遵義房地產(chǎn)市場別墅市調(diào)課件

遵義房地產(chǎn)別墅市調(diào)開發(fā)背景PART【1】遵義概況PART【2】遵義城市簡介遵義經(jīng)濟概況遵義規(guī)劃發(fā)展遵義房地產(chǎn)市場研究A、遵義城市簡介【區(qū)域交通篇】——位置優(yōu)越，交通網(wǎng)絡四通八達重慶遵義貴陽發(fā)展戰(zhàn)略：遵義是貴陽北部門戶，在十一五期間已被確立為貴州副中心，也是重慶的后花園。未來遵義的發(fā)展方向是：緊貼貴陽經(jīng)濟圈，融入成渝經(jīng)濟圈，依托泛珠三角交通：1、公路，蘭海高速與杭瑞高速在遵義市交匯，形成以遵義為核心的畢節(jié)、仁懷、綏陽，思南、赤水1-2小時交通圈；2、鐵路，川黔鐵路縱貫遵義全境，2019年11月連接重慶和貴陽的渝黔高鐵已開工，預計2019年10月31日通車。屆時動車從遵義直達重慶、貴陽僅40分鐘左右；3、航空，遵義新舟機場已于2019年8月28日正式開通，現(xiàn)已開通遵義至北京、廣州、上海、昆明、西安、三亞等14條航線，到2019年底航線將達到30條。4、市內(nèi)公交，共有公交線路46條，總里程達498.5公里，同時欲引資修建遵義中心城區(qū)城市軌道交通8條線路，市內(nèi)交通網(wǎng)四通八達。高鐵——40鐘，抵達黔、渝航空——每一天，連接世界高速——3小時，暢行西南城市交通，四通八達【休閑篇】——生態(tài)宜居之城遵義地處中國西南腹地，屬于中亞熱帶高原濕潤季風區(qū)，春季平均氣溫15.3℃左右，夏季平均氣溫24.1℃左右，秋季平均氣溫16.1℃左右，冬季平均溫度5.5℃左右，年平均氣溫15.1℃，氣候宜人，是中國優(yōu)質(zhì)的避暑之都；風景優(yōu)美，國土面積30762平方公里，全市森林覆蓋率達49%，是人類宜居城市之一?！練v史篇】——歷史悠久之城“遵義”名稱最早出現(xiàn)于唐貞觀十六年（公元642年），將播州所領的羅蒙縣改名遵義縣，沿用至今已有1364年；遵義轄2區(qū)2市10縣和新蒲新區(qū)，人口752萬，中心城區(qū)建成面積達60平方公里。1935年，中國共產(chǎn)黨在這里召開了著名的“遵義會議”，遵義也因此被國務院列入首批公布的24個有歷史文化名城之一?！疚幕俊獫庥粑幕亲窳x因“十大文化”而聲名遠揚：“國酒文化、長征文化、沙灘文化、土司文化、建筑文化、詩鄉(xiāng)文化、雜技文化、辣椒文化、民族文化、茶文化”，其中前五者屬傳承文化，后五者為特色文化。因其歷史和地域獨特性，遵義形成了以“長征文化”和“酒文化”為主線的獨特地方文化藝術，深厚的文化底蘊為遵義經(jīng)濟的快速發(fā)展提供了良好的環(huán)境。【旅游篇】——紅色旅游之都“品味紅色傳奇，擁抱高原綠海，醉在國酒之鄉(xiāng)”著名的“遵義會議”讓其成為了頗具傳奇色彩的“轉(zhuǎn)折之都”,也讓其成為了紅色旅游的圣地，著名的赤水竹海及十丈瀑布等自然資源景點，讓紅色的革命文化閃耀在青山綠水之中；“品味紅色傳奇，擁抱高原綠海，醉在國酒之鄉(xiāng)?！?019年，遵義共接待游客4302.8萬人次，實現(xiàn)旅游綜合收入358.99億元，分別增長28.3%和28.2%。湄潭——天下第一壺赤水——十丈洞瀑布遵義——遵義會址習水——丹霞山區(qū)域位置宜居之城旅游之城年平均氣溫15.1℃，氣候宜人，最佳避暑之都，風景優(yōu)美，森林覆蓋率達49%，是人類宜居城市之一“遵義會議”讓其成為了頗具傳奇色彩的“轉(zhuǎn)折之都”,也讓其成為了紅色旅游的圣地，至2019年，遵義共接待游客4302.8萬人次，實現(xiàn)旅游綜合收入358.99億元優(yōu)越區(qū)域位置及生態(tài)、文化環(huán)境為遵義未來經(jīng)濟發(fā)展提供良好的基礎?！境鞘泻喗椤靠偨Y(jié)遵義市位于貴州省的北部，南與省會貴陽市接壤，北與重慶直轄市接壤，是貴陽北部門戶，也是重慶后花園，交通四通八達。文化之城因“十大文化”而聲名遠揚，深厚的文化底蘊為遵義經(jīng)濟的快速發(fā)展提供了良好的環(huán)境。B、遵義經(jīng)濟概況【戰(zhàn)略篇】——遵義“十二五”規(guī)劃戰(zhàn)略十二五規(guī)劃提出“三新一強”的戰(zhàn)略方針，主要打造貴州省第二大經(jīng)濟強市；全市生產(chǎn)總值在2019年突破2000億，年增長值保持17%城市發(fā)展主要目標：經(jīng)濟又好又快發(fā)展、突破2200億元；人均生產(chǎn)總值突破4000美元；全社會固定資產(chǎn)投資累計實現(xiàn)10000億元，年均增長35%以上。三次產(chǎn)業(yè)協(xié)調(diào)性和競爭力明顯增強，工業(yè)增加值突破900億元，年經(jīng)濟結(jié)構調(diào)整取得重大進展。經(jīng)濟結(jié)構調(diào)整取得重大進展均增長23%；服務業(yè)比重提高；城鎮(zhèn)化率達42%以上；【產(chǎn)業(yè)篇】——產(chǎn)業(yè)結(jié)構進一步優(yōu)化，第二產(chǎn)業(yè)占主導地位遵義市生產(chǎn)總值飛速增長，經(jīng)濟發(fā)展處在工業(yè)化起飛階段，產(chǎn)業(yè)結(jié)構進一步優(yōu)化；第二產(chǎn)業(yè)占據(jù)主導地位，第二產(chǎn)業(yè)占全年生產(chǎn)總值的53.3%，給房地產(chǎn)發(fā)展提供了良好的經(jīng)濟基礎；遵義市擁有第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展不足，但還有很大的潛力及上升空間；遵義的工業(yè)以每年平均約18%的速度進行快速的發(fā)展，而在2019年工業(yè)的生產(chǎn)總值已經(jīng)達到了677.73億元；根據(jù)十二五的規(guī)劃后，遵義市的工業(yè)發(fā)展將在2019年突破1000個億；而按照這樣的速度，遵義的經(jīng)濟也將獲得高效的帶動；遵義將在2020年前大力的發(fā)展能源、科技研發(fā)、煉金業(yè)、酒業(yè)的發(fā)展；這些家大力的促進遵義市的經(jīng)濟發(fā)展；【城市地位】——以多項重要經(jīng)濟指標僅次省會貴陽位居第二遵義市多項重要經(jīng)濟指標在省內(nèi)排名第2，僅僅落后省會貴陽市；擁有貴州省第二的經(jīng)濟發(fā)展活力。隨著《貴州2019-2030城鎮(zhèn)體系發(fā)展規(guī)劃》中將貴陽與遵義劃為僅有的兩個都市區(qū)，遵義的發(fā)展將獲得更大的支持【經(jīng)濟環(huán)境】——宏觀經(jīng)濟快速增長，城市經(jīng)濟的步伐穩(wěn)步前行2019年遵義市人口達到778.64萬人，常住人口突破614.25萬人，遵義作為貴州規(guī)劃的兩大都市區(qū)之一，常住人口吸引力及流動人口吸引力在中遠期建設都將得到顯著提升，房地產(chǎn)發(fā)展“人口”基礎良好全市GDP增速較快，比上年增長14%，成為貴州省第二大城市；全市人均可支配收入在近幾年以10%以上的速度進行增長，經(jīng)濟發(fā)展效果明顯；【經(jīng)濟環(huán)境】——人均消費額穩(wěn)步提升、儲蓄額快速增長，居民消費水平及消費意識有待進一步挖掘遵義市人均消費額逐年上升，上升較為迅速，對商業(yè)市場有極大的推動效果；而城市自身消費額排在貴州省第二的位置，使其自身未來發(fā)展?jié)摿訌?