物權(quán)法立法宗旨

第一條為了維護(hù)國(guó)家基本經(jīng)濟(jì)制度，維護(hù)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)秩序，明確物的歸屬，發(fā)揮物的效用，保護(hù)權(quán)利人的物權(quán)，根據(jù)憲法，制定本法。第三節(jié) 物權(quán)法的宗旨所有權(quán)“一物一權(quán)”、“公示公信”都是傳統(tǒng)物權(quán)理論的原則，本文不贅述而將著力探討我國(guó)物權(quán)法怎樣確立幾個(gè)自己的特有原則。在《物權(quán)法制定之焦點(diǎn)》一文中，著者對(duì)社會(huì)主義公共財(cái)產(chǎn)是不是神圣不可侵犯談了看法，這些維護(hù)公有制的內(nèi)容，可以看作是對(duì)物權(quán)法立法宗旨的闡述，故將此轉(zhuǎn)錄。一、鞏固公有制為主體、多種所有制經(jīng)濟(jì)共同發(fā)展的基本經(jīng)濟(jì)制度是制定物權(quán)法的根本宗旨我國(guó)是社會(huì)主義國(guó)家，物權(quán)法不能為私有制搖旗吶喊，要著力鞏固公有制為主體、多種所有制經(jīng)濟(jì)共同發(fā)展的基本經(jīng)濟(jì)制度。2003年修憲時(shí)，一些人指責(zé)憲法中的“社會(huì)主義的公共財(cái)產(chǎn)神圣不可侵犯”，一味鼓吹私有財(cái)產(chǎn)與公有財(cái)產(chǎn)同等保護(hù)，認(rèn)為不能光提“社會(huì)主義的公共財(cái)產(chǎn)神圣不可侵犯”，你神圣我也神圣，也要規(guī)定私有財(cái)產(chǎn)同樣神圣不可侵犯，或者索性主張刪去“社會(huì)主義的公共財(cái)產(chǎn)神圣不可侵犯”一語(yǔ)。這種自由化觀點(diǎn)當(dāng)然要被修憲工作所拒絕。我國(guó)是社會(huì)主義國(guó)家，社會(huì)主義公共財(cái)產(chǎn)就是神圣不可侵犯，憲法的提法沒(méi)有錯(cuò)，“社會(huì)主義的公共財(cái)產(chǎn)神圣不可侵犯”依然屹立在憲法之中。我國(guó)經(jīng)濟(jì)制度的基礎(chǔ)是生產(chǎn)資料的社會(huì)主義公有制，即全民所有制和勞動(dòng)群眾集體所有制。憲法十分強(qiáng)調(diào)社會(huì)主義公有經(jīng)濟(jì)，規(guī)定“國(guó)有經(jīng)濟(jì)，即社會(huì)主義全民所有制經(jīng)濟(jì)，是國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的主導(dǎo)力量。國(guó)家保障國(guó)有經(jīng)濟(jì)的鞏固和發(fā)展。”“國(guó)家保護(hù)城鄉(xiāng)集體經(jīng)濟(jì)組織的合法的權(quán)利和利益，鼓勵(lì)、指導(dǎo)和幫助集體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展?！倍鴮?duì)非公有制經(jīng)濟(jì)則規(guī)定為：“國(guó)家鼓勵(lì)、支持和引導(dǎo)非公有制經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，并對(duì)非公有制經(jīng)濟(jì)依法實(shí)行監(jiān)督和管理。”二者的提法是不同的，公有經(jīng)濟(jì)與非公有經(jīng)濟(jì)在憲法中的地位是有別的。我國(guó)的經(jīng)濟(jì)制度以公有制為基礎(chǔ)，多種經(jīng)濟(jì)成分并存，幾種所有制經(jīng)濟(jì)共同發(fā)展，物權(quán)法要體現(xiàn)這一憲法原則。這一思想可開(kāi)明宗義地在第一條立法宗旨中體現(xiàn)：“為保障國(guó)家、集體和公民、法人對(duì)物的占有和支配，鞏固公有制為主體、多種所有制經(jīng)濟(jì)共同發(fā)展的基本經(jīng)濟(jì)制度，促進(jìn)社會(huì)主義現(xiàn)代化建設(shè)，制定本法。”二、物權(quán)法對(duì)關(guān)系國(guó)計(jì)民生的財(cái)產(chǎn)應(yīng)確立豁免原則我國(guó)是人民民主專(zhuān)政的社會(huì)主義國(guó)家，對(duì)于關(guān)系國(guó)計(jì)民生的財(cái)產(chǎn)就是要實(shí)施特殊保護(hù)。物權(quán)法可規(guī)定下列財(cái)產(chǎn)不得用于清償債務(wù)，在還債中享有豁免權(quán)，不受法院強(qiáng)制執(zhí)行：1.涉及國(guó)家主權(quán)、安全的財(cái)產(chǎn)；2.國(guó)家機(jī)關(guān)執(zhí)行公務(wù)的財(cái)產(chǎn)；3.承包地、宅基地等農(nóng)民賴(lài)以生存的集體所有的土地；4.涉及社會(huì)公共利益的財(cái)產(chǎn)；5.公民必需的生活物品。體現(xiàn)了憲法精神，遵循了平等保護(hù)的市場(chǎng)法則，重點(diǎn)解決了物權(quán)管理實(shí)踐中迫切需要規(guī)范的問(wèn)題，草案的原則精神和主要規(guī)定與我國(guó)當(dāng)前改革開(kāi)放和現(xiàn)代化建設(shè)的進(jìn)程是相適應(yīng)的。這部重要法律草案，充分體現(xiàn)了維護(hù)國(guó)家基本經(jīng)濟(jì)制度的立法宗旨，體現(xiàn)了促進(jìn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的原則精神，體現(xiàn)了保護(hù)非公有制經(jīng)濟(jì)的價(jià)值導(dǎo)向，體現(xiàn)了建設(shè)法治政府的目標(biāo)和方向。物權(quán)法》草案是的基本內(nèi)容和具體規(guī)則都是完全正確的。這主要表現(xiàn)在：第一，《物權(quán)法》草案主張國(guó)家所有權(quán)、集體所有權(quán)和私人所有權(quán)平等保護(hù)，不贊同宣布某種所有權(quán)是神圣的，某種所有權(quán)是不神圣的；第二，在社會(huì)主義初級(jí)階段，在公有經(jīng)濟(jì)主導(dǎo)的情況下，允許多種經(jīng)濟(jì)成分并存發(fā)展，因此，必須對(duì)私人所有權(quán)平等保護(hù)，不允許對(duì)私人所有權(quán)進(jìn)行侵犯，這符合社會(huì)主義初級(jí)階段的要求；第三，五十年代采取的蘇俄民法模式，經(jīng)過(guò)檢驗(yàn)，是不適合我國(guó)國(guó)情的，物權(quán)法草案規(guī)定的物權(quán)制度和規(guī)則，具有我國(guó)特色，是正確的選擇；第四，物權(quán)法草案規(guī)定的主要的物權(quán)制度和規(guī)則，都是我國(guó)改革開(kāi)放以來(lái)人民群眾所創(chuàng)造的，并非抄襲國(guó)外的物權(quán)法規(guī)則，例如，土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)就是我國(guó)農(nóng)民自己創(chuàng)造的新型物權(quán)，在任何一個(gè)國(guó)家的物權(quán)法中都無(wú)法抄襲的。在明確了這些問(wèn)題后，學(xué)界和立法機(jī)關(guān)統(tǒng)一了認(rèn)識(shí)，認(rèn)為我國(guó)的《物權(quán)法》草案是完全適應(yīng)我國(guó)實(shí)際情況的法律草案，具有鮮明的中國(guó)特色，其根本目的在于平等保護(hù)人民的物權(quán)，是一個(gè)非常好的法律草案。二、領(lǐng)導(dǎo)干部必須改變傳統(tǒng)觀念把思想統(tǒng)一到物權(quán)法的根本宗旨上來(lái)《物權(quán)法》是在財(cái)產(chǎn)和財(cái)產(chǎn)權(quán)觀念上確立的一個(gè)分水嶺，把傳統(tǒng)的財(cái)產(chǎn)和財(cái)產(chǎn)權(quán)的思想和觀念與《物權(quán)法》確立的物和物權(quán)的觀念做了一個(gè)劃時(shí)代的劃分。我認(rèn)為，領(lǐng)導(dǎo)干部至少應(yīng)當(dāng)在以下三個(gè)方面破除傳統(tǒng)思想，確立《物權(quán)法》的基本觀念。（一）破除財(cái)產(chǎn)和財(cái)產(chǎn)權(quán)的傳統(tǒng)思想，確立新型的物和物權(quán)觀念這個(gè)問(wèn)題涉及到物和物權(quán)的基本概念問(wèn)題，因此，我說(shuō)的細(xì)一點(diǎn)。過(guò)去，我們通常說(shuō)財(cái)產(chǎn)和財(cái)產(chǎn)權(quán)，并不說(shuō)物和物權(quán)。在制定物權(quán)法的過(guò)程中，曾經(jīng)有人提出應(yīng)當(dāng)制定財(cái)產(chǎn)權(quán)法而不是制定物權(quán)法。我們反對(duì)這種意見(jiàn)。為什么？就是因?yàn)樵诖箨懛ㄏ档乃枷胫校锖拓?cái)產(chǎn)并不是一個(gè)等同的概念，物權(quán)和財(cái)產(chǎn)權(quán)也不是一個(gè)等同的概念。