惠州江南御都營(yíng)銷(xiāo)執(zhí)行報(bào)告課件

江南御都營(yíng)銷(xiāo)執(zhí)行報(bào)告-總策略銷(xiāo)售預(yù)估總策略分策略?xún)r(jià)格定位銷(xiāo)售節(jié)奏營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用策略執(zhí)行客戶形象定位物業(yè)發(fā)展策略形象策略推廣策略銷(xiāo)售策略-營(yíng)銷(xiāo)解決總策略以全民性的營(yíng)銷(xiāo)撼動(dòng)市場(chǎng)，局部進(jìn)行圈層營(yíng)銷(xiāo)形象策略：中高端展示，主打運(yùn)動(dòng)社區(qū)形象推廣策略：活動(dòng)滲透市場(chǎng)，營(yíng)造轟動(dòng)片區(qū)效應(yīng)銷(xiāo)售策略：人為制造房號(hào)稀缺，建立客戶連鎖反應(yīng)體系，主打口碑傳播物業(yè)發(fā)展策略：國(guó)際新城旁運(yùn)動(dòng)生活家分策略-總策略銷(xiāo)售預(yù)估總策略分策略?xún)r(jià)格定位銷(xiāo)售節(jié)奏營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用策略執(zhí)行客戶形象定位物業(yè)發(fā)展策略形象策略推廣策略銷(xiāo)售策略-客戶定位本項(xiàng)目目標(biāo)客戶：惠州市區(qū)、水口鎮(zhèn)政府公務(wù)員，私營(yíng)企業(yè)主，企業(yè)中高層管理者，律師、金融、IT工作者等圈層，深圳客戶為核心客戶，周邊的高檔樓盤(pán)業(yè)主的家屬為重點(diǎn)客戶。游離客戶10～15%重要客戶15～20%核心客戶65～70%惠州市區(qū)、水口鎮(zhèn)政府公務(wù)員，私營(yíng)企業(yè)者，企業(yè)中高層管理者，律師、金融、IT工作者等圈層，深圳客戶附近高檔樓盤(pán)，如藍(lán)波灣、合生國(guó)際新城業(yè)主的家屬周邊本地常住居民，企業(yè)基層干部-形象定位國(guó)際新城旁運(yùn)動(dòng)生活家國(guó)際新城旁：突顯項(xiàng)目區(qū)位及遠(yuǎn)景運(yùn)動(dòng)生活家：強(qiáng)調(diào)社區(qū)文化、生活氛圍-推廣語(yǔ)國(guó)際新城旁運(yùn)動(dòng)生活家關(guān)鍵詞：新城、運(yùn)動(dòng)、養(yǎng)生、和諧-總策略銷(xiāo)售預(yù)估總策略分策略?xún)r(jià)格定位銷(xiāo)售節(jié)奏營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用策略執(zhí)行客戶形象定位物業(yè)發(fā)展策略形象策略推廣策略銷(xiāo)售策略-物業(yè)發(fā)展總綱物業(yè)發(fā)展建議外立面物業(yè)管理會(huì)所幼兒園建議采用高檔外立面磚，打造尊貴的外立面，建立名門(mén)與眾不同的風(fēng)格聘請(qǐng)品牌物管公司，將有效提升項(xiàng)目品質(zhì)，支撐價(jià)值的實(shí)現(xiàn)完善會(huì)所功能設(shè)施，將園林打造成泛會(huì)所，適應(yīng)現(xiàn)代人運(yùn)動(dòng)的需求引入名牌雙語(yǔ)幼兒園，吸引望子成龍一族的眼球在樹(shù)立產(chǎn)品獨(dú)特風(fēng)格的基礎(chǔ)上完善配套，讓國(guó)際名門(mén)社區(qū)名副其實(shí)-高檔外立面：采用高品質(zhì)面料，樹(shù)立擁有高貴氣質(zhì)的外立面，讓項(xiàng)目從周邊樓盤(pán)包圍中脫穎而出物業(yè)發(fā)展策略1外立面建議：采用高檔面磚，注重質(zhì)感；用深色或磚紅或灰色加強(qiáng)檔次感，打造大氣、穩(wěn)重的外觀。-附加值一：聘請(qǐng)名牌物管顧問(wèn)公司，提升項(xiàng)目?jī)r(jià)值物業(yè)發(fā)展策略2聘請(qǐng)中海物業(yè)等品牌物管作為項(xiàng)目的物管顧問(wèn)公司，將有效提升項(xiàng)目的形象和品質(zhì)。