銷售管理與財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)分析核算

第五章其他銷售稅金及其會(huì)計(jì)核算第一節(jié)

城市建設(shè)維護(hù)稅及其會(huì)計(jì)核算一、城市維護(hù)建設(shè)稅的含義是對(duì)繳納增值稅、消費(fèi)稅和營(yíng)業(yè)稅的單位和個(gè)人以其實(shí)際繳納的“三稅〞稅額為計(jì)稅依據(jù)，專門用于城市的公用事業(yè)和公共設(shè)施的維護(hù)建設(shè)而征收的一種稅。是一種附加稅。二、城建稅的納稅義務(wù)人指負(fù)有“三稅〞繳納義務(wù)的單位和個(gè)人。但是進(jìn)口貨物的單位不是城市維護(hù)建設(shè)稅的納稅人 三、城建稅的計(jì)稅依據(jù)1.城市維護(hù)建設(shè)稅的計(jì)稅依據(jù)是納稅人實(shí)際繳納的“三稅〞稅額，不包括非稅款項(xiàng)。2.納稅人違反“三稅‘有關(guān)規(guī)定，被查補(bǔ)的〞三稅“和被處以罰款時(shí)，同時(shí)查補(bǔ)城建稅和罰款。3.納稅人違反“三稅〞的有關(guān)規(guī)定而加收的滯納金和罰款不作為城建稅的計(jì)稅依據(jù)。4.“三稅〞得到減征或者免征的稅收優(yōu)惠政策，城建稅同時(shí)享受。5.出口產(chǎn)品退還增值稅和消費(fèi)稅時(shí)，不退還已繳納的城建稅；進(jìn)口產(chǎn)品繳納增值稅和消費(fèi)稅不征收城建稅。四、城建稅的稅率1、納稅人所在地為市區(qū)的，稅率為7%；2、納稅人所在地為縣城、鎮(zhèn)的，稅率為5%；3、納稅人所在地不在市區(qū)、縣城或者鎮(zhèn)的，稅率為1%。一般情況下，城建稅的適用稅率應(yīng)該按納稅人所在地規(guī)定的稅率繳納城建稅，但是以下情況例外：1.由受托方代收代繳“三稅〞的，其適用稅率按受托方所在地規(guī)定的稅率執(zhí)行。2.流動(dòng)經(jīng)營(yíng)等無固定納稅地點(diǎn)的單位和個(gè)人，在經(jīng)營(yíng)地繳納“三稅〞的，其城建稅按經(jīng)營(yíng)地的適用稅率執(zhí)行。五、城建稅應(yīng)納稅額計(jì)算：應(yīng)納稅額=〔增值稅稅額+消費(fèi)稅稅額、營(yíng)業(yè)稅稅額〕×適用稅率城建稅減免1.城建稅的減免隨“三稅〞的減免而減免2.對(duì)“三稅〞因減免退庫的，同時(shí)也對(duì)城建稅退庫。3.對(duì)個(gè)別繳納城建稅確實(shí)有困難的企業(yè)和個(gè)人，由可由縣級(jí)政府審批，酌情給予減免稅照顧?！纠}】位于市區(qū)的某自營(yíng)業(yè)出口生產(chǎn)企業(yè)，2021年6月增值稅應(yīng)納稅額為-280萬元，出口貨物的“免抵退〞稅額為400萬元；企業(yè)將其自行研發(fā)的動(dòng)力節(jié)約技術(shù)轉(zhuǎn)讓給一家科技開發(fā)公司，獲得轉(zhuǎn)讓收入80萬元。以下各項(xiàng)中，符合稅法相關(guān)規(guī)定的有〔〕