大陸法系民法認(rèn)為，物是財(cái)產(chǎn)中的一種，因?yàn)樨?cái)產(chǎn)的概念中包含三種財(cái)產(chǎn)形式，一是靜態(tài)財(cái)產(chǎn)，即物；二是動(dòng)態(tài)財(cái)產(chǎn)是流轉(zhuǎn)中的財(cái)產(chǎn)，即債；三是無(wú)形財(cái)產(chǎn)，即知識(shí)產(chǎn)權(quán)。因此，財(cái)產(chǎn)權(quán)分為三種，即物權(quán)、債權(quán)和知識(shí)產(chǎn)權(quán)。因此，物僅僅是財(cái)產(chǎn)的一個(gè)部分，而不是全部，因此，制定一部關(guān)于靜態(tài)財(cái)產(chǎn)權(quán)的法律，當(dāng)然就應(yīng)當(dāng)叫做《物權(quán)法》而不是財(cái)產(chǎn)權(quán)法。什么叫“物”？一般認(rèn)為具有以下四個(gè)條件的，就是物：一是占有一定的空間，即有形性；二是對(duì)人具有價(jià)值，即有用性；三是肯定不是無(wú)限的，而是有限的，即稀缺性；四是人力可以支配，即可支配性?！段餀?quán)法》第2條第2款規(guī)定：“本法所稱(chēng)物，包括不動(dòng)產(chǎn)和動(dòng)產(chǎn)?！辈粍?dòng)產(chǎn)和動(dòng)產(chǎn)都是物，都具有以上的特征。但是，在現(xiàn)實(shí)生活中，由于科學(xué)技術(shù)的高度發(fā)展，出現(xiàn)了很多過(guò)去所沒(méi)有的特殊物。略舉幾例：一是網(wǎng)絡(luò)。網(wǎng)絡(luò)也是物，是虛擬物，包括虛擬的不動(dòng)產(chǎn)和虛擬的動(dòng)產(chǎn)。網(wǎng)絡(luò)本身和網(wǎng)站就是虛擬不動(dòng)產(chǎn)，網(wǎng)絡(luò)上的貨幣、武器、信箱等，是虛擬動(dòng)產(chǎn)。二是空間?！段餀?quán)法》第136條規(guī)定了建設(shè)用地使用權(quán)和分層建設(shè)用地使用權(quán)。其中在國(guó)有土地的地表設(shè)立的用益物權(quán)，就是建設(shè)用地使用權(quán)；而在地表之上以及地表之下設(shè)立的建設(shè)用地使用權(quán)，就是分層建設(shè)用地使用權(quán)。而分層建設(shè)用地使用權(quán)也叫作空間權(quán)，它的客體不是土地本身，而是土地之上和土地之下的空間。因此，空間也是物，是不動(dòng)產(chǎn)。三是無(wú)線(xiàn)電頻譜?！段餀?quán)法》第50條規(guī)定：“無(wú)線(xiàn)電頻譜資源屬于國(guó)家所有。”因此，無(wú)線(xiàn)電頻譜既看不見(jiàn)葉摸不著，但它是不動(dòng)產(chǎn)。學(xué)習(xí)《物權(quán)法》，掌握物的概念，就應(yīng)當(dāng)看到，物并不是傳統(tǒng)意義上的物，而是具有深刻的內(nèi)涵。什么叫物權(quán)？《物權(quán)法》第2條第一款和第二款規(guī)定，本法所稱(chēng)物權(quán)，是指權(quán)利人依法對(duì)特定的物享有直接支配和排他的權(quán)利，其法律關(guān)系的內(nèi)容是解決物的歸屬和利用?；谖锏臍w屬和利用，物權(quán)分為所有權(quán)和他物權(quán)。在世界上，所有的物都應(yīng)當(dāng)有一個(gè)歸屬的問(wèn)題，就是歸誰(shuí)所有，這就是所有權(quán)的問(wèn)題?；跉w誰(shuí)所有而產(chǎn)生的所有權(quán)，分為單一所有權(quán)、共有和建筑物區(qū)分所有權(quán)，同時(shí)，還有相鄰關(guān)系。因此，《物權(quán)法》的第二編，就規(guī)定了這些所有權(quán)的形式和規(guī)則，還規(guī)定了相鄰關(guān)系。物的利用關(guān)系，不是將對(duì)自己所有的物的利用，因?yàn)閷?duì)自己的物的利用問(wèn)題是所有權(quán)的問(wèn)題，物的利用關(guān)系是指對(duì)他人的物的利用關(guān)系。例如，我國(guó)的所有土地，都是公有的，城鎮(zhèn)的土地歸國(guó)家所有，城郊和農(nóng)村的土地歸農(nóng)民集體所有。但是，有一個(gè)問(wèn)題是，任何人都不可能離開(kāi)土地而生存，都要有土地建設(shè)住宅，居住和生活。城市土地都是歸國(guó)家所有的，開(kāi)發(fā)商要建設(shè)，每個(gè)人也要有住宅，而建設(shè)住宅都要在土地上進(jìn)行，我們自己有沒(méi)有土地所有權(quán)，那怎么辦呢？開(kāi)發(fā)商就可以通過(guò)出讓的方式，從國(guó)家手中購(gòu)買(mǎi)土地使用權(quán)，買(mǎi)了70年的土地使用權(quán)，這樣就可以在土地上開(kāi)發(fā)建設(shè)。而我們每個(gè)人需要住房的時(shí)候就可以從開(kāi)發(fā)商手里去買(mǎi)建好了的房子，這樣我們也就有了自己的住宅。這些住宅就有了土地使用的問(wèn)題，這樣的土地問(wèn)題其實(shí)就是在他人的（國(guó)家）土地設(shè)立權(quán)利，我們就有了使用土地的權(quán)利，這就是對(duì)他人的財(cái)產(chǎn)利用關(guān)系。我們還可以看到農(nóng)村的土地是全體農(nóng)民集體所有的，每個(gè)人承包土地，就是整體的土地是集體所有，但每個(gè)人承包了一塊土地，就有了這塊土地的使用權(quán)，你可以種各種糧食，滿(mǎn)足自己的需要。這兩個(gè)事例都可以說(shuō)城市的土地，農(nóng)村的土地，這些土地都是公有的，我們每個(gè)人要使用這些土地的時(shí)候，就一定要建立一個(gè)用益物權(quán)，有了用益物權(quán)就可以使用這塊土地，創(chuàng)造價(jià)值，這就使對(duì)所有物的利用問(wèn)題。這種利用他人的物為自己創(chuàng)造價(jià)值的物權(quán)，我們叫他物權(quán)，這種他物權(quán)包括用益物權(quán)和擔(dān)保物權(quán)兩種。城市居民的住宅的建設(shè)用地使用權(quán)就是典型的利用國(guó)有土地的用益物權(quán)，農(nóng)民的宅基地使用權(quán)也是農(nóng)民利用集體所有的土地建設(shè)住宅的用益物權(quán)。這些都是利用他人的土地為自己創(chuàng)造利益的物權(quán)。《物權(quán)法》第三編規(guī)定的用益物權(quán)，規(guī)定了土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)、宅基地使用權(quán)和地役權(quán)，都是利用他人的土地的用益物權(quán)。還有，利用他人的物，設(shè)立擔(dān)保物權(quán)，以保證自己的債權(quán)的實(shí)現(xiàn)，這也是對(duì)他人的物的利用，也是他物權(quán)?！段餀?quán)法》第四編規(guī)定的擔(dān)保物權(quán)，規(guī)定了抵押權(quán)、質(zhì)權(quán)和留置權(quán)，都是這樣的他物權(quán)。這就是我國(guó)的物權(quán)體系?！段餀?quán)法》正是以上述所有權(quán)、用益物權(quán)和擔(dān)保物權(quán)作為基本框架，規(guī)定了物權(quán)法的主體部分。在其之前，設(shè)置了總則，規(guī)定了基本原則、物權(quán)變動(dòng)和物權(quán)保護(hù)的基本的物權(quán)規(guī)則；在其之后，簡(jiǎn)單地規(guī)定了占有。由此構(gòu)成了物權(quán)法的嚴(yán)密的邏輯體系和結(jié)構(gòu)。我們學(xué)習(xí)《物權(quán)法》，掌握物和物權(quán)的概念，就應(yīng)當(dāng)這樣理解。領(lǐng)導(dǎo)干部學(xué)習(xí)《物權(quán)法》應(yīng)該掌握什么是財(cái)產(chǎn)，什么是物。物就是靜態(tài)的財(cái)產(chǎn)。物權(quán)是個(gè)什么概念，物權(quán)是個(gè)什么樣的體系，也都應(yīng)當(dāng)掌握。掌握了這些以后，就能夠把我們的思想統(tǒng)一到《物權(quán)法》上來(lái)。我們過(guò)去說(shuō)財(cái)產(chǎn)、財(cái)產(chǎn)，都是不對(duì)的，《物權(quán)法》所調(diào)整的財(cái)產(chǎn)就是物的形態(tài)。（二）破除限制人民財(cái)產(chǎn)的思想，確立鼓勵(lì)人民創(chuàng)造財(cái)富的觀念《物權(quán)法》的根本宗旨就是鼓勵(lì)人民創(chuàng)造財(cái)富。領(lǐng)導(dǎo)干部在學(xué)習(xí)《物權(quán)法》的時(shí)候，一定要確立這樣的觀念，就是要明確《物權(quán)法》是保護(hù)人民物權(quán)的法律?！段餀?quán)法》的根本宗旨就是鼓勵(lì)人民創(chuàng)造財(cái)富，讓人民擁有越來(lái)越多的財(cái)富，讓人民過(guò)更好、更富裕的生活。在改革開(kāi)放前的幾十年時(shí)間里，我們存在一種普遍的觀念，那就是認(rèn)為人民不可以有更多的財(cái)產(chǎn)，一旦人民有更多的財(cái)產(chǎn)，就有可能變成資產(chǎn)階級(jí)，人民如果都變成資產(chǎn)階級(jí)，那就會(huì)實(shí)現(xiàn)資本主義復(fù)辟。所以在很長(zhǎng)一段時(shí)間里，政府不希望人民有更多的財(cái)產(chǎn)，法律也規(guī)定私人只能擁有生活資料而不得擁有生產(chǎn)資料。