天津中興空港項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)提案176P課件

Role/Character/Concept/Manner-MadeInZhongXing-Terrain/Culture/Custom/ArtCONCEPT/概念

SHOWTIME/實(shí)戰(zhàn)1。2。3。MANEUVER/策略第一部分CONCEPT/概念

觀念/突破不是為突破而改變觀念，而是世界已經(jīng)變了！由純產(chǎn)業(yè)基地變成了多功能新區(qū)！過(guò)去只是純產(chǎn)業(yè)基地，生活配套極不方便，如今不同了，這里將成為新一代多功能綜合新區(qū)！起飛！過(guò)去只是天津的科技產(chǎn)業(yè)基地之一；如今隨著空客A320等大型國(guó)際項(xiàng)目的引進(jìn)，這里已成為中國(guó)乃至世界的焦點(diǎn)，專家稱空港是“時(shí)代脈動(dòng)的熱土”。

區(qū)域定位：綜合性的功能多元化新區(qū)

“空港是整個(gè)濱海區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)動(dòng)機(jī)

”由科技產(chǎn)業(yè)升級(jí)為支柱型核心產(chǎn)業(yè)了！過(guò)去這里基本上是純科技產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)，只能在這里工作；如今這里將成為白領(lǐng)、商業(yè)人士、外國(guó)人士工作生活的匯集地！隨著天津重點(diǎn)工程濱海新區(qū)建設(shè)的啟動(dòng)，及各大國(guó)際型企業(yè)的進(jìn)駐，將有大批專業(yè)人士、行政管理人員、自由職業(yè)者和商人涌入空港，片區(qū)內(nèi)絕大多數(shù)是高收入、高教育水平的中輕年人群。三日行程安排：·27日晚：飛抵北京·28日：福田分別與胡錦濤、溫家寶、吳邦國(guó)等中國(guó)領(lǐng)導(dǎo)人舉行會(huì)談之后，福田將前往北京大學(xué)就中日關(guān)系發(fā)表演講，并同中國(guó)學(xué)生進(jìn)行懇談。演講后，福田將出席溫家寶主持的歡迎晚宴?！?9日：溫家寶與福田將共同出席中日民間友好團(tuán)體舉行的早餐會(huì)。福田將參觀北京一所小學(xué)。隨后前往天津考察經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)，并參觀開(kāi)發(fā)區(qū)·30日：前往山東，參觀曲阜孔廟，并從山東返回日本。考察天津經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)是日本首相此次中國(guó)之行唯一申請(qǐng)前往的地點(diǎn)。新華社分析，此次福田主動(dòng)要求前往天津經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)考察，不僅因?yàn)樵谀抢镉胸S田等大型日本企業(yè)，更為重要的是其十分看重中國(guó)天津?yàn)I海新區(qū)建設(shè)所帶來(lái)的無(wú)限商機(jī)與發(fā)展前景。空港，國(guó)際了！隨著天津北方經(jīng)濟(jì)中心和國(guó)際物流中心的定位日益清晰，空港正在飛速發(fā)展?？崭劢?jīng)濟(jì)已經(jīng)成為推動(dòng)地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展的發(fā)動(dòng)機(jī)之一，并緊扣“國(guó)際與時(shí)代的脈搏”。

深圳中興通訊公司投資50億元在天津保稅區(qū)空港物流加工區(qū)建設(shè)北方基地。這是天津港保稅區(qū)大力發(fā)展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)，構(gòu)筑高層次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的又一例證。

深圳中興通訊公司是中國(guó)內(nèi)地唯一的全球“IT百?gòu)?qiáng)”企業(yè)，在香港、深圳兩地上市，是國(guó)家重點(diǎn)高新技術(shù)企業(yè)，2005年銷(xiāo)售額達(dá)到500億元，已經(jīng)成為世界電信市場(chǎng)主要的設(shè)備提供商。在美國(guó)、印度、瑞典及國(guó)內(nèi)設(shè)立了13個(gè)研發(fā)中心，擁有3萬(wàn)余人的研發(fā)隊(duì)伍。

深圳中興通訊公司北方基地包括區(qū)域研發(fā)中心、創(chuàng)新業(yè)務(wù)總部基地、生產(chǎn)基地和北方市場(chǎng)總部、綜合配套基地等，將以WIMAX、3G手機(jī)、RFID和泛在技術(shù)為主要發(fā)展方向，供應(yīng)和服務(wù)全球市場(chǎng)。中興北方基地，生來(lái)就注定不平凡！國(guó)際化融合型生活模式的先行者浦東有浦東的生活方式，空港為什么不能有自己的生活模式？！

日本野村綜合研究所的專家說(shuō)，正如紐約有“紐約生活方式”、倫敦有“倫敦生活方式”、東京有“東京生活方式”，現(xiàn)今的都市生活方式也各有其品牌。在中國(guó)，一種代表著效率、品位、國(guó)際化的“浦東生活方式”，開(kāi)始為越來(lái)越多的國(guó)際人士所追求。也因此，在世界經(jīng)濟(jì)版圖上，浦東已成為一顆耀眼的明珠，從產(chǎn)業(yè)發(fā)展、城市建設(shè)到生活方式，形成了一個(gè)特色鮮明、富有巨大潛在價(jià)值的品牌體系，這已不僅僅是地段附于它的。我們最典型的特點(diǎn)是國(guó)際化產(chǎn)業(yè)，我們當(dāng)然要?jiǎng)?chuàng)造一種依托國(guó)際化產(chǎn)業(yè)的生活模式！優(yōu)勢(shì)（S）國(guó)際產(chǎn)業(yè)，科技環(huán)境暢通八達(dá)，交通便捷商務(wù)配套，生態(tài)片區(qū)劣勢(shì)（W）居住氛圍不濃流動(dòng)人口多，人氣不足機(jī)會(huì)（0）濱海新區(qū)發(fā)展規(guī)劃中新生態(tài)城建設(shè)聯(lián)帶效應(yīng)辦公居住綜合化建設(shè)配套設(shè)施尚未完善威脅（T）郊居化生活概念沖擊其它板塊的加速建設(shè)相臨區(qū)域的快速發(fā)展國(guó)際、品位、感性的國(guó)際化融合型生活模式的先行者國(guó)際化產(chǎn)業(yè)MIX生活我們的答案國(guó)際化產(chǎn)業(yè)支持客戶暢想概念思考方式國(guó)際化產(chǎn)業(yè)客戶概念思考方式國(guó)際化產(chǎn)業(yè)的生活方式空港物流加工區(qū)未來(lái)企業(yè)將達(dá)到3000多家，總從業(yè)人口20多萬(wàn)人，根據(jù)天津開(kāi)發(fā)區(qū)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，外資和內(nèi)資企業(yè)從業(yè)人數(shù)比為2.4：1，未來(lái)空港物流加工區(qū)的外資企業(yè)和內(nèi)資企業(yè)從業(yè)人員數(shù)分別為14萬(wàn)和6萬(wàn)人。長(zhǎng)期居住人口約10萬(wàn)人；其中空港物流加工區(qū)一期管理人員約2.7萬(wàn)，工程技術(shù)人員約3.5萬(wàn)。空港的未來(lái)…思考空港空港有三個(gè)鮮明特點(diǎn)和優(yōu)勢(shì)。一、位置優(yōu)勢(shì)在濱海新區(qū)規(guī)劃了八個(gè)功能區(qū)，空港是其中的功能區(qū)之一。天津空港是和臨空物流比較接近的。二、多重政策優(yōu)勢(shì)不但享受著濱海新區(qū)的開(kāi)發(fā)開(kāi)放政策，同時(shí)保稅區(qū)原來(lái)對(duì)境內(nèi)外企業(yè)的政策對(duì)它也有效，因此和天津?yàn)I海境內(nèi)其他區(qū)域相比，它享受的政策比較多。三、功能拓展優(yōu)勢(shì)最早的空港物流加工區(qū)是建立航空物流中心、貨流中心。從現(xiàn)在看這個(gè)功能已經(jīng)無(wú)限擴(kuò)大了。除了空客A320，以及外來(lái)的很多國(guó)家高科技企業(yè)，金融業(yè)、物流業(yè)、商業(yè)、還有加工制造業(yè)，還有房地產(chǎn)業(yè)，這些行業(yè)綜合在一起，必然形成綜合的多元化的新興區(qū)域。

空港是國(guó)際化的圖示對(duì)比分析表現(xiàn)/概念地段/景觀符號(hào)/價(jià)值區(qū)域/人文中興住宅區(qū)遠(yuǎn)洋新干線皇冠國(guó)際IIIIIIIV項(xiàng)目思考什么概念？國(guó)際化的？品味的？符號(hào)化的？獨(dú)特的？潮流時(shí)尚的？個(gè)性化的？MIX&MIX2001年至2008年最具影響力的時(shí)尚符號(hào)是什么?MIX新世紀(jì)的全球時(shí)尚似乎產(chǎn)生了迷茫，什么是新的趨勢(shì)呢？于是融合成為了無(wú)師自通的時(shí)裝潮流

