第三章物權變動課件

第三章總論之三——物權變動《物權法》第六條不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，應當依照法律規(guī)定登記。動產物權的設立和轉讓，應當依照法律規(guī)定交付。

《物權法》第二章物權的設立、變更、轉讓和消滅第一節(jié)不動產登記第九條至第二十二條。第二節(jié)動產交付第二十三條至第二十七條。第三節(jié)其他規(guī)定第二十八條至第三十一條。

第二節(jié)物權變動一、概述物權變動，是指物權的發(fā)生、變更和消滅。（一）物權的發(fā)生物權的發(fā)生包括，物權的取得與物權的設定。物權取得可分為，原始取得與繼受取得。1、原始取得原始取得，為權利的絕對發(fā)生，又稱為固有取得，是指不依據他人既存的權利而取得物權。標的物上的原有負擔，因原始取得而消滅，如存在抵押權的機器被善意取得。2、繼受取得繼受取得，為權利的相對發(fā)生，又稱為傳來取得，是指基于他人既存的權利而取得物權。取得人仍繼承標的物上的原有負擔。（1）以繼受方法的不同，可分為移轉繼受取得與創(chuàng)設繼受取得。（了解）移轉繼受取得，簡稱移轉取得，是指就他人的物權，依原狀移轉而取得，如買賣。創(chuàng)設繼受取得，或稱設定繼受取得，則指在物權標的物上，創(chuàng)設定限物權而取得，如抵押權的設定。設定取得不適用于所有權，僅限于定限物權。（2）以繼受的范圍或型態(tài)的不同，可分為特定繼受取得與概括繼受取得。（了解）特定繼受取得，是指對特定標的物的繼受取得。概括繼受取得，是指就他人的權利義務不限于特定物，全部予以繼受，如繼承。區(qū)別的實意：其一，概括取得對前手的權利義務均需全部繼承；其二，特定取得僅限于特定物上的權利義務，而不及于前手的個人的負擔。１９９９年９月，金殿苑小區(qū)建成。次年１月，上海華涼房產開發(fā)經營有限公司取得金殿苑商品房的產權證。其中明確１號樓共２４層，１３４套住宅。隨后購置房產的業(yè)主紛紛入住。

２００２年４月，金殿苑業(yè)主委員會成立后，１號樓的業(yè)主們向業(yè)主委員會反映，在這幢樓的２層和３層之間，又多出了２Ｅ層，這層樓面有３套住房計２３６平方米，早在２００１年就被開發(fā)商以有使用權而出租給了他人。

由于２Ｅ樓層的增建，開發(fā)商自始至終未經業(yè)主同意，擅自壓縮住宅層高和使用面積，且多出的３套住房既沒有分攤公用面積，也沒有繳納維修基金。為此，業(yè)主們認為開發(fā)商的這一做法侵害了他們的合法權益，要求將２Ｅ層住房的產權歸全體業(yè)主所有。

受業(yè)主委托，金殿苑業(yè)主委員會出面找開發(fā)商華涼公司論理，然而華涼公司已于２００２年注銷。而當業(yè)主委員會找到華涼公司注銷時的債權、債務承接人上海包運房地產有限責任公司時，業(yè)主們的要求當即遭到拒絕。鑒此，業(yè)主委員會將包運房地產公司告上法庭。經查明，華涼公司因在金殿苑１號樓擅自加層，曾被上海市虹口區(qū)規(guī)劃局處以罰款，后規(guī)劃局又補發(fā)了工程規(guī)劃許可證。