正因?yàn)槿绱耍嗣窕旧隙际秦毟F的，人民生活在普遍的貧困當(dāng)中。是不是說(shuō)，人民都貧困了，我們的社會(huì)就比較穩(wěn)定，就不會(huì)出現(xiàn)資本主義復(fù)辟了？我有時(shí)候開(kāi)玩笑地說(shuō)，那時(shí)候的政府就像自己的老婆一樣，不可以給自己的丈夫更多的錢(qián)，只給有限的零花錢(qián)，理由就是“男人有錢(qián)就變壞”。同樣的邏輯，那就是“人民有錢(qián)就變資”！那時(shí)流行一句話(huà)，是“大河有水小河滿(mǎn)，大河無(wú)水小河干”，說(shuō)的是作為一個(gè)公民，你要相信只有國(guó)家富了個(gè)人才能富，集體富了個(gè)人才能富，個(gè)人致富，就是走資本主義道路。只要你超過(guò)了允許的范圍擁有財(cái)富，那就要割資本主義尾巴，必予切除而后快！這樣一來(lái)，個(gè)人就不可能自己去創(chuàng)造什么財(cái)富了。在改革開(kāi)放后，小平同志第一次提出來(lái)，要鼓勵(lì)一部分人先富起來(lái)，然后帶動(dòng)全體人民富起來(lái)，并且說(shuō)“貧窮不是社會(huì)主義”，只有人民都富起來(lái)了，才能體現(xiàn)社會(huì)主義的優(yōu)越性。我們?cè)谄鸩荨段餀?quán)法》草案的時(shí)候，就確立了這樣的根本宗旨，鼓勵(lì)人民創(chuàng)造財(cái)富，要求政府必須努力工作，保證人民能夠有越來(lái)越多的財(cái)富，讓人民越來(lái)越富有?！段餀?quán)法》正是如此，鼓勵(lì)人民去創(chuàng)造財(cái)富，尊重每一個(gè)人的財(cái)富進(jìn)取心。這樣就能讓人民擁有越來(lái)越多的財(cái)產(chǎn)，過(guò)越來(lái)越富足的生活，生活越來(lái)越幸福。因此，可以說(shuō)，只有每個(gè)人都富裕了，國(guó)家才能富裕，所以說(shuō)“小河有水大河滿(mǎn)，小河無(wú)水大河干”。《物權(quán)法》鼓勵(lì)人民創(chuàng)造財(cái)富的根本宗旨表現(xiàn)在以下三個(gè)方面：第一，依法保護(hù)人民的物權(quán)。每一個(gè)人對(duì)自己所合法取得的一切物，都享有物權(quán)，《物權(quán)法》依法予以保護(hù)。第二，劃清物權(quán)和物權(quán)之間的界限。劃清每一個(gè)人物權(quán)的界線(xiàn)，你的財(cái)富是你的，我的財(cái)富是我的，權(quán)利邊緣清晰，相互不存在糾纏不清的問(wèn)題，在每個(gè)人的物權(quán)的交界處不能混淆。人民公社中的社員為什么沒(méi)有創(chuàng)造財(cái)富的積極性？就是因?yàn)槲餀?quán)和物權(quán)之間的界限不清。第三，利用自己的財(cái)產(chǎn)創(chuàng)造出的新財(cái)富仍歸自己所有，同樣依法予以保護(hù)。在這樣的物權(quán)制度保障下，每一個(gè)人就會(huì)擁有越來(lái)越多的財(cái)產(chǎn)，越來(lái)越富裕。不論你合法取得了多少財(cái)產(chǎn)，《物權(quán)法》都是保護(hù)的，人民就可以過(guò)越來(lái)越好的生活。這就是《物權(quán)法》的根本宗旨，就是要鼓勵(lì)人民創(chuàng)造財(cái)富。在《物權(quán)法》的起草過(guò)程中，正是體現(xiàn)這樣一種思想。領(lǐng)導(dǎo)干部在學(xué)習(xí)《物權(quán)法》時(shí)，應(yīng)當(dāng)掌握它的這個(gè)根本宗旨，應(yīng)當(dāng)明確政府所做的一切工作，都是為了保護(hù)人民的財(cái)產(chǎn)權(quán)利，保護(hù)人民的物權(quán)，讓人民越來(lái)越富裕。（三）破除個(gè)別財(cái)產(chǎn)神圣不可侵犯思想，確立所有權(quán)平等保護(hù)觀念在起草物權(quán)法的時(shí)候，面臨的第一個(gè)考驗(yàn)，就是怎樣對(duì)待“共有財(cái)產(chǎn)神圣不可侵犯”的原則。我們都知道，在資產(chǎn)階級(jí)革命勝利后，1804年的《法國(guó)民法典》中第一次提出了“私有財(cái)產(chǎn)神圣不可侵犯”的口號(hào)，在這部法律當(dāng)中把它確立下來(lái)，叫做“私權(quán)神圣”。這是資產(chǎn)階級(jí)在與封建主義進(jìn)行斗爭(zhēng)時(shí)，鼓勵(lì)他們戰(zhàn)勝敵人的口號(hào)和旗幟。十月革命勝利以后，列寧領(lǐng)導(dǎo)制定的第一部社會(huì)主義民法典即《蘇俄民法典》，第一次針?shù)h相對(duì)地確立了“公有財(cái)產(chǎn)神圣不可侵犯”的原則。我們是社會(huì)主義國(guó)家，在《憲法》和《民法通則》中也都寫(xiě)進(jìn)了“公有財(cái)產(chǎn)神圣不可侵犯”的原則。在起草《物權(quán)法》的時(shí)候，第一個(gè)要解決的就是如何來(lái)對(duì)待這個(gè)原則，是堅(jiān)持“公有財(cái)產(chǎn)神圣不可侵犯”的原則呢？還是寫(xiě)上“私有財(cái)產(chǎn)神圣不可侵犯”呢？當(dāng)然，肯定不能寫(xiě)上“私有財(cái)產(chǎn)神圣不可侵犯”的原則，但是，如果過(guò)于強(qiáng)調(diào)“公有財(cái)產(chǎn)神圣不可侵犯”，那么就會(huì)忽略私人所有權(quán)的保護(hù)。在國(guó)家所有權(quán)、集體所有權(quán)、私人所有權(quán)中，如果只強(qiáng)調(diào)某一種所有權(quán)或者某兩種所有權(quán)是神圣的，是不可侵犯的，那么，對(duì)其他不作規(guī)定的所有權(quán)，是不是意味著它們是不神圣的？是可以侵犯的？這樣就會(huì)形成不同所有權(quán)的地位是不平等的嚴(yán)重后果。最典型的后果，就是國(guó)家所有權(quán)、集體所有權(quán)利用“公有財(cái)產(chǎn)神圣不可侵犯”的原則去侵犯私人所有權(quán)，這樣，私有財(cái)產(chǎn)就得不到法律的平等保護(hù)。我國(guó)在很長(zhǎng)一段時(shí)間里的實(shí)際做法，恰好體現(xiàn)了這樣的問(wèn)題，就是過(guò)于強(qiáng)調(diào)“公有財(cái)產(chǎn)神圣不可侵犯”，造成了私人所有權(quán)受到嚴(yán)重侵犯，私人財(cái)產(chǎn)得不到合法的保障。因此，我們?cè)凇段餀?quán)法》起草過(guò)程中，明確提出了“所有權(quán)一體保護(hù)”的原則。在具體如何實(shí)現(xiàn)“所有權(quán)一體保護(hù)”的制度設(shè)計(jì)上，有兩種不同的做法。在梁慧星教授主持起草的《物權(quán)法建議稿》中，他提出不去規(guī)定國(guó)家所有權(quán)、集體所有權(quán)和私人所有權(quán)，不做這樣的區(qū)別，就規(guī)定一個(gè)所有權(quán)，通通都叫所有權(quán)，這樣，就能夠體現(xiàn)所有權(quán)一體保護(hù)。我們中國(guó)人民大學(xué)民商事法律科學(xué)研究中心起草的《物權(quán)法建議稿》采取的是另一種做法，在現(xiàn)實(shí)社會(huì)當(dāng)中確實(shí)存在國(guó)家所有權(quán)、集體所有權(quán)和私人所有權(quán)，三種所有權(quán)在《物權(quán)法》中應(yīng)當(dāng)規(guī)定，但是，必須明確三種所有權(quán)是平等保護(hù)的地位。最后立法機(jī)關(guān)采納了我們的意見(jiàn)，就是國(guó)家所有權(quán)、集體所有權(quán)和私人所有權(quán)一體保護(hù)?！耙惑w保護(hù)”這個(gè)概念不容易界定，也不是很通俗，后來(lái)在起草《物權(quán)法》過(guò)程中，我們就叫做“平等保護(hù)”原則。用“平等保護(hù)”這個(gè)詞更能夠突出我們對(duì)這個(gè)問(wèn)題的看法。那就是三種所有權(quán)的地位平等，保護(hù)平等。在《物權(quán)法》第四條中，規(guī)定的就是這個(gè)原則，即國(guó)家所有權(quán)、集體所有權(quán)、私人所有權(quán)平等保護(hù)，沒(méi)有誰(shuí)神圣誰(shuí)不神圣的問(wèn)題，這就是所有權(quán)平等保護(hù)的原則。在《物權(quán)法》審議過(guò)程中，很多記者采訪(fǎng)我，問(wèn)：“你認(rèn)為《物權(quán)法》中哪個(gè)條文是最重要的條文？”我毫不猶豫地說(shuō)：“是第四條！”這就是所有權(quán)平等保護(hù)的原則。在這方面，領(lǐng)導(dǎo)干部在學(xué)習(xí)《物權(quán)法》時(shí)，應(yīng)當(dāng)掌握《物權(quán)法》的這個(gè)基本原則，這樣才能夠更好的保護(hù)人民的財(cái)產(chǎn)權(quán)利。領(lǐng)導(dǎo)干部在學(xué)習(xí)《物權(quán)法》的時(shí)候，要給自己的思想來(lái)個(gè)變革，上面所說(shuō)的都是這種必要的變革。