“融合主義”(Mix)是指近年來(lái)流行于時(shí)尚界的一個(gè)專用術(shù)語(yǔ)。2001年日本的時(shí)尚雜志《ZIPPER》寫(xiě)道：“新世紀(jì)的全球時(shí)尚似乎產(chǎn)生了迷茫，什么是新的趨勢(shì)呢？于是融合便成為了無(wú)師自通的時(shí)裝潮流?！彼诤狭藭r(shí)尚與經(jīng)典、嘻哈與莊重、奢靡與質(zhì)樸、繁瑣與簡(jiǎn)潔之間的界限，由個(gè)人化的自由搭配融合了不同時(shí)空、文化、風(fēng)格、階層的元素，用一種“非個(gè)性”的特點(diǎn)來(lái)張顯自己個(gè)人化的風(fēng)格。這種混和搭配的“融合美學(xué)”自時(shí)裝界開(kāi)始，迅速蔓延到與時(shí)尚有關(guān)的飾品、美容，并進(jìn)而作為一種生活方式和美學(xué)標(biāo)志影響到家居裝潢、數(shù)碼時(shí)尚用品等。而作為一種文化立場(chǎng)和意識(shí)形態(tài)表現(xiàn)出來(lái)的“融合主義”則是與挪用、搬演、拼貼、混雜、組合、反諷等后現(xiàn)代慣用的手法不謀而合。——日本的時(shí)尚雜志《ZIPPER》2001年服裝界2002年2003年2004年2005年王菲（流言）服裝界家居界音樂(lè)界前衛(wèi)+返古珠寶界麂皮+牛仔王力宏（唯一）中式+西式戲曲+舞曲華少翌（梨園英雄）各色寶石國(guó)際專業(yè)鉆石機(jī)構(gòu)HIFRSUNIPOD北美紅木外殼瑞士軍力加上U盤(pán)日本人緊抓住Mix的潮流，將西方的前衛(wèi)時(shí)尚與東方文化相融合開(kāi)創(chuàng)了新的時(shí)尚浪潮，使日本成為最時(shí)尚潮流的地方之一！

Mix也是舊奢華與新簡(jiǎn)約的分水嶺，以融合的新時(shí)尚潮流代替了純名牌的老土！

諾基亞7270限量版手機(jī)，就因?yàn)榕狭朔端颊艿钠で蚁蘖?27套，于是毫不講道理標(biāo)價(jià)799歐元

——《三聯(lián)生活周刊》Sohu社區(qū)敏感地抓到這個(gè)時(shí)代的特征，就是“融合”！——潘石屹2008年奧運(yùn)會(huì)的獎(jiǎng)牌已確定為“金鑲玉”形式。“金鑲玉”相得益彰，“金”張揚(yáng)，“玉”含蓄，配在一起十分協(xié)調(diào)。金屬和玉的搭配也很合適，金屬的顏色偏亮，與玉配合十分和諧，因而才有了金玉良緣的古語(yǔ)。獎(jiǎng)牌采用了玉環(huán)的形式也很恰當(dāng)。圓形在幾何圖形上被認(rèn)為是最具開(kāi)闊性的形狀，美術(shù)方面則是完美的代表。這就是一種mix的體現(xiàn)。

跨文化MIX

HIGH

Carolinaerrera薄紗連衣裙,1735美元

LOW

theGap格子花呢大衣,78美元HIGHOscardelaRenta,5200美元LOWIsaacMizrahi斜裁卡其茄克,35美元棉質(zhì)背心,60美元開(kāi)司米毛衣,195美元跨風(fēng)格MIX跨領(lǐng)域MIX諾基亞7270限量版手機(jī)，就因?yàn)榕狭朔端颊艿钠で蚁蘖?27套，于是毫不講道理標(biāo)價(jià)799歐元

跨領(lǐng)域MIX又叫CROSSOVER跨領(lǐng)域MIX當(dāng)Nissan汽車(chē)與Adidas鞋走在了一塊，將汽車(chē)的每一處設(shè)計(jì)都溶入了Adidas鞋的影子，使這款車(chē)迅速在歐洲市場(chǎng)樹(shù)立知名度，取得了一炮而紅的效果，成為了汽車(chē)營(yíng)銷(xiāo)史上經(jīng)典的案例。

跨功能MIX瑞士軍刀加上U盤(pán)，立刻變成時(shí)尚消費(fèi)的寵愛(ài)

國(guó)際化的生態(tài)的個(gè)性的文化的科技的關(guān)聯(lián)的匹配項(xiàng)目氣質(zhì)概念MIX&MIX概念聯(lián)想國(guó)際化產(chǎn)業(yè)MIX&MIX國(guó)際產(chǎn)業(yè)的獨(dú)特生活方式毫無(wú)疑問(wèn)：國(guó)際產(chǎn)業(yè)承載了MIX&MIX文化的可能與實(shí)現(xiàn)國(guó)際產(chǎn)業(yè)生態(tài)景觀景觀的融合獨(dú)特的雙重生態(tài)人居環(huán)境完美的文化融合內(nèi)斂與奔放并存精細(xì)的建筑空間融合國(guó)際時(shí)尚的生活形態(tài)國(guó)際潮流生活東方人居文化MIX&MIX

何謂？Mix=觀念+方式+角色+性格

Mix=地域+文化+風(fēng)情+藝術(shù)firstsecond國(guó)際產(chǎn)業(yè)的先天條件優(yōu)勢(shì)，成為承接MIX&MIX文化的基礎(chǔ)。

MIX&MIX文化的融合，使樓盤(pán)突破區(qū)位，增值至品牌符號(hào)！國(guó)際化產(chǎn)業(yè)居住人群對(duì)時(shí)尚有著天然的敏感與認(rèn)同，MIX&MIX概念，對(duì)他們有著強(qiáng)烈的認(rèn)知與吸引力！MIX&MIX文化引領(lǐng)國(guó)際潮流，更易將品牌生活社區(qū)推向國(guó)際！MIX&MIX概念價(jià)值MIX&MIX中興+產(chǎn)業(yè)國(guó)際化讓MIX成為可能中興覓客MIX&MIX國(guó)際社區(qū)MIX生活什么樣的生活？7/10熱咖啡，1/10巧克力，2/10奶沫，再加入碎冰塊形成一杯意大利巧克力奶沫咖啡，就是Mocha（摩卡）咖啡。原本對(duì)立的元素“冷/熱、甜/苦…”，為摩卡帶來(lái)最具特色最豐富的體味。這就是MIX精神的寫(xiě)照，將多元元素進(jìn)行巧妙的匯集融合。在這里，可以不奢想林寶堅(jiān)尼，但盡顯林寶堅(jiān)尼簡(jiǎn)潔高雅的設(shè)計(jì)風(fēng)格的瓷器總是可以擁有一套擺在家里的什么樣的生活？純正意大利血統(tǒng)的ToninoLumborghini。威尼斯風(fēng)情MIX米蘭簡(jiǎn)約兩組采用線條與色塊的交互運(yùn)用，盡顯林寶堅(jiān)尼簡(jiǎn)潔高雅的設(shè)計(jì)風(fēng)格。在這里，老喝芝華士太沒(méi)趣了，適當(dāng)?shù)臅r(shí)候來(lái)點(diǎn)金桔汁+“可口可樂(lè)”才能讓生活有點(diǎn)個(gè)性與創(chuàng)意！什么樣的生活？金桔口味“可口可樂(lè)”做法：金桔汁1盎斯＋糖漿5cc＋40%冰塊＋“可口可樂(lè)”一罐。（讓你喝得痛快〕果香口味“雪碧”做法：奶球3盎斯＋百香果汁1盎斯＋“雪碧”一罐（涼涼入口，香氣十足〕這里是一個(gè)與國(guó)際接軌的潮流前沿，融有一切國(guó)際的潮流元素，這里是中國(guó)最潮流的社區(qū)，而且這種潮流是成熟男人型的，在這里的每天，我們的每個(gè)客戶都在創(chuàng)意著自己獨(dú)特的生活，這里的生活每天都是新鮮的，新奇的，令人陶醉的…國(guó)際潮流的格調(diào)創(chuàng)意生活什么樣的生活？跨領(lǐng)域？跨風(fēng)格？跨功能？中興MIX我們追求的MIX生活方式，是不局限于形式的，隨意發(fā)揮個(gè)性MIX中興MIX體系構(gòu)成角色表達(dá)空間表達(dá)MIX生活理念宣傳推廣產(chǎn)品內(nèi)涵MIX生活環(huán)境隨處可感覺(jué)MIX視覺(jué)及文化的沖擊，只要是MIX的，這里都有！產(chǎn)品內(nèi)涵產(chǎn)品符號(hào)化核心客戶購(gòu)買(mǎi)路線客戶生活空間產(chǎn)品外立面廣場(chǎng)電梯售樓處會(huì)所樣板房大堂融入MIX概念，體現(xiàn)創(chuàng)意核心視覺(jué)沖擊力讓MIX印跡于建筑，或用光纖制造獨(dú)特的視覺(jué)效果立面概念運(yùn)用GUCCI國(guó)際品牌，再配搭其它的國(guó)際化品牌，并可揉入中國(guó)文化的家俱與裝飾樣板房GUCCI+中國(guó)文化運(yùn)用GUCCI國(guó)際品牌，再配搭其它的國(guó)際化品牌，并可揉入中國(guó)文化的家俱與裝飾GUCCI+中國(guó)文化GUCCI廚房工作服GUCCI蠟燭飾品入戶大堂(公共休息區(qū))Lamborghini沙發(fā)外形獨(dú)特，其冷峻的外表和堅(jiān)硬的線條完全繼承了跑車(chē)的性格，如同汽車(chē)座椅的沙發(fā)均有縫制精致的明線，厚厚的牛皮包裹的椅座，以及柔軟透氣的小牛皮靠墊，完全就是與跑車(chē)中座椅的融合。

