與重點(diǎn)學(xué)校合作開設(shè)分校）●社區(qū)診所●原生態(tài)葡萄長(zhǎng)廊●美容院、快餐吧、健身房案名、規(guī)劃建議社區(qū)配套建議案名規(guī)劃設(shè)計(jì)建議整合設(shè)計(jì)理念（IDP）新風(fēng)系統(tǒng)優(yōu)勢(shì)：1）不用開窗也能享受大自然的新鮮空氣；2）避免“空調(diào)病”；3）避免室內(nèi)家具、衣物發(fā)霉；4）清除室內(nèi)裝飾后長(zhǎng)期緩釋的有害氣體，利于人體健康；5）調(diào)節(jié)室內(nèi)濕度，節(jié)省取暖費(fèi)用；6）有效排除室內(nèi)各種細(xì)菌、病毒。

軟化水處理的原理是離子交換。通過離子交換樹脂將形成硬度的鈣鎂離子置換為鈉離子，產(chǎn)水就是軟化水。應(yīng)用軟化水系統(tǒng)后能夠?qū)⒃械拟}鎂離子取代為鈉離子。處理后的水當(dāng)然含有鹽分，軟化是置換而不是去除。處理前后含鹽量沒有明顯變化。通常自來水都含有一定的硬度，尤其是在內(nèi)陸干旱缺水的地區(qū)。長(zhǎng)期使用硬水洗浴會(huì)使肌膚毛孔堵塞、皮膚粗糙，硬水清洗的衣物毛巾纖維僵硬，浴缸等潔具會(huì)形成水垢，管道生銹。因此把硬水轉(zhuǎn)化成軟水，才能徹底解決上述問題，改善生活質(zhì)量，保護(hù)相關(guān)的設(shè)備和管道。

案名、規(guī)劃建議現(xiàn)代技術(shù)配套設(shè)備建議案名規(guī)劃設(shè)計(jì)建議整合設(shè)計(jì)理念（IDP）大豐路

由于本項(xiàng)目地塊的地勢(shì)較大豐路一側(cè)低，建議局部樓體一層架空，架空層可作為車庫(kù)，不僅實(shí)現(xiàn)了小區(qū)內(nèi)人車分流，提升小區(qū)整體的品質(zhì)和檔次，而且還最大限度的節(jié)約了成本。案名、規(guī)劃建議局部樓梯一層架空建議案名規(guī)劃設(shè)計(jì)建議整合設(shè)計(jì)理念（IDP）●定位為規(guī)模大、功能全的復(fù)合式社區(qū)＆區(qū)域型商業(yè)中心；●塑造精品居住區(qū)稀有商業(yè)版圖；●以生活為元素，集購(gòu)物、觀光、休閑、商務(wù)、餐飲和文化娛樂功能為一體；●采用商業(yè)廣場(chǎng)與步行街形式相結(jié)合，塊狀規(guī)劃；“店鋪室外化，中庭廣場(chǎng)化”的布局使鋪鋪臨街成為可能；●利用起伏坡地形成立體開放式廣場(chǎng)，即地面城市廣場(chǎng)、下沉休憩庭院和空中生態(tài)走廊；●在若干個(gè)建筑體塊中分別設(shè)置為購(gòu)物、美食、休閑、娛樂、家居等業(yè)態(tài)多個(gè)特色主題廣場(chǎng)。案名、規(guī)劃建議商業(yè)部分建議案名規(guī)劃設(shè)計(jì)建議整合設(shè)計(jì)理念（IDP）商業(yè)部分建議規(guī)劃設(shè)計(jì)建議案名規(guī)劃設(shè)計(jì)建議

針對(duì)傳統(tǒng)設(shè)計(jì)模式很難適應(yīng)生態(tài)節(jié)能建筑設(shè)計(jì)要求的現(xiàn)狀，借鑒國(guó)外先進(jìn)設(shè)計(jì)經(jīng)驗(yàn)，建議本項(xiàng)目引入“整合設(shè)計(jì)”（IDP）理念，即在設(shè)計(jì)最初方案階段生態(tài)節(jié)能的專業(yè)人員就開始介入，提出初步的生態(tài)節(jié)能方案，并在后續(xù)的設(shè)計(jì)中綜合建筑、規(guī)劃景觀、結(jié)構(gòu)、暖通空調(diào)、給排水、建筑電氣與樓宇控制、室內(nèi)設(shè)計(jì)等各個(gè)專業(yè)，通過有機(jī)整合和密切協(xié)作，綜合采用成熟的高新技術(shù)及產(chǎn)品，形成一整套生態(tài)節(jié)能體系。

IDP四方面入手提高住宅舒適度熱工環(huán)境空氣質(zhì)量聲環(huán)境光環(huán)境高舒適住宅案名、規(guī)劃建議整合設(shè)計(jì)理念（IDP）案名規(guī)劃設(shè)計(jì)建議整合設(shè)計(jì)理念（IDP）

我們?cè)谏钊胙芯繃?guó)際先進(jìn)技術(shù)的基礎(chǔ)上結(jié)合實(shí)際工程實(shí)踐，歸納總結(jié)出適合中國(guó)國(guó)情的十八大住宅生態(tài)舒適節(jié)能高新技術(shù)系統(tǒng)，以供參考：