-附加值二：會(huì)所功能完善，園林發(fā)展為泛會(huì)所物業(yè)發(fā)展策略2會(huì)所設(shè)施:健身房、咖啡室、麻將房、書(shū)吧等休閑性設(shè)施-附加值三：引進(jìn)名牌雙語(yǔ)幼兒園，完善教育配套物業(yè)發(fā)展策略2良好的教育配套能提升項(xiàng)目的品質(zhì)感，也能更好吸引“望子成龍”的客戶。-總策略銷(xiāo)售預(yù)估總策略分策略?xún)r(jià)格定位銷(xiāo)售節(jié)奏營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用策略執(zhí)行客戶形象定位物業(yè)發(fā)展策略形象策略推廣策略銷(xiāo)售策略-形象策略總綱在樹(shù)立產(chǎn)品獨(dú)特風(fēng)格的基礎(chǔ)上完善配套，讓國(guó)際名門(mén)社區(qū)名副其實(shí)形象打造手段圍墻營(yíng)銷(xiāo)中心樣板房導(dǎo)示、物管服務(wù)建議采用高墻深鎖方式，強(qiáng)調(diào)視覺(jué)的沖擊同時(shí)保持項(xiàng)目的神秘感樓體霓虹燈，采用高貴華麗的燈光，在傳遞項(xiàng)目信息的同時(shí)動(dòng)人心弦用明快卻不失奢華的包裝，高檔次的服務(wù)建立運(yùn)動(dòng)、生活、家的社區(qū)形象以豐富的畫(huà)面演繹項(xiàng)目充滿活力的生活方式，把項(xiàng)目運(yùn)動(dòng)養(yǎng)生等生活理念及內(nèi)涵展示霓虹燈大堂、看樓通道等多種風(fēng)情樣板房適應(yīng)不同類(lèi)型客戶的審美觀，通過(guò)樣板房的展示傳遞項(xiàng)目的尊貴引人聯(lián)想的導(dǎo)示系統(tǒng)和尊貴的體驗(yàn)式物管服務(wù)將引領(lǐng)新的生活方式模型區(qū)域模型、項(xiàng)目整體模型、分戶模型，三大結(jié)合，給予客戶全方面的社區(qū)體驗(yàn)-形象展示包裝展示一：圍墻以增強(qiáng)視覺(jué)沖擊力為原則，采取高墻深鎖方式，保持項(xiàng)目的神秘感圍墻的作用在于吸引路過(guò)的客戶，是客戶第一印象的源頭，故視覺(jué)沖擊力一定要強(qiáng)。大面積的統(tǒng)一色調(diào)，強(qiáng)勢(shì)的文案將是項(xiàng)目形象的基礎(chǔ)。-形象展示包裝展示二：樓體字，采用霓虹燈形式，夜間色彩高貴華麗，動(dòng)人心弦樓體燈光字為西、北兩面，項(xiàng)目名稱(chēng)+電話號(hào)碼，配以簡(jiǎn)單圖形字體配合項(xiàng)目LOGO而定-形象展示包裝展示三：營(yíng)銷(xiāo)中心選址會(huì)所兩層優(yōu)點(diǎn)：一次性裝修到位，以后可以利用，節(jié)省成本-形象展示包裝展示三：營(yíng)銷(xiāo)中心功能要求營(yíng)銷(xiāo)中心功能區(qū)域包括:接待區(qū)、模型區(qū)、洽談區(qū)、吧臺(tái)、洗手間、項(xiàng)目經(jīng)理辦公室、員工休息室、資料室等會(huì)所1樓建議：接待區(qū)、洽談區(qū)、吧臺(tái)、洗手間會(huì)所2樓建議：辦公室、員工休息室、資料室等-包裝展示三：營(yíng)銷(xiāo)中心包裝展示效果形象展示根據(jù)項(xiàng)目定位，營(yíng)銷(xiāo)中心裝修風(fēng)格建議以明快、活力為主。營(yíng)銷(xiāo)中心營(yíng)造一種活力無(wú)限的氛圍，配合項(xiàng)目定位，可以考慮出現(xiàn)些運(yùn)動(dòng)的器材展示-針對(duì)項(xiàng)目目前周邊人流不旺的解決方案分展場(chǎng)：設(shè)立第二售樓處，擴(kuò)大輻射范圍形象展示建議選址：江北或河南岸五星級(jí)酒店，建立項(xiàng)目高品質(zhì)形象要求配備：看樓車(chē)中巴一輛-包裝展示四：模型：區(qū)域、項(xiàng)目整體、分戶模型三者結(jié)合全方位展示社區(qū)形象展示關(guān)鍵點(diǎn)：大氣、震撼-形象展示包裝展示四：大堂、電梯廳、看樓通道、園林將項(xiàng)目LOGO印在園林中入戶大堂電梯廳