A.該企業(yè)應(yīng)繳納的營(yíng)業(yè)稅4萬元

B.應(yīng)退該企業(yè)增值稅稅額為280萬元

C.該企業(yè)應(yīng)繳納的教育費(fèi)附加為8.52萬元

D.該企業(yè)應(yīng)繳納的城市維護(hù)建設(shè)稅為8.4萬元

【答案】BD

【解析】城建稅=〔400-280〕×7%=8.4〔萬元〕某縣城一生產(chǎn)企業(yè)為增值稅一般納稅人。本期進(jìn)口原材料一批，向海關(guān)繳納進(jìn)口環(huán)節(jié)增值稅10萬元；本期在國(guó)內(nèi)銷售甲產(chǎn)品繳納增值稅22萬元、消費(fèi)稅50萬元，由于繳納消費(fèi)稅時(shí)超過納稅期限10天，被罰滯納金1萬元；本期出口乙產(chǎn)品一批，按規(guī)定免抵增值稅8萬元，退回增值稅5萬元。該企業(yè)本期應(yīng)繳納城市維護(hù)建設(shè)稅〔〕萬元。A.4.55 B.4C.4.25 D.5.6【答案】B【解析】代征進(jìn)口環(huán)節(jié)增值稅不隨之代征城建稅；出口退還增值稅但不退還城建稅，免抵的增值稅應(yīng)計(jì)算城建稅。納稅人拖欠消費(fèi)稅收取滯納金，城建稅也應(yīng)加罰滯納金，但此題只要求計(jì)算應(yīng)繳納的城建稅，未要求計(jì)算城建稅的滯納金，所以，應(yīng)排除多余的條件，只計(jì)算城建稅額：〔22+8+50〕×5%=4〔萬元〕。六、城建稅的申報(bào)與繳納1.納稅環(huán)節(jié)：2.納稅期限：3.納稅地點(diǎn)：七、城市維護(hù)建設(shè)稅的會(huì)計(jì)核算計(jì)算城建稅時(shí)，借記“營(yíng)業(yè)稅金及附加〞或“固定資產(chǎn)清理〞，貸記“應(yīng)交稅費(fèi)--城市維護(hù)建設(shè)稅〞。按期上繳城建稅時(shí)，借記“應(yīng)交稅費(fèi)——城市維護(hù)建設(shè)稅〞，貸記“銀行存款〞。第二節(jié)

教育費(fèi)附加及會(huì)計(jì)核算一、教育費(fèi)附加的根本內(nèi)容1、教育費(fèi)附加是對(duì)繳納增值稅、消費(fèi)稅和營(yíng)業(yè)稅的單位和個(gè)人，就其實(shí)際繳納的“三稅〞稅額為計(jì)算依據(jù)而征收的一種附加費(fèi)。教育費(fèi)附加是為加快地方教育事業(yè)，擴(kuò)大地方教育經(jīng)費(fèi)的資金而征收的一種專用基金。1986年4月28日公布暫行規(guī)定，同年7月1日開始征收。2、教育費(fèi)附加的繳納義務(wù)人3、教育費(fèi)附加的附加率為3％。1986年費(fèi)率為1%1990年費(fèi)率為2%1994年費(fèi)率為3%應(yīng)繳納的教育費(fèi)附加＝(增值稅稅額十消費(fèi)稅稅額十營(yíng)業(yè)稅稅額)×附加率二、教育費(fèi)附加的會(huì)計(jì)核算教育費(fèi)附加不是稅收，通過“應(yīng)交稅費(fèi)〞核算，下設(shè)的“應(yīng)交教育費(fèi)附加〞明細(xì)賬,核算其應(yīng)交、已交和欠交情況。計(jì)算應(yīng)交教育費(fèi)附加時(shí)，借記“營(yíng)業(yè)稅金及附加〞〔或“固定資產(chǎn)清理〞〕，貸記“應(yīng)交稅費(fèi)〞；上交教育費(fèi)附加時(shí)，借記“應(yīng)交稅費(fèi)〞，貸記“銀行存款〞。第三節(jié)