意大利的熱情MIX跑車(chē)的野性入戶大堂風(fēng)格示意(公共休息區(qū))歐洲經(jīng)典+中國(guó)文化回歸從項(xiàng)目的突破回歸到項(xiàng)目的賣(mài)點(diǎn)！中興MIX科技的生態(tài)的國(guó)際的MIX的中興MIX一種綜合價(jià)值體現(xiàn)的MIX生活方式風(fēng)格區(qū)位賣(mài)點(diǎn)整合魚(yú)骨圖品牌國(guó)際產(chǎn)業(yè)前景共享景觀快速交通M生活方式中興品牌品牌精裝M生活環(huán)境M生活設(shè)施M生活配套品牌物管升值潛力配套特色配套投資回報(bào)高端會(huì)所星級(jí)服務(wù)無(wú)限寬帶智能環(huán)保國(guó)際社區(qū)MIX生活共享景觀快捷交通星級(jí)物管星級(jí)配套中興品牌符號(hào)化賣(mài)點(diǎn)？這里會(huì)是一個(gè)時(shí)尚的、潮流的、符號(hào)化的MIX生活社區(qū)無(wú)限寬帶SHOWTIME/實(shí)戰(zhàn)第二部分定位競(jìng)爭(zhēng)政策思考方式價(jià)格客戶產(chǎn)品營(yíng)銷(xiāo)

定位MIX占位當(dāng)環(huán)顧周?chē)?，我們便清楚了自己的占位！隨著中國(guó)全方位對(duì)外開(kāi)放步伐的加快和西部大開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略的實(shí)施，東中西部地區(qū)之間的交流和合作不斷加強(qiáng)，長(zhǎng)三角、珠三角、環(huán)渤海和中西部地區(qū)成為中國(guó)經(jīng)濟(jì)的熱點(diǎn)區(qū)域。長(zhǎng)三角作為中國(guó)經(jīng)濟(jì)最具活力的城市群之一，近年來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展迅速，房?jī)r(jià)一路攀升，比較以廣州、深圳為代表的珠三角城市，在國(guó)家各個(gè)宏觀調(diào)控政策出擊后，經(jīng)歷了短暫的觀望期后，房?jī)r(jià)高速上揚(yáng)。占位一：四大城市商品住宅銷(xiāo)售面積（2004~2007年）

四大城市商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格（2003~2007年）

相對(duì)長(zhǎng)三角、珠三角而言，除北京和天津外，環(huán)渤海其他城市外向型經(jīng)濟(jì)和金融市場(chǎng)發(fā)展都相對(duì)落后。北京、天津在奧運(yùn)經(jīng)濟(jì)和國(guó)家戰(zhàn)略傾斜的助推下，房地產(chǎn)市場(chǎng)越發(fā)火熱。占位二：伴隨7—11月的價(jià)格連續(xù)攀升，自9月份開(kāi)始市場(chǎng)吸收納能力出現(xiàn)拐點(diǎn)。價(jià)格方面：今年下半年，全市價(jià)格水平呈現(xiàn)持續(xù)攀升。月均單價(jià)攀升在100-200元。成交量方面：自9月份開(kāi)始，市場(chǎng)消化程度出現(xiàn)陡然下落；10月份成交面積比9月份下滑36萬(wàn)平米，11月份成交面積比10月份下滑17.6萬(wàn)平米天津市房地產(chǎn)市場(chǎng)（一）價(jià)格攀升勢(shì)頭減緩，近期銷(xiāo)量出現(xiàn)下挫成交量方面，自10月份過(guò)后，銷(xiāo)量跌破下半年個(gè)月始終維持的20萬(wàn)平米大關(guān)；價(jià)格方面：10月份達(dá)到6553元/平米高點(diǎn)，11月份價(jià)格出現(xiàn)下半年的首次下浮，下浮單價(jià)96元/平米。

天津市房地產(chǎn)市場(chǎng)（二）11月份區(qū)域新品供應(yīng)量縮減，以性價(jià)比高的產(chǎn)品為走量主導(dǎo)。天津市房地產(chǎn)市場(chǎng)（三）成交量方面，自10月份過(guò)后，銷(xiāo)量停止下滑趨勢(shì)，成交量回升至9月水平。價(jià)格方面：10月份達(dá)到8386元/平米高點(diǎn)，11月份價(jià)格出現(xiàn)下半年的首次下浮，單價(jià)為5806元/平米。天津房地產(chǎn)市場(chǎng)主要運(yùn)行特點(diǎn)：房?jī)r(jià)居高不下，購(gòu)房意愿普遍較低；郊縣樓市漸成氣候，成交規(guī)模有望超過(guò)市區(qū)；高層住宅日益普及，多層及別墅擠壓至環(huán)外區(qū)域；產(chǎn)品風(fēng)格日益多樣化，鮮有市場(chǎng)、口碑俱佳之作。天津房地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)展望：縣市場(chǎng)擴(kuò)廣市場(chǎng)份額，市區(qū)樓市增長(zhǎng)乏力；價(jià)保持穩(wěn)中有升態(tài)勢(shì)，行業(yè)平均利潤(rùn)下降；市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇，資源進(jìn)一步向優(yōu)勢(shì)企業(yè)集中；單套戶型面積進(jìn)一步縮小，總價(jià)因素首當(dāng)其沖；高層住宅占據(jù)主體，成品房市場(chǎng)有較大突破。濱海新區(qū)的面積為2270平方公里，包括天津港、天津經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)、天津港保稅區(qū)、塘沽區(qū)、漢沽區(qū)、大港區(qū)和東麗區(qū)、津南區(qū)的一部分。濱海新區(qū)是天津工業(yè)戰(zhàn)略東移的承載體，是天津工業(yè)、經(jīng)濟(jì)、貿(mào)易的密集區(qū)域，是新世紀(jì)天津經(jīng)濟(jì)的最大增長(zhǎng)極。2002年，濱海新區(qū)的國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值已占全市的40.2%，外貿(mào)出口占全市的62%。按照規(guī)劃，到2010年，新區(qū)經(jīng)濟(jì)總量將實(shí)現(xiàn)比2000年翻兩番，人均GDP達(dá)到中等發(fā)達(dá)國(guó)家水平，將成為國(guó)際先進(jìn)的現(xiàn)代化工業(yè)基地和現(xiàn)代物流中心。占位三：綜述:在一系列的政策調(diào)控下，北京、上海、深圳等一線城市樓市旺火再度降溫，但對(duì)后期房產(chǎn)走勢(shì)判斷業(yè)內(nèi)分歧較大，有開(kāi)發(fā)商快速放盤(pán)，有的則繼續(xù)捂盤(pán)，真正的走勢(shì)只能讓時(shí)間來(lái)檢驗(yàn)。2007年10、11月天津市場(chǎng)，成交價(jià)格繼續(xù)攀升，而成交量大幅回落，從全市分區(qū)成交均價(jià)比較中看出，中心城區(qū)及東麗區(qū)幾月來(lái)價(jià)格波動(dòng)較大，而濱海新區(qū)、遠(yuǎn)郊五區(qū)價(jià)格波動(dòng)較為平緩。各區(qū)成交量均有小幅下降。結(jié)論:中國(guó)房地產(chǎn)大環(huán)境，在經(jīng)過(guò)了亢奮時(shí)期之后漸漸放慢了腳步，整體趨于平靜。天津樓市環(huán)境保持穩(wěn)定，在未來(lái)整體發(fā)展中，我們有優(yōu)勢(shì)的一面。隨著2008奧運(yùn)的到來(lái)及濱海新區(qū)建設(shè)的日益完善，我們從中會(huì)得到更好的發(fā)展機(jī)會(huì)。思考當(dāng)清楚了占位，我們便開(kāi)始了自己的思考！

競(jìng)爭(zhēng)MIX項(xiàng)目沒(méi)有絕對(duì)的直接競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手!項(xiàng)目最大的對(duì)手是超越自已!