；人均消費額穩(wěn)步提升、儲蓄額快速增長，居民消費水平及消費意識有待進一步挖掘經(jīng)濟發(fā)展城市工業(yè)發(fā)展產(chǎn)業(yè)發(fā)展城市以工業(yè)發(fā)展為基礎，同時對其他經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)進行擴張，加快了城市的經(jīng)濟發(fā)展；遵義是一個工業(yè)型城市，但是由于重慶等城市部分工業(yè)園區(qū)向遵義進行發(fā)展，導致未來遵義城市工業(yè)提速較快；城市發(fā)展中第三產(chǎn)業(yè)較低，但第三產(chǎn)業(yè)仍擁有巨大的上升空間；未來遵義的發(fā)展?jié)摿薮蟆窘?jīng)濟概況】總結(jié)C、遵義規(guī)劃發(fā)展【規(guī)劃發(fā)展】——遵義未來城市劃分（2019-2030規(guī)劃）紅花崗區(qū)南部新城連接南白鎮(zhèn)新蒲新區(qū)匯川新區(qū)由于遵義在經(jīng)歷幾十年發(fā)展中紅花崗區(qū)的老化以及匯川新區(qū)容量的不足逐漸暴露出來，政府不得不向外進行擴張，從而延生出新生的兩個區(qū)域：向南的南部新城及向北新浦新區(qū)，從而遵義出現(xiàn)四個發(fā)展區(qū)域。紅花崗區(qū)：紅花崗區(qū)是遵義最老的城市中心區(qū)域，而隨著時間的推移以及建筑的老化，紅花崗區(qū)逐漸出現(xiàn)擁擠的狀況；匯川新區(qū)：發(fā)展了接近十年的匯川新區(qū)，現(xiàn)在其中心的繁榮程度不亞于紅花崗區(qū)，它正逐步的分擔紅花崗區(qū)的城市壓力；南部新城：同樣處于起步階段的南部新城，它更多的是由保利未來城市、汽博城、江南一品等綜合體及商業(yè)項目將城市的生活區(qū)域與南白鎮(zhèn)進行連接；新蒲新區(qū)：新浦新區(qū)其正處于萌芽階段，它更多的是承載著行政、會展、機場等城市重要設施將會在未來向新浦新區(qū)移動；【規(guī)劃發(fā)展】——遵義未來城市空間結(jié)構與功能布局規(guī)劃東擴西控：重點發(fā)展禮儀、新蒲，增強城市服務功能，構建新蒲副中心。東南方向構建南白－三岔－龍坪－深溪產(chǎn)業(yè)集聚帶。同時，保護主城區(qū)西側(cè)水源保護區(qū)及其周邊森林地帶，禁止和限制與水源和生態(tài)保護無關的建設，限制城市向西拓展。南北充實：城市發(fā)展由“南北延伸”向“南北充實”轉(zhuǎn)變。向南大力培育南白的綜合服務中心職能，服務中心城區(qū)以南的三合－茍江產(chǎn)業(yè)區(qū)。向北著力培育董公寺組團，加強與桐梓的聯(lián)系，建設為銜接重慶的窗口地區(qū)。提升中心：滿足城市工業(yè)用地增量需求，疏導中心城區(qū)工業(yè)外遷，降低污染擴散，減少對主城生活區(qū)影響。加快“退二進三”，積極推進舊城改造，優(yōu)化老城功能結(jié)構，完善中心區(qū)的各項設施，建設現(xiàn)代化城市中心區(qū)。優(yōu)化環(huán)境：逐步優(yōu)化城市環(huán)境，包括自然環(huán)境和物質(zhì)環(huán)境。一個主城區(qū)：由董公寺－老城－忠莊與禮儀－南宮山兩條城市帶構成，包括了主城區(qū)、匯川片區(qū)、忠莊片區(qū)、禮儀片區(qū)、南宮山片區(qū)、董公寺片區(qū)、高橋片區(qū)。主城區(qū)規(guī)劃至2030年城市建設用地達84平方公里，居住人口約100萬。兩個副城區(qū)：新蒲副城區(qū)與南白副城區(qū)。新蒲副城區(qū)規(guī)劃城鎮(zhèn)建設用地21平方公里，居住人口18萬。它是集科教、會議療養(yǎng)、休閑度假、高新技術產(chǎn)業(yè)、房地產(chǎn)為一體的綜合性城區(qū)。南白副城區(qū)包含南白片和龍坑片，應進一步完善和強化綜合服務職能，成為中心城市南部的生產(chǎn)與生活服務中心。龍坑片作為南白的拓展用地，是南白城市功能的延伸和補充，布置居住、辦公、商貿(mào)用地，東部沿黔渝鐵路的帶型用地，布置產(chǎn)業(yè)用地。南白副城區(qū)用地17平方公里，居住人口約30萬。一個現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)（帶）：坪橋—三岔－龍坪－深溪產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)。坪橋-深溪環(huán)山工業(yè)區(qū)由深溪、坪橋、三岔、龍坪的工業(yè)園區(qū)環(huán)山構成，是主城區(qū)產(chǎn)業(yè)外移的重要承載地。重點發(fā)展較少污染的一、二類工業(yè)。用地拓展方向:東擴西控、南北充實、提升中心、優(yōu)化環(huán)境?？臻g結(jié)構：形成“一主、兩副、一區(qū)”的“雙帶+組團”式空間結(jié)構?！疽?guī)劃發(fā)展】——遵義未來全市交通規(guī)劃在2020年以前，遵義市公路建設以“四縱、三橫、三聯(lián)、二環(huán)”為目標，將在遵義形成13條高速公路。要在8年的時間里，實現(xiàn)全省縣縣通高速公路，遵義市對全市高速公路路網(wǎng)規(guī)劃作出了修編；以及新舟機場的完善。四縱：由遵義縣白臘坎起止于赤水市，全長230千米；由遵義縣的核桃箐起至崇溪河進入重慶綦江縣，全長179千米；由黔南甕安鯉魚塘入境至安家山入重慶南川區(qū)，全長305千米；由施秉與余慶交界的磨秧入境至塘口進入重慶彭水縣接G319國道，全長339千米三橫：從四川古藺與習水交界的太平渡入境，至務川茅天出境，入沿河縣烏江龔灘渡口全長437千米；從四川古藺與仁懷市交界的石碑坳入境至務川石朝進入德江縣連接國道G326，全長439千米；從金沙縣與遵義縣交界處的外寨入境至煎茶進入德江三聯(lián)：由鳳岡與思南交界處的星竹經(jīng)花坪、綏陽場、新建至正安縣謝壩經(jīng)綏陽縣坪樂、石浪關、青杠塘、太白進入桐梓縣黃蓮止于松坎與GO50高速公路連接二環(huán)：由匯川區(qū)高坪經(jīng)紅花崗區(qū)新蒲、深溪至遵義縣的樂理、進入紅花崗區(qū)巷口、金鼎山止于匯川區(qū)高坪，形成遵義城區(qū)一環(huán)，全長120千米；由匯川區(qū)泗渡經(jīng)綏陽縣蒲場，至遵義縣新舟、蝦子、龍坪、南白、鴨溪、毛石進入?yún)R川區(qū)泗渡，形成遵義城區(qū)二環(huán)高等級公路，全長217千米?！疽?guī)劃發(fā)展】——遵義市區(qū)未來中心交通路網(wǎng)規(guī)劃遵義市城市交通發(fā)展戰(zhàn)略目標，遵義政府在未來將建立“暢通、平安、生態(tài)、便捷、宜居”的交通環(huán)境。道路網(wǎng)規(guī)劃：遵義市中心城區(qū)形成了“一環(huán)、八縱、七橫”的快速通道系統(tǒng)，至目標年共規(guī)劃快速通道190.23km，交通性主干路205.67km，生活性主干路215.72km，次干路282.65km；公共交通規(guī)劃：46條公交線路，其中新開辟6條公交線路、調(diào)整12條現(xiàn)狀公交線路、其余23條公交線路保持現(xiàn)狀；遠期規(guī)劃52條公交線路，其中新開辟11條公交線路、局部調(diào)整3條，其余38條公交線路保持近期規(guī)劃。