我把它概括成上面所說(shuō)的三個(gè)方面：第一，破除傳統(tǒng)的財(cái)產(chǎn)和財(cái)產(chǎn)權(quán)的思想，確立新型的物和物權(quán)觀念；第二，破除限制人民財(cái)產(chǎn)的思想，確立鼓勵(lì)人民創(chuàng)造財(cái)富觀念；第三，破除個(gè)別財(cái)產(chǎn)神圣不可侵犯的思想，確立所有權(quán)平等保護(hù)觀念。領(lǐng)導(dǎo)干部在《物權(quán)法》的基礎(chǔ)上，把思想統(tǒng)一起來(lái)，就能夠保證《物權(quán)法》有效的實(shí)施。這是我介紹的第二個(gè)問(wèn)題。三、領(lǐng)導(dǎo)干部應(yīng)當(dāng)掌握新的物權(quán)規(guī)則，保證《物權(quán)法》的統(tǒng)一實(shí)施《物權(quán)法》中規(guī)定了很多新的物權(quán)制度和新的物權(quán)規(guī)則，有的和我們傳統(tǒng)的觀念完全不一樣，有的是過(guò)去沒(méi)有的，領(lǐng)導(dǎo)干部應(yīng)當(dāng)掌握這些物權(quán)制度和新的規(guī)則，以身作則去領(lǐng)導(dǎo)各項(xiàng)工作，才能保證《物權(quán)法》的統(tǒng)一實(shí)施。我在《物權(quán)法》中選出以下十個(gè)創(chuàng)新制度進(jìn)行說(shuō)明，這些都是新的物權(quán)制度和物權(quán)規(guī)則。對(duì)于這十個(gè)方面的問(wèn)題應(yīng)當(dāng)統(tǒng)一理解，把思想統(tǒng)一到《物權(quán)法》上來(lái)，這樣就能夠掌握《物權(quán)法》的基本精神和準(zhǔn)確的物權(quán)規(guī)則，就能保證《物權(quán)法》的統(tǒng)一實(shí)施。（一） 改變不動(dòng)產(chǎn)分散登記制度，建立統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記制度物分成動(dòng)產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)。不動(dòng)產(chǎn)是物當(dāng)中最重要的財(cái)產(chǎn)，也是每一個(gè)民事主體擁有的最重要的財(cái)產(chǎn)。不動(dòng)產(chǎn)主要包括土地和建筑物。當(dāng)土地和建筑物的物權(quán)發(fā)生變動(dòng)的時(shí)候，必須通過(guò)物權(quán)登記，這就是《物權(quán)法》規(guī)定的不動(dòng)產(chǎn)公示方法。公示原則是物權(quán)變動(dòng)一定要依照法律規(guī)定辦理進(jìn)行，變動(dòng)的時(shí)候才能產(chǎn)生法律上的效力。我們過(guò)去的物權(quán)登記制度是分散的登記制度。比方說(shuō)買(mǎi)房到房產(chǎn)局去登記，建設(shè)用地使用權(quán)要到地產(chǎn)局或者國(guó)土局去登記，其他的物權(quán)登記又有其他不同的機(jī)構(gòu)，這樣就形成了分散的登記制度。在起草《物權(quán)法》過(guò)程中，我們認(rèn)為物權(quán)登記制度必須統(tǒng)一，分散的物權(quán)登記制度不能很好的保護(hù)人民的權(quán)利，反而會(huì)給人們帶來(lái)更多的麻煩。建立統(tǒng)一的登記制度，就會(huì)使物權(quán)登記更簡(jiǎn)便、更容易，人民的物權(quán)就能得到更好的保護(hù)?！段餀?quán)法》確立了這個(gè)原則，就是要建立統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記制度，要統(tǒng)一登記制度、統(tǒng)一登記程序、統(tǒng)一方法、統(tǒng)一登記效果。不過(guò)，這還要在《不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記法》制定以后，再把登記制度統(tǒng)一起來(lái)，目前先暫時(shí)維持這種做法。在進(jìn)行調(diào)查研究的基礎(chǔ)上，再確立統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記制度。在《物權(quán)法》規(guī)定的不動(dòng)產(chǎn)登記制度當(dāng)中，規(guī)定了具體的登記制度，其中有一個(gè)登記制度對(duì)保護(hù)人民的物權(quán)是非常有利的，這個(gè)制度叫預(yù)告登記制度。預(yù)告登記制度是指我們作為一個(gè)買(mǎi)房人，當(dāng)你和開(kāi)發(fā)商簽訂了商品房買(mǎi)賣(mài)合同后，約定合同簽訂后三個(gè)月交房。如果按當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)價(jià)格，房?jī)r(jià)只要每平米5000元，而等到三個(gè)月后房?jī)r(jià)可能漲到每平米7000元。到時(shí)候開(kāi)發(fā)商要是不把房子交給我，而把房子賣(mài)給他人，一房二賣(mài)，那該怎么辦？那買(mǎi)房人的權(quán)利不就落空了嗎？《物權(quán)法》登記制度當(dāng)中的預(yù)告登記制度就是要保護(hù)買(mǎi)房人的權(quán)利。當(dāng)你簽訂了商品房買(mǎi)賣(mài)合同以后，可以到物權(quán)登記機(jī)構(gòu)去做預(yù)告登記，這個(gè)預(yù)告登記并不是登記了一個(gè)物權(quán)，而是登記將來(lái)我會(huì)取得一個(gè)物權(quán)，作了這個(gè)登記以后，如果開(kāi)發(fā)商不履行合同，想把房子賣(mài)給他人的話(huà)，就賣(mài)不出去了，為什么？他把房子賣(mài)給他人，這個(gè)人也要進(jìn)行房產(chǎn)權(quán)利的登記，到登記機(jī)構(gòu)去登記的時(shí)候，登記簿已經(jīng)對(duì)這個(gè)房子做了預(yù)告登記，那他就不能把房子賣(mài)給別人了，原買(mǎi)房人的權(quán)利就得到了保護(hù)。因此預(yù)告登記制度完全是為了保護(hù)買(mǎi)房人的權(quán)利而設(shè)立的制度，這是個(gè)非常重要的制度。在不動(dòng)產(chǎn)登記制度當(dāng)中，還確立了一個(gè)新的規(guī)定，就是《物權(quán)法》的21條。它規(guī)定，如果不動(dòng)產(chǎn)登記出現(xiàn)錯(cuò)誤的時(shí)候，使真正的權(quán)利人權(quán)利受到損害，這時(shí)他可以請(qǐng)求登記錯(cuò)誤的損害賠償?！段餀?quán)法》21條規(guī)定了2款，第1款規(guī)定就是申請(qǐng)登記錯(cuò)誤的人應(yīng)該賠償，第2款規(guī)定還可以請(qǐng)求登記機(jī)構(gòu)進(jìn)行賠償。如果是申請(qǐng)登記錯(cuò)誤的人造成的，登記機(jī)構(gòu)在承擔(dān)了賠償責(zé)任以后，還可以向錯(cuò)誤登記的人要求賠償。至于這個(gè)登記錯(cuò)誤賠償是一種什么性質(zhì)的賠償，有人認(rèn)為是行政賠償，有人認(rèn)為它的性質(zhì)還不好說(shuō)。我說(shuō)是好說(shuō)的，那就是，民法規(guī)定的賠償，當(dāng)然是民事賠償，而且這兩款規(guī)定的賠償?shù)年P(guān)系，就是不真正連帶責(zé)任，由權(quán)利人進(jìn)行選擇其中的一個(gè)請(qǐng)求權(quán)行使。錯(cuò)誤登記賠償制度能夠保證真正權(quán)利人的權(quán)利，即使出現(xiàn)登記錯(cuò)誤的問(wèn)題，在糾正以后也能夠得到賠償，這也是保護(hù)物權(quán)人權(quán)利的重要規(guī)定。（二） 強(qiáng)制征收拆遷須為了公共利益需要，防止侵害人民的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)《物權(quán)法》第42條規(guī)定，為了公共利益的需要，國(guó)家可以征收集體所有的土地以及單位和個(gè)人的不動(dòng)產(chǎn)，征收這些不動(dòng)產(chǎn)以后要給予足額的補(bǔ)償。大家都清楚，在《物權(quán)法》審議過(guò)程中，有一個(gè)“重慶釘子戶(hù)”的案件引起大家的關(guān)注。開(kāi)發(fā)商和房屋所有人發(fā)生拆遷爭(zhēng)議，僵持了幾年?！段餀?quán)法》第42條恰好就是為了解決這個(gè)問(wèn)題而制定的。《物權(quán)法》通過(guò)以后，雙方當(dāng)事人通過(guò)和解的方式把這個(gè)案件妥善解決了。這體現(xiàn)了《物權(quán)法》的威力?！段餀?quán)法》第42條規(guī)定：如果是出于公共利益的目的的時(shí)候，可以征收私人的不動(dòng)產(chǎn)，但要給予足額的補(bǔ)償，并且要做好各種安置工作。關(guān)于公共利益的概念，《物權(quán)法》沒(méi)有做出界定。主要是在討論的過(guò)程中，究竟怎樣來(lái)界定公共利益，沒(méi)有統(tǒng)一的意見(jiàn)，達(dá)不成一致的意見(jiàn)。討論的結(jié)果是將這個(gè)問(wèn)題交給法院裁決。如果當(dāng)事人雙方對(duì)于征收和拆遷問(wèn)題發(fā)生爭(zhēng)議，爭(zhēng)議的目的是否為公共利益，是不是應(yīng)該依據(jù)公共利益進(jìn)行征收、拆遷的時(shí)候，由法院來(lái)作最后的裁決。