2023年保障性住房國際經(jīng)驗借鑒和政策啟示（年）

2023年保障性住房國際經(jīng)驗借鑒和政策啟示（年）下面是我為大家整理的保障性住房國際經(jīng)驗借鑒和政策啟示（2023年）,供大家參考。

保障性住房的國際經(jīng)驗借鑒和政策啟示2023-02-09

隨著城市化進程的加快，我國保障性住房供需缺口逐步擴大。

按照2023年保障性住房供地面積2.45萬公頃、每套70平米計算，一年內(nèi)也僅能建成350萬套，要完成6390萬套的總需求，要18.3年。

由此看來，我國建設(shè)保障性住房任重道遠。

很多國家在保障性住房建設(shè)等方面結(jié)合本國的特點，進行了許多有效的實踐，值得我們借鑒。

一、保障性住房的國際經(jīng)驗

(一)美國：

政府介入，市場主導

美國政府介入房地產(chǎn)市場較早，但沒有采取直接干預的形式，而是在保證市場穩(wěn)定發(fā)展的前提下，采用多樣化間接的調(diào)控手段，保障政策實施的高效率。

1.構(gòu)建公私結(jié)合的住房金融保障和抵押貸款保險體系。

為實現(xiàn)人人享有體面的住宅的目標，美國采取金融支持、稅收減免、租金控制、住房資助券等多樣化措施，其中，金融支持在住房保障政策的實施中發(fā)揮著極其重要的作用。1932年和1934年，美國先后成立了聯(lián)邦住宅銀行抵押貸款系統(tǒng)和聯(lián)邦儲蓄貸款保險公司，向公共住房開發(fā)商和中低收入家庭提供低息貸款和提供貸款保險，徹底改變了完全由地方私人金融機構(gòu)壟斷住房貸款市場格局。

上世紀60年代，美國實行對私人金融機構(gòu)進行補貼計劃，扶植和鼓勵私人金融機構(gòu)向公共住房開發(fā)商提供低息貸款。

完善的住房金融保障體系和抵押貸款體系，吸引了大量房地產(chǎn)開發(fā)商從事公共住宅項目開發(fā)，公共住房供應量增加，中低收入階層住房問題得到有效解決。

2.根據(jù)經(jīng)濟發(fā)展階段制定和修訂住房保障法規(guī)。

在不同時期，根據(jù)居民居住狀況和經(jīng)濟發(fā)展水平，頒布相應的住房保障法律，通過法律強制達到住房保障目的。

1934年，美國通過《國家住房法》，并依法成立聯(lián)邦住宅管理局和聯(lián)邦儲蓄貸款保險公司，后者在《國家住房法》規(guī)定的條款內(nèi)，實施抵押貸款保

險職能。

1937年，美國通過《公共住宅法案》，成立聯(lián)邦平民建設(shè)總處，負責對公共住房建設(shè)提供長期補貼。

1949年，美國頒布新《國家住房法》，提出讓每一個美國人擁有合適的住宅和居住環(huán)境的發(fā)展目標和計劃。

1974年，頒布《住房和社區(qū)發(fā)展法》，1987年頒布《無家可歸者資助法》，1990年頒布《國家經(jīng)濟房法》，制定相應的年度住房發(fā)展計劃，州政府根據(jù)年度住房計劃的規(guī)定和美國房屋和城市發(fā)展部的要求，制定各州的公共住房發(fā)展計劃。

3.重心逐漸下移的財政投入和稅收減免。

聯(lián)邦政府和州政府大量、持續(xù)性的高額財政投入，是中低收入階層住房狀況得以解決的關(guān)鍵。

從上世紀80年代開始，住房計劃的目標群體定位于低收入階層，把中等、中下收入階層排除在保障范圍之外。

這一時期，聯(lián)邦政府有計劃地取消其住宅建設(shè)，逐步減少對可支付住宅建設(shè)的支持，轉(zhuǎn)向通過稅收減免來支持私人部門開發(fā)可支付住宅；通過住房抵押貸款利息的所得稅扣減、住房代金券計劃等對中低收入家庭實行補助。