近期規(guī)劃公交首末站9個，遠期規(guī)劃公交首末站11個。靜態(tài)交通規(guī)劃：路外公共停車設施38處，停車泊位7770個，面積298860㎡；遠期規(guī)劃新建公共停車設施50處，停車泊位10800個，面積351150㎡；客貨運樞紐規(guī)劃及物流分析：公路運輸客運樞紐7個，其中一級站5個、二級站2個，總占地面積29.9萬m2，日均旅客發(fā)送能力為7.7萬人；【規(guī)劃發(fā)展】——遵義城市大型商業(yè)帶規(guī)劃未來遵義城區(qū)將會形成八大商業(yè)板塊，而部分商業(yè)板塊中所承載著獨特的產(chǎn)業(yè)特征，而他們的組成承載著城市發(fā)展所需要的各個產(chǎn)業(yè)。未來規(guī)劃商業(yè)分布將它們按片區(qū)分為以下五個區(qū)域的八大板塊；匯川新區(qū)：廣珠商圈、港澳商圈；紅花崗區(qū)：丁字口商圈、環(huán)城路家居商貿(mào)帶；南部新城：汽車商貿(mào)城、保利未來城市及綜合市場商圈；南白鎮(zhèn)：南白鎮(zhèn)中心商圈；新蒲新區(qū)：新蒲商業(yè)帶；廣珠商圈港澳商圈環(huán)城路家居商貿(mào)帶汽車商貿(mào)城丁字口商圈新蒲商業(yè)帶南白鎮(zhèn)商圈保利未來城市及綜合市場商圈上海路商圈【規(guī)劃發(fā)展】——遵義城市產(chǎn)業(yè)規(guī)劃產(chǎn)業(yè)規(guī)劃目標：依托能源和資源開發(fā)，堅持以工業(yè)為主導，結(jié)合傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)改造與高新技術產(chǎn)業(yè)發(fā)展，塑造產(chǎn)業(yè)品牌，發(fā)展特色產(chǎn)業(yè)，逐步構建適應城市發(fā)展需要的集約型、現(xiàn)代化產(chǎn)業(yè)體系。高新技術產(chǎn)業(yè)園新蒲高新技術工業(yè)園區(qū)湘江工業(yè)園區(qū)湘江工業(yè)園區(qū)：總規(guī)劃30平方公里，園區(qū)內(nèi)部包含制造業(yè)、礦產(chǎn)、包裝等行業(yè)；（現(xiàn)正處于規(guī)劃中）高新科技產(chǎn)業(yè)園：規(guī)劃在海爾大道旁的高新技術產(chǎn)業(yè)園，內(nèi)部包含制藥、重工業(yè)、服裝制造、科技研發(fā)等行業(yè)；（代表企業(yè)有蒙牛駐遵義公司、現(xiàn)代汽車分公司等，怎個區(qū)域正處于修建狀態(tài)；）新蒲高新技術工業(yè)園區(qū)：總規(guī)劃3平方公里以上，園區(qū)內(nèi)部包含食品加工、光伏產(chǎn)業(yè)、特色農(nóng)產(chǎn)品等行業(yè)；（目前正處于規(guī)劃中）遵義2020年前將會規(guī)劃施工三個工業(yè)園區(qū)，其中包含現(xiàn)在在建設的高新技術產(chǎn)業(yè)園，工業(yè)型城市住宅的規(guī)劃更加依托工業(yè)園區(qū)的位置；城市未來規(guī)劃發(fā)展方向未來城市將成為四個大區(qū)域：紅花崗區(qū)、匯川新區(qū)、南部新城、新蒲新區(qū)四個大區(qū)域；城市規(guī)劃八大商業(yè)區(qū)域：廣珠商圈、港澳商圈、丁字口商圈、環(huán)城路家居商貿(mào)帶、汽車商貿(mào)城、保利未來城市及綜合市場商圈、南白鎮(zhèn)中心商圈、新蒲商業(yè)帶等八大商業(yè)區(qū)域?qū)U大怎個城市的發(fā)展，完善城市功能；三大產(chǎn)業(yè)園區(qū)：高新技術產(chǎn)業(yè)園、新蒲高新技術工業(yè)園區(qū)、湘江工業(yè)園區(qū)三大產(chǎn)業(yè)園區(qū)為城市工業(yè)發(fā)展提供平臺；隨著基礎設施的逐步完善，大遵義的格局正在形成，城市由雙中心轉(zhuǎn)向四中心，但隨著新蒲新區(qū)規(guī)劃、配套日漸成熟及地產(chǎn)熱度慢慢升溫，特別行政首府的遷入，對于遵義的發(fā)展有著重大的影響，會分流南部新城及雙中心的市場份額，因此從城市發(fā)展格局來看，建議加快項目的開發(fā)進程尤為重要?！疽?guī)劃發(fā)展】總結(jié)D、遵義房地產(chǎn)市場研究遵義執(zhí)行條件住宅商業(yè)預售條件據(jù)《遵義市商品房預售條例》：商品房預售應當符合下列條件：(一)已交納全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書；(二)持有房地產(chǎn)項目開發(fā)經(jīng)營權證明、建設工程規(guī)劃許可證和施工許可證；(三)按提供的預售商品房計算，投入開發(fā)建設的資金達到工程建設總投資的百分之二十五以上、已完成基礎工程，并確定施工進度和竣工交付日期。同住宅限購條件無限購無限購貸款條件首套房首付款30%，利率上浮5—10%；二套房首付款60%，執(zhí)行1.2倍利率，三套房不貸款無論幾套房，首付50%，利率上浮40%主要政策名稱主要內(nèi)容保障房擴大保障性安居工程建設規(guī)模；多渠道籌集保障性住房房源；突出增加公共租賃住房供應等預售制度繼續(xù)整頓房地產(chǎn)市場秩序，重點查處未辦理規(guī)劃、施工、預售許可手續(xù)進行建設和預售的違法違規(guī)行為開發(fā)商資金加強對企業(yè)土地市場準入資格和資金來源的審查。參加土地競買的單位或個人，必須說明資金來源并提供房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)等相應證明信貸政策對貸款購買第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，貸款利率不低于基準利率的1.2倍;公積金貸款認貸不認房【房地產(chǎn)市場】——宏觀環(huán)境，政策調(diào)控進一步加大保障性安居工程建設力度。加強保障性住房管理，健全準入退出機制，切實做到公開、公平、公正；合理引導居民住房需求；認真執(zhí)行國家新的房地產(chǎn)稅收、信貸政策及住房限購政策，著力抑制投資性、投機性購房，繼續(xù)支持自住性住房需求；進一步加強房地產(chǎn)市場監(jiān)管?！痉康禺a(chǎn)市場】——宏觀環(huán)境，政策影響主要影響因素影響效果保障房短期難以批量投放限購及預售資金監(jiān)管范圍近期有可能擴大，抑制需求，造成近期成交量下降開發(fā)商資金面臨緊縮，開發(fā)商汰弱留強房產(chǎn)稅上海重慶已進行試點，如果試點成功可能在更多城市推行信貸資金限制發(fā)放，抑制需求2019年兩會政策的關鍵節(jié)點政策提升置業(yè)門檻和置業(yè)成本，首置、改善需求受到影響，受大中城市的連帶影響，三線城市如遵義的部分購房者（剛需為主）開始采取觀望態(tài)度，但遵義市區(qū)房地產(chǎn)市場處于起步階段，市場以受政策影響最小的首置、首改剛性需求為主，市民雖因調(diào)控政策引發(fā)一定的觀望情緒，但總體影響不大?！痉康禺a(chǎn)市場】——遵義房地產(chǎn)土地市場情況土地購置價格快速上漲，紅花崗、匯川等配套完善區(qū)域土地供應緊張，城南新區(qū)及新蒲的土地市場購置量快速上漲，板塊競爭將更加激烈。年份土地購置面積