法院裁決是公共利益，就可以征收拆遷，法院認(rèn)為不是公共利益的問(wèn)題，雙方就要進(jìn)行協(xié)商。這就是第42條的根本問(wèn)題。這一條規(guī)定生效后，有人認(rèn)為可能會(huì)減緩國(guó)家建設(shè)速度，過(guò)于強(qiáng)調(diào)保護(hù)個(gè)人的權(quán)利，保護(hù)私人的物權(quán)，就會(huì)影響國(guó)家的建設(shè)速度。《物權(quán)法》剛剛通過(guò)不久，我和龍永圖先生等在深圳電視臺(tái)《對(duì)話(huà)改革》的節(jié)目當(dāng)中談《物權(quán)法》的時(shí)候，我們就談過(guò)這個(gè)問(wèn)題。龍先生說(shuō)他和國(guó)外的一些部長(zhǎng)在談這個(gè)問(wèn)題的時(shí)候，外國(guó)人都認(rèn)為中國(guó)的建設(shè)速度實(shí)在太快了，他們國(guó)家是無(wú)法做到的。為什么呢？因?yàn)樗麄兊耐恋亍⒔ㄖ锒际撬接械?。比方說(shuō)要建高速公路，如果權(quán)利人不肯出讓土地、出讓建筑物的時(shí)候，他們的高速公路建設(shè)就無(wú)法向前發(fā)展，所以建設(shè)得非常緩慢。在過(guò)去的一段時(shí)間里，我們的建設(shè)速度確實(shí)相當(dāng)快，在快速的發(fā)展中，應(yīng)該看到我們的很多做法是沒(méi)有很好的保護(hù)老百姓的物權(quán)，使百姓的物權(quán)受到很大的傷害?！段餀?quán)法》確立了這個(gè)原則，即使是公共利益的需要而進(jìn)行拆遷、征收的時(shí)候，也要給予足額的補(bǔ)償。如果不是公共利益需要的時(shí)候，雙方一定要經(jīng)過(guò)合理的協(xié)商，通過(guò)協(xié)商來(lái)解決，這樣就能夠保護(hù)好人民的權(quán)利。在保證人民物權(quán)的時(shí)候，去保證國(guó)家的建設(shè)速度，這樣就能夠體現(xiàn)《物權(quán)法》第42條的精神。今后在拆遷、征收的問(wèn)題上，必須保護(hù)好人民的物權(quán)，不能讓人民的物權(quán)受到太大的損害。國(guó)務(wù)院已經(jīng)決定修改《城市房屋拆遷條例》，因?yàn)檫@個(gè)條例的內(nèi)容是違反《物權(quán)法》第42條規(guī)定精神的，因此，爭(zhēng)取在十月一日《物權(quán)法》生效之前修改完成。這是國(guó)務(wù)院帶頭執(zhí)行《物權(quán)法》的實(shí)際行動(dòng)，作出了榜樣，應(yīng)當(dāng)成為我們的借鑒。（三）規(guī)定業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)，保護(hù)好業(yè)主的各項(xiàng)權(quán)利業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)的出現(xiàn)，是隨著住房改革、隨著商品房開(kāi)發(fā)而出現(xiàn)的。過(guò)去，城市居民的房子都采取公房租賃的方式解決的，有一部分房子是房產(chǎn)局的，有一部分房子是單位的，都是國(guó)家的，是國(guó)有的房子，私人住房采取租賃的方式。這是過(guò)去的制度。在過(guò)去這種公房的制度下，個(gè)人對(duì)房產(chǎn)沒(méi)有所有權(quán)，僅僅有使用權(quán)，但不是物權(quán)。這樣就沒(méi)有建筑物區(qū)分所有權(quán)問(wèn)題的出現(xiàn)。城市住房制度改革、商品房開(kāi)發(fā)后，在大型的區(qū)分所有的建筑物中，每戶(hù)業(yè)主都享有一個(gè)建筑單元的所有權(quán)，但是在建筑物的整體部分又都連在一起，是個(gè)共有的問(wèn)題。這樣的一個(gè)新型的物權(quán)，就叫做建筑物區(qū)分所有權(quán)。在起草《物權(quán)法》的時(shí)候，為了讓這個(gè)概念更通俗，更容易被老百姓掌握，就在這個(gè)概念中加上“業(yè)主的”三個(gè)字，叫做“業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)”?！段餀?quán)法》的第70條至第83條規(guī)定了建筑物區(qū)分所有權(quán)的全部?jī)?nèi)容。按照第70條規(guī)定，建筑物區(qū)分所有權(quán)包含三個(gè)權(quán)利。一是專(zhuān)有權(quán)，針對(duì)的是自己的建筑單元，是叫做專(zhuān)有部分，享有的是所有權(quán)；二是共有權(quán)，對(duì)建筑物共有部分，每個(gè)業(yè)主都享有共有的權(quán)利；三是管理權(quán)，是每一個(gè)業(yè)主的權(quán)利，是對(duì)建筑物的管理權(quán)。這三個(gè)權(quán)利的關(guān)系又如何呢？在三個(gè)權(quán)利中，專(zhuān)有權(quán)起主導(dǎo)性，可以帶動(dòng)其他兩個(gè)權(quán)利的流轉(zhuǎn)。1.專(zhuān)有權(quán)專(zhuān)有權(quán)其實(shí)就是個(gè)所有權(quán)，業(yè)主對(duì)自己的專(zhuān)有部分，享有占有、使用、收益和處分的權(quán)能，但行使這個(gè)權(quán)利的時(shí)候，不能危害建筑物的安全，不能妨害其他業(yè)主的合法權(quán)益。共有權(quán)在共有權(quán)部分，《物權(quán)法》專(zhuān)門(mén)規(guī)定了兩個(gè)半條：第72條第一款規(guī)定了共有部分的一般規(guī)則，除了建筑物的專(zhuān)有部分之外的部分，都是共有。第73條規(guī)定了三個(gè)問(wèn)題：第一個(gè)講道路，小區(qū)的道路歸全體業(yè)主所有，但有一個(gè)除外，就是城鎮(zhèn)公共道路屬于國(guó)家所有。除了這個(gè)以外，其他的道路都是全體業(yè)主共有的私家路。第二個(gè)講綠地，綠地原則上也是全體業(yè)主共有，但也有兩個(gè)除外：一是城鎮(zhèn)公共綠地除外，這是國(guó)家所有的；二是明示屬于個(gè)人的也除外。比方說(shuō)連排別墅，門(mén)前的和窗前的綠地，這個(gè)是明確的，是歸業(yè)主所有的。第三個(gè)講其他公共場(chǎng)所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房，這個(gè)沒(méi)有例外，絕對(duì)是全體業(yè)主共有的。這一點(diǎn)在《物權(quán)法草案》中曾經(jīng)有過(guò)例外的規(guī)定，即“物業(yè)服務(wù)用房歸全體業(yè)主共有，但另有約定的除外”。后來(lái)把這個(gè)改變過(guò)來(lái)了，一律是全體業(yè)主共有。修改成現(xiàn)在的這個(gè)規(guī)則的理由，是因?yàn)楝F(xiàn)代的建筑必須由專(zhuān)業(yè)人士來(lái)管理，用物業(yè)公司來(lái)管理是最好的。但是我們可以看到一個(gè)現(xiàn)象，開(kāi)發(fā)商在建好房子時(shí)，通常由自己設(shè)立一個(gè)物業(yè)公司，做前期的物業(yè)管理，等全體業(yè)主進(jìn)來(lái)后，一旦與物業(yè)公司發(fā)生糾紛，業(yè)主要炒掉物業(yè)公司時(shí)，開(kāi)發(fā)商在把人撤走后，房子就不交出來(lái)。當(dāng)業(yè)主聘請(qǐng)了新的物業(yè)公司來(lái)進(jìn)場(chǎng)后，就沒(méi)有房子住，無(wú)法開(kāi)展工作。這種情況并不少見(jiàn)?！段餀?quán)法》采取堅(jiān)決的態(tài)度，規(guī)定物業(yè)服務(wù)用房就是歸全體業(yè)主所有。第74條專(zhuān)門(mén)規(guī)定車(chē)庫(kù)、車(chē)位的問(wèn)題。所謂車(chē)位，就是地表上劃線(xiàn)的停車(chē)位，所謂車(chē)庫(kù)就是四周要封閉，特別是講地下車(chē)庫(kù)，還包括停車(chē)樓里的車(chē)庫(kù)?！段餀?quán)法》在規(guī)定車(chē)庫(kù)、車(chē)位問(wèn)題時(shí)規(guī)定了三個(gè)規(guī)則：第一，必須首先滿(mǎn)足業(yè)主的需要。只要業(yè)主需要就不可以把車(chē)庫(kù)、車(chē)位賣(mài)給別人。第二，車(chē)庫(kù)、車(chē)位的權(quán)屬問(wèn)題要通過(guò)合同來(lái)約定。一是用出售的方法，使業(yè)主買(mǎi)到車(chē)庫(kù)和車(chē)位的所有權(quán)；二是用贈(zèng)與的方法，也可以使業(yè)主取得了所有權(quán)，但是這種情況較少，主要是連排別墅或者獨(dú)棟別墅的車(chē)位，多數(shù)是贈(zèng)與的；三是租賃的方法，開(kāi)發(fā)商仍然享有所有權(quán)，業(yè)主取得使用權(quán)。這樣，車(chē)位和車(chē)庫(kù)的權(quán)屬就非常的明確了。第三，關(guān)于地表的車(chē)位，明確規(guī)定占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地建立的用于停車(chē)的車(chē)位，應(yīng)該屬于全體業(yè)主共有的。那應(yīng)當(dāng)如何使用呢？《物權(quán)法》沒(méi)有進(jìn)一步規(guī)定。