31省份房地產(chǎn)市場報(bào)告（20230625）正式版

市場指標(biāo)省份房地產(chǎn)市場報(bào)告2023年06月25日1前5月安徽湖南和福建三省樓市偏冷本報(bào)告對全國31省份房地產(chǎn)市場指標(biāo)進(jìn)行分析，包括開發(fā)投資額、新開工面積、竣工面積、房屋銷售面積、房屋銷售額等5個(gè)指標(biāo)。考慮到經(jīng)濟(jì)大省在穩(wěn)房地產(chǎn)方面的重要作用，報(bào)告尤其關(guān)注了全國13個(gè)經(jīng)濟(jì)大省的運(yùn)行情況，即北京、上海、廣東、江蘇、浙江、山東、福建、河北、安徽、湖北、湖南、河南和四川。本報(bào)告分析顯示，在全國13個(gè)經(jīng)濟(jì)大省中，安徽、湖南和福建三省的商品房交易市場偏冷，也成為后續(xù)最需要進(jìn)行刺激的省份。一、供給端指標(biāo)1、開發(fā)投資：債務(wù)風(fēng)波對房企擴(kuò)張能力產(chǎn)生了后遺癥2023年1-5月份，全國13個(gè)經(jīng)濟(jì)大省中，僅4個(gè)省份房地產(chǎn)開發(fā)投資額同比增速為正，其他9個(gè)則為負(fù)。我們認(rèn)為，房地產(chǎn)開發(fā)投資額同比增速指標(biāo)是房地產(chǎn)景氣度的關(guān)鍵指標(biāo)，目前較多經(jīng)濟(jì)大省該指標(biāo)為負(fù)，說明景氣度偏低，房企供給端擴(kuò)張能力受限。此類省份表現(xiàn)不佳，也對全國開發(fā)投資整體形勢產(chǎn)生了拖累影響。具體省份看，上海、北京和湖北的該指標(biāo)為正，分別為40.7%、13.1%和2.5%。而四川、安徽和福建該指標(biāo)最弱，分別為-18.7%、-14.5%和-13.3%。去年下半年至今，京滬兩地供地力度總體增強(qiáng)，紛紛推出了很多優(yōu)質(zhì)地塊。一些央企也明顯強(qiáng)化了投資力度，其都使得京滬兩地開發(fā)投資指標(biāo)穩(wěn)住了。相反，包括四川、安徽、福建等省份開發(fā)投資指標(biāo)較差，其降幅都超過了10%的水平。去年下半年以來此類省份房企債務(wù)風(fēng)波事件后，開發(fā)投資能力明顯受到了削弱。圖1 13個(gè)經(jīng)濟(jì)大省房地產(chǎn)開發(fā)投資額年初累計(jì)值同比增速（%）250403020100-10-20-30上海 北京 湖北 浙江 江蘇 山東 河北 廣東 湖南 河南 福建 安徽 四川數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計(jì)局、易居研究院2、新開工：6個(gè)經(jīng)濟(jì)大省降幅超過20%2023年1-5月份，全國13個(gè)經(jīng)濟(jì)大省中，有3個(gè)省份新開工面積同比增速為正，其他10個(gè)則為負(fù)。新開工表現(xiàn)比較弱，尤其是有6個(gè)經(jīng)濟(jì)大省新開工降幅超過20%，說明新開工領(lǐng)域進(jìn)行刺激非常有必要。具體省份看，除上海和河北以外，其他一些經(jīng)濟(jì)大省的新開工數(shù)據(jù)表現(xiàn)都非常弱，來自建材等領(lǐng)域的側(cè)面數(shù)據(jù)也體現(xiàn)了這一點(diǎn)。尤其是江蘇、四川和廣東三省該指標(biāo)最弱，其同比增速分別為-38.7%、-33.5%和-32.6%?？傮w上，此類省份該指標(biāo)和債務(wù)風(fēng)波等有密切關(guān)聯(lián)。其中，江蘇部分建筑企業(yè)遇到了較大的資金問題、四川部分頭部房企投資能力明顯萎縮、廣東部分房企陷入了較大債務(wù)問題之中。新開工是確保房屋有序供應(yīng)的最基本條件，各地要深入分析新開工動(dòng)力偏弱的問題，及時(shí)出臺應(yīng)對措施。圖2 13個(gè)經(jīng)濟(jì)大省房屋新開工面積年初累計(jì)值同比增速（%）3806040200-20-40-60上海 河北 福建 北京 湖南 安徽 山東 浙江 湖北 河南 廣東 四川 江蘇數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計(jì)局、易居研究院3、竣工：福建該指標(biāo)還需快馬加鞭2023年1-5月份，全國13個(gè)經(jīng)濟(jì)大省中，有12個(gè)省份竣工面積同比增速為正，僅有1個(gè)省份為負(fù)，即福建省?？偨Y(jié)來看，今年前5月竣工指標(biāo)表現(xiàn)不錯(cuò)，說明各地深入落實(shí)了保交樓的舉措。各類資金對樓盤復(fù)工的支持力度較大，我們也了解到今年前5月各類房企頻頻發(fā)出交付喜報(bào)，進(jìn)一步說明竣工指標(biāo)總體處于回穩(wěn)向好的良好態(tài)勢。