（萬平方米）土地成交價款（萬元）土地平均成交價格

（萬元/畝）折合

（元/平方米）201971—

32.07481201973.313811137.77567201946.122712843.79657201991.18373461.28919200958.163815043.73656201934.3—

80.1312022019142.28—

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2019119.8—

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2019366.4584512106.41595遵義市土地價格呈現(xiàn)快速增長趨勢。2019年，土地價格為32.07萬元/畝，至2019年，土地成交價格已漲至106.4萬元/畝，年增長超過16%。遵義市土地價格與房屋價格存在“倒掛”現(xiàn)象，房屋價格漲幅低于土地價格漲幅。隨著遵義兩大副城區(qū)——城南及新蒲房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展加快、各大房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)相繼入駐，必將引發(fā)土地市場的激烈競爭。目前中建、金科、實地等企業(yè)已經(jīng)進入新蒲區(qū)域；瑞安地產(chǎn)已取得遵義縣2000畝土地，正在大規(guī)模開發(fā)?！痉康禺a(chǎn)市場】——遵義房地產(chǎn)市場住宅整體供應及成交情況2019年存量（萬㎡）2019年取得預售許可證的預售面（萬㎡）2019年可售面積（萬㎡）3000套1月2月3、4月5月6月7月8月9、10月11月12月合計3018.756.16012.684.3120.0625.6221.5222.4736.13167.7197.72019年遵義城區(qū)月度銷售面積統(tǒng)計（㎡）區(qū)域1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月總計匯川區(qū)3.621.464.863.973.753.073.883.074.052.873.393.3141.29紅花崗區(qū)4.693.132.904.333.053.113.224.126.284.043.382.3544.60遵義縣0.711.522.431.361.721.821.712.595.134.673.563.2230.44新浦新區(qū)0.000.000.000.000.000.000.000.000.004.725.5315.3525.6面積合計9.026.1010.189.657.526.997.828.7814.4615.3013.8622.23141.932019年累計銷售面積141.93萬方（含2019年存量），總體銷售率71.8%，剩余庫存量55.77萬方，紅花崗區(qū)無疑占據(jù)著主要的地位，其在海爾大道沿線向南延伸其中保利占據(jù)很大的部分；全市整體均價4390元，雖受新蒲新區(qū)及遵義縣樓盤低價影響，但較去年3790元有所上升，又由新蒲幾個大盤的項目啟動，各區(qū)域部分客戶受到分流，影響較大的主要為南部新城及遵義縣項目；遵義市整體成交量保持平穩(wěn)，樓盤規(guī)模逐步向大盤模式過渡、價格處于洼地，市場容量及價格受大盤影響大?！痉康禺a(chǎn)市場】——遵義房地產(chǎn)整體市場分析（高層）遵義市樓盤高層供應量大，主要依靠城南新區(qū)及新蒲樓盤的低價策略去化，該細分市場競爭壓力大。從供應量上看，遵義市場高層產(chǎn)品供應量極大，主要去化集中在城南保利及新蒲新開發(fā)項目。該區(qū)域項目高層產(chǎn)品總價低，去化量大；在當前市場環(huán)境下，高層產(chǎn)品若無法實現(xiàn)差異化，無法保證去化速度及利潤實現(xiàn)。遵義市在售主要高層項目情況行政區(qū)域項目名稱總建面(萬㎡)容積率月去化情況(套)面積區(qū)間(㎡)均價(元/㎡)去化率(%)匯川區(qū)常青藤國際花園754.213120-150750030%恒大城1483.83082-159510025%城南新區(qū)翰華國際花園8041650-13033009%保利未來城市600425068-140380020%新蒲實地薔薇國際一期352.5開盤876套40-195320035%中建幸福城2002.4開盤219881~1433000首期95%未來低密產(chǎn)品主要集中項目總體量（萬方）地址2019年預計推量（萬方）性質(zhì)產(chǎn)品形態(tài)中建幸福城240新蒲新區(qū)50新項目高層、洋房、商業(yè)金科項目320新蒲新區(qū)10新項目高層、洋房、商業(yè)實地薔薇國際200新蒲新區(qū)40新項目高層、洋房、商業(yè)凱萊國際100遵南大道20新項目高層、洋房天蘊·南加州30共青大道北段20在售洋房、小高層保利未來城市517遵南大道南段20在售高層、洋房、別墅、商業(yè)、寫字樓【房地產(chǎn)市場】——遵義房地產(chǎn)整體市場分析（高層存量預判）目前市場以高層主導，而在供大于求態(tài)勢下，新項目或新推售均以產(chǎn)品多樣化尋求突破【房地產(chǎn)市場】——遵義房地產(chǎn)整體市場分析（洋房）遵義市洋房產(chǎn)品供給集中在城南及新蒲，整體去化情況較好，市場成交主力面積段及總價格段比較集中。遵義市在售主要洋房項目情況行政區(qū)域項目名稱總建面(萬㎡)容積率月去化情況(套)洋房總量(套)面積區(qū)間(㎡)均價(元/㎡)去化率(%)城南新區(qū)東都凱萊國際一期303.89352087-146420071%保利未來城市5004431317106-256370064%紅花崗天蘊南加洲382.533540120-1575300售罄新蒲中建幸福城2002.41250（12月開盤）1300120-208390096%從洋房供應量上看，遵義市洋房供貨量持續(xù)增加；面對市場競爭，眾多開發(fā)商已將提高產(chǎn)品附加值及物業(yè)品質(zhì)視為市場突破口。區(qū)域客戶受消費水平限制，對洋房總價較為敏感；根據(jù)遵義市競爭樓盤分析和客戶反饋信息來看，城南及新蒲總價在40萬——60萬的洋房為暢銷產(chǎn)品，從去化率上看，競品項目110——130㎡洋房整體去化率高；【房地產(chǎn)市場】——遵義房地產(chǎn)整體市場分析（洋房存量預判）在售、待售樓盤低密產(chǎn)品存量項目名稱套數(shù)或面積存量凱萊國際近22萬方洋房天蘊南加州近3萬方洋房保利未來城市600余套洋房，約計7萬方中鐵共青湖北區(qū)規(guī)劃有洋房或小高層，按推售的洋房+小高層占比75%計算，未來約50萬方桃溪河畔御龍灣后續(xù)主要為洋房別墅，體量未知5個在售亮相項目，存量總計約80萬；主要集中在凱萊國際22萬方洋房和中鐵共青湖北區(qū)近50萬方洋房；未來洋房項目可達6個，存量約48萬方，集中在新蒲板塊；包含金科、中建等企業(yè)土地端洋房，小高層存量(1.25<容積率≤2.0）區(qū)域開發(fā)商名稱項目名稱占地㎡容積率建面㎡預計洋房㎡土地位置匯川區(qū)遵義市匯川區(qū)城市建設投資公司未知57622.01.609219592195匯川區(qū)董公寺鎮(zhèn)割麻村紅花崗區(qū)遵義市紅花崗區(qū)藥業(yè)工業(yè)投資公司未知9879.52.001975913238遵義市園區(qū)大道旁遵義鈦世紀房地產(chǎn)開發(fā)有限公司未知20190.01.643301333013紅花崗區(qū)南關鎮(zhèn)長崗村遵義湘江投資建設有限責任公司未知6382.01.4491909190紅花崗區(qū)南關鎮(zhèn)南山村、金華村新蒲新區(qū)重慶金科房地產(chǎn)開發(fā)有限公司金科項目96150.11.96188454130033遵義市新蒲鎮(zhèn)文武村中建遵義新蒲建設發(fā)展有限公司中建幸福城146933.01.97289458201926遵義市新蒲鎮(zhèn)文武村總計6615004.6

