2023年二季度全國房地產市場形勢分析（全文）

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二季度全國房地產市場形勢分析

2023-07-2810:37:05

一、房地產市場形勢存在五個反差：

第一個反差是宏觀經濟全面走低，房地產主要指標走高

今年二季度我國經濟出現(xiàn)了連續(xù)走低、全面走低、創(chuàng)新低和低未見底的新特點。

但是全國房地產開發(fā)投資額、商品住宅開發(fā)投資額、商品房銷售面積及銷售額、住宅銷售面積及銷售額卻出現(xiàn)了二季度高于一季度，二季度逐月攀升的新局面，被輿論稱之為回暖。

第二個反差是房地產絕對值主要指標上升，但同比增幅仍在下滑

今年我國房地產絕對值的主要指標雖然呈現(xiàn)逐季、逐月上升的勢頭，但是同比增幅相對值卻在繼續(xù)下滑。

二季度房地產開發(fā)投資額同比增幅13.1%，去年全年為27.9%;住宅投資額同比增幅8.5%，去年全年為30.2%;商品房新開工面積同比增幅-12%，去年全年為16.2%，住宅新開工面積同比增幅為-14.5%，去年全年為13%;商品房銷售面積同比增幅-7.7%，去年全年為4.9%，住宅銷售面積同比增幅-8.3%，去年全年為3.9%;全國商品房銷售額同比增幅1.4%，去年全年為12.1%;住宅銷售額同比增幅1.4%，去年全年為10.2%。

第三個反差是房地產銷售面積和銷售金額同比增幅高于一季度，投資和新開工面積同比增幅卻低于一季度

商品房銷售面積同比增幅一季度為-13.6%，二季度為1.4%;住宅銷售面積同比增幅一季度為-15.5%，二季度為-8.3%;商品房銷售額增幅一季度為-14.6%，二季度為1.4%;住宅銷售累計額增幅一季度為-17.5%，二季度為1.4%。

房地產開發(fā)投資額同比增幅一季度為23.5%，二季度為13.1%;住宅投資額同比增幅一季度為19.0%，二季度為8.5%;商品新開工面積同比增幅一季度為0.3%，二季度為-12%，住宅新開工面積同比增幅一季度為-5.2%，二季度為-14.5%。

第四個反差是主要房地產指標全國低，四十個重點城市高

第二季度40個重點城市(直轄市、省會城市、計劃單列城市)開發(fā)投資額同比上漲19.8%，同期全國同比上漲13.1%;商品房銷售面積重點城市同比上漲8.5%，同期全國同比下滑7.7%;商品房銷售金額重點城市同比上漲15.0%，同期全國同比上漲1.4%;土地購置面積重點城市同比下滑8.3%，同期全國同比下滑29.5%。

上半年40個重點城市房地產市場整體表現(xiàn)同樣優(yōu)于全國。

上半年房地產開發(fā)投資重點城市同比上漲22.1%，同期全國為16.6%;商品房成交面積重點城市同比下滑1.2%，同期全國同比下滑10.0%;商品房成交金額重點城市同比上漲0.2%，同期全國同比下滑5.2%;土地購置面積重點城市上半年同比下滑6.7%，全國同期同比下滑19.9%。

第五個反差是房地產政策調控中央政府仍緊，地方政府趨松

今年六月，國務院四部委10天四次辟謠松動救市論政策不會松動。

總理溫家寶七月初在常州說，目前房地產市場調控仍然處在關鍵時期，調控任務還很艱巨，必須堅定不移做好調控工作，把抑制房地產投機投資性需求作為一項長期政策。

七月下旬開始，國務院派出8個督查組，對16個省(市)房地產市場調控政策措施實施情況開展專項督查。

而從去年下半年一直到最近，全國40多個城市前仆后繼，公開對現(xiàn)行房地產調控政策踩線、創(chuàng)新和突破。

二、房地產市場回暖原因分析

從房地產開發(fā)投資額和商品住宅開發(fā)投資額，全國商品房銷售面積和銷售金額，全國商

品住宅銷售面積和銷售金額在整個二季度的市場表現(xiàn)看，都是逐月上升的。

從這個意義上講我國房地產市場在二季度出現(xiàn)回暖可以成立，并不為過。

分析其原因主要是：

1.由于我國經濟下滑，中央政府釋放重大政策調整信號

原本我們預計今年一季度是我國經濟非常困難的時候，但發(fā)展實踐證明二季度我國宏觀經濟比一季度更為困難，而且是否見底并不明朗。

國家非常及時明確地進行了主要體現(xiàn)在貨幣政策和財政政策的預調微調，而實際上新的政策舉動遠超預調微調的范圍。

一是在連續(xù)下調準備金率的情況下，在不到一個月的時間內連續(xù)調整貸款利率;二是啟動一系列國家級、區(qū)域級的基本建設項目和重點工程項目。對于七月初北京萬柳地塊轉讓成為新地王被相關方面刻意淡化并降低其市場意義，都反映出穩(wěn)增長成為當前經濟工作的第一要旨。