在法院一審期間，金殿苑業(yè)主委員會因不服虹口區(qū)規(guī)劃局的這一行政行為，另行提起行政訴訟。雖然虹口區(qū)規(guī)劃局補發(fā)許可證的行政行為被法院判決撤銷，但是，金殿苑業(yè)主委員會要求確認加層產權歸業(yè)主所有的訴訟請求，卻未能得到一審法院的支持。金殿苑業(yè)主委員會不服，便向市二中院提起上訴。上海市二中院開庭審理了此案。在庭審中，包運公司辯稱，系爭房屋是由華涼公司出資建造和銷售的，而金殿苑業(yè)主委員會并未出資，產權應屬于包運公司所有。華涼公司在不改變整幢大樓框架結構和外觀的前提下，在樓房內部的第二層增加一層樓板，在向有關部門補辦了手續(xù)后，將２Ｅ層房屋作為使用權房銷售，并不違反法律規(guī)定。即使此舉違法，也應由行政部門處罰，但２Ｅ層房屋產權不應屬于金殿苑業(yè)主委員會所有。金殿苑業(yè)主所購買的房屋完全符合產證上的要求，并不構成任何侵權。法院經審理后認為，民法理論將合法取得財產所有權的方式分為原始取得和繼受取得。本案系爭的三套房屋由包運公司建造，是包運公司通過自己的生產勞動所創(chuàng)造的勞動產品，因此金殿苑業(yè)主委員會的訴請顯然不符合原始取得的法律特征。根據本案查明的事實，包運公司尚且未能依照法律規(guī)定取得所有權，又沒有將所有權轉移的表示，因此金殿苑業(yè)主委員會的訴請亦不符合繼受取得的法律特征。由于金殿苑業(yè)主委員會的主張沒有法律依據，故法院不予支持。

至于金殿苑業(yè)主委員會在上訴中提及的因插層而可能產生的公用面積分攤及維修基金繳納問題，由于不屬本案處理范圍，法院認為金殿苑業(yè)主委員會可另行依法獲得權利。

（二）物權的消滅（了解）物權的消滅，是指物權與其主體的分離。從物權主體的角度看，則為物權的喪失。物權的消滅有絕對消滅與相對消滅之分。絕對消滅有兩種情形（了解）：一為物權標的物客觀地滅失而不存在；一為標的物雖未滅失，但物權已終局的消滅，其他人也未取得。如拋棄某物，即使再為他人取得所有權，則為新的所有權，而非原來的所有權。相對消滅，則指物權僅與原權利主體分離，權利本身并未消滅。通常所指物權消滅為絕對消滅。（三）物權變更（了解）物權變更，是指物權在不失同一性的情況下，其客體與內容的變更?？腕w變更為物權標的物量上的增減，即量的變更，如抵押權標的物的減損。內容變更為物權內容或作用的變化，即質的變更，如地役權期限的延長。廣義上物權的變更還包括物權主體的變更，但嚴格意義上則不應包括。（了解）（四）物權變動的原因（了解）1、法律行為。2、法律行為以外的事實，如混同、先占等。3、法律的規(guī)定，如征收、沒收、留置權、優(yōu)先權等。二、物權行為（了解）1、涵義物權行為，為法律行為的一種，是指物權變動的意思表示，與登記或交付相結合的法律行為。2、負擔行為與處分行為的區(qū)分。負擔行為，是指使一方負擔給付義務的行為。負擔行為產生一項或多項請求權。處分行為，是指使某特定權利直接發(fā)生得喪變更的行為。債權行為，指以債權債務的發(fā)生為內容的法律行為。3、物權行為概念創(chuàng)立的意義其一，使法律行為概念更趨精致和科學，并使學理上關于法律行為的分類更加完善。其二，解決了某些直接以物權變動為內容的法律行為的性質。4、物權行為的特性其一，獨立性。物權行為與債權行為相互分離，獨立于債權行為之外。其二，無因性。物權行為的效力不受作為其原因的債權行為所影響，即債權行為無效或被撤銷的，物權行為的效力不受其影響。物權行為無因性的相對化。我國大多學者并不反對物權行為的存在，僅反對其無因性。