中原看競(jìng)爭(zhēng)綜合競(jìng)爭(zhēng)未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)相鄰板塊市場(chǎng)項(xiàng)目區(qū)域市場(chǎng)區(qū)域物業(yè)競(jìng)爭(zhēng)遠(yuǎn)洋新干線空港金融中心空港國(guó)際貿(mào)易中心皇冠國(guó)際廣場(chǎng)本案現(xiàn)階段，空港地區(qū)處于大幅開(kāi)發(fā)階段。區(qū)內(nèi)項(xiàng)目空港國(guó)際貿(mào)易中心、皇冠國(guó)際酒店、空港金融中心、遠(yuǎn)洋新干線都以寫(xiě)字樓及配套開(kāi)發(fā)為主。遠(yuǎn)洋新干線另有住宅面市。區(qū)域內(nèi)寫(xiě)字樓，主要為空港物流區(qū)內(nèi)企業(yè)配套服務(wù)。區(qū)域物業(yè)競(jìng)爭(zhēng)臨近板塊物業(yè)競(jìng)爭(zhēng)衛(wèi)國(guó)道板塊、華明鎮(zhèn)板塊和東麗湖板塊是我們最大的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手華明鎮(zhèn)板塊東麗湖板塊衛(wèi)國(guó)道板塊未來(lái)的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手主要來(lái)自衛(wèi)國(guó)道、華明鎮(zhèn)、東麗湖和空港物流加工區(qū)四大板塊內(nèi)。未來(lái)板塊物業(yè)競(jìng)爭(zhēng)華明鎮(zhèn)板塊東麗湖板塊衛(wèi)國(guó)道板塊空港物流板塊競(jìng)爭(zhēng)物業(yè)項(xiàng)目區(qū)位對(duì)比分析皇冠國(guó)際公寓空港中心大道與東四道交口同在一片區(qū)域內(nèi)，酒店式公寓，項(xiàng)目依托皇冠假日酒店及洲際酒店管理公司，將會(huì)形成區(qū)域內(nèi)的高檔形象。遠(yuǎn)洋新干線東麗區(qū)空港物流加工區(qū)中心大道與東七道交口該項(xiàng)目緊鄰本案，是空港加工區(qū)內(nèi)現(xiàn)階段唯一純住宅項(xiàng)目。項(xiàng)目臨近天津國(guó)際溫泉高爾夫俱樂(lè)部，有著獨(dú)特的地理優(yōu)勢(shì)。但在規(guī)劃中住宅建筑密度過(guò)高、別墅預(yù)計(jì)以辦公為主，導(dǎo)致項(xiàng)目難以形成高檔的居住區(qū)形象。華明鎮(zhèn)津漢公路空港物流加工區(qū)對(duì)面與空港加工區(qū)隔路相望，片區(qū)內(nèi)以經(jīng)濟(jì)適用房和還遷房為主，后期會(huì)有少量的中高端商品房面市，板塊整體綜合素質(zhì)不高，但在日后的銷(xiāo)售中，價(jià)格方面會(huì)對(duì)我們有一定的沖擊。萬(wàn)科東麗湖東麗區(qū)東麗之光大道東麗湖·萬(wàn)科城內(nèi)依托品牌知名度和萬(wàn)科城內(nèi)別墅高端形象，在東麗湖片區(qū)內(nèi)興建起的高端住宅社區(qū)維爾藍(lán)堤?hào)|麗區(qū)東麗之光大道北側(cè)同樣在東麗湖板塊，同樣依托別墅高端形象，而興建起的異國(guó)風(fēng)情的高端住宅社區(qū)。陽(yáng)光星期八河?xùn)|區(qū)衛(wèi)國(guó)道易初蓮花超市后身毗鄰地鐵2、3號(hào)線，交通便利，周邊市政配套設(shè)施齊全，地理位置十分優(yōu)越紅城

河?xùn)|區(qū)衛(wèi)國(guó)道與紅星路交口（順馳橋下）本土開(kāi)發(fā)商，具有開(kāi)發(fā)實(shí)力，項(xiàng)目毗鄰中環(huán)線、快速路、迎賓大道、地鐵二號(hào)線組成立體交通網(wǎng)，周邊生活配套成熟戀日風(fēng)尚河?xùn)|區(qū)衛(wèi)國(guó)道與靖江路交口地理位置優(yōu)越，交通線路四通八達(dá)，周邊生活配套齊全，但產(chǎn)品本身無(wú)特色百合春天東麗區(qū)衛(wèi)國(guó)道與雪蓮路交口南側(cè)價(jià)格低、品質(zhì)一般。地處地鐵二號(hào)線、七號(hào)線交匯，交通便利，區(qū)域發(fā)展?jié)摿o(wú)限，是未來(lái)城市發(fā)展的新熱點(diǎn)。可比篩選萬(wàn)科東麗湖遠(yuǎn)洋新干線皇冠國(guó)際公寓項(xiàng)目名稱皇冠國(guó)際公寓遠(yuǎn)洋新干線萬(wàn)科東麗湖（三期）規(guī)

模占地(M2)3.5萬(wàn)21.5萬(wàn)（住宅15萬(wàn)）6.5萬(wàn)建面(M2)15萬(wàn)45萬(wàn)（住宅38.8萬(wàn)）8.1萬(wàn)套數(shù)約：386約：2800別墅：291高層：252物業(yè)類型酒店式公寓商務(wù)別墅、小高層別墅、高層商業(yè)+居住居住居住產(chǎn)

品戶型一房二房三房一房二房三房四房一房二房三房面積(M2)60-70110-120150-16070-809090-160165-19360-8090-100107-120產(chǎn)品對(duì)比

政策M(jìn)IX政策趨勢(shì)

我們的對(duì)策和建議2007年新政盤(pán)點(diǎn)2006年政策回顧與市場(chǎng)影響中原看政策2008年宏觀政策走向《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的意見(jiàn)》《國(guó)六條》的頒布《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)外資準(zhǔn)入和管理的意見(jiàn)》《關(guān)于住房轉(zhuǎn)讓所得征收個(gè)人所得稅有關(guān)問(wèn)題的通知》《關(guān)于個(gè)人轉(zhuǎn)讓二手房征收土地增值稅問(wèn)題的通知》加息上調(diào)存款準(zhǔn)備金率

調(diào)控樓市，控制房地產(chǎn)投機(jī)炒作，抑制房?jī)r(jià)上漲過(guò)快打擊規(guī)范二三級(jí)市場(chǎng)其目的2006新政回顧與市場(chǎng)影響數(shù)據(jù)顯示，天津上半年商品住宅均價(jià)為5651元/平米，而7至11月份商品住宅均價(jià)為6352元/平米，比上半年上漲12.4％。房?jī)r(jià)每平方米上漲700多元；截至今年11月份天津市商品住宅均價(jià)為6000元／平方米，仍有強(qiáng)勁上漲之勢(shì)。進(jìn)入2007年，回顧來(lái)看，天津樓市并沒(méi)有如人所愿。原因：需求旺盛，供需失衡；政府的執(zhí)行力度不夠。截至十月份，所出臺(tái)的相關(guān)政策2007全年政策盤(pán)點(diǎn)一年6次加息嚴(yán)控公積金

二套房貸首付40%，實(shí)行1.1倍利率

一年內(nèi)8次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的補(bǔ)充通知》

運(yùn)用利率、存款準(zhǔn)備金率等多種貨幣工具加強(qiáng)對(duì)市場(chǎng)流動(dòng)性的控制。影響投資客的置業(yè)比例，預(yù)計(jì)投資客將減少；提高首付重點(diǎn)打擊二次及以上置業(yè)者，對(duì)本項(xiàng)目投資客戶有影響，自住客影響略微。落實(shí)和完善現(xiàn)有政策是明年主旋律推進(jìn)住房保障政策的關(guān)鍵之年土地市場(chǎng)清理整頓有望進(jìn)一步加強(qiáng)貨幣政策從緊意味著金融緊縮已成定局物業(yè)稅或可從目前的“空轉(zhuǎn)”階段轉(zhuǎn)入到部分城市的真正試點(diǎn)開(kāi)征運(yùn)行進(jìn)一步規(guī)范中介行業(yè)將成為大勢(shì)所趨