2.地方政府不斷挑戰(zhàn)房地產調控政策紅線，形成群體市場效應

與中央政府提升經濟采取財政投資拉動政策和貨幣寬松促進政策不同，地方政府穩(wěn)經濟增長(主要是穩(wěn)財政收入)的措施是房地產(賣地、稅收)和招商引資。

土地轉讓和招商引資實際上已成為二十年來中國各個城市形態(tài)和功能改變提升的基本抓手、根本路徑和主要經驗。地方政府當前面對的主要壓力是經濟增速下滑、財政收入困難和巨額地方債到期。

在高舉房地產政策調控和限購的旗幟下，各地結合實際情況，做的都是促進房地產市場回暖的具體措施。

地方政府的實際措施釋放給市場的都是寬松放緩性的信號。

3.首套房和自住改善住房需求壓力階段性釋放

在嚴厲的房地產調控政策背景下，購房群體自然延緩入市，等待價格下跌。

一般情況下，是政策多發(fā)期緊縮期在前，市場觀望期等待期在后。

一旦進入政策空窗期，價格又久等不下，限購政策效應遞減，特別是又看到國家宏觀經濟下滑政府又出臺預調微調措施之后，積壓下來的住房消費需求就需要階段性的正常釋放。

4.樓市預期發(fā)生變化

中央政府經濟政策的調整，地方政府購房管制的松動，土地購置在低位出現(xiàn)漸升的溢價率，開發(fā)企業(yè)以價換量銷售策略的推行，住房合理需求的階段性釋放，投資性的豪宅產品出現(xiàn)區(qū)域性熱銷，正是這六個方面的因素帶動、互動，產生了我國二季度我國房地產市場的回暖現(xiàn)象，引發(fā)整個社會輿論出現(xiàn)了樓市將變的預期判斷。

三、當前人們關心的主要問題

對重大經濟和社會問題缺乏共識，是形成決策難執(zhí)行也難的重要原因。

當前人們主要關心的是我國宏觀經濟走勢和房地產政策調控的相互關系。

國家統(tǒng)計局發(fā)言人認為，房地產的主動調控在短期來講確實是今年增長速度下滑的一個重要原因。

客觀的現(xiàn)實也是房地產的政策調控導致房地產市場出現(xiàn)波動，直接引發(fā)了上下游產業(yè)鏈聯(lián)動需求放緩，建材、家電、家裝等行業(yè)表現(xiàn)明顯。

近兩個月來國家相關部門不下十次的釋放房地產調控目標和力度決不放松的信息，這對剛剛回暖的全國房地產市場究竟會帶來什么樣的影響呢?房地產業(yè)的表現(xiàn)又會對整個國家宏觀經濟的復蘇和穩(wěn)定帶來什么樣的影響?

四、研究結論

綜上所述，可以得出如下結論：

1.二季度乃至整個上半年，40個重點城市房地產市場回暖，領先于全國市場。

40個重點城市的房地產動態(tài)走向，是全國房地產動態(tài)走向的領跑者和風向標。

2.

當前人們對本輪我國宏觀經濟下滑的原因和解決問題的對策，在認識上不一致。

因

此致使調控政策執(zhí)行不一致，調控政策效果不確定，市場前景預期不明朗。

3.我國房地產的市場信息有的時候是混亂的，甚至是互相抵觸的，盡管這些信息都是真實的。

房地產市場未來走勢直接取決于調控政策的執(zhí)行力度和宏觀經濟的發(fā)展態(tài)勢。

4.對現(xiàn)行房地產調控政策執(zhí)行的主要障礙，不在于消費者，不在于房地產企業(yè)，當然他們也存在著不理解和抵觸，而在于我國六百多個地級市和兩千多個縣級市政府。

5.如同我國核心利益不能泛化一樣，房地產政策調控關鍵期