孫枚見朋友們經商，一個個都富了起來，便想開個時裝店，但苦于資金不足。他的父親為了支持兒子，便托朋友把在外地某市的3間祖屋以17000元的價格賣給了即將回國定居的華僑周海。但還未來得及辦理過戶手續(xù)，孫父即去世。孫枚并不知其父賣房事宜，他從父親那里繼承了這筆錢，又把3間房屋的產權以繼承遺產的名義過戶到自己名下。隨后，孫枚從朋友高峰處借到15000元錢，為擔保借款，用房子作了抵押，房產證交給了高峰，但沒有辦理登記手續(xù)。孫枚用這兩筆錢開了一家時裝店，但時裝店并不景氣。這時，周?；貒ň樱∪朐摲坎⑦M行了裝修，不久又拿著買賣協(xié)議來找孫枚，要求過戶。高峰聽說此事后，害怕孫枚到期不能還錢，便要周海承認高峰對該房有抵押權，周海不同意。借款期滿后，孫枚無力還款。高峰要拍賣房屋實現抵押權，而周海要求確認自己對系爭房屋的所有權并要求孫枚辦理過戶登記手續(xù)，同時主張高峰的抵押權無效。三、公示與公信原則（一）公示原則公示原則，是指物權變動時，必須以一定的公示方法表現其變動，才能發(fā)生一定法律效果的原則。公示方法對外顯示物權變動及其變動后的物權現狀。公示方法主要有，占有（靜態(tài)）、交付（動態(tài)）、登記。公示方法有使物權變動發(fā)生法律上一定效果的機能。這種機能從法律上的效果來看，就是公示力。趙某準備將一幢自有的房屋出賣，鄰居王某提出購買，但因價格原因沒有達成協(xié)議。趙某的同事李某經與趙某協(xié)商，達房屋買賣協(xié)議，約定房價20000元，分兩次付清，協(xié)議達成后3日內付10000元，同時趙某交付房屋。余款10000元交房后3個月內付清。第三天，李某如約交付房款10000元并占有房屋。王某得知此事后，因急需房屋做生意，就提出以25000元的價格購買該房，趙某同意將房屋賣給王某，另訂了協(xié)議，并辦理了房屋登記過戶手續(xù)。王某要搬進該房，便與李某發(fā)生沖突，于是訴至法院，要求宣告李某與趙某的合同無效，并要求李某騰出該房。公示原則所生法律效果的立法方式（了解）：其一，成立要件主義，又稱形式主義；是指以登記或交付為物權變動的成立或生效要件。物權變動如未經登記或交付，當事人間根本不生物權變動的效力。其二，對抗要件主義；是指以登記或交付為物權變動的對抗要件。物權變動如未經登記或交付，當事人間仍發(fā)生物權變動的效力，只是不能對抗第三人。其三，折衷主義。其四，我國物權法的規(guī)定除法律另有規(guī)定外，不動產以登記為生效要件；除法律另有規(guī)定外，動產以交付為生效要件，但是船舶、航空器和機動車等特殊動產，則附加登記的對抗要件。甲、乙是親兄弟，乙大學畢業(yè)后留在城里上作，甲仍在農村務農，其母健在，隨甲一起生活，甲與母親共同居住在甲母所有的4間房屋中。1992年6月，甲將4間房屋以800元的價格賣給本村丙。甲稱：該房屋是母親的，但乙已經對自己多次表示，自己生活在城里，甲一直照顧母親，房屋給甲．任由甲處置。丙相信甲說的是真的，于是同意買下房屋，并當即支付價金800元。雙方約定：因甲母健在，還需要該房屋，待甲母去世后交付房屋。1999年6月，甲母去世，甲與丙去房產部門辦理了房屋過戶手續(xù)。1999年12月，乙從城里回來，認為甲的賣價太低，于是以該房屋是共有房屋，甲無權處分為由，主張房屋買賣無效。法院經審理查明：房屋是父母留下來的遺產，但房屋辦理過戶登記前的土地使用權證上登記的是甲，房產登記部門的登記草案中記載的房屋所有人是乙。現乙否認曾放棄繼承權，也無其他證人。（二）公信原則公信原則，是指以公示方法所表現的物權即使不存在或內容有異，但對于信賴該公示方法所表示的物權而為物權交易的人，法律仍然承認其具有與真實物權存在相同的法律效果，而為保護的原則。以不動產物權為典型。例如，在房產登記部門登記A為房屋所有人，B信賴該登記而向A購買房屋，并且辦理了房屋過戶手續(xù)，即使A不是真正的所有人，但法律上仍按A為真正的所有人處理、使B取得該房屋的所有權。第三人受登記公信力保護的條件：（了解）其一，登記的錯誤不能從登記簿中發(fā)現。其二，第三人須為善意。其三，第三人取得權利須依法律行為的方法。除無權處分外，該法律行為應為有效的。其四，須無異議登記。救濟真實權利人的方法（了解）：其一，采取事先的預防措施，以盡量避免發(fā)生登記與實際情形不符的情況。如完善登記制度或對登記采取實質審查。其二，采取事后的補償措施，以補償真實權利人所受的損害。動產占有的公信力與善意取得制度相結合。四、基于法律行為的物權變動的模式1、意思主義（債權意思主義）是指物權因法律行為而變動時，僅須當事人的意思表示即可生效，而不須以登記或交付為其成立或生效的要件。法國、日本采之。在此立法例下（了解）：其一，發(fā)生債權的意思表示，即為物權變動的意思表示，二者合一。其二，使物權發(fā)生變動的法律行為，僅須當事人的行為即可完成，登記或交付為其對抗要件。村民甲承包了本村的一塊耕地用來種植蔬菜，并且簽訂了土地承包經營合同。等其要種植的時候，發(fā)現這塊土地被本村的村民乙種植了棉花。后來，到村委會了解才知村民乙也簽訂了土地承包經營合同，不過該合同的簽訂與生效均在甲的合同之后。再者，二人均未進行登記。請問：此時，甲乙二人誰享有該塊土地的承包經營權，還是都不享有？《物權法》第一百二十七條土地承包經營權自土地承包經營權合同生效時設立。

