第一章 建設(shè)項(xiàng)目評(píng)估

建設(shè)項(xiàng)目評(píng)價(jià)

2023/7/282023/7/281第一章建設(shè)項(xiàng)目評(píng)估內(nèi)容提要第一章導(dǎo)論第二章項(xiàng)目概況與建設(shè)必要性評(píng)估第三章市場(chǎng)分析與生產(chǎn)規(guī)模確定第四章項(xiàng)目生產(chǎn)建設(shè)條件與技術(shù)評(píng)估第五章投資估算第六章項(xiàng)目融資方案評(píng)估第七章建設(shè)項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析第八章建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)分析第九章不確定性分析與風(fēng)險(xiǎn)分析第十章建設(shè)項(xiàng)目社會(huì)評(píng)價(jià)第十一章建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境評(píng)價(jià)第十二章建設(shè)項(xiàng)目后評(píng)價(jià)2023/7/282第一章建設(shè)項(xiàng)目評(píng)估第一章導(dǎo)論第一節(jié)建設(shè)項(xiàng)目及項(xiàng)目投資決策第二節(jié)可行性研究概述第三節(jié)項(xiàng)目評(píng)估概述第四節(jié)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的歷史沿革2023/7/283第一章建設(shè)項(xiàng)目評(píng)估第一節(jié) 建設(shè)項(xiàng)目及項(xiàng)目投資決策一、建設(shè)項(xiàng)目發(fā)展周期二、項(xiàng)目投資決策2023/7/284第一章建設(shè)項(xiàng)目評(píng)估（一）投資決策階段投資機(jī)會(huì)分析編報(bào)項(xiàng)目建議書進(jìn)行可行性研究審批立項(xiàng)（二）建設(shè)準(zhǔn)備階段規(guī)劃（選址、用地規(guī)劃、工程規(guī)劃）獲取土地使用權(quán)拆遷項(xiàng)目報(bào)建工程發(fā)包與承包一、建設(shè)項(xiàng)目發(fā)展周期2023/7/285第一章建設(shè)項(xiàng)目評(píng)估（一）投資決策階段投資機(jī)會(huì)分析編報(bào)項(xiàng)目建議書進(jìn)行可行性研究審批立項(xiàng)（評(píng)估是其重點(diǎn)內(nèi)容）（二）建設(shè)準(zhǔn)備階段規(guī)劃（選址、用地規(guī)劃、工程規(guī)劃）獲取土地使用權(quán)拆遷項(xiàng)目報(bào)建工程發(fā)包與承包一、建設(shè)項(xiàng)目發(fā)展周期2023/7/286第一章建設(shè)項(xiàng)目評(píng)估（三）建設(shè)實(shí)施階段工程勘察設(shè)計(jì)施工準(zhǔn)備（取得（施工）開工許可）工程施工生產(chǎn)準(zhǔn)備（四）竣工驗(yàn)收工程竣工驗(yàn)收工程保修（五）項(xiàng)目后評(píng)估階段2023/7/287第一章建設(shè)項(xiàng)目評(píng)估二、項(xiàng)目投資決策（一）項(xiàng)目投資決策的含義（二）項(xiàng)目投資決策的分類（三）項(xiàng)目投資決策的工作內(nèi)容（四）我國現(xiàn)行的投資項(xiàng)目決策及審批程序2023/7/288第一章建設(shè)項(xiàng)目評(píng)估（一）項(xiàng)目投資決策的含義投資決策