632070477396整體市場供應近130萬㎡；項目端供應48萬㎡，集中在忠莊板塊，老城區(qū)供應有限；新蒲包含金科等品牌企業(yè)，約33萬方。從別墅供應量上看，遵義市別墅供貨量較小，價格處于較低水平；預期隨著居民消費能力提升，改善性置業(yè)需求將促進別墅市場容量增加，物業(yè)價值上漲空間較大；從去化率及整體去化量來看，中鐵·共青湖目前占據(jù)著遵義市場別墅產(chǎn)品領導者遵義市別墅產(chǎn)品供應量小，上漲空間較大，發(fā)展前景較好。遵義市在售別墅項目情況區(qū)域項目名稱總建面(萬㎡)容積率總套數(shù)銷售套數(shù)月去化情況(套)面積區(qū)間(㎡)均價(元/㎡)去化率(%)匯川匯川國際溫泉旅游城一期301.8484825（開盤）240-60090001城南新區(qū)中鐵共青湖1051.2510522112120-53012000-保利未來城市6004首推40套44（開盤）209-300110000.1新蒲金科1302.5-認籌-180-3509000-【房地產(chǎn)市場】——遵義房地產(chǎn)整體市場分析（別墅）在售、待售樓盤別墅存量項目名稱套數(shù)或面積存量保利未來城市二期100套別墅，近3萬平米本案北區(qū)規(guī)劃有別墅，按推售的別墅占比35%計算，未來別墅約20-30萬方之間東欣彩虹城未來有少量別墅產(chǎn)品，體量未知桃溪河畔御龍灣后續(xù)主要為洋房別墅，體量未知威尼斯廣場未來批次可能規(guī)劃少量別墅遵義匯川國際溫泉旅游城22套獨棟別墅云山秀水20套雙拼、聯(lián)排在售、待售項目未來別墅存量主要集中在保利未來城市、中鐵共青湖；其中保利未來城市預計3萬㎡；根據(jù)土地成交統(tǒng)計，未來土地別墅存量約為16萬㎡，集中在新蒲板塊的中建項目、永和美投資項目及星長征項目土地端別墅存量別墅（容積率≤1.25)區(qū)域開發(fā)商名稱項目名稱占地㎡容積率建面㎡預計㎡土地位置紅花崗區(qū)遵義鈦世紀房地產(chǎn)開發(fā)有限公司未知4569.01.205482.83673.476紅花崗區(qū)南關鎮(zhèn)南山村新蒲新區(qū)中建遵義新蒲建設發(fā)展有限公司中建幸福城56557.81.1062213.634839.62遵義市新蒲鎮(zhèn)文武村遵義市永和美投資開發(fā)有限公司未知146579.61.10161237.590293遵義市新蒲鎮(zhèn)新中村、大山村遵義市新蒲鎮(zhèn)新中村匯川新區(qū)遵義新奧房地產(chǎn)開發(fā)有限公司尊龍灣1260001.25000050000遵義市匯川大道與遵綏路口交匯處總計3333706.4

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未來4個大盤開發(fā)別墅；現(xiàn)狀競爭集中在保利和本案；土地端存量集中于新蒲，中建項目+永和美項目+星長征項目約18萬㎡；地州端仁懷碧桂園項目今年面市?！痉康禺a(chǎn)市場】——遵義房地產(chǎn)整體市場分析（別墅）2019年，預計區(qū)域市場內(nèi)主推物業(yè)仍然以高層及小高層物業(yè)為主；洋房物業(yè)競爭有一定壓力；別墅市場競爭壓力相對較小。區(qū)域項目名稱容積率別墅洋房小高層高層公寓城南新區(qū)保利未來城市4√√√√√萬豪商貿(mào)城5