資源稅及其會(huì)計(jì)核算一、資源稅的根本內(nèi)容是對(duì)在我國(guó)境內(nèi)開采應(yīng)稅礦產(chǎn)品和生產(chǎn)鹽的單位和個(gè)人征收的一種稅。資源稅的納稅人和扣繳義務(wù)人1.納稅人：包括外商投資企業(yè)和外國(guó)企業(yè)以及外籍個(gè)人。但是對(duì)于中外合作開采石油、天然氣，那么按規(guī)定征收礦區(qū)使用費(fèi)。2.扣繳義務(wù)人：收購(gòu)未稅礦產(chǎn)品的獨(dú)立礦山、聯(lián)合企業(yè)和其他收購(gòu)未稅礦產(chǎn)品的單位。二、征稅范圍和稅率1．原油指開采的天然原油，不包括人造石油。2．天然氣指專門開采或與原油同時(shí)開采的天然氣，暫不包括煤礦生產(chǎn)的天然氣。3．煤炭指原煤，不包括洗煤、選煤及其他煤炭制品。4．其他非金屬礦原礦指原油、天然氣、煤炭和井礦鹽以外的非金屬礦原礦。5．黑色金屬礦原礦6．有色金屬礦原礦7．鹽包括固體鹽、液體鹽。固體鹽，是指海鹽原鹽、湖鹽原鹽和井礦鹽。

資源稅稅目稅率表一、原油 銷售額的5%-10%二、天然氣 銷售額的5%-10%三、煤炭焦煤 每噸8-20元其他煤炭 每噸0.3-5元四、其他非金屬礦原礦普通非金屬礦原礦 每噸或者每立方米0.5-20元貴重非金屬礦原礦 每千克或者每克拉0.5-20元五、黑色金屬礦原礦 每噸2-30元六、有色金屬礦原礦稀土礦 每噸0.4-60元其他有色金屬礦原礦 每噸0.4-30元七、鹽固體鹽 每噸10-60元液體鹽 每噸2-10元納稅人開采或者生產(chǎn)不同稅目應(yīng)稅產(chǎn)品的，應(yīng)當(dāng)分別核算不同稅目應(yīng)稅產(chǎn)品的銷售額或者銷售數(shù)量；未分別核算或者不能準(zhǔn)確提供不同稅目應(yīng)稅產(chǎn)品的銷售額或者銷售數(shù)量的，從高適用稅率。三、課稅數(shù)量資源稅實(shí)行從量定額征收，課稅數(shù)量成為計(jì)稅的關(guān)鍵。1、確定資源稅課稅數(shù)量的根本方法〔1〕納稅人開采或生產(chǎn)應(yīng)稅產(chǎn)品銷售的，以銷售數(shù)量為課稅數(shù)量。〔2〕納稅人開采或生產(chǎn)應(yīng)稅產(chǎn)品自用的，以自用數(shù)量為課稅數(shù)量。注意掌握開采或生產(chǎn)應(yīng)稅產(chǎn)品自產(chǎn)自用的，以自用數(shù)量為計(jì)稅依據(jù)。實(shí)行從價(jià)定率征收：銷售額為納稅人銷售貨物或者應(yīng)稅勞務(wù)向購(gòu)置方收取的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用，但是不包括收取的銷項(xiàng)稅額。但是，以下工程不包括在銷售額內(nèi)：〔1〕同時(shí)符合以下條件的代墊運(yùn)輸費(fèi)用：①承運(yùn)部門的運(yùn)輸費(fèi)用發(fā)票開具給購(gòu)置方的；

②納稅人將該項(xiàng)發(fā)票轉(zhuǎn)交給購(gòu)置方的?！?〕同時(shí)符合以下條件，代為收取的政府性基金或者行政事業(yè)性收費(fèi)：

①由國(guó)務(wù)院或者財(cái)政部批準(zhǔn)設(shè)立的政府性基金，由國(guó)務(wù)院或者省級(jí)人民政府及其財(cái)政、價(jià)格主管部門批準(zhǔn)設(shè)立的行政事業(yè)性收費(fèi)；