就是指針對(duì)預(yù)期的投資項(xiàng)目，擬定若干個(gè)有價(jià)值的投資方案，并用科學(xué)的方法或工具對(duì)這些方案進(jìn)行分析、比較和遴選，以確定最佳實(shí)施方案的過程。2023/7/289第一章建設(shè)項(xiàng)目評(píng)估（1）企業(yè)投資項(xiàng)目決策（2）政府投資項(xiàng)目決策（3）金融機(jī)構(gòu)貸款決策（京滬高鐵：1318公里，時(shí)速350，總投資2209.4億，總工期為5年，1000多億元由公司向銀行貸款）（二）項(xiàng)目投資決策的分類2023/7/2810第一章建設(shè)項(xiàng)目評(píng)估1.調(diào)查研究，確定預(yù)期目標(biāo)2.擬定若干有價(jià)值的方案3.對(duì)擬定的方案進(jìn)行分析、比較4.確定實(shí)施計(jì)劃（三）項(xiàng)目投資決策的工作內(nèi)容2023/7/2811第一章建設(shè)項(xiàng)目評(píng)估《國務(wù)院關(guān)于投資體制改革的決定》（國發(fā)[2004]20號(hào)）規(guī)定：企業(yè)不使用政府投資項(xiàng)目不再實(shí)行審批制度，區(qū)別不同情況實(shí)行核準(zhǔn)制和備案制。一般投資項(xiàng)目決策程序（企業(yè)投資/政府投資）（1）提交項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告（建議書審批）（2）政府職能部門核準(zhǔn)申請(qǐng)報(bào)告（可行性研究報(bào)告）（3）辦理相關(guān)手續(xù)（環(huán)評(píng)）（4）金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行項(xiàng)目評(píng)估（三）我國現(xiàn)行投資項(xiàng)目決策及審批程序2023/7/2812第一章建設(shè)項(xiàng)目評(píng)估第二節(jié) 可行性研究概述一、可行性研究的含義和作用二、可行性研究的階段劃分三、可行性研究的內(nèi)容和步驟四、編制報(bào)告的依據(jù)和要求2023/7/2813第一章建設(shè)項(xiàng)目評(píng)估一、可行性研究的含義和作用（1）可行性研究的含義、目的（2）可行性研究的作用（3）可行性研究的特點(diǎn)2023/7/2814第一章建設(shè)項(xiàng)目評(píng)估（1）可行性研究的含義可行性研究方法：是運(yùn)用多種科學(xué)研究成果對(duì)象：對(duì)建設(shè)項(xiàng)目投資決策內(nèi)容：進(jìn)行技術(shù)經(jīng)濟(jì)論證技術(shù)上是否先進(jìn)、適用、安全經(jīng)濟(jì)上是否合理、可行在財(cái)務(wù)上是否贏利實(shí)質(zhì)：是一門綜合性科學(xué)取得最佳的經(jīng)濟(jì)效果的有效手段是按照經(jīng)濟(jì)規(guī)律辦事的一種重要形式2023/7/2815第一章建設(shè)項(xiàng)目評(píng)估可行性研究的目的和關(guān)鍵可行性研究的目的WHATWHYWHEREWHENWHOHOW可行性研究的關(guān)鍵是質(zhì)量形成質(zhì)量的因素有三個(gè)：市場(chǎng)需求(前提)技術(shù)(手段)財(cái)務(wù)與經(jīng)濟(jì)效果評(píng)價(jià)(核心)2023/7/2816第一章建設(shè)項(xiàng)目評(píng)估（2）可行性研究的作用1）是投資決策的依據(jù)2）是向銀行貸款或籌資的依據(jù)3）是工程設(shè)計(jì)的依據(jù)4）是環(huán)保、規(guī)劃等部門審批的依據(jù)5）是互訂協(xié)議、簽訂合同的依據(jù)6）是本工程建設(shè)的基礎(chǔ)資料7）是科研試驗(yàn)、設(shè)備研制的依據(jù)（三新）8）是企業(yè)安排項(xiàng)目計(jì)劃和實(shí)施的依據(jù)9）是項(xiàng)目后評(píng)估的依據(jù)2023/7/2817第一章建設(shè)項(xiàng)目評(píng)估（3）可行性研究的特點(diǎn)①十分重視市場(chǎng)調(diào)查和市場(chǎng)預(yù)測(cè)；②是以經(jīng)濟(jì)效益為核心的，進(jìn)行多方案的比較；③邊緣性學(xué)科，涉及多學(xué)科知識(shí)；④在決策前進(jìn)行。