√√√東都凱萊國際3

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新蒲實地薔薇國際3

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中建幸福城3.5

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金科2.5√√√√匯川匯川國際溫泉旅游城2.5√

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恒大城4

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星長征·尊龍灣1.2√【房地產(chǎn)市場】——遵義房地產(chǎn)整體市場分析遵義項目容積率多在2.5以上，高層及小高層是絕對的主流產(chǎn)品，土地使用強度高。復合型樓盤的高端物業(yè)多以品質(zhì)洋房出現(xiàn)；遵義中高檔次項目前期推貨以高層及小高層產(chǎn)品為主，主要考慮為吸引剛需客群、促進樓盤熱銷；后期介入洋房細分市場拉升樓盤品質(zhì)；遵義市場別墅產(chǎn)品推送量有限，市場競爭相對較小【房地產(chǎn)市場】——競品案例分析（別墅）新蒲中建永和美忠莊保利未來城市龍坑中鐵共青湖仁懷

碧桂園匯川星長征遵義別墅市場以南部區(qū)域中鐵·共青湖和保利·未來城市為主，供應稀缺、相對暢銷，遵義市區(qū)別墅項目只有本案和個別項目少量有售。天蘊南加州匯川國際溫泉城別墅市場供應稀缺，相對暢銷，公開市場僅中鐵共青湖銷售走量7-8套/月和未來城市1套/月；客戶以商貿(mào)老板為主，公務員、事業(yè)單位管理層為輔；后者更為低調(diào)（購買低調(diào)樓盤）；隨著大盤的土地供應，別墅開發(fā)混合其中，未來競爭聚焦大盤，仁懷碧桂園會形成潛在的分流?！痉康禺a(chǎn)市場】——競品案例分析（別墅客戶構成）板塊項目物業(yè)區(qū)域構成職業(yè)、年齡構成紅花崗板塊桃溪河畔御龍灣疊拼市區(qū)客戶為主50%公務員管理層、50%生意人東欣彩虹城獨棟、聯(lián)排、疊拼市區(qū)客戶占80%主要為本地商人忠莊保利未來城市聯(lián)排市區(qū)占比60-70%，區(qū)縣15%、外省20%商人老板占到60%；企業(yè)高管占到30%，中層管理10%；龍坑板塊中鐵共青湖獨棟、聯(lián)排、合院目前主要面向兩城區(qū)與遵義縣客戶本地經(jīng)商商人主導，以酒、茶經(jīng)銷商、建材老板為代表以主城區(qū)商貿(mào)生意人主導，特別是酒、茶經(jīng)銷商，建材等商貿(mào)老板，企業(yè)高管為輔，政府單位公務員管理層較少，集中于低調(diào)項目桃溪河畔御龍灣的疊拼；區(qū)縣客戶占比相對較小。項目地址遵義縣共青湖開發(fā)商遵義源豐置業(yè)有限公司占地面積1800000㎡建筑面積1050000㎡容積率1.25綠化率70%物業(yè)形態(tài)別墅、洋房戶車比1：1.04開盤日期2019年10月25日交房時間2019.6物管費2.3項目整體占地2700畝，總建面105萬方，涵蓋疊拼別墅、聯(lián)排別墅、類獨棟別墅、獨棟別墅、洋房等業(yè)態(tài)。定位清晰，直擊遵義最高端客戶市場。景觀資源、高贈送均為客戶重要需求因素，本項目有共青湖天然水景資源?！痉康禺a(chǎn)市場】——競品案例分析（中鐵共青湖）競品獨棟產(chǎn)品均屬于熱銷產(chǎn)品，聯(lián)排產(chǎn)品中，A、B兩個組團的聯(lián)排去化率較高，C組團聯(lián)排較難銷售，洋房產(chǎn)品A、C組團滯銷嚴。ABCD序號項目名稱產(chǎn)品類型總套數(shù)（套）剩余套數(shù)（套）建筑面積（㎡）建筑單價（元/㎡）去化率1A組團獨棟10022000100%2A組團類獨棟40011000100%3A組團聯(lián)排57112418950081%4A組團洋房1449816229600032%5B組團合院6448100521000025%6B組團類獨棟130011000100%7B組團聯(lián)8C組團獨棟21522532020076%9C組團類獨棟462263901070052%10C組團聯(lián)排41337593970020%11C組團洋房6165757331857007%12合計——

1021792118253——22%【房地產(chǎn)市場】——中鐵共青湖（產(chǎn)品情況）類別房號位置建筑面積花園面積總價產(chǎn)品表現(xiàn)四聯(lián)排A9-1-3邊套220.05862094887①樓棟前排湖景視野被遮擋，后排洋房產(chǎn)品影響，景觀不佳，私密性差；②剩余產(chǎn)品花園贈送面積相對已售產(chǎn)品較小，客戶滿意度較低五聯(lián)排A10-1-2中套219.67962098213五聯(lián)排A10-1-3中套219.67962098213五聯(lián)排A10-1-4中套219.67962098213四聯(lián)排A11-1-3中套220.051052086757五聯(lián)排A12-1-2中套219.671072085085五聯(lián)排A12-1-3中套219.671072085085五聯(lián)排A12-1-4中套219.671072085085四聯(lián)排A13-1-2中套220.051162093629五聯(lián)排A14-1-3中套219.671162090708五聯(lián)排A14-1-4中套219.671162090708A組團余貨11套，聯(lián)排別墅均集中在后排山上位置的9-14#樓棟中套，花園贈送較小。滯銷原因：產(chǎn)品位置基本集中于中套，湖景視野被遮擋；相對于已售產(chǎn)品花園贈送較小，附加值差異較大?！痉康禺a(chǎn)市場】——中鐵共青湖（產(chǎn)品解析）四聯(lián)排上山，目前剩余1套（A11-1-3）四聯(lián)排上山，目前剩余1套（A9-1-3）五聯(lián)排上山，目前剩余3套，（A10-1-2、A10-1-3、A10-1-2四聯(lián)排上山，目前剩余1套（A11-1-3）五聯(lián)排上山，目前剩余3套，（A12-1-2、A12-1-3、A12-1-4樓棟