2008年政策展望我們的對(duì)策與建議小戶先行，盡快消化投資客在產(chǎn)品檔次上，內(nèi)供與外銷(xiāo)沒(méi)有區(qū)分

抓緊入市，提早積累目標(biāo)客戶

價(jià)格MIX定價(jià)原則保證發(fā)展商利益最大化(經(jīng)濟(jì)&品牌)充分尊重市場(chǎng)現(xiàn)狀及條件滿足發(fā)展商階段性銷(xiāo)售計(jì)劃及資金回籠目標(biāo)全面考慮政府相關(guān)新政預(yù)期效力合理體現(xiàn)產(chǎn)品軟、硬件設(shè)計(jì)的價(jià)值中原看價(jià)格最大體現(xiàn)項(xiàng)目定位內(nèi)在價(jià)值價(jià)格正向推算市場(chǎng)比較法成本收益測(cè)算逆向驗(yàn)證檔次相當(dāng)遠(yuǎn)洋新干線皇冠國(guó)際公寓東麗湖萬(wàn)科城定位部分類似區(qū)位相近客戶部分共享參考樓盤(pán)選擇市場(chǎng)比較法定價(jià)注:比較均價(jià)為實(shí)收價(jià)格，毛坯標(biāo)準(zhǔn)市場(chǎng)比較法定價(jià)系統(tǒng)市場(chǎng)比較法定價(jià)參考項(xiàng)目遠(yuǎn)洋新干線皇冠國(guó)際公寓東麗湖萬(wàn)科城五期精裝產(chǎn)品本案均價(jià)（減去開(kāi)盤(pán)預(yù)計(jì)優(yōu)惠4%）PAPB（除去五星酒店精裝成本2000元/平米）PC（除去精裝成本600元/平米）PX7680836856407929權(quán)重55%20%25%100%區(qū)位區(qū)位108957交通87757生活配套86666周邊環(huán)境85675項(xiàng)目規(guī)劃社區(qū)規(guī)模88348景觀環(huán)境107678產(chǎn)品設(shè)計(jì)128589科技智能化108779品牌服務(wù)發(fā)展商品牌87685物業(yè)服務(wù)1061068營(yíng)銷(xiāo)85577

合計(jì)10075707079運(yùn)用市場(chǎng)比較法試算得出的本項(xiàng)目報(bào)價(jià)均價(jià)修正后均價(jià)＝∑權(quán)重I×均價(jià)I×Px/Pi(i=a～c)＝7929元/平米增加精裝修標(biāo)準(zhǔn)700元/平米，且預(yù)測(cè)08年9月開(kāi)盤(pán)之際，價(jià)格漲幅5%，故一期開(kāi)盤(pán)入市均價(jià)9000元/平米一期整盤(pán)實(shí)現(xiàn)均價(jià)9370元/平米成本收益測(cè)算一期項(xiàng)目平米造價(jià)

（元/平米）

投資額（萬(wàn)元）建筑面積100,000一、土地費(fèi)2,500.0025,000.00二、前期費(fèi)63.75637.50四、區(qū)內(nèi)配套356.003,560.00五、公建配套329.263,292.64六、精裝修成本700.007,000.00七、直接成本5,725.3757,253.74八、成本合計(jì)6,329.8763,298.74銷(xiāo)售額9,300.0093,000.00毛利潤(rùn)（稅前）2,970.1329,701.26營(yíng)業(yè)稅516.155,161.50所得稅742.537,425.32增值稅18.91189.07凈利潤(rùn)

16,925.37按照市場(chǎng)比較法制定的價(jià)格，進(jìn)行經(jīng)濟(jì)測(cè)算，得到以下結(jié)論：靜態(tài)利潤(rùn)率26.74%（合理）靜態(tài)利稅率20.18%（合理）含稅平米造價(jià)7607元/平米靜態(tài)利潤(rùn)率和利稅率在合理范圍內(nèi)，市場(chǎng)比較法估算價(jià)格符合市場(chǎng)，可行。

客群MIX皇冠國(guó)際公寓遠(yuǎn)洋新干線萬(wàn)科東麗湖（三期）核心客戶群空港加工區(qū)內(nèi)置業(yè)的高端客戶經(jīng)常往來(lái)于空港與其他城市的商旅人士航空公司職員中產(chǎn)投資客在空港加工區(qū)內(nèi)工作的客群在機(jī)場(chǎng)工作客群投資性的客戶思想開(kāi)放，有較高的穩(wěn)定收入的年輕白領(lǐng)改善型投資客戶群體眼光具有前瞻性的，為日后養(yǎng)老而置業(yè)的客群重點(diǎn)客戶群常駐空港加工區(qū)內(nèi)的高端客戶中產(chǎn)投資客在空港加工區(qū)內(nèi)工作的客群空港加工區(qū)內(nèi)的企業(yè)團(tuán)購(gòu)改善性投資客戶群體游離客戶群外來(lái)投資客戶外來(lái)投資客戶周邊換房居民外來(lái)投資客戶偶得客戶群區(qū)域外圍客戶周邊換房居民外來(lái)企業(yè)團(tuán)購(gòu)主要競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目客群對(duì)比皇冠國(guó)際公寓可能分流少量空港加工區(qū)內(nèi)追求高服務(wù)，高品質(zhì)生活的高端客戶！遠(yuǎn)洋新干線可能分流空港加工區(qū)內(nèi)及周邊機(jī)場(chǎng)等中等階層客戶！萬(wàn)科東麗湖（三期）可能分流少量追求生活品質(zhì)，注重生活質(zhì)量的中高端客戶！分析我們的客戶在哪里？

空港物流加工區(qū)內(nèi)各高新技術(shù)企業(yè)的技術(shù)骨干及中高管理層？區(qū)域內(nèi)國(guó)家企事業(yè)單位工作人員？區(qū)域內(nèi)教育單位的教授、高級(jí)教師等？在空港區(qū)內(nèi)投資、工作、生活的外籍人士？機(jī)場(chǎng)或航空公司的工作人員？具備區(qū)域發(fā)展眼光的投資客？來(lái)自各國(guó)各城市及本市周邊區(qū)域改善型住宅需求客戶群？where

本案客群定位：

片區(qū)內(nèi)各加工制造業(yè)、科技產(chǎn)業(yè)、政府事業(yè)性單位、教育單位的工作人員、管理人員及科研人員、境外人士；其他城市及周邊區(qū)域改善型需求人群；具備發(fā)展眼光的投資人士。關(guān)鍵詞：

高文化、高素質(zhì)、高品位、國(guó)際化、改善型、投資意識(shí)

產(chǎn)品MIX產(chǎn)品開(kāi)發(fā)策略產(chǎn)品塑造由西

東，分3期開(kāi)發(fā)全盤(pán)建筑面積30萬(wàn)平米→開(kāi)發(fā)總體策略每期開(kāi)發(fā)體量10萬(wàn)平米開(kāi)發(fā)策略一方面減少一期開(kāi)發(fā)量以加大后期利潤(rùn)回籠階段的產(chǎn)品數(shù)量，追求更高的利潤(rùn)率。另一方面避免以大體量的一期啟動(dòng)所可能帶來(lái)的開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)，上市周期過(guò)長(zhǎng)帶來(lái)的產(chǎn)品形式滯后。以減少體量，多期開(kāi)發(fā)來(lái)及時(shí)結(jié)合市場(chǎng)需求變化，驗(yàn)證、調(diào)整、完善后續(xù)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品?！鷱?qiáng)調(diào)首期開(kāi)發(fā)體量10萬(wàn)平米具備一定開(kāi)發(fā)規(guī)模合理、適量開(kāi)發(fā)短期內(nèi)實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售成熟期名利雙收發(fā)展期實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)市場(chǎng)培育期樹(shù)立品牌形象樹(shù)立階段發(fā)展階段成熟階段一期開(kāi)發(fā)二期開(kāi)發(fā)三期開(kāi)發(fā)首期開(kāi)發(fā)主攻市場(chǎng)形象的樹(shù)立，中興品牌的快速推進(jìn)。以個(gè)性化的科技產(chǎn)品樹(shù)立中興的品牌形象，以高品質(zhì)差異化的產(chǎn)品深入人心。結(jié)合一期產(chǎn)品的市場(chǎng)反應(yīng)和銷(xiāo)售情況，現(xiàn)時(shí)的客戶需求，優(yōu)化和創(chuàng)新產(chǎn)品，不斷研發(fā)新型產(chǎn)品分梯次進(jìn)行開(kāi)發(fā)，實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)的階梯遞增。結(jié)合前兩期的銷(xiāo)售情況和當(dāng)期的市場(chǎng)情況，優(yōu)選精良產(chǎn)品，完善項(xiàng)目細(xì)節(jié)，實(shí)現(xiàn)穩(wěn)定的收益直至至清盤(pán)。陳公實(shí)現(xiàn)中興品牌進(jìn)軍天津市場(chǎng)的整體戰(zhàn)略。→階段開(kāi)發(fā)主策略時(shí)間軸第一期價(jià)格走勢(shì)開(kāi)發(fā)規(guī)模主力戶型70-90平米區(qū)域價(jià)值升溫園區(qū)建設(shè)進(jìn)行中區(qū)域發(fā)展第二期第三期區(qū)域規(guī)模效應(yīng)形成社區(qū)發(fā)展中區(qū)域和項(xiàng)目成熟和完善開(kāi)發(fā)周期2008.5—2009.1220個(gè)月2009.3—2010.717個(gè)月一期均價(jià)9370元/平米預(yù)計(jì)3年完成整盤(pán)的開(kāi)發(fā)與銷(xiāo)售銷(xiāo)售周期三期均價(jià)12000元/平米二期均價(jià)10300元/平米→各階段開(kāi)發(fā)安排10萬(wàn)M210萬(wàn)M210萬(wàn)M217個(gè)月2009.10—2011.212個(gè)月

