惠州江南御都營銷執(zhí)行報告課件

江南御都營銷執(zhí)行報告-總策略銷售預估總策略分策略價格定位銷售節(jié)奏營銷費用策略執(zhí)行客戶形象定位物業(yè)發(fā)展策略形象策略推廣策略銷售策略-營銷解決總策略以全民性的營銷撼動市場，局部進行圈層營銷形象策略：中高端展示，主打運動社區(qū)形象推廣策略：活動滲透市場，營造轟動片區(qū)效應銷售策略：人為制造房號稀缺，建立客戶連鎖反應體系，主打口碑傳播物業(yè)發(fā)展策略：國際新城旁運動生活家分策略-總策略銷售預估總策略分策略價格定位銷售節(jié)奏營銷費用策略執(zhí)行客戶形象定位物業(yè)發(fā)展策略形象策略推廣策略銷售策略-客戶定位本項目目標客戶：惠州市區(qū)、水口鎮(zhèn)政府公務員，私營企業(yè)主，企業(yè)中高層管理者，律師、金融、IT工作者等圈層，深圳客戶為核心客戶，周邊的高檔樓盤業(yè)主的家屬為重點客戶。游離客戶10～15%重要客戶15～20%核心客戶65～70%惠州市區(qū)、水口鎮(zhèn)政府公務員，私營企業(yè)者，企業(yè)中高層管理者，律師、金融、IT工作者等圈層，深圳客戶附近高檔樓盤，如藍波灣、合生國際新城業(yè)主的家屬周邊本地常住居民，企業(yè)基層干部-形象定位國際新城旁運動生活家國際新城旁：突顯項目區(qū)位及遠景運動生活家：強調(diào)社區(qū)文化、生活氛圍-推廣語國際新城旁運動生活家關(guān)鍵詞：新城、運動、養(yǎng)生、和諧-總策略銷售預估總策略分策略價格定位銷售節(jié)奏營銷費用策略執(zhí)行客戶形象定位物業(yè)發(fā)展策略形象策略推廣策略銷售策略-物業(yè)發(fā)展總綱物業(yè)發(fā)展建議外立面物業(yè)管理會所幼兒園建議采用高檔外立面磚，打造尊貴的外立面，建立名門與眾不同的風格聘請品牌物管公司，將有效提升項目品質(zhì)，支撐價值的實現(xiàn)完善會所功能設施，將園林打造成泛會所，適應現(xiàn)代人運動的需求引入名牌雙語幼兒園，吸引望子成龍一族的眼球在樹立產(chǎn)品獨特風格的基礎上完善配套，讓國際名門社區(qū)名副其實-高檔外立面：采用高品質(zhì)面料，樹立擁有高貴氣質(zhì)的外立面，讓項目從周邊樓盤包圍中脫穎而出物業(yè)發(fā)展策略1外立面建議：采用高檔面磚，注重質(zhì)感；用深色或磚紅或灰色加強檔次感，打造大氣、穩(wěn)重的外觀。-附加值一：聘請名牌物管顧問公司，提升項目價值物業(yè)發(fā)展策略2聘請中海物業(yè)等品牌物管作為項目的物管顧問公司，將有效提升項目的形象和品質(zhì)。-附加值二：會所功能完善，園林發(fā)展為泛會所物業(yè)發(fā)展策略2會所設施:健身房、咖啡室、麻將房、書吧等休閑性設施-附加值三：引進名牌雙語幼兒園，完善教育配套物業(yè)發(fā)展策略2良好的教育配套能提升項目的品質(zhì)感，也能更好吸引“望子成龍”的客戶。