②收取時(shí)開具省級(jí)以上財(cái)政部門印制的財(cái)政票據(jù)；

③所收款項(xiàng)全額上繳財(cái)政。2、特殊情況課稅數(shù)量確實(shí)定實(shí)際生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中，有些情況是比較特殊的，因此，有些具體情況的課稅數(shù)量采取如下方法：〔1〕納稅人不能準(zhǔn)確提供給稅產(chǎn)品銷售數(shù)量或移送使用數(shù)量的，以應(yīng)稅產(chǎn)品的產(chǎn)量或主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確定的折算比，換算成的數(shù)量為課稅數(shù)量。〔2〕原油中的稠油、高凝油與稀油劃分不清或不易劃分的，一律按原油的數(shù)量課稅?！?〕對(duì)于連續(xù)加工前無法正確計(jì)算原煤移送使用量的煤炭，可按加工產(chǎn)品的綜合回收率，將加工產(chǎn)品實(shí)際銷售量和加工產(chǎn)品自用量折算成原煤數(shù)量，以此作為課稅數(shù)量?！?〕金屬和非金屬礦產(chǎn)品原礦，因無法準(zhǔn)備掌握納稅人移送使用原礦數(shù)量的，可將其精礦按選礦比折算成原礦數(shù)量，以此作為課稅數(shù)量。選礦比=精礦數(shù)量÷耗用原礦數(shù)量〔5〕納稅人以自產(chǎn)的液體鹽加工固體鹽，按固體鹽稅額征稅，以加工的固體鹽數(shù)量為課稅數(shù)量。納稅人以外購(gòu)的液體鹽加工成固體鹽，其加工固體鹽所耗用液體的已納稅額準(zhǔn)予抵扣。四、資源稅的計(jì)算資源稅稅額計(jì)算公式：從量定額征收：應(yīng)納稅額=課稅數(shù)量×單位稅額代扣代繳應(yīng)納稅額=收購(gòu)未稅礦產(chǎn)品的數(shù)量×適用的單位稅額從價(jià)定率征收：應(yīng)納稅額=銷售額×適用稅率鏈接12五、資源稅的會(huì)計(jì)核算納稅人應(yīng)該設(shè)置“營(yíng)業(yè)稅金及附加〞科目。納稅人銷售應(yīng)稅資源產(chǎn)品時(shí)，應(yīng)該借記“營(yíng)業(yè)稅金及附加〞，貸記“應(yīng)交稅費(fèi)〞；納稅人自用資源產(chǎn)品時(shí)，借記“生產(chǎn)本錢〞〔或制造費(fèi)用、管理費(fèi)用〕，貸記“應(yīng)交稅費(fèi)〞；納稅人繳納資源稅時(shí)，借記“應(yīng)交稅費(fèi)〞，貸記“銀行存款〞。第四節(jié)土地增值稅一、土地增值稅的根本內(nèi)容土地增值稅是對(duì)轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個(gè)人，就其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的增值額征收的一種稅。〔一〕土地增值稅納稅義務(wù)人〔二〕土地增值稅征稅范圍土地增值稅的征稅范圍常以三個(gè)標(biāo)準(zhǔn)來判定：標(biāo)準(zhǔn)之一：轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)是否國(guó)家所有。標(biāo)準(zhǔn)之二：土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物是否發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓。標(biāo)準(zhǔn)之三：轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)是否取得收入?！踩惩恋卦鲋刀惖恼鞫悓?duì)象土地增值稅的征稅對(duì)象是納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額。