2008.9—2009.810個(gè)月2009.9—2010.69個(gè)月

2010.7—2011.3增幅10%增幅16%80-100平米80-110平米主力客群空港初期從業(yè)人員，最初的一批團(tuán)隊(duì)建設(shè)者，以事業(yè)為重，需求小戶型，倡導(dǎo)時(shí)尚、健康、快捷的居住理念。開(kāi)發(fā)分期空港逐漸趨于成熟,區(qū)外客戶關(guān)注加強(qiáng)。最初開(kāi)疆辟土的建設(shè)者在此安家落戶,家庭住房需求改善。后加入者需求旺盛,倡導(dǎo)生態(tài)、人文的居住理念。區(qū)域成熟，聚群效應(yīng)形成。成熟家庭和高端客戶需求逐步擴(kuò)大，倡導(dǎo)國(guó)際、生態(tài)、融合的居住理念。區(qū)內(nèi)消化轉(zhuǎn)向區(qū)外兼容區(qū)域、項(xiàng)目?jī)r(jià)值的不斷升級(jí)居室需求升級(jí)產(chǎn)品塑造產(chǎn)品與地塊的融合地塊與景觀的融合產(chǎn)品與科技的融合品牌與服務(wù)的融合文化與社區(qū)的融合產(chǎn)品與地塊的融合

MIX★

總體規(guī)劃★首期規(guī)劃一期：運(yùn)動(dòng)與激情總體規(guī)劃分期發(fā)展主題（景觀）提煉二期：生態(tài)與和諧三期：成熟與價(jià)值關(guān)鍵詞：小戶型、投資、精裝、會(huì)所、極限運(yùn)動(dòng)、國(guó)際、時(shí)尚、科技關(guān)鍵詞：舒適、改善、生態(tài)景觀、融合、品位、配套關(guān)鍵詞：經(jīng)典戶型、成熟配套、成熟社區(qū)、投資價(jià)值總體規(guī)劃總體建筑風(fēng)格時(shí)尚的、線條的、豐富的、具有視覺(jué)沖擊力的現(xiàn)代風(fēng)格建筑總體規(guī)劃總體建筑類型建筑類型為小高層，層數(shù)為11-15層，高低搭配（平衡容積率，追求合理范圍內(nèi)的利潤(rùn)最大化）11-14層的層高設(shè)計(jì)為3米，15層的層高設(shè)計(jì)為2.8米（把握縱向空間的舒適尺度，體現(xiàn)人性化建筑理念）根據(jù)本案的容積率2.0和限高43米的規(guī)劃指標(biāo)，中原建議中興職工宿舍安排在15層的小高層中，11-14層主要作為對(duì)外銷(xiāo)售使用?？傮w規(guī)劃總體戶型面積配比本案執(zhí)行“70、90”政策，套型建筑面積90平米以下的占總建筑面積比重不低于70%。戶室面積區(qū)間比例一室二室三室四室55-7575-120100-140160-18020%60%14%6%合計(jì)55-180100%總體規(guī)劃交通組織規(guī)劃建議建立分級(jí)明確的道路系統(tǒng)，合理組織人流和車(chē)流入口便捷主次入口應(yīng)選在主要規(guī)劃道路上。交通簡(jiǎn)潔明確，骨架清晰。人車(chē)分流二級(jí)路網(wǎng)及人行應(yīng)自成體系，在滿足交通及消防的同時(shí)應(yīng)盡量節(jié)約土地。路網(wǎng)設(shè)計(jì)應(yīng)“通而不透”，“暢而不穿”，同時(shí)利用道路組成最富變化的視覺(jué)走廊和豐富變化的街道景觀。合理組織停車(chē)小區(qū)停車(chē)可采取上、下結(jié)合，即地下、地面結(jié)合的方式，同時(shí)利用邊角地帶和部分道路沿線布置，本著就近停車(chē)的原則，區(qū)分住戶停車(chē)和外來(lái)探親訪友的臨時(shí)停車(chē)?？傮w規(guī)劃交通組織首期規(guī)劃首期建筑規(guī)劃理念運(yùn)動(dòng)主題支撐點(diǎn)：將運(yùn)動(dòng)主題融入小區(qū)會(huì)所中（運(yùn)動(dòng)文化主題會(huì)所）將運(yùn)動(dòng)主題融入首期賣(mài)場(chǎng)中（運(yùn)動(dòng)主題銷(xiāo)售中心包裝）將運(yùn)動(dòng)主題融入景觀環(huán)境中（塑膠慢跑道、極限運(yùn)動(dòng)場(chǎng)地、康體設(shè)施）將運(yùn)動(dòng)主題融入戶型設(shè)計(jì)中（小躍層設(shè)計(jì)）

將運(yùn)動(dòng)主題融入精裝修風(fēng)格中（小躍層設(shè)計(jì)）運(yùn)動(dòng)與激情關(guān)鍵詞：小戶型、投資、精裝、會(huì)所、極限運(yùn)動(dòng)、國(guó)際、時(shí)尚、科技一期小戶型產(chǎn)品采用精裝修設(shè)計(jì)形成產(chǎn)品差異化，提高產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力首期建筑類型與風(fēng)格從樓盤(pán)的產(chǎn)品整體性和風(fēng)格、外觀的一致性考慮，中原建議首期產(chǎn)品遵循總體建筑類型和風(fēng)格定位，使一期產(chǎn)品充分融入到整體地塊的規(guī)劃中，實(shí)現(xiàn)和諧、統(tǒng)一。首期規(guī)劃首期產(chǎn)品形式為11-15層的小高層，15層層高2.8米，11-14層層高3米。靠近會(huì)所一側(cè)規(guī)劃相對(duì)層數(shù)低一些的11-12層小高層。地塊北側(cè)、西側(cè)多設(shè)計(jì)層數(shù)相對(duì)高一些的15層小高層。首期戶型面積配比一房65平米55-70平米小兩房小三房75-90平米100-110平米四房160-180平米22%50%8%5%80平米105平米170平米兩房90-110平米10%100平米三房130-140平米5%135平米戶室面積區(qū)間比例主力戶型投資+單身工作者居住投資+單身+兩口之家中層管理者，注重功能分區(qū)完善企業(yè)高管，注重舒適尺度中層管理者，注重家庭居住舒適度企業(yè)中高層，滿足家庭成員需要主力直擊客戶群特征首期規(guī)劃產(chǎn)品設(shè)計(jì)產(chǎn)品差異化賣(mài)點(diǎn)精裝修省心省力戶型多樣滿足需求別樣感受空間布局實(shí)惠多多贈(zèng)送面積產(chǎn)品關(guān)鍵詞：終端關(guān)鍵詞：首期規(guī)劃→精裝修關(guān)鍵詞：小戶型、性價(jià)比、便捷性、運(yùn)動(dòng)風(fēng)格、健康環(huán)保精裝修支撐點(diǎn)：迎合客戶特點(diǎn)及需求：先期客戶主要以區(qū)域內(nèi)在職人員居住為主，該部分人群大多來(lái)自外地，繁忙的工作無(wú)暇顧及裝修，精裝成品住宅打包購(gòu)買(mǎi)無(wú)疑是最佳的選擇。突出裝修的性價(jià)比：700元的成本標(biāo)準(zhǔn)，裝修不打折扣，讓客戶感到實(shí)惠、物超所值，樹(shù)立中興誠(chéng)信開(kāi)發(fā)的品牌形象。提倡綠色、環(huán)保，承諾裝修材料百分百環(huán)保。提供菜單式裝修，風(fēng)格多樣，運(yùn)動(dòng)主題風(fēng)格就為其中之一?？蛻艨勺杂蛇x擇，避免千篇一律。

另提供一種1200元的裝修標(biāo)準(zhǔn)，客戶可根據(jù)自己的需求選擇，只須補(bǔ)足與標(biāo)準(zhǔn)型裝修的價(jià)差?！臻g布局針對(duì)本案15層產(chǎn)品層高低的特點(diǎn)，需要從內(nèi)部空間做文章，拉升室內(nèi)縱向空間。建議：3層高度設(shè)計(jì)成兩戶，一平一躍交替空間，給客戶不同的空間感受。下層住戶平層設(shè)計(jì)，客廳4.2米挑空，其他房間2.8米；