B7B8B9B10B11B12B13產(chǎn)品表現(xiàn)戶型建筑面積（㎡）花園贈送（㎡）銷售總價實得均價（元/㎡）余貨余貨余貨余貨余貨余貨余貨A1216-221225-245220萬54210322000花園贈送面積大，附加值高，實得均價相對較低A2201-215101-142240萬64916262614花園贈送遠遠低于A1戶型，且實得單價偏高，價值差異化并不明顯A3206-210134200萬64482222222剩余8套剩余7套剩余6套剩余8套剩余3套剩余6套剩余10套B組團余貨48套,A1戶型去化較好（花園贈送面積大附加值較高），A2/A3戶型滯銷。B滯銷產(chǎn)品滯銷產(chǎn)品暢銷產(chǎn)品滯銷原因：A2/A3戶型滯銷明顯，贈送面積遠遠小于A1戶型，且實得單價高于A1戶型1000元，價值差異顛倒；2019年下半年受工程影響，處于銷售停滯狀態(tài)，且產(chǎn)品展示不強，客戶體驗度不高?！痉康禺a(chǎn)市場】——中鐵共青湖（產(chǎn)品解析）洋房獨棟剩余房源類獨棟剩余房源聯(lián)排剩余房源C組團獨棟剩余5套、類獨棟剩余22套，聯(lián)排剩余33套，剩余產(chǎn)品均被位置影響，景觀面不佳，私密性較差。滯銷原因：獨棟產(chǎn)品位置不佳，部分產(chǎn)品臨高速路或入口位置，噪音影響較大，私密性較差；類獨棟花園贈送較大，附加值高，但由于位置影響，景觀面不足，且部分產(chǎn)品臨高速路；聯(lián)排產(chǎn)品剩余房源景視野被遮擋，所在位置比較尷尬，私密性較差。【房地產(chǎn)市場】——中鐵共青湖（產(chǎn)品解析）優(yōu)點：闊景獨棟,大尺度大空間地下室全贈送,花園超大贈送空間變化多樣,功能配置完善戶型套內(nèi)面積（㎡）實得面積（㎡）贈送比例整體(米)客廳(米)主臥室(米)車庫面積（㎡）花園面積（㎡）開間進深開間進深開間進深獨棟389610超過100%13.917.913.96.24.89.140240地下一層地上一層地上二層地上三層缺點：占地面積過大,占有資源過多導致總價過高；【房地產(chǎn)市場】——中鐵共青湖（獨棟產(chǎn)品解析）戶型套內(nèi)面積（㎡）實得面積（㎡）贈送比例整體(米)客廳(米)主臥室(米)車庫面積（㎡）花園面積（㎡）開間進深開間進深開間進深聯(lián)排端套28345260%10.418.48.06.04.56.038120地下一層地上一層地上二層地上三層優(yōu)點：聯(lián)排端套戶型作為類獨棟銷售，提升產(chǎn)品品質(zhì)；贈送較大，高性價；缺點：四連排背靠背布局緊湊；部分采光較差。【房地產(chǎn)市場】——中鐵共青湖（聯(lián)排端套產(chǎn)品解析）類別房號余房面積（㎡）架空層（㎡）花園面積（㎡）總價產(chǎn)品表現(xiàn)六聯(lián)排下山C246225-243129-180131-382230-280萬聯(lián)排產(chǎn)品前方視野被獨棟遮擋，無法清晰欣賞湖面景觀；聯(lián)排位于獨棟與洋房之間，私密性較差五聯(lián)排下山C255226-243129-180114-360230-280萬四聯(lián)排下山C342226129200230萬五聯(lián)排下山C354226-243129-180130-290230-280萬五聯(lián)排下山C363226129112-129230萬六聯(lián)排下山C375225-243129-180127-330230-280萬四聯(lián)排上山C384222-244/143-364200-230萬六聯(lián)排下山C394225/142-170200萬類獨棟C22-1-17290.46/265-505290萬類獨棟余房花園贈送較大，附加值高類獨棟22、23#樓位于高速路旁，噪音影響較大，私密性不佳；26-29#樓位于獨棟與洋房之間，景觀資源相對較差；C23-1-13290.47/370-550290萬C26-1-23290.47242.04310-420370萬C27-1-13290.47242.04225-315360萬C28-1-13290.47242.04320-420380萬C29-1-23290.47/285-330260-290萬獨棟C2-1-11528.41486.212001400萬獨棟余貨集中在入口位置2、3#樓和高速路旁的19、20、21#樓，噪音影響較大,私密性較差；C3-1-11528.41486.211001370萬C19-1-11398.73372.24790634萬C20-1-11398.73372.24640625萬C21-1-11398.73372.24600622萬【房地產(chǎn)市場】——中鐵共青湖（產(chǎn)品解析）優(yōu)點：面積尺寸適中；功能分區(qū)齊全，贈送較大，高性價；戶型套內(nèi)面積（㎡）實得面積（㎡）贈送比例整體(米)客廳(米)主臥室(米)車庫面積（㎡）花園面積（㎡）開間進深開間進深開間進深聯(lián)排22034937%6.620.86.65.64.15.61960優(yōu)點：四連排背靠背布局緊湊；部分采光較差。地下一層地上一層地上二層地上三層【房地產(chǎn)市場】——中鐵共青湖（聯(lián)排產(chǎn)品解析）戶型套內(nèi)面積（㎡）實得面積（㎡）贈送比例整體(米)客廳(米)主臥室(米)車庫面積（㎡）花園面積（㎡）開間進深開間進深開間進深合院A131943737%8.415.55.7744.90118一層二層三層【房地產(chǎn)市場】——中鐵共青湖（合院產(chǎn)品解析）調(diào)查目的：更好的認知客戶針對客戶群：【別墅客戶】各大中企業(yè)負責人、商鋪、別墅客戶……訪談數(shù)量：415份（共青湖成交客戶55組，意向客戶80組，資源280組；）調(diào)查著重點：對項目區(qū)域的認可度；對項目品牌認可度；對產(chǎn)品的需求情況；對別墅與洋房產(chǎn)品的看法；客戶心理價位預期；【客戶調(diào)研】市場客戶電話訪談調(diào)查