(二)德國：

租賃主導和民生導向的房地產(chǎn)市場

德國目前有8200萬人口，是歐洲人口最稠密的國家之一，住房總數(shù)約4000萬套，供需基本平衡。

完善的住房保障體系以及民生導向的房地產(chǎn)政策在其中發(fā)揮著重要作用。

以市場配置住房資源的方式使得住房社會保障覆蓋范圍更加廣泛。

1.分類實施、培育多元化的建房主體。

通過稅收政策和優(yōu)惠貸款鼓勵福利性社會建房和個人建房、購房，鼓勵多種形式的住房建設(shè)形式，對于住房買賣設(shè)定高額的交易費用。

一是非營利性建房企業(yè)興建的福利性社會住房給予建筑預算50%的無息貸款，償還期限為25年；二是對個人建房給予減免稅和其他鼓勵措施；三是鼓勵個人按市場價購房，并可獲得政府住房補貼。

2.完善而嚴格的租房法律體系。

德國租房市場繁榮，自有住房率為42%，租賃住房率為58%。

這受益于法律對租房利益的嚴格保障，如法律對房租做上限限制：

如果房東所定的房租超出合理租價的20%，就構(gòu)成了違法行為；如果超出50%就構(gòu)成犯罪。

另外，對低收入群體進行租房補貼，補貼金額根據(jù)家庭人口、收入

及房租支出情況確定，實際租金與可承受租金的差額部分由政府承擔，補貼期限為15年，此后隨著家庭收入的增加減少補貼的金額。

領(lǐng)取社會救濟、收入特別低的家庭的房租補貼由聯(lián)邦政府和州政府各承擔50%。

3.建立鼓勵自住、穩(wěn)定價格的住房金融體系。

與住房抵押貸款模式或公積金模式不同，德國實行先存后貸的合同儲蓄模式。

這種房貸的實質(zhì)是合作而非贏利，大約占到德國房貸總額的50%左右。

所有房貸(包括合同儲蓄和商業(yè)貸款)都實行固定利率制，儲蓄房貸利率低于市場利率且固定不變，商業(yè)貸款固定利率期限平均為11年半。

德國的房地產(chǎn)市場強化房屋的消費品屬性、弱化其資產(chǎn)屬性，規(guī)定自有自用的住宅只征收地基稅，但對地產(chǎn)買賣則征收高額的土地交易稅和資本利得稅。

這些措施穩(wěn)定了房地產(chǎn)市場，減少了住房壓力和保障性住房的需求。

(三)日本：

政府領(lǐng)導、市場主導的保障住房體制

1.政府成立非盈利性保障性住房建設(shè)機構(gòu)。

建設(shè)省住宅局代表政府行使住房建設(shè)決策和管理監(jiān)督的職能。

在該局統(tǒng)管下，構(gòu)造以住宅金融公庫、住宅都市整備公團和地方住宅供給公社為主體的社會保障性住房供應體系。

其中，政策性的住房金融機構(gòu)住房金融公庫，為住房建設(shè)和購買住房提供長期低息資金，公團和公社則直接建造和提供住宅。

日本政府的財政補貼分為政府財政撥款和投資性貸款兩種，前者用于低收入家庭的租房、購房補貼和資助公營住宅建設(shè)，后者一般用于住房建設(shè)的投資貸款以及向用于建設(shè)公共住房和低收入者發(fā)放住房貸款。

2.官民結(jié)合的保障性住房財政金融政策。

日本采用官民結(jié)合型金融政策模式，以央行為領(lǐng)導，民間金融機構(gòu)為主體，政策性金融機構(gòu)為補充。

政府住房金融機構(gòu)有住宅金融公庫、住房公團、住宅融資保證協(xié)會等；民間的住房金融機構(gòu)由包括住宅金融專業(yè)公司、勞動金庫、住房社團等。

住宅金融公庫是直接隸屬于政府的法定機構(gòu)，依照《住宅金融公庫法》的規(guī)定向自建或購買住宅的國民提供長期、穩(wěn)定的低息貸款，為民間住房信貸機構(gòu)提供貸款保險，并向建造出租用住宅的土地所有者提供貸款，其對貸款利率和額度的控制體現(xiàn)了政府對中低收入者的支持。