縣級以上地方人民政府應當向土地承包經營權人發(fā)放土地承包經營權證、林權證、草原使用權證，并登記造冊，確認土地承包經營權。2、形式主義（物權形式主義）是指物權因法律行為而變動時，須有物權變動的意思表示，以及履行登記或交付的法定形式，才能成立或生效。在此立法例下（了解）：其一，發(fā)生債權的意思表示與發(fā)生物權變動的意思表示分開。其二，使物權變動的法律行為，除物權合意外，還須履行登記或交付的法定程序。其三，物權行為具有獨立性與無因性。2007年11月22日，徐先生通過“七彩尾房超市”，將自己位于豐臺區(qū)草橋欣園的一套住房出售給買家張先生。三方為此共同簽訂了一份房屋買賣居間合同，約定房屋成交價為145萬元，并由買方張先生承擔居間服務費36000元。合同同時規(guī)定：如任何一方違約，違約方應支付居間服務費。12月5日，徐先生和張先生到房管部門辦理過戶手續(xù)，卻意外發(fā)現該房屋已經被法院查封了。經到法院了解，原來，半年前徐先生曾與吳先生就此房簽訂了買賣合同，但事后吳先生要求變更購買人，遭到徐先生的拒絕，最終沒有達成交易，吳先生認為徐先生違約在先，便告上法院，并申請法院將徐先生的這套房產查封。3、折衷主義（債權形式主義）是指物權因法律行為而變動時，除債權的意思表示（債權合意）外，僅須履行登記或交付的法定形式，即可生效。在這種立法例下（了解）：其一，發(fā)生債權的意思表示，即為物權變動的意思表示，二者合一。其二，使物權變動的法律行為，除當事人的意思表示外，還須履行登記或交付的法定形式。其三，不發(fā)生物權行為獨立性和無因性的問題。4、我國原則上采債權形式主義原則上，物權變動生效，需要物權變動的債權意思表示，加上登記（不動產）或交付（動產）。不動產物權變動登記與否，并不影響物權變動合同的效力。例外，如土地承包經營權自土地承包經營權合同生效時設立?！段餀喾ā返诰艞l不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發(fā)生效力；未經登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。

