房地產(chǎn)成本控制四大核心環(huán)節(jié)管理-

房地產(chǎn)成本控制

----四大核心環(huán)節(jié)管理

工程目標成本的制定、支解與落實工程清單招標管理工程成本數(shù)據(jù)庫的建立

[房地產(chǎn)成本控制專題研討會2006年03月11日]一、關(guān)于成本管理的基本觀點

二、目標制定的原則與過程

三、目標支解的方法

四、目標的落實–有效控制第一部分

工程目標成本的制定、支解與落實關(guān)于成本管理的基本觀點1，房地產(chǎn)項目成本管理的基本內(nèi)容：合理確定與有效控制；確定是控制的前提和基礎(chǔ)，2，成本管理認識過程造價計算（概、預(yù)、結(jié)）--定額模式下，強調(diào)個人經(jīng)驗，追求算得快、算量準，定額熟、套價正確；成本控制—強調(diào)不能突破目標值提升價值—強調(diào)企業(yè)/團隊的共同目標：利潤，講求性價比，發(fā)掘價值，創(chuàng)造價值--當(dāng)前指導(dǎo)思想：結(jié)合產(chǎn)品和市場，以造價計算和成本分析為基礎(chǔ)，以目標管理為方法，以技術(shù)管理為保障，以產(chǎn)品價值的實現(xiàn)為目標開展成本管理工作3，成本管理的基本方法—目標管理，包含了目標的確定與控制兩方面目標與控制關(guān)系：控制的目的就是為了實現(xiàn)目標控制的要素：目標、偏差測定、修正控制的過程：PDCA循環(huán)有效控制的前提：目標要合理實在；實際結(jié)果要及時反饋成末本窗目別標鐘的棒制性定—基縱本捷原惜則1，目瓜標旗的悄內(nèi)代涵：不驗僅蕉限站于沙成惡本駝目挖標獻值易本幻玉身繪、揀更爪要僵關(guān)渡注玩成鞋本浮背煎后秧的求產(chǎn)迎品支目德標2，目辰標蜻的愚作病用吐：目巖標包不啞是芽上澤限嶼而莫是衰基毛準嚷，沃目鳴標勵的柿作忍用步在張于思心霸中禿有排數(shù)3，外目愧標乒的析范韻圍陣：成哈本吹目溉標倉是思整黨個夜項安目耕團肅隊纏的羽目習(xí)標閣，皇目傳標感范苦圍未覆躁蓋缸全僚成晴本成濁本享目付標因的姥制藥定—主艇要辰過廁程1，介制賽定攝的兼時墊間：目紋標猶制濕定斜從蛛立紐奉項踩時槍就哥已泥經(jīng)涼開惠始尼，馬區(qū)被分罪控貪制梢目先標課與桂經(jīng)暢濟謠測竭算尿數(shù)篇據(jù)劫，旅要瘋求潑不穩(wěn)同晚，陣考夫慮視風(fēng)援險訊因臣素屢；策蠻劃察、堡設(shè)溪計參階趴段厚進頃行撫各常階個段從的電成簽本黎測盞算醉，胖各濃期館測低算榨要貢有傭?qū)γ迲?yīng)重，被比竟較膠變緣瑞化芬原皇因收，腔原糠則豆上讀前少期自目秩標至控墾制艷后孩期割目默標那；規(guī)洪劃擇方各案轟確路定匪后亭，怒形撲成畢正雞式槳目夸標呀成責(zé)本施北工校圖安完循成省后電，類可擋根遵據(jù)特預(yù)轎算展對肌目瘋標錢做百調(diào)養(yǎng)整拔（冷通序常紋是濁在企偏克差隱較魚大高的泊情界況文下艦）猶；2，瞇制紐奉定斧的迎方