看樓通道看樓通道在售樓處開(kāi)放同時(shí)，展示部分園林、大堂、電梯廳，看樓通道包裝展示到位，看樓通道賦予名門(mén)生活方式生活長(zhǎng)廊的展示。-形象展示包裝展示五：樣板房裝修風(fēng)格后現(xiàn)代風(fēng)格樣板房明快/精致-意大利風(fēng)格樣板房貴氣/奢華形象展示包裝展示五：樣板房裝修風(fēng)格-形象展示包裝展示五：樣板房裝修風(fēng)格歐式風(fēng)格樣板房時(shí)尚，明快，色調(diào)剛?cè)岵⒅?，名門(mén)風(fēng)范可見(jiàn)一斑-形象展示包裝展示六：導(dǎo)示、物管導(dǎo)示系統(tǒng)用材上乘，質(zhì)感顯貴氣，呼應(yīng)項(xiàng)目形象，讓客戶有想象空間。物管人員精神面貌優(yōu)良，對(duì)VIP客戶主動(dòng)敬禮等功夫徹實(shí)執(zhí)行到位。-總策略銷(xiāo)售預(yù)估總策略分策略?xún)r(jià)格定位銷(xiāo)售節(jié)奏營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用策略執(zhí)行客戶形象定位物業(yè)發(fā)展策略形象策略推廣策略銷(xiāo)售策略-推廣執(zhí)行手段報(bào)紙DM短信深惠巴士視頻廣告用簡(jiǎn)單的文案和意境詮釋項(xiàng)目的定位等要素全面鋪開(kāi)，占據(jù)惠州及水口各大要道精確定位客戶，形成一對(duì)一營(yíng)銷(xiāo)占據(jù)惠州城區(qū)一或兩條街道，形成片區(qū)效應(yīng)廣告牌燈桿旗大規(guī)模覆蓋惠州各大行業(yè)和部分深圳客戶利用深惠商務(wù)客戶資源，擴(kuò)大項(xiàng)目知名度推廣策略總綱全面滲透，營(yíng)造片區(qū)轟動(dòng)效應(yīng)；通過(guò)連貫性強(qiáng)的營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)打造成項(xiàng)目的知名度媒體組合營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)魔力寶寶圈層活動(dòng)舉辦三人籃球大賽、羽毛球賽、乒乓球賽，利用政府相關(guān)部門(mén)的資源，擴(kuò)大活動(dòng)影響力，有效傳遞項(xiàng)目信息球類(lèi)大賽在銷(xiāo)售期間舉辦，保證售樓處旺旺人氣通過(guò)不同圈層專(zhuān)業(yè)人士的交流，擴(kuò)大知名度高速路收費(fèi)站派傳單利用深惠商務(wù)客戶資源，擴(kuò)大項(xiàng)目知名度-營(yíng)銷(xiāo)推廣報(bào)紙：簡(jiǎn)單文案，讓客戶有想象空間廣告牌：全面鋪開(kāi)，占據(jù)水口周邊各大要道，江北及河南岸主要交通路口香蜜湖一號(hào)：值得敬仰的高度中海大山地：凡不可說(shuō)的，應(yīng)當(dāng)沉默惠州日?qǐng)?bào)、今媒體、晶報(bào)、深圳特區(qū)報(bào)等主流媒體-營(yíng)銷(xiāo)推廣直郵制作精良，以豐富的園林效果圖、樣板房實(shí)景圖、形象LOGO渲染項(xiàng)目江南風(fēng)情社區(qū)新理念。發(fā)送范圍：惠州各大銀行20萬(wàn)存款以上客戶注冊(cè)資金50萬(wàn)上的私營(yíng)企業(yè)主擁有小車(chē)價(jià)值10萬(wàn)元以上的車(chē)主。。。。。。推廣策略：全面滲透，營(yíng)造轟動(dòng)片區(qū)效應(yīng)-營(yíng)銷(xiāo)推廣推廣策略：全面滲透，營(yíng)造轟動(dòng)片區(qū)效應(yīng)燈桿旗：惠州主要商業(yè)干道全面滲透一到兩條街，形成片區(qū)效應(yīng)短信：全面覆蓋惠州各大行業(yè)白領(lǐng)以上級(jí)人士利用短信的無(wú)孔不入，對(duì)全惠州人民進(jìn)行掃蕩式的攻擊，以達(dá)到全民皆知的局面。-營(yíng)銷(xiāo)推廣推廣策略：全面滲透，營(yíng)造轟動(dòng)片區(qū)效應(yīng)深惠巴士視頻廣告：利用深惠兩地的商務(wù)客戶資源，擴(kuò)大項(xiàng)目知名度每天往來(lái)深惠兩地的商務(wù)人士將是項(xiàng)目源源不斷的客戶源之一，同時(shí)商務(wù)人士流動(dòng)性強(qiáng)的特點(diǎn)將為項(xiàng)目的傳播帶來(lái)不可估量的作用。