依法屬于國家所有的自然資源，所有權可以不登記。第十五條當事人之間訂立有關設立、變更、轉讓和消滅不動產物權的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時生效；未辦理物權登記的，不影響合同效力。第二十三條動產物權的設立和轉讓，自交付時發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。五、非基于法律行為的物權變動1、不動產物權不動產物權變動非基于法律行為的，其生效不以登記為要件，但非經登記處分不生物權效力。我國物權法限于第28條至第30條規(guī)定的情形。2、原因（了解）繼承、強制執(zhí)行、公用征收和法院判決。非基于法律行為的物權變動，除上述原因外，還有先占、取得時效、添附等。夫妻二人結婚多年，有住房一套，歸二人共同所有，但登記在丈夫的名下。另外，還有電腦、電視機等財產若干。后來，夫妻二人由于感情不和經常吵架，隨后，妻子搬回娘家居住，至此二人長期分居，丈夫把門鎖換掉。多年后，妻子訴至法院，要求離婚。法院判決準予離婚，房子、電視機等財產歸妻子所有，丈夫則獲得現金補償。妻子何時獲得房子、電視機的所有權？妻子在變更登記之前，能否將房子賣給第三人？3、物權法的幾項規(guī)定其一，法院或仲裁機構的法律文書、政府的征收決定等。物權變動效力的發(fā)生，為相關文書生效之時。其二，繼承或遺贈。物權變動，自繼承開始之時發(fā)生效力。其三，事實行為。如建房、拆房等。自事實行為成就時發(fā)生物權變動的效力?！段餀喾ā返诙藯l因人民法院、仲裁委員會的法律文書或者人民政府的征收決定等，導致物權設立、變更、轉讓或者消滅的，自法律文書或者人民政府的征收決定等生效時發(fā)生效力。第二十九條因繼承或者受遺贈取得物權的，自繼承或者受遺贈開始時發(fā)生效力。第三十條因合法建造、拆除房屋等事實行為設立或者消滅物權的，自事實行為成就時發(fā)生效力。第三十一條依照本法第二十八條至第三十條規(guī)定享有不動產物權的，處分該物權時，依照法律規(guī)定需要辦理登記的，未經登記，不發(fā)生物權效力。六、不動產登記（一）物權變動中登記的一般理論物權的公示方法一般因標的物不同而有所不同。動產物權變動以交付（占有的移轉）為公示方法，不動產物權變動以登記作為公示方法。各國的不動產物權登記制度，主要可以歸納為三種類型：契據登記制、權利登記制與托倫斯登記制度。（了解）

1999年12月1日，陳振、鄭義春夫婦約定向房主”陳德懷”購買一套二層混合結構的住房，價值12萬元。雙方到鄭州市房管局交易處辦理手續(xù)。交易處工作人員把房產證和買賣雙方的身份證原件查驗后，又用電腦查看了房屋資料，說：“該方沒問題”。接著開具了一張無查封證明，并加蓋了房管局的公章；之后讓雙方填寫了房主變更協(xié)議書，留下了相關資料后，告訴陳振過幾天領取過戶的新房產證?？粗灰淄瓿?，“陳德懷”交出房屋鑰匙，陳振付清12萬元的房款。之后，真實房主陳德林出現，原”陳德懷“是個騙子。2000年4月28日，陳振、鄭義春訴至法院，請求法院判決鄭州市房管局行政審查違法并依法承擔過錯責任，賠償原告的12萬元損失。鄭州市房管局認為，犯罪嫌疑人采用高科技手段偽造身份證、房產證，這些證件僅僅用肉眼難辨真?zhèn)?，而否認自己有過錯。認為，對于騙子交付的房產證、身份證等有關申請材料，其真實性應當由陳振自己來負責鑒別；房管局所進行的審查只是形式審查，沒有義務審查申請人提交材料的真?zhèn)?。（二）我國的不動產登記制度1、原則其一，登記為不動產物權變動的生效要件。法律的另外規(guī)定，為上述原則的例外。效力發(fā)生的時點為，記載于登記簿之時。其二，登記制度的例外。國家所有的自然資源，所有權可以不登記。其三，對不動產實行統(tǒng)一登記制度。2、登記的申請（了解）其一，受理申請的機構。不動產所在地的登記機構。其二，應提交的申請材料。申請人應根據不同登記事項，提供權屬證明和不動產界址、面積等必要材料。其三，不動產有關情況的進一步證明。如有需要，登記機構可以要求申請人補充材料，必要時可以實地查看。3、登記機構（了解）其一，登記機構的職責。（1）查驗申請人提供的權屬證明和其他必要材料；（2）就有關登記事項詢問申請人；（3）如實、及時登記有關事項；（4）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他職責。其二，所不得為的行為。（1）要求對不動產進行評估；（2）以年檢等名義進行重復登記；（3）超出登記職責范圍的其他行為。4、不動產物權變動的合同為當事人之間訂立有關設立、變更、轉讓和消滅不動產物權的合同。合同的生效不受登記的影響，一般情況下為合同成立之時?！段餀喾ā返谑鍡l當事人之間訂立有關設立、變更、轉讓和消滅不動產物權的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時生效；未辦理物權登記的，不影響合同效力。5、不動產登記簿（1）不動產登記簿是物權歸屬和內容的根據（了解）。（2）登記簿的管理機構為登記機構（了解）。（3）不動產權屬證書（了解）。其一，不動產權屬證書是權利人享有該不動產物權的證明。其二，記載的事項應與不動產登記簿一致。如不一致，除非有證據證明登記簿確有錯誤，應以登記簿為準。