衛(wèi)生間后排水成套系統(tǒng)隔聲降噪，外墻及浮筑樓板技術(shù)高效保溫隔熱外墻體系熱橋阻斷構(gòu)造技術(shù)高效保溫隔熱屋面技術(shù)與構(gòu)造設(shè)計(jì)高效門窗系統(tǒng)與構(gòu)造技術(shù)高性能保溫隔熱玻璃技術(shù)與選用高性能遮陽(yáng)技術(shù)系統(tǒng)建筑輻射采暖制冷系統(tǒng)置換式全新風(fēng)系統(tǒng)住宅主動(dòng)通風(fēng)與“房屋呼吸”技術(shù)系統(tǒng)能量活性建筑基礎(chǔ)與地源熱泵系統(tǒng)高效太陽(yáng)能利用系統(tǒng)PCM_相位變化蓄熱材料技術(shù)體系的應(yīng)用提高住宅光環(huán)境舒適性的技術(shù)系統(tǒng)綠色屋面技術(shù)系統(tǒng)中水循環(huán)及雨水回收再生利用系統(tǒng)智能樓宇自控系統(tǒng)案名、規(guī)劃建議整合設(shè)計(jì)理念（IDP）案名規(guī)劃設(shè)計(jì)建議整合設(shè)計(jì)理念（IDP）第四章項(xiàng)目銷售策略通過對(duì)競(jìng)爭(zhēng)物業(yè)細(xì)化比較，運(yùn)用權(quán)重系數(shù)比較法測(cè)算本項(xiàng)目當(dāng)前市場(chǎng)價(jià)格5605.7元/平方米項(xiàng)目銷售策略項(xiàng)目銷售價(jià)格項(xiàng)目銷售價(jià)格銷售周期推盤節(jié)奏區(qū)位級(jí)差、區(qū)位聲譽(yù)度、區(qū)域配套。交通通達(dá)度、商業(yè)繁華程度、臨街狀況等；內(nèi)部配套、園林景觀、建筑外部特色、戶型結(jié)構(gòu)、新舊程度、市場(chǎng)接受能力等；土地成本、前期費(fèi)用、建安成本、各項(xiàng)規(guī)費(fèi)等。發(fā)展因素國(guó)家宏觀政策、未來房地產(chǎn)價(jià)格的走勢(shì)等。發(fā)展商的合理利潤(rùn)、本區(qū)域內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)性樓盤的價(jià)格走勢(shì)、發(fā)展商的品牌、合作伙伴的品牌等。

區(qū)位因素營(yíng)銷因素品質(zhì)因素運(yùn)用比較常見的權(quán)重系數(shù)的加權(quán)比較法，對(duì)競(jìng)爭(zhēng)物業(yè)和周邊物業(yè)具體細(xì)化比較，由此得出本項(xiàng)目產(chǎn)品的市場(chǎng)價(jià)格：住宅平均銷售價(jià)格：5605.7×（1+2%）=5718元/平米商業(yè)平均銷售價(jià)格：8500元/平方米商業(yè)平均租金價(jià)格：1.50元/平方米·天項(xiàng)目銷售策略項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位項(xiàng)目銷售價(jià)格銷售周期推盤節(jié)奏啟動(dòng)期發(fā)展期成長(zhǎng)期成熟期解讀漢沽區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略路線圖塑造項(xiàng)目品牌效應(yīng)，打造區(qū)域精品社區(qū)理念領(lǐng)先、產(chǎn)品領(lǐng)先、技術(shù)領(lǐng)先以建筑典范見證一個(gè)城市的興起項(xiàng)目銷售策略項(xiàng)目銷售周期策略項(xiàng)目銷售價(jià)格銷售周期推盤節(jié)奏項(xiàng)目的啟動(dòng)階段只推出少量的房型，起到試探市場(chǎng)的作用，依市場(chǎng)狀況制定推出時(shí)間及體量1前期用局部創(chuàng)新產(chǎn)品樹立項(xiàng)目形象，引爆市場(chǎng)，而主流產(chǎn)品迎合市場(chǎng)需求，保證快速銷售2項(xiàng)目前期通過高性價(jià)比走量，平衡現(xiàn)金流，后期通過項(xiàng)目品牌、社區(qū)的高成熟度實(shí)現(xiàn)溢價(jià)，同時(shí)保證的銷售速度3推盤節(jié)奏項(xiàng)目銷售策略項(xiàng)目開發(fā)的產(chǎn)品節(jié)奏項(xiàng)目銷售價(jià)格銷售周期推盤節(jié)奏第五章營(yíng)銷推廣策略靈活的策略調(diào)整針對(duì)目標(biāo)客戶群完善的營(yíng)銷方案區(qū)域營(yíng)銷操作水平現(xiàn)狀簡(jiǎn)單的媒體推廣單純的門市坐銷模糊的營(yíng)銷節(jié)點(diǎn)失控的銷售節(jié)奏缺失的策略主線我們的營(yíng)銷水平要求營(yíng)銷推廣策略項(xiàng)目營(yíng)銷環(huán)境分析營(yíng)銷策略媒介推廣策略營(yíng)銷活動(dòng)

媒體轟炸、門市接待、渠道延伸、事件活動(dòng)、多維立體手段攻擊目標(biāo)群體重點(diǎn)推出本項(xiàng)目獨(dú)有的生態(tài)、科技特色，塑造與競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的差異化，建立競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)恢