-總策略銷售預估總策略分策略價格定位銷售節(jié)奏營銷費用策略執(zhí)行客戶形象定位物業(yè)發(fā)展策略形象策略推廣策略銷售策略-形象策略總綱在樹立產(chǎn)品獨特風格的基礎上完善配套，讓國際名門社區(qū)名副其實形象打造手段圍墻營銷中心樣板房導示、物管服務建議采用高墻深鎖方式，強調(diào)視覺的沖擊同時保持項目的神秘感樓體霓虹燈，采用高貴華麗的燈光，在傳遞項目信息的同時動人心弦用明快卻不失奢華的包裝，高檔次的服務建立運動、生活、家的社區(qū)形象以豐富的畫面演繹項目充滿活力的生活方式，把項目運動養(yǎng)生等生活理念及內(nèi)涵展示霓虹燈大堂、看樓通道等多種風情樣板房適應不同類型客戶的審美觀，通過樣板房的展示傳遞項目的尊貴引人聯(lián)想的導示系統(tǒng)和尊貴的體驗式物管服務將引領新的生活方式模型區(qū)域模型、項目整體模型、分戶模型，三大結(jié)合，給予客戶全方面的社區(qū)體驗-形象展示包裝展示一：圍墻以增強視覺沖擊力為原則，采取高墻深鎖方式，保持項目的神秘感圍墻的作用在于吸引路過的客戶，是客戶第一印象的源頭，故視覺沖擊力一定要強。大面積的統(tǒng)一色調(diào)，強勢的文案將是項目形象的基礎。-形象展示包裝展示二：樓體字，采用霓虹燈形式，夜間色彩高貴華麗，動人心弦樓體燈光字為西、北兩面，項目名稱+電話號碼，配以簡單圖形字體配合項目LOGO而定-形象展示包裝展示三：營銷中心選址會所兩層優(yōu)點：一次性裝修到位，以后可以利用，節(jié)省成本-形象展示包裝展示三：營銷中心功能要求營銷中心功能區(qū)域包括:接待區(qū)、模型區(qū)、洽談區(qū)、吧臺、洗手間、項目經(jīng)理辦公室、員工休息室、資料室等會所1樓建議：接待區(qū)、洽談區(qū)、吧臺、洗手間會所2樓建議：辦公室、員工休息室、資料室等-包裝展示三：營銷中心包裝展示效果形象展示根據(jù)項目定位，營銷中心裝修風格建議以明快、活力為主。營銷中心營造一種活力無限的氛圍，配合項目定位，可以考慮出現(xiàn)些運動的器材展示-針對項目目前周邊人流不旺的解決方案分展場：設立第二售樓處，擴大輻射范圍形象展示建議選址：江北或河南岸五星級酒店，建立項目高品質(zhì)形象要求配備：看樓車中巴一輛-包裝展示四：模型：區(qū)域、項目整體、分戶模型三者結(jié)合全方位展示社區(qū)形象展示關(guān)鍵點：大氣、震撼-形象展示包裝展示四：大堂、電梯廳、看樓通道、園林將項目LOGO印在園林中入戶大堂電梯廳

看樓通道看樓通道在售樓處開放同時，展示部分園林、大堂、電梯廳，看樓通道包裝展示到位，看樓通道賦予名門生活方式生活長廊的展示。-形象展示包裝展示五：樣板房裝修風格后現(xiàn)代風格樣板房明快/精致-意大利風格樣板房貴氣/奢華形象展示包裝展示五：樣板房裝修風格-形象展示包裝展示五：樣板房裝修風格歐式風格樣板房時尚，明快，色調(diào)剛?cè)岵⒅兀T風范可見一斑-形象展示包裝展示六：導示、物管導示系統(tǒng)用材上乘，質(zhì)感顯貴氣，呼應項目形象，讓客戶有想象空間。物管人員精神面貌優(yōu)良，對VIP客戶主動敬禮等功夫徹實執(zhí)行到位。