客戶多以自住型為主，對共青湖景觀資源、環(huán)境、高爾夫等極為認可，具有強烈的獨有資源占有欲望；但一半以上的客戶以資源占有非自用型為主，認為區(qū)域偏遠，且交通不便；配套設施薄弱，影響生活便利性；對比市場競品，認為其價格偏高，客戶難以承受；【客戶調(diào)研】客戶調(diào)研結(jié)果：【房地產(chǎn)市場】——中鐵共青湖（客戶情況）【房地產(chǎn)市場】——中鐵共青湖（小結(jié)）共青湖湖景資源：共青湖為遵義市民的“母親湖”，是遵義市民家喻戶曉的“湖泊”景觀資源，是遵義市民休閑、度假、游玩的好去處；也是中鐵共青湖項目為客戶所接受的最主要的賣點、靚點。稀缺產(chǎn)品：目標客戶群鎖定精準，遵義市場稀缺的、唯一在售的別墅產(chǎn)品是本項目的又一大賣點；試想，共青湖畔不是別墅產(chǎn)品，而是高層產(chǎn)品，則可想客戶的接受度及認可度肯定不會很高。企業(yè)品牌：中鐵置業(yè)，國家央企，在貴陽有不少已成功開發(fā)的高品質(zhì)樓盤案例，在遵義市民心目中就是實力的象征，相信中鐵開發(fā)的樓盤品質(zhì)高、質(zhì)量有保證，中鐵品牌就是項目附加值的體現(xiàn)之一，也是項目的核心賣點之一。項目點評：1、共青湖獨有資源配套，加上別墅產(chǎn)品定位，奠定了遵義市場頂級樓盤形象。2、主要目標客戶群為主城區(qū)的實體企業(yè)主、個體私業(yè)主、部分公務員及仁懷、金沙等郊區(qū)縣市的頂級客群?！痉康禺a(chǎn)市場】——競品案例分析（匯川國際溫泉旅游城）項目地址遵義市匯川大道旁（紅河北路與金沙江路交匯處）開發(fā)商遵義金宏置業(yè)有限公司占地面積666667㎡建筑面積1200000㎡容積率1.2綠化率50%物業(yè)形態(tài)高層，洋房，獨棟別墅戶車比∕開盤日期2019.3交房時間2019年12月物管費∕項目整體占地666667㎡，總建面120萬方，涵蓋洋房、高層、洋房、別墅等業(yè)態(tài)，項目分三期開發(fā)，目前正在進行一期開發(fā)。定位清晰，開拓遵義市高端溫泉旅游市場。溫泉資源、學區(qū)資源【房地產(chǎn)市場】——匯川國際溫泉旅游城（產(chǎn)品情況）一期開盤推出樓棟建筑類型推出套數(shù)（套）銷售套數(shù)（套）開盤銷售率目前銷售率面積區(qū)間（㎡）均價2019.38洋房260140∕54%66－2265000元/㎡2019.324棟獨棟別墅2419∕79%200－400320-430萬/棟項目已推戶數(shù)284套，到目前為止，銷售157套，用時15個月，平均每月銷售約11套。項目是遵義市政府重點打造標桿項目，低密度溫泉資源是客戶居住主要原因。項目的優(yōu)惠政策主要是洋房特價房4260元/㎡，洋房業(yè)主享有溫泉會所一定折扣，具體未定。別墅業(yè)主享有溫泉會所6折優(yōu)惠。獨棟別墅洋房【房地產(chǎn)市場】——匯川國際溫泉旅游城（小結(jié)）資源優(yōu)勢：遵義市場僅有的溫泉資源及航中的學區(qū)資源是項目的優(yōu)勢。城市運營的規(guī)劃配套：政府對于溫泉旅游城的規(guī)劃奠定了此項目的標桿地位，集生態(tài)居住、溫泉療養(yǎng)、水上樂園、五星酒店、旅游商務、商業(yè)超市、特色商街為一體的城市綜合體。周邊配套：與遵義航天中學相鄰，與北部客車站、匯川區(qū)人民醫(yī)院等近在咫尺，項目周邊區(qū)檢察院、區(qū)人民法院、區(qū)人武部已投入使用，市中級人民法院、區(qū)公安分局、移動公司、供電公司即將投入使用。項目地址遵義市桃溪寺恒達駕校旁開發(fā)商遵義天蘊房地產(chǎn)開發(fā)有限公司占地面積10萬㎡建筑面積38萬㎡容積率3.0綠化率35%物業(yè)形態(tài)高層、洋房戶車比1：1開盤日期2019.12交房時間2019.6物管費1.2項目整體占地150畝，總建面38萬方，項目由49棟洋房5+1，9棟高層組成。項目共一期開發(fā)共11棟5+1洋房組成，項目一期200余套已全部推出，剩少量平層房源。項目賣點：地理位置優(yōu)勢，由于建筑風格特色一出來就抓住中高端客戶群體，滿足其居住需求，樹立精品標桿路線，定位準確，有極強的借鑒意義?！痉康禺a(chǎn)市場】——近似風格案例（天蘊南加州）一期洋房已售完二期高層項目名稱產(chǎn)品類型總套數(shù)（套）剩余套數(shù)（套）建筑面積（㎡）建筑單價（元/㎡）去化率（%）天蘊南加州高層9棟一94-1283800未開盤洋房70010119-158550090%天蘊南加州產(chǎn)品：高層、洋房（5+1），洋房去化率比較高。【房地產(chǎn)市場】——天蘊南加州（產(chǎn)品情況）戶型建筑面積（㎡）實得面積（㎡）贈送比例整體(米)客廳(米)主臥室(米)開間進深開間進深開間進深洋房平層12413810%10.714.64.54.23.64.5戶型點評：此戶型是洋房平層，入戶花園帶有大露臺，讓生活更加有序，通廳設計彰顯高貴大氣，廚房帶生活陽臺使得更加方便，戶型方正緊湊合理，南北通透，板式結(jié)構，間間采光，三陽臺設計。【房地產(chǎn)市場】——天蘊南加州（戶型情況）【房地產(chǎn)市場】——天蘊南加州（小結(jié)）優(yōu)勢：在遵義市場面世較早，客戶普遍認可項目其南加州的建筑風格。周邊配套：在遵義市一中分校對面，周邊有遵義市體育館、醫(yī)專附院等配套設施。周邊配套：規(guī)劃有2萬㎡風情商業(yè)街，小區(qū)廣場等；點評：項目花園洋房基本售罄，只余住宅在建，已開始交房，項目口碑較好?！痉康禺a(chǎn)市場】——競品案例分析（保利·未來城市）項目地址遵義市遵南大道中段西側(cè)開發(fā)商遵義保利置業(yè)有限公司占地面積5000000㎡建筑面積15000000㎡容積率3.0綠化率35%物業(yè)形態(tài)、別墅、洋房、高層戶車比1：0.9開盤日期2019年10月15日交房時間2019年6月物管費1.2元/㎡項目整體占地7500畝，總建面1500萬方，分五期開發(fā)，涵蓋洋房、高層、別墅。A1地塊由15棟洋房和39棟高層組成，全部在售；A2地塊規(guī)劃有高層與別墅組成。本項目品牌為突出優(yōu)勢，項目以品牌效應、強大的配套為主要策略。山體別墅約100套已推40套產(chǎn)品位置套數(shù)面積（㎡）價格（元）濱湖聯(lián)排40207-2909000-11000山體聯(lián)排100220-31012000（預估）取消客戶分析：共計44個意向客戶，交籌客戶10個，逼定成交4套；成交客戶：均為商業(yè)客戶再購和朋友介紹，認可經(jīng)濟型別墅產(chǎn)品，接受保利的大規(guī)劃和配套；未成交客戶：不能接受價格和環(huán)境，對產(chǎn)品位置不滿意；【房地產(chǎn)市場】——保利·未來城市（產(chǎn)品情況）保利聯(lián)排別墅面積與本案趨同，價格相當，自去年9月推售以來僅去化4套，意向客戶主要為市區(qū)商貿(mào)人群，外省商會人群占一定比例，客戶對環(huán)境和價格不認可?！痉康禺a(chǎn)市場】——保利·未來城市（小結(jié)）大盤規(guī)模：遵義市場前所未有的1500萬方規(guī)模大盤，未來200萬常住人口的南部新城，未來的遵義城市副中心。企業(yè)品牌：保利置業(yè)，國家央企，國之巨子，在貴陽及全國有不少已成功開發(fā)的高品質(zhì)樓盤案例，在遵義市民心目中就是實力的象征，相信保利開發(fā)的樓盤品質(zhì)高、質(zhì)量有保證，保利品牌就是項目附加值的體現(xiàn)之一，也是項目的核心賣點之一。城市運營的規(guī)劃配套：一山兩湖五公園的“公園城市”，0-18歲的全國知名幼兒園、小學、初中、高中全程教育的“教育城市”，2.5公里長西南最長商業(yè)步行街的“中心城市”，三縱六橫的“暢通城市”，溫泉酒店、五星級涉外酒店、5A甲級寫字樓、大型SHOPPINGMALL、保利博物館、保利電影院線的“頂級配套城市”。公務員榜樣力量：2019年10月，充分利用政府力量，大部分政府公務員均購買保利，保利未來城市掀起了“全城談保利、全城買保利”的熱潮，公務員的榜樣力量及“羊群”效應導致了客戶“不買保利沒面子”的從眾心理與局面。整個遵義市樓市一片洋溢，供需兩旺成為了未來幾年房地產(chǎn)市場的主要基調(diào)，而在這個市場環(huán)境下，大開發(fā)商與大項目有著天然的競爭優(yōu)勢，可以想見未來幾年遵義房地產(chǎn)市場將是大項目與大品牌的天下。遵義未來的發(fā)展的方向一南一北。匯川大道區(qū)域正處于北方板塊的核心部分，政府政策的優(yōu)惠和大開發(fā)商的進入，使匯川大道區(qū)域成為了未來最具升值潛力的板塊，發(fā)展