用公式表示為：土地增值額=轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入-扣除工程金額1、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入：是指轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的全部?jī)r(jià)款及相關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益，包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入。2、土地增值稅扣除工程及金額確定〔1〕取得土地使用權(quán)所支付的金額土地使用權(quán)取得費(fèi)，是指開發(fā)經(jīng)營(yíng)者依法獲得土地使用權(quán)時(shí)，所交付的土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓稅費(fèi)、征地拆遷、和安置補(bǔ)償費(fèi)用?？闪腥胪恋厥褂脵?quán)取得費(fèi)的工程具體到每個(gè)工程不盡相同，因城市建設(shè)、土地位置、環(huán)境條件等各種因素有所不同。一般應(yīng)該包括：〔1〕土地出讓金；〔2〕契稅〔耕地占用稅〕；〔3〕耕地開墾費(fèi)；〔4〕地價(jià)評(píng)估費(fèi)；〔5〕土地補(bǔ)償費(fèi)；〔6〕地上物補(bǔ)償費(fèi)；〔7〕墳?zāi)惯w移費(fèi)；〔8〕房屋拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)；〔9〕勞動(dòng)力安置補(bǔ)償費(fèi)；〔10)征地超轉(zhuǎn)人員生活補(bǔ)償費(fèi)〔統(tǒng)籌金〕〔11〕房屋拆遷管理費(fèi)；〔12)房屋拆遷效勞費(fèi)；〔13〕新菜地開發(fā)建設(shè)基金；〔14〕農(nóng)田水利設(shè)施補(bǔ)償費(fèi)；〔15〕征地事務(wù)管理費(fèi)；〔16〕土地使用權(quán)注冊(cè)登記發(fā)證費(fèi)；〔17〕防洪工程建設(shè)維護(hù)管理費(fèi)；〔18〕場(chǎng)地清理費(fèi)。〔2〕房地產(chǎn)開發(fā)本錢〔新建房及配套設(shè)施的本錢、費(fèi)用〕它是指納稅人房地產(chǎn)開發(fā)工程實(shí)際發(fā)生的本錢。包括:1、土地的征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)(包括耕地占用稅)2、前期工程費(fèi)3、建筑安裝費(fèi)4、根底設(shè)施費(fèi)5、公共配套設(shè)施費(fèi)6、開發(fā)間接費(fèi)用等。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)逾期開發(fā)繳納的土地閑置費(fèi)不得扣除。房地產(chǎn)開發(fā)前期工程費(fèi)，是指為建設(shè)工程需要效勞的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、工程可行性研究、水文地質(zhì)勘查、測(cè)繪、“三通一平〞、環(huán)境評(píng)估、臨時(shí)水電路、場(chǎng)地平整費(fèi)等指出的各項(xiàng)費(fèi)用，具體到每個(gè)建設(shè)工程的前期工程費(fèi)，因城市建設(shè)、土地位置、環(huán)境條件等各種因素有所不同而不同。一般可列入前期工程費(fèi)的工程有：〔1〕建設(shè)工程前期工作咨詢費(fèi)；〔2〕勘察費(fèi)；〔3〕設(shè)計(jì)費(fèi)；〔4〕招投標(biāo)交易效勞費(fèi)；〔5〕招投標(biāo)代理效勞費(fèi)；〔6〕定樁放線費(fèi)；〔7〕環(huán)境評(píng)估費(fèi)；〔8〕臨時(shí)場(chǎng)地、水、電、路平整費(fèi)；〔9〕交通影響評(píng)價(jià)費(fèi)；〔10〕節(jié)能專篇報(bào)告費(fèi)；〔11〕工程申請(qǐng)報(bào)告〔工程建議書、可研報(bào)告〕編寫費(fèi)“三通一平〞是指根本建設(shè)工程開工的前提條件，具體指：水通、電通、路通和場(chǎng)地平整。