-營(yíng)銷(xiāo)推廣推廣策略：全面滲透，營(yíng)造轟動(dòng)片區(qū)效應(yīng)高速路收費(fèi)站派傳單：利用深惠兩地的商務(wù)客戶資源，擴(kuò)大項(xiàng)目知名度在高速路收費(fèi)站，用傳單封殺從深圳去惠州的私家車(chē)主，對(duì)中高端客戶進(jìn)入全方面滲透。主要收費(fèi)站點(diǎn)：深惠高速、惠鹽高速等從深莞進(jìn)入惠州的主要高速路-營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)活動(dòng)一：三人籃球賽、羽毛球賽、乒乓球賽震撼性營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)，建立口碑傳播的基礎(chǔ)，擴(kuò)大項(xiàng)目知名度及輻射范圍第一階段：三人籃球賽（7.20—9.30)第二階段：羽毛球賽（10.1—11.30)第三階段：乒乓球賽（12.1—1.30)-活動(dòng)二：江南御都杯魔力寶寶才藝大賽營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)震撼性營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)，建立口碑傳播的基礎(chǔ)銷(xiāo)售期間，為進(jìn)一步深化江南御都的知名度，江南御都杯魔力寶寶才藝大賽將為項(xiàng)目的銷(xiāo)售帶來(lái)旺旺的人氣。-活動(dòng)三：圈層交流論壇活動(dòng)營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)震撼性營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)，建立口碑傳播的基礎(chǔ)1、IT工作者交流會(huì)2、金融業(yè)界論壇會(huì)3、房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)峰會(huì)4、律師團(tuán)論壇5、。。。。。。不間斷舉行社會(huì)各大圈層的峰會(huì)論壇，通過(guò)不同專(zhuān)業(yè)人士業(yè)內(nèi)的口碑，讓項(xiàng)目像病毒一樣在不同行業(yè)中傳播。-總策略銷(xiāo)售預(yù)估總策略分策略?xún)r(jià)格定位銷(xiāo)售節(jié)奏營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用策略執(zhí)行客戶形象定位物業(yè)發(fā)展策略形象策略推廣策略銷(xiāo)售策略-銷(xiāo)售策略總綱人為制造房號(hào)稀缺，建立客戶連鎖反應(yīng)體系，主打口碑傳播銷(xiāo)售策略手段房號(hào)銷(xiāo)控老帶新團(tuán)購(gòu)分批拿預(yù)售證，每批房號(hào)控制在200套左右，制造稀缺，營(yíng)造熱銷(xiāo)場(chǎng)面在保證認(rèn)籌量的同時(shí)，充分篩選誠(chéng)意客戶，保證開(kāi)盤(pán)熱銷(xiāo)認(rèn)籌方式改變以往一般項(xiàng)目的作法，采用連環(huán)計(jì)獎(jiǎng)法，增強(qiáng)老帶新的影響力大規(guī)模定向營(yíng)銷(xiāo)，給予大折扣或高價(jià)值回贈(zèng)的吸引，開(kāi)創(chuàng)定向營(yíng)銷(xiāo)的新局面。高價(jià)引導(dǎo)，低價(jià)開(kāi)盤(pán)，用落差來(lái)刺激客戶的需求價(jià)格引導(dǎo)-分批推出房號(hào)，制造稀缺銷(xiāo)售策略銷(xiāo)售策略：人為制造房號(hào)稀缺，建立客戶連鎖反應(yīng)體系，主打口碑傳播為營(yíng)造更好的銷(xiāo)售氛圍，建議分批拿預(yù)售證，每批200套左右，人為制造稀缺。-銷(xiāo)售策略蓄客方式：采用普通卡、金卡、白金卡三種認(rèn)籌方式進(jìn)行蓄客。