上層住戶躍層設(shè)計(jì)，客廳4.2米挑空。高挑空躍式空間變幻→空間布局贈(zèng)送面積使室內(nèi)空間功能多變臥室超大陽(yáng)臺(tái)，可作為書(shū)房或嬰兒房使用；客廳陽(yáng)臺(tái)，可作為茶室或陽(yáng)光房后使用，輕松2房變4房。空間變化2：空間變化1：奇偶錯(cuò)層設(shè)計(jì)花架和露臺(tái)，全部贈(zèng)送空間，空中綠化概念突出生態(tài)、綠色主題。112露臺(tái)2露臺(tái)2花架★

入戶花園計(jì)算一半銷(xiāo)售面積奇數(shù)層偶數(shù)層功能用途多樣性：改造為書(shū)房，非常實(shí)用。設(shè)計(jì)多樣：高挑空式入戶花園（奇偶層）。→多樣化的面積贈(zèng)送形式★

落地外飄窗高2.2米以下不計(jì)算銷(xiāo)售面積可拆除橫梁：設(shè)一道假梁，將部分空間隔成兩層，下層空間不超過(guò)2.2米，上層空間0.6米左右用于儲(chǔ)藏室?！按虻簟奔贆M梁，就可變成2.8米與正常房屋層高一致，擴(kuò)大了居室使用面積?？纱虻舻嘏_(tái)：在外飄窗處的地面設(shè)計(jì)較低的平臺(tái)，客戶打掉后，連通室內(nèi)地面，擴(kuò)大居室使用面積。

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隱蔽式衣櫥高2.2米以下不計(jì)算銷(xiāo)售面積通過(guò)外墻外移并將其做成儲(chǔ)物空間，業(yè)主可以利用該空間做成衣櫥，節(jié)省室內(nèi)原有的儲(chǔ)物空間。在精裝修中，我們可以將該部分直接設(shè)計(jì)為精裝修的衣櫥?！?/p>

半封閉陽(yáng)臺(tái)計(jì)算一半銷(xiāo)售面積設(shè)計(jì)時(shí)選個(gè)房間不安裝窗戶來(lái)當(dāng)作陽(yáng)臺(tái)的做法，稍加改造即可成為一個(gè)獨(dú)立房間。這也是變相增加容積率，最直接、最經(jīng)濟(jì)、最有效的贈(zèng)送面積的方法?！鄻拥膽粜褪疽庖环浚?房2廳1衛(wèi)小兩房：2房2廳1衛(wèi)小三房：3房2廳1衛(wèi)露臺(tái)入戶花園生活陽(yáng)臺(tái)外飄落地窗兩房：2房2廳1衛(wèi)地塊與景觀的融合

MIX引進(jìn)國(guó)外社區(qū)的街區(qū)概念，在住區(qū)內(nèi)培育關(guān)愛(ài)、交流的社區(qū)文化。將景觀節(jié)點(diǎn)，貫穿整個(gè)小區(qū)，讓大部分客戶都能體會(huì)景觀與生活的互動(dòng)關(guān)系．線性景觀帶貫穿圍合整個(gè)小區(qū)，各種景觀節(jié)點(diǎn)，如小型景觀綠地、休憩公園、游戲土坡、精致水景、兒童樂(lè)園、露天咖啡吧等都沿線性景觀帶分布，極大提高住宅景觀的均好性的同時(shí)也讓景觀具有了很好的可利用性。在不犧牲容積率的前提下，大面積核心景觀綠地的擺放變得尤為困難。而在ＭＩＸ社區(qū)里，景觀不應(yīng)該只是少數(shù)人的專利。ＭＩＸ社區(qū)景觀規(guī)劃理念：不要傳統(tǒng)大綠地，以組團(tuán)式線性景觀帶圍合貫穿整個(gè)小區(qū)。由于主要景觀沿線性分布，在社區(qū)內(nèi)形成景觀街區(qū)的格局，通過(guò)景觀尺度的小型化、近人化創(chuàng)造出豐富多變的景觀效果，同時(shí)大量半私有和公共空間都沿景觀帶分布，非常有利于住戶在社區(qū)的悠美環(huán)境中拉近彼此距離，進(jìn)行充分的交流。

蘆葦生歌彩虹噴泉田園林溪旋渦水池精靈沙丘鐵藝屏風(fēng)快樂(lè)谷咖啡廳局部首層架空層、社區(qū)慢跑道特色景觀亮點(diǎn)：對(duì)小區(qū)個(gè)別樓座采取，首層架空的處理，可將架空空間建設(shè)為小組團(tuán)內(nèi)的共享交流場(chǎng)所。在小區(qū)通路鋪設(shè)慢跑道，引導(dǎo)業(yè)主的健康生活理念．今天你享受到了科技沒(méi)有？MIX將科技潛移默化的融入住宅，體貼您的每一次呼吸。產(chǎn)品與科技的融合

MIXMIX12

項(xiàng)生態(tài)&科技技術(shù)太陽(yáng)能路燈光環(huán)境模擬聲環(huán)境模擬一卡通”智能化管理恒溫恒濕外圍護(hù)系統(tǒng)住宅室內(nèi)新風(fēng)系統(tǒng)全社區(qū)無(wú)線熱點(diǎn)覆蓋中水回用系統(tǒng)變壓止逆煙道綠色建材應(yīng)用滲水路面系統(tǒng)空港人向來(lái)以科技研發(fā)和高端產(chǎn)業(yè)知識(shí)經(jīng)濟(jì)為工作、生活的中心，在新經(jīng)濟(jì)快節(jié)奏的重壓下，長(zhǎng)時(shí)間貫注于實(shí)驗(yàn)室等科研工作的人們更容易使身體耗損，精神加倍疲倦，出現(xiàn)亞健康狀況。而從事創(chuàng)業(yè)行業(yè)的人員個(gè)性比較低調(diào)，其健康生活更大程度上需依賴于健康的辦公空間及居住環(huán)境。

空港不缺乏高科技，缺乏的是與其科技稱號(hào)相匹配的高科技住宅。

什么是“恒濕恒溫”

從人體最佳舒適環(huán)境來(lái)說(shuō)：

室內(nèi)溫度約20~26℃，空氣相對(duì)濕度約30~70%，聲環(huán)境約35~45分貝，取自樓頂高空的新風(fēng)，全天候柔緩涌入室內(nèi)，不用開(kāi)窗換氣，也不需要空調(diào)暖氣，以最舒適的方式改變生活。

恒濕恒溫

通過(guò)向樓板內(nèi)預(yù)埋的管材里注入溫度適宜的水，以天棚輻射的方式，使室溫常年保持在人體最舒適的20-26攝氏度之間，一套系統(tǒng)即可完成采暖和致冷；輻射采暖制冷效率高，溫度均勻，不占用室內(nèi)空間，不會(huì)破化建筑外觀；無(wú)風(fēng)感，無(wú)噪音；采暖制冷與新風(fēng)換氣系統(tǒng)分離。外圍護(hù)系統(tǒng)由外墻優(yōu)化、外遮陽(yáng)及窗優(yōu)化、屋面優(yōu)化系統(tǒng)組成。

外墻優(yōu)化:在加厚混凝土外墻上增加了120mm厚聚苯板外保溫層，熱工性能直接引用歐洲標(biāo)準(zhǔn)，傳熱系數(shù)小于0.4W／M2×K，低于北京1.3W／M2×K的通行標(biāo)準(zhǔn)。與普通建筑相比，如果需要1匹的空調(diào)來(lái)實(shí)現(xiàn)舒適度，上第Moma只用1／3匹就足夠了。外窗保溫優(yōu)化:則是將Low-E玻璃的真空層添加導(dǎo)熱系數(shù)極低的惰性氣體———?dú)鍤??？苫瑒?dòng)遮陽(yáng)板外遮陽(yáng)優(yōu)化系統(tǒng)，可滑動(dòng)外遮陽(yáng)與Low-E中空玻璃的搭配使用對(duì)季節(jié)變換起到互補(bǔ)的作用。同時(shí)，采用天棚柔和輻射采暖制冷系統(tǒng)，更使戶內(nèi)溫度的舒適度得到保證。全置換式新風(fēng)系統(tǒng)

在樓頂安裝新風(fēng)機(jī)組，在每一戶的客廳、起居室和臥室設(shè)置送風(fēng)口，在廚房、衛(wèi)浴設(shè)置回風(fēng)口，新鮮空氣從新風(fēng)機(jī)組進(jìn)入系統(tǒng)，為每家每戶輸送潔凈新風(fēng)。