-總策略銷售預估總策略分策略價格定位銷售節(jié)奏營銷費用策略執(zhí)行客戶形象定位物業(yè)發(fā)展策略形象策略推廣策略銷售策略-推廣執(zhí)行手段報紙DM短信深惠巴士視頻廣告用簡單的文案和意境詮釋項目的定位等要素全面鋪開，占據(jù)惠州及水口各大要道精確定位客戶，形成一對一營銷占據(jù)惠州城區(qū)一或兩條街道，形成片區(qū)效應廣告牌燈桿旗大規(guī)模覆蓋惠州各大行業(yè)和部分深圳客戶利用深惠商務客戶資源，擴大項目知名度推廣策略總綱全面滲透，營造片區(qū)轟動效應；通過連貫性強的營銷活動打造成項目的知名度媒體組合營銷活動魔力寶寶圈層活動舉辦三人籃球大賽、羽毛球賽、乒乓球賽，利用政府相關(guān)部門的資源，擴大活動影響力，有效傳遞項目信息球類大賽在銷售期間舉辦，保證售樓處旺旺人氣通過不同圈層專業(yè)人士的交流，擴大知名度高速路收費站派傳單利用深惠商務客戶資源，擴大項目知名度-營銷推廣報紙：簡單文案，讓客戶有想象空間廣告牌：全面鋪開，占據(jù)水口周邊各大要道，江北及河南岸主要交通路口香蜜湖一號：值得敬仰的高度中海大山地：凡不可說的，應當沉默惠州日報、今媒體、晶報、深圳特區(qū)報等主流媒體-營銷推廣直郵制作精良，以豐富的園林效果圖、樣板房實景圖、形象LOGO渲染項目江南風情社區(qū)新理念。發(fā)送范圍：惠州各大銀行20萬存款以上客戶注冊資金50萬上的私營企業(yè)主擁有小車價值10萬元以上的車主。。。。。。推廣策略：全面滲透，營造轟動片區(qū)效應-營銷推廣推廣策略：全面滲透，營造轟動片區(qū)效應燈桿旗：惠州主要商業(yè)干道全面滲透一到兩條街，形成片區(qū)效應短信：全面覆蓋惠州各大行業(yè)白領以上級人士利用短信的無孔不入，對全惠州人民進行掃蕩式的攻擊，以達到全民皆知的局面。-營銷推廣推廣策略：全面滲透，營造轟動片區(qū)效應深惠巴士視頻廣告：利用深惠兩地的商務客戶資源，擴大項目知名度每天往來深惠兩地的商務人士將是項目源源不斷的客戶源之一，同時商務人士流動性強的特點將為項目的傳播帶來不可估量的作用。-營銷推廣推廣策略：全面滲透，營造轟動片區(qū)效應高速路收費站派傳單：利用深惠兩地的商務客戶資源，擴大項目知名度在高速路收費站，用傳單封殺從深圳去惠州的私家車主，對中高端客戶進入全方面滲透。主要收費站點：深惠高速、惠鹽高速等從深莞進入惠州的主要高速路-營銷活動活動一：三人籃球賽、羽毛球賽、乒乓球賽震撼性營銷活動，建立口碑傳播的基礎，擴大項目知名度及輻射范圍第一階段：三人籃球賽（7.20—9.30)第二階段：羽毛球賽（10.1—11.30)第三階段：乒乓球賽（12.1—1.30)-活動二：江南御都杯魔力寶寶才藝大賽營銷活動震撼性營銷活動，建立口碑傳播的基礎銷售期間，為進一步深化江南御都的知名度，江南御都杯魔力寶寶才藝大賽將為項目的銷售帶來旺旺的人氣。-活動三：圈層交流論壇活動營銷活動震撼性營銷活動，建立口碑傳播的基礎1、IT工作者交流會2、金融業(yè)界論壇會3、房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)峰會4、律師團論壇5、。。。。。。不間斷舉行社會各大圈層的峰會論壇，通過不同專業(yè)人士業(yè)內(nèi)的口碑，讓項目像病毒一樣在不同行業(yè)中傳播。-總策略銷售預估總策略分策略價格定位銷售節(jié)奏營銷費用策略執(zhí)行客戶形象定位物業(yè)發(fā)展策略形象策略推廣策略銷售策略-銷售策略總綱人為制造房號稀缺，建立客戶連鎖反應體系，主打口碑傳播銷售策略手段房號銷控老帶新團購分批拿預售證，每批房號控制在200套左右，制造稀缺，營造熱銷場面在保證認籌量的同時，充分篩選誠意客戶，保證開盤熱銷認籌方式改變以往一般項目的作法，采用連環(huán)計獎法，增強老帶新的影響力大規(guī)模定向營銷，給予大折扣或高價值回贈的吸引，開創(chuàng)定向營銷的新局面。