河南省南陽市宛城區(qū)白河鎮(zhèn)農民萬明果在宛城區(qū)白河鎮(zhèn)擁有一處住房，并在南陽市房產管理局辦理了房屋所有權證書，該證書一直由其母親負責保管。后其同村村民劉某從萬明果母親處取走該房產證，隨即以該房產證為抵押與中國農業(yè)銀行宛城區(qū)支行訂立了一份最高額抵押擔保借款合同。后中國農業(yè)銀行宛城區(qū)支行與劉某到南陽市房產管理局進行了房產價值評估，并將房產評估報告連同借款合同及以萬明果名義書寫的委托書等遞交南陽市房產管理局，辦理了房產抵押登記手續(xù)。萬明果得知上述情況后，以南陽市房產管理局為被告向宛城區(qū)法院提起行政訴訟。一審庭審期間，當南陽市房產管理局的訴訟代理人出具了署有萬明果簽名的借款合同和委托書時，萬明果當庭予以否認，宛城區(qū)法垸決定將該簽名進行司法技術鑒定，結果證實借款合同、委托書上的簽名非萬明果本人書寫。（4）權利人、利害關系人的相關權利其一，對登記資料的查詢、復制。權利主體為權利人、利害關系人，義務主體登記機構。

其二，更正登記。申請主體：權利人、利害關系人；申請事由：認為不動產登記簿記載的事項錯誤。登記機構應當予以更正的情形：A、不動產登記簿記載的權利人書面同意更正；B、有證據證明登記確有錯誤。其三，異議登記。申請人：利害關系人；得申請的前提：不動產登記簿記載的權利人不同意更正。十五日內起訴的要求：申請人在異議登記之日起十五日內不起訴，異議登記失效。

甲在乙的房屋之上存在抵押權，由于登記機關不小心注銷了甲的抵押權。在此期間乙將房屋出賣給丙，在沒有完成登記之前。甲為異議登記可產生什么效果？夫妻二人共有一幢房子，登記在妻子的名下，妻子背著丈夫擅自將該房子出售給第三人丙。在沒有完成過戶登記之前，丈夫如何通過異議登記保護他對房屋的權利？房屋異議登記的效果：異議登記期間，房屋登記簿記載的權利人處分房屋申請登記的，房屋登記機構應當暫緩辦理。權利人處分房屋申請登記，房屋登記機構受理登記申請但尚未將申請登記事項記載于房屋登記簿之前，第三人申請異議登記的，房屋登記機構應當中止辦理原登記申請，并書面通知申請人。土地異議登記的效果：異議登記期間，未經異議登記權利人同意，不得辦理土地權利的變更登記或者設定土地抵押權。異議不當的賠償：首先，權利人應有損害造成；其次，權利人應向申請人主張。《房屋登記辦法》第七十六條利害關系人認為房屋登記簿記載的事項錯誤，而權利人不同意更正的，利害關系人可以持登記申請書、申請人的身份證明、房屋登記簿記載錯誤的證明文件等材料申請異議登記。

第七十七條房屋登記機構受理異議登記的，應當將異議事項記載于房屋登記簿。

《房屋登記辦法》第七十八條異議登記期間，房屋登記簿記載的權利人處分房屋申請登記的，房屋登記機構應當暫緩辦理。

權利人處分房屋申請登記，房屋登記機構受理登記申請但尚未將申請登記事項記載于房屋登記簿之前，第三人申請異議登記的，房屋登記機構應當中止辦理原登記申請，并書面通知申請人。