3.鼓勵自建和自住的住房政策。

日本運用稅收手段鼓勵住宅建設(shè)。

《住宅取得促進稅制》中規(guī)定，利用住宅貸款白購、自建住宅的居民，在5年內(nèi)可以從每年的所得稅中扣除當年年底的住宅貸款剩余額的1%。

(四)新加坡：

體系完善的公共組屋政策

新加坡實施公共住房制度，大力發(fā)展公共組屋，成功地解決了中低收入居民住房問題。

在分配上經(jīng)歷了由廉租屋(租賃組屋)向廉價屋(購買組屋)的過渡。

新加坡居民住房問題的解決得益于其實施獨特的居者有其屋住房保障政策，通過專門機構(gòu)運作(建屋發(fā)展局)、強大的金融支持(住房公積金政策)、政府扶持和嚴謹?shù)淖》糠峙浜凸芾碇贫?，解決住房保障問題。

1.設(shè)立半官方的主管機構(gòu)。

半官方專門機構(gòu)建屋發(fā)展局負責統(tǒng)一投資和組建保障性住房(即組屋)。

住房建設(shè)啟動資金來源于政府20年長期貸款和政府補貼，每年財政補貼非盈利的建屋發(fā)展局。

整個住房建設(shè)的投資活動過程包括項目立項、建筑工程承包、產(chǎn)業(yè)出售或管理，無論是私人投資住房建設(shè)，還是政府投資建房，都必須通過招標形式確定建筑承包商。

在選址上，住宅建設(shè)一般選擇在城市邊緣地帶，在市區(qū)人口減少到一定程度、新區(qū)住宅充足的情況下，政府才集中力量改造舊城。

組屋區(qū)交通便利，輕軌、地鐵建設(shè)完善。

2.建立以公積金儲蓄為核心的住房金融體系。

完善的公積金制度是新加坡解決居民住房問題的重要保障，它為組屋的建設(shè)和居者有其屋計劃提供了強大的金融支持。

所有新加坡公民和永久居留的居民，都必須參與公積金儲蓄。

政府將一部分公積金用于組屋建設(shè)，或購買政府為住房建設(shè)貸款和補貼而發(fā)行的債券，間接支持組屋建設(shè)。

通過這種政策，獲得穩(wěn)定建設(shè)資金，避免商業(yè)貸款高額利息。

3.實施完善的進入標準和退出機制。

政府制定詳細租住或購買組屋申請資格標準，按照標準購買住房才可享受優(yōu)惠；對超過規(guī)定的多出部分提高房價，以限制居民過多占用住房。

同時，采取分級優(yōu)惠辦法，購買住房面積越小，享受優(yōu)惠越多。

分配優(yōu)先權(quán)按申請時間次序來決定，操作簡單，易為公眾接受。

為限制炒

房，對于組屋的家庭套數(shù)、轉(zhuǎn)讓的時限都做了嚴格規(guī)定。

為防止組屋衰退為貧民窟，實施有住戶參與的住房更新政策。

4.保障性住房采用政府限價的方式。

組屋的租金和房價不是由市場決定，而是由政府定價，實行低租金和低房價的政策。

為了照顧低收入家庭購買組屋，政府提供補貼，實在無力購買的。

允許其租住組屋。

為符合條件的組屋買主提供兩次優(yōu)惠貸款，攤還期為25年。

貸款數(shù)額與攤還期限依據(jù)申請者的收入與年齡而定。

三、政策啟示和建議

(一)政策啟示

1.政府介入并設(shè)立專門機構(gòu)，市場運作。

國外住房供應體系大致分為市場商品化交易和政府保障兩個部分。

由于住房具有社會保障性質(zhì)，大多數(shù)國家的政府都會為中低收入階層解決住房問題提供幫助。

公共住房的基本特征：

一是政府干預，公共住房是政府進行再分配的重要方式之一；二是供給對象有限，主要是中低收入者；三是非營利性，政府設(shè)立的機構(gòu)不以盈利為目的；四是分配標準詳盡且動態(tài)管理；五是財政補貼償還市場差價，公共住房的出售或出租的價格低于市場價，政府在土地供應、房租和稅收等方面進行政策性補貼。