高價引導，低價開盤，用落差來刺激客戶的需求價格引導-分批推出房號，制造稀缺銷售策略銷售策略：人為制造房號稀缺，建立客戶連鎖反應體系，主打口碑傳播為營造更好的銷售氛圍，建議分批拿預售證，每批200套左右，人為制造稀缺。-銷售策略蓄客方式：采用普通卡、金卡、白金卡三種認籌方式進行蓄客。普通卡：1000元認籌，開盤成功選房，享受額外1%優(yōu)惠；金卡：4000元認籌，開盤成功選房，享受額外2%優(yōu)惠；白金卡：10000元認籌，開盤成功選房，享受額外3%優(yōu)惠。銷售策略：人為制造房號稀缺，建立客戶連鎖反應體系，主打口碑傳播-老帶新連環(huán)大獎，團購額外高折扣優(yōu)惠銷售策略銷售策略：人為制造房號稀缺，建立客戶連鎖反應體系，主打口碑傳播為建立客戶體系，建立客戶連鎖反應系統(tǒng)，老帶新將實行連環(huán)大獎回贈老客戶計劃，按累計介紹客戶數(shù)量逐次返贈（具體計劃另外提交）團購高折扣優(yōu)惠，吸引大型企業(yè)、機關(guān)單位以及各大圈層客戶以上優(yōu)惠大部分將由房價補差-總策略銷售預估總策略分策略價格定位銷售節(jié)奏營銷費用策略執(zhí)行客戶形象定位物業(yè)發(fā)展策略形象策略推廣策略銷售策略-價格策略根據(jù)項目所在片區(qū)目前配套不成熟，片區(qū)知名度低等不利因素，一期價格建議采取低開高走，分批小步提升策略；利用一期的銷售帶動二期的價格。第一批單位一期第二批單位第三批單位第一批單位第二批單位32003300二期34003500370038003600-價格定位在園林、樣板房、物管、營銷中心等系列展示到位的情況下，項目一期售價預估：3250—3300元/平米住宅總金額：3250*68000=22100萬元-營銷節(jié)點及銷售預估營銷節(jié)點3月4月5月7月8月工程形象銷售目標銷售金額回收金額推廣費用10.1樣板房開放、大堂、電梯廳、園林展示6月10.1樣板房開放5.20接受電話咨詢開盤銷售100套11月底銷售150套20%12月底銷售250套30%50%70%3520萬5280萬8800萬1.23億2816萬4224萬7040萬9600萬60%銷售物料、圍墻、燈光字、直郵、廣告牌、報紙、開盤活動等65%75%報紙、活動報紙、活動9.1營銷中心開放10.5開盤9月10月11月12月1月底銷售350套-重要營銷節(jié)點安排12月5月6月7月8月9月10月11月7.20三人籃球賽開始7.28分展場開放并接受VIP申請5.20開始接受電話咨詢9.1營銷中心開放9.8樣板房開放10.1第一批解籌10.1羽毛球賽開始10.15魔力寶寶大賽開始11.3第二批解籌12.1第三批解籌12.1乒乓球賽開始-對工程的要求工程配合要求北面商鋪懸挑北面商鋪與營銷中心一起全面實景展示北面主入口與營光彩中心一起全面實景展示北面主入口懸挑提早安排，利于工程展示主入口至會所之間的園林要求與營銷中心一起全面實景展示園林-對工程的要求項目北面商業(yè)的全面實景展示在開盤前把項目北面商鋪全部按竣工