我個(gè)人認(rèn)為應(yīng)該這樣處理：首先應(yīng)留出一部分，作為訪(fǎng)客車(chē)位；剩余的車(chē)位，業(yè)主可以設(shè)立專(zhuān)有的使用權(quán)或者租用。業(yè)主可以通過(guò)購(gòu)買(mǎi)取得專(zhuān)有使用權(quán)，或者租賃使用權(quán)，但所有權(quán)還是歸全體業(yè)主共有。購(gòu)買(mǎi)專(zhuān)有停車(chē)位的錢(qián)應(yīng)交給全體業(yè)主。在共有權(quán)部分，還有一個(gè)問(wèn)題，就是要保護(hù)業(yè)主的共有利益。利用建筑物的共有部分設(shè)置廣告，進(jìn)行其他商業(yè)開(kāi)發(fā)的時(shí)候，如果有收益，這個(gè)收益應(yīng)當(dāng)歸全體業(yè)主所有，而不能歸物業(yè)公司。《物權(quán)法》通過(guò)以后，北京有個(gè)物業(yè)公司就公開(kāi)聲明把這幾年建筑物廣告收入全部移交給業(yè)主委員會(huì)。媒體在采訪(fǎng)我的時(shí)候，我就說(shuō)，利用全體業(yè)主共有的財(cái)產(chǎn)創(chuàng)造出新的價(jià)值、新的收益，當(dāng)然要?dú)w全體業(yè)主所有。如何分配呢？我認(rèn)為應(yīng)該按照《物權(quán)法》第80條的規(guī)定：第一，盡可能的把它放到公共維修基金里，保證公共基金有足夠的數(shù)額。第二，如果這筆經(jīng)費(fèi)有剩余的話(huà)，應(yīng)該按照每個(gè)業(yè)主的建筑面積分給業(yè)主享有。這些，都應(yīng)當(dāng)由全體業(yè)主大會(huì)作出決定。管理權(quán)建筑物區(qū)分所有權(quán)中的第三個(gè)部分就是管理權(quán)。首先要有管理組織即業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)，業(yè)主大會(huì)要制定管理規(guī)約，要規(guī)定業(yè)主的權(quán)利、義務(wù)，出現(xiàn)糾紛怎樣處理，對(duì)違反管理規(guī)約的行為怎么處置。管理規(guī)約的效力，就是每一個(gè)業(yè)主都要遵守。業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)公司之間到底是什么關(guān)系？《物權(quán)法》規(guī)定可以自己管理，也可以委托物業(yè)公司來(lái)管理，也可以委托其他的管理人來(lái)管理。如果委托物業(yè)公司來(lái)管理建筑物時(shí)，雙方構(gòu)成合同關(guān)系，用合同來(lái)明確雙方的權(quán)利義務(wù)。在業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的授權(quán)下，物業(yè)公司來(lái)管理物業(yè)，這樣就把整個(gè)關(guān)系理順了。建筑物區(qū)分所有權(quán)是城里每個(gè)業(yè)主都有密切關(guān)系的物權(quán)，我們?cè)谶@方面要掌握物權(quán)的規(guī)則，既要維護(hù)自己的物權(quán)，也要保證人民的這個(gè)物權(quán)。（四）掌握相鄰關(guān)系規(guī)則，妥善處理相鄰糾紛《物權(quán)法》第84條至第92條規(guī)定的是相鄰關(guān)系規(guī)則。不動(dòng)產(chǎn)相毗鄰，無(wú)論是土地相毗鄰，還是建筑物相毗鄰，這時(shí)在不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)利人之間就會(huì)產(chǎn)生相鄰關(guān)系。比方說(shuō)，我的房子和他的房子相鄰，我要修我的房子就要到他的院子里或房子里去，否則就無(wú)法維修，那么對(duì)方應(yīng)該允許。我行使我的權(quán)利，行使的范圍可能要延伸到你的院子里去，你允許我到你的院子里修我的房子時(shí)，其實(shí)你的權(quán)利受到了一定的限制。所以相鄰關(guān)系的實(shí)質(zhì)在于不動(dòng)產(chǎn)相鄰的各方，一方的權(quán)利得到了適當(dāng)?shù)难由?，另一方?quán)利受到了一定的限制，這都是為了行使所有權(quán)的便利。這就是相鄰關(guān)系的實(shí)質(zhì)。物權(quán)法規(guī)定了以下六種相鄰關(guān)系：一是取水、排水的關(guān)系；二是相鄰?fù)ㄐ嘘P(guān)系；三是相鄰?fù)恋乩藐P(guān)系；四是相鄰?fù)L(fēng)、采光、日照的關(guān)系；五是相鄰污染關(guān)系；流失相鄰防險(xiǎn)關(guān)系。這些相鄰關(guān)系都用互利互惠的原則，要有利生產(chǎn)、方便生活、團(tuán)結(jié)互助、公平合理。在這六種相鄰關(guān)系之外，對(duì)于沒(méi)有規(guī)定的相鄰關(guān)系，《物權(quán)法》第85條規(guī)定了一個(gè)新的規(guī)則，就是沒(méi)有法律法規(guī)規(guī)定的相鄰關(guān)系，可以適用民事習(xí)慣作出判決。我介紹一個(gè)很典型的相鄰關(guān)系的案件，這個(gè)案件非常有意思，而且《物權(quán)法》中沒(méi)有規(guī)定。說(shuō)的是兩戶(hù)農(nóng)民相鄰，一家農(nóng)民院子里長(zhǎng)了一棵一百多年的大樹(shù)，樹(shù)越來(lái)越大，樹(shù)根延伸到相鄰的農(nóng)民家里去，開(kāi)始時(shí)在院子里，后來(lái)長(zhǎng)到了房子底下，越長(zhǎng)越粗，結(jié)果把房子的墻拱裂了，后來(lái)又延伸到人家炕下，把炕也拱裂了，一燒火就冒煙。乙農(nóng)民就找甲農(nóng)民，和對(duì)方商量處理辦法。乙農(nóng)民說(shuō)要么把樹(shù)砍掉，但甲農(nóng)民說(shuō)樹(shù)是不能砍的，因?yàn)樗侵匾?cái)產(chǎn)。乙農(nóng)民說(shuō)要么你把樹(shù)根切斷，甲農(nóng)民也不同意，說(shuō)切掉樹(shù)根樹(shù)照樣會(huì)死。雙方發(fā)生爭(zhēng)議又無(wú)法通過(guò)協(xié)商來(lái)解決，于是乙農(nóng)民向法院起訴，要求甲農(nóng)民切斷樹(shù)根保證他的安全。這種情況也是一種相鄰關(guān)系，這種相鄰關(guān)系叫做越界枝椏根系。首先，我在自己的土地上栽棵樹(shù)，必須離開(kāi)分界線(xiàn)適當(dāng)距離，防止長(zhǎng)到相鄰人的土地上去。其次，枝椏、根系越界，長(zhǎng)到別人院子里，如果對(duì)對(duì)方造成不是嚴(yán)重妨害的時(shí)候，對(duì)方要容忍；如果已經(jīng)造成嚴(yán)重妨害的話(huà)，應(yīng)該把越界的枝和根刈除；如果造成損害的話(huà)，還應(yīng)該賠償損失。這就是越界枝椏根系的相鄰權(quán)的規(guī)則。《物權(quán)法》第85條的這個(gè)規(guī)定，具有重要意義。如果相鄰關(guān)系沒(méi)有法律或者行政法規(guī)規(guī)定的話(huà)，就應(yīng)當(dāng)依照當(dāng)?shù)氐牧?xí)慣處理?！段餀?quán)法》第七章規(guī)定相鄰關(guān)系就規(guī)定了這樣一些內(nèi)容，我們應(yīng)該很好的掌握。（五）掌握好共有權(quán)的物權(quán)規(guī)則《物權(quán)法》第93條至第105條規(guī)定的是共有，就是兩個(gè)以上的民事主體對(duì)同一件物享有一個(gè)所有權(quán)?！段餀?quán)法》把共有規(guī)定在第八章，主要規(guī)定了兩種共有權(quán)：一種是按份共有；一種是共同共有。按份共有是指兩個(gè)以上的人對(duì)同一個(gè)物享有共有權(quán)，是按照份額來(lái)確定每一個(gè)人的權(quán)利和義務(wù)的。而共同共有則完全不講份額，大家共同享有權(quán)利，共同承擔(dān)義務(wù)，沒(méi)有份額的差別。共同共有這種情況應(yīng)該是更典型、更常見(jiàn)的共有權(quán)利。這種共有有四種常見(jiàn)的形式：1.夫妻共有兩個(gè)人結(jié)婚的時(shí)候，如果沒(méi)有約定其他的財(cái)產(chǎn)所有形式，比方說(shuō)沒(méi)有約定AA制，那么他們?cè)诨楹笕〉玫呢?cái)產(chǎn)就是共同共有，夫妻之間不發(fā)生份額的問(wèn)題，純粹就是一種共同共有，這是最典型的共同共有。2.家庭共有家庭共有，是一個(gè)家庭的成員之間形成的共有關(guān)系。比方說(shuō)，夫妻兩人是共有財(cái)產(chǎn)，生了兒子，兒子長(zhǎng)大了也開(kāi)始賺錢(qián)了，他把錢(qián)交到家里，這樣就形成了三個(gè)人的共有財(cái)產(chǎn)，這就變成了家庭共有財(cái)產(chǎn)。家庭共有財(cái)產(chǎn)中沒(méi)有份額的區(qū)別，是共同共有。不過(guò)，現(xiàn)在的家庭共有越來(lái)越少了，原因是，兒子賺了錢(qián)，并不交給家里，不交給父母，還是照吃父母的；結(jié)婚了，還是要父母掏錢(qián)；就是養(yǎng)了兒子了，那也是你們的孫子，照樣還得要老人掏錢(qián)。這就是“啃老族”，還有家庭共有嗎？共同繼承遺產(chǎn)也是共同共有。