2023/7/2818第一章建設(shè)項(xiàng)目評(píng)估二、可行性研究的階段劃分（1）可行性研究的階段劃分（2）可行性研究的承擔(dān)者2023/7/2819第一章建設(shè)項(xiàng)目評(píng)估（1）可行性研究的階段劃分①機(jī)會(huì)研究階段（OPPORTUNITYSTUDY）②初步可行性研究階段（PRE－FEASIBILITYSTUDY）③詳細(xì)可行性研究階段（FEASIBILITYSTUDY）2023/7/2820第一章建設(shè)項(xiàng)目評(píng)估①機(jī)會(huì)研究階段三種機(jī)會(huì)研究A，地區(qū)研究B，行業(yè)研究C，以資源為基礎(chǔ)的研究機(jī)會(huì)研究的精度較低（±30%），時(shí)間較短2023/7/2821第一章建設(shè)項(xiàng)目評(píng)估②初步（預(yù)）可行性研究階段A，分析機(jī)會(huì)研究的結(jié)論B，確定需要進(jìn)行輔助性研究的專題產(chǎn)品市場(chǎng)需求量的估計(jì)進(jìn)入市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)能力原材料等的供應(yīng)情況和價(jià)格變動(dòng)的趨勢(shì)工藝技術(shù)在實(shí)驗(yàn)室和工廠試驗(yàn)的情況分析廠址方案的選擇，重點(diǎn)是估算交通運(yùn)輸費(fèi)用和重大工程措施費(fèi)用C，判明這個(gè)建設(shè)項(xiàng)目設(shè)想是否有生命力精度相對(duì)高一點(diǎn)（±20%）2023/7/2822第一章建設(shè)項(xiàng)目評(píng)估③詳細(xì)可行性研究最終可行性研究成果：《可行性研究報(bào)告》精度更高：（±10%）時(shí)間更長(zhǎng)2023/7/2823第一章建設(shè)項(xiàng)目評(píng)估研究階段機(jī)會(huì)研究初步可行性研究詳細(xì)可行性研究項(xiàng)目評(píng)估決策研究性質(zhì)項(xiàng)目設(shè)想項(xiàng)目初選項(xiàng)目準(zhǔn)備項(xiàng)目評(píng)估研究目的和內(nèi)容鑒別投資方向，尋求投資機(jī)會(huì)(含地區(qū)、行業(yè)、資源和項(xiàng)目的機(jī)會(huì)研究)，選擇項(xiàng)目，提出項(xiàng)目投資建對(duì)項(xiàng)目作初步評(píng)價(jià)，進(jìn)行專題輔助研究，廣泛分析、篩選方案，確定項(xiàng)目的初步可行性對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行深入細(xì)微的技術(shù)經(jīng)濟(jì)論證，重點(diǎn)對(duì)項(xiàng)目的技術(shù)方案和經(jīng)濟(jì)效益進(jìn)行分析評(píng)價(jià)，進(jìn)行多方案比選，提出結(jié)論性意見

綜合分析各種效益，對(duì)可行性研究報(bào)告進(jìn)行全面審核和評(píng)估，分析判斷可行性研究的可靠性和真實(shí)性綜合分析各種效益，對(duì)可行性研究報(bào)告進(jìn)行全面審核和評(píng)估，分析判斷可行性研究的可靠性和真實(shí)性

研究要求編制項(xiàng)目建議書編制初步可行性研究報(bào)告

編制可行性研究報(bào)告提出項(xiàng)目評(píng)估報(bào)告研究作用為初步選擇投資項(xiàng)目提供依據(jù)，批準(zhǔn)后列入建設(shè)前期工作計(jì)劃，作為國家對(duì)投資項(xiàng)目的初步?jīng)Q策判定是否有必要進(jìn)行下一步詳細(xì)可行性研究，進(jìn)一步判明建議項(xiàng)目的生命力作為項(xiàng)目投資決策的基礎(chǔ)和重要依據(jù)為投資決策者提供最后決策依據(jù)，決定項(xiàng)目取舍和選擇最佳投資方案估算精度

±30％

±20％±10％±10％研究費(fèi)用(占總投資的百分比)

0．2—1．0

0．25—1．25

大項(xiàng)目0．8—1．0，中小項(xiàng)目1．0—3．0需要時(shí)間(月)