具體省份看，上海、浙江和北京的竣工數(shù)據(jù)表現(xiàn)最好，其同比增速分別為57.5%、53.3%和48.4%。此類省份竣工數(shù)據(jù)不錯(cuò)，有幾個(gè)重要特點(diǎn)。第一、此類省份受債務(wù)風(fēng)波的沖擊影響較小，所以樓盤竣工和交付工作受到的影響要小。第二、此類省份也是這兩年樓市交易較好、相對活躍的省份。住房交易市場活躍，客觀上為保交樓工作提供了充實(shí)的資金。圖3 13個(gè)經(jīng)濟(jì)大省房屋竣工面積年初累計(jì)值同比增速（%）46050403020100-10上海 浙江 北京 江蘇 山東 安徽 廣東 河北 湖南 四川 河南 湖北 福建數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計(jì)局、易居研究院二、需求端指標(biāo)1、房屋銷售面積：安徽等三省表現(xiàn)偏弱2023年1-5月份，全國13個(gè)經(jīng)濟(jì)大省中，有7個(gè)省份商品房銷售面積同比保持正增長，有1個(gè)省份該指標(biāo)為零，剩下的5個(gè)省份該指標(biāo)則為負(fù)。這說明，相比開發(fā)投資、新開工以及竣工等指標(biāo)，商品房銷售面積同比增速指標(biāo)存在較為明顯的分化，或者說各經(jīng)濟(jì)大省之間差異性較大。具體來看，北京和上海兩省份商品房銷售數(shù)據(jù)表現(xiàn)最好，其同比增速分別為36.9%和31.7%。從實(shí)際觀察來看，今年這兩地新房銷售中，市區(qū)新盤交易不錯(cuò)，但郊區(qū)市場也有降溫的風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，在13個(gè)經(jīng)濟(jì)大省中，安徽屬于樓市相對疲軟的省份。對于此類樓市偏疲軟的省份，后續(xù)建議要進(jìn)一步放開落戶政策和購房政策，以激活合理住房消費(fèi)需求。圖4 13個(gè)經(jīng)濟(jì)大省商品房銷售面積年初累計(jì)值同比增速（%）5403020100-10-20-30北京 上海 河北 浙江 河南 廣東 山東 江蘇 湖北 四川 湖南 福建 安徽數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計(jì)局、易居研究院2、房屋銷售金額：應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注安徽湖南福建三省2023年1-5月份，全國13個(gè)經(jīng)濟(jì)大省中，有10個(gè)省份商品房銷售金額同比保持正增長，剩下的3個(gè)省份則為負(fù)增長。由于各地普遍放松了限價(jià)政策，所以該指標(biāo)總體上要比銷售面積指標(biāo)要好，即正增長的省份數(shù)量要多一點(diǎn)。具體來看，在13個(gè)經(jīng)濟(jì)大省中，上海、北京和浙江等省份表現(xiàn)較好，其同比增速分別為42.2%、36.1%和17.1%。同時(shí)，安徽、湖南和福建三省表現(xiàn)最弱，其同比增速分別為-11.6%、-2.3%和-1.0%。我們認(rèn)為，鑒于此類省份作為經(jīng)濟(jì)大省，其穩(wěn)樓市、穩(wěn)交易的工作更需強(qiáng)化。近期福建省的新能源公司寧德時(shí)代發(fā)布公告，支持員工買房安家，擬為員工提供無息借款。此類舉措至少給我們一個(gè)啟發(fā)，即各地要發(fā)動(dòng)更多資源，以更好促進(jìn)購房市場的活躍。圖5 13個(gè)經(jīng)濟(jì)大省商品房銷售金額年初累計(jì)值同比增速（%）50403020100-10-20上海 北京 浙江 河北 河南 廣東 四川 江蘇 山東 湖北 福建 湖南 安徽6數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計(jì)局、易居研究院三、分析總結(jié)鑒于13個(gè)經(jīng)濟(jì)大省在新一輪經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的重要作用，我們認(rèn)為，其房地產(chǎn)市場的運(yùn)行必須更穩(wěn)更扎實(shí)，否則其對于全國市場會(huì)有拖累的影響。1）銷售端的回暖是最為關(guān)鍵的動(dòng)力，若銷售不好，那么供給端等指標(biāo)也會(huì)受拖累。據(jù)此，我們認(rèn)為，一些銷售端表現(xiàn)偏弱的省份，尤其是安徽、湖南和福建等省，近期更是要對全省各市房地產(chǎn)市場進(jìn)行摸底，了解購房需求情況，分析堵塞點(diǎn)，進(jìn)而更好地找到激活樓市的對策。2）從各省份供給端指標(biāo)來看，開發(fā)投資和新開工指標(biāo)表現(xiàn)相對弱，尤其是一些受