中國(guó)有個(gè)習(xí)慣，就是雙親當(dāng)中有一方先去世了，比方老父親去世了，兒子們就主張跟他媽分遺產(chǎn)，這時(shí)很多人會(huì)嘲笑這家人沒(méi)有教養(yǎng)，說(shuō)你母親還沒(méi)死呢，你就分遺產(chǎn)了，真是不孝啊！但在事實(shí)上，他的要求是合法的，《繼承法》就是這樣規(guī)定的。繼承是在被繼承人死亡后開(kāi)始的，《繼承法》還規(guī)定，繼承開(kāi)始以后，如果繼承人不明確表示放棄繼承的話(huà)，就視為繼承。那我們說(shuō)家里老父親去世了，大家都沒(méi)有說(shuō)繼承，就等于是共同繼承，所以繼承的財(cái)產(chǎn)就是共同共有的財(cái)產(chǎn)。一直等到老母親也去世了，大家才來(lái)分遺產(chǎn)，才分割共有的財(cái)產(chǎn)，將其變成個(gè)人財(cái)產(chǎn)。在沒(méi)有析產(chǎn)之前，共同繼承遺產(chǎn)就形成了共同共有的財(cái)產(chǎn)。合伙財(cái)產(chǎn)合伙財(cái)產(chǎn)也是共同共有財(cái)產(chǎn)。有些人認(rèn)為不是，為什么？因?yàn)樗麄冋J(rèn)為合伙在分紅的時(shí)候是按照份額分的，有多少股份分多少。但這僅僅是講分紅。合伙的基礎(chǔ)財(cái)產(chǎn)永遠(yuǎn)是共同財(cái)產(chǎn)，不論是投資，還是創(chuàng)造的新的財(cái)產(chǎn)，只要合伙不解散，共同共有的財(cái)產(chǎn)就不會(huì)發(fā)生變化，不可以變成按份的財(cái)產(chǎn)。因?yàn)楹匣锸菬o(wú)限連帶責(zé)任，合伙要承擔(dān)的債務(wù)，合伙發(fā)生的債務(wù)，一定要用合伙的共同財(cái)產(chǎn)來(lái)承擔(dān)，而且還不僅僅是這些財(cái)產(chǎn)，個(gè)人還要承擔(dān)連帶責(zé)任，所以不能分份額。這就是最典型的四種共同共有。我們要認(rèn)清共有的性質(zhì)，要合理的去保護(hù)每一個(gè)共有人的權(quán)利。（六）規(guī)定善意取得制度，保證動(dòng)產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)的正常交易秩序善意取得是《物權(quán)法》第106條規(guī)定的制度。善意取得指的是占有他人的財(cái)產(chǎn)，自己沒(méi)有所有權(quán)，或者沒(méi)有處分權(quán)，財(cái)產(chǎn)放在我手里時(shí)，我把它賣(mài)給了第三人，第三人能夠取得這個(gè)東西的所有權(quán)。為什么要這樣規(guī)定？舉例說(shuō)，把自己沒(méi)有處分權(quán)的東西賣(mài)給第三人，因?yàn)槲叶紱](méi)有所有權(quán)，沒(méi)有處分權(quán)，我把財(cái)產(chǎn)賣(mài)給他人時(shí)，能把所有權(quán)賣(mài)給他人嗎？好像賣(mài)不了?。〉段餀?quán)法》第106條規(guī)定，主要具備三個(gè)條件，就能夠買(mǎi)到所有權(quán)。三個(gè)條件是：第一，買(mǎi)受人是善意的，就是不知道出賣(mài)人沒(méi)有所有權(quán)，沒(méi)有處分權(quán)這樣一種情況；第二，交易的價(jià)款是個(gè)合理的價(jià)款；第三，是動(dòng)產(chǎn)已經(jīng)交付，不動(dòng)產(chǎn)已經(jīng)過(guò)戶(hù)登記。第三人已經(jīng)取得了交易的物，具備了這三個(gè)條件，那他就取得了所有權(quán)。盡管我沒(méi)有所有權(quán)出賣(mài)，但是他已經(jīng)取得了所有權(quán)。那么，真正的權(quán)利人怎么保護(hù)呢？真正的權(quán)利人只能向無(wú)權(quán)處分的出賣(mài)人來(lái)要求賠償，因?yàn)槭俏野阉呢?cái)產(chǎn)賣(mài)了，人家已經(jīng)取得了所有權(quán)，又不能夠把原物追回來(lái)，這個(gè)損失完全應(yīng)該由我來(lái)賠償。確立這個(gè)規(guī)則的立法意圖，是保護(hù)交易的動(dòng)態(tài)安全，特別是動(dòng)產(chǎn)的交易。在進(jìn)行動(dòng)產(chǎn)交易的時(shí)候，買(mǎi)受人往往都不去檢查出賣(mài)人對(duì)出賣(mài)的物是否享有所有權(quán)，不會(huì)去檢查出賣(mài)人的所有權(quán)證，當(dāng)然動(dòng)產(chǎn)根本就沒(méi)有所有權(quán)證。出賣(mài)人只要占有這個(gè)動(dòng)產(chǎn)，就推定他是有所有權(quán)的，他把物賣(mài)給你，你交了相應(yīng)的對(duì)價(jià)，你就取得這個(gè)所有權(quán)。這就是正常的交易秩序，善意取得就是為了維護(hù)這個(gè)交易的動(dòng)態(tài)安全。出賣(mài)動(dòng)產(chǎn)卻沒(méi)有所有權(quán)，賣(mài)給他以后，如果法律認(rèn)為買(mǎi)受人也買(mǎi)不到所有權(quán)，真正的權(quán)利人可以向他追奪的話(huà)，交易秩序就會(huì)完全被破壞掉。后果就是，在交易中，無(wú)論是動(dòng)產(chǎn)還是不動(dòng)產(chǎn)，買(mǎi)受人首先就要檢查對(duì)方有沒(méi)有所有權(quán)，有所有權(quán)就敢買(mǎi)，沒(méi)有所有權(quán)就不敢買(mǎi)，這樣一來(lái)，就沒(méi)人敢在市場(chǎng)上買(mǎi)東西了。為了保護(hù)動(dòng)態(tài)的交易安全，所以設(shè)置善意制度。這樣就使善意的買(mǎi)受人能夠得到《物權(quán)法》的保護(hù)。如果不構(gòu)成善意取得，真正的權(quán)利人可以向買(mǎi)受人去追奪財(cái)產(chǎn)，同時(shí)對(duì)造成的損失還可以要求無(wú)權(quán)處分人賠償。這樣才能真正保護(hù)權(quán)利人的權(quán)利。國(guó)外在規(guī)定善意取得時(shí)，通常是規(guī)定動(dòng)產(chǎn)實(shí)行善意取得制度，不動(dòng)產(chǎn)一般不實(shí)行善意取得制度。我們?cè)谒痉▽?shí)踐當(dāng)中積累了一些經(jīng)驗(yàn)，所以在第106條規(guī)定了不動(dòng)產(chǎn)和動(dòng)產(chǎn)都適用善意取得制度。事實(shí)上動(dòng)產(chǎn)適用善意取得制度更多，不動(dòng)產(chǎn)使用善意取得制度其實(shí)很少。我想有兩種情況可能適用不動(dòng)產(chǎn)善意取得：一是共同共有人之一擅自處分共有的不動(dòng)產(chǎn)。比方說(shuō)，兩個(gè)人共同共有一個(gè)房產(chǎn)，共同共有的要求是處分共同共有的不動(dòng)產(chǎn)時(shí)，要共有人一致意見(jiàn)才行，只有兩人都同意賣(mài)才能賣(mài)。如果我是共有人之一，我背著另一個(gè)人把房子賣(mài)了，也作了過(guò)戶(hù)登記了，這時(shí)對(duì)方能不能買(mǎi)到所有權(quán)呢？如果對(duì)方是善意的，交付了合理的價(jià)金，也作了物權(quán)的過(guò)戶(hù)登記，這時(shí)他可以取得所有權(quán)。而另一個(gè)共有人受到的損失，可以要求擅自處分的共有人來(lái)賠償。二是在錯(cuò)誤登記的情況下的不動(dòng)產(chǎn)善意取得。一個(gè)人對(duì)房屋沒(méi)有所有權(quán)，但是他已經(jīng)做了不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記，在他把不動(dòng)產(chǎn)賣(mài)給他人的時(shí)候，對(duì)方相信不動(dòng)產(chǎn)的物權(quán)登記，當(dāng)然他能買(mǎi)到所有權(quán)。那么，真正的權(quán)利人可以找錯(cuò)誤登記人要求賠償，這也可以構(gòu)成善意取得。事實(shí)上，不動(dòng)產(chǎn)善意取得是比較少的。隨著物權(quán)登記制度越來(lái)越完善，這種不動(dòng)產(chǎn)善意取得會(huì)越來(lái)越少，但是總會(huì)存在。（七） 拾得遺失物和遺失物的懸賞廣告《物權(quán)法》第109條規(guī)定：拾得遺失物，應(yīng)當(dāng)返還權(quán)利人；拾得人應(yīng)當(dāng)及時(shí)通知權(quán)利人領(lǐng)取，或者送交公安等有關(guān)部門(mén)。這個(gè)規(guī)則是我們立法的一貫傳統(tǒng)。在起草《物權(quán)法》過(guò)程中，曾經(jīng)有人提出，拾得遺失物后把遺失物交給失主或者公安機(jī)關(guān)后，拾得人可不可以得到一定的報(bào)酬？有人提出是不是可以留下20%作為報(bào)酬？《物權(quán)法》沒(méi)有采納這個(gè)意見(jiàn)。其實(shí)這種主張是有道理的。規(guī)定拾得人可以留一定的報(bào)酬，就可以鼓勵(lì)拾得人自覺(jué)地履行返還失主或者送交公安機(jī)關(guān)。在這部分當(dāng)中，還規(guī)定了一個(gè)特別的制度，就是拾得物的懸賞廣告。《物權(quán)法》第112條規(guī)定：權(quán)利人懸賞尋找遺失物的，領(lǐng)取遺失物時(shí)應(yīng)當(dāng)按照承諾履行給付報(bào)酬的義務(wù)。