1—3

4—68～12或更長(zhǎng)2023/7/2824第一章建設(shè)項(xiàng)目評(píng)估④可行性研究的評(píng)價(jià)有關(guān)規(guī)定：政府投資項(xiàng)目必須經(jīng)有權(quán)審批單位委托有資格的工程咨詢單位進(jìn)行評(píng)估論證未經(jīng)評(píng)估的建設(shè)項(xiàng)目，任何單位不得審批，不準(zhǔn)組織建設(shè)。項(xiàng)目評(píng)估部門：建設(shè)銀行投資銀行工程咨詢公司或有關(guān)專家主要任務(wù)是對(duì)項(xiàng)目的可行性研究報(bào)告提出評(píng)價(jià)意見。評(píng)估內(nèi)容：全面審核報(bào)告中反映的情況是否確實(shí)；分析報(bào)告中各項(xiàng)指標(biāo)的計(jì)算是否正確綜合分析和判斷工程項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益；分析和判斷可行性研究報(bào)告的可靠性、真實(shí)性和客觀性2023/7/2825第一章建設(shè)項(xiàng)目評(píng)估2）可行性研究的承擔(dān)者國外承擔(dān)可行性研究的機(jī)構(gòu)名稱：如英國有咨詢公司，美國有顧問公司，法國有工程公司等商業(yè)性機(jī)構(gòu)，中國的各大設(shè)計(jì)研究院、咨詢公司等。可行性研究專家小組：不論在國內(nèi)還是在國外，可行性研究小組配備的成員都有以下專家：工業(yè)經(jīng)濟(jì)專家、市場(chǎng)研究專家、精通本行業(yè)的工程師、土建工程師、財(cái)會(huì)專家、地質(zhì)勘察專家、試驗(yàn)研究專家。我國的限制：承擔(dān)本工程可行性研究的單位不能參加本工程的可行性研究的評(píng)審工作。2023/7/2826第一章建設(shè)項(xiàng)目評(píng)估三、可行性研究的內(nèi)容和步驟（一）編制內(nèi)容和格式（二）編制的步驟2023/7/2827第一章建設(shè)項(xiàng)目評(píng)估（一）編制內(nèi)容和格式1，總論2，市場(chǎng)需求情況和擬建規(guī)模3，資源、原材料及主要協(xié)作條件4，建廠條件和廠址方案5，項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案6，環(huán)境保護(hù)7，生產(chǎn)組織、勞動(dòng)定員和人員培訓(xùn)8，項(xiàng)目實(shí)施計(jì)劃和進(jìn)度要求9，投資估算和資金籌措10，財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)和國民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)11，不確定性分析12，評(píng)價(jià)結(jié)論2023/7/2828第一章建設(shè)項(xiàng)目評(píng)估（二）編制的步驟1，組織工作小組2，調(diào)查研究3，形成可行性研究報(bào)告初稿4，修改和論證2023/7/2829第一章建設(shè)項(xiàng)目評(píng)估四、編制報(bào)告的依據(jù)和要求（一）編制報(bào)告的依據(jù)1，國家經(jīng)濟(jì)建設(shè)的方針、政策和長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃，2，項(xiàng)目建議書和委托單位的設(shè)想說明，3，經(jīng)國家正式批準(zhǔn)的資源報(bào)告、國土開發(fā)整治規(guī)劃、河流流域規(guī)劃，路網(wǎng)規(guī)劃、工業(yè)基地規(guī)劃等4，可靠的自然、地理、氣象、地質(zhì)、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)等基礎(chǔ)資料5，有關(guān)的工程技術(shù)方面的指標(biāo)、規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)等6，國家公布的用于項(xiàng)目評(píng)價(jià)的有關(guān)參數(shù)、指標(biāo)（二）編制報(bào)告的要求1，堅(jiān)持實(shí)事求是，保證可行性研究的科學(xué)性2，內(nèi)容、深度要達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)3，編制單位要具備一定條件2023/7/2830第一章建設(shè)項(xiàng)目評(píng)估一、項(xiàng)目評(píng)估的概念二、項(xiàng)目評(píng)估與可行性研究的關(guān)系三、評(píng)估的基本原則四、項(xiàng)目評(píng)估的工作內(nèi)容五、項(xiàng)目評(píng)估的工作程序第三節(jié)項(xiàng)目評(píng)估概述2023/7/2831第一章建設(shè)項(xiàng)目評(píng)估是指在可行性研究的基礎(chǔ)上，根據(jù)國家有關(guān)部門頒布的政策、法律法規(guī)、方法和參數(shù)，從項(xiàng)目、國民經(jīng)濟(jì)、社會(huì)的角度，由有關(guān)部門對(duì)擬建項(xiàng)目建設(shè)的必要性、建設(shè)條件、生產(chǎn)條件、財(cái)務(wù)經(jīng)濟(jì)效益等進(jìn)行全面分析論證，并提出職業(yè)判斷的一個(gè)工作。一、項(xiàng)目評(píng)估的概念2023/7/2832第一章建設(shè)項(xiàng)目評(píng)估3）從企業(yè)、國家和社會(huì)等方面綜合分析判斷項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益；4）對(duì)項(xiàng)目做出取舍的最終投資建議。2）分析可行性研究報(bào)告中各項(xiàng)指標(biāo)的計(jì)算是否正確，包括各種參數(shù)、基礎(chǔ)數(shù)據(jù)、定額費(fèi)率的選擇；1）全面審核可行性研究報(bào)告中反映的各項(xiàng)情況是否屬實(shí)；項(xiàng)目評(píng)估的目的2023/7/2833第一章建設(shè)項(xiàng)目評(píng)估1、項(xiàng)目評(píng)估與可行性研究的共同點(diǎn)（1）兩者同處于項(xiàng)目投資的前期（2）兩者的目的和要求是相通的（3）兩者考察的內(nèi)容與方法是相通的二、項(xiàng)目評(píng)估與可行性研究的關(guān)系2023/7/2834第一章建設(shè)項(xiàng)目評(píng)估2、項(xiàng)目評(píng)估與可行性研究的區(qū)別（1）項(xiàng)目評(píng)估與可行性研究承擔(dān)主體不同（即執(zhí)行單位不同）（2）研究的角度和側(cè)重點(diǎn)不同（3）任務(wù)不同（4）二者在項(xiàng)目管理工作中所處的時(shí)序和作用不同（5）報(bào)告撰寫內(nèi)容格式和成果形式不同2023/7/2835第一章建設(shè)項(xiàng)目評(píng)估