以公共住房的覆蓋面來看，美國采取以市場為主、適度保障為原則，公共住房只覆蓋占總?cè)丝诒壤?5%以下的中低收入家庭；新加坡的組屋政策覆蓋了85%的居民。

從政府介入公共住房的方式來看，有的直接興建公共住房，有的通過優(yōu)惠政策鼓勵開發(fā)商建設(shè)公共住房，有的鼓勵居民合作建設(shè)住房，有的則通過補貼等多種方式實現(xiàn)居民的住房保障。

2.建立與完善住房保障法規(guī)。

在美國、日本、新加坡等國家，保障性住房法都是國家大法。

住房保障實施有賴于完善的住房保障法規(guī)，對中低收入居民、特殊階層、邊緣化人群的住房保障問題進行明確的界定，以法律要求并保障財政撥款計劃、租金控制計劃、稅收減免計劃、抵押貸款貼息計劃等的實施；對各種計劃所惠及的人群具有明確的準入條件和收入標準，同時對違反法律的行為予以嚴

懲。

我國應借鑒美國住房保障的經(jīng)驗，盡快制定專門的住宅法和住房保障法，從立法層面對住房保障的實施計劃、惠及對象、供應標準、資金運作方式、運作機構(gòu)、保障措施進行法律界定。

3.建立以住房儲蓄為核心的保障性住房金融體系。

無論是日本的官辦的住房金融公庫，德國的住房儲蓄，還是新加坡的公積金制度，住房金融在住房保障政策實施過程中都發(fā)揮著非常重要的作用。

我國應加以借鑒，盡快成立專門為住房困難家庭提供住房抵押貸款、保險的機構(gòu)，建立財政擔保、補貼和市場之間的調(diào)節(jié)和補償機制。

4.完善保障性住房的供應和退出機制。

實行土地出讓與保障性住房供應掛鉤的嚴格準入制度，在商品房土地出讓過程中，嚴格規(guī)定.并執(zhí)行一定比例的保障性住房用地；完善享受保障性住房的家庭收入和成員結(jié)構(gòu)等標準，住房面積標準以及相應的分級差價的標準。

盡快建立經(jīng)濟適用房的退出機制，在收入標準、居住時限和分階段租金水平上建立制度保障。

在快速城鎮(zhèn)化進程中，要更加明確應屆大學畢業(yè)生、新生代農(nóng)民工等中低收入人群保障性住房計劃。

(二)政策建議

1.盡快建立完善成熟的房地產(chǎn)市場。

發(fā)達國家的經(jīng)驗，尤其是德國的經(jīng)驗顯示，穩(wěn)定而成熟的房地產(chǎn)市場不僅可以實現(xiàn)經(jīng)濟的穩(wěn)定，還不會造成房價過快提高而導致的被保障的現(xiàn)象。

應建立成熟房地產(chǎn)市場發(fā)展機制，嚴格限制炒作，穩(wěn)定房地產(chǎn)價格，盡量讓家庭通過自身努力實現(xiàn)其居住需求，是一個很重要的途徑。

2.實行雙軌制住房。

借鑒國外的成功經(jīng)驗，結(jié)合我國的具體國情，構(gòu)建雙軌制住房市場不失為一種不錯的選擇：

針對近20%的高收入者，建立商品化住房市場，由市場機制配置住房；針對中低收入者，建立保障性住房市場或準商品化住房市場，由政府主導的市場機制配置住房。政府要在保障性住房建設(shè)的區(qū)位、交通、公共服務設(shè)施建設(shè)等方面進行統(tǒng)籌安排。

3.強化廉租房、弱化經(jīng)濟適用房、取消限價房。

首先要把發(fā)展重點放在廉租房上，其次才是考慮讓部分中低收入家庭擁有產(chǎn)權(quán)房(經(jīng)濟適用房)。

經(jīng)濟適用房要實行封閉式運行，即