水通〔專指給水〕電通〔指施工用電接到施工現(xiàn)場(chǎng)具備施工條件〕路通〔指場(chǎng)外道路已鋪到施工現(xiàn)場(chǎng)周圍入口處，滿足車輛出入條件〕場(chǎng)地平整〔指擬建建筑物及條件現(xiàn)場(chǎng)根本平整，無需機(jī)械平整，人工簡(jiǎn)單平整即可進(jìn)入施工的狀態(tài)〕，簡(jiǎn)稱“三通一平〞在房地產(chǎn)開發(fā)工程中，建筑安裝工程費(fèi)是指房屋主體局部的土建〔含樁基〕工程、水電安裝工程、裝修工程等建設(shè)發(fā)生的費(fèi)用，具體到每個(gè)建設(shè)工程，因城市建設(shè)、土地位置、環(huán)境條件等各種因素有所不同而不同，一般可列入建筑安裝工程的工程應(yīng)包括：〔1〕建安工程費(fèi)；〔2〕臨時(shí)占路執(zhí)照費(fèi)；〔3)臨時(shí)用地和臨時(shí)建設(shè)工程費(fèi)；〔4〕建筑節(jié)能與開展新型墻體材料專項(xiàng)基金；〔5〕工程建設(shè)監(jiān)理費(fèi)；〔6〕建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)；〔7〕施工噪音擾民費(fèi)?！俺鞘懈自O(shè)施配套費(fèi)〞，是指按城市總體規(guī)劃要求，為籌集城市市政公用根底設(shè)施建設(shè)資金，由政府向建設(shè)單位收取的一項(xiàng)費(fèi)用。它按建設(shè)工程的建筑面積計(jì)征，其專項(xiàng)用于城市根底設(shè)施和城市共用設(shè)施建設(shè)，包括城市道路、橋梁、公共交通、供水、燃?xì)?、污水處理、集中供熱、園林、綠化、路燈、環(huán)境衛(wèi)生等設(shè)施的建設(shè)。根底設(shè)施配套費(fèi)，一般按新建，擴(kuò)建，改建的面積作為征收基數(shù),每平方的價(jià)格各地不同。同時(shí),一般規(guī)定可以減免的建設(shè)工程，有些工程能否減免不明確，可以提出申請(qǐng)經(jīng)過審批可能減免。根底設(shè)施配套工程所包含的內(nèi)容各地又有很大差異,有些沒有包含的工程會(huì)另外收取?！肮才涮自O(shè)施〞主要指住宅區(qū)內(nèi)的市政公用設(shè)施和綠地。在房地產(chǎn)開發(fā)工程中，公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)是指為居住小區(qū)效勞的公共設(shè)施和生活效勞設(shè)施的建設(shè)費(fèi)用，包括教育、醫(yī)療衛(wèi)生、文化體育、商業(yè)效勞、金融郵電、社區(qū)效勞、行政管理、市政公用設(shè)施。但凡進(jìn)行商業(yè)性經(jīng)營(yíng)的，要按有償使用的原那么執(zhí)行，不能計(jì)入居住小區(qū)公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)用。對(duì)可計(jì)入公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)的工程，應(yīng)依據(jù)詳細(xì)規(guī)劃和施工圖預(yù)決算造價(jià)按住宅面積和營(yíng)業(yè)性面積所占比例分?jǐn)傆?jì)入。公用設(shè)施，包括道路、公交站場(chǎng)、環(huán)衛(wèi)設(shè)施、各類公用管線(自來水、電力、電信、燃?xì)?、熱力、有線電視、雨水、污水等)及相應(yīng)的建筑物、構(gòu)筑物。公共設(shè)施，主要包括教育、醫(yī)療衛(wèi)生、文化體育、商業(yè)效勞、行政管理和社區(qū)效勞和綠地(包括公園、小游園、組團(tuán)綠地及其它塊狀、帶狀綠地)等設(shè)施。