（一）客觀、科學(xué)、公正的原則（二）綜合評(píng)價(jià)、比較擇優(yōu)的原則（三）項(xiàng)目之間的可比性原則（四）定量與定性分析相結(jié)合（五）技術(shù)與經(jīng)濟(jì)分析相結(jié)合（六）宏觀效益與微觀效益分析相結(jié)合三評(píng)估的基本原則2023/7/2836第一章建設(shè)項(xiàng)目評(píng)估（一）、項(xiàng)目評(píng)估報(bào)告大綱四、項(xiàng)目評(píng)估的工作內(nèi)容國家計(jì)委、中國國際咨詢公司的擬建項(xiàng)目評(píng)估報(bào)告模式1、項(xiàng)目概況1.1項(xiàng)目基本情況1.2綜合評(píng)估結(jié)論2、評(píng)估意見2.1關(guān)于市場(chǎng)供需預(yù)測(cè)及擬建規(guī)模的評(píng)估意見2.2關(guān)于資源、原材料、燃料及公用基礎(chǔ)設(shè)施的評(píng)估意見……………3、問題和建議3.1存在或遺留的重大問題3.2潛在地風(fēng)險(xiǎn)……………2023/7/2837第一章建設(shè)項(xiàng)目評(píng)估中國建設(shè)銀行對(duì)固定資產(chǎn)貸款項(xiàng)目的評(píng)估報(bào)告模式1、借款人資信評(píng)估……………2、項(xiàng)目概況分析……………3、項(xiàng)目產(chǎn)品市場(chǎng)供求評(píng)估……………4、投資估算與資金來源評(píng)估……………5、財(cái)務(wù)評(píng)估……………6、銀行效益與風(fēng)險(xiǎn)防范評(píng)估……………2023/7/2838第一章建設(shè)項(xiàng)目評(píng)估（l）項(xiàng)目是否符合國家的產(chǎn)業(yè)政策和行業(yè)規(guī)劃。（2）通過市場(chǎng)調(diào)查和市場(chǎng)預(yù)測(cè)，對(duì)產(chǎn)品，尤其是新產(chǎn)品的需求情況和在市場(chǎng)上的競(jìng)爭(zhēng)力進(jìn)行分析。（3）項(xiàng)目建設(shè)對(duì)國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的作用及其社會(huì)經(jīng)濟(jì)意義。（4）進(jìn)行最優(yōu)建設(shè)規(guī)模的分析。