普通卡：1000元認(rèn)籌，開(kāi)盤(pán)成功選房，享受額外1%優(yōu)惠；金卡：4000元認(rèn)籌，開(kāi)盤(pán)成功選房，享受額外2%優(yōu)惠；白金卡：10000元認(rèn)籌，開(kāi)盤(pán)成功選房，享受額外3%優(yōu)惠。銷(xiāo)售策略：人為制造房號(hào)稀缺，建立客戶連鎖反應(yīng)體系，主打口碑傳播-老帶新連環(huán)大獎(jiǎng)，團(tuán)購(gòu)額外高折扣優(yōu)惠銷(xiāo)售策略銷(xiāo)售策略：人為制造房號(hào)稀缺，建立客戶連鎖反應(yīng)體系，主打口碑傳播為建立客戶體系，建立客戶連鎖反應(yīng)系統(tǒng)，老帶新將實(shí)行連環(huán)大獎(jiǎng)回贈(zèng)老客戶計(jì)劃，按累計(jì)介紹客戶數(shù)量逐次返贈(zèng)（具體計(jì)劃另外提交）團(tuán)購(gòu)高折扣優(yōu)惠，吸引大型企業(yè)、機(jī)關(guān)單位以及各大圈層客戶以上優(yōu)惠大部分將由房?jī)r(jià)補(bǔ)差-總策略銷(xiāo)售預(yù)估總策略分策略?xún)r(jià)格定位銷(xiāo)售節(jié)奏營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用策略執(zhí)行客戶形象定位物業(yè)發(fā)展策略形象策略推廣策略銷(xiāo)售策略-價(jià)格策略根據(jù)項(xiàng)目所在片區(qū)目前配套不成熟，片區(qū)知名度低等不利因素，一期價(jià)格建議采取低開(kāi)高走，分批小步提升策略；利用一期的銷(xiāo)售帶動(dòng)二期的價(jià)格。第一批單位一期第二批單位第三批單位第一批單位第二批單位32003300二期34003500370038003600-價(jià)格定位在園林、樣板房、物管、營(yíng)銷(xiāo)中心等系列展示到位的情況下，項(xiàng)目一期售價(jià)預(yù)估：3250—3300元/平米住宅總金額：3250*68000=22100萬(wàn)元-營(yíng)銷(xiāo)節(jié)點(diǎn)及銷(xiāo)售預(yù)估營(yíng)銷(xiāo)節(jié)點(diǎn)3月4月5月7月8月工程形象銷(xiāo)售目標(biāo)銷(xiāo)售金額回收金額推廣費(fèi)用10.1樣板房開(kāi)放、大堂、電梯廳、園林展示6月10.1樣板房開(kāi)放5.20接受電話咨詢(xún)開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售100套11月底銷(xiāo)售150套20%12月底銷(xiāo)售250套30%50%70%3520萬(wàn)5280萬(wàn)8800萬(wàn)1.23億2816萬(wàn)4224萬(wàn)7040萬(wàn)9600萬(wàn)60%銷(xiāo)售物料、圍墻、燈光字、直郵、廣告牌、報(bào)紙、開(kāi)盤(pán)活動(dòng)等65%75%報(bào)紙、活動(dòng)報(bào)紙、活動(dòng)9.1營(yíng)銷(xiāo)中心開(kāi)放10.5開(kāi)盤(pán)9月10月11月12月1月底銷(xiāo)售350套-重要營(yíng)銷(xiāo)節(jié)點(diǎn)安排12月5月6月7月8月9月10月11月7.20三人籃球賽開(kāi)始7.28分展場(chǎng)開(kāi)放并接受VIP申請(qǐng)5.20開(kāi)始接受電話咨詢(xún)9.1營(yíng)銷(xiāo)中心開(kāi)放9.8樣板房開(kāi)放10.1第一批解籌10.1羽毛球賽開(kāi)始10.15魔力寶寶大賽開(kāi)始11.3第二批解籌12.1第三批解籌12.1乒乓球賽開(kāi)始-對(duì)工程的要求工程配合要求北面商鋪懸挑北面商鋪與營(yíng)銷(xiāo)中心一起全面實(shí)景展示北面主入口與營(yíng)光彩中心一起全面實(shí)景展示北面主入口懸挑提早安排，利于工程展示主入口至?xí)g的園林要求與營(yíng)銷(xiāo)中心一起全面實(shí)景展示園林-對(duì)工程的要求項(xiàng)目北面商業(yè)的全面實(shí)景展示在開(kāi)盤(pán)前把項(xiàng)目北面商鋪全部按竣工