新風(fēng)系統(tǒng)從送風(fēng)口向室內(nèi)輸送溫度稍微低于室溫（約14~19度）的新鮮空氣，在室內(nèi)形成新風(fēng)湖,并利用回風(fēng)口的作用力、送風(fēng)與回風(fēng)之間的氣壓差，以及室內(nèi)所有熱源對(duì)空氣的加熱作用把舊空氣送到室外，完全以新鮮空氣置換使用過(guò)的舊空氣，不用開(kāi)窗，通風(fēng)效果反而更好。滲水路面系統(tǒng)

指路面輕度等性能滿足要求的同時(shí),使路面保持良好的滲水性,雨水能及時(shí)透過(guò)路面滲入地下土壤,路面設(shè)計(jì)達(dá)到快速排水的目的.滲水路面有力于生態(tài)和環(huán)保,在日本、歐美等發(fā)達(dá)國(guó)家已使用多年,取得了良好的社會(huì)效益,對(duì)比普通硬地做法其優(yōu)點(diǎn)主要表現(xiàn)在如下方面:1、防止雨天路面積水和夜間反光，改善行走的舒適性與行車(chē)的安全性：2、提高土壤的透氣，透水性，改善土壤濕度、鹽度，改善城市地表植物和土壤微生物的生存環(huán)境；3、可降低地表溫度，調(diào)節(jié)居住區(qū)氣候，緩解居住區(qū)“熱島”現(xiàn)象；4、地表水分散、就地排放，可減輕城市排水設(shè)施的負(fù)擔(dān)。無(wú)線上網(wǎng)熱點(diǎn)覆蓋“在2007中國(guó)（廣州）國(guó)際信息產(chǎn)業(yè)周“城市信息化國(guó)際高峰論壇”上，廣州市信息化辦公室主任謝學(xué)寧在《邁向信息社會(huì)的廣州》的演講中透露，廣州市在未來(lái)三年內(nèi)即2010年亞運(yùn)會(huì)前將實(shí)現(xiàn)覆蓋全市的無(wú)線寬帶上網(wǎng)

.”在空港開(kāi)發(fā)區(qū),MIX社區(qū)與時(shí)代科技先行接軌,采用全社區(qū)范圍內(nèi)無(wú)線寬帶上網(wǎng)技術(shù),最大化便捷住戶通訊交流.全方位“一卡通”智能化管理

（1）基礎(chǔ)檔案：對(duì)小區(qū)內(nèi)各住戶、商家的檔案、參數(shù)等基礎(chǔ)數(shù)據(jù)進(jìn)行`管理。采用科學(xué)的方法對(duì)各住戶、商鋪以及內(nèi)部管理人員等進(jìn)行自動(dòng)編碼，通過(guò)編碼可以采集、匯總、分析各類數(shù)據(jù)；

（2）權(quán)限控制：可以對(duì)住戶、物業(yè)管理人員、物業(yè)維護(hù)人員進(jìn)行不同權(quán)限管理，針對(duì)不同人員開(kāi)發(fā)各種使用功能；

（3）分析報(bào)表：可以打印輸出各類統(tǒng)計(jì)分析報(bào)表、輔助決策和查詢；

（4）智能IC卡發(fā)放：進(jìn)行IC卡的發(fā)放、改寫(xiě)、充值、延期、退卡、退卡、掛失、補(bǔ)發(fā)新卡等；

（5）方便住戶在社區(qū)內(nèi)的活動(dòng)和消費(fèi)，提升社區(qū)檔次和管理水準(zhǔn)；

MIX社區(qū)智能化“2007年度北京十大商業(yè)品牌評(píng)選”的主題定為“品牌與服務(wù)”。品牌是企業(yè)的名片還是一種理念？品牌是一種形象還是一個(gè)目標(biāo)？品牌是企業(yè)文化還是一種社會(huì)責(zé)任？...MIX的服務(wù)觀是永遠(yuǎn)為目標(biāo)客群想得更多，對(duì)客戶投其所好。品牌與服務(wù)的融合

MIXMIX的服務(wù)對(duì)象：購(gòu)買(mǎi)本案的客群大多數(shù)是高學(xué)歷、高素質(zhì)，甚至是國(guó)際化的人士，他們對(duì)居住文化、對(duì)辦公環(huán)境有獨(dú)特的理解與需求；MIX服務(wù)菜單維修服務(wù)代客租車(chē)代訂報(bào)刊平信投寄訂票服務(wù)代辦電視電話、寬帶網(wǎng)報(bào)裝手續(xù)專業(yè)化清潔服務(wù)隊(duì)伍家政服務(wù)傳真打字翻譯－免費(fèi)的服務(wù)－－有償服務(wù)－自行車(chē)免費(fèi)租借－細(xì)節(jié)服務(wù)－契合環(huán)保主題，倡導(dǎo)社區(qū)無(wú)車(chē)生活理念，在節(jié)假日期間為客戶提供自行車(chē)外借服務(wù)，便捷業(yè)主的綠色出行。自行車(chē)騎游東麗湖。讓我們恢復(fù)行走和活動(dòng)的自由，來(lái)體味平靜生活的快樂(lè)。...文化與社區(qū)的融合

MIX動(dòng)靜結(jié)合的國(guó)際化文化運(yùn)動(dòng)會(huì)所以運(yùn)動(dòng)釋放生命中的激情與活力以文化靜享智慧上的交流與融匯MIX會(huì)所定位小區(qū)所處區(qū)域決定小區(qū)會(huì)所建設(shè)的必要性。小區(qū)的規(guī)模和檔次決定小區(qū)會(huì)所的功能服務(wù)對(duì)象決定小區(qū)會(huì)所的檔次新型空港產(chǎn)業(yè)園區(qū)商業(yè)配套尚未形成30萬(wàn)建面中高檔社區(qū)科技精英企業(yè)管理層3000㎡多功能組合(運(yùn)動(dòng)休閑娛樂(lè)）中高檔會(huì)所運(yùn)動(dòng)的紅文化的藍(lán)閑適的白MIX會(huì)所之功能設(shè)想室內(nèi)游泳池羽毛球館乒乓球室健身中心壁球館桌球室攀巖壁音樂(lè)書(shū)吧高科技產(chǎn)品體驗(yàn)館棋牌室咖啡廳茶吧西餐吧按摩中心會(huì)所／樓處“會(huì)所先行”的營(yíng)銷(xiāo)理念1、將會(huì)所作為區(qū)內(nèi)地標(biāo)性建筑物，成為項(xiàng)目噱頭。2、通過(guò)會(huì)所建設(shè)體現(xiàn)住宅品質(zhì)。3、展現(xiàn)開(kāi)發(fā)商實(shí)力及品牌誠(chéng)信樹(shù)立客戶對(duì)期房購(gòu)買(mǎi)的信心。4、通過(guò)會(huì)所景觀增強(qiáng)客戶到場(chǎng)后感觀。5、會(huì)所投入運(yùn)營(yíng)后，自然帶動(dòng)人氣?？紤]便于經(jīng)營(yíng)管理，小區(qū)會(huì)所宜與入口一并考慮，安排在一期建設(shè)，并在銷(xiāo)售期兼作售樓處；小區(qū)入口MIX會(huì)所外觀設(shè)計(jì)現(xiàn)代、明朗。成為小區(qū)標(biāo)志性建筑，與社區(qū)整體景觀統(tǒng)一融合。第三部分MANEUVER/策略營(yíng)銷(xiāo)總體思路推廣策略銷(xiāo)售策略營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用預(yù)算包裝策略

銷(xiāo)售策略MIX

項(xiàng)目短期內(nèi)區(qū)域內(nèi)直接競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手有限從長(zhǎng)遠(yuǎn)看，未來(lái)潛在住宅供應(yīng)存在很大競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域市場(chǎng)存在一定時(shí)間的旺盛住宅需求

區(qū)域發(fā)展?jié)摿薮?，現(xiàn)階段投資價(jià)值較高，易吸引投資客

未來(lái)市場(chǎng)政策的影響，將會(huì)流失很大一部分投資客戶現(xiàn)行市場(chǎng)環(huán)境：中原建議：盡早入市！首期入市時(shí)機(jī)2008.52008.82009.8入市推廣認(rèn)籌尾盤(pán)一期銷(xiāo)售期一期推廣期2008.9開(kāi)盤(pán)金九銀十銷(xiāo)售旺季不容錯(cuò)過(guò)！首期銷(xiāo)售目標(biāo)銷(xiāo)售周期12個(gè)月銷(xiāo)售面積10萬(wàn)平米整盤(pán)均價(jià)9367元/平米銷(xiāo)售額9.367億元時(shí)間銷(xiāo)售階段銷(xiāo)售面積銷(xiāo)售比例階段均價(jià)合同額階段累積階段累積階段累積2008年8月認(rèn)籌期--------------2008年9月開(kāi)盤(pán)期(解籌)200002000020%20%90001800000001