仔細(xì)想想，這個(gè)規(guī)定與第109條的規(guī)定，在內(nèi)在的邏輯性上稍微有點(diǎn)不協(xié)調(diào)，一般的不得主張報(bào)酬，但是失主答應(yīng)給予報(bào)酬的，就可以給予報(bào)酬。我舉一個(gè)事例說(shuō)明。在山東某地，有一個(gè)人丟失了一個(gè)包，里邊裝了很多錢(qián)和重要證件，失主登載廣告，說(shuō)將包交給他的，他就給1萬(wàn)元的獎(jiǎng)勵(lì)；如果能夠給他提供有益線(xiàn)索，使他能夠找到這個(gè)包的，獎(jiǎng)賞5千元。這個(gè)包被一個(gè)人揀到了，他想怎樣才能夠既拿到1萬(wàn)元，又能夠拿到5千元，因此，就與這個(gè)失主談判，說(shuō)交還包是否可以得到1萬(wàn)元？失主說(shuō)當(dāng)然可以。拾得人又問(wèn)，這個(gè)包不是他自己揀到的，而是一個(gè)人向他提供了有益的線(xiàn)索，按照這個(gè)線(xiàn)索他才揀到包的，因此，那5千元是不是也應(yīng)當(dāng)給他？失主不同意。因此，拾得人就說(shuō)那你就別想得到這個(gè)包了。失主向法院起訴，拾得人提出反訴。法院判決，拾得他人財(cái)產(chǎn)必須返還失主，不得隱匿。這個(gè)是對(duì)的。法院又判決，拾金不昧是公民的美德，因此，不得主張報(bào)酬。這是一個(gè)典型的不承認(rèn)懸賞廣告的錯(cuò)誤判決。（八） 住宅的建設(shè)用地使用權(quán)自動(dòng)續(xù)期的規(guī)定給業(yè)主吃了“定心丸”住宅的建設(shè)用地使用權(quán)自動(dòng)續(xù)期，是一個(gè)非常重要的規(guī)定。已經(jīng)公布，就得到了廣大人民群眾的擁護(hù)。這個(gè)問(wèn)題是針對(duì)這樣一種情況規(guī)定的：我們向開(kāi)發(fā)商買(mǎi)房子，房子起碼可以使用100年，但是買(mǎi)到的建設(shè)用地使用權(quán)卻只有70年，實(shí)際上開(kāi)發(fā)商建設(shè)已經(jīng)用去了好幾年，業(yè)主買(mǎi)到建設(shè)用地使用權(quán)只有60幾年了。在這種情況下，業(yè)主普遍擔(dān)心，一旦土地使用權(quán)的期限到了，我房子還是好好的，可往哪擱呀？土地一旦被國(guó)家收回去，房子是拆掉呢？還是被國(guó)家收走？如果拆了國(guó)家給不給補(bǔ)償？如果國(guó)家把房子收走是不是也要給補(bǔ)償？這些問(wèn)題都不明確。在起草《物權(quán)法》的過(guò)程中，開(kāi)始沒(méi)有注意這個(gè)問(wèn)題，認(rèn)為70年的期間還早的哪，不急。后來(lái)發(fā)現(xiàn)不規(guī)定是不行的。因此，提出要規(guī)定建設(shè)用地使用權(quán)69年的時(shí)候應(yīng)當(dāng)由權(quán)利人申請(qǐng)續(xù)期。就是到69年的時(shí)候，你要到登記機(jī)構(gòu)向國(guó)家申請(qǐng)續(xù)期，比方說(shuō)再續(xù)70年。后來(lái)又發(fā)現(xiàn)，如果采用申請(qǐng)續(xù)期的話(huà)，不僅僅給業(yè)主造成極大的麻煩，而且也會(huì)給政府增加很多的負(fù)擔(dān)，最后干脆改成了一個(gè)新的制度，就是住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿(mǎn)的，自動(dòng)續(xù)期。這樣就讓業(yè)主們普遍吃了“定心丸”，大家都放心了。這一部分其實(shí)還有好多問(wèn)題沒(méi)有解決，這里我提出三個(gè)問(wèn)題。第一，自動(dòng)續(xù)期期間是多少？還是70年嗎？沒(méi)有明確規(guī)定。第二，自動(dòng)續(xù)期以后，還需要補(bǔ)交出讓金嗎？這部分現(xiàn)在是不明確的。我認(rèn)為續(xù)期后的出讓金還是應(yīng)該交的，但是也有人認(rèn)為不用交了。第三，房子可能挺100年，土地自動(dòng)續(xù)期以后到了140年，^U100年了房子不行了要重新翻建，這時(shí)業(yè)主可不可以集資把自己的房子拆掉重新建新房？甚至重建更大的房子？這些問(wèn)題也沒(méi)有規(guī)定。（九）新規(guī)定的一種物權(quán)即地役權(quán)在起草《物權(quán)法》過(guò)程中，討論是不是要規(guī)定地役權(quán)。有人認(rèn)為不必規(guī)定，因?yàn)橛邢噜応P(guān)系可以解決問(wèn)題。但是，相鄰關(guān)系與地役權(quán)是不一樣的，因此，決定規(guī)定地役權(quán)。關(guān)于地役權(quán)的名稱(chēng)，有人提出叫做鄰地利用權(quán)。這個(gè)概念說(shuō)的挺準(zhǔn)的，但《物權(quán)法》沒(méi)有采納這個(gè)概念，還是用傳統(tǒng)的地役權(quán)概念。地役權(quán)的概念說(shuō)起來(lái)比較抽象，不太好懂。我舉個(gè)案例來(lái)說(shuō)，有這么個(gè)案子：在海邊有一個(gè)三層樓的學(xué)校，在學(xué)校后面有開(kāi)發(fā)商買(mǎi)了一塊地，蓋了一座20幾層的住宅樓，就叫做觀海公寓。開(kāi)發(fā)商為了保證業(yè)主能夠看到海景，就和學(xué)校商量，讓學(xué)校能不能在20年之內(nèi)不蓋高層建筑，作為補(bǔ)償，開(kāi)發(fā)商每年給學(xué)校10萬(wàn)。雙方達(dá)成了一致意見(jiàn)，并按約定履行承諾。這就是一個(gè)地役權(quán)。開(kāi)發(fā)商就是地役權(quán)人，學(xué)校就是需役地人。為了滿(mǎn)足開(kāi)發(fā)商的需要，學(xué)校對(duì)自己的權(quán)利作出適當(dāng)?shù)南拗啤＿@種關(guān)系，就是地役權(quán)，開(kāi)發(fā)商享有的權(quán)利，就是地役權(quán)。地役權(quán)有一個(gè)規(guī)定，地役權(quán)可以登記，也可以不登記，登記的地役權(quán)可以對(duì)抗第三人，不登記的地役權(quán)不能對(duì)抗第三人。這個(gè)案件的發(fā)掌，正好說(shuō)明了這個(gè)問(wèn)題。過(guò)了幾年后，另外一個(gè)開(kāi)發(fā)商看好了學(xué)校的這塊地，就和學(xué)校商量在別的地方蓋新的校舍，以其來(lái)置換學(xué)校現(xiàn)在這塊地，學(xué)校同意了這個(gè)方案。于是學(xué)校搬到新校址，開(kāi)發(fā)商也得到了這塊土地，置換成功。開(kāi)發(fā)商拿到這塊土地后就開(kāi)始蓋高層建筑，這時(shí)雙方發(fā)生爭(zhēng)議。觀海公寓的開(kāi)發(fā)商享有地役權(quán)，但是這個(gè)地役權(quán)沒(méi)有登記，因此不能對(duì)抗第三人，因此，只能眼看著這個(gè)“觀海公寓”變成了“觀樓公寓”。這個(gè)案件中講的就是地役權(quán)問(wèn)題。地役權(quán)的規(guī)則是，為了實(shí)現(xiàn)需役地的權(quán)利擴(kuò)張，要求供役地做出一定的限制。本案中，需役地上蓋的高層建筑，為了保證自己的觀海，要求供役地權(quán)利人作出犧牲，他蓋的是三層小樓，為了保證開(kāi)發(fā)商土地的利用，讓學(xué)校做出犧牲，承諾20年不蓋高樓，對(duì)它的權(quán)利進(jìn)行限制，為了補(bǔ)償，開(kāi)發(fā)商每年給學(xué)校10萬(wàn)。這樣雙方之間就形成了地役權(quán)的關(guān)系。地役權(quán)和相鄰權(quán)很像似，我們剛才說(shuō)相鄰權(quán)是兩個(gè)不動(dòng)產(chǎn)相毗鄰，一方行使權(quán)利的時(shí)候，適當(dāng)延伸到另一方土地上，相鄰方必須允許，這是相鄰關(guān)系問(wèn)題?？雌饋?lái)，地役權(quán)關(guān)系好像和它差不多，為了保證一方的觀景，另一方就得受限制，好像兩種關(guān)系差不多。但這兩個(gè)權(quán)利是是兩種不同的物權(quán)。相鄰關(guān)系是個(gè)法定的關(guān)系，是法律規(guī)定必須這么做的，通常沒(méi)有報(bào)酬。而地役權(quán)是個(gè)約定的權(quán)利，當(dāng)事人之間要通過(guò)合同來(lái)約定雙方的權(quán)利、義務(wù)，是個(gè)約定產(chǎn)生的物權(quán)，地役權(quán)通常是有報(bào)酬的。這是二者之間的區(qū)別。地役權(quán)的實(shí)例，比方說(shuō)這種情況：國(guó)家電網(wǎng)，在電網(wǎng)架設(shè)時(shí)，一定要用鐵塔把它架設(shè)在土地上，因?yàn)樗鼰o(wú)法漂浮在空中。這就涉及到土地使用問(wèn)題，現(xiàn)在通常這種塔基使用的土地都是很小塊的，有些沒(méi)有建立土地使用權(quán)，有些是使用劃撥的土地，因此用了也就用了。其實(shí)這里講的就是地役權(quán)問(wèn)題。講個(gè)案例，這是前幾天在浙江一個(gè)法官給我講的一個(gè)案件。在一個(gè)國(guó)有公司的土地上有一個(gè)塔基，差不多占了一畝地，公司土地是國(guó)家劃撥的。后來(lái)公司改制，由國(guó)有公司變?yōu)楣煞葜破髽I(yè)，手續(xù)也辦完了，這時(shí)把劃撥的土地