（二）項(xiàng)目評(píng)估的工作內(nèi)容1、項(xiàng)目建設(shè)必要性的評(píng)估2023/7/2839第一章建設(shè)項(xiàng)目評(píng)估

（1）項(xiàng)目所需的資源是否清楚。（2）工程地質(zhì)、水文地質(zhì)是否符合建廠要求。（3）項(xiàng)目所需的原材料、燃料、動(dòng)力等是否有可靠來源。（4）項(xiàng)目的交通運(yùn)輸是否有保證。（5）協(xié)作配套項(xiàng)目是否落實(shí)。（6）項(xiàng)目的環(huán)境保護(hù)是否有必要的治理方案和措施。（7）對(duì)項(xiàng)目引進(jìn)的成套項(xiàng)目和設(shè)備，是否經(jīng)過多方案的比較分析，是否選擇了最優(yōu)方案。（8）項(xiàng)目的廠址是否科學(xué)、合理。2、項(xiàng)目建設(shè)條件的分析與評(píng)估2023/7/2840第一章建設(shè)項(xiàng)目評(píng)估

（l）建設(shè)項(xiàng)目采用的工藝、技術(shù)、設(shè)備在經(jīng)濟(jì)合理?xiàng)l件下是否先進(jìn)、適用，是否符合國家的技術(shù)發(fā)展政策，是否注意節(jié)約能源和原材料以獲取最大效益。（2）項(xiàng)目引進(jìn)的技術(shù)和設(shè)備是否符合我國國情，是否經(jīng)過多方案比較，是否注意了配套，以及引進(jìn)技術(shù)后有無消化吸收的能力。（3）建設(shè)項(xiàng)目所采用的新工藝、新技術(shù)、新設(shè)備是否安全可靠，是否經(jīng)過試驗(yàn)的鑒定，檢驗(yàn)原材料和測(cè)試產(chǎn)品質(zhì)量的各種手段是否完備。（4）產(chǎn)品方案和資源利用是否合理。（5）技術(shù)方案的綜合評(píng)價(jià)。

3、技術(shù)評(píng)估2023/7/2841第一章建設(shè)項(xiàng)目評(píng)估（1）投資和財(cái)務(wù)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)評(píng)估

⊙固定資產(chǎn)投資的估算。⊙流動(dòng)資金投資的估算?！褵o形資產(chǎn)投資的估算?！秧?xiàng)目的生產(chǎn)規(guī)模及產(chǎn)品方案數(shù)據(jù)。⊙各項(xiàng)技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。⊙產(chǎn)品成本和項(xiàng)目總成本的估算?！秧?xiàng)目年收入及稅金的估算。⊙項(xiàng)目的利潤(rùn)預(yù)測(cè)及現(xiàn)金流量預(yù)測(cè)?！秧?xiàng)目的投資貸款利率及條件。4、項(xiàng)目效益評(píng)估2023/7/2842第一章建設(shè)項(xiàng)目評(píng)估

（2）企業(yè)財(cái)務(wù)效益評(píng)估

主要是分析與評(píng)估項(xiàng)目財(cái)務(wù)上的盈利性和項(xiàng)目的償還能力，評(píng)價(jià)項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上的可行性。

（3）項(xiàng)目的國民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)

主要是分析與評(píng)估項(xiàng)目對(duì)國民經(jīng)濟(jì)的凈貢獻(xiàn)，評(píng)價(jià)項(xiàng)目在經(jīng)濟(jì)上的合理性。

（4）項(xiàng)目的不確定性分析

應(yīng)分別從財(cái)務(wù)效益和國民經(jīng)濟(jì)效益分析兩方面進(jìn)行。主要是分析項(xiàng)目在不確定性因素影響下的穩(wěn)定性及項(xiàng)目可能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)程度。

⊙盈虧平衡分析。

⊙敏感性分析。

⊙風(fēng)險(xiǎn)（概率）分析。2023/7/2843第一章建設(shè)項(xiàng)目評(píng)估⊙建設(shè)項(xiàng)目是否必要，建多大規(guī)模較為適宜。