第七十九條異議登記期間，異議登記申請人起訴，人民法院不予受理或者駁回其訴訟請求的，異議登記申請人或者房屋登記簿記載的權利人可以持登記申請書、申請人的身份證明、相應的證明文件等材料申請注銷異議登記?！锻恋氐怯涋k法》第六十條土地登記簿記載的權利人不同意更正的，利害關系人可以申請異議登記。

對符合異議登記條件的，國土資源行政主管部門應當將相關事項記載于土地登記簿，并向申請人頒發(fā)異議登記證明，同時書面通知土地登記簿記載的土地權利人。

異議登記期間，未經異議登記權利人同意，不得辦理土地權利的變更登記或者設定土地抵押權。

《土地登記辦法》第六十一條有下列情形之一的，異議登記申請人或者土地登記簿記載的土地權利人可以持相關材料申請注銷異議登記：

（一）異議登記申請人在異議登記之日起十五日內沒有起訴的；

（二）人民法院對異議登記申請人的起訴不予受理的；

（三）人民法院對異議登記申請人的訴訟請求不予支持的。

異議登記失效后，原申請人就同一事項再次申請異議登記的，國土資源行政主管部門不予受理。甲有房屋一套，將其賣給乙，并簽訂了房屋買賣合同。再將房屋登記過戶給乙之前，甲又將該房屋以更高的價格賣給了丙，并和丙辦理了房屋登記過戶手續(xù)。問：乙還可能成為房屋所有權人嗎。如果乙在丙登記之前已經進行了預告登記，則乙可以如何做？登記機構可不可以不顧乙的預告登記而將丙登記為房屋所有人？6、預告登記預告登記，是一種在不動產的登記簿中登記的擔保手段，是為了保障債權人實現其進行物權權利變更的債權請求權，使債權人在出讓人違反義務進行處分的情況下，也能夠取得物權。（1）預告登記的對象買賣房屋或者其他不動產物權的協(xié)議。（2）目的保障將來實現物權。（3）申請的基礎和受理機構申請的提出基于當事人間的約定；受理的機構為登記機構。（4）預告登記的效力未經預告登記的權利人同意，而針對不動產的處分，不發(fā)生物權效力。（5）預告登記失效的情形其一，債權消滅；其二，自能夠進行不動產登記之日起三個月內未申請登記。7、兩種賠償情形（了解）（1）提供虛假材料而申請登記如給他人造成損害，提供虛假材料的當事人應當承擔賠償責任。（2）錯誤登記如造成他人損害，登記機構應當承擔賠償責任。賠償后，登記機構對造成登記錯誤的人可行使追償權。8、登記費用（了解）按件收取，不得按照不動產的面積、體積或者價款的比例收取。七、動產交付1、含義交付是標的物占有的移轉。依法律行為發(fā)生動產物權變動的，以交付為生效要件。2、交付的方式——現實交付與觀念交付。（1）現實交付現實交付，是指動產物權的讓與人將其對于動產的直接管領力，現實地移轉于受讓人，實際上也就是占有的現實移轉。旭日公司分批向東升公司購買A型規(guī)格山地車，約定必須使用紅星公司的A型輪胎，東升公司在第五批山地車交付后，財務發(fā)生困難，無力從紅星公司購買A型輪胎來組合山地車。為了使東升公司能夠如期交貨，旭日公司向紅星公司訂購了A型輪胎一批，約定由紅星公司直接交付給東升公司，旭日公司與東升公司約定將來交付的A型規(guī)格山地車的單價中不包括輪胎價格。紅星公司將輪胎交付于東升公司后，因為一場意外的火災，該批輪胎全部被毀。（2）觀念交付觀念交付，是指動產占有在觀念上的移轉而非現實移轉。觀念交付包括，簡易交付、占有改定和指示交付。甲將起重機出租給乙，甲因需資金向銀行貸款，銀行要求甲將起重機的所有權移轉給它作為擔保，但無需向銀行為現實交付。問銀行能否獲得該起重機的所有權？其一，簡易交付。簡易交付，是指以當事人雙方轉移物權的合意代替該動產現實移轉占有的支付。例如，甲占有乙的電視機，其后甲、乙約定將該電視機賣與甲，自當事人雙方買賣合同成立（生效）之日起，該電視機的所有權即轉移歸甲。第二十五條動產物權設立和轉讓前，權利人已經依法占有該動產的，物權自法律行為