賴法3，波制羽定苗的頁要只求成縮慧本練目領(lǐng)標列的獻制坑定—主咸要碎過賭程1，竿制襯定桑的箏時科間：2，塑制緣瑞定表的驗方挎法：成懶本檔與楚首狡先脾是癢由眉產(chǎn)里品堤的靜定甚位凝與美檔批次致決濃定猜的峰，紐奉因每此絲式成沃本佩目絨標穩(wěn)要調(diào)在奇與輕產(chǎn)獨品慕目迫標伶的瓦互父動射溝表通繁中賭共填同眼制箱定乎，蜘在方發(fā)魔包打前袍的期階攜段艦經(jīng)兄歷未由畏粗豈到覆細梯的運過妖程株。休一忽般嘆的減依填據(jù)派文宅件撐有罵：翅項冶目墾發(fā)賺展惕報鉗告補、廳策帖劃拘報驕告禁、才各撈階造段愁的曾設(shè)武計棵文錘件六和鍬交必樓掀標護準救；前桌期抖工清作雨盡逗可森能襖做畢細熊，叛促馳進丹策躺劃畏、堂設(shè)旦計磁人之員寶對薦產(chǎn)挪品憂的嗚深婆入揉考陜慮歲，賠不挽要浩因冶為冶今桃后帽會擋發(fā)朽生虹變吃化繭而繪不剃作篩預(yù)辯先理設(shè)勁定惕。最微好閱能稿結(jié)裝合兼公動司雁產(chǎn)怎品架特露點炒，姨制憲定硬公似司啞通宜用予的旅標沃準宏和襖表源格居，扣各導(dǎo)項凍目鼻的西不斧同倡點夸在辦局族部罰作猴調(diào)忍整者，桃可咳以隙節(jié)教省勸時夸間宿，管減仁少儉誤緒解拔；符狗合蓄公衡司睛利亮潤君要撲求菠，說經(jīng)胸過狐各舞方洗的刊討舟論兵和炒審峽批態(tài)（音可草能冶集曬團之審羊批蛋）愿，桂正淹式朗發(fā)鑄布3，很制廁定煙的躬要蒜求：成壟本解目駐標智的態(tài)制諒定—主毅要系過逆程1，統(tǒng)制難定捷的領(lǐng)時毒間：2，紐奉制園定爆的凡方畏法：3，怠制屋定悄的災(zāi)要貞求：合泰理咬確陡定組的份前復(fù)提筒條塔件觀：犬了射解泄市玩場估、榨結(jié)旱合火產(chǎn)文品徑，嗚有費充領(lǐng)分勢的戶數(shù)忍據(jù)迅支蘿持游，御通傻過康市乏場娘調(diào)欠研安和卡數(shù)蠢據(jù)勞庫有；內(nèi)銀容折要遲明朝確緒具篇體虜，聚比待如穴同后樣窗是堪高匹檔旺，份各賺人害心打目緒中栗可碑能絮不亭同濁；盡強可物能椅有嗚量賢化胡的撿計拿算給，新量末價濫分尋離噴，每而爺不西是萌籠維統(tǒng)兇地害總協(xié)數(shù)過，績便涼于懇今稼后甘的挨對表比橡分改析富；盡株可東能蔽作灘為典績櫻效阿考古核酒指芒標擾；秘所見有箏房股地位產(chǎn)棕公暈司課都適會污做熔測竭算明，餓只亂是鮮沒錘有膊作貌為奶正棗式算的真目聚標秒去地執(zhí)朱行跌和替監(jiān)端控瞞，瞎對盈用冶目解標之對練控盈制泉結(jié)飯果湖的添進水行期考瓶核成哲本寇目讓標伐的仁制性定—工虜作港案芹例1，擋某奪中慕學(xué)愿成焦本躁控羊制襖綱參要：前葉期神制冷定西的拐過東程劈燕和共人黃員陶，位如昆何澇調(diào)描整2，各某括中治學(xué)余成槍本迎測極算：全初成暢本棉的懂范雖圍盯，貢對加產(chǎn)讓品陽的師明衣確3，薯成糖本卸調(diào)伴研捕報斧告氣格獨式：4，皺成勸本腎目弟標院評澤審蜓要雷點成暗本啟目攔標劇的貸支雹解-揚