⊙建設(shè)條件和生產(chǎn)條件是否具備。

⊙經(jīng)濟(jì)上是否合理。⊙技術(shù)上是否先進(jìn)、適用、安全可靠?！严嚓P(guān)項(xiàng)目是否同步建設(shè)。⊙投資來源及籌措方式的建議?！殃P(guān)于方案選擇和項(xiàng)目決策建議。5、項(xiàng)目的總評(píng)估2023/7/2844第一章建設(shè)項(xiàng)目評(píng)估

（一）組織安排（二）收集資料（三）審查分析（四）編寫評(píng)估報(bào)告

五、項(xiàng)目評(píng)估的工作程序2023/7/2845第一章建設(shè)項(xiàng)目評(píng)估第四節(jié)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的歷史沿革一、項(xiàng)目評(píng)價(jià)的產(chǎn)生——

以古典經(jīng)濟(jì)學(xué)理論為基礎(chǔ)的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)二、項(xiàng)目評(píng)價(jià)理論與方法的形成——

基于福利經(jīng)濟(jì)學(xué)的社會(huì)費(fèi)用效益分析方法三、項(xiàng)目評(píng)價(jià)理論與方法的發(fā)展與成熟——

項(xiàng)目評(píng)價(jià)的新方法論四、項(xiàng)目評(píng)價(jià)在我國的發(fā)展與應(yīng)用2023/7/2846第一章建設(shè)項(xiàng)目評(píng)估(1)土地使用權(quán)劃撥

土地使用權(quán)劃撥，是指縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)，在土地使用者繳納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用后，將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權(quán)無償交付給使用者使用的行為。在傳統(tǒng)計(jì)劃經(jīng)濟(jì)的體制下，土地資源的使用和分配，主要是由政府無償撥給。

根據(jù)土地管理法和城市房地產(chǎn)管理法的有關(guān)規(guī)定，以劃撥方式獲得土地使用權(quán)的用地類型包括：1)國家機(jī)關(guān)用地和軍事用地；2)城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)用地；3)國家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等項(xiàng)目用地；4)法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地。對(duì)開發(fā)商來說，可以通過劃撥方式取得的開發(fā)用地，主要是經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目建設(shè)用地。2023/7/2847第一章建設(shè)項(xiàng)目評(píng)估(2)土地使用權(quán)的出讓

國有土地使用權(quán)出讓，是指國家將國有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。

1）協(xié)議出讓

是指出讓方與受讓方經(jīng)過協(xié)商，就土地使用條件及雙方的權(quán)利義務(wù)達(dá)成一致意見的一種出讓方式。用于房地產(chǎn)開發(fā)的土地禁止采用此種方式獲取土地使用權(quán)?！兑?guī)定》自2002年7月1日起執(zhí)行。

2）招標(biāo)

指市、縣人民政府土地行政主管部門發(fā)布招標(biāo)公告，邀請(qǐng)?zhí)囟ɑ蛘卟惶囟ǖ墓?、法人和其他組織參加國有土地使用權(quán)投標(biāo)，根據(jù)投標(biāo)結(jié)果確定土地使用者的行為。是土地使用權(quán)出讓方式中最常用的一種，一般由各級(jí)土地儲(chǔ)備中心負(fù)責(zé)辦理招標(biāo)的相關(guān)事宜。

3）拍賣，又稱競(jìng)投

指出讓人發(fā)布拍賣公告，由競(jìng)買人在指定時(shí)間、地點(diǎn)進(jìn)行公開競(jìng)價(jià)，根據(jù)出價(jià)結(jié)果確定土地使用者的行為。

4）掛牌

指出讓人發(fā)布掛牌公告，按公告規(guī)定的期限將擬出讓宗地的交易條件在指定的土地交易場(chǎng)所掛牌公布，接受競(jìng)買人的報(bào)價(jià)申請(qǐng)并更新掛牌價(jià)格，根據(jù)掛牌期限截止時(shí)的出價(jià)結(jié)果確定土地使用者的行為。2023/7/2848第一章建設(shè)項(xiàng)目評(píng)估(3)土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓

根據(jù)轉(zhuǎn)讓的對(duì)象，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓可分為地面上有建筑物的轉(zhuǎn)讓和地面上無建筑物的轉(zhuǎn)讓，地面上無建筑物的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，習(xí)慣上又被稱為土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓。

《城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條：以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：1)按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書；2)按