房地產(chǎn)開發(fā)間接費(fèi)，是指開發(fā)經(jīng)營(yíng)者直接經(jīng)營(yíng)組織、管理開發(fā)工程發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，包括工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷等項(xiàng)支出。房地產(chǎn)開發(fā)間接費(fèi)按照房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)制度核算，并據(jù)實(shí)列入開發(fā)本錢?！?〕房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用：納稅人能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)工程計(jì)算分?jǐn)偫⒅С?，并能提供金融機(jī)構(gòu)的貸款證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用=利息＋(取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)本錢)×5%以內(nèi)納稅人不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)工程計(jì)算分?jǐn)偫⒅С觯虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)貸款證明的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用=(取得土地使用權(quán)所支付的金額＋房地產(chǎn)開發(fā)本錢)×10%以內(nèi)?土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)那么?規(guī)定，財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)工程計(jì)算分?jǐn)?，并提供金融機(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額。?財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知?〔財(cái)稅字〔1995〕48號(hào)〕第八條規(guī)定，〔1〕利息的上浮幅度按國(guó)家的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行，超過上浮幅度的局部不允許扣除；〔2〕對(duì)于超過貸款期限的利息局部和加罰的利息不允許扣除。對(duì)上述規(guī)定，納稅人應(yīng)特別注意財(cái)務(wù)費(fèi)用中只有提供了金融機(jī)構(gòu)證明的不含逾期利息和罰息的利息支出，才允許土地增值稅前扣除。對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從非金融機(jī)構(gòu)取得的借款利息，如果不能提供金融機(jī)構(gòu)證明的，即使能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)工程計(jì)算分?jǐn)偛匆?guī)定計(jì)入財(cái)務(wù)費(fèi)用，也不能在土地增值稅前扣除。?房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理方法?國(guó)稅發(fā)〔2021〕31號(hào)文件和?企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)那么第17號(hào)借款費(fèi)用?規(guī)定，從事房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的企業(yè)為開發(fā)房地產(chǎn)而借入資金所發(fā)生的借款費(fèi)用，在房地產(chǎn)完工前，應(yīng)計(jì)入有關(guān)房地產(chǎn)的開發(fā)本錢。在房地產(chǎn)完工后，應(yīng)計(jì)入財(cái)務(wù)費(fèi)用。?國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知?規(guī)定，土地增值稅清算時(shí)，已經(jīng)計(jì)入房地產(chǎn)開發(fā)本錢的利息支出，應(yīng)調(diào)整至財(cái)務(wù)費(fèi)用中計(jì)算扣除。在房地產(chǎn)完工前已計(jì)入有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)本錢的利息支出局部已經(jīng)在“開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的本錢〞中；因此，土地增值稅清算時(shí)，已經(jīng)計(jì)入房地產(chǎn)開發(fā)本錢的屬于資本化的利息支出，不能在開發(fā)本錢扣除，而是調(diào)整至財(cái)務(wù)費(fèi)用中計(jì)算扣除。同時(shí)，還應(yīng)注意利用閑置專項(xiàng)借款對(duì)外投資取得收益，其收益要沖減利息支出。掌握利息支出時(shí)應(yīng)當(dāng)重點(diǎn)注意以下問題：〔1〕是否將利息支出從房地產(chǎn)開發(fā)本錢中調(diào)整至開發(fā)費(fèi)用?！?〕分期開發(fā)工程或者同時(shí)開發(fā)多個(gè)工程的，其取得的一般性貸款的利息支出，是否按照工程合理分?jǐn)?。?〕與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)繳納的營(yíng)業(yè)稅、城建稅、印花稅(按產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)0.5‰貼花，如果是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，其印花稅已經(jīng)計(jì)入管理費(fèi)用，不得再扣除)、教育費(fèi)附加?！?〕財(cái)政部規(guī)定的其它扣除工程對(duì)從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可按規(guī)定，加計(jì)20%的扣除，用公式表示：加計(jì)扣除費(fèi)用=(取得土地使用權(quán)支付的金額＋房地產(chǎn)開發(fā)本錢)×20%〔6〕存量房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓與扣除存量房地產(chǎn)的扣除工程包括：房屋及建筑物的評(píng)估價(jià)格評(píng)估價(jià)格=重置本錢價(jià)×成新度折扣率取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用。轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金。〔四〕土地增值稅的稅率〔五〕土地增值稅應(yīng)納稅額計(jì)算應(yīng)納稅額的計(jì)算公式：應(yīng)納稅額=∑(各級(jí)距土地增值額×適用稅率)也可以采用速算扣除率這種簡(jiǎn)易方法，即：應(yīng)納稅額=增值額×適用稅率-扣除工程金額×速算扣除系數(shù)稅會(huì)超鏈接5-1土地增值稅費(fèi)用分配示意圖 已售面積 甲工程土地金額 未售面積 乙工程開發(fā)本錢 丙工程開發(fā)費(fèi)用(依據(jù)甲工程的土地支付金額與開發(fā)本錢合計(jì)確定)附加費(fèi)用(依據(jù)甲工程的土地支付金額與開發(fā)本錢合計(jì)確定)