-分貝解錫是巨為蜘了肥落嘉實1，要意滿鼻足舊動病態(tài)透控富制窯的骨需狐要晨：按拿分服包饅與紅甲棟供遭材烈計膜劃寺分蒙解慌到蔬每蹄個挺分爽判季項獄目靠上預(yù)；墊這首樣彈分蕩解令的仙前咐提狐項茶目碼開狗發(fā)谷過凳程秘事賴先穗有藥充循分灶的腐策棍劃情，賠是所計苦劃書管同理揚到航位番；愛如羨果冤做驅(qū)不習(xí)到郵只雷能竭分愧解孕合冬同炮而當(dāng)不速是臉分較解醬目構(gòu)標2，蹄要適滿瓜足態(tài)成罰本竟分璃析本的叛需滋要編：按貝照殃標享準晚成天本魚科隊目貢（團公躁司仰內(nèi)呆部消的霉，扒沒檢有謀行她業(yè)扣標怖準皇）拾分仇解旦，槐一燦般更只躺在莖末拐級愛科讓目飲上夢可跨以喚增在加厭；3，瞧按界內(nèi)丟部沃職次責(zé)筒劃沈分叢：成亞本睬費悶用植總倍額句分皇解報到靜各立相倆關(guān)賺責(zé)川任本部種門鑄，悲列弟入K碌P勸I4，頭分賣解爸到森設(shè)堆計通限患額閣：也箭可堅以長認糾為目是接目豬標營的投落佛實版，浙實嫂際蛋上身內(nèi)拜在偶目盟標今制帥定頃時鐘就繼已例經(jīng)功考拖慮送到旬了布設(shè)就計順限恩額5，犯分庭攤在問苦題針：作請為憲成難本倚控屬制裝目屈標進以膝已株發(fā)齒生刷為六準普，鴉但局在跡經(jīng)框濟鼻測欣算襖時轟要極分寶攤則，在建四安之費壤之百外圾的網(wǎng)費紙用秋分題配倘到削單幫體孟上克；陶公紡建舟配漸套溜根蝦據(jù)熱服足務(wù)葉范坡圍粒在末各勒期丑之哭間坦分紛攤位；成勤本調(diào)目來標惱的臭分臺解—工聞作皇案鈔例1，鄙按語招枯標欺和摔合辰同憂項俱分漏解：2，丸按忌科興目聾細檢分：3，嶼責(zé)返任諸劃取分：4，依設(shè)棍計菜限當(dāng)額成魔本適目雙標體的頁落濤實產(chǎn)快品冠的啊實暴現(xiàn)奏導(dǎo)薦致帆目狐標顯的演落爐實元，告使堅預(yù)旁測秘成芽本但分炭塊寶、佩分里步奪變鉛為么實絹際畜成旦本榴；要趣有襲保溉證吸目會標群實阻現(xiàn)料的績方菠法趙，俊技勝術(shù)框經(jīng)孟濟鼻相溜結(jié)暢合憲的填手旦段掠；竹重削點借是就在泛設(shè)膀計融和姿招鍋標來過竄程廟中甜，夕在窩設(shè)箱計乓和階合愿約迅中申體京現(xiàn)浮甲逮方驚的殘意鞠圖去，斤保卷護佛設(shè)搶計廟和住施誤工刮的潔成枕果俯不侄會陷出時現(xiàn)籌定級位家和皮檔碰次憐上禾的滴偏媽差歐；既羊要躬有乖完較整儲的則流漠程吃，鼠更活要講強福調(diào)禽項逝目火操竄作肥團迎隊多的夢成息本倚意猶識菌與漁溝脾通臂，伴對積產(chǎn)菌品劫和尖技晨術(shù)璃的斤控驚制絨與辜對朋成謹本趙的奇控靜制同同湊步搖實麻現(xiàn)纖；術(shù)這碧里職所謊謂丹成知本灘意泰識腎就能是絮要顫考傷慮病性活價收比綱；動酸態(tài)蚊監(jiān)紋控蒼的乳環(huán)健節(jié)色（會招融標卸、貨變忠更凝、親結(jié)嚼算脫）雄與摔手債段感（蒼軟泳件版與伯報宴表傳）禁；調(diào)蘆整隆也連是盒一聽種擺落執(zhí)實述，卻關(guān)困鍵嬸是只要竹心備中燈有至數(shù)覆，略調(diào)販整召的栽原扇因昏、旅內(nèi)醬容棄、畝幅慣度厚、辟產(chǎn)繩生川的轎影石響訴等陪；拜調(diào)獨整榮的舌對太象禍包希括嚴成測本殘目牢標膝、坦實該施搖方喘案感和漂利嚼潤絞預(yù)佳期頓；成港本乞目羅標弄的敢落喂實-系-工匆作泳案應(yīng)例1，圈月暫報遷表2，鍵調(diào)塔整奸所仰需綱文莫件：3，第價秋值諸分風(fēng)析狠報掘告：第鑄二乎部盡分工戶程機量董清悅單鄰招截標嶄管皂理為指什執(zhí)么描要寇采檢用駛清態(tài)單蛾招攀標址，開與印費闊率很招伸標龜相休比陣有扒多帶大猜益盜處腹？充葵分形競認爭吸、距了桿解吧市纏場談、村掌期握端投斑標弊細徑節(jié)催：拾在何總掏價刮和期單夢價傻上乓都志充免分泉競被爭吧，燦可絮以岔體欣現(xiàn)題各狹單珍位網(wǎng)的堅真恰實奮成涉本是，糞施撕工瘡方埋案雪，豎對肢項眼目遲的甩了筆解如程促度丘等擔(dān)，漠分鍬析封投象標檔報害價朋的乳針胖對繞性短，怕可翠以竟知約道償其礦重笨視努程想度譜，癥也遞可趕以瓦反間映襖管繳理謊水浩平次；事喇先的定墊價盼、乞心畢中纏有芽數(shù)樂：掩競艙爭焰是勤降頑價京最慚有味力卷的介武陣器納，件在炮投職標堵階騾段故甲島方派處鞠于昌主使動商地墨位溪，練盡費可向能膠確勾定稅總麗價拾和曾單射價部，裝進親場鬧之莖后吐會草由賣主稱動載變疾被粥動謎；承沾包牌范紅圍翁和形內(nèi)爛容受事論先桶明矩確講，且減持少節(jié)索像賠芬：掩促腿使醬招棗標駝過它程倘中徒將秤圖怪紙斗和扒現(xiàn)嘆場同的壺問詳題胡事戶先腳提列出虹和您解廳決付愈款喚、俗變賭更飽、訓(xùn)結(jié)妹算精過慈程睜簡楊化選、劫清鼓晰政：腎減鞠少文了蜜施叮工般過拼程真中壞的掘扯位皮界；存壓在胳的否難令度宇：艙時炮間料上頓的效增適加熔、鄉(xiāng)豐地傍方袍上似的鋒不顧適幸應(yīng)撿；第服二告部騙分工零程耗量筑清眾單第招井標貼管嘆理2，清樹單滾招企標弊的與組郵織券及族過躲程組稱織艙者選、茄參區(qū)與寄者援、袋決類策含者—根將據(jù)完各規(guī)公欣司姻的君組蝕織境架憑構(gòu)擦和幼經(jīng)袖營蕉特臣點疤各狂環(huán)掙節(jié)蠶的飄參訓(xùn)與盯人較與畢參伐與橫度倒可笛能配不失同；準爸備纖過懷程爪：捐調(diào)旗研進考奴察便（慌廣瀉泛估性平和曾準刺對帆性觀，燙公扣司雁、弦項跟目面、乖基桑地摟）沫、味標及前鴿會輛議醋、棵文借件恨準播備零（貪圖凱紙閱、敏清籠單愉、戀技用術(shù)蹄要如求冠、職樣傅板倚）招纏標料過宰程把：屑發(fā)宇標疊、宰答惕疑衰、窮開油標何、米評蘋標蛛、貓談嶺判戒、乎定潛標林，準每戲個湖過特程季都涂要綱遵圖循自“燒靠軍數(shù)起據(jù)尾說陸話國、雨留政有絹作野業(yè)油痕漁跡下”拒的松原鐮則善問后險工滔作侄：最合采同腐簽辮訂征與冒交腥底拼（統(tǒng)合短同從附環(hu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